Особенности договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

I Введение

II. Понятие и элементы договора аренды

§1. Понятие договора аренды

§2. Элементы договора аренды

III. Содержание договора аренды

§1. Права и обязанности арендатора

§2. Права и обязанности арендодателя

IV. Срок и отдельные виды договоров аренды

§1. Срок договора аренды

§2. Отдельные виды договоров аренды

V.Заключение

Список литературы

I. Введение

Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно - хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы, как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.

В 1989 году были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде. Ведомость СССР. 1989г. №25 Ст. 481 Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско-правовые отношения из-под жесткого государственного контроля и административного воздействия.

Общие подходы и принципы в регулировании договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых в 1991 г. и действовавших в РФ с 3 августа 1982г.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с 1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, множество новелл: 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества Дифференциация осуществляется главным образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

Цель данной работы - исследовать и выявить характерные черты и особенности договора аренды.

Указанная цель предполагает последовательное решение следующих задач:

- уточнить понятие договора аренды и его элементов;

- выявить основной объем обязанностей арендатора и арендодателя;

- определить сроки договора аренды;

- рассмотреть отдельные виды договоров аренды.

Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношения сложившиеся в государстве.

Договор предполагает выражение воли, желания сторон. Желания одной и другой стороны должны соответствовать друг другу, быть согласованы между собой. Необходимым условием действительности договора является законность содержания сделки - она не может иметь предметом действия, нарушающее нормы права.

Структура работы: работа состоит из введения, трех разделов, заключения и списка использованных источников.

II. Понятие и элементы договора аренды

§1. Понятие договора аренды

Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использование арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование.

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор - о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

«Право пользования арендатора пользуется вещно - правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется».2² Гражданское право. Учебник. Часть 2. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998. С. 151.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Украинский С.А. Аренда, предпринимательство, налоги // Законодательство. 2004. № 10. С. 47.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров.⁴Брагинский М. М., Витрянсщй В.В. Договорное право. Кн. 2. М, 2000г.. С. 380 Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные -- при любой аренде имеет место наем имущества. Иногда термин «аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов». Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 396. Однако указанное, положение не нашло отражения в российском законодательстве. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 461

Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других -- «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений.

При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом". Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5. С. 117.

Договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право). З.А. Ахметьянова. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, № 2, С.34

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 249., именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.

§2. Элементы договора аренды

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних - как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально - государственные, административно - территориальные и муниципальные образования.

Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды - арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду.»

Я думая, следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.

В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).

Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 - 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

Итак, арендодателем имущества может быть любое юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо (граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

Предмет договора - это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит:

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Ограничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в нем правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств:

а) земельные участки могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть, что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные объекты - это участки недр, торфяные отводы, леса, озера - все естественного происхождения, а также искусственные объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак - эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).

Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.33.Закон РФ «О недрах», ст.11

4. Водный кодекс РФ, ст. 46-53 -4

Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.5⁵ Лесной кодекс РФ, ст. 34

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. При невыполнении данного требования считается, что условия об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся заключенным. Эта сделка ничтожна , и подлежит применению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам». В законе названы виды имущества, которые могут быть предметом аренды. Это объекты недвижимости и движимое имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не исчерпывающий. В аренду, таким образом, могут передаваться предметы, предназначенные для использования в производственной и иной деловой сфере, а также вещи, необходимые для удовлетворения личных потребностей, например различная аппаратура, музыкальные инструменты, предметы бытовой техники и т.д. Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое свойство объектов аренды, как их непотребляемость, поскольку после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные - в том же количестве. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 1996. - С. 339.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ).

Типовой устав акционерного общества, утвержденный Указом Президента РФ от 1 июля 1992 года № 721, на основе которого утверждались уставы обществ, созданных при приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10 процентов стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этих требований влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ. Но действие этого устава носило временный характер. Названный Указ утратил силу с 29 марта 2003 года (см. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 года № 370).

В практике возник вопрос, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 01.01.1996, № 1, ст. 1, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 18. (ст. 78, 79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 16.02.1998, № 7, ст. 785, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 18. (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок - на сумму от 25 процентов и выше балансовой стоимости активов общества. В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой» Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. (далее - Обзор) приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составляющей 80 процентов стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, исходя из того, что при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона, признал договор недействительным (п. 40).

II. Содержание договора аренды

§1 Права и обязанности арендатора

Один и тот же договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право). Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество могут быть достаточно широкими по объему. В ряде случаев арендатор, знающий о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.

Прежде всего, это касается сдаваемого в аренду имущества, которое должно соответствовать условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества, сдаваемого в аренду определяется договором. Если этого не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре. На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // "Юрист", 2006, N 4.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду Ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. ФЗ от 10.01.2003 N 15-ФЗ) (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399).. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.

В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила (ранее изложенные в ст. 285 ГК РСФСР) об обязанностях арендатора.

Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха См. п. 12 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха (СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 3999).. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).

По истечении срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

- надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, то есть использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.;

- готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это касается размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и др.;

- желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ.). Прекращение его действия (в том числе досрочное расторжение) производится по следующим основаниям: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, производить за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором.

Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав. Статья 305 ГК предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно -- путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении, всяких нарушений этих прав, если даже они не связаны с лишением владения (предъявления негаторного иска) -- см. ст. 301--304 ГК. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.

Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочих Договоров аренды Е.А. Суханов считает, что хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права-арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу» Гражданское право/Под ред. Е.А. Суханова. С. 126, 130..

§2. Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;

б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;

г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;

д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.

Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:

а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

IV. Срок и отдельные виды договоров аренды

§1. Срок договора аренды

Поскольку договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока его действия (п. 2 ст. 610). В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании ст. 619 или ст. 620 Кодекса независимо от того, истек установленный ст. 610 срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет. Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000. - С. 118.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления события - иначе она не подлежит применению.

Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до 3-х лет и долгосрочное - от 3-х до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей пользования - от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона). Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. - М.: ИПК «Лига Разум», 1998. - С. 184.

При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом.

Ранее действовавшее общее правило (ст. 277 ГК 1964 года), закреплявшее предельные сроки аренды для договоров, заключаемых между государственными, кооперативными и общественными организациями, утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 года).

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору - использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства (п. 3 ст. 86). Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 1996. - С. 350.

Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественно нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурса на сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договора аренды.

По конкретному делу, рассмотренному арбитражным судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу в аренду нежилого помещения за 10 дней до окончания срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор с его победителем будет заключен по окончании срока договора, действовавшего, когда проводился конкурс. Арендатор, занимавший помещение в момент проведения конкурса, оспорил его результаты, считая, что досрочное (с его точки зрения) проведение конкурса нарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право на возобновление договора аренды на новый срок. Суд, рассматривавший дело, признал требования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ при обсуждении этого вопроса пришел к иному выводу. Постановление Президиума ВАС РФ № 3616/96 от 25.02.1997 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 6.

В приведенной ситуации необходимо учитывать два исходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титул собственника переданного в аренду имущества, не лишен права в период действия договора аренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая его отчуждение), которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора. Способом защиты прав последнего является установленное законом правило о следовании его прав за объектом аренды при переходе прав собственника на данный объект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендатора не было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь по окончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора на новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнить те условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, было установлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем, но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель; желания возобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил. Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможно возобновление договора аренды на новый срок, - готовность заключить его на условиях, равных предлагаемым другим претендентом.

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. - 1997. - № 9. - С. 33.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения относительно практики разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276. Письмо ВАС РФ «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» от 10.09.1993 № С-13/ОП-276 // Вестник ВАС РФ. - 1993. - № 11. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Новеллой является абз. 3 п. 1 ст. 621 Кодекса, предусматривающий дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Ростовской области (далее - управление имущественных отношений) обратилось в суд с иском к ООО «Агронефтехим» о выселении из арендованных нежилых помещений в связи с расторжением в одностороннем порядке возобновленного на неопределенный срок договора аренды. В обоснование иска указано, что арендодатель в установленном порядке предупредил арендатора о расторжении возобновленного на неопределенный срок договора аренды. Однако ответчик арендованное имущество не возвратил.

Суд решением от 16.09.2004 выселил ООО «Агронефтехим» из арендованных помещений. Решение мотивировано неисполнением арендатором обязанности по возврату помещений.

Апелляционная инстанция постановлением от 23.11.2004 оставила решение без изменения, сославшись на предусмотренное законом право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что 01.04.2003 комитет по управлению имуществом Ростовской области, предприятие и ООО «Агронефтехим» подписали договор аренды нежилых помещений площадью 194,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, 68. Срок аренды установлен до 25.12.2003.

После истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом. Арендодатель заявил об отказе от договора письмами от 25.03.2004 и от 22.04.2004. Эти выводы судов подтверждены доказательствами и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 1.9 договора стороны записали, что арендодатель вправе отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц с указанием даты освобождения помещений.

Управление имущественных отношений в установленном порядке предупредило ООО «Агронефтехим» об отказе от договора, что свидетельствует о его расторжении, т.е. прекращении.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2005 по делу N Ф08-6634/2004 // СПС Гарант.

В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В подобной ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Важно подчеркнуть, что для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. М.: ИПК «Лига Разум», 1998. - С. 185.

Правила ст. 621 Кодекса о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другими претендентами.

§2. Отдельные виды договоров аренды

имущество законодательство арена

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставлять другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение и пользование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовой аренды (лизинга).

Выделение названых видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установит правило, согласно которому к указанным договором подлежат субсидиарному применению общих правил ГК, регулирующих договор аренды (ст. 625). Главное - четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о договоре аренды.

Так договор проката выделяют в отдельный вид договора аренды по следующим квалифицирующим признакам: 1) в качестве арендодателя по договору проката выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, 2) сдача имущества - постоянная предпринимательская деятельность, 3) объект договора - движимое имущество, 4) прокат - публичный договор, следовательно, имущество предоставляется в аренду любому, кто к ним обратится. Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, устанавливается в момент подписания договора.

В отличии от общих положений об аренде (параграф 1 гл. 34 ГК) договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Для договора проката в п.2 ст.626 КГ предусматривается обязательная письменная форма, последствия несоблюдения установлены в п.1 ст. 162 ГК. В настоящее время сфера применения проката существенно сузились главным образом из-за распада централизованной специализированной сети ателье. Тем не менее договор проката получил особое закрепление в гл. 34 ГК РФ, что существенно повысило уровень и значимость его правового регулирования. Правила содержащиеся в параграфе 2 гл. 34 ГК, достаточно полно регулируют отношения по прокату.

Договор аренды транспортных средств имеет следующие квалифицирующие признаки: арендодатель - это собственник (владелец) транспортного средства (особенность в субъектном составе); в аренду передается транспортное средство с экипажем ( командой) и без таковой, транспортное средство передается на условиях оказание услуг по управлению и технической эксплуатации или без таковых ( особенности в предмете договора ) ст.623 - 641 ГК.