Особенности договора аренды

Квалифицирующим признаками договора аренды здания и сооружения (ст. 650 - 655) является предмет и форма договора, как в случае с арендной предприятия. Эти договора заключаются в письменной форме путем составления одного договора, подписанного сторонами. Здание и сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно расчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору аренды.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений после ввода их в эксплуатацию по завершению строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядки.

В юридической литературе неоднократно дать юридическое определение здания, сооружения и их различием. Однако не которые специалисты считают, что вряд ли необходимо, поскольку данные понятие не относятся к числу правовых. В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать, что в месте со зданием в аренду и соответствующая часть земельного участка, на которой самое здание расположено « договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

отношений по поводу использования части земельного участка.»1¹¹ Договор аренды зданий и сооружений // М. Булаков. Фин. Россия 1997. №18. С 15.1

Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание. Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования земельного участка.

Понятие лизинга происходит от английского глагола to lease - сдавать в аренду. Однако сама лизинговая операция не является той привычной для нас формой, которую мы определяем словосочетанием «сдача в аренду». Договор финансовой аренды (лизинга) регламентируется ст. 665 ГК. По договору финансовой аренды (лизингу) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанные арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

«Но чем же в таком случае отличается лизинг от обычной аренды?

Прежде всего тем, что конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга. Лизинговые платежи, выплачиваемые лизингополучателем на протяжении всего срока действия договора (ч.6 гл. 34 ГК РФ не устанавливает минимального срока лизингового договора), частично засчитываются в счет выкупа имущества, и, таким образом, по окончании срока его действия имущество может быть выкуплено лизингополучателем по его остаточной стоимости.

Следующее отличие заключается в том, что лизингодатель является специально созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком), обладающей лицензией на данный род деятельности. Лицензией на данный род деятельности введено Постановлением Правительства РФ от 26.02.96 № 197. Поэтому при заключении договора с той или организацией обязательно следует проверить наличие лицензии, выдаваемой Министерством экономики РФ или специально уполномоченным органом исполнительной власти (проведение лизинговых операций банками осуществляется на основании пункта, содержащегося в лицензии на проведение банковских операций). В противном случае вы рискуете тем, что сделка, которую вы заключили по договору лизинга, может быть признана незаконной.»1¹² Финансовая аренда. Что нужно знать при заключении лизинговой сделки?» В.Востоков «Бизнес - адвокат» №10, 1997г.2

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли - продажи, арендатору Гражданский кодекс предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК), а в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК). Существенной стадией при заключении лизингового договора является определения момента, с которого начинается исчисления срока лизинга (аренды), ведь между датой его подписания и датой доставки имущества лизингополучателю может пройти несколько месяцев и, таким образом, реальный срок пользование имуществом может не совпасть с установленным сроком действия договора. И как следствие, может возникнуть спор о моменте окончания срока договора,; количество лизинговых платежей и возможности перехода права собственности на лизинговое имущества лизингополучателю. Именно поэтому обязательно следует указать, с какого момента (со дня подписания договора или со дня подписания акта приемки имущества в эксплуатацию) начинается исчисления срока лизинга.

V. Заключение

В заключение сделаем некоторые выводы:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается.

Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у арендатора право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом.

Анализируя выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Исходя из определения договора можно выделить 3 основные черты характерные для данного договора:

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консесуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения. Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Список используемой литературы

1. Конституция РФ 1993 г.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч.2/СЗ РФ.1996. №5 ст. 410.

3. Закон РФ «О недрах» ( в ред. 3.03.95г) //СЗ РФ.1995. №10. Ст. 823

4. Закон РФ « Об образовании» от 10.06.92г. // СЗ РФ.:М., 2001 ст. 78 - 96.

5. Земельный кодекс РФ (от 25.10.01) // СЗ РФ 2001.№4. ст.41 - 47

6. Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991г. // Ведомость СССР. 1991. №26 ст. №733.

7. Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде от 23.11.1993. // Ведомость съезда народных депутатов СССР и Верховного совета СССР. 1989. №25 ст. 481.

8. Федеральный закон « О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.01. // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 41,48.

9. ФЗ « О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 411

10. ФЗ «О лизинге» от 29.10.98г. // СЗ РФ. 1998 №44. Ст. 1186

11. ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципальных предприятий в РФ» // СЗ РФ. 1994. №13. Ст. 1478.

12. Указ Президента РФ от 14.10.92г. №1230 « О регламентировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду // Ведомость съезда народных депутатов РФ» Верховного совета РФ. 1992. № 43. Ст. 2429

13. Указ Президента РФ от 7.03.1996г. « О реализации конституционных прав граждан на землю» // СЗ РФ. 1996. №11. Ст. 1026

14. Положение об аренде участков лесного фонда в РФ. Утв. Постанов. Правительства РФ от 23.06.93г. // СЗ РФ. 1993. №32. Ст. 3012

15. Постановление правительства РФ от 10.02.94г. « О регулировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности.» // САПП. РФ. 1994ю №8. Ст. 593

16. Положение о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду.

17. Утверждено распоряжением Гос. Ком. РФ по управлению Гос. Имуществом от 16.02.94г. // БНА РФ 1994. №6.

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.94г. №4 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюлл. Верховного суда РФ. 1995.№1,7; 1997.№1

19. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.02.96 №6/8. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ // Бюлл. Верховного Суда РФ. 1996. №9.

20. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда от 28.04.97. №13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. Ст.100

21. Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 10.09.93г. №С-13/ОП-276. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993.№11. Ст. 107

22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договор о передаче имущества. М.: Статус. 2000.

23. Гражданское право; Учебник. Ч.2 / Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект. 1998.

24. Гражданское право России. Ч.2. Обязательственное право. М., 1997.

25. Образцы договоров. М., 1997.

26. Гражданское право в 2-х темах./Под ред. Е.А. Суханова.

27. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право.: курс лекций. Ств.ред. С.Н, Садичов. -М.: Издательство ВЕК, 1997.

28. Гражданское право. Учебник. Часть 3 /Под ред. А.П. Сергеева, Ш.Н.Толстого.-ГЛ.: "Проспект",1997. -784 с.

29. Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства. М., 2004.

30. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции М., 1996.

31. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры: курс лекций. СПб. 2002.

32. Иоффе О.Г. Избранные труды по гражданскому праву. М., 1995.

33. Садиков О.Н. Гражданское право России - обязательное право. М., 1997.

34. Украинский С.А. Аренда, предпринимательство, налоги // Законодательство. 2004. № 10.

35. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. М.: Статус-Кво 97, 2001.

36. Корецкий А. Понятие и классификация элементов договора. М.: законность, 2005, N 10.

Размещено на Allbest.ru