Анализ правового регулирования прекращения рентных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПЛАН

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ

1.1 Понятие договора ренты

1.2 Виды договора ренты

ГЛАВА II. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ

2.1 Основания прекращения договора ренты

2.2 Особенности прекращения договора постоянной ренты

2.3 Особенности прекращения договора пожизненной ренты

2.4 Особенности прекращения договора пожизненного содержания с иждивением

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Если обратиться к истории, то "зачатки" рентных отношений мы найдем в Древнем Риме. Стоит отметить, что ни в исследованиях дореволюционных авторов (Г.Ф. Шершеневич, Д.И. Матер и другие), ни в учебниках советского и постсоветского времени нет и не было разделов о ренте.

Договор ренты как самостоятельный вид гражданско-правового договора с его разновидностями (постоянная рента, пожизненная рента, содержание с иждивением) появился во второй части ГК РФ, которая начала действовать с 1 марта 1996 года. До этого периода российскому законодательству был известен такой вид сделки, как купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

В ныне действующем ГК, вопросам ренты и пожизненного содержания с иждивением посвящена глава 33, которая, к сожалению, не совсем точно передает ее содержание. Ведь "пожизненное содержание с иждивением" тоже является разновидностью ренты, т.к. согласно немецкого, RENT - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Данные отношения, включенные в предмет гражданско-правового регулирования, известны как отношения по поводу заключения, исполнения и расторжения обязательств, предусмотренных главой 33 ГК РФ и ассоциируются со сделками граждан и некоммерческих организаций по поводу передачи имущества с целью получения рентных платежей, по договорам постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением .Однако на сей счет есть и противоположные точки зрения. Так, М.Н. Лукьянчиков отмечает, что в отечественной библиографии и общественности утвердилось иное понимание рентных отношений - как отношений по поводу ренты, которая понимается как вид дохода, не требующего от его получателя предпринимательской деятельности и затрат труда. Различия между указанными подходами побуждают к исследованию понятия ренты, признаков ренты и особенностей рентного договора.

Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате прекращения договора ренты.

Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства, прежде всего содержащиеся в ГК РФ.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившиеся в теоретической литературе воззрения провести анализ правового регулирования прекращения рентных отношений и выявить особенности расторжения различных видов договоров ренты.

Во исполнение данной цели ставятся следующие задачи:

-определить понятие ренты;

- выделить виды договоров ренты;

- рассмотреть особенности прекращения всех видов договоров ренты.

ГЛАВА I ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ

1.1 Понятие договора ренты

Прежде чем перейти к прекращению договора ренты, необходимо уяснить понятие и суть данного договора для возможности классификации его по видам (подвидам), непосредственно на основании которой и будут сделаны выводы, заключающиеся в особенностях оснований расторжения данного вида договора.

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к гл. 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением", каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. При этом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.

Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 583 ГК) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 601 ГК). Такое построение главы, в которой сосуществуют определения договорного типа и особо - его видов, весьма широко используется в Кодексе. Примером может служить гл. 30, в которую включены определения и самой купли-продажи как договорного типа (п. 1 ст. 454 ГК), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле-продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (ст. 506), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 526), контрактации (п. 1 ст. 535), энергоснабжения (п. 1 ст. 539).

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 33 ГК РФ выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением - с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды.

Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты.

В то же время другие рассматривают постоянную, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением в качестве разновидностей договора ренты.

Интересной также представляется позиция А. Пахомова , придерживающегося того мнения, что пожизненная рента, которая может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением, и постоянная являются формами отчуждения имущества под выплату ренты.

Существует и четвертая точка зрения, согласно которой договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве разновидности (подвида) договора пожизненной ренты .

Представляется, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует прежде всего из п. 2 ст. 583 ГК РФ, где говорится, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

1.2 Виды договора ренты

Совпадая в своих существенных признаках, виды договора ренты (постоянная и пожизненная) различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением - с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой - с другой.

Уже само различие в названии видов ренты - "постоянная" и "пожизненная" дает возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима.

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни получателя.

Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали свое имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты. Получение ренты гражданами не ставится в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности и т.п.

Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, но только в том случае, если это не противоречит целям, задачам, закрепленным в их учредительных документах, и специальному законодательству. При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых, а равно и специальные цели, определенные тем же законодательством для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Получателями постоянной ренты не могут быть коммерческие организации, так как основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг и т.д.), а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату ренты. Этот запрет объясняется тем, что их деятельность - предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества, несовместима с положением рантье, "живущего на доход, в создание которого он не вовлечен" . Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

В отличие от постоянной ренты договор пожизненной ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.

Определение договора пожизненного содержания с иждивением дано в ст. 601 ГК РФ, согласно которой по данному договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

В многочисленных комментариях к норме ст. 601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается в первую очередь тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты по общему правилу допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненного содержания с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо по состоянию здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных сумм. Но при этом в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Не оспаривая справедливость сказанного, хотелось бы отметить: главное, что отличает обязательства договора пожизненной ренты от обязательств договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание с иждивением. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении между сторонами спора об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

ГЛАВА II ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ

2.1 Основания прекращения договора ренты

рента договор иждивение содержание

Договор ренты может быть расторгнут (признан недействительным) как по общим основаниям (признание сделок недействительными), так и по специальным основаниям применяемым только к договору ренты. Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость сделки. Оспоримая сделка - сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом. Примером таких сделок могут служить, сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности (ст.173 ГК РФ), сделка совершенная под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ. Здесь следует отметить, что законодательно предусмотрены разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты. Например, в договоре постоянной ренты, одностороннее расторжение договора законодательством прямо не предусмотрено, а расторжение договора пожизненной ренты возможно, если под выплату ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены безвозмездно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Также и в договоре пожизненного содержания с иждивением, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цен.

Специальными основаниями будут являться например, соглашение сторон о расторжении договора, прекращение договора ренты вследствие случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида, выкуп постоянной ренты, смерть ее получателя, существенное нарушение договора ренты в следствие чего рентополучатель вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

2.2 Особенности прекращения договора постоянной ренты

Обязательства, порожденные договором постоянной ренты, могут быть прекращены как по общим основаниям, предусмотренным в гл.26 ГК РФ, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты.

Однако следует иметь в виду, что прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст.418 ГК РФ) и ликвидация юридического лица, невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту.

Расторжение договора постоянной ренты по требованию получателя возможно в случаях, предусмотренных соответственно ст. 593 и 599 ГК. Поскольку по тому и другому договору обязанным лицом является плательщик ренты, получатель вправе требовать расторжения этих договоров при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей.

Статья 593 ГК содержит незамкнутый перечень оснований для расторжения договора постоянной ренты ее получателем, который может быть дополнен договором. Расторжение договора постоянной ренты возможно лишь при условии уплаты покупателем ее выкупной цены, указанной в договоре.

Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. Выкуп постоянной ренты -- это один из способов прекращения договора. В соответствии с п.1 ст.592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

Данное право безусловно, поэтому любое положение договора постоянной ренты, закрепляющее отказ плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно то, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК РФ).

Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п.2 ст.594 ГК РФ).

В таких случаях невключение в состав выкупной цены, подлежащей выплате получателю ренты, стоимости имущества, переданного под выплату ренты, объясняется тем, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК РФ.

Порядок осуществления плательщиком своего права на выкуп постоянной ренты определен в п.2, 3 ст.592 ГК РФ. Данный порядок формализован. О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или ранее - в срок, предусмотренный договором постоянной ренты.

При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст.587 ГК РФ);

в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

д) в других случаях, предусмотренных договором (cт.593 ГК РФ).

Приведенный перечень (за исключением указанного в п. "а") предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспечения зависит от характера передаваемого имущества. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель приобретает право залога на него (залог, возникающий в силу закона).

Если под выплату ренты передают движимое имущество, то существенным является следующее условие. Плательщик обязан застраховать переданное ему имущество в пользу получателя либо гарантировать обеспечение исполнения выплаты ренты путем установления в договоре неустойки, залога и т. д.

При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению выплаты ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения вызванных этим убытков.

2.3 Особенности прекращения договора пожизненной ренты

Основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путём предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст.599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

Правовое значение классификации договоров ренты с точки зрения типа, вида и разновидности подтверждают материалы судебной практики . Так, Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о расторжении договора пожизненной ренты. В своем заявлении Б. указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома; не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред.

Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимального размера оплаты труда в месяц.

Решением суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1923 г. рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры.

Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. В своем постановлении Президиум, в частности, отметил, что надлежащее исполнение ответчицей обязательства уплачивать рентные платежи подтверждается расписками и другими документами. Ответчица не нарушала п. 8 договора: так как протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, ремонт должен производиться за их счет. К тому же ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как получила уведомление о расторжении договора со стороны истицы.

Суды в данном деле по-разному подошли к решению вопроса о расторжении договора пожизненной ренты. Если суд первой инстанции посчитал договор нарушенным со стороны плательщика ренты и в соответствии с этим вынес решение о его расторжении, то надзорная инстанция высказалась за сохранение договора. Решение вопроса о том, нарушен ли договор пожизненной ренты со стороны плательщика и подлежит ли он в этой связи расторжению, зависит, конечно, в первую очередь от объема обязанностей плательщика перед получателем ренты. В случае с пожизненной рентой следует также обратить внимание на квалификацию договорных отношений, так как разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

Если говорить о договоре пожизненной ренты, то обязанность плательщика ограничивается периодической выплатой денег (рентных платежей) (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Из дела видно, что обязанности плательщика ренты не исчерпывались только уплатой рентных платежей. Договор пожизненной ренты был заключен с предоставлением получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту. Право проживания считается предоставленным получателю ренты не только тогда, когда об этом прямо сказано в договоре, но и когда это вытекает из его смысла, т.е. с отчуждением квартиры в собственность плательщика ренты стороны не связывали прекращение права проживания в данной квартире получателя.

В том случае, когда договор пожизненной ренты содержит условие о праве получателя ренты проживать в квартире плательщика, необходимо выяснить, возможно ли в данном договоре усмотреть элемент договора пожизненного содержания (несмотря на то, что название договора не имеет в себе такого указания), и в связи с этим должны ли применяться к такому договору пожизненной ренты специальные нормы, относящиеся к договору пожизненного содержания. Данные нормы отличаются более льготным характером в отношении получателя ренты по указанному договору по сравнению с положением получателя ренты по договору пожизненной ренты. Это касается, в частности, правил о расторжении договора, которые весьма благоприятны для получателя ренты.

Квалификация рассматриваемого договора должна осуществляться исходя из различий в основных целях договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания.

Основная цель договора пожизненной ренты состоит в предоставлении плательщиком рентных платежей в обмен на полученное в собственность имущество. Рентные платежи не обязательно должны идти на содержание получателя ренты (должник в данном договоре, как и в любом договоре пожизненной ренты, не берет на себя обязанность содержать кредитора (получателя ренты)). По крайней мере, плательщик не обусловливает (и не имеет права делать это) целевое использование рентных денег .

Сущность и основная цель договора пожизненного содержания заключаются в предоставлении получателю ренты средств к существованию, скажем так, в натуральной форме (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.) на определенную сумму денег. Иными словами, при договоре пожизненной ренты плательщик ренты платит, например, 5000 руб. в месяц, и на этом его обязанности по договору исчерпаны. В договоре пожизненного содержания плательщик предоставляет продукты питания, одежду, жилье и т.д. на сумму 5000 руб. в месяц .

Несмотря на то, что по рассматриваемому договору плательщик взял на себя обязанность уплачивать не только рентные платежи, но и предоставить получателю ренты право проживания в квартире (эта обязанность должна считаться возложенной на плательщика только на основании одного факта: намерения сторон сохранить за бывшим собственником (получателем ренты) право проживания в переданной в собственность плательщика ренты квартире), специальные нормы о договоре пожизненного содержания вряд ли могут здесь применяться в связи с тем, что основная цель договора заключается в получении периодических рентных платежей получателем ренты. Предоставление получателю ренты права проживания в квартире носит второстепенный (по отношению к обязанности уплачивать ренту в денежном выражении) характер и не может рассматриваться как содержание получателя ренты.

Вывод о подчинении заключенного истицей и ответчиком договора только нормам о договоре пожизненной ренты, конечно, не ставит под сомнение действительность условия договора пожизненной ренты о праве проживания получателя ренты. Раз уж представленный на рассмотрение суда договор пожизненной ренты содержал условие о предоставлении получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту, значит, плательщик ренты был обязан (помимо обязанности периодически уплачивать рентные платежи) поддерживать квартиру, в которой проживал получатель ренты, в надлежащем состоянии (т.е. в состоянии, пригодном для проживания). Плательщик ренты как собственник имущества, обремененного рентой, вправе самостоятельно решать, когда осуществить его ремонт, но в данном случае он связан обязательством перед получателем ренты делать все необходимое для спокойного и нормального проживания последнего в квартире.

Надо признать, что если в договоре не указана обязанность плательщика ренты поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, то эту обязанность плательщика ренты можно вывести только из смысла договора, так как законодательство не содержит указаний по данному вопросу. Возможно, здесь уместно применение по аналогии абз. 2 ст. 604 ГК РФ, в соответствии с которым плательщик ренты по договору пожизненного содержания обязан принимать меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование переданного в ренту имущества не приводило к снижению его стоимости .

Тот факт, что в квартире требовалось сделать ремонт в результате причиненного третьими (а не плательщиком ренты) лицами (жильцами соседней квартиры) вреда, не имеет никакого значения, так как риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК). Для контрагентов по договору пожизненной ренты затопление квартиры действиями соседей является случайностью, так как в этом нет вины ни плательщика ренты, ни получателя. Хотя ст. 600 ГК говорит о рентных платежах, но она должна распространяться и на обязанность плательщика ренты предоставлять получателю ренты возможность проживания в квартире, пригодной для проживания. Случайное уничтожение (гибель) квартиры опять же не прекращает обязанности плательщика ренты предоставлять получателю ренты жилое помещение для проживания (плательщик будет вынужден предоставить какое-либо другое (аналогичное) жилое помещение взамен уничтоженного).

Требовать или не требовать возмещения причиненного виновным лицом вреда является делом собственника, но судьба его обязанности перед получателем ренты не зависит от решения данного вопроса.

Следует признать, что в рассматриваемом деле плательщик ренты нарушил обязательство поддерживать переданную в ренту квартиру в надлежащем состоянии. Однако не всякое, а только существенное нарушение договора плательщиком дает получателю право расторгнуть договор.

Вопрос о существенном характере нарушения договора есть, конечно, вопрос факта. Суды первой и кассационной инстанций посчитали нарушение со стороны плательщика существенным, но, скорее всего, следует признать правильной позицию суда надзорной инстанции по следующим основаниям.

Хотя исполнение плательщиком ренты обязательства поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, - не менее важная обязанность, чем обязанность уплачивать рентные платежи, однако последняя обязанность все-таки исполнялась, как установил суд, надлежащим образом. В то же время плательщик ренты собирался произвести ремонт в квартире, что подтверждается сделанными с его стороны приготовлениями. Указание суда первой инстанции на возраст и состояние здоровья истицы имеет важную социальную направленность, но в данном случае не имеет юридического значения, так как личные качества кредитора в договорном обязательстве не могут оказывать юридического воздействия на правовое положение сторон в договоре. Ссылка на личные качества контрагента, вероятно, имела бы юридическое значение при решении вопроса о возложении на него (плательщика ренты) договорной ответственности в части признания его виновным или невиновным в нарушении договора, т.е. при выяснении вопроса, принял ли контрагент, с учетом его способностей и возможностей, все необходимые меры для выполнения договора.

Суд признал договор расторгнутым, а за истицей - право собственности на квартиру, переданную в ренту. Решение суда первой инстанции представляется неправильным еще потому, что суд не учел различия в вариантах прекращения договора пожизненной ренты, установленных ст. 599 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 599 ГК РФ получателю ренты предоставляется альтернатива: либо требование о выкупе ренты, либо требование о расторжении договора и возмещении убытков. Если получатель ренты выбирает первый вариант, то на плательщика ренты возлагается обязанность уплатить выкупную цену по правилам ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты остается собственником имущества, переданного в ренту. В рассматриваемом варианте получатель ренты вправе на основании п. 2 ст. 599 ГК РФ требовать возврата имущества в собственность, только если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на сумму стоимости этого имущества. Как видно, п. 2 ст. 599 ГК РФ - исключение из общего правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК, по которому стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.

Второй вариант - требование о расторжении договора пожизненной ренты на основании п. 1 ст. 599 ГК РФ - не дает права требовать возврата имущества в собственность получателя ренты. Он может требовать возмещения убытков. В сумму возмещаемых убытков войдет стоимость имущества, переданного в ренту, если, конечно, оно (имущество) было передано под выплату ренты бесплатно.

В рассматриваемом деле истица выбрала вариант расторжения договора. Но то, что имущество было передано под выплату ренты за плату, не дает права требовать возвращения имущества в собственность получателя ренты.

Необходимо сравнить в этом плане положение получателя ренты по договору пожизненной ренты и по договору пожизненного содержания. Положение получателя ренты по договору пожизненного содержания вообще отличается льготным характером. Здесь у получателя ренты тоже есть выбор: требовать расторжения договора и возмещения убытков или требовать выкупа. Но при первом варианте получатель ренты всегда может требовать не только расторжения договора, но и возврата недвижимого имущества в собственность, даже если оно передано под выплату ренты за плату. Помимо этого плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

В этой связи возникает вопрос о судьбе уплаченных до прекращения договора пожизненной ренты рентных платежей. Надо полагать, что плательщик ренты не вправе требовать возврата уплаченных рентных платежей, и формальным основанием данного вывода служит уже упоминавшийся п. 4 ст. 453 ГК РФ, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако следует иметь в виду, что это правило применяется до тех пор, пока у какой-либо из сторон договора не образовалось неосновательного обогащения.

Неосновательное обогащение на стороне получателя ренты не может возникнуть в тех случаях, когда при прекращении договора пожизненной ренты (или договора пожизненного содержания) имущество, переданное в ренту, остается в собственности плательщика, так как оно служит эквивалентом уплаченного, даже если оно передано в собственность плательщика за плату. Если получатель пожизненной ренты воспользовался п. 2 ст. 599 ГК РФ и возвратил имущество в собственность, то неосновательное обогащение не возникает ввиду указания этого пункта на зачет стоимости имущества в счет выкупной цены ренты.

Однако неосновательное обогащение возникает на стороне получателя ренты по договору пожизненного содержания, если получатель ренты выбирает вариант требования о расторжении договора, при котором он получает возможность возвратить недвижимое имущество в собственность. Но закон (п. 2 ст. 605 ГК) в данном случае запрещает плательщику ренты требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Закон принимает во внимание факт, что потраченные плательщиком деньги пошли на содержание получателя ренты. Правило п. 2 ст. 605 ГК РФ в этом плане дублирует п. 3 ст. 1109 ГК РФ, в соответствии с которым не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, в частности, денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию.

Касаясь же в целом вопроса о распределении договоров на типы и виды, можно отметить следующее. По большому счету не столь важно, в каком качестве сформулировано обязательство - как тип или как вид договора. Главное, чтобы механизм построения и взаимодействия договорных институтов позволял применять к конкретному обязательству те нормы, которые его адекватно и эффективно регулируют. При этом нельзя отрицать, что место, отведенное законодателем договору, дает определенный "настрой" как для правового регулирования, так и для правоприменительной практики. Соответственно от него в немалой степени зависит, будет ли на практике применяться к конкретному обязательству та правовая база, которая предназначена для его регулирования.

2.4 Особенности прекращения договора пожизненного содержания с иждивением

Законодательную констатацию получило утверждение, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Кажется, это должно следовать само собой из названия договора, а также из изменения к данной разновидности ренты правил о пожизненной ренте, о которой уже говорилось, что она устанавливается на период жизни гражданина. Тем не менее еще одно упоминание о моменте прекращения пожизненного содержания лишний раз заставит задуматься плательщика о всей серьезности принимаемых им на себя обязательств, прочувствовать ответственность за судьбу человека, которого он берет на иждивение, а заодно и усомниться в возможности расторжения договора и отказа от исполнения по инициативе плательщика. В ряде случаев плательщик ренты должен исполнять некоторые обязанности, включенные в договор, и после смерти, например, ритуальные услуги.

За рентополучателем же всегда остается право, в случае существенных нарушений плательщиком своих обязательств, потребовать выкупа ренты.

Существенным нарушением договора со стороны плательщика будет являться, конечно, представление содержания не в те сроки и не в том объеме, которые предусмотрены договором, в результате чего положение гражданина, рассчитывавшего, когда он отдавал свою квартиру, на улучшение своей участи, только ухудшалось. Выкуп производится по цене, определяется по общим для всех видов ренты правилам. Если выкупная цена указана в договоре, то она зависит от усмотрения сторон. Если же отсутствует в договоре, то она принимается равной соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Выкуп производится по цене, которая определяется по общим для всех видов ренты правилам. Если выкупная цена указана в договоре, то она зависит от усмотрения сторон. Если же отсутствует в договоре, то она принимается равной соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Случаи расторжения по требованию рентополучателя договора пожизненного содержания с возвратом переданной в обеспечение содержания квартиры не так уж и редки. Причем такое требование может быть удовлетворено и в пользу наследников получателя ренты. Примером является иск гражданки Степановой к Лисицыной о расторжении договора и возврате ей жилого помещения, со ссылкой на неисполнение ответчицей взятых на себя обязательств по содержанию истицы и уход за ней.

Суд удовлетворил исковые требования в пользу наследницы, исходя из следующих мотивов. Действительно, со смертью получателя ренты прекращаются обязательства пожизненного содержания, и в силу их личного характера наследники не вправе требовать представления содержания им. Однако предметом настоящего спора являлось требование о возврате недвижимости (квартиры) в связи с существенным нарушением плательщиком ренты условий договора. В отношениях по возврату имущества правопреемство (переход прав наследнику) допускается, поэтому иск, первоначально заявленный самой Степановой, а затем поддержанный ее наследницей, и был удовлетворен и квартира возвращена наследнице.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в двух случаях: либо если получатель ренты умер, либо если плательщик существенно нарушал свои обязательства. Во втором случае получатель ренты, как мы уже указали ранее, может потребовать возврата недвижимости.

А плательщик ренты при прекращении договора не вправе требовать, при этом, хотя бы компенсации расходов. Поэтому следует проявлять бдительность при составлении договора и проявлять педантичность при его реализации, которая может проявляться: в том, что:

- любые деньги, которые передаются получателю ренты, должны быть оформлены распиской в получении, либо направляются почтовыми переводами, либо через банк;

- в бережном сборе и хранении всех квитанций об оплате квартиры, телефонных переговоров, медицинских и иных услуг для рентополучателя;

- при необходимости снабжать рентополучателя продуктами следует обращаться в магазины, которые доставляют продукты на дом;

- раз в квартал или месяц следует отбирать у рентополучателя заявление о том, что свои обязательства по договору за данный период вы выполнили сполна и претензий к вам у него нет.

Полезно сравнить в этом плане положение получателя ренты по договору пожизненной ренты и по договору пожизненного содержания. Положение получателя ренты по договору пожизненного содержания вообще отличается льготным характером. Здесь у получателя ренты тоже есть выбор: требовать расторжения договора и возмещения убытков или требовать выкупа. Но при первом варианте получатель ренты всегда может требовать не только расторжения договора, но и возврата недвижимого имущества в собственность, даже если оно передано под выплату ренты за плату. Помимо этого, плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

В связи с этим возникает вопрос о судьбе уплаченных до прекращения договора пожизненной ренты рентных платежей. Вправе ли плательщик ренты требовать у получателя ренты их возврата (и, соответственно, предъявлять это требование к зачету против требования получателя ренты о выкупе или о возмещении убытков)?

Надо полагать, что плательщик ренты не вправе требовать возврата уплаченных рентных платежей и формальным основанием данного вывода служит уже упоминавшийся п. 4 ст. 453 ГК, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако следует иметь в виду, что это правило применяется до тех пор, пока на какой-либо из сторон договора не образовалось неосновательного обогащения.

Обогащается ли получатель ренты за счет полученных от плательщика ренты платежей (содержания) при прекращении договора пожизненной ренты (договора пожизненного содержания) по своему требованию?

Неосновательное обогащение на стороне получателя ренты не может возникнуть в тех случаях, когда при прекращении договора пожизненной ренты или договора пожизненного содержания имущество, переданное в ренту, остается в собственности плательщика, так как оно служит эквивалентом уплаченного, даже если оно передано в собственность плательщика за плату. Если получатель пожизненной ренты воспользовался п. 2 ст. 599 ГК и возвратил имущество в собственность, то неосновательное обогащение не возникает ввиду указания этого пункта на зачет стоимости имущества в счет выкупной цены ренты.

Однако неосновательное обогащение возникает на стороне получателя ренты по договору пожизненного содержания, если получатель ренты выбирает вариант требования о расторжении договора, при котором он получает возможность возвратить недвижимое имущество в собственность. Но закон (п. 2 ст. 605 ГК) в данном случае запрещает плательщику ренты требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Закон принимает во внимание факт, что потраченные плательщиком деньги пошли на содержание получателя ренты. Правило п. 2 ст. 605 ГК в этом плане дублирует п. 3 ст. 1109 ГК, в соответствии с которым не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, в частности, денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Законодатель весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации. Данное требование представляется вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Имеющаяся судебная практика показала, что здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры при прекращении договора.

Принято выделять общие основания расторжения договора ренты (признание сделок недействительными), так и специальные основаниям применяемые только к договору ренты. Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость сделки. Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ.

Также следует отметить, что законодательно предусмотрены разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты.

Расторжение договора постоянной ренты по требованию получателя возможно в случаях, предусмотренных ст. 593 и 599 ГК. Поскольку по тому и другому договору обязанным лицом является плательщик ренты, получатель вправе требовать расторжения этих договоров при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей.

Статья 593 ГК содержит незамкнутый перечень оснований для расторжения договора постоянной ренты ее получателем, который может быть дополнен договором. Расторжение договора постоянной ренты возможно лишь при условии уплаты покупателем ее выкупной цены, указанной в договоре.

Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. Выкуп постоянной ренты -- это один из способов прекращения договора. В соответствии с п.1 ст.592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты

Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации. При определении размера ее стороны не связаны какими-либо установленными законом или договорными условиями. Право плательщика на выкуп постоянной ренты носит безусловный характер, и может быть оговорено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Основным основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путём предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Лишь последний случай обладает спецификой.. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.