Земельное право в Казахстане

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В данной работе подробно описывается становлении земельных отношений в Республике Казахстан, о самой истории земельный отношений.

История земельных отношений Казахстана требует системного подхода с учетом характера производительных сил общества, особенностей самого общества и государственности тюркских народов Востока. Земля была основой деятельности древнего государства, ограниченной в пространстве. Без территории не могла существовать ни одна народность, ни одно государство.

Большие территории занимали существовавшие до нашей эры древние государства - государства саков, канглов, усуней и гуннов-предков современных казахов. Землю, используемую в качестве территории, называют местом родного очага, землю, используемую для хозяйственной деятельности, считали принадлежностью хозяйства. Право собственности на землю рассматривают как право пользования ею, которое некоторые ученые считают «обычным правом». По своему содержанию право пользования землей имело такое же значение, как и право собственности, т.е. последнее рассматривается в реализованном варианте.

1. Понятие права собственности. Основания возникновения права государственной собственности на землю и частной собственности на земельные участки. Объекты права государственной и частной собственности на землю

1.1 Понятие права собственности на землю и его виды

Право государственной собственности на землю в Республике Казахстан впервые установлено в Конституции еще в период нахождения в составе СССР и оно закреплено в Конституции Республике Казахстан 1995 года. Она позволила государству осуществлять все задачи земельного законодательства, предусмотренные в ст. 5 Земельного кодекса Республики Казахстан. В Республике Казахстан признается и равным образом защищается государственная и частная собственность.

Собственность означает, пользование ею должно служить общественному благу, субъекты и объекты собственности, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гарантии их защиты определяется законом. Таким законом является Земельный кодекс Республики Казахстан и другие законы республики, регулирующие земельные отношения, возникающие по поводу права собственности и землепользования. Конституция Республики Казахстан впервые в праве собственности на первое место ставит право пользования собственностью, так как основным содержанием права государственной собственности на землю и права частной собственности является право пользования землей, которое служит общественному благу. Введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения для крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства связано с интересами субъектов этих видов землепользования и рационального и эффективного использования.

Установление права частной собственности на земельный участок граждан и негосударственных юридических лиц - это объективная необходимость. Это связано, во-первых, с тем, что земельные участки являются не только средством производства в сельском и лесном хозяйстве, но и местом расположения, базис - территорией производства и деятельности членов общества, существует неразрывная связь между объектами имущественного характера (жилые, садовые, дачные, производственные дома, постройки, сооружения, здания и т.д.) и земельными правоотношениями (использование земельного участка под постройки, сооружения, здания их обслуживания, размещение небольшого сада и огорода); во-вторых, - субъектами права пользования объектами собственности на земельном участке и использования земельного участка по целевому назначению является одно лицо (за исключением аренды). На практике, когда отчуждаются объекты права собственности или земельный участок (при купле-продаже, наследовании), то одновременно переходят указанные оба объекта.

Поэтому земельное законодательство, учитывая эти обстоятельства в ст. 29 ЗК РК предусматривает, что в частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Указ, Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона «О земле» от 22 декабря 1995 года в ст. 1, которая называлась «Основные термины и определения» предусматривал вещное право на землю, которое определялось как право собственности, право землепользования, право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, сервитут и иные вещные права.

Закон Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 г. отказался от понятия вещного права на землю и раздел 2 называется: «Право собственности, право землепользования и иные права на землю», а глава 3 названа: «Право собственности на землю»; глава 4 «Право землепользования», Глава 5 этого Закона «Земельный участок как объект права собственности, права землепользования и иных прав», тоже не имеет понятия вещного права на землю. Однако новый Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года раздел 2 называет: «Право собственности, право землепользования и иные вещные права на землю», а в главе и статьях этого раздела понятие вещного права, их виды и его правовой режим не имеется.

Земля, земельные участки и право землепользования, сервитут не могут быть объектами вещного права, согласно Земельному кодексу РК.

Земля - это не только экономическая необходимость для человека и общества, она имеет и экологическое значение со своими связями с другими объектами природы. Не случайно земля аккумулирует все природные ресурсы, создавая им природную среду. Это влияет на ее правовой режим, как объекта собственности, так и как объекта использования и охраны, т.е. как природного ресурса.

Законом установлены принципы сохранения земли как природного ресурса, основы жизни и деятельности народа Республики Казахстан, рационального и целевого использования. Особенность земли как объекта собственности, заключается в ее ограниченности в пространстве в определенных границах, недвижимости, а также зависимостью от природных условий или окружающей среды.

Новый Земельный Кодекс от 20 июля 2003 года предусматривает без юридических оснований, как отмечали выше, в разделе 2: «Право собственности, право землепользования и иные вещные права на землю», в главе 5: «Земельный участок как объект права собственности, право землепользования и иных вещных прав», а в ст. 28: - «Право землепользования» применяется термин «вещное право». В тексте этой статьи указано, что «право землепользования является вещным правом. К праву землепользования применяются нормы о праве собственности постольку, поскольку это не противоречит настоящему Кодексу или природе вещного права».

Здесь имеются два вопроса, подлежащих юридическому анализу. Первое, это к праву землепользования применяются нормы о праве собственности; второе, применение к праву землепользования норм права собственности не противоречит настоящему Земельному кодексу и природе вещного права.

1. Применение термина «вещное право» противоречит ст. 6 Конституции Республики Казахстан. Конституция Республики Казахстан предусматривает землю в двух качествах: первое - природный ресурс, второе - право собственности, третье название «вещное право» нет.

2. В ст. 12 Земельного кодекса предусмотрены основные понятия, используемые в этом Кодексе: «залог земельного участка как права землепользования», «земельная доля», «земельные ресурсы», «земля», «кондоминиум», «объект земельных отношений», «объекты права собственности», «право землепользования», «право частной собственности на земельный участок», «сервитут», «условная земельная доля». Все указанные понятия не связаны с вещным правом.

3. Право собственности на землю и право землепользования это особые виды собственности и пользования как единственного природного объекта, неотделимого от природной среды и условий.

4. Государством проводятся мероприятия в области землеустройства, государственного земельного кадастра и мониторинга земель, нехарактерных вещному праву. Например, землеустройство является системой мероприятий по обеспечению соблюдения законодательства Республики Казахстан, направленного на регулирование земельных отношений, организацию рационального использования и охрану земель, Оно проводится на землях всех категорий независимо от принадлежности по форме собственности и формы хозяйствования на них.

Государственный земельный кадастр, представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, месторасположении, целевом использовании, размера и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков.

Мониторинг земель представляет систему базовых (исходных), оперативных, периодических наблюдений за качественным и количественным состоянием земельного фонда, проводимых в целях своевременного выявления происходящих изменений и их оценки, прогноза дальнейшего развития и выработки рекомендаций по предупреждению и устранению последствий негативных процессов. Объектом мониторинга земель является все земли Республики Казахстан независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и характера использования земель.

5. Нормы Земельного кодекса предусматривают целевое назначение всех земель, т.е. составляющих земельного фонда Республики Казахстан (ст. 1 ЗК РК), а не вещного права.

6. Нормы Земельного кодекса предусматривают целевое назначение всех земель, в том числе их части - земельных участков.

7. Государство определяет целевое назначение всех земель, в том числе всех земельных участков, предоставленных в частную собственность и на праве землепользования (аренды), а на вещные права целевое назначение не может быть. Собственники земельных участков и землепользователи самостоятельно не имеют право изменять целевое назначение земельного участка в процессе его использования и отчуждения.

8. Государство через систему государственных органов осуществляет управление земельным фондом и государственный контроль за использование и охраной всех земель независимо от формы собственности, права землепользования и хозяйствования.

9. Предоставление земельных участков всем лицам осуществляется по нормам, установленным земельным законодательством Республики Казахстан, другому государству в порядке, предусмотренном по договору.

Поэтому ст. 1 Гражданского кодекса (общая часть) предусматривает, что к отношениям по использованию природных ресурсов и охране окружающей среды, отвечающие признакам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, гражданское законодательство применяется в случаях, когда эти отношения не регулируются законодательством об использовании природных ресурсов и охраны окружающей среды.

В обязанность собственников земельных участков и землепользователей входит своевременно представлять в государственные органы установленные земельным законодательством Республики Казахстан сведения о состоянии и использовании земель.

Собственность на землю в Республике Казахстан служит задачам земельного законодательства Республики Казахстан, необходимым условием развития экономики в условиях рынка.

Собственность на землю в Республике Казахстану как указано в Конституции Республики Казахстан и Земельном Кодексе имеет два вида: государственную и частную.

Государственная собственность - земля в пределах территории Республики Казахстан, признанная его собственностью.

Частная собственность на земельный участок - право граждан и негосударственных юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им земельными участками на основаниях, условиях и в пределах, установленным Земельным кодексом (п. 32 ст. 12 ЗК РК).

1.2 Основания возникновения права государственной собственности на землю и частной собственности на земельные участки

Как отмечали, право государственной собственности на землю закреплено в Конституции Республики Казахстан и Земельном кодексе от 20 июня 2003 года. Это право является юридическим основанием, осуществления всех прав собственника, предусмотренных в ЗК РК.

Право собственности на земельный участок возникает путем:

1) предоставления права собственности;

2) передача права собственности;

3) переход права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.

Право собственности на земельный участок возникает на основе:

1) актов государственных органов;

2) гражданско-правовых сделок;

3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст. 22 ЗК РК).

Документы на основании которых возникают у граждан и юридических лиц соответствующие права на земельный участок в пункте 33 статьи 12 ЗК РК названы правоустанавливающим документами. К правоустанавливающим документам относятся правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры купли-продажи (мены, дарения и иной сделки об отчуждении земельного участка) и решение судебных органов о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иные права на землю. На основании правоустанавливающих документов, территориальные органы по управлению земельными ресурсами (предусмотренные в ст. 14 ЗК РК) составляют правоудостоверяющие документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка. К правоудостоверяющим документам относятся: акт на право частой собственности на земельный участок (пункты 33-34 ст. 12 ЗК РК).

Если права владения, пользования и распоряжения государственной собственностью регулируются ЗК РК, то рентные отношения с землей кроме ЗК РК регулируются Кодексом Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговым кодексом) от 12 июня 2001 года. Общие правила владения, пользования и распоряжения землей независимо от форм собственности и землепользования, осуществляются государством, урегулированы ЗК РК и другими законодательными актами.

Согласно ст. 27 ЗК РК реализация права государственной собственности означает: земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности могут быть:

1) проданы или переданы безвозмездно в частную собственность;

2) предоставлены в постоянное или временное землепользование;

3) реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, иными законодательными актами или международными договорами. Перечень земельных участков, подлежащих продаже или сдаче в аренду, определяется местными исполнительными органами и утверждается соответствующим решением местных представительных органов.

Все это является распорядительной функцией государства от имени которого согласно п. 2 ст. 21 ЗК РК государственные органы осуществляют управление в соответствии с их компетенцией, установленной ст. 13-19 ЗК РК и иными законодательными актами и положением «Об Агентстве Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» от 23 ноября 1999 года, №1776.

В Земельном кодексе РК специальной статьи о порядке предоставления земельного участка на праве собственности нет, хотя подпункт 1 пункта 1 ст. 22 «Возникновение права собственности на земельный участок» предусматривает права собственности. Правильно было бы ее называть «Предоставление земельного участка на праве собственности». Таким образом, в Земельном кодексе имеется сложная схема предоставления земельного участка в землепользование. Поэтому необходим анализ норм Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков в собственность.

В Земельном кодексе имеются две статьи, предусматривающие порядок предоставления земельных участков. Первая - это статья 32 - «Предоставление права землепользования», вторая - ст. 43 - «Порядок предоставления права на земельный участок», содержание ст. 32 отличается от содержания ст. 43 тем, что она, в основном, рассматривает порядок предоставления земельного участка на праве землепользования местными исполнительными органами и содержание ст. 43 ЗК РК рассматривает порядок предоставления земельных участков на праве частной собственности и землепользования местными исполнительными органами, включая процесс подготовки правоустанавливающих и право удостоверяющих документов, предусмотренные вышеназванных пунктах 33-34 ст. 12 ЗК РК, которые ассоциируются с пунктами 3-4 ст. 149 и 150 ЗК РК. Название статей 47,48,49, согласно названию главы 5 ЗК РК по содержанию этих статей должны называться соответственно по их расположению - предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности; предоставление земельных участков, которые находятся в государственной собственности на торгах (конкурсах, аукционах); приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности, при их продаже в рассрочку как объекты права собственности, права землепользования и иные права. Таким образом, можно считать, что первым основанием возникновения права собственности на земельные участки являются нормы статьи 43 ЗК РК.

Вторым основанием возникновения права собственности на земельные участки является юридический факт (купля-продажа, обмен земельного участка, дарение и т.д.), который назван в ЗК РК «Передача права землепользования» (п. 2 ст. 22 ЗК РК) - «гражданско-правовая сделка» (см. подпункт 2 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).

Передача земельного участка в частную собственность гражданско-правовая сделка с земельным участком. Это распорядительная функция собственника земельного участка, осуществляемая в порядке, предусмотренном в земельном законодательстве.

Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан (п. 2 ст. 25 ЗК РК). Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения реализует указанные права с учетом положений настоящего Кодекса. Эту функцию владельца земельного участка называют в п. 1 ст. 21 распорядительной, а в п. 1 ст. 81 - правом отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и другого).

Формами распорядительной функции выступают:

1) отказ от права собственности (земельного участка) ст. 82 ЗК РК;

2) продажа частного земельного участка;

3) дарение земельного участка собственником;

4) наследование земельного участка в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежит на праве частной собственности;

5) земельный участок, находящийся в частной собственности может быть объектом обращения взыскания, как имущество физических и юридических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом (ст. 83 ЗК РК).

Во всех вышеуказанных случаях последствия передачи земельного участка приводят к прекращению права собственности и возникновению права на земельный участок другого лица в порядке, предусмотренном в законодательстве, т.е. на основании юридического факта.

Все указанные формы распоряжения субъекта права собственности регулируются нормами гражданского законодательства. Земельное законодательство констатирует порядок передачи указанных прав как переходные нормы из земельного законодательства на нормы гражданского законодательства. В законодательстве могут быть предусмотрены и другие такие переходные нормы. В указанных случаях собственник земельного участка сам самостоятельно решает кому, когда, по какой стоимости будет продавать земельный участок, кому из наследников он оставит земельный участок, кроме случаев, когда наследник не может быть лишен права наследования по закону или по закону в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Одним из оснований возникновения права собственности (землепользования) является заявление физических и юридических лиц о предоставлении земельного участка.

Порядок рассмотрения заявления физических и юридических лиц о предоставлении им земельных участков, предусмотренный в ЗК РК.

а) Порядок рассмотрения заявления физических и юридических лиц о предоставлении им земельных участков.

Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им земельных участков в частную собственность, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.

Заявление о предоставлении земельного участка рассматривается в срок до трех месяцев с момента поступления. Отказ в предоставлении земельного участка оформляется решением с вручением копии в семидневный срок после принятия решения.

Решение местного исполнительного органа о предоставлении земельного участка в соответствии с требованиями, предусмотренными в ст. 43 ЗК РК является основанием выдачи документа, удостоверяющего право на земельный участок, выдаваемым территориальными органами по управлению земельными ресурсами: при частной собственности на земельный участок - акт права частной собственности на земельный участок; при постоянном землепользовании - акт на право постоянного землепользования; при временном возмездном землепользовании акт на право временного возмездного землепользования (Долгосрочного, краткосрочного, аренды); при временном безвозмездном пользовании - акт на право безвозмездного землепользования.

Правоудостоверяющие документы на земельный участок Должны содержать идентифицирующие сведения необходимые для целей ведения земельного и правового кадастров.

Порядок предоставления земельного участка на праве частной собственности регулируется Положение «О порядке предоставления права частной собственности для строительства на земельные участки и права землепользования», утвержденным постановлением Правительства от 20 июня 1996 года №760.

Землеустроительные проекты разрабатываются структурными подразделениями Агентства РК по управлению земельными ресурсами, а заключение комиссии - это документ, составленный представителями депутатов местного представительного органа, территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления.

В Положении №760 предусмотрена особенность предоставления земельных участков для:

1) строительства объектов;

2) ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

3) ведения личного подсобного хозяйства;

4) строительства и обслуживания жилого дома (индивидуальное жилищное строительство);

5) садоводства и дачного строительства.

6) Предоставление земельных участков репатриантам (оралманам) является новым видом землепользования, предусмотренным Земельным кодексом Республики Казахстан.

Предоставление земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства производится репатриантам (оралманам), на праве временного землепользования осуществляется из земель сельскохозяйственного назначения, специального фонда, иммиграционного фонда и земель запаса.

После приобретения гражданства Республики Казахстан предоставленные земельные участки переходят в их частную собственность в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РК.

Предоставление права на земельный участок из земель находящихся в государственной собственности, производится в следующей последовательности:

1) возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земельный участок;

2) определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор земельного участка);

4) разработка и утверждение земельного проекта;

5) принятие решения местным исполнительным органом о предоставлении права на земельный участок;

6) установление границ земельного участка на местности;

7) изготовление и выдача документа, удостоверяющего право на земельный участок;

8) государственная регистрация права на земельный участок.

Предоставление земельных участков в собственность или землепользование осуществляется местным исполнительным органом в пределах, установленных Земельным кодексом РК (ст. 16-19).

Решение о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельного участка, принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами из числа депутатов местного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры, градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). По усмотрению местного исполнительного органа в состав комиссии может быть включены и другие лица.

Предоставление земельных участков для строительства объектов.

Новый Земельный кодекс Республики Казахстан предусматривает различные виды предоставления земельных участков для строительства объектов. Например, ст. 44 ЗК РК предусматривает предоставление земельных участков для строительства; ст. 45: предоставление земельных участков, не связанных со строительством. Имеются другие расхождения норм Положения с нормами Земельного кодекса. Поэтому будут внесены соответствующие изменения и дополнения в Положения или будет разработано новое.

В соответствии с п. 2 ст. 43 ЗК РК для определения возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор земельного участка) осуществляется выбор участка для строительства объектов по поручению местного исполнительного органа, который выполняется территориальными органами по управлению земельными ресурсами (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) в соответствии с землеустроительными и градостроительными регламентами.

Результаты выбора участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагается проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Местные исполнительные органы создают комиссии по выбору земельных участков для размещения этих объектов. Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного участка предоставляются в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения. На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект предоставлении права на землю.

В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого земельного участка, его границы и место расположения, смежные собственники земельного участка и землепользователи; определяется делимость и неделимость, а также обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, предлагаются расчеты объектов собственников земельных участков и землепользователей (арендаторов), потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в зависимости от вида изымаемых угодий. На основании землеустроительного проекта территориальными органами по управлению земельными ресурсами (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельные участки.

При испрашивании земельного участка для строительства объектов нефтегазотранспортной инфраструктуры, связанных с транспортировкой по магистральным трубопроводам, последующим хранением и перевозкой нефти и газа на другие виды транспорта, акт выбора земельного участка и землеустроительный проект согласовывается также с уполномоченным государственным органом Республики Казахстан в сфере нефтегазотранспортной инфраструктуры.

Заявитель или его доверенное лицо обеспечивают требуемые для отвода земельного участка согласования самостоятельно.

В случае, когда на территории, выбранной под размещение объекта строительства расположены жилые дома, другие здания и сооружения, а также инженерные коммуникации и зеленные насаждения, подлежащие сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно - защитную зону промышленных предприятий), заказчик дополнительно предоставляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости об условиях компенсации убытков собственнику. В договоре указывается конкретные условия и сроки отселения, переноса существующих строений, инженерных коммуникаций, зеленных насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости.

Проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок должен содержать:

- наименование юридического или физического лица, которому предоставляется право (на земельный участок) на землю;

- целевое назначение земельного участка;

- площадь земельного участка;

- вид права на землю, обременения и сервитуты;

- выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предоставления участка за плату, сроки и условия заключения договора купли - продажи земельного участка;

- наименование юридического или физического лица у которого производится изъятие земли, в том числе путем выкупа, с указанием размеров изымаемых участков;

- прочие условия.

При предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства к ходатайству прилагается: справка о наличии и отсутствии у гражданина земельных участков, права на которые были предоставлены для индивидуального жилищного строительства (выдается в семидневный срок территориальным органом по управлению земельными ресурсами);

- справка о наличии и отсутствии у гражданина частного домостроения (выдается в семидневный срок органом, осуществляющим регистрацию недвижимости).

Ходатайство о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства берется на специальный учет и удовлетворяется по мере подготовки площадок для отвода (ст. 44 ЗК РК).

Порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства регулируется «Правилами предоставления оралманам земельных участков для индивидуального жилищного строительства», утвержденными постановлением Правительства РК от 9 июля 2002 года №748.

Предоставления земельных участков оралманам для индивидуального жилищного строительства осуществляется бесплатно. Для получения земельного участка оралман подает заявление в соответствующий местный исполнительный орган, обладающий полномочием предоставления соответствующих прав на земельные участки, которое должно рассматриваться в срок до трех месяцев с момента поступления заявления. Решение о предоставлении принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами из числа депутатов местного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов мастного самоуправления.

Предоставление земельных участков, не связанных со строительством.

На основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность или землепользование территориальных органов по управлению земельными ресурсами (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) по поручению местного исполнительного органа определяет возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с землеустроительными и градостроительными регламентами. Предложения о возможности использования земельного участка предоставляются в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии с п. 2 ст. 43 Земельного кодекса. На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект и проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельный участок. (ст. 45 ЗК РК).

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности

Предоставление земельных участков, которые находятся в государственной собственности, в собственность граждан и негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собственность, осуществляется на возмездной основе. Предоставление земельных участков в собственность граждан и негосударственных юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Лица, заинтересованные в покупке земельного участка, подают ходатайство в исполнительный орган по месту нахождения земельного участка, которое рассматривается в порядке, определенном в ст. 43-45 ЗК РК в зависимости от целевого назначения земельного участка. При намерении выкупа физическим или негосударственным юридическим лицом в частную собственность земельного участка, ранее предоставленного ему в землепользование, данное лицо подает заявление в местный исполнительный орган. К заявлению прилагается:

- документ, удостоверяющий право на земельный участок, или копию документа, заверенная нотариально;

- копия свидетельства налогоплательщика;

- справка налогового органа о наличии или отсутствии задолженности перед бюджетом (земельный налог (или) плата за пользование земельными участками);

- справка из центра недвижимости об отсутствии обременении на земельный участок, препятствующие заключению сделок;

- копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица.

По поручению местного исполнительного органа территориальный орган по управлению земельными ресурсами идентифицирует земельный участок по кадастровой документации, определяет кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка и готовят проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права частной собственности на земельный участок.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в месячный срок со дня подачи землепользователем заявления в письменной форме в местный исполнительный орган.

На основании решения местного исполнительного органа территориальным органом по управлению земельными ресурсами составляется с покупателем договор купли - продажи земельного участка, который подписывается продавцом (местным исполнительным органом) и покупателем.

Договор купли - продажи земельного участке и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются основанием для выдачи правоудостоверяющего документа на земельный участок.

При продаже земельного участка в рассрочку в правоудостоверяющем документе на земельный участок, выдаваемом покупателю на основании договора купли-продажи, делается соответствующая запись о запрете на совершение сделок, за исключением передачи участка в залог (ст. 47 ЗК РК).

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельные участки или право аренды земельного участка, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользование, могут быть объектом продажи на торгах (конкурсах, аукционах). Перечень земельных участков или прав аренды земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах), определяется местным исполнительным органом и утверждается соответствующим решением местного исполнительного органа.

Земельный участок, предназначенный для продажи, выставляется на торги после:

- определения и установления границ земельного участка на местности;

- определения целевого назначения земельного участка и его кадастровой (оценочной) стоимости;

- определения технических условий подключения объектов строительства к сетям инженерно - технического обеспечения;

- принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов).

В качестве продавца земельного участка или права аренды земельного участка выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или права арены земельного участка определяется Правительством Республики Казахстан (ст. 48 ЗК РК).

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности при их продажи в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку земельный участок, продавец, если иное не предусмотрено договором, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину выкупной цены земельного участка.

В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкупной цены. Залог земельного участка, проданного в рассрочку, допускается при оплате не менее 50% от его выкупной цены. Ограничения по совершению сделок с земельным участком, проданным в рассрочку, отражается в договоре купли-продажи земельного участка в правоустанавливающем документе на земельный участок. Документ об оплате выкупной цены земельного участка является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и в правоустанавливающем документе на земельный участок (ст. 49 ЗК РК).

1.3 Объекты права государственной и частной собственности на землю

Объектами права государственной собственности являются все земли, не представленные в частную собственность. Более подробно об этом указано в ст. 26 ЗК РК. Она гласит, что в государственной собственности находится земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используемые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми природными территориями, оздоровительного и историко-культурного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность.

Объектами частной собственности могут быть в порядке, предусмотренном в Земельном кодексе, земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов (см. ст. 24, п. 6 ст. 97, ст. 109, п. 2 ст. 128, п. 2 ст. 133 ЗК РК и другими законодательными актами о транспорте и т.д.). В ст. 26 ЗК РК предусмотрены земельные участки, которые не могут находится в частной собственности земельные участки, занятые:

1. для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности, инженерно - техническими сооружениями, коммуникациями, выведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан;

2. таможенных нужд;

3. особо охраняемыми природными территориями;

4. лесным фондом за исключением земельных участков, перечисленных в п. 4 ст. 128 Земельного кодекса;

5. водным фондом, за исключением земельных участков, перечисленных в п. 2 ст. 133 Земельного кодекса;

6. магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования;

7. территориями общего пользования на землях населенных пунктов, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимся на праве частной собственности и необходимыми для их обслуживания.

Не могут быть предоставлены в раздельную собственность граждан и негосударственных юридических лиц земельные участки занятые:

пастбищами и сенокосными угодьями, используемые и предназначенные для нужд населения;

дорогами общего пользования, в том числе дорогами межхозяйственного и межнаселенного значения, а также предназначенными для доступа на земельные участки общего пользования;

обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты водопоя), двух или более собственников земельных участков или землепользователей.

Земельные участки зарезервированные в установленном порядке для развития особо охраняемых природных территорий, магистральных трубопроводов, а также предназначенные в соответствии с утвержденной архитектурно - строительной (иной) строительной документацией для строительства объектов административного и социального значения (аэропорты, аэровокзалы, вокзалы, станции, дороги общего пользования, административные здания государственных органов, больницы, школы, государственный жилищный фонд, парки, бульвары, скверы и другие объекты общественного пользования), могут предоставляться землепользователям для других целей на праве временного землепользования до их проектного освоения;

Земельные участки, занятые объектами промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения, могут быть переданы в частную собственность в связи с разгосударствлением и приватизацией объектов государственной собственности в тех случаях, когда это предусмотрено в специальном законодательстве (о связи, железнодорожном транспорте, о автодорожном транспорте, об энергетике и т.д.).

2. Субъекты права собственности на землю и на земельные участки. Нормы предоставления земельных участков. Основания возникновения права пользования земельным участком

2.1 Субъекты права собственности на землю и на земельные участки

Субъектом права государственной собственности на землю на территории Казахстана является Республика Казахстан. Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и негосударственные юридические лица на основаниях, условиях и в пределах, установленных ЗК РК. При этом под гражданами понимается граждане Республики Казахстан, иностранцы и лица без гражданства, если иное не установлено Земельным кодексом.

Субъектами частной собственности на земельные участки могут быть иностранные граждане и лица без гражданства и иностранные негосударственные юридические лица в порядке, предусмотренном пунктом 4 ст. 23 ЗК РК, т.е. на земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением. Кооперативы, общества, корпорации и другие организации не являются субъектами ни государственного, ни частного земельного участка.

В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность. Однако, впервые частная собственность на земельные участки установлена в ст. 6 Конституции Республики Казахстан 1995 года. На основании этой нормы Конституции установлена и получила развитие частной собственности на земельные участки в законодательном порядке. Частная собственность на земельные участки граждан и негосударственных юридических лиц производна от права государственной собственности Республики Казахстан и она не только служит интересам указанных лиц, но отвечает интересам рыночной экономики.

Право государственной собственности имеет приоритетное значение, поскольку управление земельным фондом на территории Республики Казахстан осуществляется самим государством - Республикой Казахстан, от его имени государственными органами, а земельный фонд Республики Казахстан является материальной основой права государственной собственности на землю.

Такое положение двух видов субъектов права собственности на землю в Республике Казахстан не создает их конкуренции, наоборот они взаимодействуют в службе общественному благу.

Субъекты и объекты собственности на землю, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гарантии их защиты определяются Земельным кодексом и другими законодательными актами Республики Казахстан.

Кондоминиум - особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) физических или юридических лиц, а та часть недвижимости, которая не находится в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежит им на праве общей долевой собственности (ином общем праве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной (индивидуальной собственности (ином общем праве). Участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено ЗК.

Деления земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенического, экологических, противопожарных, строительных и других норм.

Порядок пользования земельным участком, расположенным вне фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно - гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных других норм.

Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно - гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.

Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок (земельные участки).

Для управления общей долевой собственностью и ее эксплуатации, надлежащим содержании всего дома (строения, здания, сооружения) и придомового земельного участка (земельных участков) участники кондоминиума избирают форму управления объектом кондоминиума в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем землепользовании), а также плата за землю осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

В гаражных, дачных и других потребительских кооперативах к правам участников на земельные участки, находящихся в общей собственности, применяются нормы о кондоминиуме.

В соответствии с п. 2 ст. 102 ЗК РК граждане, являющиеся собственниками земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, вправе в общих интересах объединятся в простые товарищества, садоводческие или иные потребительские кооперативы, правовое положение, которых определяется законодательными актами Республики Казахстан. В тех случаях, когда земельные участки, предназначенные для садоводства или дачного строительства, находятся в раздельной собственности граждан, а земельные участки и другое имущество, предназначенные для удовлетворения общих нужд собственников земельных участков, находятся в их общей долевой собственности, к отношениям между собственниками, связанными общим имуществом, применяются нормы о кондоминиуме.

2.2 Нормы предоставления земельных участков

Нормы земельных участков, регулировались Указом «О земле» от 22 декабря 1995 года и постановлением Правительства РК от 8 апреля 1996 года №401 «Об утверждении норм предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам» (САПП, 1996 г., №150, ст. 124).

В настоящее время нормы земельных участков регулируются ст. 50 Земельного кодекса РК от 20 июня 2003 года.

Размеры земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам для несельскохозяйственных целей определяются по утвержденным в установленном законодательством Республики Казахстан в порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности, либо в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или) строительной документацией. Земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

1) для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности - 0,25 гектара на неорошаемых и 0,15 гектара на орошаемых землях;

2) для индивидуального жилищного строительства - 0,10 гектара;

3) для садоводства, а также дачного строительства - 0, 12 гектара.

Повторное бесплатное предоставление земельных участков для указанных целей не допускается.

При наличии свободных земель на территории сельских населенных пунктов земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства предоставляется единым массивом в пределах норм земельных участков, предусмотренных для указанных целей. Предельные (максимальные) размеры земельных участков, перечисленных в пункте 2 статьи 50 ЗК РК, которые могут находится в частной собственности, устанавливаются совместным решением местных областных (городов республиканского значения и столицы представительных и исполнительных органов в зависимости от местных условий и особенностей.

Правительство Республики Казахстан на основании совместного предложения областных (городов республиканского значения, столицы) представительных и исполнительных органов устанавливает предельные (максимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города), которые могут находиться: на праве частной собственности у гражданина Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, негосударственного юридического лица Республики Казахстан и его аффилированных лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства; на праве временного землепользования у иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства.