Аренда нежилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.4)[8]. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) [10] и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

Аренда появилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., и предметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры. С 1950-х годов развитие аренды в США, включая такие ее разновидности, как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особенно бурный характер. В 1987 г. общая стоимость сданного в аренду оборудования составляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясь почти на 7% ежегодно.

Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

Демократизация экономических отношений в современной России началась в 1989г. с интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной мере. Аренда по своей сути затрагивает базисные отношения общества и в своем развитии закономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работника и становлению его как самостоятельного предпринимателя - собственника. Она более полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных и общественных интересов и позволяет преодолеть отчуждение работника от средств производства, труда от капитала, исполнительных функций от управленческих.

Обладающие богатым воображением деловые люди на протяжении жизни многих поколений продолжали совершенствовать изначально немудреную форму аренды. Свойство простоты у нее сохранилось, однако эксперты обнаружили, что аренда приобрела поразительную гибкость. Постоянно порождаются новые выигрышные для обеих сторон моменты, благодаря которым предприниматели, подобные вам, могут с умом воспользоваться появляющимися возможностями для роста.

Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение, и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях. В переходный же период наша страна не может не предоставлять в аренду или в собственность землю и другие государственные средства производства трудовым коллективам и отдельным работникам, не нарушая их прав, как творцов этой собственности.

Возникновение аренды - естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности

Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями. ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют.[1] Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде

Договор аренды является основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следует обратить внимание, что данное право признается за арендатором только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с договором, а не каким-либо иным образом. Если в договоре не указано, каким образом надлежит эксплуатировать имущество, следует обращаться к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Впрочем, эту возможность можно считать условной, поскольку законодательство устанавливает, что письменная форма обязательна, во-первых, для договоров аренды, срок которой превышает один год, и независимо от срока, если хотя бы одна из сторон договора - юридическое лицо, и, во-вторых, для договоров аренды зданий и сооружений независимо от срока их действия. Но и в том случае, когда договор аренды заключают между собой граждане и он не подпадает под действие перечисленных правил, следует учитывать, что статья 161 ГК РФ обязывает заключать в письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. [1]

В данной курсовой работе мы выясним, в чем сущность аренды, какова ее природа, принципы и организационные формы.

Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в области аренды нежилых помещений договора аренды. Последовательно реализованный принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики, позволяет получить объективное представление о характере арендных отношений, выделить главные факторы, рассмотрение сущности арендной платы нежилых помещений.

1. Вопросы учета и использования нежилого фонда

Одной из важнейших функций в управлении городской собственностью является организация ее учета и контроля за использованием.

В настоящее время созданы и функционируют информационные базы по вопросам, входящим в компетенцию соответствующих структур (реестр собственности, система ведения земельного кадастра, системы автоматизированного контроля за поступлением арендных платежей, база данных регистрационной палаты). Следующим шагом является создание единой информационной базы (единого информационного пространства), обеспечивающее согласованность действий всех участников имущественных отношений как в центральном аппарате, так и префектурах административных округов.

Повышение эффективности управления городским имуществом подразумевает и дальнейшее перераспределение прав и обязанностей в этом процессе как в территориальном, так и в отраслевом разрезе. Целесообразно передать часть функций городского уровня на уровень административных округов и далее районов. Соответственно часть функций специфичных для конкретных областей производства должна быть передана отраслевым департаментам при сохранении за комплексом учета, контроля и проведения единой политики в области управления городской собственностью.

Развитие рыночных отношений опережает процесс нормотворчества - процесс создания отработанной, выверенной законодательной основы по управлению имуществом города. Основными нормативными актами необходимыми для дальнейшего развития являются законы, регулирующие передачу в аренду и продажу муниципальной собственности.

2. Понятие аренды и договора аренды

Аренда (лат. arrendare - отдавать в наём) - форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. Запрещается сдавать в аренду предприятия оборонных отраслей, связи, транспорта, предприятия топливно-энергетического комплекса, здания государственных банков и т.д.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК). [1]

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК). [1]

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

2.1 Предмет и иные существенные условия договора аренды

Предметом договора аренды или объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл.34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл.35 ГК РФ. [1]

Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

В современной юриспруденции существует альтернативное мнение о понятии предмета договора аренды. Согласно ему предметом договора аренды являются:

- Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

- Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды. [1]

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным. [18]

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Приведем пример из практики:

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.

Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). [1]

Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ [1] обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса. [1]

Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены»[2].

Таким образом, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ. [1]

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.

Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

В зависимости от срока действия и сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[5]

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации.

В правовое регулирование арендных отношений ГК РФ внесены положения об арендной плате. Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено ГК РФ на усмотрение сторон. Определено, что арендная плата может быть в договоре аренды установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

- предоставления арендатором арендодателю определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором аренды вещи в собственность или аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором аренды затрат по улучшению арендованного имущества.

Данный перечень видов арендной платы не является исчерпывающим или общеобязательным. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть сочетание указанных форм арендной платы, а также иные формы оплаты аренды.

При этом важно подчеркнуть, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате, например, коммунальных услуг (в случае если объект аренды - здание) или бензина (в случае если объект аренды - транспортное средство). Такой договор носит уже характер безвозмездного пользования (или суды) и к нему применяются соответствующие положения ГК, или же договор считается незаключенным, т.к при определении оплаты (существенного условия договора аренды) нарушен его возмездный характер.

Приведем пример из практики:

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ [1] договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ [1] к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно».

ГК РФ подробно регламентирует права и обязанности сторон договора аренды. Основной обязанностью арендодателя по договору является передача арендатору имущества, являющегося предметом аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество должно быть передано в срок, обусловленный договором, а при отсутствии в договоре указания на такой срок - в разумный срок. При этом законодатель не дает четкого определения, что следует понимать под разумным сроком, в течение которого арендатору должно быть передано арендованное имущество, и как должно осуществляться его исчисление.

В случае непредоставления арендодателем сданного внаем имущества арендатору в указанные выше сроки последний имеет право, по своему желанию, либо истребовать у него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным исполнением обязательства, либо потребовать расторжения договора аренды и взыскания убытков, причиненных в результате неисполнения договорных обязательств.

Важно подчеркнуть, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Приведем практический пример:

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась.

Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации [2]. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ [1].

В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным [1].

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.

3. Особенности договора аренды

3.1 Субаренда

Так как договор субаренды является производным от договора аренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок действия первоначального договора аренды. Разумеется, досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. То есть при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного арендатора, позволяя ему заключить самостоятельный договор на имущество, которым он пользовался на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему выступает арендатором.

Так как договор субаренды зависим от договора аренды, то в случае ничтожности последнего все договоры субаренды являются ничтожными.

Приведем пример из практики:

Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2002 по делу N КГ-А40/8280-01).[16]

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 4 года. Часть нежилого помещения арендатор сдал в субаренду другой организации. Решением арбитражного суда в 2000 г. первоначальный договор аренды был расторгнут. Поскольку досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (п.1 ст.618 ГК РФ), [1] субарендатор обратился с иском в арбитражный суд о понуждении арендодателя заключить с ним договор на аренду нежилого помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что договор субаренды является незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Арбитражный суд кассационной инстанции не нашел законных оснований для отмены решения суда по жалобе субарендатора, указав следующее.

Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. [1] В соответствии с абз.3 п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. [1] Данный же договор субаренды был заключен сторонами на срок более одного года и соответственно подлежал госрегистрации. Таким образом, по мнению суда, субарендатор использовал нежилые помещения без законных оснований, а поэтому у него не могло возникнуть права на заключение договора аренды в соответствии со ст.618 ГК РФ. [1]

3.2 Выкуп арендованного имущества

Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Ст. 24 ГК РФ устанавливает: "в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены".[1]

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Указ Президента РФ от 14.10.92 № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду". [9]

Отдельно законодательством оговаривается ситуация, когда условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды. Тогда его можно установить дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Кроме того, законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

4. Договор аренды нежилых помещений

4.1 Стороны договора аренды нежилых помещений

Арендодатель

Чтобы выяснить, кто может выступать в роли арендодателя, следует обратиться к ст. 608 ГК РФ [1], которая гласит: "Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику". Собственником же, как известно, может быть не только физическое лицо (гражданин), но и хозяйственное товарищество или общество, общественная или иная организация и т. д., которой принадлежит имущество.

Кроме того, арендодателями, как следует из ГК РФ, могут быть и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имуществе в аренду, что можно видеть на примере аренды объектов государственной или муниципальной собственности. В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми данное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы. В соответствии с Постановлением ВС РСФСР от 27.12.91 №3020 "0 разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" [13] и Постановлением Правительства РФ от 10.02.94 № 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" [14] уполномоченными государственными органами являются Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом и территориальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации. Комитеты по управлению государственным имуществом могут быть арендодателями лишь в отношении объектов государственной собственности, не находящейся в хозяйственном ведении предприятий. Предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника.

Аналогичным правом сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности согласно Закону "Об образовании" наделены учреждения образования (для этого необходимо согласие Совета данного учреждения)

Большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды. Для предпринимателя отдельное нежилое помещение необходимо только тогда, когда это исходит из особенностей предпринимательской деятельности. Например, если открываются стационарные точки торговли или ведется деятельность, связанная с промышленным производством, которая в силу ст. 16 Жилищного кодекса РФ невозможна по месту жительства предпринимателя.[3]

Для юридических лиц наличие надлежащим образом оформленного нежилого помещения необходимо с момента начала их существования как хозяйственных субъектов. На практике учредители обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ, товариществ и иных организаций еще до момента создания юридического лица должны провести предварительные переговоры с собственниками или иными владельцами нежилых помещений, с тем, чтобы определиться с юридическим адресом будущей организации.

Регистрирующие органы (органы налоговой инспекции) отказывают в государственной регистрации создания юридического лица, у которого не имеется письменного подтверждения его юридического адреса. Обычно таким подтверждением являются гарантийное письмо, проект договора аренды и документ, подтверждающий право собственника или иного владельца недвижимости передавать ее на условиях аренды третьему лицу. Часто юридическим лицам, особенно "однодневкам" или фирмам, созданным для уклонения от уплаты налогов (их часто называют "помойными" фирмами), юридический адрес фактически оказывается ни к чему: деятельность если и осуществляется ими, то только на бумаге или полулегально. Именно с такими фирмами ведут борьбу налоговые органы. После регистрации создания юридического лица налоговые органы проводят периодические проверки на предмет того, находится ли юридическое лицо по адресу, указанному в учредительных документах.

Учредители организаций, не имеющих в собственности нежилого помещения, решившие после регистрации создания юридического лица не заключать договор аренды или же просто расторгнуть его без заключения нового договора или приобретения собственного нежилого помещения, сильно рискуют. Помимо штрафов, в качестве санкций применяется принудительная ликвидация юридического лица. Поэтому наличие как минимум одного нежилого помещения на праве собственности или аренды необходимо для деятельности любой организации.

Аренда является одним из самых доступных и распространенных способов получить юридический адрес, владеть и пользоваться помещением. Самым большим спросом на рынке недвижимости пользуются, конечно же, офисные помещения, в силу закона необходимые для размещения исполнительного органа юридического лица (например, директора), а также хранения учредительных документов фирмы и получения почтовой корреспонденции.

Отличие аренды от собственности заключается в том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Временный характер отношений означает, что право распоряжения недвижимым имуществом к арендатору не переходит.

По сроку действия договора аренды нежилых помещений различают краткосрочную и долгосрочную аренду.

Процесс заключения краткосрочного договора можно условно разделить на стадии:

- проведение предварительных переговоров и достижение устных договоренностей:

- составление и рассмотрение проекта договора;

- подписание договора аренды.

Помимо этого, долгосрочный договор должен пройти этап государственной регистрации. Договор аренды объекта недвижимости считается долгосрочным, если он заключен на срок один год и более.

Арендодателем может являться только лицо, право которого на передаваемое в аренду имущество подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами, а также свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или свидетельством о праве хозяйственного ведения или оперативного управления - для государственных или муниципальных предприятий и учреждений, плюс документ, подтверждающий правомочие распоряжаться объектом с согласия собственника - муниципального образования, субъекта Российской Федерации или Российской Федерации. Если право на объект нежилого фонда было приобретено лицом до 1998 г., когда государственная регистрация объектов недвижимости еще не производилась органами юстиции, то такого свидетельства у арендодателя может и не оказаться. Будет достаточно правоустанавливающего документа на нежилое помещение, например договора купли-продажи или судебного решения о признании права собственности.

Для того чтобы получить полную информацию о контрагенте, арендатору необходимо ознакомиться с учредительными документами арендодателя и документами, подтверждающими право арендодателя на сдачу в аренду помещения. Если речь идет о субаренде, то подтверждением права арендатора на сдачу помещения в субаренду являются договор аренды с собственником и свидетельство о праве собственности на помещение. По ряду причин не всегда возможно увидеть оригиналы документов арендодателя или собственника помещения, но в сам договор аренды рекомендуется всегда включать пункт о том, на каком праве помещение принадлежит арендодателю (например, для договора субаренды: "Право сдачи указанного помещения в субаренду предоставлено арендатору арендодателем (ООО "ТКМ"), являющимся собственником помещения, на основании договора аренды от 12 мая 2008 г. N 4, заключенного на срок 11 месяцев").

Часто арендатор крайне заинтересован в том, чтобы арендные отношения носили длящийся характер. Особенно это актуально, когда арендатор вкладывает немалые денежные средства в ремонт и оборудование помещения. В таких случаях есть два варианта. Первый и наиболее правильный - заключение долгосрочного договора, который подлежит государственной регистрации. Однако в связи с тем, что арендодатель не всегда согласен регистрировать договор в органах юстиции, а также в связи с определенными финансовыми затратами (в том числе на государственную пошлину, которая составляет 500 руб. для физических и 7500 руб. для юридических лиц) договор не всегда заключается на срок более года, даже когда арендатор настаивает на этом.

Вторым вариантом является заключение договора на 11 месяцев с автоматической пролонгацией при отсутствии на то возражений сторон. Фактически такой договор действует в течение неопределенного срока. В своем Информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 Верховный Арбитражный Суд РФ признал, что для таких договоров государственной регистрации не требуется (п. п. 10, 11). [11]

Для арендатора выгодно предусмотреть условие о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора субаренды помещения.

Примечание. Преимущественное право означает преимущество арендатора перед другими потенциальными арендаторами в заключении договора аренды на новый срок после его расторжения или истечения срока его действия.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, или только возмещения таких убытков.

В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды перечень обязанностей и требований к арендатору чаще всего внушительнее, нежели к арендодателю. Это связано с имущественной природой договора.

К основным обязанностям арендодателя обычно относятся:

- предоставить арендатору помещение в течение определенного срока с момента подписания настоящего договора;

- предупреждать арендатора о проведении плановых работ, которые могут влиять на работу арендатора, и их продолжительности;

- своевременно принимать меры по предотвращению аварийных ситуаций, а также устранению аварий в помещении;

- заблаговременно извещать арендатора о предстоящем досрочном расторжении настоящего договора.

Обязанность проводить капитальный ремонт здания, в котором расположено помещение (несущих конструкций, инженерных коммуникаций, кровли и т.п.), возлагается на арендодателя, а текущий ремонт - на арендатора, но не всегда. Во избежание недоразумений лучше внести в договор пункт о том, какая из сторон производит ремонтные работы и каким образом определяется срок проведения капитального и текущего ремонта.

Арендатор

Другой стороной в договоре аренды выступает арендатор. К нему предъявляется гораздо меньше требований, но и к нему применимо требование законодательства о том, что лицо, заключающее какую бы, то, ни было сделку, должно быть дееспособным.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Для юридических лиц понятие дееспособности идентично понятию правоспособности. Как известно, правоспособность юридического лица

возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации.

Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или другими правовыми актами.

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) либо государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, которые производятся за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В свою очередь, арендатор обязан: использовать арендуемое помещение исключительно по его прямому назначению и для целей, указанных в договоре; содержать арендуемое помещение, имущество, инженерные сети в технически исправном состоянии и порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными правилами; своевременно в письменном виде уведомлять арендатора о возникновении либо о возможном возникновении аварийных ситуаций; соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, правила пользования тепловой и электрической энергией, а также отраслевые правила и нормы, действующие в отношении видов деятельности самого арендатора; обеспечивать своевременную утилизацию отходов в соответствии с действующими нормами; обеспечивать сохранность своего имущества, если договором не предусмотрено иное, и т.д.

4.2 Порядок заключения договора аренды нежилых помещений

4.2.1 Общие условия договора аренды нежилых помещений

Договор аренды - основной документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором при аренде нежилого помещения (здания). Поэтому необходимо грамотно и ответственно подойти к его составлению, тем более что для данного вида недвижимого имущества установлена договорная модель аренды, позволяющая сторонам самостоятельно определять в договоре условия аренды, в том числе и не предусмотренные гражданским законодательством.

При составлении договора аренды нежилых помещений необходимо учитывать, что отдельные нормы ГК РФ, посвященные аренде, носят диспозитивный характер, то есть дают возможность сторонам предусмотреть порядок регулирования отдельных сторон аренды, отличный от установленного нормой ГК РФ.

Законодательство наделяет стороны правом устанавливать в договоре аренды нежилых помещений (зданий) дополнительные условия досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон помимо предусмотренных законом. Данное право сторонам, особенно арендодателю, желательно использовать при составлении договора для предотвращения неприятных последствий или сведения их к минимуму в случае недобросовестности арендатора.

При составлении договора аренды следует четко формулировать его положения, чтобы избежать двоякого толкования предписаний договора.