Аренда нежилых помещений

В качестве условных наименований для договора аренды используют Термины "арендодатель" и "арендатор", причем вначале указывают наименование организации - арендодателя, затем наименование организации - арендатора. При этом следует назвать фамилии, имена, отчества и должности лиц, подписывающих договор аренды, а также указать основание, дающее им на это право.

Рассмотрим общие условия договора аренды. Знание основных моментов, которые составляют суть любого договора аренды, необходимо для того, чтобы избежать споров и конфликтов как с контрагентом по договору, так и с налоговой инспекцией, с банковскими учреждениями (например, при безналичном перечислении арендных платежей), с иными контролирующими органами, в том числе органами Ростехнадзора, Госпожнадзора, Санэпиднадзора и т.п., для которых зачастую условия договора аренды недвижимости являются определяющими для распределения обязанностей в отношении нежилого помещения между собственником или владельцем помещения на праве временного пользования, в том числе по уплате налогов, сборов и иных платежей в бюджет.

Основные условия аренды установлены в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Любой договор аренды базируется на этих гражданско-правовых нормах. Оформление договора в письменной форме является обязательным (п. 1 ст. 651 ГК РФ). [1]

Структура договора аренды определяется наличием следующих разделов: "шапка" договора, предмет договора, права и обязанности сторон (арендатора и арендодателя), арендная плата и порядок расчетов, ответственность сторон и иные положения, в том числе о порядке расторжения и изменения условий договора, о порядке разрешения разногласий и споров сторон, о форс-мажорных обстоятельствах.

"Шапка" договора традиционно состоит из наименования договора (например, "Договор аренды нежилого помещения N 5"), места составления и даты заключения договора (например, "г. Саратов, 16 мая 2008 г."), а также наименований сторон, заключающих договор друг с другом ("ООО "Промышленная группа", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Кирсанова Сергея Викторовича, действующего на основании устава, и ООО "Стройгруп", именуемое в дальнейшем "Субарендатор", в лице директора Литовченко П.И., действующего на основании устава, заключили настоящий договор о нижеследующем").

Сторонами договора могут выступать как юридические, так и физические лица. Не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

Далее в структуре договора следует один из самых важных и основных разделов - "Предмет договора". Предметом договора аренды нежилого помещения является передача во временное пользование (или же владение и пользование) нежилого помещения. Согласно теории права само нежилое помещение правильно называть объектом договора (хотя зачастую само передаваемое помещение называют предметом договора).

Нежилые помещения входят в состав зданий, строений, сооружений, построек или жилых домов. Арендоваться по одному договору аренды могут одно или несколько помещений, расположенных как в одном здании, так и в разных зданиях, имеющих разные адреса, литеры, этажность и т.п.

Договор аренды в обязательном порядке должен содержать информацию о сдаваемом в аренду помещении:

- точный адрес здания, в котором находится помещение (в том числе с указанием корпуса или литера здания, если он имеется);

- описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации);

- площадь помещения (указывается в соответствии с технической документацией);

- назначение сдаваемого помещения (например, под склад, под офис, под бильярдный клуб или кафе).

Договор, который не позволяет четко идентифицировать объект договора, может быть признан судом незаключенным на основании ст. 607 ГК РФ. [1] Пример из практики: если нежилое помещение находящегося на 5-м этаже специализированного офисного комплекса, литера "Р", по плану БТИ N 46 сдается в аренду, то договор аренды, в котором указано "нежилое помещение по адресу: пр-т Кирова, д. 17, для использования под офис" и к которому не приложен план здания с указанием на нем арендуемого помещения, можно считать незаключенным. Это значит, что арендодатель, который заключил договор аренды на длительный или неопределенный срок, имея свой интерес в прекращении арендных отношений, легко может "избавиться" от арендатора досрочно, обратившись в суд с иском о признании договора незаключенным и обязании арендатора освободить занимаемое помещение.

Как и любой другой договор, договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки. Не будем подробно рассматривать типовые условия договора аренды, в них можно разобраться, ознакомившись с нормами гл. 34 ГК РФ [1], остановимся лишь на наиболее интересных моментах.

Право сдачи указанного помещения в субаренду предоставлено арендатору арендодателем, являющимся собственником помещения, на основании договора аренды.

Для обеих сторон удобно, когда в договоре указывается, что текущий ремонт производится арендатором за счет собственных средств по мере необходимости.

Вопросы капитального ремонта, переустройства и перепланировок должны быть решены в договоре аренды более четко. Капитальный ремонт, переоборудование и перепланировка арендуемого объекта производятся с письменного согласия арендодателя с соблюдением санитарных норм, правил пожарной безопасности, правил охраны труда, правил устройства электроустановок, технических и иных правил и норм. При возникновении у арендатора необходимости производства капитального ремонта, переоборудования и перепланировки арендуемого помещения он должен представить на согласование арендодателю соответствующую проектно-сметную документацию. В любом случае окончательное решение о переустройстве или перепланировке объекта недвижимости принимает собственник или уполномоченный им на то представитель собственника.

Договором может быть предусмотрено, что по истечении срока договора, а также в случае досрочного его расторжения арендатор передает арендодателю в собственность безвозмездно все произведенные улучшения, не отделимые без вреда для конструкции арендуемого объекта, или производит за свой счет ремонтно-восстановительные работы, вызванные переоборудованием, не согласованным в установленном порядке. Такое условие в тексте договора может и не содержаться, но если вопрос дойдет до суда, то, скорее всего, он будет решен в пользу арендодателя.

Безусловно, что для арендатора выгоднее, когда арендодатель полностью или частично возмещает арендатору стоимость ремонта или засчитывает ее в счет арендной платы. Удобно, когда на возможность такого зачета, а также на условия и сроки согласования проектно-сметной документации на проведение ремонтных работ указывается в тексте самого договора аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы или потребовать расторжения договора и возмещения убытков (см. ст. 612 ГК РФ). [1]

4.2.2 Условия оплаты арендной платы в договоре

Условия об арендной плате обычно устанавливаются в отдельном разделе договора аренды и должны включать в себя пункты: о размере или порядке его определения, составных частях арендной платы (если они имеются), порядке выставления счета и оформления платежных документов и сроках уплаты арендной платы, пени (неустойке) за просрочку платежа, порядке и возможных пределах изменения размера оплаты и некоторые другие условия, согласованные сторонами.

Указание на размер арендной платы является существенным условием договора. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку данный договор относится к числу возмездных.

Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ и изменению в договорном порядке не подлежит. [1] Это означает, что условие договора о том, что "размер арендной платы может корректироваться арендодателем один раз в квартал", является недействительным в силу закона. Если договор аренды подписан обеими сторонами с таким недействительным условием, то на действительность договора в целом это не влияет - недействительно только такое условие.

Исключением из правила является норма Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (с изм. и доп.), которая разрешает менять размер лизинговых платежей по договору лизинга по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.[6]

Размер платы может не устанавливаться в твердом размере, а быть определяемым. Согласно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, стороны могут определить ставку арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. Такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте. Оно означает установление механизма исчисления арендных платежей, что имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. [12]

Приведем пример из практики:

Арендатор обязан уплачивать арендную плату только за фактически переданные ему помещения по договору аренды (п.10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).[12]

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений. Однако часть помещений, сданных в аренду, не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Впоследствии арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа. Возражая против иска, арендатор указывал на то, что поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то соответственно у него нет обязанности и по внесению арендной платы.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав следующее.

В соответствии со ст.ст.606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. [1] Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. В том случае, если исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. [1]

В данном случае арендодатель предъявил к взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы. При этом размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади. Так как передача помещений состоялась не в момент заключения договора сторонами, арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату с момента передачи помещений только за фактически переданные помещения.

Крайне важным пунктом договора аренды является условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.

В состав коммунальных и иных платежей, которые стороны должны распределить между собой, входят:

- стоимость услуг водоснабжения и водоотведения;

- стоимость услуг телефонной связи;

- стоимость потребленной электроэнергии;

- стоимость пользования частью земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, и прилегающей территорией;

- стоимость теплоснабжения (газоснабжения);

- плата за уборку помещений;

- плата за вывоз мусора;

- плата за негативное воздействие на окружающую среду;

- некоторые другие виды платежей.

Возможны три варианта учета коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы:

- установить фиксированную арендную плату, в которую включена стоимость коммунальных платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает арендодателю фиксированную арендную плату в размере конкретно указанной суммы (например, "12 000 руб., НДС не облагается");

- установить размер арендной платы без учета стоимости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение договоров с соответствующими организациями займет не одну неделю, обязательно потребуется письменное согласование договорных отношений с собственником или владельцем недвижимости. На практике удобно, когда договоры на оказание услуг телефонной связи и интернет-связи заключаются арендатором от своего имени с учетом того, что после прекращения арендных отношений арендатор сможет оставаться собственником полученных телефонных номеров. Оплату стоимости коммунальных и иных услуг арендатор производит за свой счет соответствующим организациям согласно заключенным с ними договорам;

- установление арендной платы, дифференцированной на две составляющие - на постоянную и переменную части (этот вариант, пожалуй, является самым удобным для обеих сторон).

Удобно, когда договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями как минимум на основные виды коммунальных услуг заключены арендодателем от своего имени.

Арендная плата по договору субаренды складывается из двух составляющих:

- арендной платы в части арендуемого помещения в установленном размере за арендуемую площадь (постоянная часть);

- арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Начисление арендной платы начинается со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Учитывая то, что арендодатель занимается оказанием коммунальных услуг в рамках своей уставной деятельности, арендатор оплачивает ему стоимость отдельных видов или всех коммунальных услуг в качестве возмещения его расходов в рамках заключенного договора аренды. В частности, в ст. 15 Федерального закона от 16 февраля 1995 г. N 15-ФЗ "О связи" (с изм. и доп.) указано, что услуги телефонной связи могут оказываться только предприятиями связи, а также операторами связи, действующими на основании соответствующих лицензий. [4]

Оплата производится на основании выставляемых арендодателем счетов, счетов-фактур (если организация-арендодатель не находится на "упрощенке" и работает с НДС), а также актов оказанных услуг.

Размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии на практике определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного арендатором (или для арендатора), либо по установленной мощности (путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и устройств и примерной продолжительности их работы). По счетчику также может определяться размер потребленной воды или газа. Расчет стоимости услуг теплоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах.

Размер арендной платы в части возмещения затрат на телефонную связь выписывается на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Налоговая практика показывает, что выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммунальных платежей следует не выделять отдельно, а включить в сумму арендной платы [19].

Плату за негативное воздействие на окружающую среду, если иное не предусмотрено договором аренды, обязан вносить арендатор, занимающийся видом деятельности, который способен нанести вред окружающей среде.

Следует обязательно указывать в договоре аренды на распределение расходов по уборке и вывозу мусора из арендуемого объекта и с прилегающей территории. Текущая уборка и хозяйственное обслуживание (мытье полов, замена перегоревших лампочек, починка неисправных розеток и т.п.) могут производиться как силами арендатора или арендодателя, так и силами третьей организации на основе договора на оказание услуг, заключенного с одной из сторон.

Вывоз мусора может производиться только организацией, имеющей соответствующую лицензию. Чаще всего такой деятельностью занимаются специализированные автохозяйства, размер оплаты услуг которых зависит от объема вывозимого мусора (обычно исчисляется в кубических метрах), указанного в заявке заказчика. Органы Ростехнадзора и местной администрации проводят регулярные проверки организаций на предмет наличия договоров на вывоз мусора (твердых бытовых отходов, или ТБО). Поэтому арендатор должен иметь четкое документальное подтверждение: или договор аренды с условием о том, что заключение договоров на вывоз мусора является обязанностью арендатора, или же заключенный от своего имени договор на вывоз ТБО.

Арендная плата в части арендуемого помещения (постоянная часть арендной платы) обычно вносится ежемесячно 100%-ным авансовым платежом не позднее установленного числа текущего месяца за текущий же месяц. Переменная часть арендной платы в части стоимости коммунальных услуг может оплачиваться авансом при условии окончательного расчета по истечении соответствующего периода. Однако удобнее, когда расчет производится арендатором в конце месяца, после получения арендодателем платежных документов от ресурсоснабжающей или обслуживающей организации.

В п. 2 ст. 614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

- определенных услуг, предоставляемых арендатором;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. [1]

Независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Например, условие об арендной плате может быть изложено примерно следующим образом: "Арендная плата в общем размере 400,00 (четыреста) руб. за один кв. м в месяц, НДС не облагается, оплачивается в следующей форме:

- ежемесячные денежные платежи в части арендуемых помещений в размере 115 руб. за один кв. м в месяц, НДС не облагаются;

- ежемесячный зачет взаимных требований в счет арендной платы в размере 285 руб. с одного кв. м в месяц, НДС не облагается".

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Арендатор может перечислять деньги на банковский счет Арендодателя или платить наличными в пределах установленной Указанием ЦБ РФ суммы. На настоящий момент действует Указание ЦБ РФ от 20 июня 2007 г. N 1843-У, которое устанавливает предельный размер в 100 тыс. руб.

В качестве санкции за несвоевременную уплату арендной платы арендатор может подвергнуться взысканию пени в размере, установленном в процентах от неоплаченной суммы, за каждый день просрочки; ограничению доступа к арендуемому объекту; ограничениям поступления коммунальных услуг на арендуемом объекте. Также закон допускает для арендодателя возможность удерживать принадлежащее арендатору имущество, находящееся в арендовавшемся помещении, в обеспечение исполнения арендатором обязательств по внесению платежей после прекращения договора аренды.

4.3 Передача арендованного имущества

Исполнение договора аренды начинается с передачи объекта аренды арендатору. В этой связи законодательство определяет требования к арендодателю, а именно: если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В таком случае будут справедливы и требования арендатора о возмещении убытков.

При возникновении же ситуации, когда арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в определенный договором срок или в разумный срок, если в договоре он не указан, то арендатор вправе истребовать от него это имущество в принудительном порядке. Для защиты своих прав арендатору необходимо предъявить иск в суд или в арбитражный суд, исходя из подведомственности спора. При этом арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Впрочем, возможен и другой вариант. Арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам в данном случае могут быть отнесены реальный ущерб (дополнительные затраты в связи с наймом аналогичного имущества) и упущенная выгода (потери из-за простоя, которые вызваны неполучением арендованного имущества в срок).

Не менее важно иметь в виду, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.), поскольку ст. 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. [1]

Невыполнение арендодателем этой обязанности влечет определенные последствия, а именно: арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Кроме того, на арендодателе лежит ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, пусть даже во время заключения договора аренды он и не знал об этих недостатках.

В этом случае арендатор по своему выбору может потребовать от арендодателя:

а) безвозмездного устранения недостатков имущества;

б) соразмерного уменьшения арендной платы;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (данные расходы могут быть возмещены путем удержания арендатором соответствующей суммы из арендной платы после предварительного уведомления об этом арендодателя);

г) досрочного расторжения договора.

Как только арендодатель получит извещение о требованиях аренда-гора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, он может без промедления заменить предоставленное имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить соответствующие недостатки.

4.3.1 Использование арендованного имущества

После того как передача объекта аренды состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не оговорены, то в соответствии с назначением имущества.

Так, например, использование арендованного для офиса помещения в качестве жилого считается нарушением условий договора и может служить основанием для его досрочного расторжения судом по требованию арендатора.

Вместе с тем арендатор с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендованного имущества:

а) сдавать в субаренду (поднаем);

б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

Кроме того, арендатор, опять же с согласия арендодателя, может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Однако во всех рассмотренных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

4.4 Прекращение договора аренды нежилых помещений

Обычно условия о расторжении договоров аренды дублируют положения ст. ст. 619 и 620 ГК РФ. [1]

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор:

- использует помещение с существенным нарушением условий договора или назначения помещения;

- существенно ухудшает помещение;

- не вносит арендную плату более двух раз подряд;

- не производит капитальный ремонт помещения в случаях, если в соответствии с договором он обязан это делать.

Судебное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только после того, как он направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств в срок, предложенный арендодателем. Законом установлен срок предварительного предупреждения в три месяца, который может быть изменен договором.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:

- арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует этому использованию;

- переданное арендатору помещение имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время передачи помещения;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещения в сроки, установленные договором аренды;

- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования.

Расторжение срочного договора и во внесудебном порядке возможно с согласия обеих сторон - арендатора и арендодателя.

Договор аренды составляется, как правило, в двух экземплярах - по одному для каждой из сторон. Изготавливаются минимум три экземпляра в случае, если договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Все экземпляры должны быть подлинными, т.е. иметь оригинальные подписи и печати сторон. По желанию сторон может быть изготовлено по два и более экземпляра договора для каждой из сторон. Экземпляры договора должны быть подписаны только теми уполномоченными лицами, которые указаны в "шапке" договора.

Необходимо отдельно рассмотреть ситуацию, когда при изменении сторон договор аренды остается в силе. Оказывается, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, арендные отношения не прерываются, а первоначальный арендодатель замещается новым приобретателем вещного права на данное имущество.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Этим положением защищаются права наследников арендатора. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено какими-либо личными качествами арендатора. Например, арендатор был квалифицированным строителем и в счет арендной платы обязался отремонтировать арендованный объект, а его наследник не способен выполнить такую работу согласно договору.

Вполне реальна ситуация, когда о своих правах заявят несколько наследников. В этом случае вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а в случае возникновения разногласий - в судебном порядке.

Для того чтобы реализовать право расторжения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, который рассмотрит основания для расторжения договора.

Вместе с тем, в целях защиты интересов арендатора, предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами.

Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

Договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке.

При этом необходимо обратить внимание на следующее. На арендатора возлагается обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа от предложения расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучения ответа в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней) арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.

Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него, заблаговременно в письменной форме предупредив об этом другую сторону. Предварительное предупреждение является обязательным (см. ст. 610 ГК РФ). Если арендатор выехал из занимаемого помещения без соблюдения установленного порядка, а арендодатель не принял фактически освобожденное помещение по акту приема-передачи (возврата), то он, арендодатель, может взыскать через суд сумму арендных платежей до окончания срока действия договора как за фактическое пользование помещением (если, конечно, этим помещением не начнет пользоваться новый арендатор).

Договор, заключенный на определенный срок (срочный договор), прекращается с истечением этого срока. Но в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. [1]

Передача помещения от арендодателя арендатору обычно оформляется актом приема-передачи (сдачи-приемки). По окончании срока аренды составляется аналогичный акт возврата помещения (см. ст. 655 ГК РФ).

Акт служит доказательством фактической передачи помещения и позволяет точно определить момент времени, с которого помещение переходит в пользование или во владение и пользование арендатора вместе с соответствующими правами и обязанностями в отношении имущества. Если стороны не желают составлять акт приема-передачи, то на это обстоятельство обязательно нужно указать в тексте самого договора (например: "в связи с тем что помещение фактически передается в пользование арендатора в момент заключения настоящего договора, стороны договорились, что акт приема-передачи помещения составляться не будет"). В последнем случае сам договор аренды одновременно служит документом о передаче арендуемого помещения, как того требует п. 1 ст. 655 ГК РФ. [1]

В арбитражной судебной практике нередки случаи, когда сторона по делу, которая имеет на руках договор аренды и документы об оплате по договору, но не имеет акта приема-передачи помещения, не может доказать фактическое нахождение в арендуемом помещении и проигрывает в споре (например, см. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2006 г. N А08-2847/06-15).[17]

Кроме того, в акте стороны имеют возможность подробно описать состояние имущества, указать на наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, приборов учета воды, тепло- или электроэнергии, состояние внутренней отделки, наличие или отсутствие мебели, оборудования и иные характеристики, которые неуместно указывать в самом договоре аренды. Это делать обязательно, так как арендодатель отвечает за недостатки имущества, препятствующие его использованию, а арендатор несет полную ответственность за порчу арендованного имущества.

Имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Если недостатки переданного помещения полностью или частично препятствуют использованию по указанному в договоре назначению, то арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя или безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков в счет арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора.

4.4.1 Возврат имущества

Одновременно с прекращением срока действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. Причем имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, например, после реставрации, если согласно договору арендатор обязался ее осуществить.

В случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Если полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения. Необходимо принять во внимание следующее положение ГК РФ. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не установлено договором.

Добросовестное выполнение своих обязанностей сторонами по договору нередко приводит к тому, что договорные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Однако преимущественное право арендатора не означает, что арендодатель обязан заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором в данном случае понимают:

а) использование имущества в соответствии с его назначением и условиями договора;

б) поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

в) своевременное внесение платы за пользование имуществом;

г) добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

При желании реализовать право на продолжение арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. Следует учитывать, что при заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. А преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. У арендатора есть возможность защитить свое преимущественное право. Он может обратиться в суд с иском, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок и в то же время в течение года со дня истечения договора с ним заключил договор аренды с другим лицом. В этом случае арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону заранее (при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если законом или договором не установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора). Вместе с тем важно помнить следующее.

Если законом установлен предельный (максимальный) срок договора для данного вида аренды или для аренды данного вида имущества, но ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то его действие прекращается по истечении предельного срока. При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

5. Виды аренды нежилых помещений

В настоящее время существуют несколько видов аренды нежилых помещений. Так, в зависимости от срока действия соответствующего договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского помещения, аренду производственного помещения и т. п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая в силу присущих ей особенностей заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Текущая аренда

Текущая аренда представляет собой временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако, как уже отмечалось, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности отдельных сторон арендных отношений законом они могут быть определены по договоренности между арендодателем и арендатором.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность перехода арендованного нежилого помещения в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Так, Закон РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 03.05.91 рассматривает выкуп имущества предприятия как один из способов приватизации. [8]

В Москве порядок выкупа сданных в аренду нежилых помещений определен постановлением Правительства Москвы от 17.11.95 № 840 (в ред. Постановления МГД от 02.10.96 № 85, Постановления Правительства Москвы от 13.05.97 № 344)[15]

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий осуществляется в соответствии с условиями, определяемыми нормативными актами, регулирующими приватизацию, в частности Указом Президента РФ от 14.10.92 № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду".[9]

Финансовая аренда (лизинг)

Кроме обычной аренды, существуют аренда с правом выкупа арендованного имущества и финансовая аренда (лизинг). На практике часто заключаются предварительные договоры аренды, в том числе предусматривающие обязанность арендатора или арендодателя провести в помещении отделочные работы до заключения основного договора аренды.

Нежилое помещение (здание), используемое для предпринимательской деятельности, может быть предметом договора финансовой аренды (договора лизинга). Суть данного договора состоит в том, что арендодатель сначала приобретает в собственность нежилое помещение (здание) у определенного продавца, а затем предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В договоре финансовой аренды может быть предусмотрен переход арендованного нежилого помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора, для которого, в свою очередь, данный договор служит способом получения необходимого ему помещения. Экономически выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимости предаваемого в аренду помещения в ценах на момент заключения договора.

Особенностью финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца арендуемого имущества. Заметим, что, не находясь в прямых договорных отношениях с продавцом имущества, арендатор наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей, основаниями для которых служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу арендованного помещения требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества помещения и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

6. Государственная регистрация нежилых помещений

аренда договор нежилой помещение

Все нежилые помещения (здания, сооружения) вне зависимости от форм собственности подлежат учету органами Горкомимущества и ГорБТИ. Основными документами на нежилые помещения (здания, сооружения) являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения (здания, сооружения)

Организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений на территории административного округа осуществляет префект совместно с территориальным агентством Горкомимущества.

Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений - в случае проведения реконструкции или капитального ремонта готовят новую техническую документацию.

Горкомимущество хранит и ведет учет прав владения переданными помещениями путем оформления и выдачи свидетельств (установленного образца) юридическим или физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения.

Документы, регламентирующие права сторон на переданные помещения (договоры, контракты) оформляются Горкомимуществом (его территориальными агентствами) и хранятся в архиве Горкомимущества.

Свидетельства на право владения являются документами строгой отчетности, корешки которых хранятся в архиве Горкомимущества.

Оформление свидетельства платное. Оплата производится на счет Горкомимущества в размере четырех минимальных заработных плат, установленных по Российской Федерации.

Горкомимущество, или уполномоченные им лица, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, переданных юридическим или физическим лицам в соответствии с технической документацией и документами на право владения.

Нежилые помещения могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке.

Нежилые помещения (здания, сооружения), ранее переданные на баланс (хозведение, оперативное управление) предприятиям и организациям с негосударственной формой собственности, являются городской собственностью, а отношения по их использованию подлежат переоформлению на основании постановления Правительства РФ или распоряжения Горкомимущества.

Предприятие, организация имеют право на заключение договора аренды на возвращенные площади.

Заключение

В современной предпринимательской практике аренда нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести нежилое помещение в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены арендовать необходимые объекты. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды.

Аренда нежилых помещений особенно распространена в сфере торговли и оказания бытовых услуг (аренда магазинов, складских площадей, иных "адаптированных" нежилых помещений). Однако и в производственном секторе бизнес нередко строится с использованием арендованных нежилых помещений. Кроме того, практически во всех сферах предпринимательской деятельности нормой стала аренда офисных помещений.

Правоотношения по аренде нежилых помещений оформляются соответствующим договором аренды.

Практика показывает, что при составлении договора аренды нежилого помещения часто возникают различные правовые вопросы, спорные аспекты, от решения которых зависит правильность составления договора аренды и степень заложенных в договоре потенциальных правовых рисков.

Между тем объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь так называемые непотребляемые вещи, то есть те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. К таковым, в частности, относятся и интересующие нас нежилые помещения (здания).

В договоре аренды обязательно следует четко определить объект аренды, подлежащий передаче арендатору. Для этого в договоре должно быть обозначено наименование арендуемого имущества, его качественные характеристики. При аренде недвижимого имущества (в том числе и нежилых помещений) необходимо зафиксировать местонахождение объекта и другие признаки, характеризующие его состояние. В противном случае условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор соответственно - не заключенным сторонами.

Договор аренды недвижимого имущества во всех случаях подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственную регистрацию в Едином государственном реестре осуществляют учреждения юстиции.

Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.

Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

И наконец, следует помнить, что договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа в последующем арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Воздушный кодекс РФ.

3. Жилищный кодекс РФ.

4. Федерального закона от 16 февраля 1995 г. N 15-ФЗ "О связи" (с изм. и доп.) ст. 15.

5. Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.)

6. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".