Возникновение прав на землю на основании актов государственных органов и договоров с ними

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ УКРАИНЫ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

«ОДЕССКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

Факультет гражданской и хозяйственной юстиции

Курсовая работа

на тему:

«Возникновение прав на землю на основании актов государственных органов и договоров с ними»

Научный руководитель

Палий Н.И.

Выполнила

студентка 4 курса

факультета гражданской и

хозяйственной юстиции

Чос М.В.

Одесса 2010

Содержание

Ведение

РАЗДЕЛ І. Земля как объект права собственности. Основание возникновения и прекращения прав на землю

РАЗДЕЛ ІІ. Основание возникновения права собственности на землю

2.1 Право государственной собственности на землю

2.2 Право частной собственности на землю

2.3 Право коммунальной собственности на землю

РАЗДЕЛ ІІІ. Основания возникновения права землепользования

3.1 Право постоянного землепользования

3.2 Право арендного землепользования

3.3 Право концессионного землепользования

Вывод

Список литературы

Ведение

Конституция Укураины Конституция Украины от 28.06.1996 № 254к/96-ВР является Основным законом страны, и развитие земельного права должно происходить в соответствии с этим законом, что и будем наблюдать далее.

В условиях перехода Украины к рыночным отношениям, вместе с изменениями общественных отношений между людьми, менялось и право, регулирующее их.

Изменению подверглись все сферы общественной жизни, которые регулирует право. Не осталась в стороне и такая важная отрасль юридической науки, как земельное право, регулирующее общественные отношения (земельные отношения) в сфере купли, продажи, предоставлении и охране земли и земельных ресурсов.

Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Украиной. «Главное сегодня - не мешать развитию рынка земли там, где он уже есть.

Однако, в настоящее время состояние гражданского законодательства Украины, регулирующего земельные отношения, нельзя признать удовлетворительным в части правового регулирования вещных и иных прав на землю, а также особенностей их государственной регистрации. Поэтому актуальность данной темы не вызывает сомнения, так как многообразие прав на землю порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель. Земельный кодекс, вмешиваясь в гражданско-правовое регулирование оборота земельных участков, делает шаг к исключению из правового обихода ограниченных вещных прав.

Гражданское законодательство объективно развивает институт ограниченных вещных прав, на земельные участки, учитывая особенности данного объекта недвижимого имущества. Таким образом, данная проблема еще больше усугубляет противоречия, существующие на рынке земли.

Теоретической основой данной работы послужили основные положения основ гражданского и земельного законодательства (проанализированы Гражданский и Земельный кодексы Украины, иные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере вещных и иных прав на землю), научные работы о гражданском, земельном законодательстве и праве, современные труды ученых-правоведов Украины и России. Целью данной работы является раскрытие основ возникновения прав на землю, а также особенности их правового регулирования.

Указанная цель конкретизируется в ряде задач:

1. Определить землю как специфический объект прав;

2. Обозначить виды и содержание основных прав на землю;

3. Раскрыть основные основания возникновения прав на землю;

Раздел І. Основание возникновения и прекращения прав на землю. Земля как объект права собственности

Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:

- оборотоспособность ( т.е. земельный участок может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

- земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Для земельных участков установлена также и специальная регистрация ( в органах Государственного комитета по земельным ресурсам);

- земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка. В случае, когда земельный участок признается неделимым, сособственнику не может быть выделена часть участка в натуре, а выдается денежная компенсация. Решение о неделимости земельного участка, если на это прямо не указывается в законодательстве, принимает суд.

- следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права(как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежит использующему этот участок на законном основании.

Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве.

Однако для земли характерны и те признаки, которые отличают ее от иного имущества. Это, прежде всего, те из них, которые определяют землю как объект земельного права как таковой. Данные признаки выявляют важное государственное, экономическое и экологическое значение земли. Поскольку каждый земельный участок неотделим от всего земельного пространства, то на него распространяется определенная часть общественных и государственных интересов, которые существуют в отношении земли как таковой. Это не может не влиять на регулирование земельных отношений всеми правовыми отраслями.

Земля как часть природы и основа развития всего живого на планете объективно не может иметь число потребительское значения, как это можно сказать о здании или автомобиле. Поэтому в правовое регулирование земельных отношений включены нормы, ограничивающие действия собственника в целях охраны природы и земли как объекта природы.

Основания возникновения права частной собственности у граждан и юридических лиц на землю перечислены в ст. 81 и ст. 82 Земельного кодекса Украины (далее ЗКУ), а в каких случаях приобретают землю территориальные общины и государство - ст. 83 и ст. 84 ЗКУ.

В соответствии со ст. 81 ЗКУ граждане Украины могут приобрести право собственности на земельные участки в следующих случаях Земельный кодекс Украины ВВР - 2002, N 3-4, ст.27 :

- приобретение по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям;

- бесплатной передаче из земель государственной и коммунальной собственности;

- приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование;

- принятие наследства;

- выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).

В соответствии со ст. 125 ЗКУ право собственности на земельный участок возникает после получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности, и государственной регистрации указанного документа, но при этом использовать земельный участок до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право собственности на него, и его государственной регистрации запрещается.

В этом случае, как следует из письма Госинспекции Письмо Государственной инспекции по контролю за использованием и охраной земель № 6-11-1263/х164 по контролю за использованием и охраной земель от 11.12.2006 г., имеет место использование земельных участков без правоустанавливающих документов, а не их самовольное занятие. Поэтому в данном случае административная ответственность (ст. 531 КУоАП) Кодекс Украины об административных правонарушениях № 2558-VI от 23.09.2010 за самовольное занятие земельного участка не применяется.

Право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом и выдается на основании решения Совета министров АР Крым, областной, районной, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций, городского, поселкового, сельского совета.

При этом если земельный участок, передаваемый в собственность, расположен на территории нескольких административно-территориальных единиц (сел, поселков, городов), то государственный акт выдается отдельно на каждую часть участка, расположенную на территории соответствующего сельского, поселкового, городского совета.

Один из основополагающих нормативно - правовых актов в сфере права собственности на землю, Земельный Кодекс Украины, постоянно подвергается изменениям. Изменения, внесенные 27 апреля 2007 года, как раз касаются перехода права собственности на земельный участок при переходе прав на жилой дом.

Ранее статья 120 Земельного Кодекса Украины гласила, что при переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок может переходить на основании гражданско - правовых соглашений, а право пользования - на основании договора аренды.

Сегодня эта же статья предусматривает, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, определенных договором.

В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на тех же условиях, на которых оно принадлежало предыдущему владельцу.

При переходе права собственности на здание и сооружение к нескольким лицам право на землю определяется пропорционально участия этих лиц в оплате стоимости здания и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения здания и сооружения.

При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание или сооружение. Так же идёт усиленная работа с Законом «О землеустройстве» Закон Украины "О землеустройстве" 22.05.2003 № 858-IV-ВР.

8 апреля Президент Украины Виктор Ющенко подписал Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядок раздела и объединения земельных участков" Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядок раздела и объединения земельных участков" №1066-VI от 08.04.2009.

Со 2 мая 2009 года вступил в силу Закон, призванный решить проблему дефицита бланков госактов на землю и установить четкий регламент регистрации прав собственности на земельные участки. Однако указанный Закон не исключает двухстадийную процедуру приобретения права собственности на землю.

В результате нововведений порядок получения прав собственности на приобретенный на основании сделки земельный участок частной собственности будет выглядеть следующим образом:

Этап 1- получение права собственности на землю.

На первом этапе получения права собственности на землю происходит заключение и нотариальное заверение гражданско-правового договора, направленного на приобретение земельного участка в собственность.

При этом заключаемый договор в качестве обязательного приложения предполагает включение госакта о праве собственности на землю предыдущего собственника, а в обязанности нотариуса вменяется проставление отметки о переходе права собственности в соответствии с разрабатываемым Кабинетом Министров Украины порядком.

Этап 2 - Регистрация права собственности на землю

Регистрация договора в местных органах земельных ресурсов без использования технической документации по землеустройству на изготовление документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок.

При этом органам земельных ресурсов предоставлено только 14 календарных дней для регистрации прав. Именно с момента регистрации права собственности на землю заинтересованный приобретатель сможет считать себя собственником земельного участка.

Исключение государственного акта из числа правоустанавливающих документов в случае приобретения земельных участков на основании сделок, является существенным шагом в сторону упрощения и удешевления процедуры приобретения прав собственности на земельные участки.

Законом также предоставляется уникальная возможность лицам, не успевшим оформить госакт на право собственности на земельный участок, воздержатся от его получения, ограничившись регистрацией договора.

Сохраненная двухстадийная процедура приобретения прав собственности на земельный участок делает невозможным осуществление нескольких сделок с приобретенным участком в один день (к примеру, передача в ипотеку приобретенного земельного участка).

Однако позитивным аспектом в регистрации прав собственности на земельные участки на основании договоров является возможность получения одного правоустанавливающего документа и на земельный участок, и на объект недвижимости, расположенный на нем, в случае их одновременного приобретения в соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины.

Не менее долгожданным нововведением стало урегулирование процедуры деления объединения земельных участков и отчуждения их частей. Так, часть земельного участка может быть отчуждена после выделения ее в натуре и получения отдельного госакта на право собственности.

Условия и порядок прекращения прав на земельный участок определены главой 22 ЗКУ и главой 25 ГКУ Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003р. № 435-IV.Указанные главы содержат в себе не только нормы, предусматривающие изъятие земель по мотивам общественной необходимости, но еще и более десяти оснований прекращения (лишения) права собственности на землю.Несмотря на то, что законодатель указанными нормами закрепил, казалось бы, исчерпывающий перечень оснований прекращения прав, п.2 ст.346 ГКУ гласит, что право собственности может быть прекращено и в других случаях, предусмотренных законом. Так, ст.140 ЗКУ в качестве поводов для прекращения права собственности на земельный участок, кроме вышеназванных, выдвигает следующие основания:- добровольный отказ собственника от права на земельный участок;- смерть собственника земельного участка при отсутствии наследника;- отчуждение земельного участка по решению собственника;- обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора;- отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;- конфискация по решению суда;- неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных этим Кодексом.Помимо приведенных выше отдельными основаниями для прекращения прав на землю являются: невозможность дальнейшего использования земельного участка в результате стихийного бедствия, а также в случае утраты собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения гражданства Украины.Основания прекращения права пользования земельным участком несколько отличаются от приведенных выше.Так, в качестве оснований для прекращения права пользования земельным участком ЗКУ указывает на следующие условия:

- добровольный отказ от права пользования земельным участком. Данное основание местными органами власти зачастую толкуется как повод для принятия решения об изъятии земель. Они принимают решения, в которых отсутствуют упоминания о зачислении земель в запас или отнесение их к той или иной категории по основному целевому назначению;

- изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных этим Кодексом;

- прекращение деятельности государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций;- использование земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям;- использование земельного участка не по целевому назначению. В перечне оснований для прекращения права собственности на землю отсутствует нецелевое использование земель. Однако не стоит обольщаться. Подобные санкции могут быть применены по решению суда, что предусмотрено ст. 143 ЗКУ;

- систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.

Раздел ІІ Основания возникновения права собственности на землю

2.1 Право государственной собственности на землю

земля право собственность землепользование

Государственная собственность, как и раньше, является основой экономики Украины. Даже после проведения приватизации ее удельный вес будет довольно значительным.Субъектом права общегосударственной собственности есть государство в лице Верховной Рады Украины, республиканской - Автономная Республика Крым, а субъектами права коммунальной собственности - административно-территориальные единицы в лице областных, районных, городских, поселковых, сельских советов (укажем, что согласно ст. 142 Конституции Украины субъектами права коммунальной собственности есть территориальные общины сел, поселков, мост).

Согласно действующему законодательству (п. 5 ст. 116 Конституции Украины) управление объектами государственной собственности согласно закону осуществляет Кабинет Министров Украины. Декретом "Об управлении имуществом, которое есть в общегосударственной собственности" Декрет Кабинета Министров Украины "Об управлении имуществом, которое есть в общегосударственной собственности" от 15 декабря 1992 г. № 8-921 от 15 декабря 1992 г. Кабинет Министров Украины положил осуществление функций из управление указанным имуществом на министерства и другие подведомственные ему органы государственной исполнительной власти.Органы, которые осуществляют управление имуществом, что является государственной собственностью, реализуют предоставленные им полномочие таким образом:- принимают решение о создании, реорганизации, ликвидации предприятий, учреждений и организаций, основанных на государственной собственности;

- утверждают уставы (положение) таких предприятий, контролируют их соблюдение и принимают решение в связи с нарушением уставов (положений);

- укладывают и разрывают контракты с руководителями предприятий, учреждений и организаций, основанных на государственной собственности;

- контролируют эффективность использования и сохранение закрепленного за предприятиями государственного имущества;

- дают согласие Фонду государственного имущества Украины на создание общих предприятий любых организационно-правовых форм, в уставный фонд которых передается имущество, что является государственной собственностью;

- готовят вместе с соответствующими местными советами выводы и предложения Кабинета Министров Украины относительно размежевания имущества между государственной, республиканской (Автономной Республики Крым) и коммунальной собственностью;

- принимают участие в подготовке и заключении международных договоров Украины по вопросам государственной собственности.При осуществлении указанных полномочий из управление имуществом министерствам и другим органам государственной исполнительной власти запрещено прямое вмешательство в хозяйственную деятельность предприятий.

Согласно Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" Закон Украины "О местном самоуправлении в Украине"№280/ВР-97 от 21.05.1997 от 21 мая 1997 г. от лица и в интересах территориальных общин права субъекта коммунальной собственности осуществляют соответствующие советы, которые на своих пленарных заседаниях решают вопросы:установление для предприятий, учреждений и организаций, которые принадлежат к коммунальной собственности соответствующих территориальных общин, размера части прибыли, которая подлежит зачислению в местный бюджет; об отчуждении согласно закону коммунального имущества; утверждение местных программ приватизации, а также перечня объектов коммунальной собственности, которые не подлежат приватизации;определение целесообразности, порядка и условий приватизации объектов права коммунальной собственности и т.д.Согласно Закону Украины "О местных государственных администрациях"Закон Украины "О местных государственных администрациях" 09.04.1999 № 586-XIV от 9 апреля 1999 г. (ст. 19) местная государственная администрация:- осуществляет на соответствующей территории управления объектами, которые находятся в государственной собственности и переданные к сферы ее управления, принимает решение о создании, реорганизации и ликвидации предприятий, учреждений и организаций, которые принадлежат к сфере ее управления, а также осуществляет делегированные соответствующим советом функции управления имуществом, которое находится в общей собственности территориальных общин;

- осуществляет управление имуществом других субъектов права собственности в случае передачи его в установленном порядке;

- вносит предложению владельцам имущества предприятий, учреждений и организаций, которое имеет важное значение для обеспечения государственных нужд, относительно его отчуждения в собственность государства

В связи с делением государственной собственности на общегосударственную и коммунальную Кабинет Министров Украины принял постановление "О размежевании государственного имущества Украины между общегосударственной (республиканской) собственностью и собственностью административно-территориальных единиц (коммунальной собственностью)" Постановление Кабинет Министров Украины"О размежевании государственного имущества Украины между общегосударственной (республиканской) собственностью и собственностью административно-территориальных единиц (коммунальной собственностью)" 05.11.1991 г. № 311 от 5 ноября 1991 г., которой утвержден перечень государственного имущества Украины, которое передается к собственности административно-территориальных единиц. Постановлением также установлен порядок размежевания имущества между собственностью областей, мост, районов и других административно-териториальних единиц. Следует отметить, что процесс размежевания имущества не завершено. Он проходит и сегодня путем передачи отдельных объектов из общегосударственной собственности в коммунальную собственность и наоборот например, постановления Кабинета Министров Украины "О передаче имущества, которое находится в коммунальной собственности, к общегосударственной собственности" Постановление Кабинет Министров Украины "О передаче имущества, которое находится в коммунальной собственности, к общегосударственной собственности" от .09.0.1996 г. № 23 от 9 января 1996 г. № 23, "О передаче общегосударственного имущества в собственность Автономной Республики Крым и областей" Постановление Кабинет Министров Украины «О передаче общегосударственного имущества в собственность Автономной Республики Крым и областей» " от .09.0.1996 г. № 26 от 9 января 1996 г. № 26.Передача имущества в указанных случаях осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины "О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности" Постановление Кабинет Министров Украины "О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности" № 147/98-ВР от 3.03.1998 от 3 марта 1998 г., который регулирует отношения, связанное с передачей объектов права государственной собственности в коммунальную собственность территориальных общин сел, поселков, мост или в их общую собственность, а также объектов права коммунальной собственности в государственную собственность.

2.2 Право частной собственности на землю

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических лиц и право частной собственности юридических лиц. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, других земель сельскохозяйственного назначения не могут быть собственниками земельных долей. Имеются и другие ограничения. Так, иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях, а приобретают право частной собственности на землю на разрешенных для этого территориях только за плату.Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается.

Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК). В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь -- всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах -- свидетельствах о регистрации права частной собственности.

Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности. Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

Приобретение гражданами права частной собственности на земельный участок по гражданско-правовым сделкам, пердусмотреные Земельным кодексом, может иметь место, например, по договорам купли-продади при продаже земельных участков государственной или коммунальной собственности;- заключение договора дарения земельного надела и обмена земельными учатсками;- обязательной продаже земельных участков государственной или коммунальной собственности на конкурсных началах;К другим гражданско-правовым основаниям приобретиния права частной собственности на землю можно отнести, например, переход прав на земельный участок при переходе права на строение и сооружение или наследование граждан права собственности на земельные участки по завещанию или закону.

Бесплатная передача земельных участков в частную собственность из земель государственной и коммунальной собственности, может осуществляться, например, при приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, при определении месторасположения земельных участков граждан, в случае ликвидации сельхоз. предприятия, учреждения и организации; распределения несельскохозяйственных угодий при ликвидации таких предприятий.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан может иметь место за давностью пользования им, т.е. на основании приобретательной давности. Приватизация земельных участков, которые были ранее предоставлены гражданам в пользование, как способ приобретения права частной собственности по действующему законодательству можеи реализовываться при получении земельных участков членами фермерских хозяйств. Приобретение права собственности гражданами на ранее предоставляемые им земельные участки, используемые, например, для ведения личных подсобных хозяйств, предусмотрено в Переходных положениях Земельного кодекса.

2.3 Право коммунальной собственности на землю

Коммунальная собственность на землю является альтернативной государственной собственности. Сохраняя свой публичный характер, она представляет собой наиболее оптимальный уровень обобщённой принадлежности земельных ресурсов и их богатств территориальным громадам. Субьектами права коммунальеной собственности на землю являются территориальные громады. Так согласно ст.83 ЗКУ коммунальной собственностью являются земли, принадлежащие на праве собственности территориальным громадам сел, посёлков, городов. Понятие территориальная громады, её правлсубьктности, основных функций и полномочий, в том числе правомочий собственности, а так же условия и порядок их осуществления закреплены в Законе Украины «О местном самоуправлении».

Всоответствии со ст.1 Закона Украины «О местном самоуправлении» территориальная громада - это жители, обьединённые постоянным проживанием в границах сел, посёлков, городов, которые являются самостоятельными административно-территориальными единицами, либо добровольное обьединение жителей нескольких сёл, имеющий единый административный центр. А алминистративно- территориальная единица представляет собой область, район, город, район в городе, посёлок, село. Из этого следует, что территориальная громада - это не административно- территориальная единица и не созданные ею органы местного самоуправления, а обьединение жителей в пределах соответсвующей административно-территориальной единицы.

Территориальные громады одновременно являются первичными носителями прав местного самоуправления и субьектами полномочий по владению, пользованию и распоряжению обьектами, расположеними на их территории.Неотъемлемое право территориальных громад на владение, пользование и распоряжение имущественными обьектами не умаляет их прав на использование земельных обьектов на основании принадлежащего им права собственности. В этом отношении правомочия территориальбных громад, закрепленных в Законе Украины «О местном самоуправлении в Украине»,существенно восполняются положениями ст.12 и другими нормами Земельного кодекса. Наиболее важними среди них являются правомочия по владению, пользованию и распоряжению землями коммунальной собственности.

Территориальные громады приобретают землю в коммунальную собственность в случаях:

- передачи им земель государственной собственности;

- выкупа земельных участков на общественные нужды;

- принудительного отчуждения земельных участков у собственников по мотивам общественной необходимости;

- принятие наследства, условием которого по закону или по завещанию является передача земельного участка территориальной громаде;

- приобретение по договору дарения, мены, других сделок;

- возникновение других оснований, предусмотренных законом.К последним можно отнести, например, случаи добровольного отказа физического или юридического лица от права собственности на земельный участок в пользу территориальной громады или принудительного изъятия земельного участка по искам органов местного самоуправления в предусмотренных законом случаях. Таким образом, приведенный перечень оснований приобретения права коммунальной собственности на землю не является исчерпывающим.

Вместе с тем, действующий ЗКУ определяет земли, которые могут находится только в коммунальной собственности и не могут передаваться в частную собственность. Так в соответствии со ст.83 ч.3 ЗКУ к землям коммунальной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся:

- земли общего пользования населенных пунктов, т.е кладбища, улицы, проезды, дороги, набережные, пляжи, парки, скверы, бкльвары, места утилизации отходов и т.д.;

- земли под железными дорогами, автодорогами, обьектами воздушного и трубопроводного транспорта;

- земли под обьектами природно-заповеднического фонда, историко-культуного и оздоровительного назначения, имеющие особую экологическую, научно-оздоровительную, эстетическую ценность, если иное не предусмотрено законом;

- земельные участки, используемые для обеспечения деятельности органов местного самоуправления.

ІІІ. Основания возникновения права землепользования

3.1 Право постоянного землепользования

Понятие использования земельных ресурсов на оснований права постоянного землепользования, которое в предыдущих земельно-правових актах именовалось вечным и бессрочнм, является достаточно устоявшимся в отечественном законода-тельстве. Безусловно, зто право заметно потеснено многообразием собственнических оснований использования земельных наделов и утратило своє главенствующее положение в современном земельном законе. Но как признанный законом и право-мерный способ извлечения полезных свойств земли из конкретних земельных участков оно в ограниченном виде существует и в настоящее время.

В соответствии с ч. 1 ст. 92 Земельного кодекса право постоянного землепользования -- зто право владения и пользования земельньш участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установлення срока. Несмотря на то, что зто право в законодательном порядке закрепляется термином «землепользование», его содержание охватывает и право владения земельньш участком. Включение в состав права землепользования и права землевладения предопределяется спецификой земельного участка как обьекта права, которым невозможно реально пользоваться без владения им в правовом смысле. Более того, право владения земельньш участком в подавляющем большинстве случаев составляет необходимую предпосылку правомерного пользования им в смысле извлечения его полезных свойств.

Общим между правом собственности на землю и правом постоянного землепользования является их бессрочность. Не установленный заранее срок права постоянного землепользования, как и права собственности на землю, придает устойчивый характер рассматриваемому виду землепользования и повышает степень стабильности правомочии землепользователя. В зтом заключается одно из преимуществ права постоянного землепользования перед его другими видами.

Обьектами права постоянного землепользования являются земельные участки, предоставляемые из земель государственной или коммунальной собственности. Они могут предоставляться из самых различных категорий земельных площадей, принадлежащих государству или территориальным громадам. Поэтому право постоянного землепользования имеет особое значение для использования земельных участков государственной или коммунальной собственности, не подлежащих передаче в частную собственность в силу их особой ценности или предназначения для обеспечения публичных интересов.

Субьектами права постоянного землепользования могут быть только государственные и коммунальные предприятия, учреждения и организации. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 92 Земельного кодекса право постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности преобретают лишь предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности. Ими могут быть, например, государственные сельскохозяйственные, промышленные, строительные и транспортные предприятия, коммунальные жилищно-зксплуатационние предприятия, осуществляющие управление жилыми комплексами или предоставляющие коммунальные услуги, природоохранные, оздоровительные и научне учреждения и учебные заведення государственной или коммунальной собственности, лесохозяйственные и водохозяйственные организации, органы государственной власти и местного самоуправления и т. д.

Праву постоянного землепользования присуща и некоторая специфика его возникновения. Анализ многообразия оснований возникновения прав на землю приводит к выводу о том, что право постоянного пользования земельными участками для государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организации может возникать только на оснований отвода. Договорные и иные основания приобретения ими права постоянного землепользования являются неприемлемнми. Таким образом, акт отвода земельного участка как многостадийный и комплексний юридический факт, порождающий право постоянного землепользования государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организации, является единственным основанием его возникновения.

Несмотря на предоставление права постоянного землепользомельными участками имеет свои особенности, обусловленные целями их предоставления в пользование, условиями пользования, правами и обязанностями землепользователей, и отражается на содержании права постоянного землепользования.

3.2 Право арендного землепользования

Согласно ч. 1 ст. 93 Земельного кодекса право аренды земельного участка представляет собой основанное на договоре срочное платное владение и пользование участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и иной деятельности. В зтом определении заключены важнейшие составляющие аренды земли -- выделение земельного участка в качестве обьекта аренды, договорное основание ее возникновения, определенный срок и платный характер аренды, обладание правомочиями владения и пользования, предоставление земельного участка для осуществления определенных видов деятельности.

Но указанная статья является единственной в новом земельном законе, специально посвященной аренде земли. В ней лишь в общем виде определены условия арендного землепользования. Более детальное регулирование отношений, связанных с арендой земельных участков, регламентируется законом, что предусмотрено ч. 6 ст. 93 Земельного кодекса. Таким законом является Закон Украины от 6 октября 1998 г. «Об аренде земли» «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 161-XIV. Поэтому арендное использование земельных участков необходимо рассматривать в контексте зтого Закона. Однако при зтом следует иметь в виду, что не все его положення и положення нормативно-правовых актов, принятых в развитие зтого Закона, приведены в соответствие с требованиями нового Земельного кодекса. В связи с зтим следует руководствоваться положеннями норм Земельного кодекса, являющимися более поздними по времени принятия и кодифицированными на принципиально новой основе.

В соответствии со ст. 4 Закона «Об аренде земли» обьектами аренды являются земельне участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, территориальных громад сел, поселков и городов, т. є. в коммунальной собственности и собственности государства. Из зтого следует, что обьектами аренды могут быть земельные участки всех субьектов земельной собственности. Позтому нет каких-либо ограничений для их предоставления в аренду, связанных с видами субьектов права собственности. Важным является лишь то, чтобы они принадлежали на праве собственности, ибо отсутствие такового не создает возможности для предоставления земельньх участков в аренду.

Обьектами аренды могут быть земельные участки с насаждениями, строениями, сооружениями и водоемами, которые расположены на них, если зто предусмотрено договором. Безусловно, строения и сооружения могут являться самостоятельными обьектами арендных отношений в качестве имущества или имущественного комплекса. Но в данном случае речь идет о земельном участке как едином обьекте аренды, на котором строения и сооружения не являются самостоятельными обьектами, а арендуются вместе с участком. Сложнее обстоит дело с арендой земельных участков вместе с водоемами, равно как и лесоучастками. В таких случаях, руководствуясь приоритетностью положений земельного законодательства, все же следует учитывать признаки водоемов и лесоучастков как самостоятельных обьектов права, предусмотренных водньш и лесным законодательством.

Субьектами арендньтх отношений, связанних с использованием земельних участков на арендной основе, являются арендодатели и арендаторь. Согласно ч. 5 ст. 93 Земельного кодекса арендодателями являются собственники земельных участков или уполномоченные ими лица. В соответствии со ст. 5 Закона «Об аренде земли» ими могут быть граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков, а арендодателями участков, находящихся в коммунальной собственности, -- органи местного самоуправления, т. є. сельские, поселковые и городские советы. Арендодателями земли, находящейся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственньїе адми-нистрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах их полномочий.

В целом приведеними перечень субьектов -- арендодателей земельных участков соответствует перечню Земельного кодекса. Но при зтом следует отметить, что если граждане и юридические лица самостоятельно решают вопросы предоставления земельных участков в аренду на оснований договора, то предоставление в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности осуществляется на оснований решений соответствующих органов государственной исполнительной власти и органов местного самоуправления путем заключения договоров аренды. Из зтого вытекает, что в последнем случае основанием возникновения арендных отношений является решение компетентного органа, а договор -- зто средство его реализации.

Основанием возникновения аренды земельнх участков является договор, заключаемый между арендодателями и арендаторами. Согласно ст. 12 рассматриваемого Закона договор аренды земли -- зто соглашение сторон о взаимных обязательствах, в соответствии с которнми арендодатель за плату предоставляет арендатору во владение и пользование земельний участок для хозяйственного использования на обусловленннй договором срок. В договоре должни бить определенн условия и порядок его заключения, а также другие требования, без которнх он не может иметь юридическую силу.

В договоре аренди должни бить отражен: обьект аренды с указанием местонахождения и размеров земельного участка, срок действия договора, арендная плата, основное целевое назначений, условия использования земли с сохранением ее качества, условия возврата земельного участка арендодателю, ограничения относительно использования земельного участка, возложение на одну из сторон договора риска случайного причинений вреда обьекту аренды и ответственность сторон. Однако отсутствие хотя би одного из существенннх условий является основанием для отказа в государственной регистрации договора или признання его недействительным в установленном порядке. Важними являются и законодательнне требования к оформленню договора аренди земли. Так, в соответствии со ст. 13 Закона «Об аренде земли» он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению по месторасположению земельного участка. Согласно изменениям, внесенным в эту норму Закона, договор аренди земельного участка, заключенннй на срок до пяти лет, подлежит нотариальному удостоверению Закон «о нотариате» от 02.09.1993 № 3425-XII ВР по желанию одной из сторон, а договор, заключенннй на срок свыше пяти лет, подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке Закон Украины от 7.03.2002 «О внесении изменений в ст.13 Закона Украины «Об аренде»» ВВР-2002№32ст.234. Неотьемлемой частью договораявляется план (схема) расположения земельного участка. Закон предусматривает также порядок заключения договора, который вступает в действие после его подписания сторонами и государственной регистрации.

Арендное землепользование может быть краткосрочным и долгосрочным. В соответствии с ч. З ст. 93 Земельного кодекса краткосрочная аренда не может превышать пяти лет, а долгосрочная -- 50 лет. В то же время Закон допускает заключение договора, срок действия которого определяется наступлением определенных условий. К ним можно отнести, например, завершение выполнения определенного обьема хозяйственных работ, окончание строительства, капитального ремонта или реконструкции жилых зданий и производственных сооружений и т. д.

Арендное землепользование как специальный вид использования земельных ресурсов является платным. Согласно ч. 2 ст. 206 Земельного кодекса плата за землю взимается в соответствии с законом. Известно, что таким законом является Закон от 3 июля 1992 г. «О плате за землю» в редакции Закона от 19 сентября 1996 г.«О плате за землю» в редакции Закона от 19 сентября 1996 (ВВР), 1992, № 38, ст. 560, согласно которому зта плата вносится в виде земельного налога или аренднои платы. Однако для внесення платы за арендуемые земельные участки Законом предусмотрено исключение, в соответствии с которым ее размер регулируется Законом «Об аренде земли».

В статье 19 зтого Закона арендная плата определяется как платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесення платы устанавливаются по соглашению сторон и закрепляются в договоре аренды. В период действия договора аренды внесение аренднои платы наперед допускается на срок не более одного года. В случае признания договора недействительньш полученная арендодателем плата за фактический срок пользования земельным участком арендатору не возвращается.

Закон предусматривает и формы установлення сторонами аренднои платы за арендуемые земельные участки. Она может вноситься в денежной форме (зависит от оценки стоимости арендуемой земли), в натуральной форме (предоставление арендатором арендодателю определенного количества или части продукции, получаемои от использования земельного участка) и в отработочной форме (оказание арендатором определенных услуг арендодателю). Закон допускает осуществление сторонами договора аренды различного сочетания указанных форм аренднои платы либо закрепления в нем иных форм платы за использование арендуемого земельного участка. Однако арендная плата за пользование земельними участками государственной и коммунальной собственности должна вноситься исключительно в денежной форме.

Аренде земельных участков уделено много виймання в Земельном кодексе. Причем зто относится ко всем категориям земельного фонда, независимо от их основного целевого назначения. Позтому в настоящее время развитие арендных отношений зависит не столько от основного целевого назначения земельных ресурсов, сколько от вида деятельности арендаторов. В качестве основания предоставления земельного участка в аренду закон прежде всего выделяет осуществление предпринимательской деятельности. Видами последней являются ведение фермерского хозяйства с использованием земли в качестве средства производства и осуществление различных видов строительства с использованием земельных площадей в качестве пространственного базиса и т. д.

Но закон предусматривает возможность арендного землепользования и при осуществлении иных видов деятельности. К ним можно отнести аренду земельных участков гражданами для ведення личного крестьянского хозяйства или занятия садоводством, обслуживания жилого дома или гаражного строительства. Непредпринимательское арендное землепользование может осуществляться и юридическими лицами, например, государственными предприятиями (при проведений изыскательских работ), научными учреждениями (для исследовательских целей), коммунальными предприятиями (при прокладке коммуникаций), частными предприятиями (для благоустройства территорий).

Определенньтй интерес в ныне действующем земельном законе представляет правовое регулирование субаренды земельных участков. Так, ч. 4 ст. 93 Земельного кодекса предусматривает, что арендуемый земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда). Следовательно, субаренда является разновидностью арендного землепользования и представляет собой переуступку арендатором права владения и пользования арендуемым им земельным участком субарендатору.

В приведенной норме Земельного кодекса обращает на себя внимание то, что в ней субаренда в отличие от ст. 9 Закона «Об аренде земли» не связывается ни с землями сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, ни с исключительными случаями, дающими арендатору право на их предоставление в субаренду. Важным для субарендного землепользования является лишь согласие первоначального арендодателя, т. є. собственника земли.

Общим как для договора аренды земельного участка, так и для договора субаренды является необходимость его государственной регистрации, а по требованию одной из сторон договора субаренды-- и нотариальное удостоверение. Вместе с тем Закон «Об аренде земли» предьявляет ряд специальных требований к субарендному землепользованию. Так, условия договора о субаренде земельного участка должны определяться в пределах договора аренды и не противоречить ему. Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия первоначального договора аренды земельного участка. В случае прекращения или расторжения договора арендыдействие субарендного договора также прекращается. Приведенные требования Закона свидетельствуют о том, что условия субарендного землепользования определяются не только непосредственным, в данном случае вторичным, арендодателем, но и собственником земельного участка, предусмотревшим условия его использования в договоре аренды.

3.3 Право концессионного землепользования

Концессия как форма предпринимательской деятельности присуща использованию природних обьектов и освоению их ресурсов. Она была известна дореволюционному законодательству и осуществлялась на практике, в том числе на территории современной Украины, при освоении естественных богатств в добывающей промышленности, разработке лесных ресурсов, использовании земельних площадей для дорожного строительства и т. п. Концессионная форма использования природных ресурсов иностранньши субьектамн права существовала и в советский период, вплоть до второй половини 30-х годов прошлого столетия. Но с упрочением позиций права исключительной государственной собственности на землю и другие природные ресурсы она была запрещена, а концессионная деятельность иностранных компаний на территории страны была свернута.

В современном украинском законодательстве предпринято несколько попыток возобновления концессионной деятельности. Прежде всего такой попыткой стало принятие Закона от 16 июля 1999 г. «О концессиях» Закона Украины от 16.07.1999 г. «О концессиях»от 16 июля 1999 года N997-XIV и Закона от 14 декабря 1999 г. «О концессии на строительство и зксплуатацию автомобильных дорог» Закона Украины 14.12.1999 г. «О концессии на строительство и зксплуатацию автомобильньїх дорог» N1286-XIV-ВР, . В известной степени к концессионному законодательству относится и Закон от 14 сентября 1999 г. «О соглашениях на распределение продукции» Закон Украины «О соглашениях на распределение продукции»№ 1039-XIV, предусматривающий привлечение инвестиций для добычи полезных ископаемых и распределения продукции горнодобывающей промышленности. Безусловно, для указанных видов концессионной деятельности необходимы земельные участки. Позтому Земельный кодекс предусматривает возможность концессионного использования земельных ресурсов, которое подлежит рассмотрению в непосредственной связи с положеннями указанных концессионных законов.