Правовое регулирование договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава I. Понятие и содержание договора аренды

1.1 Понятие и элементы договора аренды

1.2 Права и обязанности сторон по договору аренды

Глава II. Отдельные виды договоров аренды

2.1 Договор проката, аренды транспортного средства, зданий и сооружений

2.2 Договор аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга)

Глава III. Проблемы теории и практики арендных отношений

3.1 Общие особенности арендных отношений

3.2 Проблемы теории и практики арендных правоотношений

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Введение

Аренда -- форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. Запрещается сдавать в аренду предприятия оборонных отраслей, связи, транспорта, предприятия топливно-энергетического комплекса, здания государственных банков и т. д.

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

Арендодатель -- физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, управомоченное на это собственником либо законом.

Арендатор -- физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование, и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Актуальность данной темы состоит в том, что она широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Во-вторых, в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.

Объектом данного исследования являются общественные отношения, складывающиеся при заключении и исполнении договора аренды.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды и его основные разновидности, права и обязанности субъектов, а также основные теоретические и практические проблемы арендных отношений.

Цель данной работы состоит в том, чтобы выявить и проанализировать теоретические аспекты договора аренды и его видов, а также вопросов, касающихся проблематики арендных отношений.

Указанная цель определяет задачи исследования:

- Проанализировать понятия договора аренды и его отдельных видов;

- Раскрыть содержания договора;

- Выявить и проанализировать основные проблемы, возникающие в арендных отношениях.

В качестве методов в работе использованы анализа, синтеза, исторический, логико-юридический методы.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы и приложении. В первой главе будут описываться общие понятия и содержание договора аренды, во - второй речь будет идти, об отдельных видах договоров аренды и в третьей главе будут рассматриваться, проблемы теории и практики арендных отношений. В приложении будут приведены примеры на основе заключенных договоров аренды.

Глава I. Понятие и содержание договора аренды

1.1 Понятие и элементы договора аренды

аренда правовой имущественный договор

Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора аренды. Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами. Современный вид договор найма получил лишь в Своде законов Российской империи. Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась, то вновь возрастала. Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г.

Процесс перехода экономики от распределения к свободному рынку затронул арендные отношения одним из первых. Прежде всего, встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Кроме того, требовалось расширение прав участников, предоставление им большей свободы. Норма ГК РСФСР 1964 г. В значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре. В 1989 г. Были приняты Основы законодательства СССР об аренде. Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, которые выводили арендные отношения из-под государственного контроля.

Общие подходы и принципы в регулировании договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых в 1991 г. Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с 1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, множество новелл: 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды.

Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношения, сложившиеся в государстве.

Договору аренды присущи следующие общие характеристики:

- договор является концессуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения в форме, установленной законом, по всем существенным его условиям;

- он является двусторонним, каждой из его сторон принадлежат не только права, но и обязанности по отношению друг к другу;

- сторонами договора аренды могут выступать любые субъекты гражданского права - физические и юридические лица, Российской Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования;

- договор является возмездным;

- предметом договора могут выступать только неупотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе использования.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование [ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ]. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены).

Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренном законом или договором.

Что касается права владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично).

Элементы договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и а в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права (физические и юридические лица, государство и его образования). Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжаться имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочия сдавать его в аренду на основании п. 1 ст. 1020 ГК РФ.

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное полномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же налицо отношение представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.

Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определить, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ).

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Предмет договора - любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ч. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (зачастую уникальности), а потому - необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование.

Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно, только при наличии лицензии.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора может быть только индивидуально-определенная вещь.

Это может вытекать также из ч. 3 ст. 611 ГК РФ. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те критерии, при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения.

Так, объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него (сделки с ним), в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду земельного участка (участка недр, леса, водного объекта) к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (ч. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и другие условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило ч. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизации общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждается. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договор аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрации этого права, которое обременено договором аренды и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом, а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договор аренды производится по заявлению любой из сторон. Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 закона. Иными словами, если договор нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (ч. 3 ст. 424 ГК РФ, ч. 1 ст. 614 ГК РФ). Более подробно состав и порядок уплаты арендной платы будет рассмотрен в параграфе, посвященном содержанию договора аренды.

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный срок (ч. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (ч. 2 ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ч. 3 ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор аренды представляет собой гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование или владение. Основным правовым актом, определяющим его содержание, является Гражданский кодекс. В нём в частности указывается цель, стороны, предмет, форма, регистрация и цена договора.

1.2 Права и обязанности сторон по договору аренды.

Основные обязанности арендодателя:

предоставить арендатору имущество во владение и пользование в сроки, установленные договором аренды и в исправном состоянии. Имущество по общему правилу должно быть передано в аренду свободным от прав и притязаний третьих лиц. Однако если имущество уже обременено, арендодатель обязан предупредить об этом арендатора в момент заключения договора (ч. 2 ст. 613 ГК РФ);

- имущество должен быть передано со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором;

- осуществлять капитальный ремонт арендуемой вещи, если иное не предусмотрено самим договором;

- возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя (ч. 2 ст. 623 ГК РФ).

Основные обязанности арендатора:

- своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендная плата) (ч. 1 ст. 614 ГК РФ);

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (ч. 1 ст. 615 ГК РФ);

- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ);

- письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор аренды на новый период времени в срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан - в разумный срок до окончания действия договора (ч. 1 ст. 621 ГК РФ);

- при прекращении договора аренды - вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Основные права арендодателя:

- требовать от арендатора своевременного внесения арендных платежей за пользование имуществом;

- требовать от арендатора соблюдения целевого характера использования имущества, установленного договором;

- требовать от арендатора содержание предмета аренды в исправном состоянии;

- требовать от арендатора возврата арендованного имущества в технически исправном состоянии (с учетом нормального износа) по истечении срока аренды;

- требовать досрочного расторжения договора в случаях, указанных в законе.

Основные права арендатора:

- требовать от арендодателя передачи арендуемой вещи вместе с ее принадлежностями и необходимыми документами во владение и пользование в исправном состоянии и в согласованные сроки;

- истребовать у арендодателя имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ, когда последний уклоняется от передачи его в аренду (ч. 3 ст. 611 ГК РФ);

- требовать от арендодателя производства капитального ремонта арендуемой вещи (если иное не предусмотрено самим договором);

- требовать компенсацию стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя (ч. 2 ст. 623 ГК РФ);

- требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях указанных в законе;

- арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ч. 1 ст. 621 ГК РФ);

- если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, нов течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В заключение главы можно сделать вывод о том, что права и обязанности сторон по договору являются его неотъемлемой частью и призваны обеспечивать возможность наиболее полно реализовывать свой возможности при его исполнении и предостережению стороны от нарушения прав другой стороны.

Глава II. Отдельные виды договоров аренды

2.1 Договор проката, аренды транспортного средства, зданий и сооружений.

Перечисленные в ГК РФ договоры аренды могут быть классифицированы в зависимости от разновидности вещи, составляющей предмет договора аренды, на:

Аренда движимых вещей (посуды, бытовой техники, садового инвентаря, мебели и т.п.), в частности:

- договор прокат;

- договоры аренды транспортных средств;

- договор финансовой аренды (лизинга);

Аренда недвижимых вещей:

- аренда природных объектов (земельных участков, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений);

- аренда зданий и сооружений;

- аренда жилых помещений;

- аренда имущественных комплексов.

В зависимости от способа заключения договора аренды их можно подразделить на:

1. Договоры аренды, заключаемые по итогам конкурса;

2. Договоры, заключаемые посредством взаимного обмена офертой и акцептом.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постойной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ч.1 ст. 626 ГК РФ).

Черты договора:

В качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель.

Предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей.

Предмет проката передается во владение и пользование арендатору.

Срок договора проката не может превышать одного года, истечение указанного срока влечет за собой прекращение договора.

Форма договора только письменная. Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах (ст. 426 ГК РФ).

Содержание договора имеет некоторые особенности. Так, например, обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК РФ):

а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При неисполнении арендодателем этих дополнительных обязанностей следует по аналогии права применять нормы ст. 611 ГК РФ, а не ст. 612, поскольку использование предмета проката в большинстве случаев всё-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкций [ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Скорректированы и обязанности арендатора, в частности по своевременному внесению арендной платы (ст. 630 ГК РФ). Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При закреплении договором проката любой иной формы платы, данное условие считается не установленным, и арендная плата определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ [ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Арендатор не имеет права сдавать имущество в субаренду, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать аренды права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Этот запрет не может быть отменен соглашением сторон.

Досрочное же расторжение договора возможно по инициативе арендатора в любое время.

Также выделяют особую разновидность - договор бытового проката. В роли арендатора выступают потребители, соответственно и предмет договора используется в потребительских целях. К таким договорам применяется глава 1 Закона РФ «О защите прав потребителей». В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст. 4 закона), права на безопасность имущества (ст. 7) и на информацию о нём (ст. 8-10), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст. 13-15).

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического.

ГК РФ выделяет два вида аренды транспортных средств - аренда транспорта с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) и без предоставления таковых (без экипажа).

Договоры обеих разновидностей сформулированы как реальные (ч. 1 ст. 632 ГК РФ, ч. 1 ст. 642 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме независимо от срока и стоимости передаваемого в аренду имущества.

Предельные сроки договора аренды законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договор аренды на новый срок[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Основные различия указанных договоров состоят в следующем[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ]:

- Договор аренды транспортного средства с экипажем по своей сути является смешанным, с одной стороны это договор имущественного найма, с другой здесь имеются элементы договора оказания услуг и перевозки; договор аренды транспортного средства без экипажа является договором имущественного найма в чистом виде;

- По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель несет ответственность за формирование экипажа транспортного средства и оплату труда его членов; по договору транспортного средства арендатор самостоятельно нанимает экипаж и оплачивает его работу;

- При аренде транспортного средства с экипажем текущий и капитальный ремонт осуществляется арендодателем; при аренде транспортного средства без экипажа ремонт осуществляется арендатором;

- При аренде транспортного средства с экипажем, арендодатель обязан застраховать гражданско-правовую ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством; при аренде транспортного средства без экипажа, обязанность страховать гражданско-правовую ответственность возлагается на арендатора;

- При аренде транспортного средства с экипажем, ответственность за вред, причиненный транспортным средством третьим лицам, несет арендодатель; при аренде транспортного средства без экипажа, ответственность за вред, причиненный транспортным средством третьим лицам, несет арендатор.

По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание иди сооружение (ч.1 ст. 650 ГК РФ).

Предметом договора служат здания и сооружения, ответа на вопрос в чем различие между ними ГК РФ не содержит. Не относятся к зданиям и сооружениям ларьки, палатки, киоски и прочие постройки и конструкций, не имеющие фундаментальной связи с расположенным под ними земельным участком, т.е. перемещение которых невозможно без вреда для данных конструкций[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Форма договора письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение такого договора путем обмена письмами невозможно.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

К числу существенных условий договора помимо его предмета относится также арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной перечень обязанностей сохранился, конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей, например:

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования имуществом, ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ч. 1 ст. 652 ГК РФ). Передаче подлежит не весь участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 ст. 655 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче имущества, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передачи имущества, а арендатора - от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором и законом. Но в то же время если обе стороны отказались подписать этот документ, то это вовсе не означает прекращение договора по соглашению сторон, особенно когда фактически здание или сооружение передано. Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, также оно подлежит государственной регистрации.

3. Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором или законом.

2.2 Договор аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга)

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятия в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 656 ГК РФ).

Предметом данного договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

Т.к. суть пользования предприятием состоит в постоянной замене его компонентов, то арендатору предоставляется право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное владение и пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу, при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора (ст. 660 ГК РФ). Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Форма договора письменная, несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата).

Содержание договора аренды предприятия изменено исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными, претерпели следующие изменения:

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Т.к. передача предприятия сама по себе достаточна, сложна и трудоемка, то подготовка к передаче, включая составление и предоставление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК РФ)

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ).

Арендодатель может быть освобожден судом от такой обязанности, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ).

По договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им же продавца и предоставить этот предмет арендатору за плату во временное пользование для предпринимательских целей[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Закон о лизинге как специальный по отношению к Гражданскому кодексу, не может противоречить ему, а может только дополнять и развивать его нормы[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Также лизинг регулируется Конвенцией УНИДРУА (Оттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г. [ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ], к которой присоединилась Россия.

Договору лизинга присущи следующие специфические признаки:

- использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей, их должны преследовать обе стороны договора;

- возможность выкупить предмет лизинга в собственность лизингополучателя путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором (ст. 19 Закона о лизинге);

- лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмет лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором (ст. 17 Закона о лизинге).

Предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности (ст. 666 ГК РФ, ч.1 ст. 3 Закона о лизинге).

Форма договора установлена ч. 1 ст. 15 Закона о лизинге, независимо от срока он должен быть заключен в письменной форме.

Под ценой договора понимаются лизинговые платежи (общая сумма платежей по договору[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ]).

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды, прежде всего обязанностями лизингодателя, такими как:

Приобрести в собственность избранное лизингополучателем имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи;

Обеспечить передачу предмета лизинга лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Лизингополучатель в свою очередь имеет право:

- предъявлять непосредственно продавцу требования к качеству и комплектности, срокам исполнения;

- продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор финансовой аренды (лизинга) является специфическим видом договора аренды, т.к. помимо обязанности передать имущество в аренду, арендодатель обязан приобрести его по указанию арендатора у определенного лица.

Глава III. Проблемы теории и практики арендных отношений

3.1 Общие особенности арендных отношений

Кажущаяся простота договорных отношений и большое количество заключаемых договоров порой приводит к тому, что стороны не уделяют внимания должному их оформлению и нередко заключают договоры без надлежащего правового анализа.

Примером могут служить случаи, когда берутся типовые формы договоров из сборников, а контроль поручается неквалифицированным сотрудникам.

Следует учитывать, что объектом аренды подчас является дорогостоящее имущество (здания, помещения, земельные участки), в отношении которого установлен особый правовой режим. Общая сумма денежных средств, которую придется уплатить сторонам арендных отношений, зависит не только от установленной арендной платы, но и от убытков, которые они могут понести из-за неграмотного подхода к заключению договора[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Приведем пример из практики:

У суда отсутствовали основания для признания договора аренды недействительным, поскольку право собственности арендодателя на объекты, являющиеся предметом этого договора, возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -- Закон о госрегистрации) и в соответствии с п. 1 ст. 6 названного Закона признавалось юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации, введенной данным Законом.

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о признании недействительным в силу ст. 168 ГК РФ договора аренды от 31.01.2003 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата истцу ранее перечисленных им ответчику арендных платежей.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на несоблюдение при заключении этого договора требований ст. 6 и 13 Закона о госрегистрации, поскольку на момент его заключения право собственности ответчика на имущество, сдаваемое им в аренду, не было зарегистрировано.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения.

При рассмотрении данного дела ФАС Поволжского округа установил, что стороны 31.01.2003 заключили договор аренды недвижимого имущества.

Право собственности на объекты, являющиеся предметом этого договора, возникло у арендодателя до вступления в силу Закона о госрегистрации, в связи с чем в соответствии с п. 1 ст. 6 названного Закона признавалось юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации, введенной данным Законом.

Поскольку договор аренды от 31.01.2003 сторонами был заключен сроком на 11 месяцев и согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ не подлежал государственной регистрации, то основания для государственной регистрации прав на объекты недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона о госрегистрации отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал доводы истца о несоблюдении при заключении данного договора аренды норм Закона о госрегистрации необоснованными и отказал в признании его недействительным по указанным истцом основаниям.

Пробелы и противоречия законодательства в данной области приходится разрешать суду при рассмотрении конкретного спора, независимо от уровня правового регулирования данного вопроса.

В качестве вывода можно привести справедливое высказывание И.А. Покровского о том, что там, где должен был бы тщательнее подумать законодатель, должны теперь думать отдельные судьи. Но, конечно, никакой судья не располагает теми материалами и средствами для надлежащего разрешения вопроса, которыми может располагать законодатель[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

3.2 Проблемы теории и практики арендных правоотношений

В последнее время в состав договоров нередко включаются приложения, содержащие в себе различные правила и инструкций для сторон. Они могут представлять собой довольно-таки большие документы, имеющие собственный понятийный аппарат и требующие профессиональной юридической экспертизы. Также они могут включать в себя важнейшие положения для сторон или содержать в себе условия различных сделок, являясь, по сути, отдельными договорами. (см. приложение)

Характерно, что арендодатели подчас не заинтересованы в досрочном разглашении содержания таких приложений и ограничиваются лишь ссылками на них. Наличие таких приложений становится способом ввести арендатора в заблуждение по поводу истинных условий договора, которые при необходимости предъявляются в качестве аргументированности дополнительных условий арендодателя.

Чтобы этого избежать, следует до заключения договора внимательно ознакомиться с текстом приложения и (желательно) скрепить подписями каждую страницу, чтобы избежать риска фальсификации документа[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат регистрации, если они заключены сроком на один год и более. Хотя для государственной регистрации достаточно заявления одной из его сторон, но на практике от другой стороны требуется предоставить технический паспорт и второй экземпляр договора.

Несмотря на наличие подписей сторон, и оттисков печатей, договор вступит в силу лишь после государственной регистрации[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ], иначе такой договор будет считаться незаключенным и по нему будут возможны иски о взыскании неосновательного обогащения. Это особенно важно учитывать арендаторам земельных участков[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ], чьи договоры обычно заключаются на большие сроки.

Также ошибочно мнение, что аренда земли регулируется только нормами ГК РФ. Также эти отношения регулируются нормами земельного законодательства, содержащего в себе ряд норм отличных от общих правил ГК РФ, в частности расширяющие полномочия арендаторов.

Но вместе с тем новый ЗК РФ содержит в себе ряд норм, прямо противоречащих ГК РФ[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ]. В.В. Витрянский справедливо отмечает, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. ЗК РФ пошел в прямо противоположном ГК РФ направлении и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, попутно ограничив права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка. Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напротив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (§ 1 гл. 34 ГК РФ), не поддается разумному объяснению[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

Рассмотрим пример из практики:

Агентство по управлению имуществом субъекта РФ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды имущественного комплекса от 01.09.2003 и обязании ответчика вернуть арендованное имущество.

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, неоднократно уточнял сумму задолженности и пеней, а затем отказался от иска в части взыскания задолженности и пеней в связи с их полной уплатой ответчиком.

Суд принял отказ от иска в части взыскания задолженности и пеней и в этой части производство по делу прекратил. Решением исковые требования о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу спорное имущество удовлетворены.

Данное решение оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и прекратил производство по делу по следующим основаниям.

Между агентством (арендодателем, представителем собственника) и ООО (арендатором) 01.09.2003 был заключен договор аренды имущественного комплекса, согласно которому в аренду переданы здания, сооружения, автотранспорт, оборудование и другие основные средства.

Арендатор обязался перечислять арендную плату на условиях предварительной оплаты текущего месяца не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, содержать имущественный комплекс в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии (п. 5.1, 6.2.3 договора). Согласно п. 3.7 договора арендатор вправе сдавать в субаренду имущественный комплекс либо его часть только с согласия арендодателя в определяемом им порядке.

В п. 8.3.1 договора стороны предусмотрели, что договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут досрочно по решению суда в порядке, предусмотренном действующим гражданским законодательством в случаях, когда арендатор пользуется имущественным комплексом с существенным нарушением условий договора или не по назначению, указанному в договоре, либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд вносит арендную плату по истечении установленного договором срока платежа и не выполняет требования п. 3.7-3.9, 6.2.2-6.2.4 и 6.2.11.