Правовое регулирование договора аренды

В результате проведенной проверки использования нежилых помещений установлены нарушения условий договора со стороны арендатора, выразившиеся в несвоевременном внесении арендных платежей, сдаче в субаренду помещений без согласования с арендодателем и нахождении имущества в неудовлетворительном состоянии.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель направил арендатору претензию, в которой указал на допущенные нарушения условий договора аренды и потребовал их устранения в срок до 15.02.2005.

Поскольку указанные нарушения устранены не были, агентство обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору, а также направило ему повторную претензию.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от иска в части взыскания задолженности по арендной плате и пеней в связи с их полной уплатой ответчиком в апреле 2005 г.

Суд первой инстанции принял отказ от части иска и производство в этой части прекратил, однако удовлетворил требования о расторжении договора аренды, признав нарушения арендатором его условий существенными.

До принятия судом апелляционной инстанции постановления агентство отказалось от иска в остальной части, указав, что нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, устранены, других нарушений со стороны арендатора не допускается.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Однако суд апелляционной инстанции не принял отказ от иска, поскольку, по мнению суда, такой отказ нарушает права других лиц, а именно собственника спорного имущества -- субъекта РФ.

В силу п. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Вывод суда об отсутствии у агентства права на отказ от иска неоснователен, так как агентство выступало от имени собственника имущества в соответствии со ст. 125 ГК РФ и являлось самостоятельным субъектом во взаимоотношениях с арендатором и это не лишало его права на заявление иска в арбитражный суд, а также права на отказ от иска.

Кроме того, частичный отказ от иска был принят судом первой инстанции. Доказательств того, что лицо, подписавшее отказ от иска, не имело таких полномочий и такой отказ нарушает права других лиц, суду не представлено.

Принято считать, что договор по истечении его срока автоматически прекращает действовать, но если арендатор продолжает пользоваться имуществом, то в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Государственная регистрация такого договора не требуется П. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это является удобным механизмом для предъявления дополнительных требований (например, в случае отказа арендатора от уплаты арендной платы).

Среди лиц, заключающих договоры аренды и не регистрирующих их, распространено мнение о том, что отсутствие государственной регистрации договора не влечет налоговых последствий. Но так как в большинстве случаев оформляются акты приема-передачи имущества, арендодателем выставляются счета, арендатором осуществляются платежи, то налоговым органам не составит труда доказать наличие расходов по документам первичного бухгалтерского учета (счета-фактуры, акты): налоговое законодательство предъявляет только два требования - обоснованность и подтвержденность документами[ Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002 - стр. 141 ].

В заключение главы можно указать на то, что на сегодняшний день уровень правовой культуры еще не достаточен для того, чтобы всеми участниками неукоснительно соблюдались условия заключения и исполнения договора, неизбежны сознательные злоупотребления и нарушения с их стороны. Для того чтобы избежать этих ошибок, нужно не только повышать уровень знаний, лиц вступающих в эти правоотношения, но и уделять больше внимание неоднократным нарушениям договора, влекущим за собой рост пренебрежительного отношения к закону у других участников правоотношений.

Заключение

В последние годы Россия становится полноправным участником международных правовых отношений. В связи с необходимостью окончательного перехода страны к рыночной экономике, особую значимость приобрели имущественные отношения.

Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства, как в хозяйственных, так и в иных целях.

Безусловно, со стороны законодателя необходимо более внимательное отношение к принимаемому законодательству, а также к его реализации на практике. Необходимость этого вызвана не только наличием большого числа нарушений среди участников правоотношений, но и тем, что нормативная база должна обеспечивать наибольшую эффективность регулирования отношений, обеспечивать и государству и лицам-участникам отношений наибольшую эффективность от заключаемых сделок, стимулировать и поощрять их совершение для развития экономики.

Договор аренды по своей сути выступает договором, который может послужить хорошей помощью для развивающихся предприятий и не имеющих пока достаточных средств для приобретения своего собственного имущества.

В данной работе были рассмотрены основные виды договора аренды и общие проблемы, возникающие в арендных правоотношениях.

Во избежание ошибок и нарушений, возникающих у сторон арендных отношений в процессе заключения и исполнения договора аренды, считаю нужным предложить следующие действия:

1. Усиление контроля за содержанием договоров, что позволит пресекать нарушения еще до государственной регистрации договора.

2. Обращать внимание сторон на то, что кроме основного текста договора, к нему могут прилагаться различного рода приложения, в которых могут быть определены достаточно важные условия для сторон. Не уделив им должного внимания, стороны могут понести значительные убытки.

3. Вместе с тем необходимо привить лицам понимание того, что договор кроме их прав содержит еще и обязанности, которые обязательны для исполнения. Невозможно говорить о стабильной системе договорных правоотношений, если их участники будут пренебрегать своими обязанностями, преследуя, лишь исполнение своих прав.

4. Имущество должно передаваться вместе с необходимыми для его правильной эксплуатации принадлежностями и документами. Необходимо пресекать случаи, когда отсутствие указанных выше предметов приводит к невозможности пользования предметом, а следовательно и реализации стороной своего права.

В заключение рассмотрения темы можно сделать выводы о том, что:

1. Гражданское законодательство на сегодняшний день представляет из себя целостную систему, способную обеспечить участникам гражданско-правовых отношений необходимый уровень правовой защиты, но оно нуждается в более детальном толковании.

2. Законы, принимаемые как своеобразное дополнение к ГК РФ, должны не только не противоречить ему, но и не ущемлять права сторон договора.

3. Необходимо повышать правовую культуру лиц, вступающих в правоотношения и всего населения в целом, это поможет избежать нарушения закона и облегчит разрешение споров, возникающих впоследствии.

4. При разработке нормативных актов касающихся гражданских правоотношений (и не только их), следует обращать внимание на реальное положение дел и учитывать фактическое состояние общества, не принимать нормы лишь для того, чтобы поддержать отдельно заинтересованных лиц. Следует понимать, что это может привести к неблагоприятным последствиям.

5. Регулирование общественных отношений не оканчивается лишь принятием законодательного акта, оно также включает в себя и охрану прав. Необходимо привить понимание гражданам, что состояние их благополучия зависит, в том числе и от правильного соблюдения ими норм права. Несоблюдение же или умышленное злоупотребление может привести к применению соответствующей ответственности.

В целом договор аренды является одним из наиболее действенных инструментов для предпринимателей и рядовых граждан, которые бы хотели увеличить своё благосостояние, но не имеют достаточных средств для приобретения имущества.

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // "Российская газета", № 237, 25.12.1993.

2. Гражданский кодекс. Часть 2 // "Собрание законодательства РФ", № 5, ст. 410.

3. Земельный кодекс РФ // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2009, № 44, ст. 4147.

4. Налоговый кодекс. Часть 2 // "Собрание законодательства РФ", 07.08.2008, № 32, ст. 3340.

5. Федеральный закон РФ «О финансовой аренде (лизинге)» // "Собрание законодательства РФ", 02.11.2003, № 44, ст. 5394.

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2008 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // «Вестник ВАС РФ», № 4, 2001.

Статьи журналов:

7. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений. А. Вострокнутов. Корпоративный юрист, 2007, № 11 // СПС "Консультант Плюс".

8.Д.В. Добрачев. Проблема судебной практики в сфере оборота земли. Волтерс Клувер, 2008. // СПС "КонсультантПлюс".

9. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2006. № 1. // СПС "КонсультантПлюс".

Учебники и учебные пособия:

10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2007 // СПС "КонсультантПлюс".

11. Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2008 г.

12. Гражданское право, часть 2. Уч. пособие. А.Д. Корецкий, К.М. Маштаков, Е.А. Маштакова М.: «МарТ», 2007 г.

13. Гражданское право, часть 2. Уч. пособие. А.Д. Корецкий, К.М. Маштаков, Е.А. Маштакова М.: «МарТ», 2007 г.

14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2 Договоры о передаче имущества. Изд. 4-е, стереотип. М.: Статут, 2007.

15.Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2006.

Приложение

ДОГОВОР АРЕНДЫ № 9

Санкт-Петербург «11» января 2006

ООО «Арсенал», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Ивановой А.В., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Блеск», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Петровой В.М., действующего на основании Устава, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 50 кв. метров в торговом комплексе, расположенном по адресу: СПб, пр. Просвещения, 86.

1.2. Арендодатель предоставляет услуги по электроснабжению и теплоснабжению, по водопотреблению и отведению, а также по вывозу бытового мусора и уборке прилегающей к комплексу территории.

1.3. Целевое назначение торгового зала - мелкорозничная торговля товарами народного потребления.

1.4. Сдача в аренду помещений, указанных в п.1.1. настоящего договора

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Выполнять все необходимые работы, связанные с уборкой и благоустройством прилегающей территории, а также уборкой помещений общего пользования в комплексе.

2.1.2. Предоставить арендатору указанные в п. 1.2. услуги.

2.1.3. Предоставить возможность пользоваться услугами охраны правопорядка с 10 до 22 часов. автоматической пожарной сигнализацией круглосуточно и служебным туалетом.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Содержать в чистоте и порядке арендованный торговый зал, ремонт зала производить за свой счет.

2.2.2. Использовать арендованный зал только для целей, указанных в договоре, без права субаренды.

2.2.3. Иметь в торговом зале все необходимые документы, подтверждающие право на торговлю.

2.2.4. Допускать в торговый зал при предъявлении документа уполномоченного представителя Арендодателя для проверки соблюдения условий настоящего договора.

2.2.5. Сдавать торговый зал на охранную сигнализацию после его закрытия.

2.2.6. Пользоваться электроснабжением по согласованному с Арендодателем графику работы и потребляемой мощностью, в расчет которой входит проектное освещение и отопление, установка кассы.

2.2.7. Своевременно вносить арендную плату.

2.2.8. Оформить на предоставленном Арендодателем месте у торгового зала вывеску согласованного с Арендодателем образца с указанием наименования Арендатора и режима работы зала.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендная плата по договору составляет - 59000 руб.00 коп. Пятьдесят девять тысяч рублей в месяц, в т.ч. НДС 18% - 9000 руб.00 коп.

3.2. Оплата Арендатором производится за каждый месяц вперед до 1-го числа оплачиваемого месяца.

3.3. Датой оплаты считается дата фактического поступления денег на расчетный счет или в кассу Арендодателя.

3.4. В связи с инфляционным удорожанием указанных в договоре услуг сумма оплаты в течение срока действия договора может быть увеличена. В этом случае после письменного уведомления ( за 10 дней )Арендодателем Арендатора последний вносит доплату до 10 числа месяца, в котором произошло увеличение оплаты.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. При нарушении Арендатором п. 2.2.6. в сторону увеличения, а также при нарушении правил использования электроприборов и пожарной безопасности арендодатель вправе произвести отключение электроэнергии в одностороннем порядке.

4.2. При нарушении Арендатором п.п. 3, 2.2.6. и 2.2.8. настоящего договора Арендодатель вправе взыскать с Арендатора пени - 0,3% с общей суммы договора за каждый календарный день просрочки (п. 3) или штраф в размере 2000 руб. (п.п. 2.2.6. и 2.2.8.) при наличии подписанного сторонами протокола.

4.3. При нарушении правил эксплуатации предоставленного Арендатору торгового зала он несет полную материальную ответственность и возмещает ущерб, причиненный по его вине в полном объеме.

4.4. Вопросы, не урегулированные настоящим договором, разрешаются в соответствии с действующим законодательством.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Договор действителен в течение 11 месяцев с 11 января 2006 года по 11 июля 2006 года.

6. УСЛОВИЯ ПРОДЛЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. В случае намерения расторгнуть или не продлевать договор Арендатор должен предупредить Арендодателя об этом намерении не менее чем за месяц.

6.2. Договор продлевается на следующий срок если, если стороны не высказали предварительного намерения о его расторжении. В этом случае стороны оформляют продление договора в 10-дневный срок после окончания действия предыдущего договора.

6.3. Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке (с уведомлением Арендатора за 10 дней), или применить к Арендатору штрафные санкции:

- при наличии обоснованных претензий к Арендатору со стороны контролирующих организаций;

- при несоблюдении Арендатором условий настоящего договора;

- при задержке оплаты Арендатором суммы по договору более чем на 15 календарных дней.

6.4. При расторжении договора по вышеперечисленным причинам или по окончании действия договора Арендатор освобождает торговый зал в течение 10 дней с передачей Арендатору в виде, пригодном для дальнейшего использования. В случае, если Арендатор не освобождает торговый зал в 10-дневный срок, Арендодатель вправе самостоятельно, без участия Арендатора, освободить торговый зал, при этом за имущество Арендатора при освобождении торгового зала Арендатор ответственности не несет. В случае освобождения торгового зала Арендодателем без участия арендатора и при непригодности торгового зала для дальнейшей эксплуатации Арендатор обязан возместить Арендодателю все затраты по освобождению и восстановлению торгового зала.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: Арендатор:

ООО «Арсенал» ИНН 7802127357 ООО «Блеск» ИНН 7804327633

195267, СПб, пр. Просвещения, д.86 195265, СПб, пр. Науки, д. 6А

В ОАО «ПСБ» Калининский филиал В ОАО КБ «Петро-аэро-банк»

р/с 4070281010232100000123 р/с 40702810350113000113

к/с 30101810100000000759 к/с 30101810300000000755

Директор ООО «Арсенал» Директор ООО «Блеск»

____________ Иванова А.В. ______________ Петрова В.М.

М. П. М. П.

Размещено на Allbest.ru