Жилищная политика в Республике Казахстан. Субъекты жилищного права

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты жилищной политики в Республике Казахстан

1.1 Государственная программа жилищной политики и механизмы ее реализации

1.2 Жилищные правоотношения. Жилищное законодательство

2. Субъекты жилищного права и их характеристика

2.1 Кондоминиум, как субъект жилищного права

2.2 Жилищный наем, как вид жилищных правоотношений

2.3 Предоставление жилища из государственного жилищного фонда

2.4 Пользование служебными жилищами и жилыми помещениями в общежитиях государственного жилищного фонда

2.5 Жилищные права членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов и членов их семей

Заключение

Литература

Приложения

Введение

Жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина не зависимо от возраста и имущественного положения. Каждый день , знает об этом человек, или нет его «житие- бытие» регулируются нормами жилищного законодательства . От того какие это нормы , какова их наполнение и содержание , в значительной степени зависит его жизнь . Потребность человека к жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни. Конституции Республики Казахстан провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Закрепление в Конституции Республики Казахстан право на жилище имеет большее значение, так как он означает право каждого на жилище, иметь гарантируемую возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может произвольно лишен своего жилища или кто то проникнет в жилище вопреки воли проживающих в нем лиц. Право на жильё имеет две составные части. Во первых право на жилье означает что, государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться тем жильём. которое и не имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям, в данном случаи речь об охране государством имеющегося у гражданина субъективного гражданского права на конкретное жилище, об обеспечении его неприкосновенности , недопущении производственного лишения жилища Вторая составная часть право на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильём. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека является обязанностью государства Сказанное выше относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жильё входит в составной частью в понятии достойного жизненного уровня человека .Жилищная реформа , развития рынка жилья является важнейшими условиями перехода к новым социально- экономическим условиям жизни , от их осуществления во многом зависит успеха нашего государства , его развития повышение жизненного уровня населения. Целью жилищной политики на новом этапе является обеспечения доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел и членам их сем ей. Предусматривается так же « Осуществлять поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при сохранении государственных дотаций на жильё и коммунальные услуги для низко доходных групп населений» Данная работа представляет собой попытку рассмотреть отношение, в центре которых находится такое специфический объект, как жилое помещение. В работе предлагается анализ действующего, преимущественно гражданского и жилищного законодательства, кратко описывается историческое развитие наиболее важных институтов жилищного права. Актуальностью нашего исследования «Субъекты жилищного права» является совершенствование системы гражданских правоотношений в Республике Казахстан. Жилищная политика в нашей стране направлена на то, чтобы обеспечить гражданам возможность реализации в полной мере своего конституционного права на жилье. Жилищная политика занимает одно из главных направлений в деятельности государства на современном этапе. Президент страны Н.А.Назарбаев в своем Послании народу Казахстана от 18 февраля 2005 года, отмечает: «... ключевая задача -ускоренное решение жилищной проблемы. Мы взялись за дело, которое не могла решить прежняя система.))

Объектом данного исследования является жилищное законодательство Республики Казахстан.

Предметом исследования - субъекты жилищного права в Республике Казахстан. Цель данного исследования: -исследовать особенности правового состояния субъектов жилищного права Республики Казахстан; Исходя из цели, нами определены следующие задачи: - изучение теоретических основ жилищных правоотношений в РК; - выявление условий, обеспечивающих реализацию права на жилье; - анализ правового положения субъектов жилищного права. Правовой основой нашего исследования является Конституция Республики Казахстан, а также нормативно-правовые акты государственных и законодательных органов по вопросам жилищного права. Структура данной дипломной работы представлена введением, двумя главами, заключением, списком использованных источников и приложениями по теме данного исследования.

1. Теоретические аспекты жилищной политики в Республике Казахстан

1.1 Государственная программа жилищной политики и механизмы ее реализации

Обеспечение жильем на данном этапе относится к одной из значимых социальных проблем, и поэтому не обойтись без выработки определенной политики, которая, конечно же, не решает ее одномоментно, но все же представляет возможность держать данную проблему под контролем, постепенно добиваясь наиболее оптимального обеспечения граждан жильем. Соответствующим образом влияет на жилищные отношения Конституция Республики Казахстан, которая в наиболее общих чертах и определяет содержание той политики, которая проводится в области жилищных отношений. Остановимся вкратце на предыстории жилищной политики. В период после Октябрьской революции 1917 года и существования Союза ССР можно выделить разные подходы к решению жилищной проблемы. Первоначально трудовой народ обеспечивался жильем за счет перераспределения жилья, принадлежавшего представителям богатых слоев населения. Впоследствии в тридцатых годах ХХ века в Союзе ССР началось строительство жилья на индустриальной основе. Первоначально ставка делалась на обеспечение всех бесплатным жильем. Однако практически сразу после предоставления гражданам жилья были введены определенные нормированные ставки по его оплате, поскольку с экономической точки зрения предоставление полностью бесплатного жилья было абсурдом. Как отмечает О.С. Иоффе: «Хотя институт юридического лица применительно к социалистическим организациям используется уже в законодательных актах, изданных начиная с 1918 года, своего реального проявления в сколько-нибудь значительных масштабах этот институт не мог получить до тех пор, пока продолжался процесс замены товарно-денежных отношений системой прямого централизованного распределения. Но как только он уступал место противоположенному процессу -- внедрению товарно-денежных отношений в сферу имущественных отношений, включая отношения с участием в сферу имущественных отношений, - так гражданская правосубъектность последних, закрепленная уже помимо отдельных нормативных актов в число общих норм первого ГУ РСФСР (1922 г.) выдвигается в число наиболее существенных и значительных проблем советской цивилистической теории». Сказанное имеет безусловное отношение и к жилищным отношениям. Вместе с тем, обеспечение жильем было одной из сфер, где наиболее доминировали признаки плановой системы, поскольку сохранялся лозунг о бесплатном обеспечении всех жильем. Бесплатное обеспечение жильем представляло один из элементов идеологического знамени социализма, поскольку это была одна из тех немногих сфер, где произведенный общенародный продукт распределялся в индивидуальном порядке. Планы пятилеток, где оглашались победные проценты предстоящего обеспечения населения жильем, вместе с тем регулярно проваливались, что в целом доказывало нежизненность той системы, которая была взята за основу, хотя число жителей городов Советского Союза, включая и города Казахской ССР, которые получили жилье тоже было немалым. Последняя попытка реанимировать эту систему была предпринята в 1987 году, когда была принята Программа «Жилье - 91», которая предусматривала в течение ближайших пяти лет обеспечить жилищами все семьи в городах, стоящие на очереди на 1 января 1987 года. На селе каждый нуждающийся должен был получить квартиру в течение года.1 Она так и осталась невыполненной. Распределительная система обеспечения жильем приводила к многочисленным злоупотреблениям. «В 70- 80-е годы в республике было немало случаев сознательного отступления от требований советских жилищных законов со стороны ряда руководителей, которые, злоупотребляя служебным положением, грубо нарушали порядок предоставления жилья в обход очередности и без учета реальной нуждаемости обеспечивали квартирами свои семьи, родственников, приятелей, земляков. В сфере распределения использования жилья нередкими были проявления протекционизма и коррупции, что не только серьезно удлинило сроки предоставления жилья нуждающимся гражданам. по много лет стоящим в очередях. но и нанесло огромный нравственный ущерб авторитету советских органов, вере в социалистическую справедливость» Принятый 1 июля 1992 года, взамен Жилищного кодекса Казахской ССР 1984 года, «новый» Жилищный кодекс Республики Казахстан, несмотря на изменения социально-экономических условий, сохранил те позиции, которые имелись в старом законодательстве, и подверг их лишь «косметическому ремонту». Таким образом, была сохранена декларация о праве граждан на жилище, что подразумевало сохранение старой распределительной системы обеспечения жильем. В системе вновь складывающихся рыночных экономических отношений это было невозможно, да и просто противоречило их логике. Вследствие этого 6 сентября 1993 года был принят Указ Президента Республики Казахстан «О новой жилищной политике» (который в данное время с дальнейшим изменением рыночной инфраструктуры и выполнением им своей роли утратил силу). Изменение рыночной инфраструктуры и социально-экономической ситуации выражается в том, что в тот период государство делало ставку на «Государственный капитализм», намереваясь создать строительные холдинги с передачей контрольного пакета акций государственному органу, Министерству строительства, жилья и застройки территорий. На современном этапе строительство ведется частными компаниями, и взаимоотношения государства с этими компаниями строятся на сугубо договорной основе. В приведенном Указе Президента Республики Казахстан отмечались перемены, имевшие место на этот момент. Приватизация государственного жилищного фонда, либерализация цен и другие процессы перехода к рынку, снижение вследствие инфляции покупательных способностей население существенно изменили ситуацию в жилищной сфере. Требовалось проведение принципиально новой жилищной политики и превращение ее в один из приоритетов общества. Очень важное значение имела разработанная тогда во исполнение постановления Президента Республики Казахстан от 15 июля 1992 года № 853 «0 мерах по реализации стратегии становления и развития Казахстана как суверенного государства» -- государственная программа новой жилищной политики, которая в отличие от нормативных актов не может быть отменена и потому сохраняет свое значение и сейчас. Первым пунктом в определении самой жилищной политики предусматривался переход от распределения государственного жилья к преимущественно его зарабатыванию отдельными гражданами и предприятиями, независимо от их форм собственности. Государство обязывалось в то же время создавать условия для обеспечения конституционных прав граждан на Жилище, включая государственное обеспечение жильем отдельных категорий граждан.

На перспективу в качестве основного источника финансирования системы ремонта и эксплуатации жилого фонда рассматривалась плата за жилищно-коммунальные услуги владельцами жилого фонда. Конечной целью ставилась самоокупаемость системы эксплуатации жилого фонда, тогда как на тот момент она на 95-98 % дотировалась из местных бюджетов, не имевших достаточных источников для покрытия этих расходов. Улучшение положения с обеспеченностью граждан жилищем предполагалось добиться посредством ряда мер: 1) создание системы льгот для граждан и юридических лиц, участвующих в процессе жилищного строительства; 2) обеспечение сохранности имеющегося жилищного фонда, увеличение длительности эксплуатации жилья: 3) сохранение преемственности жилищной политики в отношении сохранения прав очередников на жилье. Отсутствие должной покупательной способности, естественно, не позволило бы большинству рядовых граждан приобрести жилье непосредственно за счет собственных средств. Поэтому предполагалось создать определенную систему финансирования его приобретения. Наиболее важной с практической точки зрения, в этом плане, является система ипотечного кредитования, о которой впервые официально было заявлено в данной программе. До этого государство также пыталось вводить другие способы кредитования приобретения жилья, которые однако не подходили к рыночным условиям. То, что ипотечное кредитование сохраняет свою актуальность, следует из Постановления Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года № 1277 «0 реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях». В нем рассматриваются только вопросы расширения объема банковского ипотечного кредитования для приобретения физическими лицами жилья. Такие понятия, как государственный выигрышный жилищный заем, жилищные лотереи, канули в лету. В настоящее время принят Закон РК «О строительных сбережениях». Система, которая предусматривается им, в общих чертах напоминает предусмотренную государственной программой жилищной политики ссудо-сберегательную систему. Суть новой системы в том, что гражданам будут предоставляться кредиты на строительства, приобретение или ремонт жилья специализированными ссудо-сберегательными банками под низкую ставку вознаграждения. Выгодность этого заключается в том, получивший кредит казахстанец одновременно будет являться и вкладчиком банка, в связи с чем будет получать проценты, а также премии при условии выполнения своих обязательств. Таким образом, государство постепенно реализует программные положения жилищной политики. Хочется отметить, что стержневая идея программы жильной политики закреплена конституционно. Государство отказалось от декларирования прав граждан на жилище в том объеме, как это было раньше. Вместе с тем п. 2 ст. 25 Конституции Республики Казахстан закрепляет, что в Республики Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Это следует понимать как создание условий для обеспечения граждан жильем любыми способами и в порядке, предусмотренными законодательными актами.

1.2 Жилищные правоотношения. Жилищное законодательство

Понятие жилищного правоотношения, виды жилищных правоотношений. Несмотря на то, что мы рассматриваем жилищные правоотношения в рамках гражданского права, следует отметить, что данные правоотношения регулируются не только нормами, которые можно отнести к публично-правовым. Вместе с тем достаточно очевидны конечные цели комплексного правового регулирования жилищных отношений.

Во-первых, оно способствует созданию оптимальных юридических форм для реализации потребностей граждан в обеспечении жилищем.

Во-вторых, поддерживает режим, при котором обладатели жилья будут иметь возможность в достаточной мере, практически реализовывать свои права на него.

Хочется еще отметить, что при этом обладание жильем облекается в те формы, в которых осуществляется обладание и другим имуществом, но при этом учитывается специфика жилья. Такой подход в конечном итоге позволяет применять все общие гражданско-правовые положения к имущественным отношениям, возникающим по поводу жилищ. Для начала определим круг и систему жилищных правоотношений, а в дальнейшем само понятие жилищного правоотношения. Законодательство выделяет в качестве отдельных жилищных правоотношений и те правоотношения, которые связаны с использованием жилищного фонда (жилищный фонд в целом не является объектом гражданских прав). Законодательство дает следующее определение жилищного фонда: «Жилищный фонд -- находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех форм собственности». Производится разделение его на виды, которое в свою очередь имеет значение для конструкции отдельных правоотношений, возникающие в связи осуществлением права собственности на жилище и пользование ими (они будут различными в зависимости от того, к какому жилищному фонду относиться жилище). В состав жилищного фонда Республики Казахстан входит:

- частный жилищный фонд и

- государственный жилищный фонд.

Частный жилищный фонд включает в себя жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, основанном на негосударственной форме собственности,

В государственный жилищный фонд входят жилища, принадлежащие на праве собственности государству (административно-территориальной единице) и находящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия).

Из содержания жилищного законодательства следует, что государственный жилищный фонд включает жилые помещения, предназначенные как для постоянного, так и для временного проживания. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах. Таким образом, можно сказать, что жилищный фонд -- это совокупность всех помещений, предназначенных как для постоянного, так и для временного (в связи с характером использования) проживания граждан (физических лиц). Отношения по поводу жилищного фонда Республики Казахстан носят публично-правовой характер. Содержание их заключается в том, что государство ведет учет жилого фонда, устанавливает обязательные требования к помещениям, которые могут быть включены в жилищный фонд, контролирует целевое его использование и обеспечение сохранности. В компетенцию государства входит также санкционирование вывода того или иного помещения из состава жилищного фонда. Эта группа жилищных правоотношений имеет очень важное значение для реализации остальных, обуславливающих непосредственное владение и пользование жилищами. Такое же вспомогательное значение и публично-правовой характер носят правоотношения по учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений в домах государственного жилого фонда тем группам населения, которые признаются социально не защищенными, и некоторым другим. Жилищные правоотношения, носящие частноправовой характер, связаны с основаниями возникновения и прекращение права собственности и иных вещных прав по владению и пользованию, а также обязательственными правами по пользованию жилищами. Значение этих правоотношений в том, что с их помощью практически реализуется пользование жилищами, и решаются вопросы взаимодействия участников того или иного правоотношения. Характеризуя жилищные правоотношения в целом, можно отметить, что они представляют собой общественные отношения, связанные с реализацией потребностей граждан в обладании и пользовании жилищами, а также контролем государства за соблюдение прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда. Жилищное законодательство. Наряду с Конституцией Республики Казахстан и Гражданским кодексом Республики Казахстан, в котором в общем виде регламентированы договорные отношения по пользованию жилищами, жилищные правоотношения регулируются и специальным законодательством. Законодательным актом, комплексно регулирующим жилищные отношения, является Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношений». Важное значение, в достижении современного состояния жилищных отношений, имел Указ Президента Республики Казахстан «Об обеспечении права на жилище граждан» от 5 апреля 1994 года № 1640, который действует и в настоящее время. Ряд вопросов жилищных отношений наряду с законами регламентируется и на уровне подзаконных актов. Предоставление жилищ из государственного жилищного фонда в настоящее время регулируется Постановлением

Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 1999 года 1292 «О порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда». Обеспечение служебным жильем, помимо Закона РК «О жилищных отношениях» урегулировано Постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от З июня 1993 года 1 455 «Об утверждении перечня категорий работников, которым предоставляется служебные жилые помещения» (в него внесены изменения Постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 8 сентября 1995 года к 1240 и Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 августа 1996 года к 1031). Принято и действует решение Акима города Алматы от 22. 01. 1998 года к 25 «О создании коммунального жилищного фонда Акима города, утверждении образца ордера на занятие жилища данного фонда и создании отдела по эксплуатации жилищного фонда в Департаменте жилья». Вопросы эксплуатации жилищного фонда нашли свое отражение в Постановлении Правительства РК «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах» от 27 мая 1996 года, Постановлении Правительства Республики Казахстан «О мерах по поддержке деятельности потребительских кооперативов собственников квартир» от 17 апреля 1997 года, «Временном положении о порядке предоставления малообеспеченным гражданам жилищных пособий на содержание жилья и оплату жилищно-коммунальных услуг», утвержденном Постановлением Правительства Республики Казахстан от 14 апреля 1996 года. Использование (распоряжение) жилищного фонда помимо ст. 4 Закона РК «О жилищных отношениях» регламентировано Постановлением Правительства Республики Казахстан от 18 октября 1999 года № 1562 «0 единых республиканских правилах прохождения разрешительных процедур на реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений в жилых зданиях», решением Акима города Алматы от 24. 11. 1998 года № 1167 «О порядке реконструкции (перепланировки) квартир, подвалов жилых домов и встроенных помещений под объекты предпринимательской деятельности на территории города Алматы». Было принято также Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 сентября 1997 года № 1348 «О мерах по обеспечению сохранности жилищного фонда и повышению качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг». В связи с историческим переносом столицы нашего государства в Акмолу (Астану) был принят ряд нормативных актов, регулирующих вопросы обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Например, «Временное положение о предоставлении жилищ работникам государственных органов и организаций, подлежащих передислокации в город Акмолу на первом этапе переноса столицы», утвержденное Постановлением Правительства Республики Казахстан от 26 марта 1997 года №418, Распоряжение Премьер-министра Республики Казахстан от 23 сентября 1998 года № 1 81-р «О мерах по обеспечению квартирами работников государственных органов, передислоцированных в город Астану», Постановление Правительства Республики Казахстан от 24 июля 1997 года № 1173 «Об утверждении Типового договора найма жилища из государственного жилищного фонда, предоставленного работникам государственных органов и организаций, подлежащих передислокации в город Астану» (в него внесены изменения и дополнения в соответствии с Постановление Правительства Республики Казахстан от 11. 11.1998года №1148). Следует отметить, что это далеко не исчерпывающий перечень жилищно-правовых нормативных актов. данная сфера отличается большим обилием и разнообразием, это обусловлено той социальной значимостью жилищных отношений, о которой говорилось выше, необходимостью их подробной регламентации, применительно к отдельным, порой мелким вопросам, интересам отдельных групп и слоев населения. Такой характер имеет Указ Президента Казахской ССР «О дополнительных льготах инвалидам, участникам Великой Отечественной Войны, воинам-интернационалистам, семьям погибших военнослужащих» от 26 апреля 1990 года и ряд других нормативных актов. Отдельные жилищные правоотношения.

Прежде чем перейти к рассмотрению оснований возникновения, элементов и содержания жилищных правоотношений, еще раз остановимся на режиме использования жилищного фонда. Использование жилища (жилого помещения) по нежилому назначению допускается только на условиях, предусмотренных законодательством, В случаях использования личного фонда по назначению и для других целей требуется не допускать разрушения или порчи жилищного фонда. Пользователи жилищ не должны нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде. Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме возможны с согласия собственника помещения и при наличии проекта, физических или юридических лиц, несущих ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам. В случаях, когда переоборудование и перепланировка помещений затрагивают интересы других собственников, требуется их предварительное письменное согласие. Наличие нрав на один и тот же жилой дом влечет за собой и обязанность его совместной эксплуатации. Собственники помещений (граждане, юридические лица, государство) вправе не объединятся в любое не запрещенное законодательством объединение для совместной эксплуатации жилых домов. Управление жилищным фондом осуществляется его собственником

Независимо от принадлежности жилищного фонда Республики Казахстан его учет осуществляется государством по единой системе, в порядке, устанавливаемом Правительством Республики Казахстан. Разрешение всех споров, вытекающих из жилищных правоотношений, осуществляется в судебном порядке. Жилищные правоотношения с участием собственника и членов его семьи. Жилищное законодательство Республики Казахстан непосредственно относит категорий правоотношений собственности по поводу жилища, поскольку их регламентация дается непосредственно в Законе РК « О жилищных отношениях». Вместе с тем содержание данных правоотношений подробно рассматривается в Общей части гражданского права, поэтому в данном случае стоит лишь остановиться на рассмотрении жилищных правах собственников жилищ и членов их семей. Справедливости ради стоит отметить, что в рамках жилищного права необходимо, прежде всего, рассматривать основания приобретения частной собственности на жилище. Гражданин может реализовать свое право на

Жилище посредством его приобретения любым из законных способов. С точки зрения жилищного права важным является рассмотрение правомочия пользования собственника как право лично (с семьей) проживать в принадлежащем ему доме. В данном случае возникают также специфические жилищные правоотношения, в которых их участниками являются собственники и члены его семьи. Распоряжение жильем, принадлежащим на праве собственности собственником путем сдачи его в наем, также влечет за собой жилищные правоотношения по пользованию жилым помещением. Наличие жилья на праве собственности можно рассматривать в качестве фактора, который исключает отнесение лица к той категории граждан, которых необходимо обеспечивать жильем, и вследствие этого меняется круг участников ряда вещных правоотношений. Хочется отметить, что юридические мотивации частных собственников жилья и государства существенно отличаются между собой. Частное лицо, приобретая жилье на праве собственности, может преследовать двоякие цели:

а) обладать жильем как имуществом, как и любым другим имущественным объектом гражданских прав, находящимся в гражданском обороте:

б) обладать жильем как целевым объектом.

Указанные цели не противоречат друг другу, и законодательство в определенной мере даже подчиняет вторую первой, поскольку по другому жилье перестало бы выполнять функции вещи в гражданско-правовом смысле. Но, с другой стороны, нельзя обойтись и без определенных, разумных ограничений в отношении его использования. Именно в этих ограничениях кроится жилищно-правовой элемент отношений собственности по поводу жилищ. Обладание жилищами государством преимущественно имеет жилищно-правовую природу, поскольку оно носит целевой характер и подчиненно решению задачи обеспечения жильем населения. В ограниченном количестве случаев государство обладает жилищами в качестве вещей, предназначенных для оборота. Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов. При этом собственник опять должен соблюдать строительные, санитарные, противопожарные и другие обязательные нормы и правила, это диктуется режимом жилищ. Если компетентные органы устанавливают факты нарушения обязательных норм и правил, либо существенное нарушение прав и интересов других граждан, собственник помещения привлекается к предусмотренной законодательством ответственности и может быть ограничен в праве нецелевого использование жилого помещения. Наряду с собственником, наравне с пим, жилищем могут пользоваться вселенные им в жилище члены его семьи. При их вселении может быть оговорено, что жилье предназначено только для их проживания и ограничены иные права пользования. Членами семьи собственника признаются постоянно совместно с ним проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником, и ведут с ним общее хозяйство. Членами семьи могут признаваться нетрудоспособные иждивенцы, если они постоянно проживают с собственником. Члены семьи, проживающие с собственником жилища, могут вселять в представленное им собственником жилища своих несовершеннолетних детей. Вселение других членов семей допускается лишь с согласия собственника. В случае прекращения семейных отношений с собственником бывшие члены семьи могут пользоваться жилищем на правах нанимателя без указания срока найма. Собственник путем заблаговременно заключенного письменного соглашения с членом семьи может исключить пользование жилым помещением бывшего члена семьи. Бывшие члены семьи собственника, которые продолжают осуществлять пользование жилым помещением, обязаны принимать участие в расходах по содержанию жилища и оплате коммунальных услуг. Право пользования жилищем бывших членов семьи соответствующим образом охраняется, и они могут требовать устранения нарушения их прав па пользование жилищем от любых лиц, включая собственника, со стороны которого исходят указанные нарушения. Совершеннолетние члены, в том числе бывшие члены семьи, несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования ими жилым помещением. Прекращение правоотношений собственности на жилище происходит по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом особенностей установленных жилищным законодательством. Спецификой прекращения отношений собственности является то, что при изъятии (выкупе) земельного участка, на котором расположен дом для государственных надобностей, предусматривается предоставление в собственность нового жилища. При применении реквизиции в отношении жилища возможен возврат реквизированного жилища (п. п. З. п. 2 ст. 29 Закон РК «О жилищных отношениях»). Из этого можно сделать вывод о том, что при изъятии жилища помимо воли собственника, в тех случаях, когда к нему не применяются меры юридической ответственности, действуют гарантии обеспечения прав на жилище. Одно временно с прекращением жилищных отношений по поводу изымаемого жилья у собственника, они прекращаются и у членов семьи собственника и других жильцов. Причем при изъятии (выкупе) жилья вместе с занимаемым им земельным участком для государственных надобностей, члены семьи выселяются из жилища и приобретают право на жилище, полученное в качестве компенсации за прежнее жилище. Другие же проживавшие лица выселяются без предоставления жилого помещения. При прекращении права собственности по решению самого собственника (продажа, дарение) члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и временные жильцы выселяются без предоставления другого жилого помещения, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное. Если такое прекращение права собственности на жилище затрагивает жилищные права несовершеннолетних детей, то на отчуждение жилища требуется согласие органов опеки и попечительства.

Выводы по первой главе: государственная жилищная политика в Республике Казахстан выполняет одну из основных функций государства - социальную, так как решение жилищных проблем связано с продвижением экономики государства вперед. Механизм реализации жилищной политики основан на государственно-правовом регулировании жилищных правоотношений. Однако его нельзя считать законченным или до конца сформированным, так как социально-экономические преобразования в стране вносят свои коррективы во все сферы правовой системы, в том числе и в жилищное законодательство. Следовательно, совершенствование жилищного законодательства это объективная необходимость.

2. Субъекты жилищного права и их характеристика

2.1 Кондоминиум, как субъект жилищного права

Право собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, часть дома всегда связано с взаимодействием интересов всех собственников. С учетом этого жилищным законодательством вводится режим кондоминиума, который определяется как особая форма собственности. Закрепление отношений кондоминиума есть неизбежное следствие изменения отношений собственности по поводу жилищ в целом, в результате которого возникла необходимость урегулировать несение бремени содержания всего имущества, неразрывно связанного с жилищами, их собственниками. Раньше эту функцию выполнял государственный коммунально-зксплутационный орган, который был компетентен требовать от жильцов соблюдение тех или иных правил, при этом неся основную юридическую ответственность за состояние подъездов, лестниц, лифтов, крыш, чердаков, подвалов и т.д., все это в комплексе можно обозначить как отношения, связанные с управлением, эксплуатацией, обеспечением сохранности жилищного фонда. В настоящее время, оставив за собой минимум функций по управлению жилищным фондом, непосредственные функции по управлению, а также эксплуатации, обеспечению сохранности жилищного фонда, государство передало самим собственникам квартир. Поэтому кондоминиум нельзя рассматривать лишь как более усложненную форму отношений собственности, как ту же самую долевую собственность. В обычных отношениях долевой собственности на первый план выдвигается задача разделения правомочий долевых собственников и лишь как вспомогательное обеспечение их участие в осуществлении бремени содержания имущества. В кондоминиуме задача управления имуществом, имеющим общее значение для всех собственников жилых помещений, становиться преобладающей. Поскольку вещное право кондоминиума подробно рассматривается в гражданско-правовой литературе, в данном случае мы также не станем его затрагивать. Отметим лишь, что собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности. Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума, собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно. В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый, жилищно-коммунальный комплекс может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть: 1) непосредственное управление всеми собственниками, если их число не превышает четырех; 2) кооператив собственников помещений (квартир); 3) управление объектов кондоминиума третьими физическими (управляющий жилым домом) или юридическим лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг); 4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан. Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплутационных и коммунальных услуг либо управляющему жил ы м домом, определяется договором. Собственники помещений вправе заключать и отдельные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с теми организациями, которые предоставляют такие услуги. Решением большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена. Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума. Кондоминиум в некоторых случаях применяется также и для управления государственным жильем. В жилых домах и помещениях, относящихся к государственной форме собственности, государство как один из собственников в лице местного исполнительного органа или государственного предприятия является участником кондоминиума и членом учрежденного объединения собственников для совместного управления объектом кондоминиума. Договорные отношения по предоставлению жилища.

Действующее жилищное законодательство Республики Казахстан отличается разнообразием договорных отношений, часть из которых предусматривает предоставление жилищ в собственность, а часть в пользование граждан. К договорам по передаче жилища преимущественно в собственность относятся договоры: - об освобождении подлежащего сносу жилища с условием предоставления взамен жилища, которое будет построено на этом или близлежащем земельном участке; - о передаче занимаемого гражданами жилища застройщику для отселения в него лиц, проживающих в жилищах, подлежащих сносу, с предоставлением взамен другого жилища. Данные договоры могут предусматривать возникновение у граждан права пользования (найма) предоставляемыми жилищами. Однако в этих случаях их ущемленные имущественные интересы как собственников должны быть соответствующим образом компенсированы. Не исключен вариант, когда освобождаемое по указанным основаниям (сносимое) жилище принадлежит гражданину не на праве собственности, тогда обоснованным будет предоставление ему нового жилища не в собственность, а в пользование. К договорам о передаче жилищ в собственность относится также договор о предоставления жилища лицу, принимавшему трудовое участие в строительстве жилого дома (части дома) или жилого комплекса, или участвовавшего собственными средствами в финансировании строительства: договоры по предоставлению жилища в пользование заключаются только на время производства капитального ремонта жилого помещения. Также преимущественно в пользование предоставляется жилище по условиям трудового договора (контракта), хотя условиями трудовых договоров может предусматриваться передача жилищ в собственность работника по истечении сроков их действия или спустя определенный период после начала их действия. Законодательством особо регламентированы договоры об освобождении подлежащего сносу жилища под условие предоставления взамен другого жилища. В случае сноса в связи с отводом земельного участка для государственных надобностей между застройщиком, производящим снос, и собственниками (нанимателями) жилищ может быть заключен договор о предоставлении в собственность (внаем) других жилищ во вновь построенных на этом же или другом земельном участке жилых домах бывшим собственникам (нанимателям) взамен снесенных жилых помещений. Согласно такому договору застройщик обязан предоставить собственнику (нанимателю) новое жилище, отвечающее требованиям, предусмотренным законодательством. В свою очередь собственники (наниматели) жилищ, подлежащих сносу, обязаны освободить занимаемые им и помещения в обуславливаемый договорам и срок. В договоре могут быть предусмотрены определенные (иные) сроки предоставления жилищ, а также другие условия. В частности определены суммы возможной компенсации, размеры жилища, этажность, количество комнат, состав семьи. Договор может регламентировать еще ряд дополнительных условий, затрагивающих интересы обеих сторон. До того как новое жилище будет предоставлено, граждане, подлежащие выселению, если на то будет получено их согласие, расселяются во временных жилищах, которые должны находиться в том же населенном пункте и отвечать техническим и санитарным нормам. Расходы по оплате временного жилища возлагаются на застройщика, что является дополнительной стимулирующей мерой для исполнения им своего обязательства по предоставлению жилища на постоянной основе. Если все же новое жилище не будет предоставлено в обусловленный договором срок, по решению суда застройщик будет обязан за счет собственных средств приобрести для собственника (нанимателя) лишившегося жилья, другое жилище, отвечающее требованиям, предусмотренным условиями договора. Кроме того, застройщик будет обязан возместить ущерб, причиненный вследствие нарушения договорных обязательств.

2.2 Жилищный наем как вид жилищных правоотношений

Основной правовой формой, обусловливающей непосредственное пользование жилыми помещениями лицами, не обладающими жильем на праве собственности, является договор жилищного найма. Договору жилищного найма присущ ряд общих черт имущественного найма, но он регламентируется непосредственно и жилищным законодательством. По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату. Таким образом, договор найма жилища конструируется как консенсуальный, возмездный и взаимный договор. Непосредственно в законодательстве выделяются две основные разновидности договора найма жилища: а) договор найма жилица в домах государственного жилищного фонда, б) договор найма жилища в домах частного жилищного фонда. Первый вид найма жилища необходимо рассматривать в рамках комплексных правоотношений по учету граждан нуждающихся в жилье, предоставлению жилищ и пользованию жилищами в домах государственного жилищного фонда, поэтому ему будет дан анализ позднее. Наем жилья в частном жилищном фонде. Собственник (физическое или юридическое лицо, основанное на частной форме собственности) вправе сдавать в наем жилище, в котором проживает сам, либо жилище, основным назначением которого является предоставление его нанимателям для постоянного или временного проживания. Условия найма жилища в частном жилищном фонде регламентируются как договором между наймодателем и нанимателем, так и законодательством. Проводится различие между условиями договора найма жилища, в котором проживает собственник и в котором собственник не проживает. Жилище, в котором собственник не проживает, может быть предоставлено в наем другому лицу, по договору, заключенному в письменной форме. Сторонами договора являются наймодатель -- физическое или юридическое лицо, являющееся собственником жилища или уполномоченное законодательством или договорам на его сдачу внаем и наниматель физическое лицо. Участниками жилищного правоотношения помимо сторон договора в ряде случаев становятся и другие субъекты -- члены семьи нанимателя, временные жильцы и поднаниматели. Выбор лиц, которым жилище сдается в наем, производится собственником. При переходе другому лицу права собственности на жилище или жилой дом, в котором находится сданное в наем жилое помещение, договор найма сохраняет силу для нового собственника. Прекращение договора в таком случае может быть предусмотрено договором между нанимателем и собственником, сдавшим жилое помещение внаем. Предметом договора является отдельное жилое помещение либо отдельная пригодная для проживания комната (комнаты), отвечающие строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованием. Права и обязанности сторон и остальных жильцов. Наймодатель обязан предоставить в пользование нанимателя жилое помещение, соответствующее требованиям договора и жилищного законодательства. Порядок содержания жилища определяется непосредственно договором.

Наниматель имеет право использовать жилище для своего проживания и проживания членов своей семьи. договором может быть прямо предусмотрено, что наниматель использует жилище только для своего личного проживания. Наниматель имеет право вселять в помещение временных жильцов и поднанимателей, если иное не предусмотрено договором найма. Основные обязанности нанимателя заключаются внесении платы за наем жилища в размерах и в сроки, предусмотренные договором. Наниматель обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением и не допускать его ухудшение, разрушать его. Наниматель вправе выезжать из нанятого помещения на срок до шести месяцев, если иное не предусмотрено договором. При более длительном отсутствии договор сохраняет силу лишь с согласия на это наймодателя. Член семьи нанимателя. проживающий вмести с ним, в соответствии с условиями договора найма приобретает такое же право пользования жилым помещением, как и сам наниматель, если при вселении члена семьи между ним и нанимателем не было иного соглашения. Круг членов семьи определяется по общим правилам. Поднаниматели приобретают права на проживание в жилом помещении в соответствии с договорами поднайма, заключенными с нанимателем. Условия проживания поднанимателей. в частности срок проживания, размер и порядок оплаты, определяются договором между нанимателем жилого помещения и поднанимателем. Договор поднайма прекращается. если истек срок его действия либо наступили указанные в договоре обстоятельства. досрочное прекращение договора по требованию нанимателя возможно при нарушении договора поднанимателем, если же в договоре не указаны сроки и иные основания прекращения договора поднайма, то он может быть прекращен по требованию нанимателя во всякое время с предупреждением поднанимателя не менее чем за месяц. договор найма прекращается также в случаях принудительного прекращения права собственности на жилище. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, если иное не предусмотрено договором поднайма. При прекращении договора поднайма либо его расторжения нанимателем поднаниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Наниматель вправе вселить в помещение временных жильцов без заключения с ними договора поднайма. Условия проживания временных жильцов определяются нанимателем. Временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения по требованию нанимателя во всякое время с предупреждением не менее чем за семь дней. При прекращении договора найма жилого помещения одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматели и временные жильцы при прекращении договора найма подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

2.3 Предоставление жилища из государственного жилищного фонда

Пользование жилищами из государственного жилищного фонда. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемыми слоям населения. Отношения, связанные с пользованием жилищем из государственного жилищного фонда, возникают в случаях, когда гражданам предоставляется жилище, принадлежащее на праве собственности государству и находящееся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо находящееся в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия). Законодательство, регламентирующее порядок предоставления, найма и эксплуатации жилища из государственного жилищного фонда Республики Казахстан, не распространяется на проживание в строениях временного и сезонного проживания, садовых и охотничьими домиках, туристических базах, мотелях, кемпингах, гостиницах, домах отдыха, санаториях, пансионатах, интернатах. Жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. К социально защищаемым слоям населения относятся: 1) инвалиды и участники Великой Отечественной войны, а также лица, приравненные к ним; 2) инвалиды 1 и 2 групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершения ими преступления): З) семьи, имеющие или воспитывающие детей инвалидов; 4) лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке: 5) пенсионеры по возрасту; 6) дети-сироты, не достигшие двадцати лет, потерявшие родителей до совершеннолетия. При призыве таких лиц на службу возраст продлевается на срок прохождения срочной военной службы; 7) интернаты; 8) лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера 9) многодетные семьи; 10) семьи лиц погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей воинской службы, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка; 11) неполные семья.

Граждане признаются нуждающимися в жилье, если: 1) они не имеют жилища на праве собственности на территории Республики Казахстан; 2) они не имеют в постоянном пользовании в данном населенном пункте жилища из государственного жилищного фонда, а также в домах, принадлежащих юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности, в том числе в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов; З) жилище, в котором проживает семья, не отвечает нормативным санитарным и техническим требованиям; 4) в смежных, неизолированных жилых помещениях проживают две и более семей: 5) в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (по списку заболеваний, утвержденных в установленном законодательством порядке), при котором совместно проживание с ними в одном помещении (квартире) становится невозможно. Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак. Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда, осуществляется по месту жительства в местном исполнительном органе. На учет ставятся социально не защищенные граждане, либо нуждающееся в жилье государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие и лица, занимающие государственные и выборные должности.