Право общей собственности

В результате проведенного анализа, следует сделать вывод, что закрепленный ГК РК подход к определению доли как доли в праве, при всей его уязвимости, обладает все же известными преимуществами по сравнению с конструкциями доли в вещи (реальной доли) и доли в стоимости вещи (идеальной доли).

В заключении следует отметить, что в праве общей собственности как многосубъектном выделяются две группы отношений: отношения участников общей собственности с третьими лицами и отношения между собой. Права сособственников в отношениях с третьими лицами могут носить как абсолютный, так и относительный характер. Права сособственников в отношениях с другими сособственниками относительны.

В научной юридической литературе господствует мнение, что право собственности - это всегда абсолютное право, т. е. право с неопределенным кругом обязанных лиц. Применительно к праву общей собственности это верно лишь в отношениях сособственников с третьими лицами. Например, имущество, находящееся на праве общей собственности, может быть истребовано сособственниками из чужого незаконного владения любого третьего лица. Но, как сказано выше, выделяются также права участников общей собственности по отношению друг к другу, т. е. относительные, а не абсолютные права. Это специфический круг относительных прав собственников. Примером таких прав служат права каждого из сособственников по владению и пользованию имуществом, находящимся в общей собственности, право преимущественной покупки при продаже доли в праве общей долевой собственности. Эти права, несмотря на их относительный характер, не являются обязательственными. Они регламентируются не нормами обязательственного права, а норма ми о праве общей собственности. [5, C.420]

Таким образом, в данной главе была дана общая характеристика права собственности, раскрыто содержание права собственности, выявлены особенности общей собственности, дана общая характеристика видов общей собственности, проведен их сравнительный анализ.

Итак, право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом, которое предполагает наиболее полное господство собственника над вещью. Содержание права собственности составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Но пределы осуществления права собственности могут быть установлены законом или договором. Кроме того, на собственнике лежит бремя содержания и риск случайной гибели собственного имущества.

Одним из видов права собственности является право общей собственности. Общая собственность является многосубъектной. Она возникает в тех случаях, когда у вещи (имущества) не один собственник, а несколько. Право общей собственность может возникнуть в силу различных юридических фактов. Особенностью осуществления права общей собственности является то, что сособственники реализуют правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом сообща, совместно. Правовое регулирование отношений общей долевой и общей совместной собственности отличается значительным своеобразием.

2. ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

2.1 Понятие права общей долевой собственности

Право общей долевой собственности в объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле - это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое. [2, C.580]

Право общей долевой собственности возникает на основании различных юридических фактов. В большинстве случаев это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и договоров о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Остановимся на порядке определения долей в праве общей долевой собственности. Едва ли не во всех нормах ГК РК об общей собственности упоминаются принадлежащие ее участникам доли. Однако законодателя интересует не столько юридическая природа доли в праве общей собственности (на этом вопросе мы останавливались в первой главе), сколько количественное измерение доли. Это необходимо для распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может претендовать сособственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. Согласно п.1 ст.210 ГК РК если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества доли эти могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.

Число случаев, когда доли участников в праве собственности определяются законодательными актами или в установленном этими актами порядке третьими лицами, а не самими участниками доле вой собственности, невелико. Например, доля каждого сособственника в праве на общее имущество в кондоминиуме определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома (п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях). При наследовании по завещанию завещатель вправе определить наследников в завещанном неделимом имуществе.

В большинстве случаев размеры долей в праве долевой собственности устанавливаются соглашением ее участников. При этом участниками долевой собственности может быть установлен порядок определения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 210 ГК РК). Таким образом, за отдельными исключениями, размер долей в праве долевой собственности находится в прямой зависимости от величины вкладов, которые сделаны собственниками в образование и приращение общего имущества.

Размер доли на протяжении существования общей собственности не остается неизменным. Он может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать. Словом, для того, чтобы отношения между сособственниками отличались требуемой в гражданском обороте четкостью и определенностью, необходимо знать, в чем именно в тот или иной момент наличия общей собственности выражается принадлежащая каждому из них в этой собственности доля. Доля в общей собственности выражается в виде дроби либо в виде процентов. Так, сособственнику могут принадлежать ³/4, ²/3, ⁷/10 и т.д. или 10, 20,35,50 процентов и т. д. в общем имуществе.

Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли сособственника в указанном имуществе зависят, во-первых, от того, был ли соблюден при внесении улучшений установленный поря док, и во-вторых, от того, относятся ли улучшения к неотделимым или отделимым. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, в частности, с согласия других участников долевой собственности, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества (п. 1 ст. 211 ГК РК). Так, в случае увеличения одним из сособственников с соблюдением установленных правил за свой счет полезной площади жилого дома доля в праве общей собственности на дом и порядок пользования помещениями подлежат соответствующему изменению по требованию этого сособственника. Но проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот сособственник вправе лишь требовать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел (п. 2 ст. 211 ГК РК). Иными словами, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли.

Т.обр., общая долевая собственность характеризуется тем, что доли сособственников в праве общей долевой собственности заранее определены. Доля в праве собственности - это юридическая конструкция для определения меры возможностей каждого из участников долевой собственности в реализации правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом, определения доли в доходах от это го имущества и расходов по его содержанию, а также порядка раздела общего имущества и выдела из него доли. Ведь, в конечном счете, участников долевой собственности интересуют не абстрактные доли в праве собственности, а те реальные имущественные блага, которые стоят за этими долями.

2.2 Особенности осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Но реализация этих правомочий в праве общей долевой собственности имеет свои особенности. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения это не имеет, т.к. осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то согласно п.1 ст.213 ГК РК каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.

Если же разногласия касаются права распоряжения (например, два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи), то согласно п.1 ст.212 ГК РК возникший спор не может быть урегулирован судом. Продать, подарить или иным образом распорядиться имуществом, находящимся в долевой собственности, ее участники могут лишь на основе взаимного согласия, независимо от размеров долей в праве собственности каждого из них.

Согласие участников долевой собственности на распоряжение ею, в отличие от аналогичного согласия участников совместной собственности, не презумируется, а должно быть надлежаще выражено. Например, письменные сделки по распоряжению долевой собственностью должны быть подписаны всеми ее участниками или их представителями. Отсутствие согласия хотя бы одного участника долевой собственности на сделку с нею невосполнимо иными способами, в т.ч. и решением суда. Распорядиться частью имущества, находящегося в долевой собственности, без согласия всех собственников ее участник может лишь после раздела или выдела имущества из состава долевой собственности, т. е. прекращения общей собственности на имущество (ст. 218 ГК).[5, C. 422]

Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Возвращаясь к приведенному примеру, два сособственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не вправе. Именно поэтому при осуществлении права общей собственности в принципе не имеет практического значения, какой долей располагает каждый из сособственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений (см. ст. 248 и 249 ГК). (С,Т) Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 215 ГК РК).

Выше уже было сказано, что принадлежащая участнику долевой собственности доля - это доля в праве, а не в имуществе. Поэтому такая доля не воплощается в какой-то определенной части общего имущества, а про стирается на все имущество в целом. Участник долевой собственности может быть заинтересован не только в распоряжении своей долей или в получении доходов, которые приносит общая вещь (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд (например, самому проживать в доме). Поэтому ГК РК устанавливает, что каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого - вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящейся на его долю вы платы соответствующей денежной суммы или иной компенсации (п. 2 ст. 213 ГК РК).

Получение во владение и пользование части общего имущества оформляется договором с другими сособственниками. Этот договор должен быть надлежаще оформлен, в частности, в отношении недвижимого имущества зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. При недостижении соглашения между участниками долевой собственности о порядке владения и пользования имуществом, этот порядок может быть определен решением суда.

Надлежаще оформленный договор о праве владения и пользования на часть имущества, находящегося в долевой собственности, или соответствующее решение суда сохраняют силу и при переходе права на доли в праве общей собственности к другим лицам. [5, C.425]

В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц.

Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности, например продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом. Для распоряжения долей, в том числе и для ее отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто заступит место сособственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы и в приращении своих собственных долей. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установленные ст.216 ГК РК правила о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли, которые заключаются в следующем. [3, C.448-449]

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют пре имущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продажа доли с публичных торгов может проводиться либо по желанию продавца, либо в силу предписания законодательного акта. Если продавец доли желает продать ее с публичных торгов, то он может это сделать лишь с согласия остальных участников долевой собственности. Продажа доли только с публичных торгов производится в случаях, предусмотренных законодательными актами ( п. 1 ст. 216 ГК РК). Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности должника при обращении на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре не возможно или против этого возражают остальные участники до левой собственности.

Преимущественное право покупки доли в праве собственности закон признает неотчуждаемым правом участников долевой собственности. Поэтому сделки об уступке этого права или отказе от него признаются недействительными.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если же покупателю будут предоставлены условия лучшие, чем это указано в извещении, то продажа возможна лишь при посылке нового извещения с указанием новых условий и с соблюдением новых сроков на преимущественную покупку.

Следует отметить, что различие в сроках, в течение которых сообственники имеют преимущество на приобретение доли, имеет практическое значение, если вся общая собственность является не движимым или движимым имуществом. Если же в состав общей до левой собственности входит как недвижимое, так и движимое имущество, необходимо соблюдение срока, установленного для отказа собственника от приобретения доли в праве на недвижимость.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 216 ГК РК).

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми принципами, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

По законодательству, действовавшему в Казахстане до принятия ГК, преимущество собственников при продаже одним из них доли в праве долевой собственности касалось только покупной цены, но не условий купли-продажи. Если сособственник предлагал цену, равную той, которую было согласно уплатить третье лицо, преимущество в покупке получал сособственник. По действующему ГК преимущество участников долевой собственности касается не только покупной цены, но и других условий договора купли-продажи. На пример, если продавец доли в праве собственности предоставляет третьему лицу рассрочку платежа, то такую же рассрочку может требовать и сособственник, естественно, если он согласен заплатить цену, за которую доля продавалась третьему лицу.

При продаже доли одному из сособственников, а не постороннему (третьему) лицу другие сособственники не имеют преимущественного права покупки, а продавец может продавать долю по своему усмотрению любому из сособственников, изъявивших желание при обрести долю. [5, C.423]

Говоря о продаже доли в праве долевой собственности, следует отметить, что эта доля переходит к приобретателю с момента заключения договора (ст. 217 ГК РК). Норма закона о переходе права собственности на долю к ее приобретателю диспозитивна. Соглашением сторон может предусмотрен иной момент перехода права собственности. Впрочем, момент перехода права собственности на долю в праве, если в долевой собственности находится недвижимое или иное имущество, договор об отчуждении которого подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, подчиняется общим правилам о моменте возникновения права собственности у приобретателя по договору, предусмотренным п. 2 ст. 238 ГК. Это означает, что право собственности у приобретателя в указанном случае возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения. При необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации право собственности на долю в праве долевой собственности возникает с момента государственной регистрации.

На долю сособственника в общем имуществе может быть обращено взыскание. Кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания (ст. 222 ГК РК).

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

2.3 Прекращение права общей долевой собственности

Общая собственность характеризуется специфическими основаниями полного или частичного ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе - для того, чья доля из общей собственности выделяется. Впрочем, выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим. [3, C.450]

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел как правило осуществляется по взаимному согласию сособственников. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из обще го имущества. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Но мо гут быть случаи, когда выдел имущества в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В качестве примера законодательного запрета на выдел доли общей собственности в натуре можно назвать п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях, по которому доля каждого сособственника в общем имуществе в кондоминиуме неотделима от его раздельной (индивидуальной) собственности. Выдел доли в натуре без несо размерного ущерба имуществу обычно невозможен в неделимых вещах. В этих случаях выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 218 ГК РК).

В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.4 ст.218 ГК РК). По мнению Толстого Ю.К., в этом вопросе нормы ГК не согласованы друг с другом, поскольку правило о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в за коне без каких бы то ни было изъятий. Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Более того, происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях он может и не желать. [3, C.451]

Следует также добавить, что если выдел доли в описанном выше порядке окажется явно не целесообразным, например, из-за неделимости в натуре общей собственности и нежелания или отсутствия реальных возможностей выплаты собственниками стоимости этой доли сособственнику, требующему выделения доли, то суд вправе принять решение о продаже всего общего имущества с публичных торгов. При этом вырученные на торгах суммы распределяется между участниками общей собственности соразмерно их долям (п. 6 ст. 218 ГК).

Каковы бы ни были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Иными словами, раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.

Т.обр., при разделе и выделе имущества, находящегося в долевой собственности, каждый из разделившихся или выделившихся сособственников взамен доли в праве собственности приобретает право собственности на конкретное имущество из состава общего имущества или на компенсацию стоимости этой доли. Размер долей в имуществе в стоимостном выражении при разделе и выделе до лей в общей собственности пропорционален величине долей в праве собственности, если иное не предусмотрено соглашением сособственников.

2.4 Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество участников долевой собственности

Как было отмечено выше, на основании договоров приобретения недвижимого имущества в общую собственность право на недвижимое имущество возникает у приобретателей с момента государственной регистрации права, которая осуществляется одновременно по заявлению всех сособственников путем внесения записей о праве каждого участника с указанием его доли. В данном случае государственная регистрация права только одного из сособственников не может быть произведена без регистрации прав остальных.

Подписавшие вместе один договор приобретатели обязаны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены п. 2 ст. 155 ГК и п. 4 ст. 23 Указа о регистрации.

Если один из сособственников отчуждает принадлежащую ему долю в праве, то право на недвижимость возникнет у приобретателя доли с момента государственной регистрации права в соответствии с требованиями ст. 217 и п. 2 ст. 238 ГК РК. В данном случае регистрация осуществляется по заявлению приобретателя путем внесения в реестр записи о его праве с указанием размера доли.

В случае наследования имущества в долях свидетельства о праве на наследство выдаются нотариусом всем наследникам или каждому в отдельности в зависимости от их желания. Данные свидетельства подтверждают бесспорное право и являются основанием для государственной регистрации. В данном случае при подаче заявления одним из наследников регистрация его права также может быть осуществлена без регистрации прав других наследников.

Принявшие наследство наследники могут произвести раздел наследственного имущества в соответствии с причитающимися им долями. Договор (соглашение) о разделе оформляется после получения свидетельства о праве на наследство. После заключения соглашения свидетельство на наследство с долями, определенными по закону или завещанию, изымается, поскольку долевая собственность на наследственное имущество прекращается. Наследники, осуществляя раздел наследства, действуют как собственники в силу закона.

Регистрация права долевой собственности на основании решения суда производится без регистрации прав остальных сособственников, поскольку согласно п. 1 ст. 28 Указа о регистрации регистратор не вправе отказать в регистра ции права, установленного вступившим в силу решением суда.

При заключении участниками общей собственности соглашения об установлении (изменении) долей записи о правах с указанием новых долей должны быть внесены в Реестр одновременно по заявлениям всех сособственников. Если общая собственность была ранее зарегистрирована в регистрирующем органе, то производится не государственная регистрация, а внесение изменений в существующую регистрационную запись.

В случае общей собственности в реестре регистрируется не право на долю, а право собственности с указанием или без указания размера долей, поскольку долевая и совместная собственность - только виды одного вещного права собственности. С момента государственной регистрации у со собственников возникает одно право на один объект недвижимости, но определение долей в существующем праве с моментом государственной регистрации не связано.

Что касается согласия участников долевой собственности на государственную регистрацию, то в случае регистрации доли в праве общей собственности к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться согласия со стороны других сособственников, оформленные в органе государственной регистрации либо нотариально заверенные.

Гражданским кодексом установлено только одно ограничение реализации правомочий по распоряжению долей в праве - соблюдение права остальных участников общей собственности на преимущественную покупку при возмездном отчуждении доли (п. 2 ст. 212, ст. 216 ГК РК). При удостоверении возмездного договора отчуждения одним из участников доли нотариус должен удостовериться в соблюдении права преимущественной покупки доли. Доказательством могут служить: заявления от других сособственников об отказе от права преимущественной покупки, свидетельства нотариальной конторы о передаче извещения продавца о продаже доли сособственникам. если с момента извещения всех со собственников до удостоверения договора прошло более месяца (п. 2 ст.216 ГК РК). Если право преимущественной покупки при возмездном отчуждении соблюдено, то нотариально удостоверенные копии таких доказательств могут заменить согласия других со собственников и предотвратить приостановку регистрации.

Если доля в праве продается другому участнику долевой собственности, то согласия остальных также не требуется, поскольку право преимущественной покупки соблюдается только при продаже доли постороннему лицу.

В случае отчуждения доли в праве на основании безвозмездной сделки также не требуется согласия остальных сособственников, поскольку право преимущественной покупки должно быть соблюдено только для возмездной сделки.

Не требуется также приложение согласия остальных сособственников и при регистрации на основании нотариального свидетельства о праве на наследство. Такое свидетельство является документом, подтверждающим бесспорное право и указывается в качестве одного из оснований для регистрации права. Тоже самое может быть сказано и о свидетельстве на долю в общем имуществе супругов, выданном в установленном порядке нотариусом.

Не требуется представления согласия со стороны остальных участников долевой собственности при регистрации доли в праве на основании решения суда. В случае отсутствия такого согласия, но при наличии судебного решения регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного в ходе судебного разбирательства. [11, C.19-21]

Таким образом, любой из долевых собственников может обратиться независимо от остальных сособственников с заявлением о регистрации своей доли в праве на основании:

- договора о безвозмездном приобретении доли:

- свидетельства о праве на наследство по закону, завещанию, выданному нотариусом;

- свидетельства о праве на долю в общем имуществе супругов, выданного нотариусом;

- судебного решения о признании доли в праве собственности;

- договора приобретения доли у другого участника общей собственности.

В остальных случаях при регистрации доли в праве, как было отмечено выше, требуется представление согласия со стороны остальных участников долевой собственности.

2.5 Кондоминиум

Весьма своеобразен правовой режим общей доле вой собственности в кондоминиуме, где всегда сочетается право раз дельной (индивидуальной) собственности на отдельные части вещи с правом общей долевой собственности на части той же вещи, не находящиеся в раздельной собственности. При этом право долевой собственности в кондоминиуме производно от права раздельной собственности, дополняет его, неотделимо от этого права и следует за ним.

Само понятие кондоминиума появилось в законодательстве Казахстана сравнительно недавно, хотя ряду правовых систем, включая римское право, этот термин известен давно. Им часто обозначалась общая собственность. Законодательство Казахстана в понятие кондоминиума вкладывает специфический смысл, не отождествляя его просто с общей собственностью. В п.6 ст.209 ГК РК дано лишь понятие кондоминиума, а нормы о нем сконцентрированы в глава 26 Закона РК от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях». Заметим, что нормы об общей собственности в кондомини уме настолько своеобразны, что общие нормы ГК о долевой собственности, например, нормы о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, о владении и пользовании этим имуществом, о преимущественном праве покупки, разделе и выделе имущества к долевой собственности в кондоминиуме неприменимы.

ГК РК в п.6 ст.209 определяет кондоминиум как такую собственность на недвижимость, при которой ее отдельные части находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей доле вой собственности.

Наиболее типичным примером кондоминиума является право собственности на многоквартирный жилой дом, когда квартиры (жилые помещения) принадлежат отдельным участникам кондоминиума на праве раздельной собственности, а на остальные части дома (например, крышу, подвал, лестничные клетки и т.д.) устанавливается долевая собственность всех собственников квартир в доме.

В кондоминиуме, таким образом, может существовать как общая собственность отдельных участников кондоминиума на ту ее часть, которую закон именует индивидуальной (раздельной) собственностью, так и собственность юридических лиц, а также государства как на отдельные части объекта кондоминиума, так и на части объекта кондоминиума, не находящиеся в раздельной собственности.

Термин «раздельная» собственность применяется в гражданском законодательстве только по отношению к кондоминиуму. «Раздельная» собственность - понятие относительное, противоположное понятию общей собственности в кондоминиуме и не равнозначное понятию односубъектной собственности. Правомочия владения, пользования и распоряжения раздельными частями кондоминиума осуществляют не все участники кондоминиума, а только субъекты права собственности на отдельные его части, которые, в свою очередь, могут принадлежать на праве собственности как отдельным лицам, так и нескольким собственникам. Т.обр., раздельная собственность может быть как односубъектной, так и многосубъектной.

Поскольку определяющей в кондоминиуме является раздельная собственность, именно ее правовой режим предопределяет и особенности правового режима общей долевой собственности на части имущественного комплекса, не находящиеся в раздельной собственности. Поэтому следует четко различать право общей собственности на раздельные части объекта кондоминиума и право общей собственности на части объекта кондоминиума, не находящиеся в раздельной собственности. Раздельные части объекта кондоминиума, например квартира в многоквартирном доме, может принадлежать как одному лицу, так и нескольким лицам на праве обшей совместной или долевой собственности. На практике общая собственность на раздельные части объекта кондоминиума встречается очень часто. Правовой режим такой обшей собственности подчиняется общим правилам ГК об обшей долевой или совместной собственности.[12, C.45]

Общая собственность на части объекта кондоминиума, не находящиеся в раздельной собственности, имеет существенные особенности. Поэтому общие нормы ГК об общей собственности применимы в этом случае лишь с учетом специальных норм о кондоминиуме.

Существенная особенность права общей долевой собственности на части единого имущественного комплекса, не находящиеся в раздельной собственности при кондоминиуме, заключается в том, что долевая собственность в этом случае не самостоятельна, а производна от раздельной собственности и следует за ней. Поэтому определяющей в кондоминиуме является раздельная собственность, именно ее правовой режим предопределяет и особенности правового режима общей долевой собственности. Отсюда следует, что доля в общей собственности не может быть отчуждена отдельно от раздельной собственности, а отчуждение раздельной собственности означает и отчуждение доли в общей собственности по праву следования. На практике это, в частности, означает, что в договорах об отчуждении раздельной собственности в кондоминиуме, например, об отчуждении квартиры в многоквартирном жилом доме, нет необходимости указывать, что отчуждается и доля в общей собственности. Не может быть отдельной в договоре и оценка стоимости доли в общем имуществе в кондоминиуме, поскольку отчуждается именно квартира как самостоятельный объект недвижимости, а доля в общей собственности в кондоминиуме переходит к приобретателю по праву следования. Эта доля не может быть выделена и не имеет самостоятельной денежной оценки. [12, C.46]

Специфика взаимосвязи раздельной и общей собственности обуславливает неприменимость к отношениям общей собственности в кондоминиуме некоторых норм ГК РК об общей собственности. Это, в частности, п.2 ст.212 по которому каждый из участников долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долго либо распорядиться ею иным образом. Применительно к помещениям в кондоминиуме об этом имеется прямое указание в п.6 ст.31 Закона «О жилищных отношениях». В нем указано, что собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе кондоминиума отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной собственности.

Неприменима к общей долевой собственности на части объекта кондоминиума и ст.216 ГК РК о преимущественном праве участника долевой собственности. Отчуждение доли в праве общей собственности без отчуждения объекта раздельной собственности в кондоминиуме невозможно, объект раздельной собственности отчуждается собственником без согласования с остальными участниками кондоминиума и без извещения их об отчуждении. Поэтому нельзя согласиться с мнением, считает Алиханова Г.Г., что при продаже квартиры в кондоминиуме ее собственник должен сначала предложить свою долю в общей собственности (а стало быть и квартиру, т.к. они неотделимы друг от друга) другим владельцам квартир в доме и только после их отказа собственник квартиры может продать жилище какому-либо другому лицу. [12, C.47]

Производность доли в общей собственности и следование ее за раздельной собственностью в кондоминиуме не означает, что эта доля каким-то образом выделяется и ей может владеть и пользоваться только собственник объекта раздельной собственности. Владеют и пользуются частью объекта кондоминиума, находящегося в общей собственности, и управляют ею все участники кондоминиума. В общей собственности в кондоминиуме могут выделяться отдельные части ограниченного пользования, напри мер, кладовки в подвале. Эти части ограниченного пользования могут на основе соглашения между участниками кондоминиума или решения органа управления объектом кондоминиума закрепляться для пользования за отдельными участниками кондоминиума. Законом для кондоминиума могут предусматриваться обязательные формы управления, чего не может быть по отношению к общей собственности. Так, Закон «О жилищных отношениях» содержит специальную главу, в которой перечислены возможные формы управления кондоминиумом (п. 2 ст.42 Закона). Такими формами могут, например, быть непосредственное совместное управление участниками кондоминиума, если их число не превышает четырех; управление третьими (сторонними) лицами. Форма управления определяется соглашением его участников. На практике это обычно кооперативы собственников квартир (КСК), образование который и их дееспособность подробно урегулированы главой 7 Закона о жилищных отношениях, а также актами органов государственного и местного управления.

Итак, во второй главе проанализированы оснований возникновения общей долевой собственности, выявлен порядок определения долей сособственников в праве общей долевой собственности, исследованы особенности осуществления и прекращения права общей долевой собственности, особенности права общей долевой собственности в кондоминиуме, а также особенности регистрации прав на недвижимость участников общей долевой собственности.

Общая долевая собственность может возникнуть на основании различных юридических фактов. Особенностью ее является заранее определенный размер долей сособственников, причем в период существования общей долевой собственности их размер может изменяться. Сособственники сообща, совместно осуществляют правомочия собственника, в частности для распоряжения общим имуществом требуется согласие всех сособственников. Такого согласия не требуется, если речь идет только о распоряжении долей, принадлежащей сособственнику, но при этом должно быть соблюдено правило о преимущественном праве покупки продаваемой доли другими сособственниками. Специфическими основаниями полного или частичного прекращения права общей долевой собственности являются раздел и выдел. При разделе общая долевая собственность прекращается для всех сособственников, а при выделе - только для выделившегося сособственника. И в заключении главы были рассмотрены особенности права общей долевой собственности в кондоминиуме.

3. ПРАВО ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

3.1 Понятие, содержание и виды права общей совместной собственности

В объективном смысле общая совместная собственность - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности одновременно не скольким лицам составляющего единое целое имущества, в котором их доли заранее не определены, а в субъективном смысле - это право нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им составляющим единое целое имуществом, в котором их доли заранее не определены. [2, C.584]

В отличие от общей долевой собственности, доли в праве общей совместной собственности не выделяются. Выдел доли возможен лишь как стадия прекращения или изменения совместной собственности при ее разделе или выделе.

Совместная собственность в отличие от долевой может быть образована лишь в случаях, предусмотренных законом. При этом допускается перевод общей совместной собственности на иной право вой режим. Так, соглашением участников совместной собственности она может быть преобразована в долевую собственность. В п. 1 ст. 219 ГК РК закреплены три вида общей совместной собственности: совместная собственность супругов, совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, совместная собственность на приватизированное жилище. Законодательными актами могут быть предусмотрены и другие виды совместной собственности. Но в настоящее время иные виды совместной собственности, кроме указанных выше, не предусмотрены.

Так как круг участников совместной собственности определен законом и связан с их семейными отношениями, право совместной собственности не может перейти к другим лицам в порядке правопреемства. Сособственники могут отчуждать не право совместной собственности, а имущество, находящееся в совместной собственности.

Согласно п. 1 ст. 220 ГК РК участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Это означает, что каждый из сособственников и все они вместе имеют право владеть и пользоваться совместной собственностью на равных основаниях как единым целым, например, сообща владеть и пользоваться приватизированной квартирой. Свое право пользования и владения общим имуществом каждый из участников совместной собственности вправе реализовать в любое время и на всем протяжении существования совместной собственности. Соглашением участников совместной собственности может быть установлен иной порядок владения и пользования совместной собственностью. Например, приватизированная квартира может быть передана в пользование одного или нескольких участников сов местной собственности. Но участники совместной собственности, в отличие от участников долевой собственности, не вправе требовать, в т. ч. по суду, закрепления за ними во владение и пользование какой-либо части общего имущества или выплаты им соответствующей компенсации, как это предусмотрено законом для участников долевой собственности. [5, C.428]

Согласно п. 2 ст. 220 ГК РК распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников. Но это согласие обычно предполагается, независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом, и не должно подтверждаться в каждом отдельном случае со стороны других участников совместной собственности. Лишь в случаях, когда сделка по распоряжению общим имуществом требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие на нее других участников совместной собственности должно быть подтверждено в нотариальном по рядке. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Так как распоряжение совместной собственностью осуществляется по согласию всех участников совместной собственности, любой из них, узнав о намерении другого участника совершить сделку, связанную с общей собственностью, вправе высказать возражение против ее заключения. В этом случае сделка не может быть совершена, а совершенная может быть признана по суду недействительной. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Бремя доказывания лежит на стороне, требующей признания сделки недействительной, причем должно быть доказано наличие у стороны, совершившей сделку с сособственником, не имевшим полномочий, умысла или грубой неосторожности. [3, C. 452]

Отсутствие заранее определенных долей в имуществе участников совместной собственности сказывается и на порядке раздела и выдела доли из этого имущества. Такой раздел или выдел может быть осуществлен лишь при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При этом их доли признаются равными, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением участников совместной собственности. Процесс определения долей обычно совмещается во времени с разделом имущества или выделом из него доли. Однако сама стадия определения долей имеет вспомогательное значение. Если раздел или выдел имущества по какой-либо причине не состоится, утрачивает свое значение и определение долей в совместной собственности, а сама совместная собственность не превращается в долевую, если собствен ники не пожелают этого.

Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам, установленным законом для раздела и выдела долевой собственности, рассмотренным выше. Конечно, если иное не установлено законодательными актами для отдельных видов совместной собственности и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Порядок обращения взыскания на долю в имуществе, находящемся в совместной собственности, такой же, как и при обращении взыскания на долю в имуществе, находящемся в долевой собственности. Кредитор вправе требовать выделения доли в общем имуществе для обращения на нее взыскания лишь при не достаточности для удовлетворения его требования другого имущества у должника, к которому обращено требование. При этом обращение взыскания на долю участников общей собственности происходит посредством продажи ее на основании решения суда с публичных торгов, если остальные участники общей собственности откажутся от приобретения по требованию кредитора этой доли или согласятся приобрести ее по цене, не покрывающей размера долга.

3.2 Общая совместная собственность супругов

Общая собственность супругов регламентируется нормами ГК РК об общей собственности, а также семейным законодательством. При этом к совместной собственности супругов применимы общие нормы о совместной собственности, если специальные нормы о совместной собственности супругов не устанавливают иные правила.

В ранее действовавшем законодательстве правовой режим имущества супругов был определен в семейно-брачном законодательстве, причем проводился принцип раздельности добрачного имущества супругов и принцип общности имущества, совместно нажитого супругами в период брака, - указанное имущество принадлежало супругам на праве общей совместной собственности. Новейшее законодательство претерпело существенные изменения в - самом подходе к правовой регламентации имущественных отношений между супругами. Во-первых, целый ряд норм, регламентирующих эти отношения, включены в Гражданский кодекс. Во-вторых, супругам предоставлены достаточно широкие возможности самим определить правовой режим имущества, нажитого во время брака. [3, C.453]