Министерство образования и науки РК

Кокшетауский университет имени Абая Мырзахметова

Гуманитарно-юридический факультет

Кафедра юриспруденции и таможенногодела

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему «Реализация гражданами Республики Казахстан права на жилище»

КОКШЕТАУ 2006

Оглавление

Введение

1. Имущественный наем (аренда).

1.1 Понятие и элементы договора имущественного найма (аренды)

1.2 Договор имущественного найма: его форма

1.3 Стороны договора имущественного найма

1.4 Виды договоров имущественного найма

2. Договор социального найма жилого помещения

2.1 Реализация гражданами РК права на жилище

2.2 Права нанимателя и членов его семьи

2.3 Расторжение договора найма жилого помещения

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.

Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Конституция Республики Казахстан (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Республики Казахстан, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

Мотивом, послужившим написанию данной дипломной работы, является то, что на сегодняшний день проблема жилья - это самая острая необходимость большинства населения. Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период 1991-2003 годов подтвердил эффективность направлений жилищной реформы, намеченных более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. Среди них необходимо отметить в качестве заложивших фундаментальные основы преобразований:

"О приватизации жилищного фонда в Республике Казахстан", установивший основные принципы осуществления приватизации государственного жилищного фонда и определивший правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье;

Методы исследования: изучение и анализ научной и периодической литературы по данному вопросу.

В расцвет рыночных отношений в Казахстане, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

В развитие данного вопроса Правительство Республики Казахстан реализует Государственную целевую программу "Жилище".

В этом документе был также закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов. Было предусмотрено выполнение следующих первостепенных задач:

осуществление быстрого перехода от доминирующего положения государства в качестве основного собственника жилья к частной и муниципальной собственности как необходимого условия функционирования рынка жилья и передачи прав по управлению недвижимостью реальным собственникам;

формирование однозначной правовой основы, устанавливающей права собственности на недвижимость в жилищной сфере, включая земельные участки;

реформа оплаты жилья с целью применения ценового механизма, обеспечивающего более эффективное распределение и использование жилищного фонда;

создание новых механизмов финансирования и кредитования жилищного сектора, направленных, в первую очередь, на привлечение внебюджетных средств;

демонополизация и приватизация строительной, ремонтной и жилищно-эксплуатационной деятельности;

реализация программ социальной поддержки граждан в решении жилищной проблемы, исходя из принципа обеспечения малоимущим слоям населения социально приемлемых жилищных условий ¹ Чернышев Л.Н. «Жилищно-коммунальная реформа в РК». Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М., Международный центр финансово-экономического развития, 1997 г. с. 10.

Необходимо отметить явные положительные тенденции в решении поставленных задач. Жилищный фонд Республики Казахстан насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади. Доля государственного жилищного фонда сократилась с 67 процентов в 1991 году до 5,6 процентов в 1999 году и продолжает сокращаться в процессе освобождения предприятий в ходе приватизации от несвойственных им функций и передачи жилищного фонда органам местного самоуправления. Государственный жилищный фонд - 29,2 процентов, доля частного жилищного фонда с 30 процентов в 1991 году увеличилась до 63,1 процентов на 01.01.2000 г. В собственность граждан передано 52,2 процента от всего государственного жилищного фонда Республики Казахстан, подлежащего приватизации.

Произошло резкое увеличение (с 3,4 % до 55,4 %) жилищного фонда, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (частный жилищный фонд) вследствие приватизации государственного жилищного фонда, а также строительства домов, квартир за счет личных средств граждан. Из таблицы не видно, но на самом деле в результате приемки ведомственного жилья в настоящее время в коммунальной собственности г. Алматы находится более 9 млн. кв. м общей площади жилья. В то же время значительное количество жилых помещений (более 50 %) в государственных домах находится в личной собственности граждан и учтено ,как жилье, входящее в частный жилищный фонд.

Довольно успешно решаются и другие поставленные задачи.

Начал функционировать рынок жилья. В настоящее время в крупных городах РК в различного вида сделки ежегодно вовлечено около 10 процентов частного жилья. Итог - почти на 2 миллиона уменьшилось количество очередников на улучшение жилищных условий.

В 2004 году преодолен спад жилищного строительства, и ввод жилья ежегодно увеличивается на 9-11 процентов, причем постоянно увеличивается ввод жилья индивидуальными застройщиками и организациями различной, в основном, частной, формы собственности, за счет которых строится около 33 процентов жилья, в том числе 22,4 процента - индивидуальными. Из приведенных данных видно, что взаимоотношения в жилищной сфере претерпели значительные изменения.

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения, основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Современное жилищное законодательство РК представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:

основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями:

осуществление права пользования жилыми помещениями;

требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;

контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием жилищного фонда.

Целью настоящей дипломной работы является изучение становления и развития особенностей имущественного найма, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами РК своего права на жилище. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

Работа состоит из 2 глав, введения и заключения, основана на действующем законодательстве и практике его применения.

имущественный наем (аренда), где показаны особенности имущественного найма, виды, формы, понятие.

2- договор социального найма жилого помещения, где подробно рассмотрены и выявлены основные особенности найма жилого помещения.

1. Имущественный наем (аренда)

1.1 Понятие и элементы договора имущественного найма (аренды)

Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в п. 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно к договору имущественного найма, поэтому участникам данных договоров предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.

Как и договор купли - продажи, договор имущественного найма имеет ряд особенностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничиваются.

Термины имущественный наем и аренда являются тождественными, это следует из самого названия главы Гражданского кодекса, регулирующего данный вид общественных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду представляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например, право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР «Об аренде», который оказался нежизнеспособным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении данных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущественного найма. Рахманкулов Х.А. Новый Гражданский кодекс республики Узбекистан- единая правовая основа рыночной экономики. Гражданское законодательство РК :статьи, комментарии, практика. Вып. 7. Алматы: ВШП. «Эдилет» 1999 г. с.83.

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование и владение (ст.540 ГК РК).

Договор аренды в отличие от договоров купли- продажи, ренты регулирует отношения, связанные с передачей имущества во временное пользование. Договор имущественного найма был широко распространен в Риме. Он назывался (locatio conductio rerum), его определение практически не отличалось от существующего в современном законодательстве.

Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью Римское частное право: Учебник / Под редакцией проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М- Юрист, 1994 г. с. 446., при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца. Там же с. 160. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.

Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы, регулирующие их, теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав. Вопрос об отнесении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных вещным правам, аренда относится к ним. Вещные права в РК. Отв.редактор член корреспондент Академии наук РК, доктор юр.наук М.К. Сулейменов Алматы 1999 г.с.35. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении аренды, которая наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (например, аренда земли) рассматривалась даже как альтернатива праву собственности (речь идет о долгосрочной аренде, до 99 лет, предусмотренной ст.41 Указа президента РК, имеющий силу закона, «О земле» от 22 декабря 1995 г. Такое понимание в целом и в действующем законодательстве). Теперь аренда (право временного пользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст. 28 Закона республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 г.) Но в целом это является нетипичным для договора имущественного найма.

Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель.

Договор имущественного найма (аренды) является концессуальным, взаимным и возмездным.

Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно- правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанализировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанимателя, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, однако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имущества, передаваемого в аренду, конкуренции вещных правомочий собственника и нанимателя и др.

1.2 Договор имущественного найма: его форма

К данному договору также применимы общие требования к форме сделок, которые содержатся в ст.151-154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок выше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятельность осуществляется, предпринимательская или непредпринимательская и независимо от срока договора имущественного найма с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со ст.2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами гос. регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года. Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?

Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий орган не препятствовать регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Система регистрации прав на недвижимое имущество в РК является сходной с европейской системой регистрации. Её задача гарантировать совокупность прав на имущество. Тастенова Ш. Зарождение систем регистрациии прав на недвижимость в мировой практике .Мир закона 2000 г.№5.с.13.

Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества.

1.3 Стороны договора имущественного найма

Стороны договора имущественного найма - наниматель и наймодатель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и физические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.

В случаях, когда договоры аренды заключаются от лица государства или административно - территориальных единиц, наймодателями являются уполномоченные государственные органы, территориальные органы Комитета по гос.имуществу и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан.

Наймодатель (арендодатель) - это собственник передаваемого в пользование имущества, юридическое лицо- обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное законом или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный управляющий имуществом).

Наниматель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, которое получило имущество во временное пользование и владение, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в определенные часы или дни выполнять на нем необходимые работы и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оперативного управления на имущество могут быть ограничены собственником в праве аренды имущества.

Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.

При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руководствоваться при универсальном правопреемстве, когда происходит реорганизация, ликвидация юридического лиц.

Наймодатель не вправе отказать наследнику (правопреемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.

Предметом (объектом) договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, которая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально- определенным, непотребляемым вещам, которые в процессе эксплуатации утрачивают свои потребительские свойства постепенно, путем естественного износа. Либо такие объекты, которые не утрачивают своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный участок, многолетний посев и т.д. В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи.

Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограниченных в гражданском обороте.

Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением режима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ограниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственности другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст.252 ГК РК). Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить действие законодательных гарантий собственности.

Также имеются особенности сдачи в аренду некоторых объектов, в основном природных, например земли. Так, в соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан «О земле» землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды, договором временного безвозмездного пользования (землепользования). Кроме того, на них возлагается и ещё ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с гражданско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества, а в некоторых случаях являются её конкретизацией. К ним относятся обязанности:

применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде;

не ухудшать плодородие почв, осуществление мероприятия по охране земель;

соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятников истории, архитектуры, археологического наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;

не нарушать прав других собственников и землепользователей;

не допускать снятие плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи её другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;

обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном законодательством.

Свои особенности имеются в найме жилья, участков недр и других объектов. При этом участки недр передаются в пользование на основе концессионных и других соглашений, которые исходя из норм п.4, ст.541 ГК РК, по своей юридической природе являются родственниками договору имущественного найма, основываются на его базовых положениях. Такое широкое понимание объектов имущественного найма позволяет судить о том, что в гражданском законодательстве Республики Казахстан институт договора совершенствуется. Вырабатывается стройная система договоров, которая была не знакома гражданскому праву союзного периода, это проявляется в проработке конструкции, как отдельных договоров, так и всей системы договорного права Жайлин Г.А. Обязательства в гражданском процессе. Казахстан 2030 проблемы совершенствования деятельности правоохранительных органов (Материалы научно- практической конференции) Алматы: НИиРИО Академии МВД РК, с.186-190.. Существовавшая ранее неопределенность с новыми видами договоров, связанных с использованием недр и другими, постепенно устраняется.

В ГК РК имеется ещё одна существенная новелла. Её можно назвать смелым, прогрессивным шагом, в ней, на наш взгляд, закладывается дальнейшая перспектива развития арендных отношений. В то же время она является непривычной с точки зрения традиционного представления о найме. В соответствии с п.2 ст.541 ГК РК, объектом найма могут быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволит универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права. В Гражданском кодексе Российской Федерации аналогичная норма отсутствует.

Безусловно, возмездный характер договора имущественного найма, в целом содержание норм обязательственного права и сложившаяся договорная практика влияют на то, что в нем, как и в договоре купли-продажи, существенным условием является только его предмет.

В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор незаключенным. Важное практическое значение, на наш взгляд, имеет не только номинальное согласование объекта, а и детальное его определение. Необходимость этого вытекает в принципе из самого содержания договора имущественного найма.

Цена договора аренды определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях.

Срок договора аренды. Договор имущественного найма (аренды) может быть заключен на определенный срок (п.1, ст.545 ГК РК). Договор имущественного найма может быть заключен на неопределенный срок. Это имеет место в том случае, если он заключен без указания срока. Если срок договора имущественного найма (аренды) не определен, то каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное. Например, стороны могут предусмотреть в договоре запрет на одностороннее расторжение договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок.

Если установлен предельный срок найма имущества, а сам договор заключался на неопределенный срок, он прекращается автоматически истечением предельного срока найма. В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на неопределенный срок, равный максимальному (предельному). Когда же максимальный срок найма не определен, то практически сроки имущественного найма ничем не ограничиваются, за исключением срока службы вещи, сдаваемой внаем. Кроме того, каждая из сторон сохраняет право на расторжение договора по своей инициативе (стороны по соглашению).

Содержание договора имущественного найма (аренды). Наймодатель обязан в первую очередь предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1, ст. 547 ГК РК). Состояние имущества, подлежащего передаче, в первую очередь должно быть оговорено договором. Например, передача складских помещений внаем может подразумевать то, чтобы они соответствовали требованиям пожарной безопасности, в них поддерживался определенный температурный режим, влажность и т.д. Если в самом договоре требования к состоянию имущества не определены, то они уточняются исходя из назначения и целей, в которых используется имущество. Однако сделать это значительно труднее, чем определить требуемое качество вещи по договору купли- продажи. Требования к состоянию имущества, сдаваемого внаем, зачастую носят очень субъективный характер. Между сторонами, не согласовавшими их, могут возникнуть трудноразрешимые противоречия. Поэтому, если наниматель желал, чтобы имущество обладало какими - то особыми качествами, он, тем более, должен согласовать это с наймодателем. Имущество должно быть без недостатков либо недостатки оговариваются в договоре. В некоторых случаях, конечно, возможно иное разрешение вопроса об ответственности за недостатки вещи. Если недостатки вещи сдаваемой внаем можно было обнаружить непосредственно при её осмотре или до получения вещи внаем, наниматель уже пользовался данным имуществом и был знаком с его недостатками и т.п., то наймодатель нести ответственность за недостатки вещи не должен.

От недостатков вещи следует отличать определенное ухудшение имущества, которое неизбежно будет следствием эксплуатации. Поэтому может случиться так, что после нескольких лет эксплуатации состояние имущества нельзя будет назвать не только надлежащим, но и удовлетворительным, это потребует принятия определенных решений и выполнения определенных действий обеими сторонами договора. Поэтому трудно согласиться с категоричным утверждением А.А. Иванова о том, что «обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора Гражданское право Учебник часть 2. Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К, Толстого М- «Проспект» 1997 г. с.158.». Она распределяется между сторонами договора имущественного найма.

Имущество сдается внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (документы, удостоверяющие комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации и т.п.) Таким образом, речь в целом не идет о правоустанавливающих документах на имущество, например договоре купли- продажи недвижимого имущества, а о тех документах, которые необходимы для осуществления эксплуатации имущества. Договором может быть предусмотрено, что документы остаются у наймодателя и наниматель может с ними ознакомиться и др.

Если документы не были переданы и без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему наймодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора.

Наймодатель обязан передать имущество в предусмотренный срок, если срок в договоре не указан, то оно подлежит передаче в разумный срок. Если наймодатель не предоставит имущество, наниматель вправе истребовать это имущество, наниматель вправе истребовать это имущество в соответствии со ст.355 ГК РК либо потребовать расторжения договора. В обоих случаях наниматель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков.

По договору имущественного найма (аренды) распределение бремени содержания имущества ложится на сторону договора следующим образом. Наймодатель обязан за свой счёт производить капитальный ремонт переданного внаем имущества, в согласованные сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Наймодатель также обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. Ремонт проводится в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором (п.2 ст.552 ГК РК). По смыслу приведенной нормы ГК наймодатель обязан производить ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, и в случаях, когда в появлении неисправности имущества нет вины нанимателя, например, имели место производственные дефекты и т.д.

Основным правом наймодателя является право требовать плату за пользование имуществом, переданным в наем.

Новым гражданским законодательством более четко очерчены пределы распоряжения нанимателем нанятым имуществом. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать свои права и обязанности по договору имущественного найма (перенаем). Наниматель может предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносит в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. Такие полномочия по распоряжению могут быть оговорены непосредственно в договоре.

Если конкретный вид (форма) наемной платы в самом договоре не определен, то она будет платиться в денежной сумме.

Особенности, по которым договор имущественного найма может быть прекращен по инициативе наймодателя, кроме случаев указанных выше, он может быть расторгнут:

А) если наниматель более двух раз по истечении установленного срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

В) если наниматель не производит текущего ремонта имущества в установленные сроки договор имущественного найма, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда, в соответствии с законодательными актами или договором, обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

Во всех случаях досрочного расторжения договора по своей инициативе наймодатель должен предоставить нанимателю возможность исполнения своего обязательства в разумный срок.

Договор, может быть расторгнут досрочно по инициативе нанимателя, если:

А) наймодатель не предоставит имущество нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

В) наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии в договоре - в разумные сроки, возложенные на него обязанности капитального ремонта имущества:

С) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Д) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования.

1.4 Виды договоров имущественного найма

Все разновидности договоров имущественного найма вполне уживаются в рамках уже разработанной классификации договоров. Однако все же непосредственный анализ особенностей тех новых форм аренды, которые ныне предложены законодательством, представляет интерес, поскольку каждая из них по- своему выполняет регулятивную функцию той или иной части экономических отношений общества.

В принятом 5 июля 2000 года Законе РК «О финансовом лизинге» финансовый лизинг определяется как вид инвестиционной деятельности. Значимость инвестиций для РК неоднократно подчеркивалась Президентом Республики Казахстан Н.А. Назарбаевым, имеется соответствующая законодательная база инвестиционной деятельности.

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество и предоставить лизингополучателю это имущество во временное пользование для предпринимательских целей за плату.

Таким образом, в рамках лизинга одновременно реализуются два правоотношения:

1. купля- продажа с участием продавца (являющегося третьим лицом) и лизингодателя;

2. аренда с участием лизингодателя и лизингополучателя.

Лизинг характерен тем, что сторона - лизингодатель имеет цель осуществление финансовой деятельности. Новое законодательное регулирование лизинга это учитывает. Причем лизингодателю как лицу, вложившему в предмет лизинга деньги, законодательство предоставляет довольно большие привилегии.

Сущность и особенности финансового лизинга проявляются и через его видовую характеристику. Различают формы финансового лизинга:

внутренний лизинг. При такой форме лизинга, лизингодатель и продавец являются резидентами РК;

международный лизинг. При его осуществлении лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом РК. Закон, однако, умалчивает, к какой форме относить лизинг, когда нерезидентом является продавец, скорее всего, к международному.

Видами финансового лизинга являются:

1.возвратный лизинг - разновидность лизинга, при котором продавец продает предмет лизинга лизингодателю с условием обратного получения данного предмета лизинга в лизинг в качестве лизингополучателя;

2.банковский лизинг, в котором в качестве лизингодателя выступает банк;

полный лизинг - разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляются лизингодателем.

Таким образом, финансовый лизинг отличается средне и долгосрочным характером договоров, амортизацией полной или большей части стоимости оборудования. Наряду с ним существует так называемый оперативный лизинг, характеризующийся более коротким сроком договора, который меньше срока службы изделия. При нем происходит неполная амортизация оборудования. После этого оно может снова сдано в лизинг лизингодателю. Этот вид лизинга предлагается в основном производителями оборудования, торговыми компаниями. Нургалиева Н. Лизинг - особый вид договора имущественного найма. Юридическая газета. 20 января 1999г.

Договор лизинга является двусторонним договором, хотя его участниками являются всегда три субъекта: продавец, лизингодатель, лизингополучатель. Договор лизинга должен быть заключен в письменной форме, поскольку он относится к тем договорам имущественного найма, которые заключаются между субъектами предпринимательской деятельности.

К существенным особенностям договора лизинга помимо условия об объекте относятся и ряд других условий. Лизингодатель должен согласовать с лизингополучателем личность продавца имущества. Непосредственно в договоре должны предусматриваться также условия и срок передачи имущества лизингополучателю, размер и периодичность платежей, срок договора. Если подразумевался переход имущества в собственность лизингополучателя, то должны быть предусмотрены условия в отношении перехода права собственности.

Изменение и расторжение договора лизинга. По требованию одной из сторон, договор лизинга, может быть расторгнут досрочно в судебном порядке или изменен. Основания досрочного расторжения в целом основываются на общих положениях. Ими являются существенные нарушения условий договора как со стороны лизингодателя, так и со стороны лизингополучателя.

Договор аренды предприятий, зданий и сооружений. Этот вид договоров рассматривается гражданским законодательством в качестве отдельных разновидностей договора имущественного найма аренды. Нормы, посвященные им, содержатся соответственно в п.3 и п.4. ГК РК. Общим для них является то, что оба эти договора заключаются по поводу найма недвижимого имущества - имущественным комплексом, назначение предприятия также отличается от назначения других видов недвижимого имущества, соответственно, имеются отличия в содержании указанных договоров.

По договору аренды предприятия - арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение и пользование предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая право на фирменное наименование или коммерческое обозначение правообладателя на коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак и т.д.

Договор аренды предприятий консенсуальный, взаимный и возмездный договор. В отличие от общих положений о договоре имущественного найма, предусматривающих возможность предоставления имущества как во владение и пользование нанимателя, нормы о договоре аренды подразумевают передачу предприятия только во владение и пользование арендатора. Это вызвано тем, что арендатор, будучи предпринимателем, становится целиком и полностью ответственным за сохранность предприятия как имущественного комплекса.

Договор заключается в письменной форме. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В отличие от договора аренды предприятия данный договор может носить как предпринимательский, так и непредпринимательский характер. Форма договора аренды зданий и сооружений соответствует форме договора аренды предприятий. К существенным особенностям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете и размере арендной платы.

Субъекты данного договора - любые физические и юридические лица.

Сдача в аренду зданий и сооружений влечет сдачу во временное пользование на тот же срок земельного участка, который занят зданиями и сооружениями и предназначенного для их эксплуатации. В случае, когда землепользователь не вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования другим лицам, он не в праве отчуждать также расположенные на данном участке здания и сооружения.

Цена по договору аренды зданий и сооружений не может определяться в соответствии с обычно применяемыми расценками, поэтому она должна быть зафиксирована непосредственно в договоре.

Аренда транспортных средств. В п. 5 ГК РК регулируются специфические отношения аренды - отношения по аренде транспортных средств с экипажем.

Договор аренды транспортных средств с экипажем является реальным договором. Данный договор призван обслуживать разнообразный спектр нужд граждан и организаций по потреблению транспортных услуг, связанный с перевозкой людей и грузов. При этом характер прав, возникающих у арендатора в отношении транспортного средства, позволяет ему наиболее оптимально использовать его возможности, не неся сколько - либо значительной ответственности за техническое состояние транспортного средства.

Срок договора аренды транспортных средств с экипажем может быть заключен на определенный срок. Предельный срок аренды не ограничен.

Стороны договора любые субъекты гражданско-правовых отношений. Однако сторона арендодателя должна обладать транспортным средством на праве собственности или ином вещном праве, позволяющем сдавать его в наем.

Экипаж, его состав и квалификация должны соответствовать и отвечать обязательным правилам договора. В тех случаях, когда законодательством такие требования не установлены, то тогда состав и квалификация экипажа будут определяться требованиями обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиями договора.

2. Договор социального найма жилого помещения

2.1 Реализация гражданами РК права на жилище

Статья 40 Конституции РК гласит: Жилище неприкосновенно. Не допускается лишение жилища, иначе как по решению суда. Проникновение в жилище, производство его осмотра и обыска допускаются лишь в случаях и в порядке установленном законом.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище;

малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, коммунальных или других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами

Согласно конституционным нормам бесплатное предоставление жилья государство гарантирует далеко не всем гражданам, а только тем, которые, с одной стороны, прямо названы в Законе, а с другой - являются нуждающимися в жилище. Безусловное наличие двух обстоятельств, без которых невозможно бесплатное получение жилья, должно найти свое развитие в новом (принятом после Конституции 1995 года) жилищном законодательстве. Пока же конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводит данные отношения в русло старого (принятого в соответствии с прежней Конституцией) жилищного законодательства: и основанным на нем правилам.

Рассматривая указанную проблему нельзя не отметить попытку законодателя урегулировать данный вопрос в Законе РК «О приватизации жилищного фонда в РК», где в ст. 9 указывается, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненным к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов детства, ветеранов войны, семей лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма. Однако, следующая статья названного Закона связывает вступление в действие ст. 9 с момента полного перехода к рыночным отношениям: «в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями».

Как следует из ст. 13 з-на РК «о жилищных отношениях», граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте, в виде отдельной квартиры на семью.

Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих условиях.

Как было указано, категории граждан, признающиеся нуждающимися в улучшении жилищных условий, определены в ст. 13 з-на РК «о жилищных отношениях», Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в областях, краях, республиках, городах .

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РК.

К таким лицам относятся лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (например, неустранимое промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.). Это основание не зависит от размера жилой площади, приходящейся на каждого проживающего. Заключение о пригодности помещений для жилья и соответствии их санитарным и техническим нормам дает специальная комиссия в соответствии с параметрами, изложенными в «Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания», утвержденном приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РК от 05.11.85. №529.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно. В данном случае имеются в виду заболевания, включенные в список заболеваний, дающих право на первоочередное получение жилой площади, утвержденный приказом Минздрава СССР от 28.03.83. № 330 (например, шизофрения, эпилептическая болезнь, маниакально-депрессивный психоз). Этот список изменялся и дополнялся приказами Министерства здравоохранения СССР от 23.12.86., 05.03.88., 06.06.91.

Таковыми также являются граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лица, работающие по срочному трудовому договору, а также граждане, поселившиеся в связи с обучением.

Нуждающимися признаются граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного, коммунального и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством РК и субъектов РК.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства).

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих в государственных организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу в этих организациях в связи с уходом на пенсию.

Как было сказано во Введении, за годы жилищной реформы очередь на улучшение жилищных условий уменьшилась. Но произошло это не только по причине развития рынка жилья, но также ввиду массовой ликвидации бывших государственных предприятий, резкого спада жилищного строительства, и как следствие, не представление жилья органами власти. Многие нуждающиеся в лучшем жилье семьи просто не становятся на учет, т.к. не верят в реальность получения бесплатного жилья.

Поскольку бесплатное предоставление жилья возможно не во всех видах жилищного фонда, рассмотрим, какие в настоящее время существуют виды жилищных фондов.

Согласно ст. 3 з-на РК «о жилищных отношениях» находящиеся на территории РК жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд РК.

В зависимости от целевого назначения жилищный фонд также можно разделить на три группы:

жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления и государственными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания в условиях социального пользования - социальный жилищный фонд;

жилые помещения, принадлежащие гражданам и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей - индивидуальный жилищный фонд;

жилые помещения, используемые собственниками с целью извлечения прибыли по договору найма жилого помещения - коммерческий жилищный фонд Жилищный кодекс РК. Официальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В. Крашенинникова.- М., Издательская группа ИНФРА ? М · НОРМА, 1997. с.17 (утратил силу.).

Предусмотрен порядок предоставления жилых помещений в социальном жилищном фонде на условиях договора социального найма жилого помещения.

Согласно ст. 67 з-на РК «о жилищных отношениях» жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.