Реализация гражданами Республики Казахстан права на жилище

Существует несколько оснований первоочередного предоставления жилья, они указаны в ст.74 з-на РК «о жилищных отношениях »,при этом следует учитывать, что данный перечень является далеко не исчерпывающим. Нормативные акты различного уровня значительно расширяют круг лиц, имеющих право на первоочередное предоставление.

Достаточно широкий круг лиц имеет право на внеочередное получение жилых помещений. Данное право регламентируется ст. 118 з-на РК «о жилищных отношениях». «О жилье». Сборник нормативных документов. - М.: Юрайт, с. 10.

Предоставляемое гражданам жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст.75 з-на РК «о жилищных отношениях »)

Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 15 кв. м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен (п.4 ст.75 з-на РК «о жилищных отношениях»).

Анализ судебной практики по спорам, возникающим в связи с улучшением жилищных условий, с предоставлением жилых помещении показал, что из-за того, что существенно изменились условия жизни общества, а новый Жилищный кодекс не принят, перед правоприменительными органами встают столь сложные вопросы, которые далеко не каждый суд может решить, что ведет к появлению судебных ошибок.

Таким образом, мы установили, как гражданин может реализовать свое право на жилище в жилищном фонде социального использования.

Рассмотрим теперь историческое развитие договора найма жилого помещения и его настоящее юридическое состояние.

Понятие договора найма жилого помещения.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем, в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последние подпадали под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.

Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и в 1983 г. - ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства.

В начале 90-х годов с приходом к руководству страной политиков новой формации, принявших курс на развитие рыночной экономики, начались реформы во многих отраслях народного хозяйства, в том числе и в жилищной сфере. Начался процесс изменения форм собственности на жилищный фонд в целом и на жилые помещения в частности.

П.И. Седугин в своем учебнике «Жилищное право» дал такое определение жилищным отношениям: «жилищные отношения» - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.». Он же разделил жилищные отношения на несколько основных групп, первую из которых он назвал: «Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям».

Новый ГК РК внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма посвящена Глава 30.

Ст. 188 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 601-603 главы 30, раздел 2 з-на РК «о жилищных отношениях ».

Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция РК относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению РК, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией РК и ее субъектов.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).

Глава 30 ГК РК в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.

Ст. 672 ГК РК фиксирует новое наименование договора найма в государственном и комунальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.

Относительно договора социального найма в ГК РК дается только общая характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новом Жилищном кодексе РК и иных нормативных правовых актах в области жилищного законодательства РК. Так, в ГК РК указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и коммунального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными организациями.

В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В чем же заключается понятие договора найма жилого помещения?

В соответствии с п.1 ст. 601 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера в домах государственного или коммунального жилищного фонда социального использования, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения. Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями .

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение других семей, поднанимателей, нанимателя, обмен жилого помещения и другое.

Таким образом, в связи с изменениями, происшедшими в жилищной сфере за годы реформ, появилась объективная необходимость в гражданском регулировании отношений по поводу найма жилого помещения; и договор найма разделился на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма.

Что же является основанием для заключения договора социального найма?

Основание для заключения договора социального найма

На основании решения органа местного самоуправления, государственного, коммунального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. О жилье. Сборник нормативных документов. - М.: Юрайт, 1998, - с.11..

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном законом порядке.

Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным в случаях: предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц, при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в течение трех лет с момента выдачи ордера.

Договор найма жилого помещения социального использования заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - государственной или коммунальной организацией или органом местного самоуправления, - и гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре жилищного найма определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением (ст. 382 ГК РК).

Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литературе, по нему были высказаны разные мнения. Одни юристы считают, что право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава, элементами которого являются: административные акты (решения местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л. 1967. С.22,27; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С.61. Петрищева Г.И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда. Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С.89..

Другая точка зрения принадлежит доктору юридических наук, профессору кафедры гражданского права юридического факультета Московского Государственного университета С.М. Корнееву: «жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина - ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т.д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора». Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Гражданское право. Т.2. С. 163.

Есть и другие точки зрения.

Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который выдается на основании решения местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования.

Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое помещение.

Право пользования жилым помещением в домах государственного и коммунального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов. Одни из которых являются административными актами (решение органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения). Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер является порождением жилищной нужды, и что он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел.

Право социального найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилое помещение в домах государственного и коммунального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади. Право на жилье, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах государственного, коммунального жилищного фонда сохраняется право найма не зависимо от площади занимаемого жилого помещения.

Типовой договор социального найма жилого помещения коммунального жилищного фонда утвержден Приказом Государственного комитета РК по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 года № 17-132. До этого времени действовал Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РК, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415.

Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора социального найма жилого помещения является ордер.

Однако в действительности есть отступления от этой нормы.

Договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством.

В настоящее время обсуждается вопрос о выдаче через органы местного самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке ордеров на данное жилье, но пока оба постановления (№№ 416 и 33) действуют.

Предмет жилищного найма

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями. Технический учет осуществляют государственные и коммунальные организации технической инвентаризации (далее именуемые БТИ - бюро технической инвентаризации), официальный статистический учет - Государственный комитет РК по статистике и его территориальные органы; бухгалтерский учет - уполномоченные собственниками жилищного фонда предприятия и организации в соответствии с законом "О бухгалтерском учете".

Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения .

Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель

Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РК - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, субъекты РК.

В связи с таким требованием закона государственные предприятия, наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству, не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Министерства государственного имущества РК. Предприятия административно-территориальных единиц РК или коммунального образования - соответствующего комитета по управлению имуществом Республики Казахстан. Мингосимущество РК вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным органам.

Государственные и коммунальные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии с жилищным законодательством, жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.

В свете проводимой в соответствии с указами Президента РК (от 29 марта 1996 г. № 432, от 28 апреля 1997 г. № 425), постановлениями Правительства РК политики реформирования жилищно-коммунального хозяйства в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг привлекается все больше предприятий, организаций различных организационно-правовых форм для развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг с целью повышения качества и снижения стоимости этих услуг. Собственник жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия, решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности, и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма подрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного общества либо государственного концерна, основное требование - наличие лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Поэтому определение в ч. 1 ст. 51 з-на РК «о жилищных отношениях» наймодателя как жилищно-эксплуатационную организацию не всегда соответствует настоящему положению дел. Во многих населенных пунктах РК созданы так называемые «службы заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающих в нем, жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собственником жилищного фонда управляющая организация, которой собственник передал права по заключению договоров найма жилого помещения.

Часто возникает вопрос: вправе ли организация, заключившая договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда, заключать договоры найма жилого помещения с гражданами? Не вправе. Это обусловлено тем, что заключение договоров найма связано непосредственно с реализацией такого правомочия, как право распоряжения имуществом. Данное право, принадлежит, как правило, только собственнику. Как было сказано выше, согласно ст. 601 ГК РК договор найма жилого помещения - это договор о предоставлении жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем между собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодателем) и гражданином (нанимателем). То есть договор найма предусматривает передачу имущества. Поэтому лицо, заключающее договор найма, должно иметь право владения, пользования и распоряжения имуществом, чтобы иметь возможность его передать. Так как договор подряда (ст. 616 ГК РК) - договор о выполнении работ (услуг) по заданию заказчика, и при этом жилищный фонд или какие-либо вещные правомочия подрядчику не передаются, то он и не может в свою очередь передать их кому-то.

Жилищный фонд в договорах подряда на техническое обслуживание (содержание) выступает только как объект, на котором или для которого выполняются работы. При этом подрядчик не владеет, не пользуется и не распоряжается жилищным фондом, он только его обслуживает или обеспечивает нанимателей необходимыми услугами. Аналогично решается вопрос о том, кто должен осуществлять сборы платежей на оплату жилья и коммунальных услуг.

Выше названные причины не означают, что подрядчик, как юридическое лицо, не может заключать договоры найма. Может, но это уже должно осуществляться не в рамках договора подряда, а совсем по другому договору, который может быть заключен собственником, например, собственником муниципального фонда или управомоченной им управляющей организацией с любым юридическим лицом. Это случаи, когда юридическое (физическое) лицо действует как управомоченный на заключение договоров найма по договору поручения (представительства) или агентскому договору.

Договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда может содержать условие, обязывающее подрядчика "провести работу по заключению" или "заключить" договоры найма с нанимателями. Такое условие будет вполне законным, но в этом случае договор подряда является уже не чисто договором подряда, а сложным договором, имеющим элементы, как договора подряда, так и договора поручения (представительства) или агентского договора. Или даже можно говорить о нескольких договорах в рамках одного общего договора, который может быть оформлен одним документом, носящим название "договора подряда на техническое обслуживание".

При исполнении такого договора действия по заключению договоров найма будут регулироваться так же, как если есть отдельный договор между сторонами, предусматривающий такую деятельность, и к возникающим отношениям будут применяться соответствующие правила договора поручения, представительства (гл. 4,5 ГК РК).

В случаях, когда подрядчик действует как поверенный (представитель), он вправе заключать договора найма, но только от имени доверителя-заказчика (собственника или обладателя вещного права), и права и обязанности по такому договору будут возникать непосредственно у доверителя.

От собственного имени подрядчик вправе заключать договоры найма только в случае специального на то указания, что будет признаваться агентским договором. Одновременно со специальным «уполномачиванием» на заключение договоров от собственного имени необходимо предусматривать процедуру перехода прав на жилое помещение по цепочке заказчик (собственник) - агент (подрядчик) - наниматель. А также переход всех прав наймодателя от заказчика, в том числе и прав по управлению, которые необходимы для осуществления дальнейшей деятельности в качестве наймодателя, т.к. по заключенным договорам найма наймодателем становится агент. В противном случае, агент-наймодатель не будет реально обеспечен правомочиями, необходимыми для деятельности наймодателя, и может понести ощутимые убытки от невозможности исполнения своих обязательств.

Что касается нанимателя, то, в отличие от договора аренды, в качестве нанимателя в договорах найма жилого помещения всегда выступает гражданин, хотя ст. 601 ГК РК его не называет. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении.

Здесь следует пояснить, чем договор найма жилого помещения отличается от имущественной аренды.

Договор аренды жилого помещения

Право на жилище гарантировано гражданам Казахстана Конституцией РК. Новый ГК РК по другому трактует понятие "аренда". До его принятия наем жилья сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.

По действующему Гражданскому кодексу договор аренды жилого помещения теперь возможен только между юридическими лицами. Его прежние функции - коммерческие - переданы договору найма жилого помещения Физическое лицо (гражданин) может пользоваться чужим помещением только по договору найма. От аренды договор найма отличается также специальным объектом - жилым помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.

Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. После 1 марта 1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения, так как в этом случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет оформляться по правилам главы 34 ГК РК, то защищенность гражданина - арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина - нанимателя в договоре найма жилого помещения, что недопустимо.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть представлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, своему сотруднику как нанимателю по договору найма.

Отличие договора социального найма от коммерческого найма

Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и коммунальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется - площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади.

Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РК, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 4 Конституции РК их регламентация является исключительной компетенцией РК, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством.

Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РК устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет. На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 24 з-на РК «о жилищных отношениях »,). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого -либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья.Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

Общие требования к договорам найма жилого помещения

Ряд положений главы 30 ГК РК относится к обоим указанным видам договора найма жилых помещений:

Предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 601 ГК). Однако несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК, лишает стороны право ссылаться на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличии от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации(сроком до 1-го года).

Гарантируется сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности (п.8 ст.24 з-на РК «о жилищных отношениях »), хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору жилое помещение. При отчуждении собственником (а также обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Нарушение прав нанимателя со стороны нового наймодателя влекут в соответствии со ст. 305 ГК право нанимателя на защиту своего владения.

Кроме того, общими являются нормы: обязанности нанимателя жилого помещения - ст. 24 з-на РК «о жилищных отношениях », ремонт помещений - ст. 23 з-на РК «о жилищных отношениях » (подробнее рассмотрим ниже в Главе 2), временные жильцы - ст. 680 ГК и поднаниматели - п. п. 1-3 ст. 685 ГК.

Последнюю норму рассмотрим поподробнее.

Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения, наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

Согласия совместно проживающих с нанимателем членов семьи на заключение договора поднайма не требуется, но, принимая во внимание их равенство между собой, очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (15 кв. м).

Настоящее требование из числа ранее действовавших (ст. 76 - 79 ЖК РСФСР) является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (ст. 77 ЖК РК) не действуют.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя, она не лимитирована в отличие от требований ранее действующей ст. 78 Жилищного кодекса.

Перечисленные выше требования и правила носят общий характер для любой разновидности договора жилищного найма.

Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает, как было сказано выше, самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь как бы «в тени» фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.

Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти лет.

Если договор найма досрочно прекращается, следует соответственно прекращение и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок.

Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены вопросы возможной (но не всегда реальной) реализации гражданами РК своего конституционного права на жилище на условиях договора найма жилого помещения. Исследовано понятие договора найма жилого помещения и его разновидностей, основание для заключение договора социального найма, предмет и субъекты договора с учетом изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламентированы достаточно полно с точки зрения правовой защищенности. Что касается договора социального найма, то вследствие длительного «непринятия» Парламентом РК новой редакции Жилищного кодекса многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических условиях, остаются не регламентированными.

2.2 Права нанимателя и членов его семьи

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого выписан ордер. В п.7 ст.24 з-на РК «о жилищных отношениях » определено, что члены семьи нанимателя проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В з-не РК «о жилищных отношениях », не содержится определение понятий «семья» или «член семьи» собственника. В статьях, в которых упоминаются «члены семьи собственника», содержится прямая отсылка к ст.21 з-на РК «о жилищных отношениях », где называются категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.

В литературе указывается обычно, что семья - это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М.,1979. С. 172..

В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи Свердлов Г.М. Советское семейное право. М., 1958. С.17..

В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или

свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при пользовании служебным жилым помещением члены семьи нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание в общежитии.

В жилищных отношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий. Вместе с тем можно отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, совместно проживающие с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется з-ном РК «о жилищных отношениях».

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (п.3 ст.83 з-на РК «о жилищных отношениях »).

В судебной практике очень часто встречаются дела, в которых в первую очередь необходимо установить, является ли истец или ответчик «членом семьи нанимателя» и, следовательно, установить их права на пользование спорным жилым помещением.Гражданское законодательство в отличии от жилищного по-другому регулирует данные отношения. Общая особенность любой разновидности договора найма жилого помещения: нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин, остальные пункты относятся к договору коммерческого найма. Замена «членов семьи нанимателя» на «постоянно проживающих с нанимателем граждан» - это «отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего хозяйства, но наделенных все полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества.Согласно п.3 ст.24 з-на РК «о жилищных отношениях », наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением. Если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст.21 з-на РК «о жилищных отношениях »), если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке.Тут надо отметить, что опять же жилищное законодательство отличается от гражданского в вопросе вселения в жилое помещение других граждан. В соответствии с ГК РК только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как в прежнем регулировании) не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

В отличие от прежнего жилищного законодательства, провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. Это также является отличием договора коммерческого найма от социального.

Также граждане, в соответствии с п.1 ст. 13 з-на РК «о жилищных отношениях », занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды. Вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую на условиях, установленных законодательством РК.

Таким образом, в отношении прав и обязанностей членов семьи нанимателя по договору социального найма жилищное законодательство предъявляет более жесткие требования, чем гражданское в коммерческом найме.

У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на вселение временных жильцов.

Временные жильцы

В отличие от нормы действующего жилищного законодательства (ст. 21 з-на РК «о жилищных отношениях ») требуется предварительное уведомление постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими (членами семьи). Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением.

Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов. Но он также наделен и правом активного запрета на их проживание, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 15 кв. м. (ст. 75 з-на РК «о жилищных отношениях ») Получив такую информацию предварительно, наймодатель по этому основанию вправе не допустить въезд временных жильцов.

Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жильцов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

Ст. 680 ГК РК не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев

Другие права нанимателя, вытекающие из договора найма жилого помещения

На основании ст.96 з-на РК «о жилищных отношениях »- наниматель жилого помещения в домах государственного, коммунального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органов местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. С момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивают жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья на условиях, указанных в ст. 15 Закона. Но еще раз необходимо отметить добровольное решение нанимателя и членов его семьи о замене жилого помещения на меньшее по площади.

Договор найма жилого помещения может быть изменен, но эти изменения могут произойти лишь только с согласия нанимателя и членов его семьи (применительно к социальному найму). Изменение в договоре коммерческого найма регламентируются гл.29 ГК РК.

Изменения договора социального найма могут произойти по нескольким основаниям, а именно:

по требованию члена семьи нанимателя;

по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;

вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

Правовой механизм изменения договора коммерческого найма в сравнении с договором социального найма, резко изменен. Подразделяется замена нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимателя (п.1. ст. 686) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения.

Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки отказу наймодателя, по ГК не допускается. Хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительная взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой.

В случаях смерти нанимателя или его выбытия изменение договора найма происходит вне зависимости согласия наймодателя, причем при единодушном решении пользователей нанимателем становится один из них и договор продолжает действовать на тех же условиях, либо, при отсутствии согласия между всеми пользователями по кандидатуре нанимателя, они все становятся сонанимателями.

Наниматель, а также члены его семьи имеют право на сохранение за собой жилого помещения на период его (их) временного отсутствия. Вопросы сохранения жилой площади за временно отсутствующими регламентируются ст. 85 з-на РК «о жилищных отношениях ». Нормы этих статей применяются с учетом положений, содержащихся в постановлении Конституционного Суда РК от 23 июня 1995 г.

Ст. 85 з-на РК «о жилищных отношениях » (п.1) предусматривалось, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. По истечении этого срока они могут быть признаны в судебном порядке утратившими право пользования жилым помещением (ст.87 з-на РК «о жилищных отношениях »).

Однако Конституционный Суд РК признал норму п.1 ст. 85 з-на РК «о жилищных отношениях » не соответствующей Конституции РК и противоречащей провозглашенному ст. 21 Конституции праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которое не ограничивается какими-либо сроками.

Наниматель, или член его семьи, не проживающий в жилом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение.