ЗМІСТ

Вступ

Розділ 1. Поняття ринку орендних відносин (огляд літератури)

1.1. Історія розвитку орендних відносин

1.2. Суть і нормативна база оренди сільськогосподарських угідь, в сучасних умовах

1.3. Орендна плата

Розділ 2. Сучасний стан використання землі на прикладі ТОВ «Партизан»

2.1. Умови виробництва, спеціалізація і забезпеченість господарства ресурсами

2.2. Рівень розвитку основних галузей: рослинництва і тваринництва

2.3. Характеристика земельного фонду, його розміри і структур

2.4. Структура посівних площ, урожайність сільськогосподарських культур

2.5. Основні показники ефективності використання землі

Розділ 3. Напрями підвищення економічної ефективності використання земельних угідь

3.1. Оренда землі, як фактор підвищення ефективності землекористування

3.2. Впровадження еколого - економічних систем землеробства

3.3. Охорона земель і поліпшення їх якості

Висновки

Список використаних джерел

Вступ

Сільськогосподарське виробництво є традиційною потужною галуззю української економіки. Родючі ґрунти, багаті традиції землеробства, сприятливий клімат, освідченні та працьовиті люди - все це є підґрунтям для того, щоб аграрний комплекс займав пріоритетне місце в економіці, гарантував потреби населення в якісних і доступних продуктах харчування, забезпечував достойний рівень життя селянам та експортний потенціал держави.

Особливістю аграрного сектору країни є те, що він нині знаходиться в процесі трансформації від планової до ринкової економіки. Протягом 7-10 років в Україні було здійснено реформування відносин власності на землю та засоби виробництва. Внаслідок реалізації аграрної і земельної реформи за станом на 1 січня 2004 р. селянам та інших громадянам передано у власність і користування 36,2 млн. га сільськогосподарських угідь, у т.ч. 12,7 млн. га господарствам населення, з них 11 млн. га особистим селянським господарствам. Майже 4,9 млн. громадян одержали Державні акти на земельну власність. У складі сільськогосподарських підприємств тепер домінують недержавні підприємства (понад 98% їх загальної кількості). Створені та працюють ефективні сільськогосподарські підприємства та фермерські господарства, велика кількість продукції виробляється господарствами населення

Одночасно в процесі реформування не була напрацьована ефективна стратегія аграрних перетворень. Аграрна реформа не завжди проводилась з необхідним припрацюванням, вивченням та прогнозуванням можливих наслідків та результатів. Не були чітко окреслені пріоритети розвитку та методи їх досягнення, визначені найбільш ефективні механізми та заходи державної підтримки сільськогосподарського виробництва. Набуття селянами приватної власності на землю та засоби виробництва не було підкріплене створенням необхідних ринкових механізмів та інфраструктури, сприятливого економічного середовища для сільськогосподарських товаровиробників.

Важливою складовою частиною ринкової інфраструктури, нарівні з фінансово-кредитною, маркетинговою та інформаційною, є система управління агро ризиками.

Сільськогосподарське виробництво - один з найбільш ризикованих видів господарської діяльності. На його результати впливає багато чинників: природнокліматичні умови, забезпечення сільгоспвиробників необхідними фінансовими та матеріальними ресурсами, коливання цін на сільгосппродукцію та інше. Тому розвинена система управління агро ризиками є важливим фактором сталого розвитку галузі та забезпечення доходів сільгоспвиробників.

Зараз, коли вказана система тільки формується, важливо здійснити комплексний аналіз її чинників, врахувати існуючі недоліки державної підтримки, нерозвиненість ринкової інфраструктури та недосконалість фінансових інструментів, неінформованість сільгоспвиробників, та залучити зацікавлені сторони до її становлення.

Вирішальним фактором для створення ефективної системи мінімізації ризиків в аграрному секторі є правильний вибір форм та методів державної підтримки.

На користь такої підтримки свідчить важливість агросектору для економіки країни та ряд характерних для нього факторів, таких як висока ризикованість сільськогосподарського виробництва та системність багатьох природнокліматичних ризиків.

Досвід держав з розвиненим та ефективно працюючим сільськогосподарським виробництвом також дає ствердну відповідь на запитання відносно необхідності створення системи мінімізації агро ризиків та участь держави в її становленні.

В даній роботі зроблена спроба виконати аналіз стану справ в галузі ринку орендних відносин, на підставі вивчення успішного міжнародного досвіду комплекс заходів для мінімізації ризиків сільськогосподарського виробництва.

Розділ 1. Поняття ринку орендних відносин (огляд літератури)

На розвиток та становлення законодавства України про оренду впливали різні фактори. Звичайно слід розпочати з того, що орендні відносини зародились ще у дореволюційній Росії.

В радянському законодавстві орендою іменувався інколи найм майновий. Це договір, в силу якого одна сторона (наймодавець) зобов'язувалась надати іншій стороні (наймачу) майно у тимчасове користування за плату. Регулювання цих відносин передбачалось Основами цивільного законодавства (ст.ст.53-55), ЦК союзних республік, а також спеціальними нормативними актами, у тому числі правилами найму різних видів майна.

Наймайновий забезпечував економічно-вигідний засіб нормальної діяльності багатьох соціалістичних організацій, які тимчасово потребували технічних засобів та інше майно, конторських складських приміщень, дозволяв забезпечувати також побутові і деякі інші потреби громадян.

Правом розпорядження майном, передане йому, наймач, як правило не володів; закон допускав лише можливість передачі майна в піднайм при обов'язковій згоді наймодавця.

У випадку порушення право володіння наймача, як і всякого законного власника майна, захищалось проти будь-якої особи, у тому числі і проти наймодавця, який був власником майна або особою, яка володіла майном на праві оперативного управління (Основи, ст. 26, 29).

Договір найму із участю громадян зберігав силу і при переході права власності або права оперативного управління на передане в найм майно від наймодавця до іншої особи (наприклад, при продажу майна, передачі його у зв`язку з реорганізацією юридичної особи). Строк договору не повинен був перевищувати 10 років. Договір міг бути здійсненим і без вказівки строку; у цьому випадку він рахувався укладеним на невизначений строк. Для відносин між організаціями закон встановлював менші строки, але граничні, дії договору майнового найму: п`ять років при наймі побудови або нежитлового приміщення, один рік - при наймі обладнання та іншого майна. Договір, в якому хоча б однією стороною була організація, повинен був, як правило здійснений у письмові й формі. Така ж вимога ставилася до договорів між громадянами, які укладались на строк більш одного року.

Важливими обов'язками наймодавця були - надати наймачу майно у стані, яке відповідає умовам договору і призначення майна, за свій рахунок здійснювати капітальний ремонт майна (якщо інше не передбачено законом або договором). Наймач зобов'язався своєчасно вносити плату за найм, користуватися майном у відповідності з договором і належністю майна, підтримувати його у нормальному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт (якщо інше не встановлено законом або договором), а при припиненні договору - повернути майно в відповідному стані, з врахуванням нормального зносу.

Оскільки майно передавалось не у власність або в оперативне управління, а в тимчасове користування, то при припиненні договору у наймача виникав обов'язок повернути це майно. Якщо, наприклад, консервний завод передасть тресту столових холодильне обладнання за плату, але без обов`язку останнього повернути це обладнання заводу, то буде мати місце не договір майнового найму, а договір купівлі-продажу, а передане обладнання перейде в оперативне управління тресту столових. Якщо ж холодильне обладнання передається тільки у тимчасове користування і трест столових повинен бути повернути його заводу, то між сторонами виникають відносини по договору майнового найму.

Предметом договору майнового найму могли бути як житлові, так і нежитлові приміщення (торгові, складські, конторські і ін. (кінофільми, театральні костюми, спортінвентар, музичні інструменти і т. ін.).

Договори оренди землі сільськогосподарського призначення міх соціалістичними організаціями, між цими останніми і громадянами і громадянами між собою суворо заборонялись постановою ЦВК і СНК СРСР від 4 червня 1937р.¹¹ С.3. 1937 г., № 37, ст. 150; ст. 2 Примерного устава сельскохозяйственной артели. Такі договори, якщо вони укладались, визнавались недійсними по ст. 30 ЦК з наслідками по ст.147 ЦК. В ухваленні Судової колегії Верховного Суду СРСР № 1141 за 1943 р. вказувалось, що "... здача в оренду земель сільськогосподарського призначення як поза міською межею, так і в її межах, заборонена і "...всякого роду угоди з землею, в прямі й або скритій формі, які порушують початок націоналізації землі повинні рахуватись незаконними і передбачають відповідні наслідки, передбачені у ст.147 ЦК, але і настання кримінальної відповідальності по ст.87-а КК...”²² “Судебная практика Верховного Суда СССР”, 1944.вип.ІУ,стр.30..

У відповідності з постановою ЦВК і СНК СРСР від 7 лютого 1933 р.³³ С.3. 1933г., № 16, ст. ст. 66-а и 66-б; С. 3. 1934 г., № 35, ст. 276 могла мати місце оренда земель, яка надавалась транспорту(з цілями улаштування під'їзних шляхів, складських приміщень і т.д.). При цьому "Положення про землю, яка надавалась транспорту" 1933 р. у ряді випадків забороняла брати орендну плату за надання земель спеціального призначення установами і підприємствами, які перебували на загальнодержавному і місцевому бюджеті, органам транспорту, які нуждались у використанні ділянок з складу земель другого транспортного органу, для транспортно-експлуатаційних підприємств (під під'їзні шляхи, складські приміщення і т.п.), під товарні склади загального використання які в у складі органів транспорту, і т.д. У всіх цих випадках мова йшла тільки про відшкодування органам транспорту витрат, як і пов`язані з утриманням і обслуговуванням ділянки. Звідси оренда земель, які надавались транспорту, мала обмежене застосування.⁴⁴ См. Г.А. Аксененок, Право государственной собственности на землю в СССР.М..1950,стр.І29-ІЗІ. Ст.І53ГК говорит о государственных или коммунальных предприятиях как предмете договора имущественного найма.

Форма договору майнового найму різна в залежності від строку договору, від характеру майна, яке в предметом договору, і від сторін, які беруть участь у договорі.

У відповідності з ч. ІІ ст.153 ЦК договір про найм усякого майна на строк більш одного року повинен бути складений у письмовій формі⁵⁵ Правила, изложенные в ч.І и III ст.І5ЗГК относительно формы договора найма государственных предприятий, здесь не излагаются, поскольку, также договора в то время не заключались.. У тих випадках, коли строк договору майнового найму не перевищував року, останній міг укладатися у будь-якій формі, у тому числі і усній. Нотаріальному засвідченню підлягав договір на здачу в оренду окремими громадянами невеликих будинків місцевих Рад (розміром не більше 60 кв. метрів житлової площі).

У ряді випадків майновий найм здійснювався на основі типових договорів. Договір найму державних і комунальних підприємств не укладався.

Договір майнового найму міг був укладений на визначений строк (з вказівкою строку дії - 3 місяці, 1 рік і т.д.) і на не визначений строк.

Ст. 154ЦК встановлювала максимальний строк дії договору майнового найму - 12 років, а для найму державними органами і кооперативними організаціями державних підприємств і будівель, у тому числі комунальних, - 24 роки. Строк дії у 24 роки у той час на практиці не застосовувався.

Перевищення сторонами максимальних строків договору, передбачених ст.154 ЦК, не вів за собою недійсність договору у цілому; суд і арбітраж у подібних випадках обмежувався приведенням строку договору у відповідність з законом.

Якщо строк договору найму припинився, то наймач продовжував користуватися цим майном з мовчазної згоди наймодавця, договір вважався поновленим на невизначений строк (ст.154 ЦК).

З договором майнового найму дуже схожий договір безоплатного користування майном, але по цьому договору майно надавалось наймачу не за плату, а безоплатно (ст.342 ЦК).

Так, у відповідності з постановою ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР від 7 березня 1967 року № 198 "Про міри по подальшому розвитку" і поліпшенню громадського харчування"⁶⁶ СП СССР, 1967,№7,ст.31 державні, промислові, будівельні і транспортні підприємства надавались підприємствам громадського харчування третьої категорії приміщення, меблі, торгове, технологічне, холодильне та інше обладнання безкоштовно. У даному випадку майно надавалось у тимчасове користування, але не безкоштовно. Тому тут мав місце не договір майнового найму, а договір безплатного користування майном.

Отже, діюче законодавство про оренду передбачило три зовсім різні її види: оренду підприємств трудовим колективом (організацію орендаторів), оренду майна громадянами і внутрішньогосподарський орендний підряд. Однак основні норми, які їх регулювали, були зведені в єдиний законодавчий акт - Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду⁷⁷ Известия, 1989. № 336.2 ден..

Крім того, враховувались норми трудового права, які закріплені в Основах законодавства і союзних республік про працю, КЗ про ПРСФСР та інших союзних республік.

Правова база розвитку орендних відносин включає в себе понад 30 законодавчих актів, нормативно-методичних, інструктивних та інших документів.

23 грудня 1997 року Верховною Радою України до Закону України “Про оренду державного майна” було внесено зміни і Закон дістав нову назву: “Про оренду державного та комунального майна”. 20 травня 1999 року Закон притерпів додаткових змін і доповнень - “цей Закон покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам”.

1.2 Суть і нормативна база оренди сільськогосподарських угідь, в сучасних умовах

Відповідно до Земельного кодексу, з 2005 року розпочався
узаконений продаж землі а також оренда сільсьгосподарських угідь. Об'єктом оренди можуть бути земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Цей процес, надає високі потенційні можливості сільського господарства України. Упродовж нинішнього року створено нормативну базу, зокрема, нормативно-правову, технологічну, для забезпечення цього процесу. Створення сприятливих умов для вільного розвитку ринку земель та ефективного господарювання на цих засадах Україна вийде на рівень високорозвиненої аграрної держави, яка здатна прохарчувати не тільки себе, а може стати житницею для всієї Європи.

Обсяги оренди і продажу земель сільськогосподарського призначення упродовж п'яти років зросли у десять разів, а бюджетні надходження від цього - до 621 мільйона гривень.

Для розвитку ринку землі потрібно забезпечити рівні умови всім суб'єктам господарювання в сільському господарстві. Аналізуючи ситуацію на ринку оренди сільськогосподарських угідь. Можна чітко простежити, що наявність у межах одного населеного пункту двох і більше сільськогосподарських товаровиробників забезпечує вищий відсоток виплати орендної плати селянам. Ціна на землю сільськогосподарського призначення формуватиметься також під впливом цих факторів.

Продовження дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення суперечить положенню Конституції України. При цьому, частиною 3 статті 22 Основного Закону нашої держави встановлено, що при прийнятті нових законів або внесенні змін до них не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод. Планом схвалених на нараді заходів, передбачено створити Державний реєстр прав на землю та нерухоме майно відповідно до законодавства України; визначити інструмент цінового регулювання на ринку земель; запровадити ефективну систему вивчення попиту та пропозицій розвитку менеджменту та маркетингу на ринку земель; створити прозору інформаційну систему для забезпечення функціонування і регулювання зазначеного ринку.

З розвитком орендних відносин активізується перехід земельних ділянок від одних орендарів до інших. Навряд чи можна сподіватися на запровадження ефективного механізму обміну земельними ділянками. В цьому контексті треба відзначити вкрай слабкий захист прав орендарів землі в чинному законодавстві (в інших країнах орендареві як господарюючому суб'єкту надається ряд значних переваг).

Орендна плата може здійснюватися в таких формах: грошовій, коли орендна плата видається грошима (ця форма переважає у світі); натуральній, за якої орендна плата видається різними видами сільськогосподарської продукції, вирощеної в даному підприємстві, або продуктами її переробки; відробітковій - різними видами послуг, серед яких - обробіток присадибної ділянки, транспортні послуги тощо; поєднання цих форм.

Орендна плата здійснюється переважно у натуральній і відробітковій формах. Продукція, якою видається орендна плата, оцінюється за цінами реалізації. Як правило, це ціни, що склалися на час виплати орендної плати. Досить часто орендна плата видається не одним, а кількома видами продукції та послуг. Найчастіше це зерно, цукор, насіння соняшнику, олія, крупи. Серед послуг, які надаються в рахунок орендної плати, найбільш поширеними є оранка і культивація присадибної ділянки, транспортні послуги.

Кількість господарств, у яких орендна плата визначається лише в грошовому виразі та виплачується грошима, незначна.

Орендна плата визначається по-різному. За поширеністю умови визначення орендної плати можна рангувати таким чином:

1. У договорі встановлюється сума орендної плати у грошовому виразі із зазначенням того, що на цю суму буде видана продукція чи будуть надані послуги. В цьому випадку слід вказати, які ціни будуть братися до уваги при визначенні кількості продукції і послуг, а також перелік видів продукції.

2. У договорі визначається точна кількість одного або кількох видів продукції чи послуг, що будуть надані в рахунок орендної плати, із зазначенням або без зазначення їх вартості (наприклад, 400кг пшениці, 50кг насіння соняшнику і 10л олії).

3. Розмір орендної плати може визначатися в процентах до валового збору зерна чи вартості продукції рослинництва (в середньому 10%). У цьому випадку в договорах можливі такі варіанти:

¦ розмір орендної плати визначається в процентах від валового збору зернових, а видається одним наперед визначеним видом зерна;

¦ вказується процент кількох видів зернових від їх збору (наприклад, 4% валового збору пшениці, 3% - ячменю, 3% - кукурудзи);

4. Договором передбачається визначення орендної плати в процентах (як правило, 0,5%) від вартості земельної ділянки, що передається в оренду. Саме цей розмір орендної плати передбачено як мінімальний для селян-пенсіонерів Указом Президента „Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)".

5. У договорі зазначається сума орендної плати за земельну ділянку і її виплата передбачається лише в грошовій формі.

6. В договорі можуть поєднуватися кілька способів визначення розміру орендної плати (наприклад, відсоток від валового збору зерна плюс певна фіксована сума).

Який розмір орендної плати є справедливим?

Орендна плата за земельну ділянку являє собою платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, справляється виключно в грошовій формі і не може бути меншою від розміру земельного податку, встановленого Законом України „Про плату за землю". Якщо власники сертифікатів передають в оренду земельні масиви без виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості), орендна плата за кожний з паїв уде однаковою. При передаванні орендодавцем в оренду земельної частки (паю), виділеної в натурі, розмір орендної плати визначається за погодженням сторін індивідуально.

Як показує практика, сьогодні рівень орендної плати визначається в першу чергу фінансовими можливостями орендаря, тобто фактори, які повинні мати визначальний вплив на розмір орендної плати (ринкова ціна землі, якість ґрунтів, місце розташування ділянки, рельєф) мають невеликий вплив через відсутність конкуренції між орендарями за земельні ділянки. Тому без розвитку конкуренції між орендарями неможливе встановлення справедливого розміру орендної плати.

Розділ 2. Сучасний стан використання землі на прикладі ТОВ «Партизан»