Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати. Вона може вноситись у грошовій (залежно від оцінки вартості землі), натуральній (надання орендарем орендодавцеві певної кількості або частини продукції, одержаної від використання ділянки) та у відробітковій (надання орендарем певних послуг орендодавцеві) формах. Закон допускає поєднання зазначених форм та закріплення у договорі інших форм плати. Однак орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться у державній та комунальній власності, повинна вноситись лише у грошовій формі.

Оренді земельних ділянок приділено багато уваги у ЗК Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп.. Причому це стосується земель усіх категорій земельного фонду, незалежно від їх основного цільового призначення. Треба зазначити, що нині розвиток орендних відносин залежить не стільки від цього призначення, скільки від видів діяльності орендарів. Відповідно до Закону підставою надання земельної ділянки в оренду є насамперед здійснення підприємницької діяльності, наприклад, фермерського господарства, з використанням землі як засобу виробництва, здійснення різних видів будівництва з використанням земельних площ як просторового базису тощо Земельне право України: Підручник / Заряд. Погрібного О.О., Каракаша І.І. - К. : Істина, 2003. - 448 с..

Законом передбачена можливість орендного землекористування й при здійсненні інших видів діяльності, зокрема ведення громадянами особистого селянського господарства або заняття садівництвом, обслуговування жилих будинків та гаражного будівництва. Непідприємницьке орендне землекористування може здійснюватися і юридичними особами, наприклад, державними підприємствами (при проведенні розвідувальних робіт), науковими установами (у дослідницьких цілях), комунальними підприємствами (при прокладанні комунікацій), приватними підприємствами (для благоустрою територій).

Певний інтерес становить правове регулювання суборенди земельних ділянок. Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі. Отже, суборенда є різновидом орендного землекористування і являє собою переуступку орендарем права володіння і користування орендованою ним земельною ділянкою суборендареві.

У наведеній нормі ЗК на відміну від ст. 9 Закону "Про оренду землі" суборенда не пов'язується ні з землями сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення, ні з тими винятковими випадками, за яких орендар має право надавати їх у суборенду. Потрібна лише згода первісного орендодавця, тобто власника землі. Як договір оренди земельної ділянки, так і договір суборенди підлягають державній реєстрації, а на вимогу однієї з сторін -- і нотаріальному посвідченню. У Законі "Про оренду землі" закріплені й спеціальні вимоги до суборендного землекористування. Зокрема, умови договору суборенди мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Термін дії договору суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди. У разі припинення або розірвання останнього суборендний договір також втрачає чинність.

2.4 Право концесійного землекористування в Україні

Концесія як форма підприємницької діяльності була відома дореволюційному законодавству і здійснювалась на практиці, у тому числі на території сучасної України, зокрема під час освоєння природних багатств у добувній промисловості, при розробці лісових ресурсів, використанні земельних площ для дорожнього будівництва тощо.

Концесійна форма використання природних ресурсів іноземними суб'єктами права існувала й у радянський період до другої половини 30-х років минулого сторіччя. Проте зі зміцненням позицій права виключної державної власності на землю та інші природні ресурси вона була заборонена.

Нині концесійна діяльність відроджується. Прийнято Закон від 16 липня 1999 р. "Про концесії" Відомості Верховної Ради України. -- 1999. -- № 41. -- Ст. 372. та Закон від 14 грудня 1999 р. "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг" Відомості Верховної Ради України. - 2000. - № 3. - Ст. 21.. Певною мірою до концесійного законодавства можна віднести і Закон від 14 вересня 1999 р. "Про угоди про розподіл продукції" Відомості Верховної Ради України. - 1999. - № 44. - Ст. 391., який передбачає залучення інвестицій для видобутку корисних копалин та розподілу продукції гірничодобувної промисловості. Як вже зазначалось, для зазначених видів концесійної діяльності необхідні земельні ділянки. Тому чинний земельний закон передбачає можливість концесійного використання земельних ресурсів.

Відповідно до ч. 1 ст. 94 ЗК для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому земельним законом. Проте концесійне використання земельних ресурсів відрізняється від орендного землекористування.

У ст. 1 Закону "Про концесії" концесія визначається як надання з метою задоволення суспільних потреб уповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності) права на створення (будівництво) та управління (експлуатацію) об'єктом концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення (будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом концесії, а також майнової відповідальності й можливого підприємницького ризику. У цьому законодавчому визначенні концесії є деякі правові складові оренди. Однак не всі вони збігаються з аналогічними ознаками оренди землі.

Такі складові концесії, як договірні засади її виникнення, платне і строкове володіння і користування (експлуатація) об'єктом концесії, зближують її з орендними відносинами. Проте навіть у них можна знайти ознаки, що відмежовують концесію від оренди.

Так, згідно зі ст. 1 розглядуваного Закону договір концесії (концесійний договір) являє собою угоду, відповідно до якої уповноважений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування (концесієдавець) надають на платній і строковій основі суб'єкту підприємницької діяльності (концесіонеру) право створити (побудувати) об'єкт концесії або істотно поліпшити його і здійснювати управління ним (експлуатацію) згідно з законом з метою задоволення суспільних потреб.

У наведених визначеннях зафіксовано кілька важливих особливостей концесійного використання земельних ресурсів Земельне право України: Підручник / За ред. Погрібного О.О., Каракаша І.І. - К. : Істина, 2003. - 448 с.. Це насамперед те, що концесієдавцем виступає уповноважений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, а отже, земельна ділянка є об'єктом права державної або комунальної власності.

По-друге, концесіонером може бути лише вітчизняний або іноземний суб'єкт підприємницької діяльності. Тому земельна ділянка надається лише для здійснення підприємницької діяльності.

По-третє, на відміну від інших видів підприємницької діяльності, які здійснюються з метою одержання прибутку, метою концесійної діяльності є задоволення суспільних потреб.

Відповідно до ст. 9 Закону "Про концесії" Відомості Верховної Ради України. -- 1999. -- № 41. -- Ст. 372. концесійний договір укладається на визначений у ньому строк. Проте він має бути не менше 10 та не більше 50 років.

Таким чином, термін короткострокового концесійного використання земельних ділянок у два рази перевищує термін короткострокової оренди землі. А це не відповідає ні вимогам абз. 6 ст. 2 Закону "Про концесії" Відомості Верховної Ради України. -- 1999. -- № 41. -- Ст. 372., ні положенням ЗК Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп..

Що стосується платежів, то згідно зі ст. 12 зазначеного Закону методика їх розрахунку та граничні розміри визначаються Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ст. 20 Закону "Про концесії" передача об'єкта у концесію не спричиняє перехід права власності на нього до концесіонера. Майно, створене на виконання умов концесійного договору, є об'єктом права державної чи комунальної власності.

Водночас у Законі закріплено положення про те, що придбане концесіонером на виконання умов договору майно належить йому на праві власності та може переходити у власність держави або територіальної громади після закінчення строку дії договору.

Концесіонеру належить право власності на прибуток, одержаний від управління (експлуатації) об'єктами концесії, а також на вироблену продукцію. Завдяки цьому він покриває витрати та задовольняє свої підприємницькі інтереси.

Концесіонер також має право за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення майна, одержаного в концесію. Проте право власності на таке майно залишається за державою або територіальною громадою. Концесіонер же має право на адекватне відшкодування витрат за рахунок прибутку, якщо інше не передбачено договором.

Усе викладене дозволяє зробити висновок, що концесійне землекористування є самостійним видом строкового та платного володіння і користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на підставі договору концесії Земельне право України: Підручник / За ред. Погрібного О.О., Каракаша І.І. - К. : Істина, 2003. - 448 с..

Це не виключає можливості надання земельної ділянки, що належить на праві приватної власності, у платне строкове володіння і користування концесіонера. Але така ділянка може надаватись лише на підставі договору оренди. Таким чином, концесіонер може користуватися земельними ділянками на підставі як договору концесії, так і договору оренди.

Відповідно до законодавства (ч. 2 ст. 94 ЗК) види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом.

Проте треба звернути увагу на те, що у наведеній земельно-правовій нормі йдеться про види не концесійної, а господарської діяльності, що є значно ширшою.

Законом "Про концесії" Відомості Верховної Ради України. -- 1999. -- № 41. -- Ст. 372. (ч. 1 ст. 10) умови надання земельної ділянки, необхідної для здійснення концесійної діяльності, віднесені до істотних умов договору концесії. Передбачені особливі вимоги до договірних відносин, пов'язаних з використанням землі на підставі концесії. Так, згідно з ч. З ст. 10 Закону "Про концесії" якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, договір оренди останньої або акт про надання її у користування додаються до концесійного договору. При цьому мається на увазі не державний акт на постійне користування земельною ділянкою, а акт про її надання для використання на підставі концесії.

У концесійних законах йдеться про окремі види господарської діяльності, для здійснення яких земельні ділянки можуть надаватися у концесію.

Так, відповідно до ст. 1 Закону "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг" Відомості Верховної Ради України. - 2000. - № 3. - Ст. 21. об'єктом концесії можуть бути не тільки позаміські автомобільні дороги загального користування, а й розташовані на землях дорожнього господарства допоміжні споруди, зазначені у концесійному договорі.

До них згідно зі ст. 71 ЗК належать майданчики для стоянки транспорту і відпочинку, підприємства та об'єкти служби дорожнього сервісу, паралельні об'їзні дороги снігозахисні споруди і насадження, протилавинні та протисельові споруди, вловлюючі з'їзди, будинки (в тому числі жилі) та споруди дорожньої служби з виробничими базами, захисні насадження. Вони призначені для обслуговування рухомого складу, учасників дорожнього руху та розміщення сервісних і ремонтно-технічних служб.

Отже, закріплення в ЗК інституту концесійного землекористування стимулюватиме подальше розширення видів підприємницької діяльності, здійснюваної з використанням земельних ресурсів на основі концесії.

2.5 Порядок надання земельних ділянок у користування

Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам регулює стаття 123 Земельного кодексу України Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп.. Незважаючи на вузько спеціальну назву, що вказує на регулювання тільки відносин з надання в постійне користування земельних ділянок юридичним особам, ця стаття широко кореспондується з багатьма статтями Земельного кодексу і, зокрема, зі статтею 124, яка передбачає порядок передачі земельних ділянок в оренду. Стаття 123 Земельного кодексу містить загальні норми відведення земельних ділянок юридичним особам для будь-яких цілей, включаючи повний ланцюжок необхідних для цього погоджень.

Як єдина правова підстава надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування визнається рішення відповідних органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. Приведена норма по суті виключає можливість договірно-правового регулювання відносин постійного користування між землекористувачем і органом, що надає ділянку. Усі права й обов'язки щодо земельної ділянки виникають, змінюються і припиняються у постійного землекористувача виключно відповідно до норм законодавства. Іншою і важливою особливістю частини 1 статті 123 ЗК є необхідність розробки проекту відведення незалежно від визначеності меж земельної ділянки, збереження її цільового призначення тощо.

Ліцензована землевпорядна організація, що одержала замовлення на розробку проекту відведення земельної ділянки, укладає з замовником договір, у якому визначаються порядок, вартість, терміни та інші умови розробки проекту відведення Земельний кодекс України.- Х.: ТОВ „Одиссей”, 2002.- 600 с..

З метою уніфікації практики та умов розробки проектів відведення землевпорядними організаціями органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів може розроблятися і затверджуватися еталон проекту відводу, зміст якого повинні обов'язково враховувати всі розроблювачі даних документів. Межі договірно-правового регулювання порядку і вартості робіт зі складання проекту відведення земельної ділянки визначені спільним Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства фінансів України і Міністерства економіки України «Про затвердження розмірів оплати земельно-кадастрових робіт і послуг» Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства фінансів України і Міністерства економіки України від 15 червня 2001 року № 97/298/124..

Частина третя статті 123 ЗК визначає форму вираження волевиявлення юридичної особи, зацікавленої в одержанні земельної ділянки в постійне користування із земель державної чи комунальної власності.

Для отримання в постійне користування земельної ділянки із земель державної власності, таке волевиявлення повинне оформлюватись у вигляді клопотання на ім'я районних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій, а із земель комунальної власності -- на ім'я відповідних сільських, селищних чи міських рад.

До розмежування земель державної і комунальної власності відповідно до частини 12 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу для отримання в постійне користування земельних ділянок у межах населених пунктів зацікавлені юридичні особи повинні звертатися у відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів -- у відповідні органи виконавчої влади.

До клопотання про відведення земельної ділянки зацікавлена особа повинна прикласти документи, що обґрунтовують розмір, цільове призначення і місце розташування ділянки. У випадку, якщо ділянку планується отримати для експлуатації існуючої будівлі чи споруди, що належить заявнику, документами, які обґрунтовують її розмір, цільове призначення і місце розташування, можуть бути технічний паспорт будівлі чи споруди, проектна документація на даний об'єкт, план детального планування території мікрорайону (кварталу), викопіювання з генерального плану населеного пункту, технічні обґрунтування.

Якщо ділянку планується отримати для здійснення нового будівництва, документами, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення і місце розташування, можуть бути матеріали узгодження місця розташування об'єкта будівництва, попередпроектна чи проектна документація на нього, інші документи, що обґрунтовують відповідність будівництва, яке передбачається, планувальним рішенням тощо.

Після отримання клопотання про відведення земельної ділянки відповідна районна державна адміністрація чи сільська, селищна, міська рада розглядає його у місячний термін і за результатами розгляду приймає обґрунтоване рішення про дачу згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки чи про мотивовану відмову в дачі такої згоди.

Згода уповноваженого органу на розробку проекту відведення земельної ділянки є правовою підставою для видачі доручення ліцензованій землевпорядній організації на його розробку та укладення відповідного договору між землевпорядною організацією і замовником.

Частина 6 статті 123 ЗК встановлює порядок узгодження і затвердження проектів відведення земельних ділянок юридичним особам.

Порядок узгодження розробленого проекту відведення передбачає необхідність отримання позитивних висновків (погоджень) самого землекористувача, а також органів по земельних ресурсах, природоохоронних і санітарно-епідеміологічних органів, органів архітектури й охорони культурної спадщини.

Погоджений проект відведення направляється на державну землевпорядну експертизу (по об'єктах, що їй підлягають), яка перевіряє відповідність проектної документації вимогам земельного законодавства і нормативно-технічних документів. При наявності позитивного висновку проект подається у відповідну державну адміністрацію чи сільську, селищну, міську раду.

Відповідний орган у межах своїх повноважень розглядає його в місячний термін і приймає рішення про надання земельної ділянки. При цьому проект відведення земельної ділянки є невід'ємною частиною рішення, додатком до нього Земельний кодекс України.- Х.: ТОВ „Одиссей”, 2002.- 600 с..

На відміну від частини 2 статті 3 ЗК 1992 року чинний Земельний кодекс не передбачає можливості делегування місцевими радами повноважень з надання земельних ділянок своїм виконавчим органам або відповідним державним адміністраціям.

З метою максимального врахування прав і законних інтересів територіальних громад сіл, селищ, міст, районів і областей, а також інтересів районних органів виконавчої влади, законодавець передбачив додатково обов'язкове подання даними органами виконавчої влади і місцевого самоврядування за місцем розташування земельних ділянок своїх висновків про можливість надання земельних ділянок, якщо таке надання відповідно до норм чинного Земельного кодексу віднесено до компетенції обласних державних адміністрацій, Ради міністрів Автономної Республіки Крим чи Кабінету Міністрів України.

З огляду на особливу цінність земель, компетенцією по наданню яких наділений Кабінет Міністрів України, законодавець передбачив особливу процедуру попереднього розгляду документації, що передує прийняттю Кабінетом Міністрів України рішення про надання земельної ділянки. Ця процедура містить у собі надання Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською і Севастопольською міськими державними адміністраціями своїх висновків щодо проекту відведення і самого проекту відведення земельної ділянки центральному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який у місячний строк попередньо розглядає матеріали і представляє їх у Кабінет Міністрів України для прийняття рішення про відведення ділянки.

Частина 9 статті 123 ЗК Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. у відповідності зі статтями 55, 124 Конституції України Відомості Верховної Ради України. - 1996. № 30. - ст. 141 гарантує особам, що звернулися в органи виконавчої влади чи місцевого самоврядування з клопотанням про надання земельних ділянок, право оскаржити в судовому порядку відмову зазначених органів у наданні земельної ділянки чи залишення клопотання без розгляду. Варто мати на увазі, що залишення клопотання без розгляду в даному випадку може означати як нерозгляд клопотання протягом встановленого для цього строку, так і деякі інші дії.

Мова йде, зокрема, про можливість оскарження і негативних висновків служб (зазначених у частині 6 статті 123 ЗК), необхідних для ухвалення позитивного рішення, а також незаконних дій (бездіяльності) посадових осіб, що мають відношення до проходження (у тому числі візуванню) документації до розгляду органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування питання про надання земельної ділянки.

Встановлюючи порядок передачі земельних ділянок в оренду, Земельний кодекс розрізняє різні правові підстави й умови такої передачі у залежності від різних факторів: форми власності на землю, збереження цільового призначення земельної ділянки, майбутньої забудови наданої із земель запасу земельної ділянки.

Правовою підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що знаходиться в державній чи комунальній власності, є рішення власника (орендодавця) в особі відповідних органів виконавчої влади чи місцевого самоврядування. У випадку придбання права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах, правовою підставою для укладення договору оренди виступають результати конкурсу чи аукціону.

У цьому випадку необхідною правовою передумовою для укладення договору оренди землі може бути як рішення органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування про відчуження права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах, так і рішення цих органів про затвердження результатів конкурсу чи аукціону щодо відчуження права оренди земельної ділянки та про укладення договору оренди з переможцем.

Особа, що бажає одержати земельну ділянку в оренду із земель державної чи комунальної власності, подає у відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування заяву (клопотання) у порядку, передбаченому статтями 118, 123 Земельного кодексу Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп..

При наявності згоди орендодавця надати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір, у якому обумовлюють істотні та інші умови оренди землі.

У випадку надходження двох чи більше клопотань (заяв) щодо оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, що знаходиться в державній чи комунальній власності, відповідні орендодавці проводять земельний аукціон (конкурс), якщо законом не встановлений інший спеціальний порядок набуття права оренди земельної ділянки.

Порядок набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається орендодавцями з дотриманням вимог законодавства про сумлінну конкуренцію.

Встановлюючи порядок передачі в оренду земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і юридичних осіб, законодавець не обмежує волевиявлення сторін з укладання договору оренди землі будь-якими умовами, що виходять за межі норм Цивільного кодексу України Гражданский кодекс Украины (научно-практический комментарий).-- X.: 000 «Одиссей», 1999.-- С. 185-188. і Закону України «Про оренду землі» Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р. //Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт..

У той же час частина 2 статті 124 ЗК вказує на єдино припустиму форму договірно-правового регулювання відносин орендного землекористування -- договір оренди землі. Дане положення означає те, що ніяким іншим договором, крім зазначеного, не можуть регулюватися відносини орендного землекористування.

З урахуванням постійного розвитку, розширення й ускладнення договірних відносин у суспільстві, збільшення кількості комплексних договорів, що регламентують, наприклад, одночасно відносини щодо оренди землі, нерухомого майна, розташованого на даній земельній ділянці, а також рухомого майна, необхідного для здійснення на ньому господарської діяльності відповідно до його цільового призначення, варто зазначити наступне.

Практика комплексних договорів припустима лише тоді, коли договір у цілому, незалежно від множинності об'єктів оренди, відповідає вимогам законодавства щодо форми, змісту і реєстрації договорів оренди землі, а також договорів оренди іншого майна, якщо законодавство також пред'являє до його оренди деякі специфічні (особливі) вимоги.

Зміст частини 3 статті 124 ЗК прямо кореспондує із статтями 5-7 Закону України «Про оренду землі». Мова йде, зокрема про те, що надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в натурі (на місцевості), здійснюється без розробки проекту її відведення. Дане положення на практиці означає, що:

а) якщо орендодавцем (і власником) ділянки є юридична особа чи громадянин, то ділянка, за рахунок якої здійснюється надання в оренду (ділянка цілком чи частина ділянки), раніше відводилася і має винесені в натуру межі, що не мінялися, а по відводах останніх років -- і кадастровий номер;

б) якщо орендодавцем є органи виконавчої влади чи місцевого самоврядування, ця ділянка, як правило, раніше надавалася іншій особі, або відомості про неї отримані і належним чином закріплені в результаті її інвентаризації.

Стаття 124 ЗК Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. передбачає два випадки необхідності розробки проекту відведення переданих в оренду земельних ділянок, що мають визначені межі і правовий режим використання:

- при зміні цільового призначення земельної ділянки незалежно від форми власності, надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, визначеному для громадян -- статтею 118, а для юридичних осіб -- статтею 123 Земельного кодексу;

- при наданні в оренду земельної ділянки із земель запасу (незалежно від приналежності до тієї чи іншої категорії земель) для здійснення нового будівництва.

Закріплюючи обов'язковість процедури розробки проектів відведення для надання в оренду земельних ділянок у вищевказаних випадках, законодавець тим самим поширив на них вимоги не тільки розробки відповідних видів технічної документації, але й необхідність одержання погоджень компетентних органів про можливість використання орендованої ділянки відповідно до цільового призначення, що змінилося, і про відповідність забудови, яка планується, планувальним рішенням та іншим стандартам і документам.

Існує нерозривний зв'язок між виникненням права постійного користування на земельну ділянку й обов'язковим одержанням її користувачем документа, що посвідчує право постійного користування земельною ділянкою і його державною реєстрацією.

Норма статті 125 ЗК, яка встановлює цей зв'язок, частково відтворила аналогічну норму частини 1 статті 22 ЗК 1992 року. Але на відміну від останньої, вона регулює лише відносини постійного користування на земельну ділянку і не вказує як підставу виникнення даного права здійснення землевпорядними організаціями дій, спрямованих на встановлення меж земельної ділянки в натурі. Чинний Земельний кодекс справедливо не визнає за такими діями самостійного правовстановлюючого значення і розглядає їх лише як необхідну технічну процедуру, що передує одержанню правовстановлюючого документа і його державної реєстрації.

Частина 2 статті 125 ЗК встановлює, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації. На відміну від частини 1 цієї статті, що не містить вказівки на конкретні юридичні факти, що мають правовстановлююче значення для придбання суб'єктом права власності і права постійного користування земельною ділянкою, частина 2 чітко вказує, що юридичним фактом, який породжує виникнення права на оренду земельної ділянки, є тільки належним чином укладений і зареєстрований договір оренди земельної ділянки. Таким чином, практичне значення даної норми полягає в тому, що адміністративний акт (рішення органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки державної чи комунальної власності), зобов'язання власника надати земельну ділянку в оренду певній особі, рішення суду, результати конкурсу чи аукціону тощо самі по собі не породжують права оренди земельної ділянки, а є лише необхідними передумовами виникнення цього права в результаті укладення і державної реєстрації договору оренди.

Необхідною умовою допуску землекористувача до використання земельної ділянки є встановлення її меж у натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право постійного користування чи оренди на дану земельну ділянку, а також державної реєстрації даного документа Інструкція Державного комітету України по земельних ресурсах від 4 травня 1999 року «Про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі» із змінами, внесеними наказом Держкомітету України по земельних ресурсах від 23 серпня 2001 року. Офіційний вісник України.-- 1999.-- № 23.-- Ст. 1079; 2001.-- № 37.-- Ст. 1719..

Приступати до використання земельної ділянки без дотримання вищевказаних вимог забороняється. Вказівкою на необхідність встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) як обов'язкову умову землекористування законодавець заповнив відсутність даного положення в частинах 1, 2 статті 125 ЗК.

Варто мати на увазі, що відмовлення чи ухилення фактичного землекористувача від встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка ним використовується, одержання документа, що посвідчує право на неї, або від його державної реєстрації, є правопорушенням, передбаченим статтею 211 Земельного кодексу. Наявність такого правопорушення є підставою для притягнення винної особи до відповідного виду відповідальності відповідно до норм Кодексу про адміністративні правопорушення Кодекс Украины об административных правонарушениях (научно-практический комментарий). - Х.: ООО «Одиссей», 2000.- 1008 с. та інших актів законодавства України. Крім того, це не звільняє порушника від внесення плати за фактичне використання земельної ділянки у відповідності зі статтею 206 Земельного кодексу і Законом України «Про плату за землю» Закон України від 03.07.1992 р. „Про плату за землю” // ВВР.- 1992.-№ 38.- Ст.560..

Відповідно до частини 1 статті 126 ЗК право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами.

Дана норма відрізняється від положень статті 23 ЗК 1992 року, що встановлювала коло суб'єктів, наділених повноваженнями щодо видачі і реєстрації державних актів. Цими суб'єктами виступали сільські, селищні, міські і районні ради.

Правову основу збереження такого положення в даний час складають підпункти 2, 3 пункту «б» частини 1 статті 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» Закон України від 21.05.97 ”Про місцеве самоврядування в Україні”. //ВВР. - № 24. - Ст.170., що закріплюють за виконавчими органами сільських, селищних і міських рад, як здійснення делегованих повноважень, реєстрацію суб'єктів права користування землею і договорів на оренду землі, видачу документів, що посвідчують право користування землею, організацію і ведення земельно-кадастрової документації.

На відміну від названого закону, чинний Земельний кодекс розглядає реєстрацію прав на землю як складову частину державного земельного кадастру і закріплює повноваження по його веденню за органами державної влади з питань земельних ресурсів. Фактична передача від місцевих рад зазначених функцій до органів державної влади з питань земельних ресурсів повинна здійснюватися відповідно до норм чинного Земельного кодексу і вимагає внесення відповідних змін у законодавство про місцеве самоврядування.

До прийняття чинного Земельного кодексу форми державних актів були затверджені Постановою Верховної Ради України «Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею» Постанова Верховної Ради України від 13 березня 1992 року № 2201-ХІІ. і Постановою Кабінету Міністрів України «Про порядок подачі заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення і форму державного акта на право власності на землю» Постанова Кабінету Міністрів України від 24 березня 1999 року № 440.. До затвердження Кабінетом Міністрів України нових форм державних актів на право постійного користування на земельну ділянку та виготовлення бланків даних державних актів, старі форми (бланки) державних актів можуть використовуватися. Це не суперечить нормам чинного Земельного кодексу і змісту права, що посвідчується.

З усієї сукупності договорів, що регулюють перехід прав на земельні ділянки, тільки договір оренди землі не вимагає одержання землекористувачем додатково окремого документа, що посвідчує його право на орендовану земельну ділянку. Договір оренди землі не втрачаючи рис, що поріднюють його з іншими договорами, здатен виступати і як правова підстава для видачі правовстановлюючого документа (на стадії його належного оформлення до його реєстрації), і як сам правовстановлюючий документ, що посвідчує право на земельну ділянку (з моменту його реєстрації). Тобто договір оренди землі з моменту його реєстрації здобуває риси і юридичну чинність, аналогічну державному акту на право власності чи право постійного користування землею. «Подвійний» статус договору оренди землі, з одного боку, спрощує процедуру оформлення орендних відносин між орендодавцем і орендарем земельної ділянки, а з іншого боку -- висуває рівні вимоги до складу технічної документації, що виготовляється для складання державного акта і договору оренди землі (якщо ділянка надається в оренду із земель державної чи комунальної власності), підкреслює юридичну рівноцінність їх змісту.

Чинний Земельний кодекс не містить вказівок про те, яким саме законом повинен регулюватися порядок реєстрації договорів оренди землі. Законом України «Про оренду землі» Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт. встановлено, що порядок і органи, які здійснюють державну реєстрацію договорів оренди землі, визначаються Кабінетом Міністрів України. Постановою Кабінету Міністрів України затверджений «Порядок державної реєстрації договорів оренди землі» Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073..

Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах 23.08.2001 року затверджено Положення про реєстрацію землеволодінь та землекористувань.

Цим Положенням установлюються основні вимоги до створення та ведення програмного, матеріально-технічного, технологічного забезпечення, збереження і захисту даних щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань і надання витягів з неї. Інших нормативних актів (у тому числі законів), що регулюють порядок реєстрації договорів оренди землі, чинне законодавство не містить. В даний час Верховною Радою України розглядаються проекти законів «Про державну реєстрацію прав на нерухомість», «Про поземельну книгу» і ряд інших, покликаних на законодавчому рівні врегулювати відносини реєстрації прав на землю, у тому числі реєстрації договорів оренди землі, як того вимагає частина 2 статті 126 Земельного кодексу.

Розділ 3. Проблеми реалізації правового регулювання земельних відносин та шляхи підвищення ефективності землекористування в Україні.

3.1 Недоліки в національному земельному законодавстві та шляхи їх усунення

Поширення використання права землекористування на території України зумовлює пошук активних і творчих сил та конкретних заходів щодо його повного та детального правового забезпечення. Тому важливе значення в системі забезпечення права землекористування має державно-правовий механізм гарантування права землекористування, зокрема регулятивні засоби сучасного земельного законодавства.

Проведений аналіз нормативно-правового регулювання у цій сфері дозволяє констатувати, що регламентація відносин щодо забезпечення права землекористування здійснюється сьогодні за допомогою невеликої кількості різних за формою законодавчих і підзаконних актів.

Найбільш структуровано вони врегульовані Законом України «Про оренду землі» Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт., який закріплює найважливіші засади, принципи та положення одного з найпоширеніших видів землекористування - права орендного землекористування. Але положення цього закону також не досконалі і не зовсім відповідають новому ЗК, про що вже зазначалося вище. Зокрема, Земельний Кодекс вірніше, ніж спеціальний Закон про оренду землі, визначає осіб-орендодавців: ними є власники земельних ділянок або уповноважені ними особи (ч. 5 ст. 93).

Щодо ознак оренди землі, визначених статтею 3 Закону України «Про оренду землі», то на мій погляд поняття оренди повинно бути розширене і конкретизоване в цьому законі. Аналіз статей Закону України «Про оренду землі» дає можливість додати до цих ознак ще й такі (які мали б увійти у визначення поняття оренди земель, що дається у ст. 3), як:

- договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі та обов'язково нотаріально посвідчується (ст. 13);

- орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи.

Слід зупинитися і на негативних аспектах нового Земельного кодексу, що стосуються в основному як права власності, так і похідного від нього права землекористування. До них, на мій погляд, можна віднести такі:

Викликає деякий сумнів справедливість принципу «рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави» (п. б ст. 5) Титова Н. Новий Земельний кодекс України: позитивні та негативні аспекти // Право України .-- 2002. -- № 4 - С. 70-76.. Важко уявити фактичну «рівноправність» селянина без коня і плуга на власній землі поруч з «рівноправними» з ним іншими названими власниками земель. Але ж саме людина вважається у нас найвищою соціальною цінністю, а утвердження і забезпечення її прав є «головним обов'язком держави» (ст. 3 Конституції України). У сучасний складний період важкого становлення громадянина -- власника землі йому в цьому має бути забезпечена реальна державна підтримка і це повинно бути чітко зафіксовано в Кодексі в системі земельних прав громадян.

Стаття 90 ЗК закріплює права власників земельних ділянок без поділу на суб'єкти цього права (без виділення громадян).

Конкретно названо лише шість прав земельних власників (обов'язків наступною статтею встановлено вісім) у той час як їх має бути значно більше: окрім уже зазначеного права громадян -- власників земельних ділянок на реальну державну підтримку, це і право на укладення договору застави земельної ділянки з кредитною установою; проводити у встановленому порядку меліоративні роботи, споруджувати ставки та інші водойми; дарувати та обмінювати земельні ділянки; організовувати «зелений туризм»; споруджувати культурно-побутові споруди; встановлювати пасіку; добровільно відмовитися від земельної ділянки.

Про безсистемність Кодексу свідчить і тематична непослідовність розміщення окремих розділів та глав. Так, наприклад, детальний виклад повноважень різних державних органів у галузі земельних відносин (Розділ І, Глава 2) передує розділу про склад та цільове призначення земель (Розділ ІІ) Титова Н. Новий Земельний кодекс України: позитивні та негативні аспекти // Право України .-- 2002. -- № 4 - С. 70-76.. Зрозуміло, що перед викладом, наприклад, функцій цих органів по розпорядженню землями, спочатку слід визначити, про які категорії земель йдеться, які є форми власності на них, тощо.

Безсистемність нового Кодексу проявляється і в тому, що окремі положення у ньому виписано дуже детально (причому, часто це не «вузлові» аспекти земельних відносин, про що вже частково йшлося), а інші, причому такі, що складають самостійні правові інститути, як наприклад: оренди земель, застави земельних ділянок, плати за землі та ряд інших зафіксовано на рівні Основ земельного законодавства з відсилочним характером правових норм.

На мій погляд, це теоретично не виправдано, а практично -- обтяжливе в процесі застосування нового ЗК. Було б краще, якби він був повнішим за змістом, але концентрував би весь основний зміст земельних відносин. Адже важко знайти логічне пояснення, скажімо, такому факту, що більше половини норм ЗК присвячено одному виду використання земель -- на праві власності, а другому за значенням і практичним поширенням виду землекористування -- оренді земель -- присвячена лише одна (відсилочна) стаття (93).

Важливе змістовне теоретичне навантаження несе ст 2 ЗК «Земельні відносини». На жаль їх зміст визначено дуже вузько: лише як суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею, тобто лише як відносини власності. Між тим, окрім цих відносин, до змісту земельних належать ще і відносини по землекористуванню, раціональному використанню, охороні земель та управлінські земельні відносини.

Серед принципів земельного законодавства не названо такі його вихідні базові засади (принципи), як: першочергове забезпечення прав на землі громадян України; поєднання публічних і приватних інтересів у землевикористанні; пріоритетність правового режиму земель сільськогосподарського призначення; посилена охорона грунтів.

Завищено повноваження «центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин» (напевно йдеться про Держкомзем). Стаття 15, зокрема, серед цих повноважень називає «розроблення економічного і правового механізму регулювання земельних відносин», як функцію цього органу, проте, вона повинна належати Верховній Раді та Кабінету Міністрів України як і функція «здійснення міжнародного співробітництва в галузі земельних відносин».

Розпорядження землями, як головна функція власника, має належати місцевим радам, а не місцевим державним адміністраціям, як це зазначено в ст. 17 ЗК.

Новий Земельний кодекс безпідставно виключив зі складу земель України таку важливу категорію, як землі населених пунктів, замінивши його більш вузькою групою земель у вигляді «земель житлової та громадської забудови» Земельний кодекс України. - Х.: ТОВ „Одиссей”, 2002.- 600 с.. Адже останні можуть бути у будь-якій категорії земель. Водночас невідомо, до якої категорії земель тепер будуть належати землі загального користування, землі під зеленими насадженнями (поза лісовим фондом) тощо, а також -- хто і за якими ознаками буде визначати межі міст, інших населених пунктів. Стаття 20 ЗК ввела досить «легкий» порядок зміни категорій земель.

Істотні законодавчі вади, вважаю, має центральна у Розділі II Глава 5 «Землі сільськогосподарського призначення», які в основному надаються в оренду.

По-перше, викликає заперечення поняття цих земель (ч. І ст. 22), оскільки не їх «надання», а їх об'єктивні природні властивості визначають сутність та цільове призначення цих земель як сільськогосподарських. Більш виваженою у цьому аспекті є редакція ч. 1 ст. 23, у якій йдеться про «землі, придатні для потреб сільського господарства».

По-друге, ЗК не розкриває змісту одного з провідних принципів земельного законодавства -- забезпечення пріоритетного правового режиму земель сільськогосподарського призначення, їх посиленої правової охорони.

По-третє, залишаються і далі неврегульованими земельні відносини у сільськогосподарських кооперативах. Закон України «Про сільськогосподарську кооперацію» цього не зробив і зазначив у ст. 22, що вони «...регулюються Земельним кодексом та законами України». Кодекс цього теж не зробив. Статтю 28 3 К «Земельні ділянки сільськогосподарських підприємств» не можна вважати такою, що забезпечує належне і повне правове регулювання режиму земель в сільськогосподарських кооперативах Титова Н. Новий Земельний кодекс України: позитивні та негативні аспекти // Право України .-- 2002. -- № 4 - С. 70-76..

Земельні відносини в системі сільськогосподарської кооперації, яка в процесі реформування аграрного сектора активно розвивається, безумовно повинні б були бути врегульовані Земельним кодексом і те, що цього не сталося (навіть в обсязі регламентації земельних відносин у ФГ), є значним упущенням, яке, вважаю, негативно позначиться на практиці. Прийняття спеціального закону з цього приводу є недоречним, залишається лише один варіант: доповнити Земельний Кодекс.

По-четверте, з цієї ж причини в тексті Кодексу є окремі неточності як змістовного, так і редакційного характеру. Зокрема, навряд, чи можна назвати несільськогосподарськими «угіддями» господарські шляхи і прогони, землі під господарськими будівлями і дворами, оскільки термін «угіддя» означає земельні ділянки для вирощування сільськогосподарських культур (ч. 2 п. б ст. 22). А «багаторічні насадження» не можна вважати «сільськогосподарськими угіддями» (ч. 2 п. а ст. 22), такими є землі під ними.

Проголошена новим ЗК можливість існування приватної власності на землі природно-заповідного фонду, іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого і рекреаційного призначення, а також землі лісового та водного фондів фактично означає і можливість мати на праві приватної власності й ті цінні об'єкти природи, які знаходяться на цих землях. Як перше, так і друге, -- надзвичайно небезпечне і може призвести до заподіяння непоправної шкоди безцінному суспільному національному багатству країни Титова Н. Новий Земельний кодекс України: позитивні та негативні аспекти // Право України .-- 2002. -- № 4 - С. 70-76..

Консервація земель (Глава 28) передбачена Кодексом лише для деградованих і малопродуктивних земель, у той час як науково обґрунтовані сівозміни передбачають потребу через певні проміжки часу консервації (залишення під паром) і «здорових» ґрунтів, причому, за досвідом зарубіжних країн, це слід робити під державним контролем і з обов'язком державної компенсації заподіяних землекористувачам збитків.

До недоліків нового ЗК слід віднести й консервативну регламентацію таких важливих земельних відносин як відповідальність за порушення земельного законодавства (Розділ VIII).

По-перше, перелік правопорушень у цій сфері міг би бути значно більшим. Зокрема, не згадується про порушення земельних прав громадян, про заподіяння шкоди їх здоров'ю через вирощування екологічно шкідливої сільськогосподарської продукції, про зловживання державних органів при оформленні прав на землю, тощо.

По-друге, в Кодексі йдеться лише про традиційні види юридичної відповідальності, в той час як у юридичній літературі давно і обґрунтовано доводиться існування і спеціальної -- екологічно-правової, зокрема, земельно-правової відповідальності за земельні правопорушення. Вона фактично вже давно передбачена в формі таких специфічних санкцій як: зупинення або заборона землевикористання та відшкодування збитків, які визначаються за спеціальними таксами, що існують або у твердих ставках (що лише зовні нагадують штрафи), або ж підраховуються за спеціальною методикою (вона, зокрема, затверджена наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України від 27 жовтня 1997 р. №171). У багатьох постановах Пленуму Верховного Суду України правильно роз'яснюється, що до екологічних правопорушень застосовуються санкції спеціального екологічного, у тому числі земельного законодавства, і лише за їх відсутністю -- застосовується цивільно-правова відповідальність.

Найбільш доцільним шляхом усунення існуючих недоліків земельного законодавства є заповнення прогалин шляхом нормотворчості законодавчого органу України - Верховної Ради України. Потрібно доповнити Основний земельний закон держави відповідними нормами, які б детально регламентували вищезазначені положення.

3.2 Проблеми реалізації правового регулювання земельних відносин в сучасній Україні

За цей час розгорталося багато гарячих дискусій з приводу проблем реалізації правового регулювання земельних відносин.

Особливої уваги заслуговує методологічний семінар на тему «Земельний кодекс України: проблеми реалізації», організований і проведений Інститутутом держави і права ім. В.М. Корецького НАН України та юридичною фірмою «Садком». Головною метою семінару було обговорення проблем механізму реалізації положень Земельного кодексу України. В обговоренні питань, передбачених програмою семінару, взяли участь керівні працівники Верховної Ради України, державних органів, науковці, викладачі вищих навчальних закладів тощо.

Відкриваючи засідання, директор Інституту держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, академік НАН України Ю.С. Шемшученко виділив три групи проблем, які постали перед науковцями і практиками з прийняттям нового Земельного кодексу: методологічна недосконалість Кодексу як акта прямої дії, яким передбачається прийняття цілої низки законодавчих актів у його розвиток; розробка система організаційних заходів, які мають здійснюватися підприємствами, установами, організаціями незалежно від форм власності та підпорядкування, спрямованих на реалізацію норм нового Земельного кодексу; формування парадигми науки земельного права Бусуйок Д. Земельний кодекс України: проблеми реалізації ( за матеріалами методичного семінару) // Право України .-- 2002. -- № 8- С. 133-134..

На семінарі було висвітлено такі погляди з приводу проблем реалізації Основного земельного закону: В.І. Семчик підкреслив недолік визнання за селянським (фермерським) господарством лише статусу юридичної особи, а не можливості вибору між статусом юридичної особи або неюридичної особи, що в свою чергу призводить до необхідності прийняття закону «Про селянські господарства», правовий статус яких сьогодні недостатньо врегульований. В.І. Семчик торкнувся питання реформування колективних сільськогосподарських підприємств, відзначивши: безпідставність цього процесу; нетотожність понять «земельна ділянка» та «земельний пай»; відсутність механізму розподілу землі між колишніми членами колективного сільськогосподарського підприємства.

В. Ф. Сіренко акцентував увагу на трьох аспектах проблеми приватної власності на землю: з морально-етичної точки зору, на його думку, земля не може належати на праві приватної власності, вона належить усім; з юридичної точки зору, ст. 13 Конституції України, яка закріплює, що земля є об'єктом права власності Українського народу і кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу, не вказуючи на тріаду правомочностей власника, повинна бути предметом розгляду в Конституційному Суді разом із статтями 14, 92, 106 Конституції України; наслідком купівлі-продажу землі є, вважає він, розшарування села тощо. Він наголосив на необхідності передачі селянам землі у довічне, спадкове і безоплатне користування, створення народних підприємств у формі ЗАТ із спеціальним режимом Бусуйок Д. Земельний кодекс України: проблеми реалізації ( за матеріалами методичного семінару) // Право України .-- 2002. -- № 8- С. 133-134. .