Право користування землею в Земельному Кодексі закріплює Глава 15. Використання земельних ресурсів на підставі права постійного землекористування хоч нині потіснено різноманіттям власницьких підстав використання земельних наділів і втратило свою провідну роль у земельному законі, але в обмеженому вигляді закріплено в ст. 92 Земельного Кодексу. Згідно з ч. 1 ст. 92 ЗК Земельний кодекс України // Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. право постійного користування земельною ділянкою -- це право володіння і користування ділянкою, яка знаходиться у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Відповідно до ч. 2 ст. 92 ЗК право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності.

Орендне землекористування закріплює стаття 93 ЗК. Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. право оренди земельної ділянки -- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наведені найважливіші складові оренди землі -- виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного права, визначення терміну дії оренди та її платний характер, належність орендареві лише правомочностей володіння і користування земельною ділянкою, її надання для здійснення певних видів діяльності.

Але ця стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом є Закон "Про оренду землі" Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт.. Тому орендне використання земельних ділянок треба розглядати у контексті положень цього Закону.

Закони України "Про оренду землі" і "Про плату за землю" Про плату за землю: Закон України від 03.07.1992 р.// ВВР.- 1992.-№ 38.-Ст.560; мають дуже важливе значення для регулювання відносин землекористування в умовах ринкової економіки. Втілюючи в життя положення Конституції Відомості Верховної Ради України. - 1996. № 30. - ст. 141., яка започаткувала принципово новий підхід до регулювання економічних, у тому числі земельних, відносин в умовах ринкової економіки Шульга М.В. Актуальные правовые проблемы земельных отношений в современных условиях. -- Харьков, 1998. -- С. 128., вони дали можливість використовувати оренду землі і плату за землю як інструменти здійснення земельної реформи і створили умови для загальногалузевої кодифікації земельного законодавства. На сьогоднішній день зазначені закони є єдиними кодифікованими земельно-правовими актами, норми яких у цілому відповідають вимогам Конституції та ефективно діють на практиці.

У нормах Закону "Про оренду землі" визначені види орендного землекористування, суб'єкти, об'єкти оренди земельної ділянки, істотні умови договору оренди, та інші положення, що регулюють порядок надання земельної ділянки в оренду. За Законом об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Суб'єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок, є орендодавці та орендарі. Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати. Але все ж не всі положення Закону України "Про оренду землі" і нормативно-правових актів, прийнятих на його розвиток, приведені у відповідність з вимогами ЗК. Тому необхідно керуватися положеннями норм земельного закону.

Стаття 124 ЗК визначає порядок передачі земельних ділянок в оренду. Встановлюючи порядок передачі земельних ділянок в оренду, Земельний кодекс розрізняє різні правові підстави й умови такої передачі у залежності від різних факторів: форми власності на землю, збереження цільового призначення земельної ділянки, майбутньої забудови наданої із земель запасу земельної ділянки.

Встановлюючи порядок передачі в оренду земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і юридичних осіб, законодавець не обмежує волевиявлення сторін з укладання договору оренди землі будь-якими умовами, що виходять за межі норм Цивільного кодексу України Гражданский кодекс Украины (научно-практический комментарий).-- X.: 000 «Одиссей», 1999.-- С. 185-188. і Закону України «Про оренду землі» Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р. //Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт.. У той же час частина 2 статті 124 ЗК вказує на єдино припустиму форму договірно-правового регулювання відносин орендного землекористування -- договір оренди землі. Зміст частини 3 статті 124 ЗК прямо кореспондує із статтями 5-7 Закону України «Про оренду землі».

Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам регулює стаття 123 Земельного кодексу України Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп.. Нині відроджується концесійна діяльність, яка передбачає і такий вид землекористування як концесійний. Прийнято Закон від 16 липня 1999 р. "Про концесії" Відомості Верховної Ради України. -- 1999. -- № 41. -- Ст. 372. та Закон від 14 грудня 1999 р. "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг" Відомості Верховної Ради України. - 2000. - № 3. - Ст. 21.. Певною мірою до концесійного законодавства можна віднести і Закон від 14 вересня 1999 р. "Про угоди про розподіл продукції" Відомості Верховної Ради України. - 1999. - № 44. - Ст. 391., який передбачає залучення інвестицій для видобутку корисних копалин та розподілу продукції гірничодобувної промисловості. Безперечно, для зазначених видів концесійної діяльності необхідні земельні ділянки. Тому чинний земельний закон передбачає можливість концесійного використання земельних ресурсів.

У ст. 1 Закону "Про концесії" концесія визначається як надання з метою задоволення суспільних потреб уповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності) права на створення (будівництво) та управління (експлуатацію) об'єктом концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення (будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом концесії, а також майнової відповідальності й можливого підприємницького ризику.

Але існують деякі протиріччя між земельним законодавством та ЗУ „Про концесії” Відповідно до ст. 9 Закону "Про концесії" концесійний договір укладається на визначений у ньому строк. Проте він має бути не менше 10 та не більше 50 років. Таким чином, термін короткострокового концесійного використання земельних ділянок у два рази перевищує термін короткострокової оренди землі. А це не відповідає ні вимогам абз. 6 ст. 2 Закону "Про концесії" Відомості Верховної Ради України. -- 1999. -- № 41. -- Ст. 372., ні положенням ЗК Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп..

Гостра необхідність раціоналізації землекористування у нашій країні виникла у зв'язку з розширенням екстенсивного використання земельних ресурсів. Водночас раціональне землекористування є реальним засобом їх ефективної охорони. У зв'язку з цим звертає на себе увагу постанова Верховної Ради України від 5 березня 1998 р. "Про основні напрями державної політики України в галузі охорони довкілля, використання природних ресурсів та забезпечення екологічної безпеки", в якій раціональне природокористування розглядається поряд з охороною довкілля.

Більше того, основні пріоритети охорони навколишнього природного середовища визначені через раціональне використання природних ресурсів. До них, зокрема, віднесено формування збалансованої системи природокористування та адекватної структурної перебудови виробничого потенціалу економіки й екологізація технологій у сільському господарстві, промисловості, енергетиці, будівництві та на транспорті. Реалізувати ці пріоритети передбачається за допомогою охорони земельних ресурсів від забруднення та нераціонального використання, а також збереження та розширення територій з природним станом ландшафту.

Розділ 2. Поняття права землекористування та види землекористування в Україні

Право землекористування як важливий правовий інститут правомочності землекористувача і земельного правовідношення ґрунтується на фундаментальних конституційних положеннях та вимогах земельного законодавства. Йому притаманні певні принципи як основні засади його правового регулювання. Вони відображені у загальних принципах земельного законодавства, передбачених ст. 5 ЗК Земельний кодекс України // Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп., закріплені в його нормах, присвячених правовому регулюванню використання окремих категорій земель, є складовою частиною змісту прав і обов'язків землекористувачів тощо.

Основними принципами права землекористування є:

- його похідність від права власності на землю;

- використання земельних ділянок за основним цільовим призначенням;

- раціональне використання й ефективна охорона земельних ресурсів;

- поєднання особливостей використання землі як основного засобу виробництва, просторово-територіального базису і природного ресурсу;

- пріоритетність екологічної безпеки при використанні земельних ресурсів;

- гарантованість прав на земельні ділянки і прав землекористувачів тощо.

Не всі ці принципи належать до права землекористування, у зв'язку з чим вони не дістали повного відображення у земельному законі Земельне право України: Підручник / Заряд. Погрібного О.О., Каракаша І.І. - К. : Істина, 2003. - 448 с.. Цим обумовлюється необхідність розгляду деяких з них стосовно до права землекористування.

Принцип похідності права користування земельною ділянкою від права власності на землю полягає в тому, що саме виникнення цього права залежить від особи, яка володіє правом власності на неї. Право користування власника землі є його правомочністю, на підставі якої він добуває корисні властивості земельної ділянки. А землекористувачі здійснюють право користування нею в обсязі й межах, визначених власником. Таким чином, правомочність землекористувача спирається на право користування власника. При цьому власник може передавати землекористувачу своє право користування як у повному, так і в обмеженому обсязі. Наприклад, держава як власник землі, що надає земельну ділянку в постійне користування через свої уповноважені органи, може передавати землекористувачу право користування в повному обсязі. Юридична або фізична особа -- власник земельної ділянки, передаючи її у володіння і користування за договором оренди, може зробити в ньому застереження щодо обсягу прав орендаря, залишаючи окремі з них за собою.

Право на надання орендарем земельної ділянки в суборенду не змінює суті розглядуваного принципу, оскільки суборендний різновид землекористування також виникає на підставі згоди орендодавця, яким є власник земельної ділянки. Принцип похідності права землекористування від права власності дістає вияв й у тому, що власник земельної ділянки може вимагати припинення права землекористування на підставах і в порядку, передбачених законом.

Принцип використання землі за основним цільовим призначенням є надзвичайно важливим для використання земельних ресурсів. Незважаючи на його традиційне закріплення у нормах земельного права, у новому земельному законі цей принцип зазнав деяких змін. Так, згідно з ч. 1 ст. 19 ЗК Земельний кодекс України // Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісового та водного фондів; землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відмінність наведеного категоріального поділу земельних ресурсів від того, що існував раніше, полягає не тільки в розширенні самих категорій земель на підставі відособлення колишньої загальної категорії земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення у самостійні категорії, а й в їхньому розмежуванні за основним цільовим призначенням. Якщо раніше землі поділялися за цільовим призначенням, яке передбачало лише їх категоріальне призначення, то нині вони поділяються за основним цільовим призначенням, яке передбачає їх використання й у супутніх цілях.

Законодавчий поділ земельних ресурсів за основним цільовим призначенням більш адекватно відображає здійснення права користування ними. Про це свідчать реальні обставини, коли, наприклад, землі сільськогосподарського призначення використовуються не тільки з метою виробництва сільськогосподарської продукції, а й для зведення внутрішньогосподарських споруд та дорожнього будівництва, а землі житлової та громадської забудови -- не тільки у будівельних цілях, а й для прокладання комунікацій тощо.

Водночас реалізація розглядуваного принципу здійснюється й на рівні визначення основного цільового призначення конкретної земельної ділянки. Це передбачається у рішенні про надання земельної ділянки в постійне користування та дістає вияв у державному акті, обумовлюється в договорі оренди земельної ділянки та фіксується у державному реєстрі. Відхилення землекористувача від основного цільового призначення земельної ділянки є правопорушенням і може бути підставою для припинення права землекористування. Тому актуальною є проблема законодавчого розмежування ознак основного та супутнього цільового призначення земельної ділянки Земельне право України: Підручник / Заряд. Погрібного О.О., Каракаша І.І. - К. : Істина, 2003. - 448 с..

Принцип раціонального використання та ефективної охорони земельних ресурсів також є традиційним принципом земельного законодавства. Проте правові вимоги щодо раціонального використання й ефективної охорони земельних ресурсів не містять законодавчих критеріїв. Через це вони мають юридичне невизначений характер, що ускладнює раціональне використання та ефективну охорону земельних ресурсів правовими засобами.

Принцип раціонального використання та ефективної охорони земельних ресурсів під час здійснення землекористування реалізується в двоєдиному нерозривному процесі. Він являє собою економічно необхідне й екологічно обґрунтоване використання земельних ресурсів, за якого одночасно враховуються економічні та екологічні інтереси людини і суспільства Бринчук М.М. Экологическое право (право окружающей среды): Учебник для высших юридических учебных заведений. -- М., 1998. -- С. 208-210.. Тому правовими критеріями раціонального використання й ефективної охорони земель є додержання вимог щодо забезпечення їх родючості та екологічно обґрунтованого використання.

Законодавчі вимоги до раціонального використання земельних ресурсів досить різноманітні. До них, зокрема, належать вимоги щодо забезпечення максимального виходу продукції в результаті використання конкретної земельної ділянки, застосування передових, апробованих і науково обгрунтованих технологій під час освоєння земельних площ тощо. Так, раціональним використанням земельної ділянки, наданої в користування, може вважатись одержання максимальної кількості продукції з кожної одиниці земельної площі, зосередження внутрішньогосподарських будівель та інших засобів виробничо-господарської діяльності на мінімальних земельних площах тощо.

Особливо жорсткими є вимоги земельного закону до використання техногенне забруднених земель. Так, відповідно до ч. 1 ст. 170 ЗК Земельний кодекс України // Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. техногенне забруднені землі сільськогосподарського призначення, на яких не забезпечується одержання продукції, що відповідає встановленим вимогам (нормам, правилам, нормативам), підлягають вилученню із сільськогосподарського обігу та консервації.

Більш конкретними є законодавчі вимоги до охорони земельних ресурсів. Згідно з ч. 1 ст. 164 ЗК Земельний кодекс України. - Х.: ТОВ „Одиссей”, 2002.- 600 с. охорона земель, зокрема, включає: захист їх від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, переосушення, ущільнення, забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами й від інших несприятливих природних і техногенних процесів; запобігання погіршенню естетичного стану та екологічної ролі антропогенних ландшафтів; консервація деградованих і малопродуктивних сільськогосподарських угідь.

Особливі вимоги передбачені для охорони фунтового шару земельних ділянок. Так, відповідно до ч. 3 ст. 168 ЗК при здійсненні діяльності, пов'язаної з порушенням поверхневого шару ґрунту, землекористувачі повинні здійснювати зняття, складування і зберігання поверхневого шару ґрунту та нанесення його на ділянку, з якої він був знятий (рекультивація), або на іншу земельну ділянку для підвищення її продуктивності та інших якостей. Додержання зазначених вимог у процесі землекористування забезпечує досягнення максимальних економічних результатів та ефективну охорону земель від негативного виробничо-господарського та іншого шкідливого впливу.

2.2 Правове становище землекористувачів в Україні

Як вже зазначалося вище, становище землекористувачів в Україні отримало своє правове закріплення в Конституції України Відомості Верховної Ради України. - 1996. № 30. - ст. 141 та Земельному кодексі України Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп.. Поняття правове становище землекористувачів досить об'ємне тому для розкриття його змісту необхідно визначитись щодо поняття землекористування. Юридичний зміст поняття "користування земельними ділянками" становлять права і обов'язки землекористувачів. У загальному або конкретному вигляді вони включаються до норм інституту права землекористування, охоплюються конкретними правомочностями землекористувачів і реалізуються у правових відносинах, що деталізують та доповнюють ці права та обов'язки. Тому їх часто називають суб'єктивними правами і юридичними обов'язками осіб, які є землекористувачами.

У правовому інституті землекористування в узагальненому вигляді відображені основні права й обов'язки землекористувачів. Так, згідно з ч. 1 ст. 95 ЗК землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право:

- самостійно господарювати на землі;

- власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур та на вироблену сільськогосподарську продукцію;

- використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

- на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

- споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі та споруди.

Ці права поширюються на усіх землекористувачів незалежно від підстав та видів користування землею.

Треба звернути увагу на те, що лише деякі з перелічених вище прав збігаються з правами власників земельних ділянок, які є більш широкими. Крім того, у переліку відсутня вказівка на правомочності володіння та користування земельною ділянкою, що безпосередньо притаманні землекористуванню. Проте вони реально розуміються, оскільки без володіння ними немає і самого права землекористування. Однак при цьому важливе значення має положення ч. 2 статті 95 ЗК про те, що порушені права землекористувачів підлягають відновленню у порядку, встановленому законом.

Як відомо, суб'єктивним правам кореспондують відповідні юридичні обов'язки. Тому ч. 1 ст. 96 ЗК Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. покладає на землекористувачів такі обов'язки:

- забезпечувати використання землі за цільовим призначенням;

- додержувати вимог законодавства про охорону довкілля;

- своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

- не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

- підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

- своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

- дотримувати правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

- зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Наведений перелік також не є вичерпним. Земельним законом передбачені й інші обов'язки землекористувачів.

Поряд із правами й обов'язками, що поширюються на всіх землекористувачів, у земельному законі передбачені права та обов'язки, пов'язані з використанням земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт. Так, відповідно до ст. 97 ЗК підприємства, установи та організації, які здійснюють геологознімальні, пошукові, геодезичні та інші розвідувальні роботи, можуть проводити їх на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем з визначенням строків та місця проведення таких робіт.

Проведення розвідувальних робіт на землях заповідників, національних дендрологічних, ботанічних, меморіальних парків, поховань і археологічних пам'яток дозволяється у виняткових випадках за рішенням Кабінету Міністрів України. Підприємства, установи та організації, які проводять розвідувальні роботи, зобов'язані відшкодовувати власникам землі та землекористувачам усі збитки, в тому числі неодержані доходи, а також за свій рахунок приводити займані земельні ділянки у попередній стан.

Широке коло прав землекористувачів закріплене у спеціальних законах, що регулюють окремі види користування земельними ділянками або закріплюють однорідні групи земельних відносин. До таких прав належать, наприклад, право орендаря земельної ділянки на її переважне придбання у власність або право орендодавця на збільшення розміру орендної плати у разі підвищення земельного податку, що передбачені статтями 10 та 21 Закону "Про оренду землі" Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт.. У спеціальних законах перелічені й юридичні обов'язки, які покладаються на землекористувачів. Так, згідно зі ст. 25 Закону "Про меліорацію земель" Відомості Верховної Ради України. -- 2000. -- № 11. -- Ст. 90. землекористувачі зобов'язані зберігати та відтворювати родючість ґрунтів, біологічну різноманітність та екологічну рівновагу в навколишньому природному середовищі. Як і загальні права й обов'язки землекористувачів, передбачені у спеціальних законах права можуть здійснюватися, а обов'язки виконуватися в силу їх прямого надання чи покладення законом або реалізовуватися за допомогою вступу в конкретні правовідносини шляхом укладання відповідних договорів та інших угод.

2.3 Право постійного та орендного землекористування

Поняття використання земельних ресурсів на підставі права постійного землекористування, яке у попередніх земельно-правових актах розглядалося як вічне і безстрокове, є досить усталеним у вітчизняному законодавстві. Безумовно, це право нині помітно потіснено різноманіттям власницьких підстав використання земельних наділів і втратило свою провідну роль у земельному законі. Але як визнаний законом і правомірний спосіб добування корисних властивостей землі з конкретних земельних ділянок воно в обмеженому вигляді існує й досі.

Згідно з ч. 1 ст. 92 ЗК Земельний кодекс України // Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. право постійного користування земельною ділянкою -- це право володіння і користування ділянкою, яка знаходиться у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Незважаючи на те, що це право в законодавчому порядку позначається терміном "землекористування", зміст останнього охоплює і право володіння земельною ділянкою. Включення до складу права землекористування права землеволодіння обумовлено специфікою земельної ділянки як об'єкта права, яким неможливо реально користуватися без володіння ним у правовому розумінні. Більше того, право володіння земельною ділянкою у переважній більшості випадків є необхідною передумовою правомірного користування нею у розумінні добування її корисних властивостей Вовк Ю. А. Советское природоресурсовое право и правовая охрана окружающей природной среды: Общая часть. -- Харьков, 1986. -- С. 151..

На відміну від права власності на землю праву землекористування притаманні лише правомочності володіння та користування земельною ділянкою. Їх нормативно-правовий зміст мало чим відрізняється від аналогічних правомочностей власника землі. Проте необхідно підкреслити, що конкретний зміст правомочностей володіння і користування землекористувача визначають власники землі. Але правомочність розпорядження завжди залишається за власниками земельних ділянок. Такою правомочністю у праві постійного землекористування володіє держава або відповідна територіальна громада.

Спільною рисою права власності на землю і права постійного землекористування є їх безстроковість. Не встановлений заздалегідь строк права постійного землекористування, як й права власності, надає сталого характеру постійному землекористуванню та підвищує ступінь стабільності правомочностей землекористувача. У цьому полягає перевага права постійного землекористування перед іншими видами користування земельними ділянками.

Об'єктами права постійного землекористування є земельні ділянки, які надаються з усіх категорій земель державної або комунальної власності. У зв'язку з цим це право має особливе значення для використання цих ділянок, які не підлягають передачі у приватну власність в силу їх особливої цінності або призначення для забезпечення публічних інтересів.

Суб'єктами права постійного землекористування можуть бути лише державні та комунальні підприємства, установи та організації. Так, відповідно до ч. 2 ст. 92 ЗК право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності. Ними можуть бути, наприклад, державні сільськогосподарські, промислові, будівельні та транспортні підприємства, комунальні житлово-експлуатаційні підприємства, що здійснюють управління житловими комплексами і надають комунальні послуги, природоохоронні, оздоровчі та наукові установи і навчальні заклади державної або комунальної власності, лісогосподарські та водогосподарські організації, органи державної влади і місцевого самоврядування тощо.

Юридичне значення права постійного землекористування полягає в тому, що воно виключає можливість виникнення так званої "подвійної" власності держави або територіальних громад та їх підприємств, установ і організацій. Наявність цього інституту формує систему земельних відносин, за яких держава або територіальна громада є власниками землі, а їх підприємства, установи та організації -- постійними користувачами земельних ділянок.

Праву постійного землекористування притаманна і певна специфіка його виникнення. Порівняльний аналіз різних підстав виникнення права на землю дає можливість зробити висновок, що право постійного користування земельними ділянками для державних і комунальних підприємств, установ і організацій може виникати лише на підставі їх відведення. Договірні та інші підстави набуття цього права є неприйнятними. Таким чином, акт відведення земельної ділянки як багатостадійний і комплексний юридичний факт, що породжує право постійного землекористування державних та комунальних підприємств, установ і організацій, є єдиною підставою його виникнення Земельне право України: Підручник / Заряд. Погрібного О.О., Каракаша І.І. - К. : Істина, 2003. - 448 с..

Право постійного землекористування, яким наділені лише державні та комунальні підприємства, може мати безліч різновидів. Це залежить від тих ознак і критеріїв, що становлять підставу їх розмежування. Так, за ознакою використання земельних ділянок за основним цільовим призначенням це право надається для задоволення сільськогосподарських потреб і потреб житлового та громадського будівництва, потреб промисловості, транспорту, зв'язку та оборони, для природоохоронних, оздоровчих, рекреаційних та історико-культурних потреб, ведення лісового та водного господарства тощо. У свою чергу, право постійного сільськогосподарського землекористування державним і комунальним сільськогосподарським підприємствам, установам і організаціям надається для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також у науково-дослідних і навчальних цілях, що передбачено ст. 24 ЗК Земельний кодекс України // Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп..

На підставі спеціальних критеріїв постійного землекористування можна виділити, наприклад, на землях сільськогосподарського призначення постійне користування богарними і поливними ділянками, орними і луговими угіддями, на землях житлової та громадської забудови -- селітебне і рекреаційне користування ними тощо. Кожен різновид цього користування має свої особливості, зумовлені метою надання земельної ділянки, умовами користування нею, правами та обов'язками землекористувачів, що дістає вияв у змісті права постійного землекористування.

Важливою правовою формою використання земель є їх оренда. Вивчення орендних відносин свідчить, що існування оренди -- не випадковість, а закономірність. Слід погодитися із П.Гайдуцьким, який вважає, що необхідність оренди в агрокомплексі сучасної України зумовлена об'єктивно існуючим фактором -- невідповідністю між землеволодінням і землекористуванням Гайдуцький П.І. Оренда в агрокомплексі: Запитання і відповіді. -- К., 1991. -- С. 7.. Економічна відмінність між цими двома категоріями зумовлює об'єктивну закономірність існування оренди земель, оскільки не завжди особа, яка бажає використовувати земельну ділянку, має можливість сама володіти нею на праві власності Ільницька Н. Оренда як правова форма використання земель у сучасний період: поняття, особливості, юридична природа. // Право України. -- 2000. -- № 8. -- С. 60-- 64..

Орендне землекористування є дещо новим, але достатньо розвинутим правовим інститутом земельного права. Земельно-правовими актами 30-х років минулого сторіччя оренда сільськогосподарських земель була заборонена. А з набранням чинності ЗК 1970 р. це положення було поширено на усі землі. Однак перебудова економічних відносин, яка почалася ще у радянський період, і здійснення аграрно-земельної реформи у незалежній Україні відновили орендне землекористування і надали йому нового правового змісту.

Оренда -- це найм чи здача майна, оформлені договором, у відповідності з яким власник чи володілець майна, землі, інших ресурсів (орендодавець) надає їх іншій стороні (орендарю) для здійснення виробничої чи іншої діяльності у тимчасове володіння і користування за винагороду. Таке визначення було закріплено у ст. 4 Основ законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 р. В ньому зазначалося, що право здачі майна в оренду належить власнику Ільницька Н. Оренда як правова форма використання земель у сучасний період: поняття, особливості, юридична природа. // Право України. -- 2000. -- № 8. -- С. 60-- 64.

У юридичній літературі поширеною є думка, що оренда -- це форма господарювання, при якій одна сторона (орендодавець) надає іншій стороні (орендарю) засоби виробництва і майно для тимчасового користування за певну плату з метою ефективнішого їх використання Аренда и арендные отношения на предприятиях АПК / Под ред. В.Р. Боева, Д.И. Есакова. -- М., 1989. -- С. 7; Корненев А.Л., Xохлов В.А. Правовое обеспечение арендных отношений (практическое пособие). -- М., 1990. -- Ч. 1. -- С. 5..

Погоджуючись із Т. Тагіровим, що коли суттєві ознаки даного юридичного поняття вказані у законі, то побудова відповідних юридичних визначень без вказівки на ці ознаки була б позбавлена будь-якого значення для вивчення чинного права Тагиров Т.Г. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения. -- М., 1979. -- С. 18., звернемося до аналізу поняття «оренда земель», яке зафіксовано у законодавстві України.

Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. право оренди земельної ділянки -- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наведені найважливіші складові оренди землі -- виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного права, визначення терміну дії оренди та її платний характер, належність орендареві лише правомочностей володіння і користування земельною ділянкою, її надання для здійснення певних видів діяльності.

Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному вигляді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом, як вже зазначалось вище, є Закон "Про оренду землі" Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт.. Тому орендне використання земельних ділянок ми розглянемо у контексті положень цього Закону. При цьому, ще раз треба зауважити, що нині не всі положення останнього і нормативно-правових актів, прийнятих на його розвиток, приведені у відповідність з вимогами ЗК. Тому необхідно керуватися положеннями норм земельного закону.

Слід відзначити, що вже сам Закон «Про оренду землі» дає визначення поняття оренди. Так, у ст. 3 його зазначено, що оренда землі це «засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності».

Із цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель:

- це виключно договірна форма використання земель. У разі набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у державній чи комунальній власності, рішення орендодавця є підставою для укладення договору оренди (п. 2 ст. 7 Закону). На думку Н. Ільницької Ільницька Н. Оренда як правова форма використання земель у сучасний період: поняття, особливості, юридична природа. // Право України. -- 2000. -- № 8. -- С. 60-- 64. , проте, не зовсім слушним є положення «засноване на договорі», оскільки договором оформляються ці відносини;

- оренда передбачає передачу земельної ділянки у володіння та користування орендаря (без надання права розпоряджатися нею);

- це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених договором розмірах;

- оренда передбачає передачу земельної ділянки у строкове (тимчасове) користування;

- об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка;

- земельна ділянка, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення насамперед підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і дляіншої діяльності (ведення особистого підсобного господарства тощо).

Визначення поняття оренди земель за ст. 3 Закону обмежується наведеними юридичними ознаками.

Виходячи з аналізованих юридичних ознак поняття оренди земель, його, вважаю, можна визначити наступним чином: оренда земель -- це окрема форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу, що оформляється нотаріально посвідченим договором, власником (державою, громадянином чи юридичною особою України) земельної ділянки у тимчасове строкове володіння та користування орендаря за плату для здійснення підприємницької чи іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

Відповідно до ст. 4 Закону "Про оренду землі" об'єктами оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст (комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб'єктам.

Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об'єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земельну ділянку як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складнішою є справа з орендою земельних ділянок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного закону, у цьому разі все ж таки треба враховувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об'єктів права, визначені водним та лісовим законодавством.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності орендних відносин є оренда земельної частки (паю), оскільки за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям. Тому ч. 3 ст. 4 Закону "Про оренду землі" Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт. передбачає, що при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, місце їх розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території та компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерних товариствах -- загальними зборами. Нині аналогічне становище складається з земельними частками (паями) громадян при приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств згідно з вимогами ст. 25 ЗК Урядовий кур'єр. --2001. --№211--212. -- 15 листоп. до оформлення на них права приватної власності.

Суб'єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок, є орендодавці та орендарі. Згідно з ч. 5 ст. 93 ЗК орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. А відповідно до ст. 5 Закону "Про оренду землі" Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт. ними є громадяни та юридичні особи України, у власності яких знаходяться земельні ділянки. Орендодавцями ділянок, що знаходяться у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні та міські ради, а тих, які є у державній власності, -- районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи приймають після узгодження цього питання на сесіях відповідних рад.

У цілому наведений у Законі "Про оренду землі" перелік суб'єктів -- орендодавців земельних ділянок відповідає переліку ЗК. Проте треба зазначити, що якщо громадяни та юридичні особи самостійно вирішують питання надання земельних ділянок в оренду на підставі договору, то надання в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішень відповідних органів виконавчої влади та місцевого самоврядування. З цього випливає, що в останньому випадку підставою виникнення орендних земельних відносин є рішення компетентного органу, а договір є засобом його реалізації.

Згідно з ч. 2 ст. 93 ЗК земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Отже, усі перелічені суб'єкти права визнаються орендарями земельних ділянок. У зв'язку з цим перелік суб'єктів -- орендарів землі, закріплений у ст. 6 Закону "Про оренду землі", втратив своє значення. Водночас ч. 3 цієї статті, в якій зазначено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві, зберігає свою силу.

Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та орендарем. Відповідно до ст. 12 Закону "Про оренду землі" договір оренди землі -- це угода сторін про взаємні зобов'язання, згідно з якими орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Однак дане визначення не можна визнати повністю досконалим з наступних міркувань: по-перше, не правильним, на мій погляд, є вжиття поняття «земля» у даному випадку, адже предметом договору оренди є: земельна ділянка (на цьому наголошувалося неодноразово у науковій літературі); по-друге, не точно буде вживати тут термін «угода», оскільки угода може бути і одностороння, а договір оренди завжди двосторонній; по-третє, упущенням цього визначення, є те, що не приділяється увага екологічним аспектам орендних земельних відносин. Проте в еколого-правовій науці цьому аспекту слушно приділяється істотне значення. Так, В.Андрейцев справедливо зазначає, що цей договір є угодою, за якою орендодавець передає за плату на певний строк конкретні природні ресурси (їх частину), а орендар зобов'язаний тимчасово користуватися ними, сплачувати орендну плату, виконувати інші умови договору Андрейцев В.І. Екологічне право. Загальна частина. Курс лекцій в схемах. -- К., 1996. -- С.83.. На мою думку, автором вдало окреслено зміст договору, правильно вказується на обов'язок орендаря «користуватися» природними ресурсами. Водночас, щодо використання терміна «угоди», то доцільно зазначити про їх двостронній характер.

На екологічні аспекти договірних орендних відносин звертає увагу і А. Соколова, розглядаючи договір оренди земель як угоду, за якою орендодавець передає орендарю земельні ділянки у тимчасове користування на умовах оренди для задоволення потреб орендаря, а останній зобов'язується використовувати орендовані земельні ділянки за цільовим призначенням з дотриманням екологічних нормативів і своєчасно вносити орендну плату Соколова А.К. Договор аренды земельных участков // Проблеми провадження правових реформ в Україні. -- X., 1996. -- С. 83.. Позитивним тут є екологічний аспект землевикористання, але не зазначається для задоволення яких саме потреб орендаря надаються земельні ділянки. Окрім того, автор зазначає: «тимчасове користування на умовах оренди», що, на мою думку, є не зовсім правильним, оскільки тимчасове користування і оренда це є окремі, самостійні правові інститути, різні форми використання земель.

Дискусійним на сьогодні є питання про правову природу договору оренди земельної ділянки.

У ряді нормативно-правових актів договори із земельними ділянками включено до системи цивільного законодавства. Так, у роз'ясненні Президії Вищого арбітражного суду України від 23 серпня 1994 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права державної власності на землю» (п. 4), зазначається, що договір тимчасового користування землею є різновидом договору майнового найму, і тому на підставі ст. 93 Земельного кодексу при укладенні, зміні, виконанні, припиненні такого договору, а також при вирішенні пов'язаних з цим спорів необхідно, крім відповідних норм Земельного кодексу, керуватися главою 25 Цивільного кодексу. Але чи можна сприйняти це положення абсолютно беззастережно? Зокрема, чи можна не враховувати особливості земель як об'єкта орендних відносин? Погляди з цього приводу не є одностайними.

Одна група авторів (Ю. Басін, В. Мартем'янов) вважає, що договір оренди природних ресурсів належить до різновиду договору майнового найму, обґрунтовуючи це тим, що законом дозволено довгострокове користування природними ресурсами, що характерно для майнового найму Див.: Басин Ю.Г. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества // Сов. гос. и право. -- 1990. -- №5. -- С. 56; Мартемьянов В.С. Хозяйственное право. Том 2. Общие положения. Курс лекций. -- М., 1994. -- С. 133.. Однак за законодавством України довгостроковий характер притаманний і для оренди земель. Статтею 17 Закону «Про оренду землі» термін договору оренди земельної ділянки обмежений строком у п'ятдесят років.

Інша група авторів (М. Шульга, Ф. Раянов) займає діаметрально протилежну позицію. Вони вважають, що договір майнового найму опосередковує не лише відносини з приводу майна, речей, які знаходяться у звичайному цивільному обігу, однак, межі договору оренди значно ширші. Він використовується для регулювання і земельних відносин та має на меті опосередкування, в першу чергу, останніх Шульга М. Правовое обеспечение отношений аренды земли// Предпринимательство, хозяйство и право. -- 1997. -- № 4. -- С. 25.. У даній сфері договір майнового найму не прийнятний Раянов Ф.М. Правовая концепция аренды и практика АПК // Сов. гос. и право. -- 1989. -- № 3. - С. 30-35.. З цим важко не погодитись: адже землі не є майном у загальноцивілістичному розумінні. Вони зазначають, що земля -- основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави (ст. 14 Конституції України Відомості Верховної Ради України. - 1996. № 30. - ст. 141.). Такого, високого статусу звичайне майно (окрема річ, сукупність речей) не має.

О. Крассов висловив думку, що договору оренди природних ресурсів властиві характеристики, взагалі не притаманні цивільно-правовому договору майнового найму Крассов О.И. Право лесопользования в СССР. -- М., 1990. -- С. 83.. Однак, на жаль, він їх не розкриває.

На особливий суб'єктний склад господарських договорів у сільському господарстві як важливу відмінну рису вказує А. Первушин Первушин А.Г. Хозяйственный договор в деятельности предприятий сельского хозяйства. -- М., 1976. - С. 19.. Підтвердження цієї позиції ми знаходимо у ст. 6 Закону «Про оренду землі», де чітко визначені орендарі земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Отже, категорично розглядати на даний час оренду земель як різновид цивільно-правової угоди безпідставно.

У Законі визначені умови та порядок укладання договору оренди земельної ділянки, а також інші вимоги, без яких він не може мати юридичної сили.

У договорі оренди обов'язково має бути зазначено:

- об'єкт оренди з визначенням місця його розташування та розміру;

- термін дії договору;

- розмір та форма орендної плати, терміни та порядок її внесення і перегляду;

- основне цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, обмеження щодо її використання;

- покладання на одну зі сторін ризику випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини;

- відповідальність сторін.

За згодою сторін у ньому можуть бути наведені й інші дані, наприклад, про стан землі, порядок виконання сторонами зобов'язань, застереження щодо обставин, за яких до нього мають вноситись зміни, тощо. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору не повинні суперечити вимогам закону. Однак відсутність хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору або визнання його у встановленому законом порядку недійсним.

У Законі "Про оренду землі" Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт. закріплені також вимоги до оформлення договору оренди. Так, відповідно до ст. 13 він має укладатися у письмовій формі та посвідчуватися нотаріально за місцезнаходженням земельної ділянки. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї з сторін, а той, який укладено на термін більше п'яти років -- в обов'язковому порядку. Невід'ємною частиною договору є план (схема) земельної ділянки. Закон передбачає також порядок укладання договору, який набуває чинності після його підписання сторонами та здійснення державної реєстрації.

Орендне землекористування може бути короткостроковим і довгостроковим. Згідно з ч. 3 ст. 93 ЗК короткострокова оренда не може перевищувати п'яти років, а довгострокова -- 50. Водночас у межах цих термінів Закон допускає можливість укладання договору, термін дії якого обумовлюється певними умовами. До них можна віднести, наприклад, завершення виконання необхідного обсягу господарських робіт, закінчення будівництва, капітального ремонту або реконструкції жилих будинків та виробничих споруд тощо.

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю справляється згідно з законом. Таким законом є Закон "Про плату за землю" Про плату за землю: Закон України від 03.07.1992 р.// ВВР.- 1992.-№ 38.-Ст.560;, відповідно до якого ця плата здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати. Однак для внесення плати за орендовані земельні ділянки цим Законом передбачено виняток, згідно з яким її розмір регулюється Законом "Про оренду землі" Урядовий кур'єр. -- 1998. -- № 203--204. -- 22 жовт..

У ст. 19 Закону "Про оренду землі" плата за земельну ділянку визначається як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення плати встановлюються за угодою сторін, що має діставати вияв у договорі оренди. У період дії останнього внесення орендної плати наперед допускається на строк не більше одного року. У разі визнання договору недійсним одержана орендодавцем за фактичний строк користування земельною ділянкою плата не повертається.