2.1 Перетворення відносин земельної власності і землекористування в Чехії, Словаччині, Болгарії, Угорщині, Східних землях Німеччини, Польщі та Румунії

Класичним прикладом правових змін у відносинах земельної власності у відповідності до першої юридичної моделі є Чехія і Словаччина. Конституційні норми про право власності зосереджені в розділі першому «Основні права і свободи» Хартії основних прав і свобод Чеської республіки від 16 грудня 1992 р. У ньому встановлена важлива конституційна основа для усього чеського законодавства, зокрема: для переходу до ринкового високоефективного і конкурентоспроможного на світових ринках АПК; для реституції; для трансформації сільськогосподарських виробничих кооперативів (далі -- СГВК) у нові підприємницькі структури; для приватизації державних господарств Земельне право: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / За ред. В.І. Семчика і П.Ф. Кулинича. К.: Видавничий Дім “Ін. Юре”, 2001. - 424 с..

Частина перша ст. 11 Хартії основних прав і свобод, не згадуючи про землю, визначає деякі загальні положення про форми власності, що мають важливе значення для трансформації системи земельної власності і реструктуризації СГВК. «Кожний має право бути власником. Право власності усіх власників має однаковий законний зміст і захист. Спадкування гарантується». Тим самим підкреслена особлива значимість у переліку основних економічних прав і свобод такого конституційного права як право власності, що складає основу правової інфраструктури ринку. По суті законодавець формулює єдине поняття права власності, що може використовуватися як родове до усіх форм власності: до права приватної власності громадян і юридичних осіб, до права власності держави й общини (населеного пункту). У результаті на основі такого єдиного поняття права власності закріплюється однаковий правовий режим для кожної із згаданих форм власності, що не допускає привілейованого положення державної власності і власності общин стосовно приватної власності громадян і юридичних осіб. У цих умовах набуває особливого значення послідовна реалізація в законодавстві про земельну реформу конституційних приписів про те, що право власності усіх власників має однаковий законний зміст і захист.

Закон Чехословаччини «Про регулювання майнових відносин стосовно землі й іншої сільськогосподарської діяльності» від 21 травня 1991 р. відмовився від традиційних для соціалізму форм земельної власності і послідовно провів принцип відновлення і оновлення права приватної власності на землю. Цей принцип обумовив неоліберальний варіант трансформації сільського господарства Чехії і Словаччини в ринкову систему на основі внутрішньої приватизації сільськогосподарських угідь виробничих фондів між членами СГВК і реприватизації конфіскованих у повоєнний період земель.

Право на реституцію землі мають громадяни, що мешкають постійно на території Чехії і Словаччини і володіли цією землею. Реституція в Чехії носить широкомасштабний характер як щодо складу повернення майна, так і щодо розширення часових меж. Земельна і майнова реституція здійснюється безкоштовно і переважно в натурі Земельне право: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / За ред. В.І. Семчика і П.Ф. Кулинича. К.: Видавничий Дім “Ін. Юре”, 2001. - 424 с..

У результаті такого перерозподілу земель земельна реформа дозволила створити на базі реформованих сільськогосподарських кооперативів великі високоефективні і конкурентоспроможні кооперативи нового типу з загальною площею до 1,4 тис. га. Переважна частина таких земель закріплена за кооперативами -- добровільними об'єднаннями приватних земельних власників, яким гарантоване право вільного вступу і виходу з кооперативу із земельним і майновим паєм.

Чеський і словацький шлях формування ринкової земельної економіки можна характеризувати як тривалий процес поетапних перетворень, хід якому був даний Законом «Про землю» 1991 р., що заклав правові основи для внутрішньої приватизації сільськогосподарських земель і виробничих фондів усередині сільськогосподарських кооперативів. Внутрішня приватизація землі за змістом зазначеного Закону означає відновлення права власності членів сільськогосподарських виробничих кооперативів на земельні ділянки, що були передані ними в користування сільськогосподарському кооперативу. У зв'язку з цим передбачається поновлення виплат по земельному паю. З досвіду ФРН і Австрії планується ввести виплати в розмірі 1-2 % державної ціни землі за кожний гектар внесеної в кооперативне користування землі.

Впритул до ідеї трансформації земельного устрою, заснованого колись на постулатах націоналізації землі, одержавленні сільськогосподарського кооперативного сектора, підійшло земельне законодавство Болгарії першої половини 90-х років. Його головна стратегія полягає в тому, щоб забезпечити вільний вихід кооперованих селян із колективних і державних господарств, повернути землю її попереднім власникам або їх спадкоємцям.

Оцінюючи нову Конституцію Болгарії Конституції нових держав Європи та Азії / Упоряд. С. Головатий. - К.: Укр.. Правн. Фундація. Вид-во „Право”, 1996. - С. 120-156. як найважливіше джерело земельного права, треба насамперед відзначити його послідовну спрямованість на формування ринкової економіки, заохочення ділової ініціативи, здорової конкуренції. А це означає відмову від ряду традиційних уявлень, відповідно до яких право земельної власності абсолютне, а влада власника на належну йому земельну ділянку безмежна. На основі нового підходу до визначення поняття права власності болгарський законодавець формулює конституційне правило про те, що право власності не може здійснюватися на шкоду суспільному інтересу. У зв'язку з цим надзвичайно важливі конституційні норми, що спрямовані на те, щоб не припустити монополізації господарської діяльності, нелояльної конкуренції, порушень прав споживачів.

Після прийняття нової редакції Конституції в Болгарії чітко проявилася тенденція до корінних перетворень земельних відносин і зміни соціально-економічної структури сільського господарства, пов'язана з відродженням кооперативної власності і формуванням приватнопідприємницького сектора на основі сучасного ринково-орієнтованого правового механізму, що забезпечує правовий захист кооперативних і селянських господарств від втручання державних органів у їх господарську діяльність. Відбитком цієї тенденції став Закон «Про власність і користування сільськогосподарськими землями» (далі -- Закон «Про землю»), прийнятий Великими Народними Зборами Болгарії 22 травня 1991 р.

У силу традицій Болгарська соціалістична партія при підготовці й обговоренні проекту Закону «Про землю» стояла на тій точці зору, що земля повинна належати на праві власності тим особам, хто бажає її обробляти й ефективно використовувати. Сучасний законодавець прийняв іншу концепцію земельної реформи, закладену в Програмі Болгарського земельного народного союзу. У цій Програмі центральне місце займає ідея повернення землі її попереднім власникам або їх спадкоємцям, свободи виходу кооперованих селян із колективних господарств. З цим пов'язане відновлення прав власників на землю, внесену в ТКЗГ (трудове колективне земельне господарство) і ДЗГ (державне земельне господарство), а також на землю, незаконно вилучену після прийняття Закону «Про трудову земельну власність» 1946 р. З введенням у дію Закону «Про землю» 1991 р, підставами відновлення прав попередніх власників можуть бути визнані також вимоги осіб, що передали добровільно на безплатних засадах землю в ТКЗГ або державі.

При відновленні права власності приймається до уваги кількість і якість землі, що належала колись власникові. У тих районах країни, де оброблюваної землі стало менше в результаті промислового будівництва й інших видів діяльності, вводиться відповідний коефіцієнт редукції. За бажанням власника, що відмовився одержати земельну ділянку, держава виплачує йому грошову компенсацію в порядку, що встановлюється Урядом Болгарії.

Сучасна болгарська держава, яка в принципі схильна до ідеї приватизації і роздержавлення, прийняла приватизаційні програми щодо сільського господарства, які передбачають участь у приватизації землі попередніх власників і їхніх спадкоємців, а також малоземельних і безземельних громадян, що бажають одержати землю. Практична реалізація програми приватизації землі здійснюється на основі постанови Ради Міністрів Болгарії від 25 квітня 1991 р., якою затверджені Правила застосування Закону «Про землю». У них містяться норми переважно процесуального характеру, якими закріплюється детальна процедура розгляду земельним відомством вимог колишніх власників про відновлення їх прав на земельні ділянки.

Чинне земельне законодавство, скориговане у 1992 р. кількома доповненнями і змінами, усе ще не створює сприятливих умов для еволюційного і безконфліктного ходу земельної реформи, не усуває негативних наслідків її проведення методами шокової терапії. Законодавство, орієнтоване на відновлення власності на землю в колишніх межах, обумовлює подрібнення земельних ділянок, парцеляцію селянських господарств. Така позиція болгарського земельного права при відсутності розвинутого ринку землі, невпорядкованості орендних відносин створює перешкоди для концентрації землеволодінь значних розмірів.

З цими обставинами пов'язані також труднощі, пов'язані з формуванням сільськогосподарських виробничих кооперативів приватних земельних власників, що не мають можливості одержати сільськогосподарські землі єдиним масивом.

Нині у політичній, економічній і правовій свідомості болгарського суспільства склалися два підходи до вирішення питання про трансформацію сільськогосподарської земельної власності. Один із них передбачає орієнтацію аграрної політики держави на реституцію для усіх попередніх власників землі і їх спадкоємців, а також формування розвинутого ринку землі з наданням сільськогосподарським товаровиробникам кредитних і податкових пільг, створення ринково-конкурентних стимулів розвитку виробництва.

Інший підхід орієнтується не на разову руйнацію одержавленої земельної власності, а поступове реформування земельних відносин і підтримку приватного підприємництва з урахуванням реальності переходу аграрної економіки до нових політичних, економічних і правових цінностей. У зв'язку з цим передбачається припинення діяльності ліквідаційних рад, що займалися реформуванням старих господарських структур; розширення системи юридичних гарантій для вільного вибору селянами різноманітних організаційно-правових форм підприємництва; завершення приватизації землі при збереженні переваг для великого механізованого виробництва; надання землі малоземельним і безземельним селянам; припинення безглуздої війни, у яку втягнені власники і користувачі землі.

Земельне законодавство Угорщини, як і інших країн Східної Європи, виходить із вимоги максимальної приватизації сільськогосподарських земель, визнання приватного землеволодіння як пріоритетного напряму земельної реформи.

Особливість конституційного правового режиму земельної власності полягає у тому, що на відміну від багатьох конституцій країн Центральної і Східної Європи, що встали на шлях ринкових реформ, законодавець оперує категоріями «власність» і «право власності» як нетотожними категоріями. Прийнята конституційним законодавством модель юридичного відношення власності базується на положенні про те, що держава гарантує право власності (частина перша § 13). Реалізація цієї моделі забезпечується нормами різних галузей права, насамперед цивільного, земельного, аграрного, адміністративного, кримінального права.

У частині другій § 13 містяться три важливі конституційні гарантії права приватної власності в цілому і права приватної власності на землю зокрема:

1) відчуження власності може здійснюватися лише в передбачених законом виняткових випадках, обумовлених інтересами суспільства;

2) таке відчуження припускається тільки у встановленому законом порядку;

3) відчуження можливе тільки при умові безумовного і негайного відшкодування збитків.

Загальні положення про ринкову економіку, які стосуються основ конституційного ладу, містяться в §§ 8-14 Конституції Угорської Республіки 1994 р. Вони чинять значний вплив на розвиток земельного законодавства, яке орієнтоване: на реалізацію програм реприватизації земель і повернення їх колишнім власникам; на трансформацію колишніх СГВК у нові організаційно-правові форми підприємництва -- приватні сімейні господарства або акціонерні товариства або в нові, вільні, засновані на загальновизнаних принципах МКА, кооперативи; на приватизацію і структурні перетворення у продовольчому комплексі.

На відміну від законодавства Болгарії й інших країн Центральної і Східної Європи, яке орієнтоване на натуральну реституцію земельної власності, угорська програма реприватизації земель обмежується лише вимогою виплати колишнім власникам компенсаційних цінних паперів (чеків). Такі цінні папери (чеки) мають статус державних зобов'язань і можуть бути використані для купівлі у власність нових земельних ділянок та іншої сільськогосподарської нерухомості. Володар цінних паперів може використовувати їх також для купівлі акцій приватизованих державних, у тому числі і сільськогосподарських, підприємств, муніципальних квартир, а також продати за гроші або обміняти на довічну ренту.

Позитивний бік такої реприватизації земель полягає у тому, що вона дозволяє визначити розмір виплаченої компенсації на справедливій основі з урахуванням понесених колишнім власником збитків. Крім того, законодавство надає колишньому власнику земельної ділянки право вільно обирати форму одержання компенсації і брати участь в аукціонах з продажу земельних ділянок й іншої сільськогосподарської нерухомості. Негативний бік угорської моделі реприватизації -- це те, що вона не дозволяє судам швидко й оперативно задовольняти вимоги колишніх власників про виплату їм компенсації за втрачені земельні ділянки.

Загальним принципом сучасного земельного законодавства Угорщини є визнання за членами сільськогосподарських кооперативів реальних прав і свобод, включаючи визначення їх конкретної пайової участі в спільних фондах і спільному виробництві, а також забезпечення можливості виходу з кооперативу і ведення індивідуальної господарської діяльності на наданій земельній ділянці і відповідній частці майна. При цьому на СГВК покладено обов'язок визначити конкретний розмір паю кожного члена кооперативу в спільній вартості майна, а також земельного наділу в залежності від кількості пропрацьованих у кооперативі років, характеру виконуваної діяльності та ін. При цьому не менше 40 % усього майна, включаючи землю, розподіляється між членами кооперативу з урахуванням кількості пропрацьованих у кооперативі років і характеру роботи, не менше 20% -- з урахуванням майнового внеску члена кооперативу в спільну сумісну власність членів СГВК.

Законом про кооперативи був установлений термін (до 15 червня 1992 р.), протягом якого всі СГВК повинні були прийняти рішення на загальних зборах членів кооперативу про організаційно-правову форму аграрного підприємництва. Кооперативу було надане право або припинити свою діяльність або провести поділ кооперативу на приватні господарства з перетворенням у товариство (господарське товариство) приватних осіб або зберегти організаційно-правову форму кооперативу, що функціонує на принципово новій основі. Закон 1991 р. «Про врегулювання відносин земельної власності» підвів під цю організаційно-правову форму аграрного підприємництва додаткову законодавчу базу, встановив, що СГВК є добровільним об'єднанням земельних власників Земельне право: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / За ред. В.І. Семчика і П.Ф. Кулинича. К.: Видавничий Дім “Ін. Юре”, 2001. - 424 с..

Угорський законодавець розглядає такі форми кооперативів як перехідні форми аграрного підприємництва і передбачає створення на завершальній стадії приватизації землі фермерськими господарствами вертикальних форм кооперації із земельними наділами до 50 га. Такі організаційно-правові форми аграрного підприємництва, заснованого на приватному землеволодінні, широко кооперованого переважно в невиробничих сферах (збут, постачання, кредит і т. д.), можуть стати серйозними конкурентами виробничим кооперативам, які утворюються при розукрупненні колишніх громіздких за розмірами СГВК.

У рамках першої юридичної моделі земельної реформи здійснюються організаційно-правові перетворення земельних відносин у Східних землях Німеччини, правову основу яких складає Закон НДР «Про структурне приведення сільського господарства відповідно до соціальної й екологічної ринкової економіки в НДР», що вступив у силу 20 липня 1990 р. Цей Закон, прийнятий ще Народною палатою НДР, охоплює багато, але не усі важливі питання, пов'язані з формуванням нових організаційних структур приватного підприємництва в сільському господарстві, тому 6 липня 1991 р. було прийнято новий Закон ФРН «Про зміну Закону «Про адаптацію сільського господарства (колишньої НДР) до ринкових умов» Вестник федерального законодательства ФРГ, ч. 1. - № 40. - Ст. 1418.. Юридичне значення названого Закону виходить власне за межі правового регулювання реформування структури сільського господарства і перерозподілу землі в Східних землях Німеччини.

Перетворення земельної власності в нових федеральних землях Німеччини здійснюється в правовому полі, що враховує практику приватизації відповідно до так званої «Берлінської моделі» або «Моделі піклувального товариства з обмеженою відповідальністю щодо нерухомості (надалі «Моделі ПТОВ щодо нерухомості»). У рамках цієї моделі відповідно до положень Спільної заяви Уряду ФРН і Уряду НДР «Про врегулювання відкритих майнових питань» від 15 червня 1990 р. земельна власність у колишній НДР повинна бути повернута колишнім власникам. Одночасно відповідно до п. 25 Договору про об'єднання від 31 серпня 1990 р., § 11 абзацу 2 закону НДР «Про опіку» від 17 червня 1990 р., Законом НДР «Про структурне приведення сільського господарства відповідно до соціальної й екологічної ринкової економіки в Німецькій Демократичній Республіці», що вступив в силу 20 липня 1990 р., і Законом ФРН «Про адаптацію сільського господарства (колишньої НДР) до ринкових умов» від 6 липня 1991 р., що вступив в силу 7 липня 1991 р., Відомству по опіці було передане майно колишньої народної економіки, включаючи майно сільського і лісового господарства. З перетворенням колишніх народних господарських одиниць у товариства, засновані на об'єднанні капіталу, земля, що належала колишнім господарським одиницям, перейшла у власність нових товариств, заснованих на об'єднанні капіталу. У період 1991-1995 рр. Відомству по опіці було передано 1,95 млн. га сільськогосподарських земель і біля 1,96 млн. га лісогосподарських земель Земельне право: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / За ред. В.І. Семчика і П.Ф. Кулинича. К.: Видавничий Дім “Ін. Юре”, 2001. - 424 с..

Це вимагало особливого правового регулювання використання корисних сільськогосподарських земель, що було доручено Товариству по використанню землі і управлінню (ВУУО). Використання земель, не придатних для сільськогосподарської діяльності, було доручено Товариству з обмеженою відповідальністю щодо нерухомості.

Необхідною умовою здійснення приватизації землі, що передбачається німецьким законодавством для цілей земельної реформи, виступає реституція (повернення землі її колишнім власникам). Одночасно Закон ФРН «Про майно» визначає ряд юридичне обов'язкових умов реституції, що сприяють усуненню загрози тривалого блокування господарського розвитку в нових федеральних землях. Абзац 3 § 3 зазначеного Закону встановлює у зв'язку з цим заборону на використання земельних ділянок, щодо яких була заявлена вимога на повернення колишнім власникам, оскільки на опрацювання і з'ясовування заявлених претензій знадобилися б десятиліття.

Для усунення загрози стагнації ст. 41 Договору про об'єднання було визнано не здійснювати повернення земельних ділянок або будинків, якщо дана земельна ділянка або будинок могли знадобитися для здійснення термінових інвестиційних цілей, зокрема, для створення промислових підприємств, що сприяло створенню робочих місць. Це правило, спочатку втілене в Закон ФРН «Про інвестиції», пізніше було відтворено в Законі ФРН «Про майно» (§ За), а потім підтверджено Законом ФРН «Про перевагу інвестицій» (Іп Vor).

Відповідно до норм абзацу 3 § 3 зазначеного Закону продаж земельної ділянки колишньому власнику, незважаючи на заявлену вимогу, дозволявся лише у випадку, коли при наявності певних інвестиційних цілей колишній власник-інвестор приймає зобов'язання вкласти по інвестиційному договору визначені засоби в освоєння земель, будівництво будівель, споруд, складських приміщень, доріг і т. д. відповідно до положень закону ФРН «Про перевагу інвестицій». У період 1991-1996 рр. Відомство по опіці одержало інвестиції в розмірі 44,5 млрд. німецьких марок. Крім того, в результаті реалізації інвестиційних програм було створено і збережено 265 829 робочих місць.

Основним змістом земельної реформи в Східних землях Німеччини є перетворення СГВК у кооперативи нових власників землі і майна або розпуск СГВК при відновленні економічних і правових основ реалізації приватної власності. Законодавство вимагає виділення в натурі земельної ділянки, яку раніше селянин-кооператор вніс у кооператив, члену кооперативу, який виходить з СГВК. Крім того, передбачається, що усі права розпорядження земельними ділянками, переданими раніше СГВК, повертаються кооперованим селянам. Членам кооперативу, що не бажають брати участь у діяльності нових організаційно-правових форм підприємств, створених на базі реорганізованих СГВК, виплачується відповідна грошова компенсація Земельне право: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / За ред. В.І. Семчика і П.Ф. Кулинича. К.: Видавничий Дім “Ін. Юре”, 2001. - 424 с..

При неможливості повернути земельну ділянку в натурі члену СГВК, який з нього виходить, надається право вимагати обміну земельних ділянок. Обмін земельних ділянок провадиться з таким розрахунком, щоб нові сільськогосподарські угіддя, надані замість раніше внесених, були розташовані на прийнятній з економічної точки зору відстані від садиби, недалеко одна від одної і від господарських доріг. При цьому враховується також вид, розмір, бонітет земельної ділянки, внесеної раніше при вступі до СГВК.

За членами СГВК, що бажають створити або вже створили власне сільськогосподарське підприємство в районі діяльності СГВК, закріпляється переважне право на оренду або купівлю земельної ділянки, що належить СГВК (§ 48 Закону). Це право обумовлене вимогою продажу або передачі решти в оренду СГВК земельної ділянки, що знаходиться в його власності, для подальшого сільськогосподарського використання.

Значна частина положень законодавства про земельну реформу у Східних землях Німеччини визначає приватноправові аспекти в правовому режимі земель, повернутих кооперованим селянам. І головні результати реалізації цього законодавства проявилися в створенні на базі скасованих одержавлених 3200 приватних підприємств у формі юридичних осіб. У новій структурі, що відрізняється множинністю організаційно-правових форм підприємництва, переважають кооперативи земельних власників або правові форми товариств і товариств на основі капіталу (договірне товариство, повне і змішане, товариство з обмеженою відповідальністю, командитне товариство, акціонерне товариство). Приватні підприємства-правонаступники реформованих СГВК використовують 75 % приватизованих перерозподілених сільськогосподарських земель, що є спільною власністю часток учасників (членів) нових організаційно-правових форм сільськогосподарських підприємств. Показово, що хоча середній розмір земельної власності такого підприємства в 1991-1992 рр. і скоротився в 3,5 рази, за даними Інституту аграрних проблем і інформатики Російської академії сільськогосподарських наук він набагато перевищує середній розмір земельної власності сільськогосподарського підприємства в західних землях Німеччини Сельскохозяйствеиная кооперация. Теория, мировой опыт, проблемы возрождения в России. М., 1997. -- С.191.. У ході структурних перетворень у сільському господарстві Східних земель Німеччини було створено також 246000 селянських господарств і 2300 об'єднань фізичних осіб. У їх власність було передано 25 % приватизованих і перерозподілених земель реформованих СГВК. Середній розмір земельної власності фермерського господарства в Східних землях Німеччини майже в п'ять разів перевищує відповідний показник земельної власності фермерських господарств у старих землях Німеччини Ташебергер Т. Приватизация в сельском хозяйстве Германии. Дорога к собственному предприятию. Новое сельское хозяйство. - 1998. - № 2. - С 14.. Важлива особливість приватноправового режиму земель у Східних землях Німеччини полягає також у розширенні сфери дії правового інституту оренди сільськогосподарських земель. Частка переданих в оренду сільськогосподарських земель у Східних землях Німеччини складає більше 95 %. Існування такого правового феномена пояснюється трьома причинами. По-перше, тривалістю процесу перетворення земельної власності СГВК, що реформуються, і формуванням нової ринкової структури сільського господарства. По-друге, посиленням конкурентної боротьби за земельні ділянки між особами, що вирішили створити одноособові господарства. По-третє, тим, що нові кооперативи, правові форми товариств і товариств на основі капіталу не можуть не рахуватися з тим, що власниками сільськогосподарських земель є колишні члени СГВК, що виступають як орендодавці таких земель.

Таким чином, законодавство і практика щодо форм землекористування в Східних землях Німеччини не підтверджують побоювань, які набули широкого поширення в країнах Східної і Центральної Європи про те, що оренда гальмує адаптацію реконструйованого сільського господарства до умов ринку і знижує ефективність використання землі.

Суттєвою частиною польського законодавства про земельну реформу, що віддає перевагу економічним інструментам регулювання земельних відносин, є Закон Польщі «Про продаж сільськогосподарських угідь державного земельного фонду й упорядкування деяких питань щодо проведення сільськогосподарської реформи і сільського поселення» 1998 р. З прийняттям цього Закону були істотно обмежені адміністративно-правові інструменти регулювання земельного ринку в приватному і державному секторах сільського господарства, розширена сфера дії цивільного права через різні форми економічної і законодавчої підтримки громадян, що виявили бажання купувати й орендувати землю, стимулювання й інтенсифікації землеобігу. Центральне місце на державному і приватному земельному ринку займає Агентство сільськогосподарської власності державної скарбниці (АСВДС), створене замість існуючого раніше Державного земельного фонду. АСВДС здійснює викуп у селянських господарств землі і нерухомості, продає її перспективним господарствам. З фонду АСВДС здійснюється передача землі сільськогосподарським переселенцям: - малоземельним селянам; - молодим селянам, що бажають створити велике господарство; - колишнім працівникам державних господарств. Передача земель сільськогосподарським поселенцям провадиться або за договором купівлі-продажу або за договором оренди землі. Цілком закономірно, що в результаті розширення ринкових механізмів перерозподілу землі були істотно обмежені адміністративно-правові повноваження місцевої державної влади в сфері розпорядження землею, що перейшли до органів селянського самоврядування. Купівля-продаж земельної ділянки оформляється договором, який може бути укладений також за участю фермера-пенсіонера. Останньому за таким договором виплачується пенсійна допомога з Державного холдінгової агенції. Як відчужувателі за таким договором виступають громадяни, які стали непрацездатними за віком або за станом здоров'я. Селянин, передаючи Державній холдінговій компанії земельну ділянку, залишає у своїй власності лише жилі будівлі. Сама земельна ділянка є власністю холдінгової агенції, власник житлового будинку користується земельною ділянкою на принципах сервітуту. Для наближення умов землеобігу до умов ринку законодавець відмовився від принципу пріоритету земель кооперативних організацій, що існував раніше. Це полегшило можливість придбання земель на договірних умовах селянськими господарствами, які здатні виробляти товарну сільськогосподарську продукцію. При цьому пріоритет при укладанні договорів віддається тим покупцям, які мають відповідну кваліфікацію для ведення приватнопідприємницького господарства і спроможні здійснювати товарне сільськогосподарське виробництво.

Закон «Про продаж сільськогосподарських угідь державного фонду землі й упорядкування деяких питань щодо проведення сільськогосподарської реформи і сільського поселення» 1998 р. надає можливість місцевим органам селянського самоврядування проводити торги та запроваджувати конкурсну систему розподілу земельних ресурсів, що сприяє максимальній приватизації земельної власності і створенню ринку землі.

У нормах ст. 41 глави 11 «Основні права і свободи» частини 11 «Основні права, свободи й обов'язки» Конституції Румунії 1991 р. основний акцент зроблений на закріплення основних економічних прав і свобод громадян, і, насамперед, права приватної власності, що складає основу для свободи приватної ініціативи, здійснюваної в рамках демократичної і соціальної економіки. Прийнята частиною першою ст. 41 Конституції модель юридичного відношення власності базується на тезі про те, що право власності, а також боргові зобов'язання держави гарантуються. Ця норма містить ряд застережень, які пов'язані з визнанням права власності суб'єктивним правом, що безпосередньо випливає із закону. Відповідно до зазначених вихідних начал про суб'єктивне право власності, що є єдиним для усіх власників, тут закріплюється виняткової важливості положення про те, що зміст і межі права власності встановлюються законом. Конституція проголошує рівність усіх форм власності. Це означає, що не тільки усі форми власності, визначені цивільним і земельним законодавством, рівні, але і суб'єкти всіх правовідносин усіх форм власності також рівні. Саме принцип рівності усіх форм власності кладеться румунською конституцією в основу положення про те, що приватна власність рівною мірою охороняється законом незалежно від її носія (частина друга ст. 41). Водночас у Конституцію включені окремі положення, які обмежують право власності іноземних громадян. Такі положення містяться в частині другій ст. 41, яка встановлює, що іноземні громадяни й апатріди не можуть набувати права власності на земельні ділянки. Для конституційно-правового режиму приватної власності характерно також те, що законодавець, з одного боку, оперує поняттями приватна власність і право приватної власності як різними правовими категоріями, підкреслює, що право власності гарантується державою, з іншого боку -- визнає, що право власності здійснюється в суспільне корисних цілях. У частині третій ст. 41 міститься вказівка на те, що ніхто не може бути експропрійований, крім як у суспільне корисних цілях, установлюваних відповідно до закону, при справедливому і попередньому відшкодуванні. Такі конституційні положення дозволяють дати правове обгрунтування експропріації земель приватних власників у тих випадках, коли це диктується вимогами суспільної корисності, якій повинна слугувати приватна власність на землю.

У рамках теорії суспільної корисності, відомої конституціям інших країн Центральної і Східної Європи під назвою теорії соціальних функцій земельної власності, у Конституцію Румунії вводяться деякі обмеження й обов'язки приватного власника в тих випадках, коли це диктується необхідністю здійснення робіт, що представляють спільний інтерес. При здійсненні таких робіт публічна влада може використовувати надра будь-якої нерухомості при зобов'язанні відшкодовувати власникові збитки, нанесені грунту, насадженням, будівлям, або інші заподіяні владою збитки (частина четверта ст. 41). Але головне, у чому Конституція Румунії подібна до конституцій інших країн Центральної і Східної Європи, полягає у тому, що в конституційному законодавстві закріплюється загальне поняття примусової експропріації, заснованої на принципі винагороди й обов'язкової компенсації. Цілком закономірно, що на конституційному рівні закріплюються правові гарантії стабільності відносин власності, захищеності осіб, що піддаються експропріації, від сваволі виконавчої влади з мотивів політичної або практичної доцільності. Це виражається, насамперед, у конституційній вимозі, відповідно до якої відшкодування, передбачене частинами третьою і четвертою ст. 41 Конституції, установлюється за узгодженням із власником, а у випадку розбіжностей -- судом Земельне право: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / За ред. В.І. Семчика і П.Ф. Кулинича. К.: Видавничий Дім “Ін. Юре”, 2001. - 424 с..

2.2 Перетворення відносин земельної власності та землекористування в Китаї

1. Сучасна земельна реформа в Китаї підготовлена тими перетвореннями аграрних відносин, що набули широкого поширення в 1979-- 1984 рр. у зв'язку з впровадженням сімейного підряду, сімейної форми організації виробничої діяльності селян. У ході цієї реформи, що наблизила Китай до вирішення продовольчої проблеми, акцент робився на правовий механізм, що забезпечує перехід від власності комун до власності бригад, від них -- до власності малих бригад, що розглядалися в 80-х роках як основна госпрозрахункова одиниця.

Одне із найбільш спірних і болючих для Китаю питань -- чи може сімейна форма організації праці відповідати новим завданням реформи і чи не вичерпав себе селянський двір? Деякі вчені вважають, що сімейна форма в змозі забезпечити три необхідні механізми -- накопичення, поєднання чинників виробництва і самоорганізації. Держава ж може регулювати сімейне господарство макроекономічними важелями через ринковий механізм.

Разом з тим досвід Китаю свідчить про необґрунтованість протиставлення сімейного і колективного підряду в сільському господарстві. Перерозподіл землі і будь-яка форма підрядної відповідальності працюють лише тоді, коли для нових організаційних структур аграрного підприємництва створені необхідні умови. До їх числа відносяться: гарантовані державою постачання селу за твердими цінами добрив, палива, запасних частин; розвинена матеріально-технічна база промисловості, транспорту і збереження сільськогосподарської продукції; наявність ринків збуту сировини, робочої сили; різноманітні інститути фінансової інфраструктури ринку (страхові, кредитні); механізми і процедури капіталізації боргів; система інститутів, що здійснюють контроль за збалансованим розвитком окремих регіонів, рівнем добробуту сільського населення Земельне право: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / За ред. В.І. Семчика і П.Ф. Кулинича. К.: Видавничий Дім “Ін. Юре”, 2001. - 424 с..