Договор найма жилого помещения

5

5

Договор найма жилого помещения

План

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Сущность и виды договора найма жилого помещения

1.2 Предмет и стороны договоров найма жилых помещений

1.3 Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

2.3 Изменение и прекращение договора найма жилого помещения

ГЛАВА 3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

3.1 Социальный и коммерческий найм

3.2 Договор найма специализированного жилого помещения

3.3 Приватизация жилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В свете нового жилищного законодательства существенные изменения произошли в правовом регулировании жилищных отношений, которые, с одной стороны, обеспечили адекватное отражение социально-экономических изменений в жизни общества, с другой - создали основу для их дальнейшей динамики и совершенствования. Однако это не означает совершенства жилищного законодательства в области обеспечения действенных гарантий и законных интересов участников правоотношений в жилищной сфере. Поэтому требуется тщательное изучение и осмысление как основополагающего источника законодательства, регулирующего жилищные правоотношения - Жилищного кодекса РФ, так и всего жилищного законодательства Российской Федерации.

Представляет интерес, с точки зрения и науки, и практики, определение понятия и классификации жилищного правоотношения, характеристика участников и конкретизация объекта жилищного правоотношения.

Возникла также необходимость в анализе правовых норм, регулирующих отношения по пользованию жилыми помещениями. Здесь актуальной является проблема изменения жилищных отношений найма, выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения, обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка и т.д., так как практика применения норм нового Жилищного кодекса РФ, регулирующих жилищные отношения, показала, что они нуждаются в совершенствовании.

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.

Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: Крашенинниковым П.В, Ю.К. Кириченко О.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.

Целью моей работы является раскрытие содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различия между ними.

Вопросам регулирования жилищных отношений посвящено значительное количество исследований. Автор опирался на научные труды С.И. Аксназия, Ю.Г.Басина, И.Л. Брауде, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, С.М.Корнеева, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, П.И. Седугина, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Чигира и др. Благодаря их научным трудам сегодня сформировано общее представление о жилищных правоотношениях. Однако они были написаны в основном до принятия нового жилищного законодательства РФ и в них не нашли должного освещения и разрешения проблемы, на которые современная наука не дает однозначные ответы, в частности на вопросы, касающиеся элементов жилищного правоотношения.

На современном этапе научные исследования, касающиеся правового регулирования жилищных правоотношений, проводились многими авторами, в том числе И.С. Вишневской, Е.А. Сухановым, Л.Ю. Грудцыной, Г.А. Жилиным, О.Н. Садиковым, С.М. Корнеевым, Л.А. Чеговадзе, Г.Ф.Шешко и другими российскими цивилистами. Однако условия динамично развивающегося законодательства требуют своего постоянного обобщения и переосмысления в современных условиях правовой действительности.

Объектом исследования являются договор найма жилого помещения ,характеризуемый наличием взаимных прав и обязанностей, охраняемых государством.

Предмет дипломного исследования - действующее законодательство, регулирующее договор найма жилого помещения .

Целью настоящей работы является проведение комплексного научно-теоретического и анализа договор найма жилого помещения .

Достижение данной цели связано с решением следующих задач:

ѕ выяснить исторические предпосылки возникновения договора найма жилого помещения;

ѕ исследовать сущность и виды договора найма жилого помещения;

ѕ раскрыть предмет и стороны договоров найма жилых помещений;

ѕ рассмотреть источники правового регулирования отношений найма жилого помещения;

ѕ раскрыть форму, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

ѕ на основе обобщения законодательного регулирования жилищных правоотношений проанализировать права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

ѕ провести сравнительный анализ договоров найма жилых помещений.

При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания (диалектический, комплексный, социологический), так и частнонаучные (сравнительно-правовой, технико-юридический, формально-логический, историко-правовой) и др.

Нормативную базу исследования составляют положения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, иных нормативных правовых актов России, субъектов РФ и иностранных государств, регулирующих отношения, составляющие объект диссертационного исследования.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Сущность и виды договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).

Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения» Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007..

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Долгое время договор найма жилого помещения не признавали самостоятельным гражданско-правовым договором. Так, в ГК 1922 г. наем жилья рассматривался как разновидность имущественного найма. В ГК 1922 г. было включено лишь несколько статей, содержащих специальные нормы о найме жилого помещения.

Однако в силу специфики предмета договора и целей его использования, определяющих особенности правового регулирования, в ГК 1964 г. наем жилья был выделен в самостоятельный договорный вид.

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на мой взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.

Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров. Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.

Основу договоров социального найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);

3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений

В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.

В настоящее время широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.. Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2..

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения» Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005..

1.2 Предмет и стороны договоров найма жилых помещений

Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная предмету договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором социального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Прежде всего, разберемся в вопросе о том, что считать жилым помещением.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

С позиции возможностей заключения сделок (существуют противоречия даже в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений между ЖК РФ и ГК РФ) следует использовать положения только ЖК РФ в отношении жилых помещений, состоящих в следующих видах фондов: государственный и муниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в основном жилыми помещениями социального назначения (т.е. предоставляются по договорам социального найма) и жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных категорий населения. Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями довольно ограничены, их нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен или передать по завещанию. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2. Лица, которые пользуются такими жилыми помещениями, не являются их собственниками, собственником, как правило, является государство или орган местного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должно возникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешении вопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данном случае быть не может.

Несколько иная картина складывается в отношении частного жилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Подобные правоотношения и порождают многообразие сделок гражданско-правового характера с частным жилищным фондом. Порой не совсем понятно, нормы какого законодательства следует использовать при разрешении данных вопросов. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, что в сфере частного жилищного фонда, согласно ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения только по поводу использования частного жилищного фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено для государственного и муниципального жилищных фондов. Данное положение жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что та часть договорных отношений, которая касается пользования (услуги ЖКХ, обслуживание) частным жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а все остальные сделки (договоры), предметом которых выступают какие-либо права в отношении жилых помещений, регулируются только нормами ГК РФ. Поэтому к договору социального найма можно и нужно применять только положения ЖК РФ, а к договору коммерческого найма нужно применять только положения ГК РФ о найме, и нельзя применять положения ЖК РФ относительно договоров социального найма.

Переходя к рассуждениям о конкретных сделках, замечу, что вне зависимости от того, по какой сделке или иному основанию лицо приобрело право на жилое помещение (стало его собственников или нанимателем), жилое помещение всегда должно быть использовано только по его целевому назначению. Жилое помещение всегда предназначено исключительно для проживания в нем граждан Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.. Статья 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Таким образом, в жилом помещении, например, можно организовать адвокатский кабинет или открыть нотариальную контору. При заключении сделок с жилыми помещениями необходимо учитывать, что в определенных случаях даже указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься в жилых помещениях. Например, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только для проживания в нем граждан.

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем. Нанимателем может быть только физическое лицо Л.Ю.Михеева. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г..

На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма. За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма - часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение - по договору коммерческого найма. Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу. В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом.

В договорах коммерческого найма и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или оного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК).

К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники, а лишь те, которые вселены нанимателем в таком качестве, то есть поименованы в договоре социального найма и ведут с нанимателем общее хозяйство. Вместе с тем членом семьи нанимателя может признаваться в судебном порядке и лицо, не являющееся супругом нанимателя или его родственником. Однако даже если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2005..

Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2007. -№ 3.-С. 22-25..

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель по договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года, приобретает право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия договора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон.

Вселение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем никаких обязанностей не несут. Вместе с тем они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.

Для вселения нового лица наниматель должен получить согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Право пользования жилым помещением лиц, постоянно проживающих с нанимателем, есть все основания рассматривать как самостоятельное, автономное от прав нанимателя жилого помещения.

Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

1.3 Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения

Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях.

Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных, муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

Правовое регулирование договора найма жилого помещения осуществляется гл. 35 ГК. Кодекс определяет понятие, предмет данного договора, форму, права и обязанности сторон, порядок изменения и расторжения. В ст. 672 ГК установлены особенности правового регулирования договора социального найма жилого помещения. На этот договор распространяются нормы, закрепленные в гл. 35 ГК (ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685). Другие положения ГК могут быть применены к договору социального найма при отсутствии норм жилищного законодательства, регулирующих соответствующие отношения. Жилищное законодательство регламентирует в основном вопросы, связанные с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма; в нем предусмотрены основания выселения из жилого помещения и т.д.

Жилищное законодательство является комплексным и содержит значительное число норм, выходящих за пределы предмета гражданско-правового регулирования. К примеру, жилищное законодательство регламентирует отношения по порядку учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, согласованию перепланировки и переоборудования помещений. Эти отношения носят административный характер. Вместе с тем жилищным законодательством не охватываются отношения собственности на жилое помещение. Права и обязанности собственника, основания возникновения и прекращения права собственности регламентируются гражданским законодательством. Жилищное законодательство регулирует отношения по использованию жилищного фонда и не распространяется на отношения по использованию, пусть даже в целях проживания, объектов, не включенных в жилищный фонд, например дач, домов отдыха и т.д. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2. от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. 26.06.2007 № 118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.

Основной акт жилищного законодательства - ЖК 1983 г. В последние годы в него неоднократно вносились изменения и дополнения.

Некоторые нормы ЖК признаны не соответствующими Конституции РФ и не подлежат применению (см. Постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой"; от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука"; от 5 февраля 1993 г. N 2-П "По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела"

Среди нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, следует выделить Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Он содержит принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Жилищные отношения регулируются также указами Президента, постановлениями Правительства, ведомственными нормативными актами. Например, Президентом РФ был принят Указ от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов". Во исполнение этого Указа Приказом Минстроя России от 20 августа 1996 г. N 17-113 утверждено Положение о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Программные мероприятия по проведению реформы жилищно-коммунального хозяйства разрабатываются и утверждаются Правительством РФ. В настоящее время реализуется упомянутая выше Федеральная целевая программа "Жилище".

Поскольку решение многих жилищных проблем без учета уровня экономического развития, а также иных особенностей отдельных регионов невозможно, жилищное законодательство отнесено п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ к совместному ведению РФ и ее субъектов. Некоторые вопросы должны решаться на уровне субъектов Федерации в силу прямого указания федерального законодательства. Так, согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной политики органами государственной власти субъектов Федерации устанавливается социальная норма площади жилья. Субъекты Федерации регулируют также отношения, не регламентированные федеральным законодательством. Примером нормативного акта субъекта Федерации может служить Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики г. Москвы".

Действие жилищного законодательства не ограничивается регулированием отношений социального найма. Некоторые положения жилищного законодательства в силу прямого указания ГК распространяются и на коммерческий наем. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК пригодность помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения, для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Если договор найма не предусматривает сроков внесения платы за жилое помещение, она вносится в порядке, установленном ЖК (п. 3 ст. 682 ГК). Согласно п. 3 ст. 687 ГК любая из сторон договора найма жилого помещения вправе требовать его расторжения в судебном порядке в случаях, установленных жилищным законодательством. Жилищным законодательством определяется минимальная норма жилой площади на одного человека, которая учитывается при вселении к нанимателю граждан (кроме несовершеннолетних детей) с целью постоянного проживания (ст. 679 ГК), временных жильцов (ст. 680 ГК).

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения

2.1 Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.

Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон.

В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007..

Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.

При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание договорного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».

Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает, то, что договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года. Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо неприемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

Как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма Захарова Е.С. Жилищное право: Курс лекций Мн.: ЗАО Веды .-2007.- 88с..

В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (см. ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения. Указанным Постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2). Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.

Заключение Договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств»Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть I). . Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания».