Договор найма жилого помещения

Спустя четыре месяца после издания ФЗ № 122 данная норма была подвергнута кардинальной реконструкции и согласно Федерального закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и действовала в следующей редакции: «малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную и муниципальную собственность…»

По истечению шести месяцев, т. е. 30 июня 2006 г. Федеральным законом № 93-ФЗ в эту норму опять внесены изменения: слова «малоимущие граждане» заменены словом «Граждане», а слова «до 1 января 2007 г.» заменены словами «до 1 марта 2010 г.».

Таким образом, до 1 марта 2010 г граждане имеют право обратиться в орган, где оформлялась приватизация заявления с просьбой принять в дар приватизированную жилую площадь и оформить с ним договор социального найма.

При подаче заявления надо представить следующие документы:

ѕ паспорта всех членов семьи;

ѕ подлинник договора передачи квартиры в собственность;

ѕ свидетельство о собственности на жилье;

ѕ справку о регистрации;

ѕ справку об инвентаризационной оценке квартиры. Договор дарения удостоверяет нотариус, а затем надо зарегистрировать переход права собственности на квартиру в учреждении юстиции. После этого бывший собственник квартиры становится нанимателем муниципального жилья.

Заключение

Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться реализовавшими своё право на жилище.

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. для предоставления слабо социально защищённым гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.

ГК, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов, которые были описаны в моей работе.

Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального найма правовым статусом нанимателя.

Договор найма жилого помещения с последующим выкупом является смешанным договором в найме, он регулируется так же нормами о купле-продаже и общими положениями о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

Жилищный кодекс и Гражданский в вопросе найма жилых помещений дополняют друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно сказать, что нормативное регулирование данного вопроса за последнее время стало значительно лучше.

Обязательными условиями договоров коммерческого и социального найма являются нормы, которые должны присутствовать в обоих видах договоров: - Описание объекта (согласно ст. 673 ГК РФ) или предмета договора (ст. 62 ЖК РФ), а именно жилого помещения (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);-Указание на стороны договора, при этом нанимателями по данным договорам могут быть только физические лица; - Возможность вселения в занимаемое жилье третьих лиц в качестве проживающих совместно с нанимателем. Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель по договору социального найма с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, может вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. В соответствии же со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;-Наличие прав и обязанностей сторон по договору. Важно то, что типовой договор социального найма, в котором должны быть конкретизированы условия правоотношений сторон, разрабатывается и принимается Правительством РФ, а договор коммерческого найма подписывается сторонами в том виде, который был согласован ими.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма.- Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- Екатеринбург, 2006.

2. Аполлонов А. О. О правилах пользования жилыми помещениями / А. О. Аполлонов, Э. Л. Страунинг // Жилищное право. - 2006. - № 5 - С. 10 - 16.

3. Баженова О. На пути к вожделенной свободе// Юрист Поволжья. № 5-6., 2005., с. 33-34.

4. Бойцов Г.В., Приватизация, деприватизация жилья., М., Гроссмедиа, 2005г., с. 15.

5. Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. - 2005. - № 8. - С. 2-4.

6. Бюллетень Верхового Суда РФ, № 8, 2003г.

7. Гетман Е. С. Наем жилого помещения // ЭЖ - Юрист.-2006.-№ 7.-С. 4-7.

8. Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// "Семейное и жилищное право", 2007, N 2.

9. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2. от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. 26.06.2007 № 118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.

10. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. Федеральных законов от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ; от 27 декабря 2005 г. N 197-ФЗ).

11. Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. Н. М. Коршунова. - М.: ЭКСМО, 2005. - 335 с.

12. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

13. Жилищный кодекс Российской Федерации. от 22.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ.- 03.01.2005. - № 1.-(Часть 1). - Ст. 14.

14. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.

15. Захарова Е.С. Жилищное право: Курс лекций Мн.: ЗАО Веды .-2007.- 88с.

16. Калемина В. В. Договорное право: учеб. пособие / В. В. Калемина, Е. А. Рябченко. - М.: ОМЕГА-Л, 2006. - 240 с.

17. Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. - 2007. - № 7. - С. 24-31.

18. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2007. -№ 3.-С. 22-25.

19. Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 18 - 23.

20. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (в ред. Федеральных законов от 3 июня 2006 г. N 78-ФЗ; от 3 июля 2006 г. N 97-ФЗ).

21. Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2005.

22. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.

23. Михеева. Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г.

24. Новикова О. Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья. - 2007. - № 2. - С. 15-21.

25. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Собрание законодательства РФ. - 06.02.2006. - № 6. - Ст. 702.

26. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 // Собрание законодательства РФ. - 30.01.2006.- № 5. - Ст. 546.

27. Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".

28. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А., Недвижимость: права и сделки, Москва, Юрайт, 2006г., с. 175.

29. Пискунова М.Г., Особенности государственной регистрации прав на приватизированные жилые помещения// Жилищное право, №4, 2002г., с. 42-55.

30. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года».

31. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».

32. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22.

33. Российская газета 21 июня 2006., №131 (4097).

34. Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 22 - 26.

35. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - № 3. - С. 15-20.

36. Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 33-43.

37. Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. - 2005. - № 6. - С. 65-71.

38. Свит Ю. П. Жилищное право: учеб. пособие / отв. ред. В. П. Мозолин. - М.: Юристъ, 2005. - 2007 с.

39. Селезнев Г. Польза законов в служении людям// Парламентская газета. 17.01.200г., с. 1.

40. Семенова Е., Приватизация в военных городках// Домашний адвокат., № 10, 2006г., с. 4-6.

41. Семина Т.А. Проблемы прекращения приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федерации// Жилищное право, № 4, 2006г., с. 22-26.

42. Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть I).

43. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. - «Законность», 2005 , №7.

44. Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.

45. Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.

46. Толстой Ю. К. Жилищное право: учеб.- М.: Статут, 2007.- 216 с.

47. Шипунова О.А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда// "Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 1.