НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«МОСКОВСКИЙ ПСИХОЛОГО-СОЦИАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ»

Курсовая работа

По дисциплине: Гражданское право

На тему: Право собственности на недвижимое имущество

Выполнил

Студент 3 курса

группы 27 Юм/36

Ерофеев Алексей Викторович

Проверил

Муром, 2010

Оглавление

• Введение
• 1. Специфика возникновения права собственности
• 1.1 Особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество
• 1.2 Особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию
• 2. Защита и прекращение права собственности
• 2.1 Защита права собственности на недвижимое имущество
• 2.2 Особенности прекращения права собственности на недвижимое имущество
• Заключение
• Список литературы

Введение

Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Важность этого деления подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты - Д.И. Мейер Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 1. М., 1997. С. 141., Г.Ф. Шершеневич Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 129., так и современные. В.А. Дозорцев отмечал, что "введение этих категорий является существенным шагом вперед, необходимым в условиях рыночных отношений" Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Под ред. А.Д. Маковского. М., 1998. С. 235.. Вопросы правового режима недвижимого имущества, включения его в гражданский оборот не только неизменно привлекают внимание цивилистической доктрины, но и традиционно являются одними из самых сложных в судебно-арбитражной практике.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно, один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.

Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Однако он представляет собой перспективную форму вложения капиталов.

В связи с изменением экономической основы нашего общества и развитием в нем рыночных отношений возросла роль недвижимости в имущественном положении субъекта гражданского права. Таким образом, возникла необходимость разработки института недвижимости как объекта гражданских прав и предмета обязательств. Закрепление института недвижимости и самостоятельных договоров, связанных с недвижимостью в Гражданском кодексе РФ, требует теоретического осмысления данного института применительно к условиям нашей страны и законодательства.

С учетом изложенного, изучение такого правового института, как недвижимость, исследование ее правового режима представляется весьма важным и актуальным.

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.

Целью работы является гражданско-правовой анализ права собственности на недвижимое имущество.

Задачи работы:

- изучение специфики возникновения права собственности;

- освещение вопросов защиты и прекращения права собственности на недвижимое имущество.

1. Специфика возникновения права собственности

1.1 Особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, которые называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 39.

К числу первоначальных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи. Имеется в виду создание такой вещи "для себя" (п. 1 ст. 218 ГК), ибо, если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится правопорождающим фактом.

Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых моментом государственной регистрации (ст. 219 и 131 ГК). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует.

Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти объекты обычно рассматриваются в качестве недвижимости, ибо их прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению. Если же объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью, право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов.

Закон о регистрации прав на недвижимость ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. 28 июля. N 30. Ст. 3594. (п. 2 ст. 25) называет объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, но указывает лишь на необходимость государственной регистрации сделок с такими объектами, не называя сами эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости (ст. 1).

Из этого можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства. При этом их основная ценность для приобретателей, как правило, состоит в возможности приобретения и застройки земельного участка, на котором они находятся Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС КонсультантПлюс. 2007..

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи. Понятие бесхозяйных вещей является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п. 1 ст. 225 ГК).

Ранее бесхозяйное имущество поступало в собственность государства, но после вступления в силу 1 июля 1990 года правил союзного Закона о собственности государство как собственник утратило эту привилегию. На такое имущество правовое основание (титул) отсутствует как у частных, так и у публичных собственников. Право собственности на них появляется у фактических владельцев в силу указанных в законе обстоятельств, то есть первоначальным способом Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 14-15.

Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни обладал чужим имуществом, он, разумеется, не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2005. С. 68.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения согласно правилам ст. 234 ГК прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее. Такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, охране и совершение иных необходимых действий, составляющих в соответствии со ст. 210 ГК бремя содержания собственника).

Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (ко времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец). Срок приобретательной давности для движимости установлен в пять лет, а для недвижимости пятнадцать лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого "задавненного имущества" течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический, добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК), то есть наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности важным становится определение момента такого перехода (возникновения данного права). В статьях 223, 224 Кодекса этот момент определен традиционным для нашего законодательства порядком, который распространяется на приобретение и отчуждение права собственности на движимые вещи. На имущество, правовой режим которого подлежит государственной регистрации, прежде всего на объекты недвижимости, право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода прав, а не в момент его фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон (п. 2 ст. 223 ГК). Не случайно при продаже недвижимости исполнение этого договора сторонами (а именно передача имущества по передаточному акту и уплата покупной цены) до момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК "не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами", то есть само по себе не влечет перехода права собственности от отчуждателя к приобретателю Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС КонсультантПлюс. 2007..

Государственную регистрацию прав на имущество, имеющую правопорождающее значение (п. 1 ст. 131 ГК), не следует смешивать со специальной регистрацией или учетом некоторых видов имущества (движимого и недвижимого) (п. 2 ст. 131 ГК). Например, регистрация (учет) в органах внутренних дел автомобилей или охотничьего и стрелкового оружия не становится правопорождающим фактом, а право собственности на эти объекты переходит по общим правилам закона.

1.2 Особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию

В РФ получило широкое распространение участие физических и юридических лиц в инвестировании строительства недвижимого имущества жилого и нежилого назначения. Это обусловлено сравнительно небольшими материальными затратами инвестора на получение в собственность недвижимости с требуемыми характеристиками и площадью. Однако как само строительство, так и инвестирование в строительство сопряжено с определенными рисками, поскольку застройщик и другие участвующие в создании недвижимости лица являются субъектами предпринимательской деятельности и не всегда достигают поставленных задач, что приводит к многочисленным сложностям и судебным разбирательствам в силу высокой экономической ценности недвижимости и больших объемов вложенных инвестиций. Особенно остро встает вопрос с участием физических лиц в инвестировании строительства жилых помещений, поскольку они не всегда оценивают возможные риски и при заключении договора, преследующего целью получение в собственность недвижимого имущества, полагают, что жилое помещение (квартира), безусловно, будет создано и перейдет им в собственность согласно оговоренным срокам.

Между тем не единичны случаи задержки сроков окончания либо вовсе замораживания строительства. В этой связи положение на рынке инвестирования средств физических лиц в строительство жилых помещений получило широкий общественный резонанс, и проблемы в данной сфере на сегодняшний день являются одними из самых злободневных как для участников гражданского оборота, так и для государственных органов, участвующих в процессе создания недвижимости и регистрации прав на него.

В складывающейся практике применения законодательства РФ в большинстве случаев дольщики обращаются в суд с заявлением о признании права собственности на создаваемый либо созданный объект недвижимости. При этом судебная практика идет по пути удовлетворения заявленных требований, и зачастую принимаются судебные акты, противоречащие законодательству РФ См. например, решение Хорошевского районного суда города Москвы от 27.06.2007 по делу N 2-2259/07 // Архив Хорошевского районного суда города Москвы; решение Хорошевского районного суда города Москвы от 21.04.2007 по делу N 2-1695/07. Данными судебными актами суд признал право собственности заявителей на квартиру, расположенную в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию..

Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - Управление) столкнулось со сложностями при обращении граждан с заявлениями о государственной регистрации права собственности на основании судебных актов о признании права собственности на квартиры, гаражи, машино-места и нежилые помещения, расположенные в зданиях, строительство которых на момент рассмотрения дела в суде, а также на момент обращения в регистрирующий орган не завершено.

Согласно ст. ст. 1, 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594. (далее - Закон о регистрации), ст. ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. (далее - ГК РФ) недвижимым имуществом признаются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. ст. 1, 3, 4 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 16. (далее - ГрК РФ) общественные отношения и требования законодательства в сфере создания недвижимого имущества регламентированы нормами Градостроительного законодательства. Также названными нормами основополагающим нормативно-правовым актом градостроительного законодательства признан ГрК РФ.

Главой 6 ГрК РФ установлен порядок подготовки, получения и согласования проектной документации строительства (ст. ст. 47, 48), проведения государственной и негосударственной экспертизы проекта строительства (ст. ст. 49, 50), получения разрешения на строительство, осуществления строительства и ввода объекта в эксплуатацию (ст. ст. 51 - 55).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, в том числе недвижимое имущество, приобретается лицом, создавшим ее с соблюдением требований закона и правовых актов.

Однако при рассмотрении судами исков о признании права собственности на объект инвестирования оставляются без внимания требования указанных статей, в большинстве случаев судом не исследуются обстоятельства создания недвижимости согласно ст. 218 ГК РФ.

Кроме того, из существа правоотношений в сфере инвестирования строительства следует, что до создания объекта имеют место обязательственные правоотношения, поскольку на основании изложенных выше норм отсутствует вещное право истца на результат инвестиционной деятельности в связи с тем, что отсутствует объект права. Это приводит к нарушению судами требований ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3012. (далее - АПК РФ) и ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532. (далее - ГПК РФ), согласно которым на обращение в суд имеют право физические и юридические лица за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав.

В Управление поступают многочисленные судебные акты о признании права собственности на часть незавершенного строительством объекта, принятые без привлечения всех участников строительства См., например, Определение Московского городского суда от 20.09.2007 по делу N 33-17621 // Архив Пресненского районного суда города Москвы.. Так, не привлекаются к участию в подобных спорах исполнительные органы г. Москвы, непосредственно участвующие в согласовании строительства и вводе объекта в эксплуатацию, а также другие участники инвестиционного процесса, что противоречит ст. 2 АПК РФ и ст. 2 ГПК РФ. В названных нормах указано, что на судопроизводство возложены задачи по защите прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений, тогда как при выделе части незавершенного строительством объекта происходит ущемление прав других участников инвестиционного процесса.

Следует отметить случаи, когда судом исследуется в полной мере разрешительная документация, подтверждающая законный порядок согласования строительства, однако в силу объективных причин обязательства перед инвестором в срок не исполняются. Суд в таких случаях признает право собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде отдельно взятого помещения.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Буквальное толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира является выделенной частью такого объекта.

Квартирой, согласно п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14. (ЖК РФ), признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку, с одной стороны, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до введения в эксплуатацию не создан, а с другой стороны, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды в силу объективных причин.

Помимо изложенного признание права собственности инвестора на часть не завершенного строительством объекта противоречит п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005., в котором указано, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Эта позиция подтверждается судебной арбитражной практикой применения законодательства РФ в указанной сфере. Так в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 прямо указано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 9.. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2003 N 5674/02 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 апреля 2003 г. N 5674/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 10 (в извлечении)., Постановлении ФАС МО от 20.07.2005 N КГ-А41/6001-05-А,В и др.

При обращении с заявлением о государственной регистрации права собственности на основании решения суда о признании права на несозданный объект Управление придерживается позиции об отказе в регистрации права, поскольку объект недвижимости, в отношении которого признано право собственности, на момент обращения в регистрирующий орган не создан, что препятствует проведению регистрационных действий на основании положений ст. ст. 1, 4, 20 Закона о регистрации.

Согласно ст. 1, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

В силу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на вновь созданное имущество регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации указано, что в государственной регистрации может быть отказано в случаях, когда не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Таким образом, в регистрирующий орган на момент обращения не представляются документы, подтверждающие, что заявлены к регистрации права на объект недвижимости в соответствии с ГК РФ, поскольку отсутствуют документы, подтверждающие факт его создания, а также государственная регистрация прав на часть не завершенного строительством объекта не предусмотрена действующим законодательством.

Права участников долевого строительства остаются незащищенными, и видимое преодоление одних проблем приводит к возникновению других сложностей на пути к получению в собственность объекта инвестиционной деятельности.

При исследовании названной проблемы в литературе предлагается несколько вариантов ее решения.

Некоторыми авторами предлагается "удовлетворять иски о признании права требования доли в виде определенной денежной суммы, переданной дольщиком за строящееся помещение" Давидян С., Юдин А. Защита обманутых дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2007. N 8.. При этом считается, что происходит одновременное юридическое закрепление прав как на возводимый объект недвижимости, так и на переданную лицом денежную сумму. Если в будущем объект будет достроен, то, по мнению авторов, лицо, имеющее на руках подобное решение, имеет право претендовать на "натурализованную" или "ненатурализованную" долю в объекте.

Другие авторы для случаев, когда строительство было начато и остановлено на каком-либо этапе, когда нет всей необходимой проектной документации, рекомендуют иск о признании права инвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. В результате положительного судебного решения инвестор получает не вещное, а обязательственное право Дягилев А. Дольщики-спорщики // ЭЖ-Юрист. 2007. N 18..

Однако названные способы не могут обеспечить достижение цели, которую ставит перед собой инвестор, обращаясь в суд. При получении положительного судебного решения инвестор не получит вещных прав на объект инвестирования, в связи с чем утрачивается интерес и теряется значение результата судебного разбирательства, поскольку нарушения в сфере обязательственных правоотношений в инвестировании строительства препятствуют возникновению именно вещных прав инвестора.

В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991, п. 10 ст. 1 ГрК РФ и с учетом позиции арбитражных судов РФ наиболее приемлемым способом защиты прав участников инвестирования в строительство является иск о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования.

При рассмотрении в суде подобных споров необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Согласно п. п. 23 - 36 главы III Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 в отношении незавершенного строительством объекта, такими сведениями являются:

- строительный адрес объекта;

- наименование объекта - объект незавершенного строительства;

- назначение объекта - объект незавершенного строительства;

- общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах.

Кроме того, отдельно следует отметить, что информация о поступивших в Управление судебных актах о признании права собственности на не созданное на момент обращения имущество учитывается в установленном порядке, что исключает проведение государственной регистрации прав других лиц на такие объекты после их создания.

2. Защита и прекращение права собственности

2.1 Защита права собственности на недвижимое имущество

Как отмечается в юридической литературе например: Эрделевский А.М. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2005. N 5, сформировавшийся на протяжении последних лет в практике высших российских судебных органов подход к вопросу о защите права собственности путем истребования собственником имущества из незаконного владения добросовестного приобретателя препятствовал нормальному развитию оборота недвижимости в Российской Федерации.

Этот подход нашел отражение в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где ВАС РФ, в частности, указал что, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано и, если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю. Таким образом, в п. 25 упомянутого Постановления ВАС РФ, по существу, квалифицировал отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания возникновения права собственности у ответчика (добросовестного приобретателя) и, соответственно, прекращения права собственности у истца (собственника).

Применяя правила ст. 302 ГК на основе такого подхода, ВАС РФ создал ситуацию, в которой попытка собственника защитить свои права посредством предъявления виндикационного иска могла повлечь обратный эффект - полную утрату истцом права собственности, если приобретатель докажет, что имущество было приобретено им хотя и у неуправомоченного отчуждателя, но добросовестно и возмездно, а собственник не сможет доказать, что истребуемое имущество выбыло из его владения помимо его воли. Понятно, что основная угроза оказалась создана в отношении недвижимости, как в силу его большой имущественной ценности, так и в силу того, что именно права на недвижимое имущество по общему правилу подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Позиция ВАС РФ была поддержана в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 N 6-П.

В настоящее время эта позиция нашла отражение в законе в результате внесения изменений в п. 2 ст. 223 ГК. Напомним, что по общему правилу п. 1 ст. 223 ГК, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило установлено в п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (например, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ГК был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Новая редакция п. 2 ст. 223 ГК допускает различные варианты толкования, на что автор также обращал внимание в предыдущих публикациях.

При таких обстоятельствах представляется целесообразным рассмотреть следующий вопрос, до сих пор не обсуждавшийся в научной литературе и судебной практике: распространяется ли в принципе действие ст. ст. 301, 302 ГК на недвижимое имущество, то есть возможна ли защита права собственности на недвижимое имущество посредством предъявления виндикационного иска (то есть иска невладеющего собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения), а также применимы ли против требования о виндикации недвижимого имущества возражения, основанные на возмездном добросовестном приобретении такого имущества?

Напомним, что согласно ст. 130 ГК недвижимое имущество подразделяется на физически недвижимое имущество (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей) и юридически недвижимое имущество (то есть имущество физически движимое, но отнесенное к категории недвижимого в силу специального указания закона - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и др.). Поставленный выше вопрос будет рассматриваться только применительно к физически недвижимому имуществу.

Еще раз напомним, что виндикационный иск - это иск невладеющего собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Под владением обычно понимается состояние фактического господства лица над вещью. Если сравнить состояние фактического господства лица над движимой и недвижимой вещью, то обнаружится качественное различие в характере такого господства.

Движимое имущество гораздо более слито с личностью своего господина (владельца), чем недвижимое. Движимая вещь, при желании владельца, может, хотя бы и со значительными затратами и неудобствами для него, всегда находиться под его непосредственным контролем, при этом владелец будет сохранять свободу передвижения. Движимую вещь владелец может переместить, унести, спрятать и т.п., и с помощью подобных действий исключить возможность завладения ею третьими лицами. Ничего подобного не может сделать владелец недвижимой вещи, место нахождения которой всегда определенно и стационарно, в связи с чем недвижимая вещь всегда "открыта" для воздействия на нее третьими лицами. Он может лишь принимать меры к тому, чтобы в той или иной степени затруднить такое воздействие или воспрепятствовать ему, но полностью исключить его он не в состоянии. Конечно, у этих разных степеней слитности владельца и вещи есть и обратная сторона. Движимая вещь может быть потеряна владельцем или похищена у него, вследствие чего восстановление владения вещью окажется невозможным в связи с неизвестностью места ее нахождения. Владелец недвижимой вещи такой опасности никогда не подвергается.

Формула виндикационного иска "Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" (ст. 301 ГК), а также название ст. 302 ГК "Истребование имущества от добросовестного приобретателя" указывают на то, что виндикационное требование предполагает изъятие вещи у незаконного владельца и передачу ее собственнику, что возможно только применительно к движимой вещи. Восстановление владения над недвижимой вещью, напротив, не требует совершения никаких действий с самой вещью.

Поясним это на примере. Предположим, собственник квартиры, возвращаясь в нее, обнаруживает, что в дверь квартиры установлен новый замок, а в квартире находится лицо, не имеющее законных оснований для нахождения в квартире и, тем не менее, отказывающееся открыть дверь. Можно ли сказать, что собственник в этой ситуации лишился владения? Думается, что нет. Ведь не лишился же он владения квартирой в тот момент, когда вышел из нее и закрыл дверь на замок. Что непосредственно препятствует собственнику возвратиться в квартиру? Запертая дверь (как и в случае, если бы он просто потерял ключ от замка). Вскрывая дверь, собственник получает доступ в квартиру.

Намерение нарушителя находиться в квартире и (или) не допускать в нее собственника точно так же не может повлечь возникновение у собственника обязанности сообразовывать свое поведение с этим намерением, как и односторонняя сделка не может создавать обязанности для других лиц, если иное специально не установлено законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК).

Если нарушитель активными действиями создает помехи доступу собственника в квартиру, то их следует рассматривать как дополнительное препятствие к доступу, юридически не более значимое по сравнению с запертой дверью. Собственник вправе устранить это дополнительное препятствие посредством допустимой самозащиты своих прав (ст. 14 ГК), а в случае невозможности сделать это собственными силами - посредством обращенного к соответствующим правоприменительным органам требования об устранении возникшего препятствия. При этом не имеет принципиального значения, в каком положении и каким способом нарушитель препятствует доступу собственника в квартиру - изнутри, навалившись плечом на открывающуюся внутрь дверь, или стоя вне квартиры и загородив своим телом вход в нее. В обоих случаях собственник сталкивается с препятствием к владению и пользованию квартирой, но не с лишением его владения квартирой. Поэтому не усматривается оснований для истребования квартиры у нарушителя посредством предъявления виндикационного иска (ст. 301 ГК). Требуется лишь устранить препятствия к владению и пользованию квартирой путем выдворения из нарушителя и, возможно, его вещей. Если собственник не может сделать это собственными силами, он вправе предъявить негаторный иск (ст. 304 ГК).

Сказанное подтверждается и содержанием норм ФЗ "Об исполнительном производстве" от 21.07.1997 (далее - Закон). Так, согласно ст. 45 Закона одной из мер принудительного исполнения является изъятие у должника и передача взыскателю определенных предметов, указанных в исполнительном документе. Совершением этого действия производится исполнение удовлетворенного судом требования о виндикации вещи (ст. 301 ГК). Как указывается в ст. 56 Закона, определяющей порядок передачи взыскателю предметов, указанных в исполнительном документе, в случае присуждения взыскателю определенных предметов судебный пристав-исполнитель изымает эти предметы у должника и передает их взыскателю, составляя акт передачи. В случае отказа взыскателя от указанных предметов они возвращаются должнику, а исполнительное производство прекращается. Нетрудно видеть, что этот порядок применим лишь в отношении движимых вещей.

Совершенно иначе производится принудительное исполнение судебного решения о выселении должника (незаконного владельца) из помещения. Согласно п. 2 ст. 75 Закона судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения, причем отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа. В п. 3 ст. 75 Закона указывается, что выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого и его имущества, а также запрещения выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Таким образом, применительно к выселению действие судебного пристава направлено не на удовлетворение требования об изъятии вещи из чужого владения (ст. 301 ГК), а на устранение препятствий законному владельцу во владении и пользовании недвижимой вещью (ст. 304 ГК). Движимая вещь изымается у незаконного владельца во исполнение решения суда об истребовании вещи (она удаляется из сферы его воздействия), в то время как в отношении недвижимой вещи происходит освобождение, очищение ее от незаконного владельца (он принудительно удаляется от нее) во исполнение решения суда об устранении препятствий к владению и пользованию вещью.

Согласно ст. 76 Закона вселение взыскателя (собственника, титульного владельца) в помещение состоит из обеспечения судебным приставом-исполнителем беспрепятственного входа взыскателя в указанное в исполнительном документе помещение и его проживания (пребывания) в нем. При этом должнику разъясняется, что производится принудительное вселение и он обязан не чинить взыскателю препятствий в проживании (пребывании). Исполнительный документ считается исполненным, если взыскателю обеспечена возможность повседневного беспрепятственного пользования соответствующим помещением. Как представляется, основные положения ст. ст. 75, 76 Закона применимы в порядке аналогии к исполнению судебных решений об освобождении от незаконного владельца любых физически недвижимых вещей.

Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что с позиций российского законодательства виндикационный иск в качестве способа защиты нарушенного правомочия владения может быть предъявлен лишь в отношении движимой вещи. Только владения движимой вещью можно лишиться в точном смысле слова, только ее можно истребовать у незаконного владельца в порядке ст. 301 ГК. Применительно к недвижимым вещам нарушенное правомочие владения защищается посредством предъявления иска об устранении препятствий к спокойному владению и пользованию вещью. Такой иск следует рассматривать как негаторный иск, то есть как иск о защите прав собственника от нарушений, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК).

Сделанный вывод имеет ряд весьма важных последствий.

Во-первых, требованию об устранении препятствий к владению и пользованию недвижимой вещью (негаторному иску) не может быть противопоставлено возражение о добросовестном приобретении такой вещи, основанное на ст. 302 ГК, поскольку эта норма применима лишь во взаимосвязи со ст. 301 ГК.

Во-вторых, на такое требование не распространяется действие исковой давности (ч. 5 ст. 208 ГК).

В-третьих, безусловно возможным оказывается предъявление реституционных требований в качестве последствия недействительности сделок с недвижимым имуществом, вопреки упомянутой в начале настоящей статьи позиции ВАС РФ, поддержанной Конституционным Судом РФ.

В-четвертых, в отношении недвижимого имущества не действует специальное правило п. 4 ст. 234 ГК о моменте начала течения срока приобретательной давности, то есть 15-летний срок приобретательной давности на недвижимое имущество начинает течь непосредственно с того момента, когда началось добросовестное, открытое и непрерывное владение таким имуществом как своим собственным.

В-пятых, в отношении недвижимого имущества оказывается неприменимой ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК, согласно которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС КонсультантПлюс. 2005..

Последний тезис может вызвать вопрос: как же сделанный выше основной вывод может быть согласован с правилом ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК, где законодатель, казалось бы, прямо говорит о возникновении права собственности на недвижимое имущество у добросовестного приобретателя на основе ст. 302 ГК? На этот вопрос нетрудно ответить. Напомним, что вторая часть была введена в п. 2 ст. 223 ГК Федеральным законом от 30.12.2004. До этого момента в ГК не было и намека на то, что отказ в удовлетворении иска об истребовании имущества у добросовестного приобретателя может повлечь возникновение у такого приобретателя права собственности на удерживаемое имущество, как движимое, так и недвижимое. Именно поэтому, как указывал автор настоящей статьи в предыдущих публикациях, позиция ВАС РФ и Конституционного Суда РФ не имела законных оснований, а жалоба на нарушение права собственности, адресованная в Европейский суд, имела бы (и сегодня имеет) значительные шансы на успех.

Российский законодатель, очевидно, решил путем внесения дополнения в п. 2 ст. 223 ГК легализовать дальнейшее применение уже сложившегося обыкновения судебной практики и сделал это, хотя и не вполне удачно. Как представляется, ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК восстанавливает (в очень завуалированном и противоречивом виде) существовавшее ранее в ст. 183 ГК РСФСР 1922 г. правило о возникновении права собственности на вещь у добросовестного приобретателя. Понятно, что если считать возможным возникновение права собственности по этому основанию на недвижимое имущество, то такое основание возникновения права собственности должно в равной мере распространяться и на движимое имущество. В установлении правила о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности на движимое имущество и состоит, как представляется, основной эффект ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК.

Что касается упоминания в этой норме недвижимого имущества, то оно вовсе не противоречит сделанному выше выводу о неприменимости ст. ст. 301, 302 ГК к искам о защите нарушенного правомочия владения недвижимой вещью. Напомним, что этот вывод (как и все последующие выводы) был сделан лишь в отношении физически недвижимых вещей и не распространяется на те вещи, которые объявлены недвижимыми лишь специальным указанием закона, а физически являются движимыми (юридически недвижимые вещи). Именно юридически недвижимые вещи, следует полагать, и подпадают под действие ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК. Заметим, что в зарубежном законодательстве правила, предусматривающие возможность возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, распространяются лишь на движимое имущество (например, параграф 933 Германского Гражданского Уложения).

2.2 Особенности прекращения права собственности на недвижимое имущество

Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты) с тем, чтобы сохранить и поддержать "прочность" права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 Кодекса принципом неприкосновенности собственности. При этом гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности фактически устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.

Прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т.д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах.

Отказ от права собственности (ст. 236 ГК) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно могло использоваться и ранее. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо путем совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерении (например, выброс имущества).