До приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает не только возможность "возврата" данной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возможность возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, как, например, старый телевизионный кинескоп).

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, то есть возможна лишь для публичных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Приватизация проводится по решению самого публичного собственника и предполагает получение им определенной платы за приватизированное имущество. Ее объектами являются недвижимое имущество, прямо указанное в этом качестве в законе, и принадлежащие публичным собственникам акции (ценные бумаги). Она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством. Последнее не регламентирует приватизацию, поэтому его нормы в соответствии с ч. 2 ст. 217 ГК применимы здесь лишь в субсидиарном порядке.

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного права. Иное дело причины, по которым это произошло. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда (ст. 1064 ГК).

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст. 235 Кодекса. Перечень таких оснований сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным федеральным законом. В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника. Изъятие имущества у собственника и в этих ситуациях по общему правилу производится на возмездных основаниях, то есть с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей) Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2005. С. 43.

Частным случаем принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренного ст. 239 ГК РФ, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах. Речь здесь идет о ситуациях, когда земельный участок изымается у частного собственника в публично-правовых интересах, например для прокладки магистрали, строительства каких-либо объектов и т.п. Если на изымаемом участке находятся здания, сооружения или иное недвижимое имущество, собственник этих объектов (который вовсе не обязательно совпадает в одном лице с собственником земельного участка) вправе получить за них соответствующую компенсацию.

Для такого частного собственника закон устанавливает следующие гарантии.

Во-первых, выкуп у него указанного недвижимого имущества либо его продажа с публичных торгов возможны только по решению суда, но не в административном порядке. Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости. В-третьих, земельное и иное законодательство может предусмотреть альтернативу изъятию в виде переноса зданий или сооружений на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие, либо строительства за его счет новых аналогичных сооружений (как это, например, предусмотрено пока остающейся в силе ст. 55 Земельного кодекса 1991 года).

Принудительный выкуп у частного собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей допускается при наличии следующих условий (ст. 240 ГК). Прежде всего дело должно касаться не любых, а только особо охраняемых государством культурных ценностей.

Далее. В судебном порядке требуется установить не только факт бесхозяйственного содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты ими своего значения в результате соответствующего бездействия или действий их собственника. Это касается только частных собственников, ибо бесхозяйственное содержание особо охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для их изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например, какой-либо общественной организации), поскольку речь тогда шла бы об их приватизации, не предусмотренной законом. Наконец, и при наличии указанных выше обстоятельств, подтвержденных в судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей все равно получает за них компенсацию либо в виде вырученной от их продажи суммы, либо в виде иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающим их органом государства или решением суда.

Реквизиция, то есть предусмотренное законом принудительное изъятие у частного собственника его имущества по решению государственных органов в неотложных общественных интересах и с обязательной компенсацией, представляет собой традиционное для всякого правопорядка основание прекращения частной собственности граждан и юридических лиц. Реквизиция допустима только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и т.п.), и может производиться исключительно в интересах общества. Такое изъятие допустимо по решению государственных, но не муниципальных органов и не требует, следовательно, обязательного судебного решения.

Порядок и условия изъятия имущества путем реквизиции должны определяться специальным законом.

В качестве дополнительных гарантий защиты интересов собственника реквизированного имущества п.п. 2 и 3 ст. 242 Кодекса предусматривают, во-первых, возможность судебного оспаривания размера компенсации, выплаченной за реквизированное имущество; во-вторых, возможность истребования по суду сохранившегося реквизированного имущества при отпадении обстоятельств, послуживших основанием для его реквизиции.

Действующий закон не исключает возможности национализации, то есть обращения в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (п. 2 ст. 235, ст. 306 ГК). Она, однако, может осуществляться лишь на основании специального федерального закона и с возмещением собственнику не только стоимости вещи (имущества), но и всех причиненных этим убытков.

Лишь в двух случаях закон допускает безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли. Во-первых, это обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (поскольку ст. 24, 56 и 126 ГК допускают обращение взыскания кредиторов на имущество собственников-должников), во-вторых, конфискация имущества собственника в соответствии со ст. 243 ГК.

Обращение взыскания на имущество собственника по его долгам по общему правилу допустимо только на основании судебного решения. Но законом могут быть предусмотрены случаи такого рода взысканий и во внесудебном порядке, например при обращении взыскания на имущество по требованиям налоговых органов.

Не исключено их возникновение и по договору, например, при обращении залогодержателем взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке по нотариально удостоверенному соглашению с залогодателем (абз. 2 п. 1 ст. 349 ГК). Право собственности на такое имущество прекращается у прежнего владельца с момента возникновения права собственности на него у приобретателя. До этого момента собственник-должник несет и риск, и бремя собственности.

Определенное имущество публичных собственников как участников гражданского оборота тоже может стать объектом взыскания со стороны их кредиторов, в том числе в порядке исполнения судебного решения. Внесудебный порядок погашения долгов публичными собственниками может быть связан и с принятием их органами властных (нормативных) актов, что, например, имело место при погашении обязательств по различным государственным займам.

Другим основанием принудительного изъятия имущества у собственника без компенсации является его конфискация, представляющая собой санкцию, примененную к частному собственнику в установленном законом порядке за совершение им правонарушения (ст. 243 ГК). Такая санкция может быть применена к частному собственнику за совершение уголовного преступления (в соответствии с правилами конкретных норм Уголовного кодекса) либо административного правонарушения. Едва ли не единственный случай применения конфискационной санкции за гражданское правонарушение предусматривает правило ст. 169 ГК, устанавливающей возможность безвозмездного изъятия имущества в доход государства в случае умышленного совершения сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

По общему правилу конфискация осуществляется в судебном порядке. Административный порядок конфискации может предусматриваться законом (например, при изъятии предметов контрабанды таможенными органами, незаконных орудий охоты и лова органами охраны природы и т.д.). Однако в этом случае изъятие может быть обжаловано в суд, даже если оно произведено на основании норм административного, а не гражданского законодательства (ср. п. 2 ст. 11 и п. 2 ст. 243 ГК), поскольку этим затрагивается право собственности, содержание и многие гарантии которого устанавливает именно гражданский закон.

Исходя из вышесказанного, необходимо отметить, что недвижимость всегда была и будет объектом повышенного интереса. Это объясняется необходимостью иметь офисные, производственные, складские помещения, а также высокой стоимостью объектов недвижимости, перепродажа которых или их отчуждение в иной форме приносит немалую финансовую выгоду.

Анализ обращений юридических лиц по вопросам, в частности, приобретения прав собственности на объекты недвижимости показывает, что многие из них не осознают значимости правовых норм, введенных в последнее время. Между тем правовые инструменты для защиты нарушенных прав и законных интересов различных субъектов в настоящее время имеются и успешно применяются, о чем свидетельствует и судебная практика Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС КонсультантПлюс. 2005..

Заключение

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с послед. изм.)..

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.

Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам недвижимости, нужно тем не менее констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. По многим вопросам исследователи занимают диаметрально противоположные позиции. Но даже там, где наблюдается единство мнений практически всех ученых, это не приводит к необходимым изменениям законодательства.

Список литературы

1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 16.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.

3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532.

4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3012.

5. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. 28 июля. N 30. Ст. 3594.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

7. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 504 с.

8. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС КонсультантПлюс. 2007.

9. Давидян С., Юдин А. Защита обманутых дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2007. N 8.

10. Дягилев А. Дольщики-спорщики // ЭЖ-Юрист. 2007. N 18.

11. Ильин Б.В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции. М.: Юстицинформ, 2007. 480 с.

12. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС КонсультантПлюс. 2005.

13. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2006. 224 с.

14. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2005. 192 с.

15. Святкина Н.И. Способы защиты права собственности при незаконных захватах недвижимости (рейдерстве): проблемы правоприменения // Право и экономика. 2009. N 10. С. 60 - 63.

16. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарий и нормативные акты / Е.А. Киндеева, В.А. Левицкая, М.Г. Пискунова и др. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юрайт, 2002. 188 с.

17. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.

18. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. 223 с.

19. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336 с.

20. Эрделевский А.М. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2005. N 5

21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 апреля 2003 г. N 5674/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 10 (в извлечении).

22. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 9.

23. Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 27.06.2007 по делу N 2-2259/07 // Архив Хорошевского районного суда города Москвы; решение Хорошевского районного суда города Москвы от 21.04.2007 по делу N 2-1695/07.

24. Определение Московского городского суда от 20.09.2007 по делу N 33-17621 // Архив Пресненского районного суда города Москвы.