Таким образом, такая практика противоречила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что указанная норма ЖК противоречит нормам ГК РФ, поскольку согласно ст. 252 ГК участник общей долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Кроме того, она противоречит ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет действовать. На первый взгляд можно прийти к выводу, что таким правовым актом является ЖК. Согласно ч. 1 ст. 4 Вводного закона СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15. к ЖК впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что ЖК был принят позднее.

Однако следует также учитывать то обстоятельство, что в данном случае речь идет не о чисто жилищных отношениях, а о гражданско-правовых. При этом в силу п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в любых других законах (а значит, и в ЖК), не должны противоречить ГК.

Очевидно, законодатель, а возможно, и Конституционный Суд РФ должны дать дополнительные разъяснения по этому вопросу. При этом следует иметь в виду, что этот вопрос приобретает особую значимость в связи с тем, что есть случаи, когда все собственники жилых помещений в многоквартирном доме не возражают против того, чтобы передать, например, чердак или подвал в собственность одного из жильцов, получив взамен ту или иную компенсацию.

Несомненно, ограничена в данном случае и возможность осуществления такого правомочия собственника, как правомочие пользования. Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома (в том числе чердачные помещения), в пользование предусмотрена п. 4 ст. 36 ЖК, в котором говорится, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также п. 2 ст. 44 ЖК, согласно которому к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом [Текст] // Семейное и жилищное право. - 2005. - № 4. - С. 22..

Термин "пользование" предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Одним из проблемных вопросов является вопрос о выделе доли участника общей долевой собственности на недвижимое имущество. Следует отметить, что сам термин не всегда понимается однозначно. Так, различают понятие выдела так называемой реальной доли, когда в результате соглашения или решения суда за конкретным лицом закрепляется конкретная часть объекта недвижимого имущества (например, определенная комната в жилом доме), которой он владеет и пользуется. При этом выдела в натуре доли не происходит, размер идеальной доли не меняется (например, это лицо как было собственником определенной доли (например, 1/3), так и остается им). При этом следует иметь в виду, что предоставление во владение и пользование определенной части недвижимого имущества не означает возникновения какого-либо особого вещного права.

Кроме того, на практике бывают случаи, когда сособственники недвижимости и, в частности, жилых помещений ставят вопрос о выделе свой доли в натуре. При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. При отсутствии такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. - № 11. - С. 36.).

В Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 было отмечено, что суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. При этом под несоразмерным ущербом согласно п. 35 Постановления Пленума понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.

Если раздел или выдел доли невозможны, собственник, требующий выдела доли, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. После получения компенсации сособственник утрачивает право на долю в общей собственности.

В исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет реального интереса в использовании общего имущества, суд в соответствии с п. 36 указанного Постановления может и без согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию вместо выдела. В отдельных случаях неделимый объект недвижимости может быть передан в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости ее доли. Следует отметить, что участники общей собственности сами по себе не могут обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если он не имеет существенного интереса в использовании вещи и доля его незначительна Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Текст] - М., Статут. 2007. - С. 106. . Такое правило применимо только к тому участнику, который заявит требование о выделе доли.

Во всех случаях, когда сособственнику передается часть помещения, превышающая его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

В случае выдела доли в натуре часто необходимо осуществить перестройку этого объекта. Представляется, что расходы по такой перестройке должны возлагаться на лицо, требующее выдела доли. Это обусловлено тем, что указанные расходы не могут рассматриваться как расходы по содержанию общего имущества. Такая перестройка может включать возведение перегородок, создание отдельного входа и т.д. Она не должна существенно ухудшать качество здания и оказывать влияние на уровень его безопасности (в частности, жилые помещения не должны уменьшаться до такого уровня, что ими невозможно пользоваться по назначению).

Несмотря на то что доля выделяется в натуре, в строении сохраняется общая собственность (общие стены, крыша, другие элементы конструкции, которые связаны как с изолированной частью, так и с иными частями строения либо являются принадлежностью строения в целом). В связи с этим должен быть установлен порядок пользования таким общим имуществом.

На практике нередко возникает вопрос о возможности отчуждения единым собственником недвижимого имущества доли в праве на это имущество. В таких случаях необходимо учитывать следующее. В большинстве случаев вновь возведенные строения являются неделимыми недвижимыми вещами. Согласно п. 4 ст. 244 ГК общая собственность на неделимую вещь возникает при ее поступлении в собственность двух или нескольких лиц (в результате купли-продажи, дарения, мены, наследования, создания вещи несколькими лицами, заключения договора о совместной деятельности и т.д.). Таким образом, достаточно распространенные на практике сделки, в силу которых собственник всего объекта недвижимости производит отчуждение определенной доли в праве, противоречат действующему законодательству. В частности, нередки сделки, когда отчуждаются нежилые помещения, то есть части зданий (офисные помещения, подвалы, этажи и т.д.). Между тем нежилые помещения (следует отметить, что термин "нежилые помещения" используется и в законодательстве (см. п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), будучи частью неделимых вещей, не могут быть вещами.

Вместе с тем положение, когда собственник целого, по крайней мере, теоретически не может распорядиться частью этого целого, вряд ли целесообразно. Выходом из этой ситуации может быть закрепление в законодательстве нормы, согласно которой собственнику здания или сооружения принадлежит 100 процентов или 1/1 в арифметических дробях. Такая норма хотя и противоречит теоретической концепции общей собственности, которая может возникнуть у двух и более лиц и не допускает существования всех долей у одного лица, однако позволит привести существующую практику в соответствие с законодательством Комментарии к части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] / Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М., ОмегаЛ. 2007. - С. 568.

Весьма серьезные проблемы, связанные с регистраций права долевой собственности, вызвало принятие Федерального закона "Об инвестиционных фондах" СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4562.. Согласно ст. 1 данного закона "инвестиционный фонд - находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс".

При этом в ст. 15 этого закона предлагается совершенно особый порядок регистрации права долевой собственности на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. При том, что имущество паевого инвестиционного фонда является общей долевой собственностью пайщиков, предлагается в ЕГРП указывать название паевого инвестиционного фонда, в составе которого находится данное имущество, а также делать запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев". При этом лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные Законом о регистрации, и представить его в регистрирующий орган.

В то же время в соответствии с дополнениями, внесенными в ст. 24 Закона о регистрации Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ, "при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности)" Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) [Текст] / Под ред. Ткача А.Н. - М., ЗАО Юстицинформ. 2008. - С. 67.. В связи с такими формулировками непонятно, зачем регистрирующему органу при регистрации запрашивать список владельцев инвестиционных паев. Данные этого списка, с одной стороны, не подлежат отражению в ЕГРП, а, с другой стороны, могут утратить актуальность сразу же после проведенной регистрации. Не очень понятно и то, как можно зарегистрировать долевую собственность без отражения в реестре всех ее участников. Говоря о возникающих при регистрации прав участников паевых инвестиционных фондов, заметим, что право, возникающее у пайщиков, весьма отдаленно напоминает долевую собственность, о которой идет речь в ГК РФ, поскольку на отношения участников такой собственности практически не распространяются соответствующие нормы указанного кодекса. Автор не ставит своей целью проведение анализа и составление юридической квалификации отношений, возникающих на основе Федерального закона "Об инвестиционных фондах", однако представляется, что регулирование этих отношений в части определения режима собственности объектов недвижимости нуждается в совершенствовании.

С учетом этого обстоятельства при обращении иных субъектов с заявлением о регистрации права совместной собственности на недвижимое имущество им должно быть отказано в регистрации в связи с несоответствием закону представленных документов. Такие отказы носили массовый характер в Санкт-Петербурге, поскольку до определенного времени органы, оформлявшие документы на приватизацию жилых помещений, в качестве вида собственности указывали общую совместную не только для супругов, но и для всех проживающих в квартире (в том числе и в коммунальной). При этом суды, несмотря на многочисленные иски, признавали такие отказы правомерными.

Возможны ситуации, когда участник долевой собственности на недвижимое имущество произведет неотделимые улучшения в этом имуществе. В этом случае он имеет право на увеличение своей доли. При этом улучшения будут распространяться на все общее имущество даже в том случае, когда в соответствии с соглашением между сособственниками о порядке пользования общей собственностью каждый из участников общей собственности имеет право пользоваться только определенной частью и улучшения были сделаны только в этой части. Кроме того, эти улучшения должны быть произведены с согласия других сособственников. Соответственно те улучшения, которые не соответствуют общей воле, не дают права на увеличение доли. Соглашение о производстве этих улучшений необязательно должно быть соответствующим образом оформлено: оно может вытекать из условий договоренности о порядке использования объекта недвижимости. Так, если на одном из участников общей собственности лежат обязанности, связанные с отоплением, то он может изменить систему отопления без предварительного согласия остальных сособственников. Сами улучшения должны по определению улучшать качества объектов недвижимости. Так, возведение перегородок в доме не обязательно улучшают потребительские качества этого дома.

В объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, может возникнуть необходимость в проведении ремонтных работ для того, чтобы исправить возникшие неисправности, которые потенциально могут повлечь несохранность объекта. Если один из сособственников произведет их без получения предварительного согласия других сособственников, то последние должны компенсировать эти затраты. В случае отказа возникает обязательство из неосновательного обогащения.

В литературе было высказано мнение, что "собственники недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, весьма велик (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на "карликовые" доли типа 1/100, 1/32 и т.п." Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. [Текст] / Под общ. ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М., Статут. 2004. - С. 13.. По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, чаще всего подобные недобросовестные действия совершаются в отношении таких объектов недвижимости, как жилые помещения и земельные участки, что приводит к нарушению норм жилищного и земельного законодательства. В связи с этим предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, ограничивающую возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п. либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. При этом на случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) ограничение распространяться не должно.

Не совсем понятно, что имеется в виду под "произвольным разбиванием единого права собственности на объект недвижимости". Действующее законодательство не дает возможности единому собственнику объекта недвижимости произвольно произвести отчуждение доли своего права на объект недвижимости, оставив за собой оставшуюся долю (хотя введение подобной нормы было бы целесообразно). Для того чтобы возникла долевая собственность, собственник должен совершить сделку с несколькими контрагентами (купля-продажа, дарение и т.д.). Поэтому по существу речь идет о том, чтобы ограничить право собственника распоряжаться своей собственностью, что вряд ли целесообразно.

Что касается нарушения жилищного законодательства в результате образования "карликовых" долей, то, как правильно было отмечено, причиной нарушения здесь является не сам факт обладания "карликовой" долей, а факт проживания с нарушением установленных жилищных правил (хотя наличие такой доли и создает предпосылку для их нарушения Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 12. - С. 96.

Наконец, нельзя не обратить внимания на то, что понятие "жизнеспособности" выделяемой доли является достаточно размытым. И может привести к судейскому произволу.

3.2 Судебная защита общей долевой собственности

В системе существующих прав судебной защите общей и долевой собственности придается особое значение. Как показывает судебная практика, среди способов защиты прав, закрепленных ст. 12 ГК РФ, наибольшая доля приходится именно на судебную власть, которая рассматривает до 90% исков имущественного порядка.

Современные российские ученые и практические работники отмечают, что общая и долевая собственность сегодня наиболее уязвима от претензий третьих лиц, сособственников, а порой и государства.

Только судебная власть способна разрешить проблемы, возникающие в спорных правоотношениях общей и долевой собственности, так как решение суда, вступившее в законную силу, обязательно для всех участников судебного разбирательства.

В этой связи очень важно уяснить характер разграничения оснований и способов приобретения права собственности, чтобы в процессе анализа компонентов этого института прийти к осмыслению важности судебной защиты общей и долевой собственности.

Российские ученые, опираясь на учение дореволюционных цивилистов Санникова Л.В. Основания и способы приобретения права собственности [Текст] // Юридический мир. - 2007. - № 4. - С. 30-37; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 183; Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 53, 61., пытаются провести разграничение оснований и способов приобретения права собственности, так как, по мнению проф. Д.И. Мейера, "легко смешать способы приобретения права собственности со способами приобретения других прав", и поэтому якобы необходимо выделить такие способы приобретения права собственности, как передача, давность, военная добыча, находка, пользование, приращение. С чем не мог не согласиться ученый-цивилист Г.Ф. Шершеневич, но полагавший, что к ним необходимо отнести и завладение, давность владения, отделение плодов, приращение, переработку, находку, соединение, передачу, наследование.

Опираясь на проведенные исследования, мы полагаем, что в современной правоприменительной практике следует осторожно подходить к юридической оценке понятий "основания" и "способы" приобретения права собственности. Примером может служить заключение договора купли-продажи какой-либо вещи, например картины, стола или садового дома, что в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ порождает у покупателя не право собственности, а лишь производное право требовать передачи вещи, что в соответствии со ст. 223 ГК РФ определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

Следовательно, права приобретателя имущества зависят от прав прежнего собственника, который не только по договору купли-продажи, но и по договору дарения, мены передает свое право собственности на имущество другим лицам.

Также полагаем, что с момента перехода права собственности к приобретателю переходит бремя содержания имущества, риск случайной гибели, право обращения взысканий на вещь по долгам собственника и т.п. При уклонении продавца от исполнения договора купли-продажи, дарения или мены покупатель вправе требовать отобрания вещи (ст. 398 ГК РФ). Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему первоначальное право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет то лицо, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если указанное невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил судебный иск об истребовании вещи из незаконного владения.

В судебной практике сегодняшнего дня более чем достаточно примеров произвольного толкования гражданско-правовых норм об основаниях и способах приобретения права собственности, что создает определенные трудности для вышестоящих судебных инстанций для установления истины по делу ввиду недостаточного исследования этих вопросов в суде первой инстанции.

Следует отметить, что имеющиеся в Гражданском кодексе РФ положения, регулирующие взаимоотношения собственника и добросовестного приобретателя, позволили обеспечить защиту собственности лиц, купивших и оформивших в соответствии с требованиями закона подержанные иностранные автомобили, которые, как выяснилось позже, были украдены за границей. Эта проблема обострилась в середине 90-х годов XX в., когда Россия развернула широкомасштабное сотрудничество с Интерполом в данной сфере. Первоначально российская милиция пыталась изымать у владельцев автомобили, находившиеся в розыске Интерпола. Однако, как известно, только собственник вправе обратиться с иском об истребовании вещи у добросовестного приобретателя, да и то с возмещением затрат, понесенных в результате хранения и улучшения вещи, находившейся у владельца, а также вообще всех иных затрат, возмещение которых предусмотрено как добросовестному, так и недобросовестному владельцу российским законодательством (ст. ст. 301 - 305 ГК РФ). Вместе с тем собственники в подавляющем большинстве случаев вовсе не собирались предъявлять претензии на спорную вещь. Как выяснилось, собственники в ряде случаев сами передавали лжеугонщикам свой автомобиль за скромную плату. Затем в заранее оговоренные сроки, когда собственники были уверены, что автомобили уже пересекли границу, они обращались в полицию с заявлением об угоне и вскоре получали компенсацию от страховых компаний. Зарубежные страховщики предприняли меры, чтобы обеспечить свои интересы. В России же после первых конфликтов по поводу того, должен ли автомобиль оставаться у добросовестного приобретателя или нет, разъяснение действующего гражданского законодательства привело к тому, что почти прекратились попытки изъятия автомобилей у владельцев, должным образом оформивших покупку и получивших ее в свое владение, пользование и распоряжение Автономов А. Конституционная защита владения в России [Текст] // Конституционное право: Восточноевропейское обозрение. - 2002. - № 3. - С. 134..

Таким образом, позиция Е.А. Суханова, по мнению которого "различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности делает возможным различие понятий "основания возникновения права собственности" (т.е. титулов собственности или порождающих юридических фактов) и "способы приобретения права собственности" (т.е. правоотношений, возникших на основе юридических фактов)" Суханов Е.А., Маттеи У. Основные положения права собственности. [Текст] - М., Юрайт. 2003. - С. 352., что вполне соответствует понятию "способ - образ действий" Ушакова Д.Н. Толковый словарь русского языка: В 4 т. Т. 4. [Текст] - М., Наука. 1940. - С. 123..

ООО "ТрансСервис" и ООО "СамараЛада-Автозапчасти" обратились в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации городского округа Самара о признании за ними права общей долевой собственности на самовольное строение - нежилое помещение общей площадью 301,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Пугачевский тракт, у дома N 82.

Исковые требования мотивированы ст. ст. 222 (п. п. 1, 3), 252 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что хотя строительство указанной недвижимости произведено без разрешительной документации, но с соблюдением строительных, градостроительных и гигиенических норм и правил, поэтому имеются основания для признания за истцами права общей долевой собственности.

В уточнение искового требования истцами подано заявление, в котором они просили суд признать за ними право общей долевой собственности по 36 доли каждому на двухэтажное здание магазина "Автозапчасти" общей площадью 314,6 кв. м., литер А, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Пугачевский тракт, дом N 82а. Уточнения иска приняты судом первой инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судами двух инстанций, согласно договору аренды земельного участка N 006734з от 16.02.2005 года Комитет по управлению имуществом г. Самары передал в аренду ООО "СамараЛада-Автозапчасти" земельный участок площадью 80 кв. м. по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Пугачевский тракт, у дома N 82, под размещение временного двухэтажного магазина "Автозапчасти", со сроком действия до 12 сентября 2005 года. Пунктом 9.2 договора предусмотрено, что на отношения сторон, регулируемые договором, не распространяются положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о наличии у арендатора преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно договору аренды земельного участка N 006666з от 16.02.2005 года Комитет по управлению имуществом г. Самары передал в аренду ООО "ТрансСервис" земельный участок площадью 78 кв. м. по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Пугачевский тракт, у дома N 82, под размещение временного двухэтажного магазина "Автозапчасти", со сроком действия до 16 октября 2005 года, где в пункте 9.2. указано на нераспространение на отношения, регулируемые договором, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

16.02.2005 года между истцами был заключен договор о совместной деятельности, согласно которому стороны в договоре договорились о совместном строительстве магазина "Автозапчасти".

Из материалов инвентаризации по домовладению по адресу: Пугачевский тракт, у дома N 82, усматривается, что спорное помещение состоит из подвала, двух этажей и надстройки.

Самарским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" на спорное здание магазина "Автозапчасти" выдан технический паспорт.

Истцами к материалам дела представлены техническое заключение о состоянии строительных конструкций, заключение Отдела Государственного пожарного надзора Куйбышевского района о соответствии требованиям пожарной безопасности, экспертное заключение по результатам гигиенической оценки здания магазина "Автозапчасти" по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Пугачевский тракт, 82, бухгалтерские справки о возведении указанного здания за счет собственных средств ООО "ТрансСервис" и ООО "СамараЛада-Автозапчасти".

Распоряжением Администрации Куйбышевского района спорному объекту недвижимости присвоен адрес: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Пугачевский тракт, 82а.

Вместе с тем, Администрацией Куйбышевского района г. Самары отказано истцам в принятии в эксплуатацию временного магазина "Автозапчасти", поскольку он построен с отклонением от проектов, представляет собой единый объект общей площадью более 80 кв. м.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, если сохранение постройки не нарушает права и интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с этой же нормой Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, если земельный участок, где осуществлена постройка, находится у него в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.

Доказательств нахождения спорного земельного участка у истцов в собственности в арбитражный представлено не было Постановление ФАС Поволжского округа от 27.03.2008 по делу№ А55-35471/2005// Вестник ВАС РФ.- 2008.- 4.-С.22..

Думается, что вполне справедливо замечание Л.В. Санниковой Санникова Л.В. Указ. соч. - С. 31. о том, что фактически действия по передаче вещи могут совершаться и во исполнение других договоров, не связанных с переходом права собственности, о чем может свидетельствовать, например, договор аренды. Право собственности возникает только в том случае, если передача вещи опирается на юридический факт, являющийся основанием приобретения права собственности.

В этой связи для приобретения права собственности требуется идеальная совокупность способов и оснований, т.е. совершение события или фактических и юридических действий, прямо указанных в законе.

В случаях, когда вещь (имущество) находится в собственности двух или нескольких лиц, она принадлежит им на праве общей собственности, что определяется гл. 16 ГК РФ (ст. ст. 244 - 259). Так, согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Обращаясь к теме нашего исследования, отметим, что существует две разновидности общей собственности: долевая собственность и совместная собственность.

Таким образом, если в общем имуществе определена доля каждого из собственников, то это долевая собственность. В случае если доли собственников в имуществе не определены, то речь может идти только о совместной собственности. Различия долевой и совместной собственности проявляются в особом статусе владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Как отмечают многие исследователи, не только современные юристы Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. [Текст] - М., Юрист. 2007. - С. 106; Фоков А.П. Собственность и право собственности [Текст] // Государство и право. - 2003. - № 7. - С. 116-118; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. [Текст] - М., Юрайт. 2002. - С. 167-179., но и экономисты Маркалов Н.Г. Правовое обеспечение российской экономики. [Текст] - М., Юнити. 2008. - С. 208-210., собственники вещи (имущества) в случае спора вынуждены обращаться в суд за защитой своего права даже в тех случаях, где ответчиком может выступать государство Фоков А.П. Собственность и право собственности [Текст] // Государство и право. - 2003. - № 7. - С. 117..

В настоящее время все граждане России стали потенциальными обладателями права собственности на самые разнообразные материальные объекты, количество и стоимость которых не ограничивается, за исключением случаев, когда это прямо установлено Законом (п. п. 1, 2 ст. 213 ГК РФ). Появление частной собственности в российском законодательстве, вовлечение в гражданский оборот земли, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества вызывает в практической деятельности немало вопросов, нуждающихся в осмыслении. Действительно, важно не только провозгласить частную собственность граждан и юридических лиц, но и закрепить основания и способы приобретения права общей (долевой) собственности. Следует сказать, что все основания приобретения общей (долевой) собственности закрепить в отдельных нормах ГК РФ невозможно. Однако требуют законодательного регулирования первоначальные способы приобретения права собственности и четкая регламентация возникновения их вещно-правовых связей, так как приобретение совершается по основаниям, прямо предусмотренным законом, с тем чтобы у приобретателя не было повода усомниться в "чистоте" своего права собственности.

Следовательно, ратификация 20 февраля 1998 г. Государственной Думой РФ Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г. предполагает, что ст. 1 Протокола № 1 Конвенции закрепляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или обеспечения уплаты налогов, других сборов либо штрафов.

В связи с этим в настоящее время обоснованно предлагается разработать федеральный закон, который бы предусматривал условия и порядок проведения государственных мер, непосредственно ограничивающих право собственности. Речь идет не о дублировании гражданско-правовых норм о собственности, а об определении единых параметров защиты и ограничения частной собственности как права человека. Этот закон должен четко определить роль суда в процессе изъятия собственности (национализация, реквизиция, конфискация и т.д.), непременное его участие в определении размера компенсации в тех случаях, когда она причитается.

Гражданский кодекс РФ определяет случаи возникновения долевой собственности. Так, долевая собственность возникает в результате заключения договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), согласно которому все имущество, внесенное участниками договора (товарищами), а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные доходы признаются общей долевой собственностью участников договора (ст. 1043 ГК РФ).

При этом необходимо обратить внимание, что объемом прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом выступает гражданско-правовая категория "доля", которая в материальном выражении не представляет конкретной части имущества, а указывает только на объем правомочий обладателя доли по отношению к общему имуществу (1/2, 1/3 и т.п.). Согласно требованиям ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом (вещами), находящимися в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Неслучайно Г.Ф. Шершеневич в свое время отметил, что "общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 214.. Поэтому имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между участниками только по соглашению между ними с выделением всех причитающихся долей и прекращением общей собственности на имущество в отношении сособственников.

Судебная практика вполне определилась по искам о разделе имущества в натуре. Указанное возможно только в случае делимости вещи, а иное может осуществляться путем продажи вещи и распределения вырученной денежной суммы между сособственниками пропорционально их долям. Во всяком случае, доля может быть не только предметом соглашения между сособственниками, но и объектом претензий кредиторов. В случае недостаточности у собственника другого имущества кредиторы вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе и обращении на нее взыскания.

Повседневная жизнь постоянно приводит к ситуациям, когда общая собственность возникает в силу многих обстоятельств: обезличивания при хранении на одном складе вещей совместного наследования, купли акций предприятий (организаций) на совместные денежные средства и т.п. Самое главное, сегодня нельзя предусмотреть все практические случаи возникновения общей собственности и законодательно их закрепить. Неудивительно, что классический подход римского права об идеальной собственности Римское частное право: учебник [Текст] / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М., Юристъ. 2008. - С. 194. вызвал неоднозначную реакцию ученых, утверждающих о наличии в жизни и "реальных долей", т.е. "установление права пользования на часть вещи (здания) не влечет прекращения права общей собственности на вещь", что нашло поддержку у К.И. Скловского Скловский К.И. Указ. соч. - С. 168. и определенную полемику проф. А.Е. Черноморца Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете Гражданского кодекса РФ [Текст] // Государство и право. - 1996. - № 1. - С. 100..

Думается, что бесконечно долго можно спорить по многим проблемам института общей собственности в гражданском праве и приводить вполне убедительные доводы о том, что право общей собственности может существовать как в объективном, так и в субъективном смысле, а все иные высказывания о наличии лишь объективной констанции этого института Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности [Текст] // Правоведение. - 2007. - № 1. - С. 33. опровергаются общей теорией права, в процессе научных исследований, а самое главное, противоречат действующему законодательству, в частности главе 16 ГК РФ "Общая собственность".

Многие ученые, такие как профессор А.П. Фоков Фоков А.П. Проблемы общей собственности (теоретические и практические аспекты) [Текст] - М., Юрист. 2004. - С. 196., А.В Кожаринова и Н.К. Нарозников Кожаринова А.В., Нарозников Н.К. Некоторые вопросы права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. [Текст] - М., Скиф. 2008. - С. 67., И.Б. Живихина Живихина И.Б. Гражданско-правовые проблемы охраны и защиты права собственности: вопросы теории и практики: Монография. [Текст] - М., Юрист. 2006. - С. 213., В.А. Тархов и В.А. Рыбаков Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. [Текст] - М., Юрист. 2007. - С. 229. и многие другие, отдают предпочтение именно судебному способу защиты долевой и общей собственности.

Мы полагаем, судебная защита долевой и общей собственности имеет приоритет по отношению к иным способам, нашедшим закрепление в ст. 12 ГК РФ, что подтверждает судебная практика по рассмотрению споров по данной категории дел.

Так, из материалов дела по иску Алексеева к Алексеевой о расторжении брака и разделе нажитого в период брака имущества (в том числе автомашины ВАЗ-21063) видно, что автомашина, о которой возник спор, была выделена Алексеевой по месту ее работы за 100 тыс. руб. при стоимости машины 430 тыс. руб. как поощрение за долгий добросовестный труд в связи с 35-летием предприятия. Это обстоятельство не отрицалось и истцом. В то же время Алексеева не оспаривала утверждений бывшего мужа о том, что 100 тыс. руб., внесенных ею за машину, являлись ссудой по месту работы Алексеева, и признавала эту сумму их общими средствами.

При указанных обстоятельствах вывод Красноармейского районного суда о том, что автомашина -- собственность Алексеевой, нельзя признать правильным, так как суд не дал оценку тому факту, что она была куплена на общие средства супругов. Суд также не учел, что приобретение Алексеевой автомашины по льготной цене по месту работы не указывает на то, что она передана ответчице безвозмездно в виде дарения и, следовательно, должна быть признана ее личным имуществом.

В связи с этим Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем определении от 10 февраля 1997 г. указала, что автомобиль, выделенный по льготной цене одному из супругов по месту работы как поощрение за добросовестный труд, подлежит включению в общее имущество супругов при разрешении судом спора о разделе этого имущества, так как оплата за него произведена за счет общих средств супругов, а указанные ответчицей обстоятельства получения машины не являются основанием для признания прав личной собственности Алексеевой Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1997. - № 6. - С. 43..

Заключение

На современном этапе развития российского общества отношения собственности приобретают новые формы, а сама собственность как правовая категория претерпевает ряд значительных изменений, в частности, получают развитие и активно применяются в различных институтах гражданского права забытые при социализме нормы об общей долевой собственности. Так, приватизация жилья, новый порядок управления многоквартирными жилыми домами, частная собственность на землю, совместная предпринимательская деятельность и др. явились основаниями возникновения значительного числа собственников, которые, являясь участниками права общей долевой собственности, активно используют свои правомочия для достижения личных и/или общественно-значимых результатов.

По своему содержанию право общей собственности весьма насыщено, оно складывается из двух составляющих. Это -- долевые правомочия субъектов но владению, пользованию и распоряжению объектом и правомочия каждого отдельного субъекта по владению, пользованию и распоряжению принадлежащей ему долей.

Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в нраве общей долевой собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями.

Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности после того, как другой или другие воспользуются правом совершить сделку и окончательно передадут свою долю, законодатель предоставил им преимущественное право покупки во всех случаях, кроме продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК).

1. Предлагается расширить перечень вещных прав и ввести в гражданский оборот новое вещное право, например предназначенного для управления зданиями. Вместе с тем, ст. 296 ГК РФ вводит категорию «право оперативного управления», которое, судя по диспозиции статьи, является производным от права собственности и включает в себя правомочия владения, пользования и в пределах, установленных собственником, распоряжения имуществом. Поэтому возможности, которыми располагает обладатель права оперативного управления, существенно ограничены по сравнению с правами собственника имущества. На основании изложенного, можно сказать, что в законодательстве и на практике не сформировалось единого мнения о сущности управления как правовой категории. Резюмируя сложившуюся ситуацию, поэтому предлагается дополнить ст.247 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «Управление представляет собой один из способов осуществления правомочий владения и пользования путем рациональной деятельности, направленной на установление регулярных мероприятий для достижения общественно значимого или коммерческого результата, не связанного с переходом права собственности. Управление имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.»

2. Преимущественное право покупки доли, установленное не только нормами ГК РФ (ст.ст. 85,93,97,100,111), но и рядом федеральных законов, в частности: ФЗ от 8 февраля 1998 г. "Об обществах с ограниченной ответственностью", ФЗ от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах", ФЗ от 8 мая 1996 г. "О производственных кооперативах", ФЗ от 8 декабря 1995 г. "О сельскохозяйственной кооперации", автор рассматривает как самостоятельное субъективное право каждого участника общей долевой собственности, которое может быть реализовано не только при совершении сделки между конкретными лицами (продавцом и покупателем), но и при конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части), т.е. когда несколько сособственников выразили желание купить продаваемую долю (ее часть). В этих ситуациях используется принцип пропорциональности долей. Принимая во внимание положительный эффект использования данного принципа на протяжении более чем 10-летнего периода, в работе предложено распространить его на все случаи возмездной передачи доли, в дополнение к положениям ч.2 ст. 246 ГК РФ.

Для реализации данного предложения автор рекомендует дополнить абзац первый пункта 1 ст. 250 ГК РФ следующим положением: «При возникновении конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части) преимущественное право покупки между участниками устанавливается по их соглашению, а при недостижении такового -- пропорционально размерам их долей в общей собственности».

3. Из сопоставления ст.ст. 246 и 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки не применяется в случаях, когда участник общей собственности продает свою долю одному или нескольким сособственникам. Это положение ущемляет права остальных участников общей собственности, поскольку может привести к нарушению сложившейся пропорции долей и (соответственно) голосов при управлении объектом общей долевой собственности.

В этой связи автор отстаивает точку зрения, согласно которой при продаже доли одному или нескольким сособственникам (возмездное перераспределение долей) у остальных участников общей долевой собственности также возникает право покупки, и никого из них, согласившихся ее купить, нельзя его лишить. Однако квалифицировать такое право покупки как преимущественное нельзя, поскольку здесь все субъекты обладают одинаковым статусом -- сособственники.

В целях приведения действующих норм ГК РФ в соответствие с реальным фактами предлагается дополнить п.2 ст. 247 ГК РФ абзацем вторым следующего содержания: «При продаже доли одному или нескольким сособственникам (возмездное перераспределение долей) у остальных участников общей долевой собственности возникает право покупки пропорционально размерам их долей в праве общей собственности».

4. При разделе или выделе имущества, находящегося в долевой собственности, целесообразно руководствоваться не только эквивалентно-возмездным принципом определения долей участников в зависимости от вклада сособственника в общее имущество, но и принимать во внимание иные обстоятельства и факты. В целях реализации данного вывода на практике предлагается дополнить п.3 ст. 252 ГК РФ вторым абзацем следующего содержания: «При принятии решения о разделе или выделе имущества, находящегося в долевой собственности, суд вправе:

-- использовать эквивалентно-возмездный принцип определения долей в зависимости от вклада;

-- принять во внимание личный вклад каждого участника в прибыли, полученной в результате совместной деятельности;

-- руководствоваться условиями договора и протоколом о распределении прибыли.

-- принять во внимание иные объективные обстоятельства и факты, понудившие участника выделить свою долю.»

Соответственно, существующий ныне абзац второй пункта 3 ст. 252 ГК РФ станет третьим.

5. В доктрине права общей собственности существуют прямо противоположные мнения о возможности распространения преимущественного права покупки на договор мены. Одна группа ученых ограничивает сферу использования данного института только куплей-продажей. Другая позиция, которая представляется более приемлемой, сводится к тому, что на основании п.2 ст. 567 ГК РФ можно распространить указанное право покупки на отношения, возникающие из договора мены.

Отсюда становится очевидным, что преимущественное право покупки может быть использовано только при условии, что сособственники смогут предоставить продавцу желаемое имущество. С учетом изложенного, в работе предлагается внести изменения в положения п.5 ст. 250 ГК РФ, дополнив его абзацем вторым следующего содержания: «Участник долевой собственности, намеревающийся обменять свою долю в праве общей собственности, обязан в письменной форме известить остальных сособственников о таком намерении и указать необходимые ему потребительские свойства товара, который он хочет получить по договору мены».

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. О защите прав человека и основных свобод [Текст]: [Европейской конвенции заключена в г. Риме 04.11.1950 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 2. - Ст. 163.

2. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 30.12.2008] // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 25.12.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 25.11.2008] // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

7. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.