В силу прямого указания закона (п. 2 ст. 250 ГК РФ) извещение о продаже доли должно быть выполнено в письменной форме и получено другими сособственниками либо по почте (заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении), либо передано непосредственно с отобранием соответствующей росписи извещаемого участника общей собственности о получении такого извещения. Извещение в иной форме (устно, телефонограммой, по электронной почте) не может быть признано надлежащим Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности [Текст] // Журнал российского права. - 2006. - № 4. - С. 27..

Одним из вариантов извещения участников общей долевой собственности о продаже доли может быть передача заявления соответствующего содержания через нотариуса, причем в этом случае могут использоваться и различные технические средства (например, электронная почта). Так, согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 10. - Ст. 357., нотариус, в качестве одного из нотариальных действий, управомочен передавать "заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. Расходы, связанные с использованием технических средств для передачи заявлений, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается нотариальное действие. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления". Такое свидетельство будет безусловным подтверждением надлежащего извещения обладателей преимущественного права покупки доли.

Сложности извещения о продаже доли могут быть связаны и с тем обстоятельством, что отчуждающему сособственнику неизвестно место проживания (нахождения) всех участников общей долевой собственности. Правильный, на наш взгляд, выход из этого предложен Н. Толчеевым: "Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК" Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) [Текст] // Российская юстиция. - 2000. - № 7. - С. 23..

Уместно вспомнить, что германское гражданское право, например, предусматривает в случае неизвестности места нахождения лица - обладателя преимущественного права покупки возможность исключения его прав. С момента принятия судебного решения об исключении прав управомоченного лица в связи с неизвестностью места его пребывания право преимущественной покупки прекращается (ст. 1104 Гражданского уложения Германии). Такое исключение неизвестного правомочного лица осуществляется в судебной процедуре, в порядке вызывного производства, принятого у нас при рассмотрении дел о восстановлении прав по утраченным ценным бумагам (см. гл. 34 ГПК РФ).

В качестве обязательных требований к содержанию извещения о продаже доли в праве общей собственности ГК РФ устанавливает норму о необходимости указания в нем "цены и других условий" продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). О каких "других условиях" идет речь, не уточняется. Так, например, Ю.К. Толстой по этому поводу отмечает, что в извещении должны быть указаны все условия продажи, в том числе и цена Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Инфра-М. 2008. - С. 483.. На наш взгляд, в данном случае требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту (ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом. В этом случае возможность в дальнейшем получения от других участников общей долевой собственности претензий по ненадлежащему содержанию извещения об отчуждении доли третьему лицу будет сведена к минимуму Залугин С.В. Проблема охраны и защиты общей собственности [Текст] // Юридический мир. - 2007. - № 5. - С. 21..

Большинство авторов исходит из того, что анализируемое извещение о продаже, адресованное лицу, наделенному преимущественным правом покупки, имеет характер оферты (предложения о заключении договора) Зубарева Н.В. Основания возникновения и механизм действия преимущественного права покупки [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 7. - С. 25., поскольку лицо, которому адресовано такое извещение, вправе непосредственно совершить действия, направленные на приобретение соответствующего имущества, а продавец связан направлением извещения и не вправе уклониться от заключения договора купли-продажи. В некоторых случаях извещение о продаже характеризуют как публичную оферту, однако данная позиция представляется спорной. Публичная оферта по действующему гражданскому законодательству - содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Другими словами, в случае с публичной офертой круг ее адресатов заранее не определен и изначально именно таковым и предполагается, в то время как рассматриваемое извещение о продаже всегда адресовано конкретным участникам правоотношений, наделенным (в силу закона или договора) преимущественным правом покупки.

Вместе с тем в литературе высказывается и иное мнение о правовой природе извещения об отчуждении доли в праве общей собственности. Так, Н. Толчеев отмечает, что "...извещение продавца остальным участникам общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК РФ, имеют различную правовую природу" Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? [Текст] // Российская юстиция. - 2003. - № 7. - С. 32.. Л.А. Мамедова отмечает, что анализ ст. 421 и ст. 435 ГК РФ позволяет считать, что предложение о заключении договора (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению, и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым такое предложение будет принято. Извещение же участников общей долевой собственности об отчуждении доли в праве направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона. "Правовое значение такого извещения определено в п. 2 ст. 250 ГК и заключается только в одном: уведомить других сособственников "о намерении продать свою долю постороннему лицу", что нельзя расценить в качестве предложения заключить договор" Мамедова Л.А. Проблемы правового регулирования осуществления и защиты преимущественных прав [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 3. - С. 43.. Кроме того, Н.А. Саморукова справедливо отмечает и то обстоятельство, что в случаях отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество договор купли-продажи должен быть составлен в форме единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), а договор купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение еще и подлежит государственной регистрации Саморукова Н.А. Реализация преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2005. - № 2. - С. 26. (ст. 251 ГК РФ, п. 3 разд. 1 "Общие положения" Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 35. - С. 38. (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233). В случае же признания извещения о продаже - офертой и выражения другими сособственниками намерения реализовать принадлежащее им преимущественное право покупки доли - акцептом требование к форме договора (в случае отчуждения доли в праве собственности на недвижимость) соблюдено не будет и такой договор окажется недействительным (ч. 2 ст. 550 ГК РФ), а договор купли-продажи доли в общей собственности на жилье будет признан незаключенным (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Нужно отметить, что вопрос о правовой природе извещения о продаже доли в праве общей собственности имеет большое правовое (в том числе практическое) значение, поскольку именно от того, будет такое извещение рассматриваться как оферта или нет, зависит определение момента заключения договора, места его заключения, соблюдение требований к форме и др. На наш взгляд, в данном случае не нужно искать общего подхода, и при правовой квалификации извещения о продаже доли в праве общей собственности следует исходить из его буквального содержания в каждом конкретном случае. Так, известно, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ). Таким образом, если извещение одного из участников общей собственности о планируемом им отчуждении доли в праве собственности третьему лицу содержит формулировки, позволяющие считать его офертой, именно в таком качестве его и следует расценивать. В противном случае указанное извещение будет только приглашением делать оферты на заранее известных, определенных продавцом доли условиях, адресованных вполне определенному кругу лиц Гаврилов Э. Преимущественное право покупки [Текст] // Российская юстиция. - 2001. - № 2. - С. 16-17..

То обстоятельство, что направляемое участникам общей долевой собственности извещение о продаже доли не отражает свободного волеизъявления отчуждающего сособственника на заключение договора (ведь в данном случае собственник в действительности намерен продать принадлежащую ему долю третьему лицу), не должно рассматриваться как непреодолимо свидетельствующее в пользу невозможности признания указанного извещения офертой. Гражданскому кодексу РФ известны ситуации так называемого обязательного заключения договора (например, ст. 445 ГК РФ). В этом случае волеизъявление по направлению оферты лицом, для которого заключение договора является обязательным, тоже нельзя признать в полной мере свободным, поскольку оно продиктовано прямым указанием закона. Однако это вовсе не препятствует оценке сделанного им предложения о заключении договора в качестве оферты.

Что касается описанных Н. Толчеевым случаев совершения сделок с долей в праве собственности на недвижимое имущество (в том числе, на жилое помещение), то отмеченные названным автором сложности обусловлены не проблемой оценки извещения о продаже в качестве оферты, а специфическими требованиями к форме и государственной регистрации анализируемых сделок. По действующему законодательству на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество, по сути, распространен правовой режим недвижимости. Именно поэтому к сделкам с долей в праве общей долевой собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости, в том числе Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.. Соответственно, при заключении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество такой способ его заключения, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим. Единственный путь в данном случае соблюсти установленные законом требования к форме договора - составление одного документа (ст. 550 ГК РФ о форме договора купли-продажи недвижимости). Несоблюдение требований к форме такого договора влечет его недействительность (абз. 2 ст. 550 ГК РФ). Сказанное означает, что и отчуждающий собственник, и тот участник общей собственности, который намерен реализовать свое преимущественное право покупки, независимо от получения им извещения о продаже и направления соответствующего уведомления о готовности приобрести продаваемую долю, должны предпринять меры по заключению договора купли-продажи в форме единого документа, а для случаев отчуждения доли в праве на жилое помещение - предпринять и меры по дальнейшей государственной регистрации совершенной сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

При совершении сделки купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество следует особо подчеркнуть положительную роль правил об обязательной государственной регистрации перехода права на долю (в случае с долей в праве на жилое помещение государственной регистрации подлежит также сам договор). Указанные правила представляют собой важную гарантию соблюдения преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Действующее в этой сфере законодательство прямо устанавливает, что в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Кроме того, заявитель должен представить документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности Каминская Я.А. Некоторые проблемы возникновения и регистрации права общей собственности на недвижимое имущество [Текст] // Юрист. - 2008. - № 1. - С. 26..

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек (п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Эти правила позволяют в полной мере обеспечить соблюдение преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, а значит - предотвратить возможные злоупотребления со стороны продавца и избежать нарушений прав и законных интересов всех сособственников Селезнева О. Право преимущественной покупки и отказ от него [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - № 1. - С. 31..

По смыслу п. 1 ст. 250 ГК РФ, управомоченные лица пользуются преимущественным правом приобретения доли в праве общей собственности только по цене, за которую она продается, и на других равных условиях предложения третьему (им) лицу (ам). Другими словами, осуществление преимущественного права покупки возможно лишь в тех случаях, когда обладатель указанного права полностью и безоговорочно согласен заключить договор купли-продажи на условиях, ранее согласованных продавцом и третьим лицом - потенциальным покупателем (п. 1 ст. 438 ГК РФ). В противном случае даже если управомоченным лицом (ами) выражается согласие на приобретение, но по другой цене или на иных условиях, продавец вправе заключить договор купли-продажи с третьим лицом.

Вопрос о возможности изменения условий продажи предлагаемой продавцом доли в праве общей собственности тесно связан с описанной выше проблемой правовой сущности извещения о такой продаже, а именно - с обоснованностью характеристики его в качестве оферты. Так, если рассматривать извещение как оферту, продавец доли, направляющий его и указывающий другим сособственникам, на каких условиях он намерен произвести отчуждение доли, связан таким извещением в силу п. 2 ст. 435 ГК РФ с момента получения его адресатом. Это означает для продавца невозможность изменения условий отчуждения уже после получения другими сособственниками извещения о продаже. Если же фактические обстоятельства не позволяют считать данное извещение офертой, продавец лишен возможности изменения условий продажи с момента получения уведомления участника (ов) общей собственности о намерении реализовать принадлежащее ему (им) преимущественное право покупки. Очевидно, что такое уведомление в данном случае будет представлять собой предложение о заключении договора, акцептовать которое продавец обязан в силу прямого указания закона (то есть существования самого института привилегированной покупки). Что касается возможности изменения условий продажи для обладателей преимущественного права покупки (прочих сособственников), то для них ее не существует в любом случае Павлова И.Ю. Система преимущественных прав в современном гражданском праве [Текст] // Право и политика. - 2007. - № 9. - С. 26..

В интересах продавца доли в праве общей долевой собственности действующее законодательство устанавливает жесткие сроки, в течение которых обладатели преимущественного права (прочие участники общей собственности) вправе реализовать принадлежащую им правовую привилегию. Пункт 2 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что сособственники могут приобрести отчуждаемую долю в праве на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения о продаже. В случае, если управомоченные лица в указанные сроки прямо откажутся от покупки доли или просто не совершат необходимых активных действий, направленных на осуществление рассматриваемой правовой возможности, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Характер указанных сроков позволяет считать их пресекательными сроками, то есть сроками осуществления гражданских прав, установленными законом с целью побудить управомоченное лицо к реализации принадлежащей ему правовой возможности. Такие сроки, по мнению В.П. Грибанова, предусмотрены в тех случаях, когда осуществление или неосуществление того или иного субъективного гражданского права затрагивает интересы всего общества, существенные интересы третьих лиц (в данном случае - интересы продавца доли в праве общей собственности и третьего лица - ее потенциального покупателя) и т.п. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 259.

Истечение пресекательного срока влечет за собой прекращение соответствующего права. С практической точки зрения это, в частности, означает невозможность восстановления сроков осуществления преимущественного права покупки, приостановления или перерыва их течения Гражданское право: в 2 т. Том I: учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С.421.. За пределами сроков, установленных п. 2 ст. 250 ГК РФ, реализация права привилегированной покупки доли недопустима.

Одним из самых дискуссионных вопросов рассматриваемой темы является проблема осуществления преимущественного права покупки в тех случаях, когда на приобретение доли в праве общей собственности претендует несколько сособственников. При этом можно выделить три основных подхода к решению затронутого вопроса:

1) договор купли-продажи доли следует считать заключенным с каждым сособственником, выразившим согласие на покупку, но в отношении не всей доли, а ее соответствующей части, определяемой пропорционально размеру доли в праве общей собственности, принадлежащей данному сособственнику;

2) договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю;

3) право выбора контрагента по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу.

Первая из приведенных точек зрения основана на возможности применения к рассматриваемым отношениям общей долевой собственности норм ст. 93 ГК РФ по аналогии. Так, согласно п. 2 ст. 93 ГК РФ участники общества с ограниченной ответственностью пользуются преимущественным правом покупки доли участника (ее части) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества или соглашением его участников не предусмотрен иной порядок осуществления этого права. Вместе с тем эта позиция не находит поддержки в литературе. Например, М. Козлов отмечает: "Применение по аналогии ст. 93 ГК РФ в данном случае невозможно, поскольку это специальная норма по отношению к ст. 250 ГК РФ и распространяется только на случаи, связанные с преимущественным правом покупки доли в ООО" Козлов М. Предпочтение перед посторонними [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 29. - С. 4.. В целом соглашаясь с ошибочностью рассматриваемой точки зрения, считаем необходимым привести здесь несколько иную аргументацию. Известно, что участники общей долевой собственности пользуются преимущественным перед всеми посторонними лицами правом покупки продаваемой одним из сособственников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Среди условий продажи центральное место принадлежит условию о предмете договора (в данном случае - доля в праве общей собственности). В связи с тем, что отчуждающий участник намерен продать именно долю целиком (или ее соответствующую часть, размер которой в любом случае должен быть однозначно определен в извещении о продаже), а договор купли-продажи доли (ее части) может быть заключен исключительно на условиях, указанных в извещении, следует учитывать, что любые иные условия продажи в рамках реализации преимущественного права покупки (в том числе, дробление отчуждаемой доли между участниками, выразившими желание на покупку) невозможны. Если же продавец выразит намерение продать принадлежащую ему долю нескольким сособственникам, согласившимся ее приобрести, то это будет происходить уже не в процедуре осуществления преимущественного права, а вне ее, с соответствующим изменением условий продажи.

Анализируя две другие из приведенных выше точек зрения, важно исходить, во-первых, из необходимости гарантировать интересы всех участников отношений, связанных с реализацией преимущественного права покупки доли в праве общей собственности; во-вторых, из нормативных принципов заключения договоров, установленных действующим гражданским законодательством (гл. 28 ГК РФ). В случае, если фактические обстоятельства позволяют расценивать извещение о продаже в качестве оферты (предложения о заключении договора), то договор купли-продажи доли следует считать заключенным с тем сособственником, от которого был получен первый акцепт указанной оферты, то есть с первым участником общей собственности, выразившим намерение приобрести отчуждаемую долю (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Если же, исходя из содержания, извещение о продаже офертой не является, договор купли-продажи заключается с одним из сособственников, по выбору продавца доли.

Управление Федерального казначейства по Самарской области (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор-С" (далее - общество), в котором просило определить долю управления в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, расположенном по адресу: город Самара, в границах улиц пр. Ленина, Ново-Садовая, Луначарского в Октябрьском районе, согласно вкладу управления в размере 1495 кв. м., что составляет 14,36% от общей площади объекта.

Как видно из материалов дела, 16.08.2002 между управлением (инвестор) и обществом (застройщик) заключен договор о долевом участии в строительстве, по условиям которого управление, будучи инвестором, обеспечивает финансирование строительства части жилого здания площадью 1740 кв. м. (офисное помещение 1, 2, 3 этажей) жилого дома по адресу: город Самара, в границах улиц пр. Ленина, Ново-Садовая, Луначарского в Октябрьском районе в пределах передаваемых ему в собственность по окончании строительства на условиях, предусмотренных договором.

По условиям договора ответчик (застройщиком) осуществляет строительство и обеспечивает ввод объекта в эксплуатацию в срок ориентировочно не позднее 4 квартала 2004 года. Согласно пункту 1.3 данного договора затраты по финансированию строительства, передаваемого инвестору объекта и осуществление благоустройства, на момент заключения договора составляют 29000000 рублей, при инвестиционной стоимости 1 квадратного метра 16666 рублей.

Управление во исполнение обязательств по финансированию строительства перечислило ответчику за счет средств федерального бюджета денежные средства в размере 24919703 рубля, что подтверждается платежными поручениями N 565 от 22.08.2002, N 592 от 06.09.2002, N 848 от 26.11.2002, N 896 от 10.12.2002.

В связи с тем, что срок строительства дома, предусмотренный договором, истек, объект в эксплуатацию не введен, строительство дома в настоящее время не ведется, а общество признано несостоятельным (банкротом) по решению суда от 27.04.2006 Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-18496/2005, управление не имеет намерения оплачивать оставшуюся часть затрат по финансированию строительства части жилого здания площадью 1740 кв. м, и обратилось в суд с иском об определении своей доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, с учетом оплаченной им части финансирования объекта.

Планом внешнего управления обществом, утвержденного собранием кредиторов 20.04.2007 предусмотрено, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: город Самара, Октябрьский район, ул. Луначарского/пр. Ленина (инвентарный номер 53900) стоимостью 7000000 рублей вносится в уставный капитал одного акционерного общества - второго ответчика в качестве замещения активов должника. Акции созданного на базе имущества должника открытого акционерного общества включаются в состав имущества должника и подлежат продаже на открытых торгах Постановление ФАС Поволжского округа от 18.11.2008 по делу № А55-19048/06// Вестник ВАС РФ.- 2008.- № 12.- С.55..

Большинство авторов во всех случаях поддерживают именно вторую точку зрения. Так, например, М. Козлов прямо указывает, что если в законодательстве не установлена специальная норма, то выбор того, с кем заключать договор, принадлежит продавцу, исходя из принципа свободы договора. Другими словами, если несколько участников долевой собственности выразили намерение приобрести продаваемую долю, ее собственник вправе выбрать: продать ее одному из них по своему усмотрению либо продать по частям нескольким из них Козлов М. Указ. соч. С. 4.. Ту же аргументацию приводит и З.С. Беляева: "Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон... Продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт-Издат. 2008. - С. 572..

2.3 Прекращение общей долевой собственности

Специфическими основаниями прекращения права общей долевой собственности являются раздел общей собственности и выдел из нее. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). При разделе общая собственность прекращается для всех участников. При выделе -- только для того, чья доля выделяется, если количество сособственников более двух.

Раздел и выдел могут иметь место как при наличии взаимного согласия сособственников, так и на основании судебного решения. Если не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества Козырь О.М. Актуальные вопросы права общей долевой собственности: раздел жилого помещения и выдел из него доли [Текст] // Гражданское право современной России / Сост. Козырь О.М., Маковский А.Л. -М., Статут. 2008. - С. 211..

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Теперь целесообразно рассмотреть механизм реализации права сособственника распорядиться своей долей в праве долевой собственности с соблюдением права преимущественной покупки (мены, ренты) других сособственников. Желая произвести отчуждение своей доли и определившись с ценой и прочими условиями отчуждения (например, формой и сроками оплаты) независимо от того, найден ли потенциальный приобретатель, собственник обязан известить своих сособственников о данных условиях в письменной форме. Законом не установлены какие-то особые требования к такому извещению. Это может быть обычное письмо, телеграмма, факс, письмо с извещением. Однако впоследствии могут возникнуть проблемы при доказывании факта извещения, поэтому предпочтительно произвести его при участии нотариуса. В соответствии со ст. 86 Основ законодательства о нотариате передача различных по своему содержанию заявлений является нотариальным действием, которое обеспечивает официальное подтверждение, в нашем случае, факта уведомления сособственников об отчуждении доли в праве общей долевой собственности. Таким образом, передача через нотариуса данного заявления будет являться доказательством выполнения предусмотренных законом требований о соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Заявление, которое просят нотариуса передать, представляется ему в количестве экземпляров, соответствующем количеству сособственников, плюс один, который остается у нотариуса. После передачи заявления по просьбе лица, подавшего заявление, ему может быть выдано свидетельство о передаче заявления (ч. 2 ст. 86 Основ), в котором указывается содержание переданного заявления, а также, в необходимых случаях, содержание и дата поступившего ответа на это заявление либо сведения о том, что ответ в установленный срок не поступил. Выдача свидетельства о передаче заявления является самостоятельным нотариальным действием, подтверждающим факт передачи информации определенному лицу.

Заявление сособственника может быть передано лично нотариусом лицу, которому заявление предназначено, как по месту жительства, так по месту нахождения (или работы), но обязательно под расписку. Уведомление может быть передано по почте с обратным уведомлением либо с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. В последнем случае заявление передается вместе с сопроводительным письмом нотариуса, в котором должны быть указаны срок для ответа и адрес, по которому ответ должен быть направлен Вергасова Р.И. Нотариат в России: Учебное пособие. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - С. 294 - 299; Полтавская Н., Кузнецов В. Нотариат. [Текст] - М., Юнити. 2007. - С. 139 - 140..

Требовать перевода на себя прав и обязанностей другие сособственники вправе и в тех случаях, когда отчуждающий долю уменьшил цену или изменил прочие условия отчуждения. Размер и характер такого изменения значения не имеют. Подобное правило, кстати, служит препятствием для занижения цены по договору в целях уменьшения налогооблагаемой суммы, поэтому сособственники "вынуждены" продавать доли за реальные суммы, а не указанные в актах инвентаризации. Последнее, о чем необходимо упомянуть, это срок исковой давности. Законом установлен сокращенный срок подачи такого иска в три месяца (п. 3 ст. 250 ГК РФ), однако исчисление его следует вести по общим правилам, т.е. с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права преимущественной покупки отчуждаемой другим участником доли, а не с момента совершения сделки по отчуждению, так как нормами гл. 16 ГК не установлены специальные правила исчисления срока исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Теперь обратимся к распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности супругов и членов крестьянского фермерского хозяйства.

Как характер долевой, так и особенности совместной собственности влияют на осуществление распоряжения общим имуществом, основанного на взаимном доверии и единстве личных и имущественных интересов в семье или крестьянском фермерском хозяйстве. Поскольку в совместной собственности нет долей, каждый из супругов имеет одинаковое право на все имущество в целом, в том числе правомочие распоряжения. Гражданским и семейным законодательством установлена презумпция, что супруг, осуществляющий распоряжение общим имуществом, считается действующим с согласия другого супруга (п. 2 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ). Законодательством не конкретизированы виды сделок, на которые распространяется данная презумпция, поэтому, исходя из общего диспозитивного характера гражданско-правового регулирования общественных отношений, следует считать, что таковыми могут быть любые Фоков А.П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2003. - № 11. - С.21.. Однако в советской цивилистической литературе высказывалась точка зрения об ограничении непоименованного, а следовательно, открытого перечня сделок. Так, М.В. Зимелева писала, что "презумпция согласия супруга на совершение сделок по общему имуществу имеется при осуществлении возмездных сделок и отсутствует - при безвозмездных, так как при возмездном отчуждении вещи общее имущество супругов пополняется соответствующим эквивалентом и, таким образом, обеспечиваются имущественные интересы другого супруга. При безвозмездном отчуждении - соответствующий эквивалент в общее имущество не поступает" Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве. [Текст] // Учен. зап. ВИЮН. - 1941. - Вып. 12. - С. 46-47.. Такая точка зрения не была основана на законе и судебной практике, а являлась предложением по усовершенствованию действующего законодательства. К нашему сожалению, ни в ГК РСФСР 1964 года, ни в ныне действующем гражданском и семейном законодательстве поддержки она не получила. Только при разделе общего имущества суд может отступить от принципа равенства долей, если один из супругов расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ). Но такое удовлетворение супруг может получить только после раздела, да и дарение в сравнении с расходованием средств на спиртные напитки, наркотические и подобные средства, проигрышами в азартные игры или обычным мотовством является слабым основанием для изменения долей. Поэтому, поддерживая М.В. Зимелеву, считаем целесообразным изменение законодательства по этому вопросу, оставив возможность свободного отчуждения обычных подарков (на сумму не превышающую трех тысяч рублей).

Данный порядок распоряжения общим имуществом супругов может быть изменен брачным договором, о чем свидетельствует п. 3 ст. 253 ГК РФ: "Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников". Таким образом, брачный договор является формой замены законного порядка распоряжения общим имуществом на договорный Сосипатрова Н.Е. Брачный договор: правовая природа, содержание, прекращение [Текст] // Государство и право. - 2006. - № 3. - С. 25; Хазова О.А. Брачный договор: опыт Запада [Текст] // Дело и право. - 2007. - № 9. - С. 28.. В брачном контракте стороны могут закрепить правила, касающиеся распоряжения отдельными видами или определенной стоимости имущества. Единственное, что стороны не могут изменить, - это порядок отчуждения недвижимого имущества. Если совершаемая одним супругом сделка подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, необходимо ясно выраженное согласие другого на распоряжение имуществом. Такое согласие супруга подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 35 СК РФ), даже если он лично явится к нотариусу или в регистрационную палату, что абсолютно абсурдно и не может не вызвать недоумения. Однако в любом случае отсутствие нотариально удостоверенного согласия не позволит супругу заключить сделку Канаков Л.А. Общая совместная собственность супругов [Текст] // Нотариус. - 2008. - № 1. - С. 21.. Соблюдение требования о предварительном согласии супругов на заключение сделки обеспечивается органами, на которые возложена государственная регистрация сделок с недвижимостью, и нотариусами. Если супруг, каким-либо образом сокрыв факт состояния в браке, произведет отчуждение имущества, такая сделка считается оспоримой и может быть признана судом недействительной по заявлению другого супруга в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Заметим, что при исчислении срока давности началом считается момент, когда лицо узнало или должно было узнать о совершении данной сделки. Некоторые авторы пишут, что "точкой отсчета в данном случае служит момент, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права" Нечаева А.М. Семейное право: Курс лекций. [Текст] - М., Норма. 2007. - С. 128.. Подобное толкование является расширительным и необоснованным, поскольку момент совершения получения информации о сделке и момент, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, не всегда совпадают. Правовая безграмотность населения такова, что до сих пор большинство считает: если имущество приобретено на имя одного из супругов, оно является его личным. В настоящий момент независимо от того, знал или не знал супруг о нарушении своего права, срок исковой давности истекает в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки.

В случае с движимым имуществом сделка может быть признана недействительной по требованию супруга по мотивам отсутствия у супруга, отчуждающего общее имущество, необходимых полномочий для этого, но только в том случае, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ, ч. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ). Такая сделка по смыслу данной статьи является оспоримой, поскольку для признания ее недействительной требуется подача иска Киминчижи Е.Н. Об имущественных отношениях сожительствующих лиц [Текст] // Семейное и жилищное право. - 2008. - № 1. - С. 22.. В судебной практике такие споры очень сложны, поскольку доказать факт информирования приобретателя практически невозможно. К таковым, пожалуй, можно отнести только случаи существенного занижения цены и особого состояния супруга, при котором он не мог понимать значения своих действий (алкогольное или наркотическое опьянение).

Осуществление распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, на практике не вызывает каких-либо затруднений.

В соответствии с ранее действовавшим Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" интересы в отношениях с предприятиями, организациями, гражданами и государственными органами представляет глава крестьянского хозяйства (п. 4 ст. 1). В ст. 10 названного Закона, определяющей права граждан, ведущих крестьянское хозяйство, было установлено, что гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в собственности, предоставляется право обменять земельный участок в установленном порядке через Совет народных депутатов, сдать земельный участок или его часть в аренду в случае временной нетрудоспособности, призыва на действительную службу в ряды Вооруженных Сил СССР, поступления на учебу, передать земельный участок по наследству и заложить земельный участок в земельный банк. Как видим, правом отчуждения в собственность земельного участка другим лицам глава или другие члены хозяйства либо доверенное лицо (п. 2 ст. 15) не наделялись. Более того, устанавливался запрет раздела земельного участка (ст. 11). Таким образом, указанные лица были вправе заключать сделки по распоряжению таким имуществом, как насаждения, жилые и хозяйственные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, необходимое для осуществления хозяйственной и иной деятельности (п. 1 ст. 14).

В соответствии с Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" СЗ РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249. от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ порядок распоряжения общим имуществом устанавливается соглашением о создании фермерского хозяйства, для которого определение данного порядка является существенным условием (ст. 4 Закона). В нем стороны могут продублировать законный режим совместной собственности членов крестьянского фермерского хозяйства, в соответствии с которым сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 11 июня 2003 г.), либо установить иной порядок, предоставив правомочие распоряжения иным лицам. Данный режим распространяется и на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского фермерского хозяйства (п. 3 ст. 257 ГК РФ).

Для ведения текущих дел по управлению хозяйством и распоряжению имуществом глава не нуждается в особой доверенности или других специальных полномочиях от его членов. В случае наделения таким правом других лиц им должны быть выданы доверенности или иные управомочивающие документы. Таким образом, только глава крестьянского фермерского хозяйства выступает законным представителем других членов по поводу распоряжения общим имуществом. В остальном режим совместной собственности членов крестьянского фермерского хозяйства тождествен собственности супругов Залучин С.В. О судебной практике рассмотрения имущественных дел, находящихся в собственности супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства [Текст] // Российский судья. - 2007. - № 2. - С.22..

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется возложением на него обязанности выплатить соответствующую компенсацию остальным сособственникам.

Выплата участнику долевой собственности вместо выдела доли в натуре денежной компенсации допускается только с его согласия. Только в исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ).

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

В юридической литературе достаточно обоснованно обращается внимание на несогласованность пункта 4 ст. 252 ГК РФ со статьей 246 ГК РФ Гражданское право: Учебник. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 386.. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно лишь по соглашению всех ее участников. Правило, содержащееся в статье 246 ГК РФ, носит императивный характер. Исключения из этого правила не предусмотрены. Предоставление права суду исключить сособственника из числа участников общей собственности без его согласия (п. 4 ст. 252 ГК РФ) противоречит статье 246 ГК РФ. Без учета желания сособственников суд может определить лишь порядок владения и пользования общим имуществом, но не распоряжения им. В связи с этим не случайно законодатель в отдельных нормах говорит о правомочии распоряжения общим имуществом (ст. 246 ГК РФ) и о владении и пользовании (ст. 247 ГК РФ) О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8, от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 35-37..

Глава 3. Современные проблемы гражданского законодательства, регулирующие общую долевую собственность

3.1 Проблемы распоряжения и управления общей долевой собственности

Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными.

Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недостижении согласия спор решается судом.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества производится между всеми участниками общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется только в отношении остающихся участников.

При осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Существуют общие и частные пределы осуществления гражданских прав.

Общие пределы относятся ко всем правам и содержатся в нормах-принципах. (Например, в п. 2 ст. 1 ГК указано, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства). Нарушение общих пределов называют злоупотреблением правом (шикана) Иванова Г., Лаева Н. Означает ли согласие сособственника на приобретение доли в праве общей собственности его обязанность заключить договор купли-продажи доли [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - № 1. - С. 21..

Частные пределы характеризуются тем, что относятся к конкретным гражданским правам и предусмотрены в специальных статьях законодательства. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно.

Так, распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственности также может распорядиться своей долей и для этого согласия других сособственников не требуется. Однако при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества - 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.

Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. В литературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимой собственности Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме [Текст] // Закон. - 2005. - № 6. - С. 16., с чем вполне можно согласиться. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 4. - С. 26.. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются собственники помещений в многоквартирном доме Власова О.И. Осуществление права общей собственности в многоквартирном жилом доме [Текст] // Нотариус. - 2008. - № 4. - С. 29..

Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается прежде всего в невозможности выделить свою долю в натуре. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. Такая практика продолжалась и после принятия части первой ГК РФ, хотя в ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право обшей долевой собственности на общее имущество дома Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме [Текст] // Жилищное право. - 2006. - № 6. - С. 18..