Судами, рассматривавшими дело, установлено, что М. стала собственником занимаемой комнаты на основании договора передачи в собственность, заключенного в 1999 г. с Управлением муниципального жилья ЮЗАО г. Москвы. Позже, в 2001 г. А. приватизировала другие две комнаты в коммунальной квартире и стала их собственником.

Признавая наличие у А. преимущественного права покупки комнаты, принадлежавшей М., Судебная коллегия исходила из того, что объектом права собственности является вся квартира в целом, а комната составляет ее часть, т.е. долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир. Из этого был сделан вывод о том, что при продаже комнаты предметом договора фактически являлась приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действовало установленное ст. 250 Гражданского кодекса РФ правило о преимущественном праве покупки.

Судебная коллегия акцентировала внимание на том, что самостоятельным объектом недвижимости, т.е. единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, т.е. вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру.

Данный вывод был мотивирован ссылкой на положения главы 18 Гражданского кодекса РФ, в которых объектом права собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме; ст. 558 Гражданского кодекса РФ, определяющую особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения, предметом которого может быть квартира или ее часть; положения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предусматривающие возможность внесения в ЕГРП сведений о комнатах в коммунальных квартирах как объектах недвижимого имущества; ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья" Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2963., раскрывающую понятие "помещения" как единицу комплекса недвижимого имущества (части жилого здания, иного связанного с жилым зданием объекта недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей; а также на строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"), признающие основным элементом здания квартиру, а комнату - ее частью.

С выводами Судебной коллегии не согласился Президиум Верховного Суда РФ, отменивший Постановлением от 17 ноября 2007 г. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2007 г по делу РФ № 19пв-07[Текст]// Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2007.- №9.-С.35. состоявшиеся по делу судебные решения в части удовлетворения требований А. о признании преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты и отказавший А. в удовлетворении иска.

Разрешая дело, Президиум пришел к выводу о том, что у А. и М., проживавших в коммунальной квартире и приватизировавших занимаемые ими комнаты, не возникло отношений общей собственности относительно всей квартиры. Спорная изолированная комната находилась в собственности М., и при ее продаже Б. преимущественного права покупки у А. не возникло.

Свой вывод Президиум мотивировал ссылкой на положения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959. и Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П, указав при этом, что изолированная комната в коммунальной квартире может являться объектом права собственности; у собственников комнат возникает право общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире; доля в праве общей собственности не может быть отчуждена самостоятельно и всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире.

Президиум указал на неправильное толкование судами положений ст. 250 ГК РФ, пояснив, что обязательным условием применения данной нормы является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Нетрудно заметить, что главным "камнем преткновения", определившим судьбу данного спора о преимущественном праве покупки, стал вопрос о гражданско-правовом режиме комнаты в коммунальной квартире.

При решении данного вопроса одни судебные инстанции пришли к выводу о том, что комната является только вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру (частью квартиры) и признали за А. преимущественное право покупки, другие (Президиум Верховного Суда РФ) признали комнату самостоятельным объектом права собственности и отказали в удовлетворении иска.

Известно, что вопрос о признании того или иного материального блага объектом гражданских прав и установлении тем самым в отношении его определенного правового режима относится к ведению законодателя, определяющего в каждом конкретном случае, в устанавливаемых им правовых нормах, степень правового регулирования общественных отношений, складывающихся по поводу объекта.

Очевидно также, что при этом правовой режим объектов (как совокупность установленных в отношении их нормативно-правовых предписаний) определяется их значением, естественными свойствами, полезными характеристиками, позволяющими удовлетворять те или иные потребности.

Сказанное имеет непосредственное отношение к рассматриваемому делу, в котором при решении вопроса о возможности признания комнаты в коммунальной квартире объектом права собственности предметом судебного толкования и применения стали положения законодательства, определяющие правовой режим жилых помещений в коммунальных квартирах.

Как видно из судебных постановлений, выводы Судебной коллегии Верховного Суда РФ и нижестоящих судов о нахождении квартиры в общей долевой собственности А. и М. основывались на утверждении о том, что в действующем законодательстве объектом недвижимого имущества (недвижимости) признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав.

Очевидно, что приведенное утверждение Судебной коллегии, мотивированное ссылкой на ряд нормативно-правовых актов (в том числе строительные нормы и правила), подразумевало наличие объективных отличий комнат в коммунальных квартирах от квартир, не позволяющих выделить комнаты в отдельный вид недвижимого имущества и считать их самостоятельным объектом права собственности.

Квартира в целом, не имеющая непосредственной связи с землей, может быть отнесена к недвижимым вещам лишь постольку, поскольку она является составной частью прочно связанного с землей многоквартирного жилого дома и не может быть перенесена в другое место без изменения при этом местонахождения дома в целом.

Комната в коммунальной квартире, являясь ее частью, обладает той же самой опосредованной (через дом) связью с земельным участком, позволяющей характеризовать ее как недвижимое имущество.

В жилищном законодательстве комнаты в коммунальных квартирах традиционно рассматриваются не просто в качестве помещений, составляющих часть квартиры, дома, а признаются жилыми помещениями наряду с квартирами и жилыми домами.

Признание в законодательстве комнат в коммунальных квартирах самостоятельным видом жилых помещений одновременно означает признание их разновидностью недвижимого имущества.

В связи с этим утверждение Судебной коллегии о признании объектом недвижимого имущества квартиры в целом, а не комнаты, входящей в ее состав, кажется по меньшей мере странным.

Очевидно, что в рассуждениях Судебной коллегии Верховного Суда РФ применительно к рассматриваемому делу имело место некоторое смешение понятий "объекта недвижимости" и "объекта гражданских прав".

Жилые помещения, охватываемые понятием недвижимого имущества, признаются объектами гражданских прав (ст. 128 Гражданского кодекса РФ) и участвуют в гражданском обороте именно в данном качестве. Так, жилое помещение может являться объектом права собственности, права пользования, владения и т.д.

При этом действующее законодательство (ст. 130 Гражданского кодекса РФ) позволяет говорить о жилом помещении лишь как об одном из видов недвижимого имущества, подразумевая, что объектом оно может являться только для субъектов в отношении возникающих у них прав.

Поскольку право преимущественной покупки возникает лишь при отчуждении доли в праве общей собственности на имущество, постольку основным вопросом, влияющим на судьбу рассматриваемого спора, стал вопрос о признании комнаты в коммунальной квартире самостоятельным (индивидуальным) объектом права собственности, а не вопрос о признании комнаты объектом недвижимости - как он был сформулирован в Определении Судебной коллегии и решениях нижестоящих судов, рассматривавших дело.

Важно было решить, признается ли комната самостоятельным объектом гражданских прав или она может рассматриваться и учитываться в гражданском обороте исключительно в качестве составной части (вещественного выражения идеальной доли в праве) другого недвижимого имущества - квартиры.

Найти ответ на этот вопрос просто. Нужно лишь не забывать о том, что предметы материального мира и другие блага, в отношении которых действующее гражданское законодательство допускает возникновение прав и обязанностей субъектов, признаются в законе объектами гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Совокупность таких объектов, иерархически выстроенных в зависимости от их правовых режимов, представляет собой систему объектов гражданских прав, в которой каждая категория объектов, описывающая определенный круг явлений и предметов материальной действительности, одновременно в качестве вида, подвида, разновидности и т.д. входит в более общую категорию объектов гражданских прав, обладая присущими ей родовыми признаками.

Как отмечалось, комнаты в коммунальных квартирах являются самостоятельной разновидностью недвижимого имущества, в отношении которой закон допускает совершение различных сделок (договора найма, договора передачи), что однозначно свидетельствует в пользу признания комнат в коммунальных квартирах самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав.

Казалось бы, исходя из описанного выше, решение вопроса о признании комнаты самостоятельным объектом гражданских прав не должно было вызвать каких-нибудь серьезных затруднений. Однако все оказалось не так просто.

Дело в том, что в практике судов общей юрисдикции наряду с позицией о возможности приватизации отдельных комнат в коммунальной квартире утвердилась позиция о признании коммунальной квартиры неделимой вещью, поступающей при приватизации в общую долевую собственность нескольких лиц (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ) Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 сентября 2004 г. по делу № 78-Г04-36. [Текст]// Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2004.- №9.-С.35..

Позиция эта основана на разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ, содержащихся в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. - № 11.- С.5, в соответствии с которым выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Указанная позиция о возможности раздела квартиры только при условии передачи изолированной части подсобных помещений и оборудовании отдельного входа, означающая в абсолютном большинстве случаев признание квартиры неделимой вещью, не выдерживает критики.

Во-первых, следует отметить, что названные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ условия раздела квартиры (о передаче изолированной части подсобных помещений и оборудовании отдельного входа) законодательством не предусмотрены.

В соответствии с ч. 1 ст. 133 Гражданского кодекса РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Отдельная квартира и комната в коммунальной квартире - самостоятельные виды жилых помещений. Они объединены общим для всех жилых помещений родовым признаком - пригодностью для постоянного проживания и общим целевым назначением - использованием для проживания граждан.

Поскольку при разделе квартиры на изолированные жилые комнаты не происходит изменения ее функционального назначения, она изначально не может быть отнесена к неделимым вещам.

Во-вторых, возможность раздела квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, с логической неизбежностью вытекает из признания в законе комнаты в качестве самостоятельного вида жилых помещений и объекта гражданских прав.

Поскольку квартиру и комнату в квартире можно рассматривать как целое и часть целого, постольку признание комнаты (части целого) жилым помещением наряду с квартирой (целым) означает потенциальную юридическую возможность деления квартиры.

В-третьих, раздел квартиры в натуре отнюдь не предполагает полного деления всего общего имущества (мест общего пользования, подсобных помещений, инженерного и санитарно-технического оборудования) квартиры, которое в большинстве случаев является неделимым.

Важно не забывать о том, что квартира как единое целое представляет собой не что иное, как совокупность жилых и нежилых (подсобных) помещений, с установленным в них оборудованием, предполагающее использование их по одному общему назначению - для проживания граждан.

Поскольку совокупность разнородных элементов квартиры объединена общим целевым назначением, квартира должна рассматриваться как одна сложная вещь. В силу ч. 1 ст. 134 Гражданского кодекса РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Именно рассмотрение квартиры в качестве сложной вещи, образованной из нескольких вещей, имеющих различное индивидуальное назначение, дает ключ к пониманию вопроса о возможности раздела квартиры.

Раздел квартиры с соблюдением условия о сохранении ее целевого назначения (ст. 133 Гражданского кодекса РФ) возможен при условии наличия в ней нескольких изолированных жилых комнат, каждая из которых в соответствии с законом может находиться в индивидуальной собственности различных субъектов.

При таком разделе квартира как единая сложная вещь перестает существовать, и вместо нее появляются несколько различных вещей: жилые комнаты (являющиеся простыми вещами) и общее имущество коммунальной квартиры (сложная вещь).

Сохранение функционального назначения квартиры при ее разделе и признание комнат в коммунальной квартире жилыми помещениями становятся возможным лишь в силу наличия в квартирах мест общего пользования (кухни, ванной, санузла, коридора и др.) и общего имущества, находящегося в совместном пользовании всех собственников и нанимателей, проживающих в квартире. Собственно говоря, именно существование в коммунальной квартире общего имущества и помещений, позволяющих использовать комнату для проживания, и делает ее жилой.

Поскольку после раздела квартиры образуется несколько самостоятельных объектов - комнат, охватываемых термином "жилое помещение", и обособляется связанное с ними общим целевым назначением общее имущество коммунальной квартиры, не входящее в состав комнат, постольку на смену единой сложной вещи (квартире) приходит иная правовая конструкция - конструкция главной вещи и принадлежности.

Согласно ст. 135 Гражданского кодекса РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Особенностью применения указанных положений к коммунальной квартире является наличие в ней нескольких главных вещей (жилых помещений - комнат) и одной принадлежности (общего имущества), судьба которого в изъятие из общего правила не может быть определена договором по-иному, чем судьба главной вещи.

Общее имущество коммунальной квартиры, состоящее из совокупности нескольких подсобных помещений, установленного в них санитарно-технического оборудования и инженерных коммуникаций (предназначенных исключительно для обслуживания данной квартиры), объединенных общим целевым назначением по обслуживанию жилых комнат, представляет собой сложную вещь.

В большинстве случаев общее имущество коммунальной квартиры как единая сложная вещь - неделимо, поскольку его составные части (кухня, коридор, санузел и др.), как правило, существуют в единственном числе, и в случае их раздела не могут сохранять то функциональное назначение (обеспечение пригодности комнат для проживания), которое присуще им как единому целому комплексу - сложной вещи.

В связи с этим при разделе квартиры общее имущество в отличие от жилых комнат поступает в общую долевую собственность лиц, владеющих на праве собственности отдельными жилыми помещениями в коммунальной квартире.

При этом применяются правила, установленные п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, о том, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Таким образом, становится возможным раздел квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, пригодной для постоянного проживания. Результатом такого раздела становятся появление вместо одной сложной вещи (жилого помещения - квартиры) двух и более простых главных вещей (жилых помещений - комнат) и сложной принадлежности (общего имущества коммунальной квартиры).

С учетом изложенного можно констатировать неудовлетворительность сформировавшегося в судебной практике подхода к рассмотрению отдельных квартир как потенциально неделимых вещей, раздел которых допускается лишь при наличии возможности передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Существование определенных объективных различий между комнатой и квартирой (как между частью и целым) очевидно, однако данные объективные отличия должны иметь значение для правоприменителя лишь в той форме, в какой они отражаются в нормах действующего законодательства.

Признание комнат в коммунальных квартирах самостоятельным видом жилых помещений и объектом гражданских прав, установление режима общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры в законодательстве - факты, существование которых не замечать невозможно.

Однако данные обстоятельства не всегда находят должную оценку в судебной практике. Показательно в этом отношении ранее затронутое дело по спору о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире.

Отменяя Определение Судебной коллегии и решения нижестоящих судов по данному делу, Президиум Верховного Суда РФ указал на то, что требования ст. 250 ГК РФ распространяются на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей в праве общей собственности. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире такой возможности лишен, поскольку при продаже комнаты соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры автоматически передается новому собственнику (следует судьбе комнаты) вне зависимости от волеизъявления сторон.

Президиум признал, что М. могла свободно распорядиться своей комнатой без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а не принадлежавшей ей долей в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры.

Позиция Президиума представляется обоснованной, поскольку предметом договора купли-продажи (которым распоряжается продавец) действительно является принадлежащая ему комната, а никак не доля в праве общей собственности, судьба которой определяется автоматически при распоряжении жилым помещением.

Логично предположить, что иное толкование положений ст. 250 ГК на практике могло привести к тому, что при продаже отдельной квартиры в многоквартирном жилом доме, где собственнику квартиры в силу ст. 289 ГК РФ на праве общей долевой собственности с другими лицами принадлежат места общего пользования, несущие конструкции, оборудование и др., преимущественным правом покупки квартиры будут обладать все другие собственники квартир в этом доме. В результате возможность распоряжения квартирой будет сопряжена для собственника с неоправданными затратами времени и сил для извещения всех заинтересованных лиц о продаже квартиры, а сам институт преимущественного права покупки утратит свойства эффективной правовой конструкции и станет дополнительной "обузой", препятствующей свободному осуществлению гражданских прав.

Затронутый в рамках рассмотрения указанного дела вопрос о преимущественном праве покупки комнат в коммунальных квартирах вызывает особый интерес в связи с принятием и введением в действие с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ, в котором прямо закреплено положение о возникновении у собственника комнаты в коммунальной квартире преимущественного права покупки других комнат, в случае их продажи, на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ (ч. 6 ст. 42).

Такое решение законодателя в настоящее время однозначно направляет судебную практику по пути признания преимущественного права покупки комнат в коммунальных квартирах, в связи с этим правоприменителю уже в ближайшее время предстоит решить вопрос о правомерности этого решения и его последствиях.

Не стоит особо напоминать, что решение законодателя расходится не только с начавшей формироваться в едином направлении практикой судов общей юрисдикции, но и с правовой позицией Конституционного Суда РФ Вестник Конституционного Суда РФ. 2004. N 5., указавшего в Определении от 6 февраля 2004 г. N 135-О, что изолированные жилые помещения (комнаты) в квартирах являются самостоятельным объектом права собственности и их участие в гражданском обороте не ограничено.

В связи с этим данный вопрос заслуживает детального обсуждения. Представляется, что использование законодателем института преимущественного права покупки в положениях ч. 6 ст. 42 ЖК не является оправданным.

Как было отмечено раньше, определение в законе особенностей правового режима объектов гражданских прав - исключительная компетенция законодателя. Не вызывает сомнений наличие у комнат в коммунальных квартирах объективных особенностей, выраженных в условиях проживания и совместного пользования разными жильцами общим имуществом квартиры, допускающих установление в отношении их специального правового режима.

Необходимо признать, что исходя из особенностей объекта, задач и целей жилищной политики государства, федеральный законодатель вправе ввести правовое регулирование, способствующее созданию условий для сокращения числа коммунальных квартир. Однако при этом должны соблюдаться минимум два условия: 1) не должно нарушаться внутреннее системное единство законодательства; 2) такое правовое регулирование не должно приводить к недопустимому ограничению прав граждан.

В данном случае сохранить такое нормативное единство законодателю не удалось. В Жилищном кодексе РФ прямо закреплены положения, признающие комнату в коммунальной квартире самостоятельным видом жилых помещений (ст. 16) и объектом жилищных прав (ст. 15), а также содержится правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч. 3 ст. 42).

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов семьи, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Решением Красноярского районного суда от 09.08.2006 в удовлетворении иска К., Ю. к семье Ф. о выселении как временных жильцов из кв. 21 дома 5 по ул. Песочной, пос. Мирный Красноярского района отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам решение отменила, указав следующее.

Из материалов дела следует, что Ю. является собственником жилого помещения в коммунальной квартире N 21, дома 5 по ул. Песочной в пос. Мирный, ей принадлежит 51/100 доли в данной квартире.

Сособственником квартиры является комитет по управлению муниципальной собственностью Красноярского района, оперативное управление осуществляет МУП "Мирненское ЖКХ".

Б., являясь нанимателем другой комнаты данной коммунальной квартиры, вселила в комнату семью Ф., состоящую из трех человек.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.

Из материалов дела следует, что Б. о намерении вселить Ф. в свою комнату наймодателя не уведомляла, согласие сособственников квартиры не получала.

Между тем в соответствии со ст. 80 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.

Из объяснений сторон следует, что ответчики проживают в спорной квартире с 2004 года, то есть более 6 месяцев.

В соответствии со ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов семьи, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

То есть по смыслу действующего законодательства согласие всех проживающих в жилом помещении требуется как на вселение в качестве временных жильцов, так и при заключении договора поднайма.

При наличии указанных обстоятельств решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение Извлечение из кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам от 25.09.2006 [Текст]// Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню Управления Судебного департамента в Самарской области).- 2007.- № 4(23).- С.7..

Таким образом, институт преимущественного права покупки, применимый в качестве юридической конструкции исключительно к случаям продажи доли в праве общей собственности на имущество (ст. 250 Гражданского кодекса РФ), принципиально несовместим с положениями о раздельной собственности в коммунальной квартире и известной действующему правопорядку способности комнат выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Представляется, что в данном случае желаемый правовой эффект мог быть достигнут законодателем путем прямого регулирования, без использования отсылочных норм и привлечения отдельных институтов общей собственности, что позволило бы избежать внутренних коллизий в законе и предотвратить появление возможных противоречий в судебной практике.

Следует заметить, что использование института преимущественного права покупки в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ в целом получило отрицательную оценку в юридической литературе. Некоторые авторы даже отмечали, "что до внесения соответствующих корректировок в ГК или ЖК попытка применения к продаже комнаты правил ст. 250 ГК будет представлять собой не основанное на законе ограничение права собственника распоряжаться имуществом по своему усмотрению, что противоречило бы не только п. 2 ст. 1 ГК и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, но и ст. 1 Протокола 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод" Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса [Текст]/ А.М.Эрделевский //Законодательство.- № 5.-2008.- С.35..

Безусловно, использование института преимущественного права покупки в положениях ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ нельзя признать юридически обоснованным, однако, представляется, что можно было бы признать допустимым введение в закон специального правила, содержащего аналогичный принцип применительно к случаям возмездного отчуждения комнат в коммунальных квартирах.

Установление такого правила не представляло бы собой недопустимого ограничения прав продавцов - собственников на распоряжение комнатами в коммунальных квартирах, стесняя их лишь в свободном выборе контрагентов по сделке, постольку, поскольку в данной ситуации дополнительное ограничение свободы договора соразмерно обусловлено особенностями объекта гражданских прав и установлено в интересах неопределенного круга лиц, продолжающих проживать в условиях коммунального заселения.

С учетом этого, несмотря на несовместимость института преимущественного права покупки с положениями о раздельной собственности в коммунальной квартире, решение законодателя по данному вопросу должно применяться в судебной практике, поскольку это не приводит к недопустимому (несоразмерному) ограничению прав граждан и поскольку установление особенностей правового режима объектов гражданских прав входит в исключительную компетенцию законодателя.

Определенные характеристики предметов реальной действительности в силу своей объективной природы не могут не учитываться законодателем при выборе тех или иных средств правового регулирования. Право не оторвано от реальности, а, напротив, отражает ее, в связи с этим эффективное правовое регулирование предполагает использование методов и средств, адекватных существующим в реальности общественным отношениям.

Комната в коммунальной квартире признается в законодательстве самостоятельным объектом права собственности наряду с отдельной квартирой и другими видами жилых помещений. Законодательное признание комнат в коммунальных квартирах объектом права собственности отражает реальное "положение вещей" и соответствует сложившимся отношениям в жилищной сфере, т.е. данное правовое регулирование адекватно характеру существующих общественных связей. Хотя вряд ли можно признать социально оправданным сам факт существования коммунальных квартир в современном цивилизованном обществе, взявшем на себя обязанности по созданию условий для достойного существования человека, роста и развития его личности, создания семьи.

Заключение

1. Проведенное исследование позволило сформулировать признаки жилых помещений, на основании которых дано следующее определение понятия «жилых помещений». «Жилые помещения» - это помещения, отличающиеся благоустроенностью, выраженной в наличии минимальных удобств, предусмотренных градостроительными нормами данного населенного пункта, отвечающие санитарным и техническим требованиям, имеющие прочную связь с землей и изначально не предназначенные для перемещения, объективно существующие в виде жилых (в том числе многоквартирных) домов и коттеджей (дач), отдельных квартир в многоквартирных жилых домах, изолированных комнат в квартирах и домах, предназначенных для постоянного (преимущественного) или временного проживания граждан и членов их семей.

Все перечисленные виды жилых помещений должны быть зарегистрированы в своем качестве в государственных органах, осуществляющих учет недвижимости».

2. Сформулированы признаки, которые позволяют отнести жилые помещения к объектам недвижимости. Анализ действующего законодательства позволил к таким признакам отнести следующие.
Во-первых, любое жилое помещение, как в многоквартирном, так и одноквартирном доме, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть не предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Применение признака «невозможности перемещения без ущерба их назначению» в отношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения, нельзя отнести к объектам недвижимого имущества помещения, для которых характерно отсутствие тесной связи с землей (к таким объектам можно отнести, например, сборно-разборные сооружения, летние садовые домики и т.д.). Во-вторых, жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и в силу юридических. К последним относится кадастровый и технический учет, в результате которого каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т.е. получает такие характеристики, которые позволяют отнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (который по своей сути является уникальным и неповторимым во времени и на территории РФ). В-третьих, жилые помещения являются ценностью для большинства граждан, что также позволяет отнести их к объектам недвижимости.

3. Обоснована необходимость разрешения законодателем использования жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, в связи с чем предлагается дополнить п. 2 ст. 288 ГК РФ третьим абзацем следующего содержания: «Допускается использование жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов соседей, самого собственника жилого помещения или членов его семьи; с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов, предусмотренных для жилого помещения, без нарушений функционального предназначения жилого помещения.

4. Тезис о том, что ст. 31 ЖК РФ, вводит новое вещное право (право проживания), имеющее, однако, признаки обязательственного права (ограничение по кругу субъектов, возникновение по решению суда, ограниченный срок, отсутствие свойства следования за объектом). В связи с этим предлагается внести изменения в текст ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется. Право пользования жилым помещением сохраняется у бывших членов семьи собственника: у несовершеннолетних -- до достижения 18 лет, у лиц пенсионного возраста или признанных нетрудоспособными -- пожизненно или на период нетрудоспособности. Если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд вправе по иску заинтересованных лиц обязать собственника жилого помещения приобрести в собственность бывшего члена его семьи жилое помещение, отвечающее требованиям, устанавливаемым жилищным законодательством. До вступления в силу решения суда право пользования жилым помещением у бывшего членом семьи собственника сохраняется, если иное не предусмотрено соглашением сторон».

5. Новый Жилищный кодекс РФ не содержит понятия жилищных сервитутов, однако фактически закрепляет сервитутные по своей природе права пользования чужими жилыми помещениями (право проживания). В связи с этим предлагается дополнить ЖК РФ статьей 17.1 «Жилищные сервитута» следующего содержания: «Жилое помещение может быть обременено жилищным сервитутом -- правом третьего лица на ограниченное по сроку или пожизненное проживание в жилом помещении, возникающем в силу закона, завещательного отказа или договора».

6. Жилищное законодательство не содержит норм о принудительном прекращении права муниципальной собственности на жилые помещения и жилые дома как бесхозяйственно содержащиеся. Поскольку ГК РФ закрепляет положение (п. 1 ст. 124 ГК РФ) о равенстве в гражданском обороте граждан, юридических лиц и публично-правовых образований, предлагается дополнить ст. 293 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Бесхозяйственно содержимые жилые помещения и жилые дома, относящиеся к муниципальной собственности, могут быть по решению суда проданы с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством о приватизации муниципального имущества». Предлагаемое дополнение к ст. 293 ГК РФ соответствует принципиальным положениям об основаниях принудительного прекращения права собственности, закрепленных в ст. 235 ГКРФ.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г. по состоянию на 29.11.2007] // Собрание законодательства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 25.03.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 18.10.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 15.

8. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 223-ФЗ, принят 29.12.1995 г., по состоянию на 21.07.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

9. Об опеке и попечительстве [Текст]: [Федеральный закон № 48-ФЗ, принят 24.04.2008]// РГ, № 4651, 30.04.2008.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

11. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан [Текст]: [Федеральный закон № 66-ФЗ, принят 15.04.1998 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.

12. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества [Текст]: [Федеральный закон № 93-ФЗ, принят 30.06.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 27. - Ст. 2881.

13. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 189-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1.). - Ст. 14.

14. Агафонова, Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Автореф. дис... канд. юрид. наук. [Текст]/Н.Н. Агафонова, М., РАН, 1994. - С. 6 - 7.

15. Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. [Текст]/ В.В.Залеский,М.: МТК "Восточный экспресс", 1998. - 455 с.

16. Ельяшевич, В.Б. Развитие форм поземельного оборота на Западе [Текст]/ В.Б. Ельяшевич. М., Статут, 2006.- 432 с.

17. Крашенинников, П.В., Маслов, Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. [Текст]/П.В. Крашенинников. М.,Спарк, 1995. - 456 с.

18. Крашенинников П.В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение. В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. [Текст]/П.В. Крашенниников, М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С. 303 - 304.

19. Крашенинников, П.В. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. [Текст]/П.В. Крашеннниников М.: Статут, 2001.- 344 с.

20. Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинное право. [Текст]/ К.П. Побеносцев. М., Статут, 2002. - 768 с.

21. Порошков, В.А. Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Автореф. дис... канд. юрид. наук. [Текст]/В.А. Порошков. М., 1997. - С. 13.

22. Судебная практика по жилищным спорам: Сб. постановлений, решений и определений федеральных судов. [Текст]/И.Исрафилов М.: Норма-Инфра-М, 1999. - 525с.

23. Суханов, Е.А. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей [Текст]/Е.А. Суханова. М., Спарк,1995.- 190 с.

24. Толчеев, Н.К. Судебные споры о жилом доме [Текст]./Н.К. Толчеев,М., Юрист,1993. - 98 с.

25. Шершеневич, Г.Ф. Курс гражданского права. [Текст]/ Г.Ф, Шершеневич. Тула, Автограф.- 712 с.

26. Безрук, Н.П. Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения [Текст]/Н.П.Безрук //Нотариус.- 2008.- № 1.-С.45.

27. Волкова, Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений [Текст]/Н.А.Волкова //Законодательство и экономика.- 2006.- № 1.- С.35.

28. Воронова, О.Н. некоторые правовые проблемы предоставления жилых помещений по завещательному отказу [Текст]/О.Н. Воронова//Юрист.- 2006.- № 1.-С.44.

29. Гонашвили, Г.Л. Права на жилое помещение при расторжении брака [Текст]/Г.Л. Гонашвили// Законодательство. - 2002. - № 2. - С.26.

30. Гонгало, Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии[Текст]/Б.М. Гонгало // Семейное и жилищное право.- 2007.- № 2.-С.22.

31. Иванников, С.Б.Жилое помещение как объект гражданских правоотношений [Текст]/Д.Б. Пашов //Российский судья.-2006.- № 12.-С.44.

32. Исрафилов, И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры [Текст]/И.Исрафилов// Хозяйство и право. - 2007. - № 3.- С.23.

33. Киселев, И.А.Право собственности граждан на недвижимость (жилое помещение): вопросы осуществления [Текст]/И.А.Киселев //Нотариус.-2008.- № 6.-С.43.

34. Корнилова, Н.В. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника[Текст]/Н.В. Корнилова//Правовые вопросы недвижимости.- 2008.- № 2.-С.41.

35. Курбатова, Г.В. Некоторые формы приобретения жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации[Текст]/Г.В, Курбатова//Юридический мир.- 2006.- № 9.-С.44.

36. Литовкин, В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище [Текст]/ В.Н. Литовкин// Жилищное право. - 2003. - № 3. - С. 43.

37. Пашов, Д.Б.О законодательном обеспечении доступного жилья в России[Текст]/Д.Б. Пашов //Законодательство и экономика.-2006.- № 6.-С.12.

38. Свит, Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве [Текст]/Ю.П.Свит// Закон. - 2005. -№ 11. - С. 31.

39. Сокол, П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст]/П.В, Сокол//Право и экономика.- 2006.-№ 8.- С.11.

40. Халдеев, А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ [Текст]/А.В Халдеев//Журнал российского права.- 2006.-№ 8.-С.11.

41. Хованская, Г.П. Как жить по новому ЖК РФ? [Текст]/Г.П. Хованская// ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14.- С.2.

42. Филиппенко, А.В. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении [Текст]/А.В.Филиппенко //Правовые вопросы строительства.- 2006.- №1.-С.29.

43. Формакидов, Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства [Текст]/Д.А. Формакидов // Жилищное право. - 2005. - № 2. - С. 23.

44. Чефранова, Е.А. Правовое регулирование собственности в многоквартирном доме [Текст] / Е.А. Чефранова// Закон. - 2005. - № 6. - С. 15.

45. Чимов, З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения [Текст]/З.В.Чимов//Семейное и жилищное право.-2007.-№4.-С.15.

46. Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса [Текст]/ А.М.Эрделевский //Законодательство.- № 5.-2008.- С.35.

47. По делу о проверке конституционности положений подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. ст. 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда РФ и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П, от 15.06.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 26. - Ст. 2876.

48. По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited" [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 8-П, от 16.05.2000 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 21. - Ст. 2258.

49. По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова. [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 25-П, от 03.11.1998 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 45. - Ст. 5603.

50. По жалобе граждан В.И. Беломытцевой, К.Н. Бережного и других на нарушение их конституционных прав положением ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст]: [Определение Конституционного Суда РФ № 316-О, от 10.12.2002 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 5. - Ст. 503.

51. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в российской федерации» [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 8, от 24.08.1993 г., по состоянию на 06.02.2007] // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. - № 11. - С. 3.

52. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2007 г. по делу № 5-В07-68 [Текст]//Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2007.- №5.-С.15.

53. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2007 г по делу РФ № 19пв-07[Текст]// Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2007.- №9.-С.35.

54. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 сентября 2004 г. по делу № 78-Г04-36. [Текст]// Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2004.- №9.-С.35.

55. Извлечение из постановления Президиума Самарского областного суда № 0706/493 от 21.09.2006 [Текст]// Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню управления Судебного департамента в Самарской области).- 2007.-№ 4(23).- С.5.

56. Извлечение из кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам от 25.09.2006 [Текст]// Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню Управления Судебного департамента в Самарской области).- 2007.- № 4(23).- С.7.