Выделяют такое понятие, как жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживающих в нем (ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"). Недвижимостью в жилищной сфере являются и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.), которые в юридическом смысле жилыми помещениями не являются. В связи с этим вызывает недоумение положение, установленное п. 4 ст. 19 указанного Закона, согласно которому член садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения граждан имеет право осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке. Как уже было отмечено, процедура подобного перевода строений в жилые помещения не отработана и на практике почти не применяется.

Признаком жилого дома является также наличие почтового номера. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющую с ним одну или более капитальную стену (веранды, пристроенные кухни и т.д.).

Возвышающаяся над общей крышей жилого дома надстройка, которая по площади меньше нижележащего этажа, называется мезонином. Помещения, устроенные в габаритах чердачного пространства, образуемого скатами высокой крыши, - мансардой. Помимо жилого дома на земельном участке могут находиться служебные строения, к которым относятся сараи, гаражи, навесы, а также дворовые сооружения, заборы, ворота, туалеты, выгребные ямы, колодцы и т.д. Все они могут быть названы хозяйственными постройками.

Как было отмечено в литературе, в общем комплексе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке Толчеев, Н.К. Судебные споры о жилом доме[Текст]./Н.К. Толчеев,М., Юрист,1993. - С. 8.. Как известно, любой дом состоит из совокупности составных частей - жилых помещений, а также объектов общего пользования, которые иногда рассматриваются как принадлежности по отношению к главной вещи (жилому помещению). Как правильно было отмечено в литературе, жилые помещения (квартиры и комнаты) и общее имущество, необходимое для их использования, неразделенные физически части одного целого - жилого дома, а ст. 135 ГК РФ подразумевает под главной вещью и принадлежностью объекты, соединенные общим функциональным назначением, но не соединенные в неразрывное целое физически Свит, Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве [Текст]/Ю.П.Свит// Закон. - 2005. -№ 11. - С. 31.. Таким образом, хозяйственные постройки, расположенные на одном земельном участке с жилым домом, будут рассматриваться как принадлежности по отношению к главной вещи только в том случае, если они не связаны с домом физически.

В отличие от ранее действовавшего законодательства в настоящее время закон не устанавливает каких-либо ограничений на размер жилого дома, который может принадлежать гражданину, однако при этом необходимо учитывать другие обстоятельства (размер земельного участка, целевая принадлежность этого участка и т.д.).

Применительно к жилому дому действует такое понятие, как полезная (общая) площадь дома, под которой понимается сумма площадей всех жилых и подсобных помещений, в том числе встроенных шкафов за вычетом лестничных клеток и площади, занятой выступающими конструктивными элементами строения и отопительными печами. Не включаются в полезную площадь дома площадь пристроенных неотапливаемых помещений (террас, веранд, балконов, лоджий), а также площадь неотапливаемых мансард и мезонинов, отдельно стоящих летних кухонь, бань, сараев, беседок и др. (п. 216 Инструкции ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. "О порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда").

Отдельно законодатель выделяет понятие многоквартирного дома, хотя и не дает его легального определения. П.В. Крашенинников определяет многоквартирный дом как строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило, квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям Крашенинников, П.В., Маслов, Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. [Текст]/П.В. Крашенинников. М.,Спарк, 1995. - С. 5.. По мнению В.Н. Литовкина, таковым является жилой дом с числом квартир две и более. Вместе с тем, как он далее отмечает, Европейская экономическая комиссия ООН считает, что отдельную категорию составляют двухквартирные жилые дома Литовкин, В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище [Текст]/ В.Н. Литовкин// Жилищное право. - 2003. - № 3. - С. 43..

Существует также точка зрения, согласно которой термином "многоквартирный дом" заменен так и не прижившийся на российской почве кондоминиум Чефранова, Е.А. Правовое регулирование собственности в многоквартирном доме [Текст] / Е.А. Чефранова// Закон. - 2005. - № 6. - С. 15.. Обосновывается это тем, что в п. 1 ст. 135 ЖК РФ говорится, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Однако в указанной статье не говорится о том, что многоквартирный дом и комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме - это одно и то же. Ведь комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме включает в себя не только собственно дом, но и земельный участок под ним, а также элементы благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома и которые расположены на этом участке.

При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Общее имущество многоквартирного дома состоит как из недвижимых вещей (в первую очередь речь идет о земельном участке), так и движимых вещей.

Следует иметь в виду, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, которые сформированы до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, для того чтобы у собственников помещений в многоквартирном доме возникла долевая собственность на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, необходимо определить границы этого земельного участка, провести его межевание и осуществить кадастровый учет. Буквальное толкование ст. 16 ЖК приводит к выводу о том, что право на земельный участок переходит бесплатно в собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета, однако это противоречит общему правилу, согласно которому вещные права на недвижимость, и в первую очередь право собственности, возникает с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Представляется, что законодатель должен сформулировать эту норму более четко.

В подавляющем большинстве случаев такие земельные участки не сформированы. Особую актуальность эти вопросы приобретают в связи с тем, что как земельные участки, так и вспомогательные объекты, входящие в состав многоквартирного дома, используются жилищными органами по своему усмотрению.

Представляется, что выделять двухквартирные жилые дома в отдельную категорию вряд ли целесообразно, поскольку главное различие между обычными и многоквартирными домами заключается в том, что в последнем случае возникает общая собственность на предметы общего пользования, а в первом этого нет.

Возможны ситуации, когда в многоквартирном доме все жилые помещения находятся в собственности физических лиц. Возникает вопрос, кто же является собственником такого дома. Юридический анализ позволяет сделать вывод, что речь может идти только об общей долевой собственности на такой дом. Однако законодатель отказывается признать этот очевидный факт. Так, в разделе VIII ЖК РФ говорится об управлении многоквартирным домом как единым объектом.

Согласно ст. 40 ЖК РФ допускается изменение внутренних границ многоквартирного комплекса. Однако в тех случаях, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ требуется согласие всех собственников помещений. При этом по общему правилу решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе его расширение или надстройка) в соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ принимается большинством не менее две трети голосов от общего числа собственников помещений. Налицо явное несоответствие между двумя нормами.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Квартира может рассматриваться не только как вид жилого помещения, но и как определенное место на конкретной территории, имеющей адресно-географические координаты. Например, передвижные (переносные) жилища некоторых народов могут устанавливаться на определенной территории (в населенных пунктах), где нет ограничений права на свободу передвижения и выбор места жительства. В отличие от них квартира как вид жилища всегда находится в определенном месте, где человек постоянно или преимущественно проживает. Данное утверждение подкрепляется нормами права, закрепленными в ч. 1 ст. 20 ГК, где местом жительства "признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает". Однако прежде, чем определить конкретный вид жилища при выборе места жительства, граждане определяют место на конкретной территории в пределах Российской Федерации, где будет находиться их дом, квартира или иное жилище. С этой точки зрения под квартирой можно понимать избранное место жительства граждан, адресно-географические координаты которого определяют жилое помещение, специально предназначенное для свободного и постоянного проживания человека. Квартира представляет собой совокупность одной или более комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. С учетом вышеуказанного квартира как объект гражданских правоотношений - один из видов изолированного жилого помещения многоквартирного дома с адресно-географическими координатами, пригодного для постоянного проживания в нем граждан и отличающегося от других видов жилых помещений особым правовым режимом пользования, и представляет собой совокупность одной или более комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома.

Новый ЖК ввел в качестве отдельной разновидности жилого помещения комнату в жилом доме, которая определяется как часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме (п. 4 ст. 16). Следует отметить, что указание на такую разновидность жилых помещений вполне обоснованно. В противном случае применительно к жилому дому можно было бы говорить только о праве на долю в общей собственности на жилой дом, а не о праве на конкретную часть жилого дома. Зачастую арифметические доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют тем реальным помещениям, которыми владеют сособственники.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Необходимо указать на то обстоятельство, что жилая комната сама по себе не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, поскольку не может быть пригодна для постоянного проживания, в связи с тем что не имеет необходимых вспомогательных помещений. Поэтому отнесение ее к жилым помещениям не совсем корректно. Обусловлено это тем, что до настоящего времени значительное число наших граждан не имеет возможности пользоваться полноценными жилыми помещениями. Поэтому законодатель, признав комнаты в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, предоставил широкие возможности по распоряжению ими, одновременно приняв ряд мер, направленных на то, чтобы уменьшить количество таких объектов. Так, в п. 6 ст. 42 ЖК предусмотрено преимущественное право собственников комнаты в коммунальной квартире на покупку отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

О преимущественном праве покупки говорится только в ст. 250 ГК, которая устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Однако в данном конкретном случае говорится о продаже не доли, а индивидуально-определенной вещи. Таким образом, нормы ГК не содержат порядок и условия осуществления права преимущественной покупки при продаже индивидуально-определенной вещи. Следовательно, в п. 6 ст. 42 ЖК правильнее было бы указать, что собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК для продажи доли в праве общей собственности.

До начала 90-х годов комнаты не признавались объектами права собственности и могли быть только объектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием Закона РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", в котором впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах. Ст. 4 данного Закона в первоначальной редакции предоставила право местным Советам народных депутатов, предприятиям и учреждениям с учетом мнения коллективов принимать решение о приватизации коммунальных квартир.

С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям (ст. 558 ГК РФ). Это нашло свое отражение и в ст. 3 Закона о приватизации жилых помещений, установившей, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, в частности они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для приватизации комнаты в коммунальной квартире ничьего согласия, в том числе соседей, не требуется.

Следует иметь в виду, что комната не в коммунальной квартире также может быть включена в гражданский оборот, если ее выделение в натуре из квартиры не противоречит строительным и санитарным нормам и не влечет несоразмерного ущерба для всей квартиры. Так, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 года N 8 (в редакции от 25 октября 1996 года)" разъяснено, что "выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и другое), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой" Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. - № 11.. Таким образом, допускается только единственное решение - проведение реконструкции одной квартиры на две и более и, по существу, речь идет о появлении нового жилого помещения с отдельным входом. При этом необходимо учитывать минимально допустимые размеры кухни, комнат, проходов, регламентированные строительно-санитарными нормами на жилые помещения.

Для жилых помещений установлен особый правовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению. В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 отмечено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК. Кроме того, согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).

В ЖК РФ (п. п. 2, 3, 4 ст. 17) говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений, который заключается в том, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании (то есть были вселены в соответствии с правилами ЖК), подобное использование не нарушало права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы.

При этом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, и пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК, однако в последней вместо жилых помещений говорится о жилых домах. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в ЖК, является более точной. Запрет на размещение промышленных производств в жилых помещениях вводится в целях защиты прав и законных интересов лиц, проживающих в жилых помещениях. Этот запрет касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений, т.е. исключает размещение промышленных производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов.

Следует отметить, что в указанной статье ЖК РФ не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании, подобное использование не нарушало бы права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы. В качестве примера можно привести п. п. 6 и 7 ст. 21 Закона об адвокатской деятельности, согласно которым допускается использование жилых помещений для осуществления адвокатской деятельности. Однако такое использование не может быть основным. В таких случаях жилое помещение все равно должно быть использовано для проживания, а иные формы использования допустимы, поскольку не препятствуют основной цели использования жилых помещений.

В Определении КС РФ от 21 декабря 2000 г. указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе - вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, - не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ.

В законодательстве дается понятие общей площади жилого помещения. В это понятие помимо собственно жилых помещений входят помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Законодатель не расшифровывает указанный термин, однако очевидно, что сюда входят ванные комнаты, туалеты, кухни, коридоры, кладовки. Вместе с тем в понятие общей жилой площади не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.

Жилые помещения подлежат государственному учету. Государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой системе регистрации и технической инвентаризации. Он проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации".

Согласно п. 1 Положения, утвержденного данным Постановлением, основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. БТИ осуществляет технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняет и представляет формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

БТИ обязано осуществлять:

- техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

- контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

- оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

- информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований.

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:

- составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;

- ввод в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;

- определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;

- регистрация товариществ собственников жилья;

- присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.

Жилой фонд также подлежит государственному бухгалтерскому учету, который производится в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете" Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 48. - Ст. 5369 и иными нормативными правовыми актами.

За использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется государственный контроль. Основным органом, осуществляющим такой контроль, является Государственная жилищная инспекция, главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности. Государственная жилищная инспекция наделена широкими полномочиями. В частности, она осуществляет контроль: за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами; за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля; за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.

В соответствии с новым Жилищным кодексом (ст. 30) на собственника жилых помещений возлагается содержание жилья, включая его капитальный ремонт. Однако Закон о приватизации жилых помещений (ст. 16) обязывает бывшего наймодателя (в качестве такового могут выступать государственные и муниципальные органы) производить капитальный ремонт. Как было правильно отмечено, поверив государству, многие граждане приватизировали квартиры в ветхих, неотремонтированных домах, теперь же, отменив эту норму, государство от ранее принятых на себя обязательств отказалось Хованская, Г.П. Как жить по новому ЖК РФ? [Текст]/Г.П. Хованская// ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14.- С.2..

Важным правом собственника жилого помещения является право переустройства и перепланировки занимаемого им помещения. В настоящее время этот вопрос решен на федеральном уровне, а именно в новом Жилищном кодексе РФ. Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. А перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под инженерными сетями следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводов канализации, а также трубы водяного отопления. Санитарно-техническое оборудование включает унитаз, раковину, ванну и душ. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Следует отметить, что согласование на замену инженерных сетей вполне оправданно, поскольку может затрагивать интересы и других жильцов. Однако не совсем понятно, зачем надо согласовывать замену унитаза, душа и т.д. Кроме того, термин "конфигурация" использован не совсем по назначению. Так, под конфигурацией понимается внешнее очертание какого-либо предмета, тогда как перепланировка предполагает внутреннее переустройство квартира: так чаще всего объединяют одну из комнат с кухней, ванну с туалетом и т.д.

2. Субъекты пользования жилыми помещениями

2.1 Регулирование пользования жилым помещением членами семьи собственника

Одним из видов ограниченных вещных прав является право пользования жилым помещением членами семьи собственника. Данное право предусмотрено ст. 292 ГК РФ, которая включена в главу 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". ГК РФ признает право пользования за членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения, что является одним из признаков, характерных для вещного права.

Право пользования жилым помещением членами семьи собственника является не единственным вещным правом по пользованию жилым помещением, закрепленным в Гражданском кодексе Российской Федерации. Возникает право пользования жилым помещением и в силу завещательного отказа. Так, согласно п. 1 ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Это право по своей природе является вещным. Ему, в частности, присуще и право следования. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Оба из вышеуказанных ограниченных вещных прав имеют свои прообразы в римском праве. Таковыми можно назвать следующие виды прав: habitatio (право проживания в чужом доме) и usus (универсальное вещное право ограниченного пользования чужой вещью). Праву пользования жилым помещением членами семьи собственника более всего соответствовал usus, основанием возникновения которого являлось соглашение, заключаемое между собственником и членами его семьи о вселении в жилое помещение; usus был неотчуждаем, так как пользователь мог пользоваться вещью только лично и не мог передавать его другим лицам; прекращение права пользователя возможно было только в случае его смерти или гибели вещи Корнилова, Н.В. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника[Текст]/Н.В. Корнилова//Правовые вопросы недвижимости.- 2008.- № 2.-С.41. .

Вещно-правовая природа права пользования жилым помещением членами семьи собственника признается всеми учеными. Хотя при исследовании вопроса о правовой природе права пользования жилым помещением членами семьи собственника в литературе отмечалось, что договорный характер возникновения данного права дает право признать его "обязательственным правом арендного типа" Суханов, Е.А. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей [Текст]/Е.А. Суханова. М., Спарк,1995.- С.124.. И действительно, в основе возникновения права пользования жилым помещением, как правило, лежит соглашение. Так, вселяя после заключения брака своего супруга в квартиру, принадлежащую на праве собственности, супруги заключают соглашение. Обычно это происходит путем конклюдентных действий. Однако, как отмечают ученые, "в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом"; абсолютный характер этого права и прямое указание на этот счет в законе не позволяют развивать дискуссию о его правовой природе, возникнув изначально из договора, право супруга собственника на его жилое помещение приобретает в дальнейшем абсолютный характер, не теряя при этом признаков обязательственного права Гонашвили, Г.Л. Права на жилое помещение при расторжении брака [Текст]/Г.Л. Гонашвили// Законодательство. - 2002. - № 2. - С.26..

С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.. Кроме того, 1 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 22 декабря 2004 года N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ". Законодатель, предприняв попытку решить один из самых острых существующих на практике вопросов, сопряженных с разрешением проблемы взаимоотношений собственника жилого помещения и членами его семьи, в особенности бывшими, создал другую проблему.

Если ранее переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не устанавливалось законом, то в настоящее время такой переход является основанием для прекращения исследуемого права (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Кроме того, и в п. 5 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации говорится о том, что до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника Киселев, И.А.Право собственности граждан на недвижимость (жилое помещение): вопросы осуществления [Текст]/И.А.Киселев //Нотариус.-2008.- № 6.-С.43. .

Тем самым теряется такой признак вещного права, как право следования, что вызывает и сомнения в вещно-правовой природе самого права пользования жилым помещением членами семьи собственника. В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. И правило это является императивным.

Представляется, что, закрепив в законодательстве указанные положения, законодатель не преследовал цели исключения права пользования жилым помещением собственника из числа вещных прав. Цель была совершенно другая - создать максимальную привлекательность жилья на рынке недвижимости и снизить риски ипотечного кредитования, тогда как на практике реализация п. 2 ст. 292 ГК РФ в прежней редакции приводила к обратному.

Претерпела изменения и такая предпосылка отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние лица, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, как необходимость получения предварительного согласия органа опеки и попечительства. В настоящее время необходимость получения такого согласия возникает только в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

В п. 4 ст. 292 ГК РФ неоднократно вносились изменения. В первоначальной редакции данного пункта предусматривалось, что только с согласия органа опеки и попечительства допускается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Если обратиться к нормам главы 3 ГК РФ "Граждане (физические лица)", то в соответствии с п. 1 ст. 31 ГК РФ опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов (п. 3 ст. 31 ГК РФ).

Нельзя не заметить, что в п. 4 ст. 292 ГК РФ в первоначальной редакции речь шла обо всех несовершеннолетних, включая и тех, которые не находятся под опекой и попечительством. Несомненно, что, принимая данную норму в такой редакции, законодатели руководствовались благими намерениями. Однако на практике это вызвало больше проблем для благополучных семей.

Существенным недостатком вышеуказанной нормы стало отсутствие согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В результате сложилась парадоксальная ситуация. Лица, наименее защищенные, особенно недееспособные, оказывались в наиболее сложной ситуации в случае, когда проводилось отчуждение жилого помещения без соблюдения их законных прав и интересов, так как отчуждение такого жилого помещения зачастую как раз и проводилось его законным представителем. Именно в таком случае как раз бы и было необходимо участие органа опеки и попечительства. Вышеизложенные возражения и обусловили внесение изменений в п. 4 ст. 292 ГК РФ. С согласия органа опеки и попечительства допускалось отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Как видно, в данной редакции сохранилось положение о несовершеннолетних членах семьи собственника Безрук, Н.П. Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения [Текст]/Н.П.Безрук //Нотариус.- 2008.- № 1.-С.45..

Поэтому неудивительно, что в свете тех целей, которые преследовал законодатель при внесении изменений в ГК РФ, и в связи с принятием Жилищного кодекса РФ были внесены соответствующие изменения и в п. 4 ст. 292 ГК РФ, а необходимость получения согласия органа опеки и попечительства предусмотрена в отношении находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Итак, право пользования жилым помещением признается за членами семьи собственника. П.В. Крашенинников, анализируя ст. 292 ГК РФ и положения Жилищного кодекса РСФСР 1983 года, пришел к выводу, что за понятием "члены семьи собственника" скрываются четыре категории лиц.

Во-первых, это члены семьи собственника жилого помещения в точном смысле этого понятия, как оно сложилось в жилищном законодательстве, то есть лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

Во-вторых, это бывшие члены семьи собственника жилого помещения, то есть граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи (вследствие развода, прекращения совместного ведения хозяйства).

В-третьих, это члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

В-четвертых, это бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, так как граждане, проживающие в жилом помещении, утратили семейные отношения с гражданином, который совершил сделку по отчуждению принадлежавшего ему жилья Крашенинников, П.В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение. В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. [Текст]/П.В. Крашенниников, М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С. 303 - 304..

Как видно, число лиц, которые сохраняли право пользования жилым помещением при отчуждении его собственником, значительно. Покупатель, приобретая квартиру, даже при должной степени осмотрительности не может предвидеть всех возможных пользователей. Например, в жилом помещении проживали дети, родители которых не регистрировали детей с тем, чтобы не нести расходы на оплату коммунальных услуг. Или из мест лишения свободы возвращалось лицо, которое отбыло наказание, а в первоначальной редакции п. 8 ст. 60 ЖК РСФСР 1983 года жилое помещение сохранялось за лицами, осужденными к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке, до приведения приговора в исполнение.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 года N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 27. - Ст. 2622. положения части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, признаны не соответствующими статьям 40 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, а положение пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР - также статьям 19, 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. Соответствующие изменения в ЖК РСФСР были внесены лишь в 2001 году Федеральным законом от 17 апреля 2001 года "О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР" Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 17. - Ст. 1647., которым жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случае осуждения к лишению свободы - в течение срока отбывания наказаний.

В случае отчуждения жилого помещения любой из вышеуказанных лиц сохранял право пользования. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Теперь же законодатель поступил с точностью до наоборот, прямо поставив права членов семьи в зависимость от прав собственника жилого помещения. Тем самым в действующей редакции п. 1 ст. 292 ГК РФ была предпринята попытка реализации "абсолютивистской" концепции по вопросу о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения, в соответствии с которой права членов семьи собственника должны быть поставлены в полную зависимость от его прав. Тогда как до 1 января 2005 года член семьи собственника при отчуждении жилого помещения сохранял самостоятельное право на него.

Следует отметить, что с действующей редакцией п. 1 ст. 292 ГК РФ связана и иная проблема. В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Согласно ст. 127 ЖК РСФСР 1983 года члены семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при вселении не было оговорено иное.

Обращает на себя внимание различие в формулировках ГК РФ и ЖК РСФСР в части решения вопроса о необходимости совместного проживания членов семьи с собственником жилого помещения. Соответственно, в зависимости от того, имеет ли совместное проживание с собственником определяющее значение, сформировались две точки зрения.

В соответствии с первой точкой зрения такое проживание не имеет определяющего значения по смыслу п. 1 ст. 292 ГК РФ в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, то есть супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади, принадлежащей ему квартиры, никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи Исрафилов, И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры [Текст]/И.Исрафилов// Хозяйство и право. - 2007. - № 3.- С.23..

Сторонники второй точки зрения считают, что если сам собственник не проживает в данном жилом помещении, то отсутствуют, следовательно, и предпосылки для возникновения у заинтересованных лиц самостоятельного права на это жилое помещение Формакидов, Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства [Текст]/Д.А. Формакидов // Жилищное право. - 2005. - № 2. - С. 23..

Согласно п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. То есть непосредственно в самом положении, определяющем объем прав членов семьи собственника жилого помещения, не дается ответ на вопрос о необходимости совместного проживания с собственником для возникновения самостоятельного права пользования у лица как члена семьи собственника. И лишь в п. 1 ст. 31 ЖК РФ при решении круга лиц, относящихся к членам семьи собственника, говорится о таком признаке, как необходимость совместного проживания с собственником в принадлежащем ему помещении.

Вместе с тем на практике последовательное применение указанного правила в строгом соответствии с формулировкой, изложенной в ЖК РФ, приведет к тому, что право пользования может не возникнуть у довольно значительного числа лиц. Например, сын, являясь собственником, вселяет в свою квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, родителей, но совместно с ними не проживает. Или родители покупают квартиру для проживания своего ребенка, поступившего в высшее учебное заведение в другом городе. Разве это означает, что у перечисленных лиц не возникло право пользования жилым помещением? Ведь в п. 1 ст. 31 ЖК РФ говорится прежде всего о необходимости совместного проживания с собственником для лиц, которые являются его близкими (супруг, родители и дети). Кроме того, можно быть собственником не одной, а нескольких квартир. И поселить супругу, родителей и детей в разные квартиры. Исходя из такой логики право пользования возникает только у того члена семьи собственника, который проживает совместно с собственником, а у других такого права на соответствующее жилое помещение не возникает.

Поэтому необходимо, чтобы собственник вселил в квартиру пользователей как членов своей семьи. Поэтому по аналогии со ст. 53 ЖК РСФСР 1983 года необходимо изменить формулировку "проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении" на "вселяемые в качестве таковых собственником в принадлежащее ему жилое помещение" или привести ее в соответствие с п. 1 ст. 292 ГК РФ.

Таким образом, можно прийти к выводу, что изменения, произошедшие в последнее время в сфере регулирования отношений по пользованию жилым помещением, породили новые проблемы, которые нуждаются в своем разрешении.

2.2 Регулирование пользования жилого помещения лицами, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений

Вопрос о статусе лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений, является достаточно объемным и содержащим широкий спектр проблем. В рамках данной работы хотелось бы остановится на попытке систематизации указанных оснований, дающих право пользования жилым помещением, а также в обозначенных рамках затронуть вопросы о статусе членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения.

На современном этапе развития жилищного законодательства можно с уверенностью говорить о том, что такие основания проживания в жилом помещении, как право собственности, договор найма, членство в ЖК или ЖСК и ряд других получили должную правовую регламентацию. Указание в ст. 19 ЖК РФ на четыре вида жилищного фонда по цели использования (индивидуальный, социальный, коммерческий и специализированный) также подтверждает, что законодательство достаточно подробно стремится регулировать статус лиц, проживающих в жилом помещении на праве собственности, на основании договоров социального, коммерческого, специализированного найма Гонгало, Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии[Текст]/Б.М.Гонгало // Семейное и жилищное право.- 2007.- № 2.-С.22..