В то же время нельзя отрицать того факта, что основания проживания в жилом помещении значительно шире и многообразнее. Ряд этих оснований носят обязательственный характер, другие в большей или меньшей степени соответствуют статусу вещных прав, перечень которых не является исчерпывающим на основании ст. 216 ГК РФ. Систематизация указанных оснований проживания в жилом помещении в действующем законодательстве и теории отсутствует. Отдельные исследования посвящены анализу статуса члена семьи нанимателя или члена семьи собственника жилого помещения. Однако новые основания проживания в жилом помещении продолжают появляться и игнорировать их существование невозможно. Среди таких оснований можно выделить те, которые названы ГК РФ и ЖК РФ и в ряде случаев впервые:

- лица, проживающие на основании завещательного отказа;

- лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;

- ссудополучатели;

- члены семьи собственника.

Кроме того, существуют основания проживания, закрепление которых ЖК РФ порождают много вопросов:

- бывшие члены семьи собственника, сохранившие право проживания в жилом помещении на основании соглашения с собственником;

- бывшие члены семьи собственника, сохранившие право проживания в жилом помещении на основании судебного решения;

- лица, сохранившие право проживания в жилом помещении при смене собственника (члены семьи бывшего собственника) на основании ст. 19 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Систематизация указанных оснований, в первую очередь, должна быть произведена по их правовой природе, как было сказано выше, на вещные и обязательственные. Права членов семьи нанимателя, ссудополучателя, получателя ренты, поднанимателя, безусловно, являются обязательственными, основанием возникновения которых является заключенный с ними договор.

Остальные основания проживания требуют тщательного анализа и осмысления на предмет обладания признаками вещных прав, а также момента, с которого данное право проживания возникает, и момента трансформации данного права в другое.

В отношении статуса бывшего члена семьи собственника жилого помещения хотелось бы отметить следующее. Бывший член семьи, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, становится таковым только при прекращении семейных отношений с собственником. Однако подобная конструкция ЖК РФ вызывает недоумение в связи с прямым указанием ч. 1 той же ст. 31 ЖК РФ о том, что к членам семьи собственника относятся только те супруги, дети и родители, которые совместно проживают с собственником в принадлежащем ему помещении. Таким образом, утрата любого из этих признаков (как семейных отношений, так и факта совместного проживания) дает право говорить о признание лица бывшим членом семьи собственника. Подтверждают данное мнение и высшие судебные инстанции. В известном Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 "Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов" прямо закреплено, что в том случае, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 31 ЖК РФ. Поэтому для устранения неоднозначного понимания указанных положений ЖК РФ в текст ч. 4 ст. 31 необходимо внести изменения и указать, что "в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения или установления факта отсутствия совместного проживания с собственником право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи" Филиппенко, А.В. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении [Текст]/А.В.Филиппенко //Правовые вопросы строительства.- 2006.- №1.-С.29. .

Вызывает необходимость анализа права проживания в жилом помещении в том случае, когда бывший член семьи приобретает его на основании судебного решения. Думается, что ЖК РФ сознательно употребил в данном случае фразу о "сохранении права пользования жилым помещением", поскольку речь здесь идет не о сохранении права проживания бывшим членом семьи собственника, а об ином основании сохранения права проживания. Соглашаясь с мнением о том, что "в связи с прекращением семейных отношений это право прекращается", думается нужно обратить внимание на природу права лица, которое в дальнейшем будет проживать в жилом помещении. Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности могут возникнуть на основании судебного решения, однако применительно к рассматриваемому случаю факт принятия решения о сохранении за бывшим членом семьи собственника права проживания (без конкретизации этого права) ничего не дает бывшему члену семьи. Представим ситуацию, когда суд принимает решение, в котором указывает, что гражданин А. имеет право проживать в жилом помещении в течение 10 лет. Что в этом случае получается? Во-первых, принятие подобного решения суда никак не ограничивает правомочия собственника по распоряжению своим жилым помещением и он на следующий день после подобного решения суда имеет право реализовать жилое помещение. Сохранит ли бывший член семьи право проживания? Думается, что нет. Уж коль скоро члены семьи собственника согласно новым нормам гражданского и жилищного законодательства теряют подобное право, то вряд ли при смене собственника право проживания в помещении могут сохранить бывшие члены его семьи. Тогда абсолютно бессмысленной и нецелесообразной выглядит в этом случае рассматриваемая норма ЖК РФ, поскольку никаким образом не защищает интересы бывшего члена семьи. Во-вторых, непонятны те права и обязанности, которые приобретают собственник и бывший член его семьи. А если у бывшего члена семьи родится ребенок, имеет ли он право его вселить в занимаемое им жилое помещение, может ли бывший член семьи настаивать на предоставлении ему жилого помещения для дальнейшего проживания в случае сноса дома для государственных или муниципальных нужд, а в каком порядке осуществляется распределение бремени по текущему и капитальному ремонту? Факт принятия судебного решения ответы на эти вопросы не дает. Ч. 6 ст. 31 ЖК РФ содержит положение о том, что в случае принятия судебного решения о сохранении права проживания бывший член семьи по своим правам, обязанностям и ответственности приравнивается к членам семьи собственника. Однако такое решение законодателя кажется нелогичным. Обращение бывшего члена семьи в суд говорит о том, что личные взаимоотношения сторон прекратились, лица перестали быть друг другу близкими людьми и членами семьи, собственник не желает видеть бывшего члена семьи в своем жилом помещении, то есть, другими словами, налицо конфликтная ситуация. В этом случае приравнивать права и обязанности члена семьи собственника и бывшего члена семьи не представляется целесообразным Чичерова, Л.Е. Имущественные права членов семьи на жилое помещение[Текст]/Л.Е.Чичерова//Юрист.-2006.-№ 8.-С.11..

Все вышеизложенное позволяет сделать некоторое выводы и предложить следующую конструкцию взаимоотношений между собственником и бывшим членом его семьи.

Во-первых, статус бывшего члена семьи собственника не является основанием для проживания в жилом помещении, а, наоборот, должен рассматриваться лишь как основание для утраты права пользования жилым помещением. В этом смысле бывший член семьи в жилом помещении жить не может.

Во-вторых, принимая решение о сохранении права проживания за бывшим членом семьи, суд должен "перевести" взаимоотношения сторон в плоскость обязательственных отношений, урегулировав вопрос о заключении между сторонами договора, определяющего условия пользования жилым помещением. Таким образом, статус члена семьи (вещное право) прекращается фактом отсутствия семейных отношений, а право проживания указанного лица может быть сохранено уже на основании договора, заключенного между собственником и бывшим членом его семьи. При этом природа и условия такого договора должны быть определены решением суда Воронова, О.Н. некоторые правовые проблемы предоставления жилых помещений по завещательному отказу [Текст]/О.Н. Воронова//Юрист.- 2006.- № 1.-С.44..

В-третьих, договоры, которые в данном случае могут быть заключены - это договор коммерческого найма или ссуды. С одной стороны, поскольку сохранение права проживания опосредуется указанием закона, в том числе на факт имущественного положения бывшего члена семьи, то заключение договора ссуды было бы более оправданным и логичным. Вместе с тем нигде в законодательстве не закреплено обязанности собственника предоставлять возможность бывшему члену своей семьи проживать в своем помещении безвозмездно. Более того, доходы бывшего члена семьи могут не позволять ему приобретать или снимать жилое помещение по рыночным ценам, но определенная небольшая плата за проживание с него может быть взыскана. Поэтому заключение договора коммерческого найма также вполне вероятно.

В-четвертых, применение данной конструкции станет возможным только в случае соответствующих указаний законодательства, поскольку в данном случае мы говорим о ситуации заключения договора в обязательном порядке, что согласно ст. 445 ГК РФ должно быть предусмотрено законом. В настоящий момент суд не сможет обязать стороны заключить соответствующий договор, поскольку ЖК РФ этого не предусматривает. Однако, несмотря на тот факт, что предложенная конструкция требует внесения изменений в законодательство, она позволит разрешить вопрос о защите интересов бывшего члена семьи, на что в первую очередь и были направлены нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Если бывший член семьи станет нанимателем или ссудополучателем на согласованных сторонами и судом условиях, то его положение станет стабильным. Станут понятны права и обязанности сторон, обязанности по проведению текущего и капитального ремонта, по выселению из жилого помещения и многие другие. А самое главное, продажа жилого помещения и иные основания для смены собственника жилого помещения в этом случае не станут основаниями для прекращения права пользования жилым помещением, что в конечном итоге будет являться гарантией защиты для бывшего члена семьи.

Подводя итог вышесказанному о бывших членах семьи, хотелось бы еще раз подчеркнуть, что бывший член семьи не может проживать в жилом помещении, поскольку его статус является не основанием для приобретения права пользования, а, наоборот, основанием для утраты подобного права. Вместе с тем сохранение права проживания в жилом помещении этими лицами возможно на основании соглашения с собственником, которое может быть достигнуто в добровольном порядке, а также в случаях, установленных ч. 4. ст. 31 ЖК РФ на основании решения суда. Данное соглашение может быть как возмездным, так и безвозмездным (соответственно, коммерческим наймом или ссудой).

В отношении членов семьи собственника жилого помещения возникает вопрос о природе права проживания указанных лиц в помещении. После внесения изменений в ст. 292 ГК РФ, не предусматривающих сохранение за членами семьи собственника права следования за жилым помещением, в литературе достаточно осторожно высказываются о вопросе, можно ли теперь говорить о вещном характере прав членов семьи собственника на жилое помещение. Нельзя не согласится с мнением Л.Ю. Михеевой, которая отмечает, что "новая редакция ст. 292 ГК РФ, вступившая в силу 1 января 2005 г., природы этих прав не изменила". То обстоятельство, что эти права отныне за вещью не следуют, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательственные. Кроме этого можно добавить, что иные признаки вещных прав, называемые в юридической литературе, полностью отвечают статусу членов семьи собственника. В частности, можно назвать абсолютный характер этих отношений, непосредственное воздействие на имущество, иск о защите данного права может быть направлен против каждого лица, нарушающего право члена семьи собственника. В то же время, если между собственником и членом его семьи заключено соглашение, изменяющее условия проживания или выселения члена семьи собственника, то, как отмечает ч. 7 ст. 31 ЖК РФ, гражданин в этом случае имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями данного соглашения. Таким образом, отношения между собственником и лицом, заключившим такое соглашение, будут носить обязательственный характер, а проживающее на основании такого соглашения лицо уже не будет являться членом семьи собственника со всеми вытекающими отсюда последствиями. Это подтверждает и сам текст Жилищного кодекса, который употребляет в этом случае формулировку "гражданин (а не член семьи), пользующийся жилым помещением".

Что касается изменения формулировки жилищного законодательства в части признания лиц членами семьи собственника в случае их вселения в качестве членов семьи, то здесь можно отметить следующее. Отсутствие документов, в которые может быть включен член семьи собственника, которые могли бы подтвердить факт вселения в качестве члена семьи, делает формулировку этой статьи ЖК РФ одной из самых неудачных. И если в отношении членов семьи нанимателя, где закон предусматривает сходную правовую конструкцию для признания этих лиц таковыми, можно разделить позицию ученых и практиков, отмечающих, что вселение должно оформляться внесением изменений в договор найма жилого помещения. Установление этого правила можно только приветствовать, поскольку появляется реальная основа для претворения в жизнь императивной нормы ст. 674 ГК РФ о том, что договор найма должен быть заключен в простой письменной форме. Вместе с тем справедливо обращается внимание, что граждане теперь должны быть более внимательны и организованны для того, чтобы близкие им люди могли получить статус члена семьи нанимателя, поскольку это требует внесения изменений в договор социального найма. Применительно к членам семьи собственника ситуация осложняется тем, что нет договора или иного документа, где могло бы быть отражено намерение собственника на вселение в жилое помещение членов его семьи. В отсутствии норм и практики государственной регистрации ограниченного вещного права члена семьи собственника жилого помещения практически единственным выходом становится составление некого документа (возможно и у нотариуса), в котором собственник выражает свою волю на вселение лица в жилое помещение в качестве члена своей семьи. Уход законодателя от решения этой проблемы приведет к тому, что в подавляющем большинстве случаев гражданам придется доказывать свой статус в судебном порядке, а предоставление доказательств сведется к анализу судом противоречивых свидетельских показаний и факта регистрационного учета по месту жительства.

В заключение хотелось бы классифицировать основания проживания в жилом помещении лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилого помещения, в зависимости от вещного или обязательственного характера их прав на жилое помещение. К вещным правам можно отнести: право члена семьи собственника (в том числе и членов семьи, которые сохранили право проживания даже при смене собственника) и право проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа. К обязательственным правам можно отнести: право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого в момент заселения или проживания в жилом помещении (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого после прекращения с собственником семейных отношений (ч. 4 ст. 31); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого на основании судебного решения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), право проживания лица на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ); право проживания поднанимателя. Часть из обозначенных оснований проживания регламентирована достаточно подробно, другие основания проживания еще детально не изучены, что требует дальнейших научных исследований в данной области.

3. Виды жилых помещений как объектов гражданских прав

3.1 Жилой дом

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

С точки зрения права жилым домом является строение с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома уполномоченными на то жилищными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности Крашенинников, П.В. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. [Текст]/П.В. Крашеннниников М.: Статут, 2001.- С.144..

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г. указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что, безусловно, недопустимо Судебная практика по жилищным спорам: Сб. постановлений, решений и определений федеральных судов. [Текст]/И.Исрафилов, М.: Норма-Инфра-М, 1999. - С. 206 - 207..

Анализ норм, изложенных в гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. Объем прав на земельный участок может быть различным. В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны варианты. Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования данной частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома Халдеев, А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ [Текст]/А.В Халдеев//Журнал российского права.- 2006.-№ 8.-С.11. .

Нотариусы старшего поколения хорошо помнят, что предметом некоторых видов договоров (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и др.) до принятия ныне действующего Гражданского кодекса были домовладения, расположенные на таком-то земельном участке. Сейчас предмет аналогичных договоров определяется как жилой дом и (или) земельный участок. Однако и понятие домовладения в нормативной и юридической литературе тоже достаточно распространено. Раз так, есть возможность разобраться, что оно означает, взвесить перспективы его использования.

Было бы любопытно проанализировать генезис этого понятия, но оставим это для самостоятельной работы. Дореволюционная нормативная и юридическая литература термина "домовладение", похоже, не знала, хотя понятия "имение" и "двор" по содержанию были к нему очень близки. В ГК РСФСР 1922 г. фигурировали термины "владение" (примечание к ст. 182: "владением признается дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками") и "домовладение" (ст. 84-б: "право застройки распространяется на все домовладение"), очень близкие к исследуемому.

В ГК РСФСР 1964 г. понятие домовладения отсутствовало, однако во многих подзаконных нормативных актах и соответственно в юридической литературе оно имелось и чаще всего обозначало некий жилищно-хозяйственный комплекс из жилого дома, примыкающих к нему хозяйственных построек и других вспомогательных сооружений, являющихся его принадлежностями. Если на одном неделимом земельном участке находилось два жилых дома, принадлежащих разным гражданам, они не считались их общей собственностью, а являлись двумя разными объектами права. Как видим, такое понимание домовладения объединяло понятия как владения из ст. 182 ГК РСФСР 1922 г., так и домовладения из ст. 84-б ГК РСФСР 1922 г.

Так и сложилось, что в ст. 238 и 239 ГК РСФСР 1964 г. предметом договора купли-продажи значился жилой дом, а фактически в текстах договоров этого типа часто употреблялось домовладение на определенном земельном участке. Вещные права гражданина на домовладение можно было определить как совокупность права собственности на жилой дом, который в качестве принадлежностей мог иметь надворные постройки, и права постоянного пользования на приусадебный земельный участок.

С начала реализации Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество понятие домовладения из договоров исчезло, уступив место тем терминам, которые обозначали соответствующие разделы этого Реестра, - "зданию (жилому дому)" и "земельному участку". Понятие домовладения в специальной литературе, посвященной инвентаризационному учету объектов недвижимости и процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество, стали однозначно относить к обозначению объекта инвентарного учета Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]/ Е.А, Киндеева. М.: Юрайт-Издат, 2007. - С.34..

Однако в других нормативных правовых актах и юридической литературе, особенно в судебных решениях, мы наблюдаем разброс мнений, широчайший, дающий возможность для самых различных контекстных определений этого понятия.

Чаще всего домовладением сейчас называется индивидуальный (частный) жилой дом в том или ином соотношении с земельным участком, на котором он расположен. В некоторых документах подчеркивается различие понятий домовладения и домов государственного и муниципального жилищного фонда, однако достаточно часто его распространяют и на многоквартирный жилой дом, и на общежития, и на другие строения уже нежилого назначения (занятые учреждениями, школами, больницами, детскими садами, воинскими частями и т.д.). Этих строений, в том числе и жилых домов, в одном домовладении может быть несколько. У жилых и нежилых домов, объединяемых понятием домовладения, различают надворные (дворовые) постройки и объекты инженерной инфраструктуры. Домовладения, таким образом, могут быть уже не только индивидуальными, но и общественными. Домовладение может состоять из отдельных частей, иметь площадь и этажность. Оно может иметь фасад, нуждаться в текущем и капитальном ремонте. Оно может быть построено, реконструировано, снесено. Это объект, в котором можно проживать и из которого можно выселить. Домовладение может быть газифицировано. В нем происходят самые разные события, в том числе совершаются преступления.

Совокупность этих свойств ориентирует нас на понимание анализируемого понятия в качестве синонима понятий "здание", "дом", "строение". Во многих документах, чаще всего в судебных решениях, они даже взаимозаменяемы, однако в некоторых текстах юридического характера эти понятия совершенно отчетливо различаются. Так, для целей ведения реестра жилищного фонда домовладение является самостоятельным объектом, наравне со строением и жилым помещением.

О различении этих понятий могут свидетельствовать и такие признаки, что в домовладении может располагаться контейнер для мусора, в них должны быть оборудованы специальные водонепроницаемые погреба с люками, могут находиться принадлежащие гражданам на праве личной собственности жилые дома, строения и устройства (сараи, погреба, гаражи, колодцы и др.), плодово-ягодные насаждения и посевы, может иметься двор, который должен быть обустроен въездом, а последних может быть и несколько. Дворы домовладений должны (или могут) иметь ворота и калитку. Земельный участок, входящий в состав домовладения, является отдельным объектом налогообложения. При сносе и капитальной реконструкции жилого дома домовладение остается прежним.

Различными являются в этом понятии (жилого дома) и отношения с земельным участком, на котором он расположен. Чаще всего утверждается, что домовладение расположено на земельном участке. Однако нередко говорится и о домовладении, в состав которого входит земельный участок. В последнем случае домовладение имеет ограниченную территорию, в том числе открытую или огражденную, с покрытиями или без оных. Эти территории могут иметь интенсивность пешеходного движения, должны быть благоустроенными и нуждаются в регулярной санитарной очистке, в том числе средствами комплексной механизации. Однако они могут обслуживаться и дворниками, которым кроме выполнения прямых функций вменяется в обязанность обходить эти территории вместе с милицией. Территории домовладений могут быть (или должны быть) оборудованы наружными электрическими, водопроводными и канализационными сетями, иметь сеть трубопроводов, присоединяемых к уличной водопроводной сети, водоотводные и дренажные системы, защитные дамбы и береговые укрепления, противооползневые и противообвальные сооружения, средства защиты инженерных коммуникаций.

О соотношении понятий дома (строения) и земельного участка для определения понятия домовладения можно судить в том числе и по некоторым официальным дефинициям последнего.

В одном нормативном акте понятие домовладения определяется как "учтенный в установленном порядке, обособленный земельный участок с расположенными на нем зданиями и сооружениями", а в другом - как "жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке".

Дело даже не в том, что в качестве родового понятия в первом определении выбран земельный участок, а во втором - жилой дом. Совершенно очевидно, что в первом определении это понятие предстает как единый объект недвижимого имущества, имеющий признаки сложной вещи, а во втором - как два разных объекта, связанных друг с другом.

Третье решение представлено в определении, в соответствии с которым домовладение - это "комплекс зданий и сооружений с земельным участком, на котором они расположены". С одной стороны, в этом определении родовым для домовладения понятием указывается здание, а не земельный участок, с другой же - это снова сложная вещь, так как понятие комплекса здесь совершенно определенно относится к совокупности зданий, сооружений и земельного участка, а не к совокупности только зданий и сооружений.

Домовладение в соответствии с большинством действующих подзаконных нормативных актов, где оно употребляется, - это нечто, являющееся самостоятельным объектом вещных прав, в том числе прав собственности физических и юридических лиц, хозяйственного ведения и оперативного управления. В этом качестве оно может (причем наряду с коттеджами, квартирами, гаражами и земельными участками) иметь рыночную и фактическую стоимость, может быть предметом различного рода гражданско-правовых сделок, наследования, налогообложения, судебных споров. Может быть конфисковано по приговору суда и вообще выбыть из собственности граждан и юридических лиц по разным основаниям.

Признаками того, что домовладение является самостоятельным, единым объектом недвижимости, служит не только то, что оно является отдельным объектом вещного права, но и другие косвенные признаки: почтовый адрес, кадастровый номер.

Однако какое-то единообразие, повторимся, отсутствует. В одних документах указывается, что домовладения могут иметь почтовый адрес, в других, что его могут иметь как здания, так и домовладения, в третьих адресации подлежит не домовладение, а главное (основное) здание домовладения.

Кроме отмеченных противоречий можно обратить внимание и на совершенно неприемлемые случаи словоупотребления анализируемого понятия. Например, когда домовладение называют в числе субъектов (не объектов, а именно субъектов) налогообложения или когда отождествляются понятия части домовладения и доли в праве собственности на него.

Таким образом, единое понимание понятия домовладения в праве России отсутствует. Можно попытаться использовать иерархию правовых норм, определить анализируемое понятие исходя из тех признаков, которые имеются только в законодательных актах и (или) в решениях Конституционного Суда РФ, однако практически во всех них оно только упоминается.

3.2 Квартира

В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия "квартира в многоквартирном доме". По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования) Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 320. . Недостаток этого определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры: что она является частью другого объекта - многоквартирного дома. Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире):

- квартира - это помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;

- квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир Агафонова, Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Автореф. дис... канд. юрид. наук. [Текст]/Н.Н. Агафонова, М., РАН, 1994. - С. 6 - 7..

Полагаем, что эта формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

Более приемлемо, на наш взгляд, определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: "Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)" Волкова, Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений [Текст]/Н.А.Волкова //Законодательство и экономика.- 2006.- № 1.- С.35..

Полагаем, что понятие "квартира в многоквартирном доме" можно сформулировать следующим образом: квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.

В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. [Текст]/ В.В.Залеский,М.: МТК "Восточный экспресс", 1998. - С. 109 - 110..

Рассмотрим соотношение двух объектов недвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинников определяет жилой дом как "строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям" Крашенинников, П.В., Маслов, Н.В. Указ. раб.- С. 5.. В. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, т.е. в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае "назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости" Порошков, В.А. Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Автореф. дис... канд. юрид. наук. [Текст]/В.А. Порошков. М., 1997. - С. 13..

Полагаем, что позиция В. Порошкова спорная. Не во всех многоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все квартиры в таких домах принадлежат гражданам на праве собственности - много квартир, находящихся в собственности муниципальных образований. О многоквартирном доме можно говорить с позиции отнесения его к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные жилые помещения - квартиры (главные вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Законодатель не раскрывает содержания этих элементов и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельный участок), отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевой собственности, неясность вопроса о необходимости государственной регистрации прав на него.

Полагаем, что при раскрытии содержания понятия "общее имущество многоквартирного дома" можно использовать перечень общего имущества в кондоминиуме, приведенный в ст. 7 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья", а также определение конструктивных частей строения, сооружения, данное во Временной методике оценки жилых помещений. Тогда его состав можно определить так:

- общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные помещения);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание);

- оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное);

- отделочные улучшения (облицовка стен дома, скульптуры, кровля);

- инженерные коммуникации и устройства (лестницы).

Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Мы присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться кондоминиумы, так как недвижимость - это специфический объект, которым нужно управлять.

Земельный кодекс не предусматривает оформления прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением кондоминиумов (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения. Полагаем, что положение п. 2 ст. 36 Земельного кодекса о предоставлении земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем жилого дома в качестве общего имущества, в общую долевую собственность домовладельцев кондоминиума следует распространять не только на кондоминиумы, но и на всех собственников квартир в многоквартирном доме. Признаком квартиры как недвижимого имущества является ее связь с землей. При этом имеет значение не только сама связь с землей, но и функциональное назначение квартиры, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома признаются равными. Полагаем, более правильным будет использовать в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает вопрос: как определить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно не указано в правоустанавливающем документе? На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир такой информации может повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих помещений.

Судебная практика свидетельствует об остроте проблемы. Так, администрация Санкт-Петербурга, заключая в 1996 - 1998 гг. инвестиционные договоры о реконструкции чердаков жилых домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, сочла ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Ее руководители ошибочно полагали, что: 1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками; 2) в силу договоров приватизации на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По заявлению жильцов этих домов соответствующие распоряжения мэра Санкт-Петербурга были признаны недействительными, как противоречащие закону.

На наш взгляд, проблема может быть решена путем внесения изменений в действующее законодательство. В сделках по отчуждению квартир следует указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности".

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

- квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

- так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;

- сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.

Полагаем, что изложенные в данной статье выводы и предложения будут способствовать совершенствованию как законодательства, так и правоприменительной практики, а в конечном итоге - защите прав и интересов собственников квартир в многоквартирном доме.

3.3 Комната

Принятый в 1991 г. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" понимал под приватизацией жилья бесплатную передачу или продажу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Однако при этом Закон устанавливал общий запрет на приватизацию отдельных жилых помещений в квартирах коммунального заселения, допуская при определенных условиях возможность приватизации коммунальных квартир в целом всеми проживающими в них нанимателями (ст. 4).

Таким образом, на первом этапе формирования частного жилищного фонда и рынка жилья в России законодатель исключал возможность введения в гражданский оборот путем приватизации отдельных комнат в коммунальных квартирах.

Данное правовое регулирование ставило нанимателей комнат в коммунальных квартирах при приватизации в заведомо неравное положение с нанимателями квартир, фактически закрепляя неравенство прав граждан в зависимости от условий их проживания.

Возникшее противоречие усилилось с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", допустившего возможность передачи государством по договору купли-продажи освобождающихся в коммунальной квартире жилых помещений в частную собственность других нанимателей (ст. 16). Признание комнат в коммунальной квартире предметом договора купли-продажи по сути означало признание их объектом права собственности, в то время как установленный законом запрет на приватизацию комнат по-прежнему сохранял силу.

Указанные противоречия получили оценку в решениях Верховного Суда РФ, который со ссылкой на положения ст. 19 Конституции РФ по одному из рассмотренных дел указал, что право на бесплатную приватизацию занимаемых гражданами жилых помещений должно быть предоставлено законом в равной мере всем нанимателям и членам их семей (с их согласия), независимо от того, является ли предметом договора найма отдельная квартира либо изолированное жилое помещение в коммунальной квартире Шипунова, Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях [Текст]/Е.А. Шипунова //Жилищное право.- 2008.-№ 2.- С.27..

В окончательном виде законодательный запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах устранен с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П Собрание законодательств РФ. - 1998. - № 45. - Ст. 5603., который подтвердил право граждан на приватизацию занимаемых ими в коммунальных квартирах жилых помещений без каких-либо предварительных условий, независимо от воли собственника коммунальной квартиры, других нанимателей, а также независимо от приватизации других жилых помещений в тех же квартирах Сокол, П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст]/П.В, Сокол//Право и экономика.- 2006.-№ 8.- С.11..

Суд РФ указал, что предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении их действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим.

Таким образом, в судебной практике утвердилась правовая позиция, согласно которой комнаты в коммунальных квартирах, занимаемые по договору найма, могут являться самостоятельным объектом приватизации и переходить в собственность граждан.

Данная позиция, предполагающая следующим шагом необходимость признания комнат в коммунальных квартирах самостоятельным объектом права собственности, далеко не сразу нашла свое логическое продолжение в судебной практике.

Несмотря на определенность, внесенную в решение вопроса о возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах, в практике судов общей юрисдикции еще долгое время отсутствовал единый подход к вопросу о признании комнат в коммунальных квартирах "полноценным" самостоятельным объектом гражданских прав и прослеживалась явно выраженная тенденция к признанию комнат, входящих в состав коммунальных квартир, частью этих квартир как единственно возможных целостных объектов права собственности Курбатова, Г.В. Некоторые формы приобретения жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации[Текст]/Г.В, Курбатова//Юридический мир.- 2006.- № 9.-С.44. .

Показательно в этом отношении следующее гражданское дело, возникшее из спора о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире, рассмотренное высшими судебными инстанциями страны.

Правило о преимущественном праве покупки установлено в ст. 250 ГК РФ, и суть его сводится к тому, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Считая, что данное право распространяется на нее, А. обратилась в суд с иском к Б. и М. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М., которая 10 апреля 2002 г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату Б. По мнению А., при отчуждении комнаты М. нарушено ее преимущественное право покупки. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г. исковые требования А. удовлетворены. Последующие судебные инстанции Московского городского суда с решением суда согласились.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2007 г. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2007 г. по делу № 5-В07-68 [Текст]//Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2007.- №5.-С.15. решение суда в части признания за А. преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты оставлено без изменения. В части признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между Б. и М., решение суда отменено с указанием на то, что допущенное нарушение не является основанием для признания сделки недействительной, а влечет иные правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей покупателя к А.