Право собственника на истребование принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения ограничено ст. 302 Кодекса, согласно которой от добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано определенных условиях.

По смыслу указанной нормы закона добросовестным приобретателем знается лицо, которое хотя и приобрело имущество у лица, не имевшего отчуждать его, но не знало об этом и не могло знать. Такая ситуация возникает в случаях, когда приобретатель имущества вводится в заблуждение контрагентом по сделке относительно имеющихся у него прав на имущество, и приобретатель при обычной осмотрительности со своей стороны не мог избежать заблуждения.

Добросовестный приобретатель обязан во всяком случае возвратить имущество, приобретенное им по безвозмездной сделке, а также имущество, которое было утеряно собственником или которому им было передано во владение, либо похищено у того или, либо выбыло из их владения и тем помимо их воли.

В остальных случаях имущество полученное добросовестным приобретателем по возмездной сделке, не может быть истребовано собственником ни помощью предъявления виндикационного иска, ни путем предъявления иска о признании сделки недействительной Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10. - С. 15..

У добросовестного приобретателя имущество может быть изъято, если оно сохраняется в наличия. Гибель, отчуждение имущества или потребление его приобретателем до того момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения, освобождает его от обязательства перед бывшим собственником.

У добросовестного приобретателя, получившего имущество по возмездной сделке, оно истребуется лишь в том случае, если выбыло из владения собственника либо иного титульного владельца помимо их воли. Обстоятельства, в результате которых собственник лишается владения имуществом помимо его воли, различные неправомерные действия третьих лиц, непреодолимая сила, случай, обязательно предписание государственного органа или должностного лица и т.д. помимо воли собственника фактически выбывает имущество из его падения в результате передачи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (например, при пожаре, наводнении, в районе военных действий). Подобные ситуации лишают собственника возможности осуществить выбор лица для хранения спасаемых вещей. Собственник может истребовать имущество не только от приобретателя, но и от любого лица, которому приобретатель передал это имущество во владение, не отчуждая его (по договору найма, хранения т.д.) Богданов В. И вновь о защите добросовестного приобретателя // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 21. - С. 8..

Деньги и ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя (п. 3 ст. 302 ГК), даже если они приобретены безвозмездно и вышли из владения собственника помимо его воли. Следовательно, деньги и ценные бумаги на предъявителя могут быть изысканы лишь у недобросовестного приобретателя. Указанное правило признано обеспечить устойчивость обращения денег и ценных бумаг на предъявителя Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. Цыбуленко З.И. - М., Юрист. 2002. - С.243..

При истребовании имущества из чужого незаконного владения между сторонами нередко возникают спор о судьбе доходов, принесенных вещью за период незаконного владения, и компенсации произведенных на нее расчетов. Правила производства таких расчетов закреплены ст.303 ГК и сводятся к следующему Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. Цыбуленко З.И. - М., Юрист. 2002. - С.343..

Применяя данную норму, необходимо учитывать два обстоятельства. Во-первых, под «доходами» здесь понимаются не только денежные, но и натуральные доходы, т. е. плоды. Во-вторых, речь в данном случае идет лишь о тех доходах и плодах, которые извлечены или, по крайней мере, должны быть извлечены незаконным владельцем из имущества. Указанное обстоятельство, как и сам размер таких доходов, должны бытъ обоснованы собственником истребуемой вещи. Доходы, которые владелец теоретически мог, но не должен был извлечь из имущества, например, путем сдачи вещи в аренду, в расчет не принимаются.

В свою очередь, незаконный владелец имущества, как добросовестный, так и недобросовестный, вправе требовать от собственника компенсации произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с какого собственнику причитаются доходы от имущества. Под необходимыми расходами в данном случае понимаются те издержки владельца, которые вызываются необходимостью поддерживать, имущество в исправном состоянии, в частности расходы на содержание имущества, производство его текущего и капитального ремонта и т. п.

Указанное правило, на первый взгляд, представляется нелогичным по отношению к недобросовестному владельцу имущества, права которого, казалось бы, не должны охраняться законом. В действительности, оно имеет под собой вполне разумное основание, так как в известной мере предотвращает бесхозяйственное содержание имущества со стороны недобросовестного владельца, т.е. служит в конечном счете интересам собственника имущества. Однако это правило имеет иной изъян, на который обращалось внимание в литературе Толстой Ю.К. Спорные вопросы учения о праве собственности// Сборник ученых трудов Свердловского юрид. ин-та. - 1970. - Вып. 13. - С. 81.. Ст. 303 ГК не предусматривает возмещение необходимых затрат, произведенных добросовестным владельцем за тот период, когда ему, а не собственнику, причитаются доходы от имущества. В этом, разумеется, есть своя логика, так как предполагается, что, по общему правилу, необходимые затраты на имущество покрываются извлеченными из него доходами. Однако совершенно очевидно, что это происходит далеко не всегда. Поэтому добросовестный владелец имущества, понесший издержки по его содержанию и ремонту, но не получивший доходов от имущества, оказывается в худшем положении, чем владелец недобросовестный, которому соответствующая компенсация гарантируется законом. В этой связи следует признать, что пока данный пробел закона не устранен, добросовестный владелец имеет право на иск из неосновательного приобретения или сбережения имущества по ст. 1102 ГК.

Наряду с расчетами по доходам и необходимым расходам закон решает вопрос и о судьбе произведенных владельцем улучшений вещи. Под улучшениями подразумеваются такие затраты на имущество, которые, с одной стороны, не диктуются необходимостью его сохранения, но, с другой стороны, носят обоснованный, полезный характер, так как улучшают эксплуатационные свойства вещи, повышают ее качество, увеличивают стоимость и т.п. В качестве примера таких улучшений можно назвать укомплектование автомобиля чехлами для сидений, установку дополнительных стоп-сигналов, локкеров и т. п.

Судьба улучшений зависит опять-таки от добросовестности незаконного владельца. Когда улучшения произведены добросовестным владельцем, ему предоставляется право либо оставить их за собой, если они могут быть отделены без повреждения вещи, либо потребовать от собственника возмещения произведенных на улучшения затрата пределах увеличения стоимости вещи, если их отделение от вещи невозможно. По смыслу закона добросовестный владелец имеет право потребовать возмещения затрат на улучшения вещи и в том случае, когда их отделение от вещи возможно, но эти улучшения в случае изъятия вещи не представляют для владельца самостоятельного интереса.

Права недобросовестного владельца на произведенные им улучшения самим законом не определены и выводятся посредством его толкования и применения аналогии. По мнению большинства ученых, недобросовестный владелец вправе оставить за собой отделимые улучшения вещи, но не может требовать компенсации затрат на те улучшения, которые не могут быть отделены от вещи Советское гражданское право // Под ред. Красавчикова О.А. В 2-х томах. - М., Высшая школа. 1986. Т. 1. - С. 406..

От улучшений вещи следует отличать так называемые расходы на роскошь, под которыми обычно понимаются произвольные издержки владельца вещи, связанные, в частности, с ее украшением или оснащенном вещи какими-либо дорогостоящими безделушками. В примере с автомобилем такими издержками на роскошь могут считаться, например, расходы на установку декоративных колпаков на колесах, особую раскраску кузова, тонирование стекал и т. п. В отличие от затрат на улучшения, подобные издержки, если отделить соответствующие приращения от вещи невозможно, возмещению не подлежат даже тогда, когда они произведены добросовестным владельцем. Если же их отделение от вещи не грозит последней существенным ухудшением, незаконный владелец имущества, как добросовестный, так и недобросовестный, может сделать это при условии, что собственник не согласится возместить издержки в пределах увеличения стоимости вещи. Следует отметить, что изложенное правило прямо в законе не установлено, но вытекает из его смысла.

2.2. Понятие, основания и условия негаторного иска

Нарушение прав собственника может быть связано не только с лишением его владения, но также выражено в совершении действий, которые, не затрагивая владения, препятствуют нормальному осуществлению полномочий пользования и распоряжения. Защита правомочий собственника от таких нарушений осуществляется с помощью специального иска (ст. 304), который называется негаторным.

Статья 304 ГК РФ предусматривает: «Собственник может требовать устранения всяких нарушением его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения».

В отличие от ст. 301 ГК комментируемая статья предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением права владения. Такой иск называется негаторным и направлен на защиту правомочий пользования и распоряжения имуществом Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. - М., Норма. 2004. - С. 326..

Негаторный иск - это иск владеющего собственника об устранении препятствий к осуществлению права пользования и распоряжения

Для предъявления негаторного иска необходимо наличие определенных условий.

1. Действия третьих лиц создают помехи для осуществления собственником права пользования или права распоряжения либо того и другого одновременно.

2. Эти действия носят неправомерный характер. Например, рытье траншеи перед домом создает для собственника определенные неудобства. Но, если эти действия совершаются на законном основании, собственник должен мириться с ними. Если же траншея остается незасыпанной после окончания работ, собственник может требовать устранения нарушений права пользования домом. При этом не обязательно, чтобы неправомерные действия были виновными умышленными или неосторожными. В соответствии со ст. 304 ГК собственник оправе требовать устранения всяких нарушений его права, в том числе и невиновных Скловский К. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 7. - С. 54..

3. Указанные нарушения продолжают существовать на момента предъявления собственником иска. Если нарушение уже прекратилось, негаторный иск не может быть предъявлен. Собственник в этом случае может заявить требование о возмещении убытков, причиненных правонарушением Гражданское право России. Часть первая. Учебник / Под ред. Цыбуленко З.И. - М., Юристъ. 2002. - С. 341-442..

Негаторный иск может быть заявлен в предпринимательской сфере, когда, например, одно предприятие препятствует другому в распоряжении и пользовании выкупленной частью здания. В этом случае предметом иска будет понуждение предприятия к предоставлению прохода в эту часть здания.

Другой сферой применения исков, связанных с устранением препятствия в распоряжении (иногда пользовании) имуществом, являются споры об освобождении имущества от ареста (исключении из описи). Арест имущества применяется только в случаях, прямо предусмотренных законом, для обеспечения исполнения судебного решения о возмещении ущерба или приговора о конфискации имущества, как средство обеспечения иска в суде и др.

Нередко в опись ошибочно включается имущество, принадлежащее другим лицам. Чаще всего им является супруг, который, владея имуществом, не вправе им распорядиться. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2004. - С. 326.

Порядок рассмотрения таких исков разъяснен в постановлении Пленума ВС СССР от 51 марта 1978 г. «О применении законодательства при рассмотрении судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)» Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., Спарк. 1994. - С. 56..

Негаторный иск не может быть предъявлен, если стороны находятся, в обязательственных правоотношениях. Например, в результате прекращения работ подрядчик лишен возможности пользоваться имуществом. В данном случае должен быть предъявлен иск, основанный на договоре подряда.

Цель негаторного иска сводится к тому, чтобы пресечь действия, (например, при самоуправном занятии помещения в доме собственника), нарушающее право, а иногда обязать ответчика совершить определенное действие для восстановления положения, существовавшего до нарушения права например, снести забор, построенный перед окнам дома, принадлежащего собственнику).

Если негаторный иск удовлетворен, но решение суда не выполняется, ответчиком, за собственником следует признать право устранить помехи за свой счет и взыскать с ответчика понесенные расходы.

В судебной практике нередко встречается такой вид требований об устранении помех в распоряжении имуществом, как требование об освобождении имущества от ареста (исключении из описи). Опись имущества может быть произведена в целях обеспечения последующей конфискации, обращения взыскания на имущество должника, охраны наследственного имущества и т.д. Предъявление негаторного иска возможно, если имущество, находящееся во владении собственника, описана ошибочно (например, вместо имущества другого лица либо в составе общего совместного имущества супругов). При этом истец должен доказать право собственности на спорное имущество.

Согласно ст.208 ГК и 304 ГК на негаторный иск сроки исковой давности не рапространяются Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2005. - С. 327..

По-видимому, наибольшее распространение данный иск получит после введения в действие гл. 17 ГК. В частности, негаторный иск станет основным способом защиты собственника от действий владельца сервитута. Однако уже сейчас суды разрешают споры между собственниками индивидуальных жилых строений, расположенных на смежных земельных участках, об устранении препятствий в использовании земельным участком Гражданское право России. Часть первая. Учебник / Под ред. Цыбуленко З.И. - М., Юристъ. 2002. - С. 341-442..

2.3. Иски о признании права собственности

Согласно ст. 305 ГК РФ: «Права, предусмотренные ст. 301-304 ГК, принадлежат также лицу хотя и «с являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право ни защиту его владения также против собственника».

Статья повторяет содержание п. 5 ст. 30 Закона о собственности. Значение и смысл ее заключается в том, что она предоставляет вещно-правовые способы защиты, предусматриваемые гл. 20, всякому законному (титульном) владельцу имущества. К последним относятся как обладатели вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления и др.), так и лица, владеющие имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (арендаторы, хранители и др.).

Речь в данном случае идет о вещно-правовой защите. Следовательно, иск может быть предъявлен только по поводу индивидуально-определенного имущества. Причем иск может быть предъявлен против любого лица, нарушающего владение (ст. 216 ГК), включая собственника имущества Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2005. - 316..

Иными словами помимо виндикационного и негаторного исков право собственности может защищаться с помощью еще одного вещно-правового средства - иска о признании права собственности. Следует отметить, что иски под таким наименованием весьма часты в судебно-арбитражной практике, но большинство из них носит обязательственно-правовой характер, ибо вытекает из относительных правоотношений сторон. Подобные споры разрешаются на основе соответствующих норм договорного права, норм о наследовании, общем имуществе супругов и т.п. Встречаются, однако, и такие требования о признании права собственности, которые обращены к третьим лицам, никак не связанным с истцом какими-либо относительными правовыми узами. В качестве примера можно сослаться на требование владельца строения о признании за ним права собственности, обращенное к органу местной администрации, который отказывается выдать правоустанавливающие документы ввиду того, что они не сохранились или не были своевременно оформлены.

Так Челно-Вершинским районным судом рассмотрен иск Галиулиной С.Г. к Администрации Челно-Вершинского района о признании права собственности на самовольно возведенное жилое помещение и надворные постройки.

В 1976 году ею был построена часть жилого дома по адресу: Самарская область, Челно-Вершинский район, с. Заиткино, ул. Зеленая, дом 30, общей площадью 76,8 кв.м. и надворные постройки 4 гаража,2 сарая, амбар, баня. Данная часть жилого дома была построена ими самовольно, без соответствующего разрешения. С этого времени они пользуются указанной частью дома, производят ремонт, оплачивают налоги. Характеристика части дома: часть жилого дома, инвентарная стоимость 42989 рублей, общая площадь 78,8 кв. м., жилая площадь 39,1 кв.м. Согласно акту технического осмотра, данная часть дома для заселения годна. Согласно выписке из технического паспорта ЦТИ часть жилого дома заселена их семьей. Представитель Администрации Челно-Вершинского района Афанасьева А.А. иск признала, не возражает против признания за Галиуллиной С.Г. права собственности на самовольно возведенное жилое помещение и надворные постройки, расположенные по выше указанному адресу.

Суд, выслушав стороны, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, посчитал, что заявление обоснованно и подлежит удовлетворению.

В суде установлено, что часть жилого дома и надворные постройки были построены Галиуллиной С.Г. без соответствующего разрешения и оформления. Согласно показаниям представителя Администрации Челно-Вершинского района, земельный участок, на котором возведено данное строение будет продан Галиуллиной по цене, равной 10-кратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка.

Согласно акта осмотра от 3 ноября 2003 года часть жилого дома, построенного супругами Паниными годна к проживанию.

Согласно заключений данных земельным комитетом, отделом архитектуры и градостроительства района, ЦТИ, пожарного и санитарно - эпидемиологического надзора самовольное строения супругов Паниных не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан Дело № 2-376 из архива Челно-Вершинского суда Самарской области..

Юридическая природа этого и подобных ему исков оценивается в литературе по-разному. Большинство авторов считает, что российское гражданское право никакого самостоятельного иска о признании права собственности не знает; требование же о признании права собственности, по их мнению, входит в качестве одного из притязаний в состав виндикационного или негаторного исков. Другие авторы вполне обоснованно рассматривают иск о признании права собственности в качестве самостоятельного вещно-правового требования Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. - М., Юридическая литература. 1973. - С. 189..

Действительно, не признавая самостоятельности подобного иска, отличного от виндикационного и негаторного требований, невозможно юридически квалифицировать притязания содеянных конкретных случаев. Например, собственник в порядке оказания материальной помощи передает временно и безвозмездно другому лицу для заклада в ломбард, Граждане между собой договариваются, что после погашения ссуды вещь будет возвращена собственнику. Такое соглашение, хотя и не подпадает ни под один из неизвестных типов договоров, но, несомненно, в силу ст. 8 ГК порождает обязательство. Предположим, что гражданин, получивший вещь от собственника умирает до погашения ссуды. Каким образом собственник может защитить свое право на вещь? Обращение в данном случае к виндикационному иску будет неправильным, так как владение ломбарда данном случае нельзя признать незаконным, ибо залогодатель действовал с ведома собственника. Нельзя прибегнуть и к помощи негаторного иска, так как собственник лишен владения. Остается лишь признать, что собственнику в этой ситуации принадлежит право на самостоятельный иск о признании права собственности на заложенную вещь в целях предотвращения отчуждения ее ломбардом Малинкович М. Условия защиты имущественных прав // Сов. юстиция. - 1987. - № 4. - С. 17..

В судебной практике встречаются дела, когда собственники, требуя освободить имущество от ареста, доказывают свое право собственности на имущество, но не добиваются его возврата, так как имущество находится во владении контрагента на законном основании. Указанные требования с точки зрения их юридической природы можно квалифицировать лишь как иски о признании права собственности.

Таким образом, иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения Гражданское право. Учебник. Часть I. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., ПРОСПЕКТ. 2002. - С. 457..

Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности или иного права на имущество. Правовой основой данного иска является ст. 12 ГК., предусматривающая такой способ защиты гражданских прав, как их признание.

Так Панин С.Г. и Панина Р. А., обратились в Челно-Вершинский суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку - часть жилого дома находящегося по адресу с.Озерки ул. Молодежная д.З кв.1..

Суд, выслушав заявителей, ответчика, третьих лиц, исследовав материалы дела, считает, что заявление Панина С.Г. и Паниной Р.А. обосновано и подлежит удовлетворению.

Согласно акта осмотра от 3 ноября 2003 года часть жилого дома, построенного супругами Паниными годна к проживанию.

Согласно заключений данных земельным комитетом, отделом архитектуры и градостроительства района, ЦТИ, пожарного и санитарно - эпидемиологического надзора самовольное строения супругов Паниных не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан Дело № 2-395 из архива Челно-Вершинского суда Самарской области..

Необходимым условием защиты права собственности путем его признания служит подтверждение истцом своих прав на имущество. Это может вытекать из представленных им правоустанавливающих документов, свидетельских показаний, а также любых иных доказательств, подтверждающих принадлежность истцу спорного имущества. Если имущество находится во владении истца, его права на имуществом защищает презумпция правомерности фактического владения. Данная презумпция не отражена в самом законе, но действует как фактическая. Иными словами, суд не обязан, но может в конкретных случаях, когда нет возможности решить дело на основании собранных по делу доказательств, замкнуть цепь доказательств при помощи презумпции законности фактического владения. Поскольку данная презумпция отражает тот неоспоримый факт, что в подавляющем большинстве случаев фактический владелец имущества обладает необходимым правомочием, целесообразность ее применения в качестве фактической презумпции в судебно-арбитражной практике сомнений не вызывает Черепахин Б.Б. Приобретение права собственности по давности владения // Сов. Государство и право. - 1940. - № 4. - С. 54..

Поскольку иски о признании права собственности, с одной стороны, не связаны с конкретными нарушениями правомочий собственника и, с другой стороны, диктуются продолжающимся незаконным поведением третьего лица, на них, как и на негаторные иски, не распространяется действие исковой давности Толстой Ю.К. Спорные вопросы учения о праве собственности// Сборник ученых трудов Свердловского юрид. ин-та. - 1970. - Вып. 13. - С. 81..

До приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее таким имуществом, имеет право на защиту владения против третьих лиц, не являющихся собственниками, а также не имеющих права на владение имуществом в силу иного предусмотренного законом или договором основания Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2005. - С. 327..

В «Судебно-арбитражной практике по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав» дается разъяснение: «В постановлении Пленума нашел разрешение ряд вопросов применения ст. 234 Кодекса. По смыслу нормы, содержащейся в названной статье, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности определенному лицу.

В последнем случае срок приобретательной давности должен исчисляться не с начала владения имуществом, а с момента истечения срока исковой давности, в течение которого имущество могло быть истребовано у лица, владеющего имуществом, по виндикационному иску.

Поскольку лишь с момента введения в действие 01.07.90 Закона СССР "О собственности в СССР" утратили силу положения статьи 90 ГК РСФСР 1964 года о нераспространении исковой давности на требования о возврате государственного имущества, то при исчислении сроков приобретательной давности в отношении объектов, относящихся к государственной собственности, следует исходить из того, что сроки исковой давности относительно указанных объектов начали течь не ранее чем с 01.07.90 г.

Право собственности в силу приобретательной давности возникает в случаях добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом без какого-либо правового основания. Если имущество поступило к владельцу по договору аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п., институт приобретательной давности применению не подлежит Кукушкин Р.Д. Иски в гражданском праве // Российская юстиция. - 2005. - № 4. - С. 3..

Положение ст. 234 Кодекса о том, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у владельца с момента такой регистрации, не препятствует последнему обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на указанное имущество. Согласно п. 3 ст. 6 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности производится после установления данного факта в установленном порядке Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10. - С. 69..

В Гражданском кодексе однозначно он не решен вопрос о гражданско-правовом режиме неправомерно отчужденной вещи, что порождает массу негативных последствий, главным из которых является фактическое выбытие вещи из гражданского оборота. Наилучшим решением, очевидно, является введение института государственной регистрации факта владения за ответчиком, если собственнику отказано в виндикационном иске. Заявление собственником виндикационного иска в этом случае будет иметь своей целью не только истребование имущества, но и перенесение всех обременений, вытекающих из владения имуществом, на ответчика, если истребовать имущество окажется невозможным.

Кроме того, необходимо внести некоторые изменения в ГК РФ, а именно:

- дополнить п. 2 ст. 218 фразой: "Оно возникает у добросовестного приобретателя при наличии предусмотренных ст. 302 оснований для отклонения иска собственника";

- дополнить п. 1 ст. 235 словами: "...в частности, когда имущество не может быть истребовано собственником по основаниям, предусмотренным ст. 302".

Таким образом гражданское законодательство предусматривает довольно широкий спектр возможностей для защиты и восстановления нарушенного права собственности.

ГЛАВА 3. ОГРАНИЧЕНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ

3.1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Не возможно рассматривать защиту права собственности без такого понятия как ограничение вещных прав собственности они органически взаимосвязаны поскольку само право собственности является одним из видов вещных прав однако между защитой права собственности и ограничением имеются различия, Такое ограничение вещных прав встречается в гражданском законодательстве мы остановимся на самых распространенных таких как право пожизненного владения землей, правом бессрочного пользования землей, правом оперативного ведения и управления а также сервитутом.

Следует отметить, что в период проведения политических и социально-экономических реформ в СССР в конце 80-х - начале 90-х годов был принят ряд законов, существенным образом изменивших порядок землепользования граждан.

В первую очередь необходимо остановиться на Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее - Основы об аренде) от 23 ноября 1989 г. Ведомости СНД и ВС СССР. - 1989. - № 25. - Ст. 481., которые установили, что в аренду гражданам СССР могут быть предоставлены земля и другие природные ресурсы. Вместе с тем отношения аренды земли в этом нормативном акте имели некоторые особенные свойства, отличавшие их от традиционной аренды как института обязательственного права.

Во-первых, согласно ст. 4 Основ об аренде арендодателями земли являлись только соответствующие Советы народных депутатов, т.е. договор о передаче участка в пользование носил в этой части публично-правовой характер.

Во-вторых, в ст. 12 Основ об аренде предусматривалось, что аренда земли и иных природных ресурсов должна носить, как правило, долгосрочный характер - от пяти лет и на более длительный срок. Вероятно, законодатель не преследовал здесь цели установить бессрочную аренду, а отсутствие в Основах предельного срока пользования землей объясняется тем, что этот вопрос вполне мог быть решён в гражданских и земельных кодексах союзных республик. Тем не менее, признак длительности, а тем более бессрочности, характерен в первую очередь для вещных, а не обязательственных прав Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика // Правовые вопросы строительства. - 2006. - № 1. - С. 22..

В-третьих, арендатор имущества защищал своё право на имущество наравне с защитой, установленной для права собственности, в том числе виндикационным и негаторным исками.

Наконец, в-четвёртых, арендодатель по своим долгам не отвечал имуществом, сданным в аренду.

Таким образом, можно сказать, что долгосрочная аренда земли гражданами, предусмотренная в Основах об аренде от 23 ноября 1989 г., приобрела такие признаки (по порядку возникновения и защиты, а также сроку действия), которые не позволяют рассматривать её исключительно в рамках обязательственного права.

Наконец, впервые право пожизненного наследуемого владения земельным участком было предусмотрено в ст. 5 и 20 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле (далее - Основы о земле) от 28 февраля 1990 г. Ведомости СНД и ВС СССР. - 1990. - № 10. - Ст. 129., отменивших ранее действовавшие Основы земельного законодательства от 13 декабря 1968 г.

В Основах о земле 1990 г., в частности, было определено, что граждане СССР имеют право на пожизненное наследуемое владение землей, право на постоянное или временное пользование землей, а также и на временное пользование на условиях аренды земли. В связи с тем, что данное ограниченное вещное право было введено в нашей стране впервые, я считаю необходимым остановиться на его правовом режиме более подробно.

А.В. Копылов при рассмотрении данных правоотношений отмечает следующие возможности субъекта права пожизненного наследуемого владения:

1) самостоятельно хозяйствовать на земле;

2) приобретать в собственность произведённую продукцию и доходы от её реализации;

3) использовать общераспространённые полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты;

4) возводить строения и сооружения на участке;

5) приобретать собственность на посевы и посадки сельскохозяйственных культур;

6) передавать право владения по наследству;

7) отказаться от своего права;

8) наконец, субъект пожизненного наследуемого владения для защиты своего права пользовался виндикационным и негаторным исками как против третьих лиц, так и против собственника земли.

Далее думается необходимо остановиться на обязанностях землевладельца, которые были следующими:

1) эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать её плодородие. Согласно ч. 1 ст. 20 Основ о земле участки в пожизненное наследуемое владение предоставлялись как для производственных (ведение крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводство или животноводство, традиционные народные промыслы), так и для потребительских (строительство и обслуживание жилого дома, дачи, получение по наследству или приобретение жилого дома) целей. Перечень оснований предоставления земли на таком праве мог быть дополнен республиканским законодательством;

2) осуществлять комплекс мероприятий по охране земли;

3) своевременно вносить земельный налог;

4) не нарушать права других землевладельцев и землепользователей.

Пожизненное наследуемое владение возникало в порядке, установленном ст. 8 Основ о земле, согласно которой предоставление земли во владение и пользование осуществлялось в порядке её отвода с последующей регистрацией и выдачей государственного акта. Следовательно, возникновение владения происходило не на договорной, а на публично-правовой основе. При этом иных случаев установления наследуемого владения (договор, давность, судебное решение, легат) Основы о земле не допускали.

Право владения прекращалось в случаях, прямо установленных Основами о земле, из которых можно отметить следующие: добровольный отказ от земли; использование участка не по целевому назначению; систематическое невнесение налога; а также неиспользование в течение одного года земель сельскохозяйственного назначения и в течение двух лет - земель, предназначенных для несельскохозяйственного производства.

Так арбитражным судом Самарской области рассмотрено дело по иску администрации Челновершинского района Самарской области к крестьянскому хозяйству "Радуга", с. Михайловка Челновершинского района Самарской области (третье лицо: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Челновершинского района) о прекращении права пожизненно наследуемого владения земельным участком,

Администрация Челновершинского района обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к крестьянскому хозяйству "Радуга" (далее - КХ "Радуга"), с участием третьего лица на стороне истца - Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Челновершинского района (далее - Комитет), о прекращении права пожизненно наследуемого владения земельным участком площадью 103,4 га в связи с его неиспользованием более трех лет.

Установлено, что решением президиума Челновершинского Совета народных депутатов от 07.02.91 г. N 8 для ведения крестьянского хозяйства КХ "Радуга" был предоставлен земельный участок площадью 103,4 га на праве пожизненного наследуемого владения в Челновершинском районе Самарской области, на основании которого был выдан и гос. акт на право пользования землей серии А-DN0000164.

Постановлением комиссии по контролю за использованием и охраной земель Комитета по землересурсам и земелеустройству Челновершинского района от 19.03.02 г. на основании протокола от 12.03.02 г. N 1, составленным Комитетом о систематической неуплате ответчиком земельного налога и не использования земельного участка для производства сельхозпродукции, КХ "Радуга" привлечено к административной ответственности в виде взыскания штрафа в размере 500 руб. и ему предписано в срок до 02.04.02 г. уплатить задолженность по земельным платежам.

Согласно акту обследования земельного участка КХ "Радуга" от 03.04.02 г. комиссией в составе работников Комитета и Управления сельского хозяйства без участия представителей КХ "Радуга" земельный участок хозяйством не используется в течение трех лет. В материалах дела отсутствуют доказательства вручения копии акта КХ "Радуга".

Из справок налоговой инспекции от 24.01.02 г. и от 25.11.02 г. усматривается, что КХ "Радуга" платежи по налогам за период с 01.01.97 г. по 31.12.01 г. не производились и сумма задолженности по состоянию на 01.01.02 г. составляет 4521,68 руб.

Как усматривается из материалов дела, КХ "Радуга" устранило факт ненадлежащего использования земельного участка в виде неуплаты земельного налога до наложения административного наказания - на момент составления протокола от 12.03.02 г. N 1 и на момент вынесения постановления от 19.03.02 г. налоги были уплачены согласно квитанции от 20.02.02 г. в полном объеме, а факт неиспользования земельного участка в течение трех лет истцом в силу требований п.1 ст.65 АПК РФ не доказан, в материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение требований истца.

Решением суда в иске отказано Дело № А06-409у/2002-НР из архива арбитражного суда Самарской области..

Основы о земле 1990 г. также упоминали о праве постоянного пользования граждан землей, содержание которого было во многом сходно с правом пожизненного наследуемого владения, однако имелись и некоторые отличия.

Данные отличия состояли в том, что, во-первых, земля в такое пользование предоставлялась только для огородничества, сенокошения и выпаса скота; во-вторых, если землевладельцы имели право самостоятельно хозяйствовать на земле, то землепользователи могли использовать землю только на условиях ее предоставления; в-третьих, землепользователи вправе были возводить на своих участках строения и сооружения «по согласованию с Советом народных депутатов, предоставившим землю в постоянное пользование», а землевладельцы осуществляли аналогичное право только по своему усмотрению; в-четвертых, землепользователи в отличие от владельцев не были обязаны повышать плодородие переданных им земельных участков, в-пятых, право постоянного пользования было неотчуждаемым. Наконец, в- шестых, субъектами данного права могли быть как граждане, так и юридические лица (ч.1 ст. 6 Основ о земле 1990 г.).

Данная особенность, на взгляд А.В.Копылова, являлась принципиальной новеллой в современном гражданском праве, поскольку ранее и в римском, и в русском дореволюционном праве ограниченными вещными правами на землю могли обладать только физические, но не юридические лица Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М., Статут. 2004. - С. 67..

Сравнивая правовое положение пожизненного владельца в общесоюзном и российском законодательстве, следует отметить следующее:

во-первых, основанием установления анализируемого вещного права в обоих случаях являлось решение о предоставлении земельного участка во владение, принятое местными Советами народных депутатов (ст. 13 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г.), а в России - соответствующими местными администрациями (ст. 30 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.); т.е. имел место внедоговорный (публичный) порядок установления права пожизненного наследуемого владения землей;

во-вторых, сравнивая права владельцев, можно отметить, что в целом они аналогичны (ст. 16 Основ о земле и ст. 52 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.). Однако граждане, имеющие землю на праве пожизненного наследуемого владения для ведения крестьянского хозяйства, вправе были (согласно подпунктов "д", "е", "з" п. 1 ст. 10 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве") также обменять участок через местную администрацию, сдать его в аренду в случае временной нетрудоспособности, призыва на службу в ряды Вооруженных Сил или при поступлении на учебу. В рамках общесоюзного законодательства лица, ведущие крестьянское хозяйство, этих дополнительных возможностей не имели;

в-третьих, рассматривая обязанности землевладельцев, следует заметить, что их перечни в Основах о земле (ч. 2 ст. 16) и в Земельном кодексе РСФСР (ст. 53) практически идентичны;

в-четвертых, основания прекращения права пожизненного наследуемого владения в общесоюзном (ст. 9 Основ) и российском (ст. 39 Земельного кодекса РСФСР) законодательстве в целом были тождественны. Единственное отличие состояло в том, что в Земельном кодексе РСФСР прямо упоминалась как основание прекращения права владения смерть землевладельца (п. 13 ч. 1 ст. 39), хотя и не было указано, что это влечет упомянутое последствие только при отсутствии у умершего наследников или их отказе от принятия наследства. Кроме того, в Кодексе конкретизировалось понятие систематичности неуплаты земельного налога, которая считалась таковой при продолжительности в два года и влекла уничтожение права пожизненного наследуемого владения в случае непогашения задолженности в течение последующего года (п. 8 ч. 1 ст. 39 Земельного кодекса).

Таким образом, пожизненное наследуемое владение граждан по Основам о земле и Земельному кодексу РСФСР 1991 г. не имело сколько-нибудь значимых отличий, чего нельзя сказать о праве постоянного пользования землей, поскольку Земельный кодекс (ст. 12) предусматривал предоставление земельных участков в бессрочное (постоянное) пользование только юридическим, но не физическим лицам.

В настоящее время нормативная база, регулировавшая права граждан на чужую землю, несколько уменьшилась, поскольку утратил силу с 1 января 1995 г. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», признан недействующими с 24 декабря 1993 г. Закон РСФСР «О земельной реформе», а также некоторые статьи иных нормативных правовых актов.

Следует упомянуть и о том, что в соответствии с ч. 6 п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношении и развитии аграрной реформы в России» Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. - № 44. - Ст. 4191. граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование, имеют право на их выкуп в собственность. Наконец, аналогичное право предоставлено землепользователям, ранее приватизировавшим здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства, находящиеся на принадлежащих им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельных участках. Объектом продажи в данном случае является земельный участок, предоставленный ранее землепользователю на соответствующем титуле.

Согласно части первой ГК РФ (статьи 265, 268) и Земельного кодекса РФ (статья 21) граждане РФ могут иметь земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а юридические лица - только в постоянном (бессрочном) пользовании. М.Попов обращает внимание на то, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком удостоверяется государственным актом установленного образца Попов М. О документах, удостоверяющим права на земельные участки. // Хозяйство и право. - 1998. - № 5. - С. 45..

А.В. Копылов отмечает, что основания установления пожизненного наследуемого владения в Гражданском кодексе РФ прямо не определяются, но из анализа текста ст. 265 ГК РФ вытекает, что владение будет возникать только на земле, находящейся в государственной или муниципальной, но не частной собственности Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М., Статут. 2004. - С.59..

В комментарии к Земельному кодексу РФ отмечается, что институт пожизненного наследуемого владения сохранён в Земельном кодексе только для граждан, которые приобрели это право до введения Кодекса в действие. В условиях всё более широкого предоставления гражданам земельных участков в собственность необходимость существования этого вида прав на землю, по сути появившегося в 1990 году в результате политического компромисса, стала вызывать сомнение. Поэтому уже в 1993 году после принятия Конституции РФ, провозгласившей право граждан иметь землю в частной собственности, Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2287 "О приведении земельного законодательства в соответствии с Конституцией Российской Федерации" все положения, регулирующие право пожизненного наследуемого владения, были исключены из Земельного кодекса РСФСР 1991 года Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. // Приложение к журналу "Хозяйство и право". - 2002. - №1. - С. 52..

Право пожизненного наследуемого владения подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 2 ст. 2, п.1 ст. 4, п. 1 ст. 13 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. - 2006. - № 10. - С. 22.. Проведенная регистрация удостоверяется выдачей гражданину специального документа - свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком.

3.2. Право постоянного пользования земельным участком

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могут быть не только граждане, но и юридические лица в соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ.

Способ установления данного ограниченного вещного права определён в пункте 1 статьи 268 ГК РФ уже ставшим традиционным для нашего законодательства образом, т.е. на основании решения государственного или муниципального органа, распоряжающегося земельными участками.

Говоря о механизме предоставления земельного участка в постоянное пользование, следует отметить, что он предоставляется заинтересованным лицам безвозмездно на основе заявления, поданного в соответствующие муниципальные или государственные органы. М.Попов обращает внимание на то, что право постоянного пользования земельным участком должно удостоверяться государственным актом установленного образца Попов М. О документах, удостоверяющим права на земельные участки. // Хозяйство и право. - 1998. - № 5. - С. 45..

З.Цыбуленко подчёркивает, что регистрация носит открытый характер и право постоянного пользования возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // Хозяйство и право. - 2005. - № 2. - С.45..

Важно учитывать, что субъект постоянного пользования вправе застраивать предоставленный ему во владение участок, приобретая право собственности на возведенные строения (п. 2 ст. 269 ГК РФ). Причем, при переходе права собственности на недвижимость, находившуюся на таком участке, к другому лицу последнее приобретает и право пожизненного наследуемого владения соответствующей частью земли.

Такая норма, вероятно, позволит владельцам отчуждать свое право посредством застройки и последующей продажи возведенных на участке строений, поскольку к их приобретателю в соответствии с упомянутыми статьями перейдет и право пожизненного наследуемого владения, принадлежавшее продавцу постройки. Фактически будет возможно отчуждение рассматриваемого вещного права, скрытое под куплей-продажей или иной сделкой в отношении дома, находящегося на чужой земле.

Следует отметить, что в отличие от пожизненного владельца субъект права постоянного (бессрочного) пользования не может передавать участок в аренду или срочное безвозмездное пользование другим лицам без согласия уполномоченных органов, о чём прямо сказано в статье 270 ГК РФ. Однако это ограничение легко обойти, застроив участок и применив в последующем правила ч. 1 п. 2 ст. 271, ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ. Следовательно, застройка земли, находящейся в постоянном пользовании, позволит наследникам гражданина-застройщика приобрести не только право собственности на эту недвижимость, но и соответствующее право наследодателя на земельный участок.

Продолжая рассмотрение пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, заметим, что перечень оснований прекращения этих прав не определен в гражданском законодательстве, содержащем в этой части лишь отсылку статьи 287 ГК РФ к земельному законодательству.

С учетом данного положения необходимо при рассмотрении данного вопроса обратиться к положениям Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 1 ноября 2001 года.

Основополагающие правила постоянного (бессрочного) пользования земельными участками закреплены в статье 20 Земельного кодекса. Поскольку отдельные положения данной статьи прямо противоречат требованиям Гражданского кодекса, необходимо рассмотреть данную статью более подробно.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казёнными предприятиями, а также органом государственной власти и органом местного самоуправления.

Далее необходимо обратить внимание на содержание пункта второго рассматриваемой статьи, где сказано: «гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются». В то же время в части первой статьи 268 Гражданского кодекса РФ говорится о предоставлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, как гражданам, так и юридическим лицам. Таким образом, налицо коллизия правовых норм, которая требует своего немедленного разрешения, поскольку несомненно приведёт к трудностям в правоприменительной практике как судов, так и вышеуказанных органов.