ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Правовая природа арендных отношений

1.2 Объект как существенное условие арендного правоотношения

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

2.1 Элементы договора аренды

2.2 Права и обязанности сторон договора аренды

2.3 Прекращение и возобновление договора аренды

ГЛАВА 3. ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

3.1 Договоры аренды недвижимого имущества

3.2 Договоры аренды движимого имущества

3.3 Договор лизинга (финансовой аренды)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Приложения

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям.

Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму "разгосударствления" предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

Для нового законодательства об аренде характерно то, что многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант ("если иное не предусмотрено в договоре"). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.

Степень научной разработанности. Исследованием договора аренды в гражданском праве занимались такие ученые как Ахметьянова З.А., Бевзенко Р.С., Бибиков А.И., Борисов А.Н., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Добрачев Д.В., Дозорцев В.А., Завидов Б.Д., Иванова Е.В., Кабатова Е.В., Кияшко В.А., Козырь О.М., Кособродов В.М., Курноскина О.Г., Маковская С.В., Мызров С.Н., Пронина М.Г., Савкин С.Ф., Садиков О.Н., Селянин А.В., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Чумакова О.В., Шершеневич Г.Ф., Шпитлер Х.Й., Югай О.Д. и другие.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды различных видов имущества.

Предмет исследования составляют нормы гражданского, земельного законодательства об аренде.

Цели исследования. Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, рассмотрение соотношения арендных отношений с иными видами договорных отношений, в-третьих, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-четвертых, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

В соответствии с этими целями автор ставил перед собой следующие задачи:

- выявить тенденции развития гражданского законодательства, регулирующего арендные обязательства;

- раскрыть понятие, сущность, свойства, предмет и объект договора аренды;

- показать правовой статус субъектов арендных договоров;

- определить условия нормального исполнения обязательств по найму имущества;

- рассмотреть отдельные виды договоров аренды;

- проанализировать практику применения договоров аренды;

- сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям;

- выработать предложения по совершенствованию законодательной регламентации гражданско-правового регулирования аренды.

Методологическую основу проведенного исследования составляют диалектический материализм, а также такие частно-научные методы, как исторический, логический, системно-структурный.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав объединяющих девять параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в п. 1 ст. 606 ГК РФ указывается "не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда" Гражданское право: Учебник: В 3 частях. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М. Проспект. 1997. - С. 150.. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность.

По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом" Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 117..

Возникающие в силу договора аренды отношения носят прежде всего обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Один и тот же договор (в нашем случае договор аренды) может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время как считает О. Гутников, нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 117..

Следует заметить, что в отечественной юридической литературе последних лет отмечается тот факт, что в современном гражданском праве все в большей мере выражается тенденция сближения вещных и обязательственных правоотношений, проявления обязательственно-правовых элементов в вещно-правовых конструкциях Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М. Статут. 2001. - С. 276-277; Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. - 1998. - № 10. - С. 41.. Более того, М.И. Брагинский и Л.Г. Ефимова приходят к выводу о том, что существует категория так называемых смешанных правоотношений, обладающих вещно-обязательственными чертами Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М. Статут. 2001. - С. 277; Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений. В кн.: Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. Маковский А.Л. - М. Норма. 1998. - С. 114; Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. - 1998. - № 10. - С. 44.. Отдельные исследователи придерживаются противоположной точки зрения, полагая, что нет оснований для выделения особой группы "вещно-обязательственных" субъективных прав Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // Правоведение. - 2000. - № 2. - С. 146-151..

На наш взгляд, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного" Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. - 1998. - № 10. - С. 44..

Сказанное, полагаем, в большей мере характерно для отношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно - правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет); согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. "Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду" Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 1997. - С. 153..

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки (ст. 22 Земельного кодекса РФ), а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса (ст. 22 Лесного кодекса РФ Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 5. - Ст. 610.; Положение об аренде участков лесного фондаСобрание законодательства РФ. - 1998. - № 14. - Ст. 1585.) или водные объекты (ст. 41 Водного кодекса РФ Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4472.)).

Как отмечает С.В.Трубников единственное упоминание об аренде в Водном кодексе РФ, во всех остальных статьях речь идет о договоре пользования водным объектом, который заключается на основании государственной лицензии на водопользование, хотя этот договор и подчинен правилам об аренде (ст. 54) Трубников С.В. Правила для арендатора // Партнер. - 2006. - № 9. - С. 21..

По мнению С.А. Боголюбова для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п. 2 ст. 607 ГК РФ) Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С.А. (3-е изд., перераб. и доп.). - М. Юстицинформ. 2006. - С. 119.. А.П. Сергеев отмечает, что эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 1997. - С. 154.. Так, М.Ю. Тихомиров полагает, что, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на земельные участки в РФ - М. Изд-во Тихомирова М.Ю. 2006. - С. 112. .

Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется (ст. 11 Закона РФ "О недрах" Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823. и ст. 33 Федерального закона "О животном мире" Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 17. - Ст. 1462.).

Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.

Однако вопреки традиционному представлению кроме названных правомочий арендатору передается в определенном объеме и правомочие распоряжения. Так, если до принятия действующего ГК РФ законодатель оговаривал для арендатора лишь возможность поднайма (ст. 287 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.), то в ныне действующем законодательстве перечень распорядительных возможностей арендатора существенно расширен. Так, с согласия арендодателя допускается поднаем, перенаем, заключение договора ссуды и др. В частности, с согласия арендодателя арендатору предоставлено право осуществлять такие распорядительные действия в отношении арендованного имущества, как: сдавать его в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал различных хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При этом в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед собственником имущества остается непосредственно сам арендатор.

Таким образом, правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем - собственником имущества. Арендатор владеет и пользуется предоставленным ему имуществом в соответствии с законом, условиями заключенного договора и назначением имущества.

ГК РФ в целом также не исключает возможность того, что арендованное имущество может перейти в собственность арендатора при условии внесения им всей выкупной цены без оговорок для государственного, муниципального или иного вида имущества. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Условия о выкупе арендованного имущества при этом могут устанавливаться законом, договором или дополнительным соглашением арендатора с арендодателем.

Праву аренды свойственны такие общие для всех разновидностей вещных прав свойства, как право следования и абсолютный характер защиты. Суть первого состоит в том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество (то есть право следует за вещью); второе же свойство заключается в том, что вещные права лица, не являющегося собственником имущества, защищаются от их нарушения любым лицом в предусмотренном законом порядке, в том числе против самого собственника имущества.

Правомочия арендатора обеспечиваются в соответствии с действующим российским законодательством вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК РФ) и соответственно в этой части также приравниваются к правам вещного характера Кияшко В.А. Выбор надлежащего способа судебной защиты // Право и экономика. - 2005. - № 6. - С. 22..

Все вышеизложенное позволяет заключить, что за правами арендатора на арендованное имущество следует в определенной мере признать характер вещных. Схожая точка зрения придерживаются в своих трудах И.А. Покровский, К. Змиролов, К.Д. Кавелин, Л.В. Щенникова Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М. Статут. 1998. - С. 233-234; Змирлов К. Договор найма имущества по нашим законам - М. Статут. 1998. - С. 58-59; Кавелин К.Д. Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. Опыт систематического обозрения. - М. Статут. 1999. - С. 66; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М. Бек. 1996. - С. 17..

Так, на наличие у аренды черт абсолютного (вещного) права указывал О.С. Иоффе, который отмечал, что "договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника" Иоффе О.С. Обязательственное право. - М. Юридическая литература. 1975. - С. 308.. В данном случае, надо полагать, речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, что на сегодняшний день предусмотрено ст. 617 ГК РФ.

На это же обстоятельство обращали внимание и другие исследователи-цивилисты в своих диссертационных исследованиях. В частности, М.Г. Пронина указывает на то, что заключаемый договор аренды "создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правоотношения, но и права, носящие характер абсолютных". Д.С. Левенсон также "отстаивал" вещный характер договора аренды и др. Пронина М.Г. Договор имущественного найма между социалистическими организациями: Дис. ... канд. юрид. наук. - Минск. 1963. - С. 25; Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств: Дис. ... канд. юрид. наук. - М. 1968. - С. 10..

По мнению В.В. Шаговой, права арендатора также "имеют вещные черты, к числу которых относятся право следования за имуществом, наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок и абсолютный характер защиты правомочий арендатора" Материалы конференции "Право собственности и другие вещные права в юридической науке, законодательстве и практике России и зарубежных стран" // Государство и право. - 1999. - № 11. - С. 81.. И А.И. Бибиков тоже считает, что правам арендатора на имущество следует придать вещный характер, поскольку "признание вещного характера прав арендатора... обусловлено экономическим положением арендатора как самостоятельного товаровладельца" Бибиков А.И. Правовые вопросы реализации государственной собственности: Дис. ... докт. юрид. наук. - М. 1993. - С. 381..

В целом отрицая вещно-правовой характер аренды Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2000. - С. 440., В.В. Витрянский тем не менее признает, что современная конструкция договора найма не вписывается в рамки обязательственных отношений Витрянский В. Договор аренды // Закон. - 2000. - № 11. - С. 26..

С.Н. Мызров справедливо, на наш взгляд, полагает, что аренда имеет черты ограниченного вещного права, что, на его взгляд, подтверждается и правилами, содержащимися в абз. 2 п. 3 ст. 335 ГК РФ: "Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц". "Так как "право на чужую вещь" является синонимом понятия "ограниченное вещное право", то можно сделать вывод о том, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав" Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. ... канд. юрид. наук. - Ульяновск. 2000. - С. 24-27..

Есть и другие авторы, полагающие, что "предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных" Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.. - М. Проспект. 1997. - С. 152..

Так, С.Н. Мызров, в частности, приводит в качестве примера предоставленное арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. ... канд. юрид. наук. - Ульяновск. 2000. - С. 27., поскольку, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ) Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) // Государство и право. - 1997. - № 2. - С. 73.. Также вступление в арендные отношения возможно для арендатора и в порядке наследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Следовательно, мнение о том, что арендные отношения могут возникнуть только в силу заключенного между сторонами договора, ошибочно.

С учетом всего вышеизложенного, полагаем, можно утверждать, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.

1.2 Объект как существенное условие арендного правоотношения

Условие об объекте договора аренды, безусловно, является существенным. В соответствии с ГК РФ (ст. 607) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Из этого следует, что по общему правилу объектом аренды являются вещи, а также некоторые иные объекты, на которые распространяется режим вещей. Вещи есть объекты материального мира, созданные как самой природой Гражданское право: Учебник. Т.1 / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2000. - С.219., так и в результате человеческого труда, способные удовлетворять потребности людей и характеризующиеся определенными физическими свойствами (пространственными характеристиками, весом, объемом и т.п.). Отметим, что юридическое и обыденное понимание вещей могут не совпадать. Например, в гражданском праве вещью признаются такие сложные комплексы, как железная дорога, или такие явления, как энергия.

Что же касается свойства непотребляемости, то эта черта вещей относительна. Например, понятно, что амортизируется (изнашивается), а значит, и потребляется практически любая вещь. Впрочем, об уменьшении стоимости, ценности, а тем самым и о потребляемости можно говорить применительно и к другим объектам, в том числе объектам интеллектуальной собственности. Поэтому правильнее вести речь о непотребляемости вещей (в целях признания объектом аренды) в пределах либо данного оборота, либо в пределах нормального срока эксплуатации.

Время не является объектом договора аренды. В 70-80-е годы прошлого века вопрос о возможности признания времени объектом аренды обсуждался применительно к договорам аренды машино-часов электронно-вычислительных машин, когда заинтересованные организации из-за нехватки компьютеров просили владельцев ЭВМ предоставить им возможность эксплуатировать ЭВМ в течение определенного времени (например, для производства расчетов). В подобных случаях речь чаще всего шла об оказании услуг; если же заказчик самостоятельно эксплуатировал ЭВМ, то, вероятно, такие соглашения следовало бы квалифицировать как аренду самого компьютера.

П. 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 признает объект незавершенного строительства объектом гражданских правоотношений - вне зависимости от того, какое место он занимает в их классификации, то есть является ли недвижимостью либо каким-либо самостоятельным объектом прав Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 9.. Однако нет оснований считать, что объект незавершенного строительства (как таковой) может быть объектом арендных отношений. Нельзя исключать, что фундамент многоэтажного жилого дома кто-то пожелает получить в аренду для использования по иному назначению (например, для использования под стрелковый тир или кафе на открытом воздухе), но в таком случае перед нами вовсе не "объект незавершенного строительства". В литературе правильно отмечается, что для имущества часто характерны процессы правовой иммобилизации, когда отдельные движимые объекты соединяются с господствующими объектами недвижимости и при этом меняется правовая характеристика этих объектов ("отдельные строительные материалы" - "незавершенное строительство" - "жилой дом"). Но так же важно учитывать цели фактической и правовой иммобилизации, недостижение которых приводит к необходимости переквалификации объекта для конкретной ситуации и конкретных правоотношений. В нашем случае некоторые ценности, изначально определяемые как "объект незавершенного строительства", под влиянием своего нового назначения должны быть определены иначе. Во всяком случае, для целей аренды они уже не могут рассматриваться в качестве объекта незавершенного строительства (собственно, по смыслу и само строительство не ведется) Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. Алексеева С.С. - М. Статут. 2000. - С.69.

В нашей литературе отвергается возможность признать объектом договора аренды имущественные права. В обоснование такой позиции обычно указывают на следующее: во-первых, правом нельзя владеть и, во-вторых, для передачи прав должен применяться законодательно установленный институт перемены лиц в обязательстве (нормы гл. 24 ГК РФ), а не институт аренды. Подобная аргументация, как представляется, требует усиления, так как оба обстоятельства не столь уж непреодолимы. Так, аренда состоит вовсе не во владении, а в пользовании, и потому невозможность владеть имущественным правом так же, как обычными вещами, не может служить принципиальным препятствием для конструирования аренды имущественных прав Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) - М. Статут. 2002. - С.464..

По почти всеобщему признанию, деньги не могут быть объектом договора аренды Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства в гражданском праве. - М. Статут. 1999. - С.144.. Извлекаемое в подобных случаях из монет или купюр благо определяется не их свойствами денег, а свойствами формы существования (то есть свойствами обычной вещи). Это означает, что деньги, имея различные функции и определенную вещественную форму, все же могут быть использованы в некоторых ситуациях в качестве объекта аренды Там же..

Известны случаи, когда в целях обхода закона и во избежание довольно сложных процедур надлежащего оформления арендных прав на некоторые объекты заключаются договоры с указанием иного объекта. Например, МУП "Самарская набережная" заключило с ООО "Вольница" договор аренды части асфальтового покрытия набережной; арбитражный суд обоснованно признал данное соглашение притворной сделкой Абрамова Е. "Вольница" на набережной закончилась // Самарское обозрение. - 2003. - 4 авг. - С.11..

Не могут признаваться договором аренды соглашения, предусматривающие право пользования какими-либо правами административного либо аналогичного характера; хотя Г.Ф. Шершеневич, например, отмечал, что в начале XX века наймом назывались права рыбной ловли и права сборов с городских весов Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М. Спарк. 1995. - С.355..

Ограничения для передачи в аренду отдельных объектов могут быть установлены только законом. Федеральный закон может и исключить ряд объектов из числа сдаваемых в аренду (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Правило же, предусмотренное п. 2 ст. 607 ГК РФ, видится изложенным неточно. Предусматривая, что законом могут быть установлены "особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов", данный пункт как бы исходит из того, что в отношении каких-либо иных объектов не могут быть установлены особенности "сдачи в аренду". Но тогда что именно понимать под "сдачей", если в действительности существуют многообразные особенности передачи в аренду объектов недвижимости, находящихся на праве государственной собственности, оборудования по договору лизинга и т.п Голубок С. Порядок заключения сделок с недвижимостью // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 22. - С. 15.. Под "сдачей" понимается сам процесс заключения соглашения и передачи объекта, но, например, Земельный кодекс РФ и другие специальные акты практически не содержат такого рода специальных норм Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - М. Волтерс Клувер. 2006. - С. 116.. В сфере правового регулирования отношений землепользования и природопользования имеются определенные законодательные возможности и у субъектов РФ (см. п. "в", "д", "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ), и это может вызвать представление о том, что под "законом" в п. 2 ст. 607 ГК РФ допустимо понимать и законы субъектов РФ (что, безусловно, не так). Поэтому представляется правильным изложить п. 2 ст. 607 ГК РФ в следующей редакции: "2. Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством".

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Законодатель, конструируя последовательность построения статей ГК, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ) применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений, используя при этом идею выдающегося русского юриста Черепахина Б.Б. о том, что "прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам" Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. - М. Д-Юре. 1994. - С. 25.. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект, в виде имущества: ст. ст. 611 - 613; 615 - 616; 622 - 624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями в Кодексе есть другие статьи: арендная плата (ст. 614 ГК), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст. ст. 617 - 621 ГК РФ) Богданова Е.Е. Прекращение и изменение договора // Законодательство. - 2005. - № 11. - С. 25..

Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Так решением от 22.07.2004 арбитражный суд удовлетворил требования Управления федеральной почтовой связи Самарской области, признал недействительным (ничтожным) договор аренды нежилого помещения от 21.12.2001 для использования его под почтовое отделение связи, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице Безенчукского отделения № 5846 и Безенчукским районным узлом почтовой связи - филиалом ГУ Управление федеральной почтовой связи Самарской области.

Апелляционной инстанцией суда законность и обоснованность указанного решения не проверялись.

Спорное нежилое помещение выделялось для размещения отделения связи, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, 21.12.2001 между сторонами заключен договор аренды помещения. Истец, считая, что ответчик не вправе передавать в аренду имущество, которое ему не принадлежит на праве собственности, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд правомерно исходил из приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1, согласно которому имущество учреждений федеральной почтовой связи отнесено к федеральной собственности.

Кроме того, в соответствии с приложением № 2 к решению Самарского областного Совета народных депутатов от 19.11.91 "О разграничении государственной собственности на территории Самарской области" объекты предприятий связи не были включены в перечень объектов, закрепленных в муниципальную собственность Тольяттинского городского Совета народных депутатов.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному собственником или Законом. Поскольку ответчик не относится к данной категории лиц, следовательно, такое право у него отсутствует.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2005 по делу № А55-5244/04-24//Вестник ВАС.-2005.-№ 9.-С.12..

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью - это функции исполнительной власти. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. От имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 8. - Ст. 593. и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - № 20. - 1998. - С. 12..

Правом сдачи в аренду федерального имущества могут быть наделены и иные государственные организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом), а недвижимое - только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

Казенные предприятия имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества лишь только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК РФ). В этом случае от имени собственника такое согласие дает Минимущество и его территориальные органы, то есть агентства и другие органы власти. Так, недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 35. - Ст. 3505; Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 2. - Ст. 169..

Бюджетные учреждения не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Строго говоря, бюджетные учреждения в договорах аренды являются только балансодержателями, ибо сдаваемое в аренду имущество продолжает числиться у них на балансе. Именно поэтому вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его подразделения на местах. Между тем образовательные и научные учреждения правомочны самостоятельно сдавать закрепленное за ними движимое или недвижимое имущество Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150..

В то же время следует отметить, что научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного имущества на развитие своей материально-технической базы Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. Калпина А.Г. - М. Юристъ. 2000. - С. 105..

Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.

Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.

Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурирует слово "гражданин", но из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.

Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ) Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. - 2004. - № 9. - С. 18..

Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации). И только затем можно регистрировать договор аренды Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594..

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 162 Закона о государственной регистрации) Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Отв. ред. Ткач А.Н. - М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - С. 101.. Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации).

Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с последующим переходом права собственности на это имущество заключается еще и в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд документов: бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и прочие необходимые документы Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Отв. ред. Ткач А.Н. - М., ЗАО Юстицинформ. 2005. - С. 67..

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится прежде всего к тем видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Так, запрещена субаренда участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Если же при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 34. - Ст. 3426.. Кроме того, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков и возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие вопросы рассматриваются в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Вестник ВАС РФ. - 2001. - №4. - С.40. (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59).

Следующим элементом договора является согласно п. 2 ст. 614 ГК является арендная плата. Она устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Поскольку в силу ст. 606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. - М., Юрайт. 2005. - С. 368..

Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Правовая конструкция статьи 610 ГК РФ о сроках аренды по договору составлена таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.

Из ст. 610 ГК РФ следует, что законодатель "уходит" от конкретизации срока в общих положениях об аренде, с другой стороны, в Кодексе есть ссылки на определение сроков в силу закона и в силу договора, причем примат отдается договорным срокам аренды Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2004. - С. 321.. Наконец, Кодекс определяет и максимальные сроки для отдельных видов арендных договоров, называя их предельными. Так, согласно п. 1 ст. 627 ГК РФ, договор проката может быть заключен на срок до одного года.

2.2 Права и обязанности сторон договора аренды

Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.