Содержание

• Введение
• Глава 1. Законодательство Российской Федерации об аренде нежилых помещений и содержание договора аренды
• 1.1 Структура и содержание законодательства Российской Федерации об аренде зданий и сооружений
• 1.2 Существенные условия договора аренды зданий и сооружений. Юридическая природа аренды
• 1.3 Совершенствование законодательства об аренде зданий и сооружений
• Глава 2. Особенности аренды нежилых помещений
• 2.1 Заключение договора аренды
• 2.2 Исполнение договора. Права, обязанности и ответственность сторон
• 2.3 Расторжение договора аренды
• Заключение
• Библиографический список

Введение

Актуальность темы исследования. На современном этапе экономического развития нет ни одной сферы, в которой в том или ином виде не применялись бы арендные отношения. Появляются все новые их разновидности, совершенствуются прежние формы. Аренда стала неотъемлемой чертой действительности. Ее применение вызывает оптимизм у одних и разочарование у других.

В нынешних условиях договор аренды нежилых помещений имеет важное значение.

Цель данного договора - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи помещения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

Для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь очень немногие фирмы в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются. Аренда нежилых помещений всегда вызывала и вызывает множество вопросов, на которые я постараюсь ответить в своей работе.

Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств - договору аренды нежилых помещений. Выбранная для исследования тема несомненно актуальна и распространенна в современной России. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Состояние научной разработанности темы исследования. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Белов В.А., Брагинский М.И., Венедиктов А.В., Витрянский В.В., Герасимова Е.Л., Дорогавцева Е.Е., Ерш А.В., Иоффе О.С., Карамышева О.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Коновалов А.В., Кочеткова Ю.А., Курноскина О.Г., Латыев А.Н., Лобанов Г.А., Новицкий Н.Б., Орлова Е.В.,Садиков О.Н., Сарнаков И.В., Скворцов О.Ю., Скловский К.И., Суханов Е.А., Чубаров В.В., Чумакова О.В., Шершеневич Г.Ф. и многие другие.

Объектом исследования являются отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения договора аренды зданий (сооружений), являющихся государственной федеральной собственностью.

Предметом исследования является законодательство Российской Федерации, включающее федеральные законы, кодексы, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, а также ведомственные нормативно-правовые акты.

Цель исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного теоретического и практического изучения законодательства с учетом практики заключения договоров определить соответствие действующего законодательства имеющимся потребностям в развитии арендных отношений, а также сформулировать научно обоснованные рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего аренду нежилых помещений, зданий (сооружений).

Указанные выше цели предопределили постановку и решение следующих задач:

1. Проведение анализа исторического развития законодательства об аренде в Российской Федерации.

2. Исследование структуры и содержания законодательства Российской Федерации об аренде зданий и сооружений.

3. Анализ содержания договора аренды зданий и определение юридической природы договора аренды зданий (сооружений) с учетом его особенностей.

4. Подготовка предложений по устранению имеющихся пробелов и коллизионных норм в законодательстве об аренде зданий и сооружений, а также формулирование рекомендаций.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового и логико-юридического.

Поставленные цели и задачи исследования определяют следующую структуру исследования. Работа состоит из введения, двух глав включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Законодательство Российской Федерации об аренде нежилых помещений и содержание договора аренды

1.1 Структура и содержание законодательства Российской Федерации об аренде зданий и сооружений

В этой связи необходимо назвать Указ Президента Российской федерации от 14.10.1992 № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2429., который сыграл важную роль в развитии арендных отношений в Российской Федерации. Например, пунктом 3 этого Указа было установлено, что исключительно Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом и по его поручению соответствующие комитеты по управлению имуществом, наделенные ГКИ Российской Федерации правами территориального агентства, осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных предприятий, относящихся к собственности Российской Федерации, их структурных единиц, филиалов и отделений, и являются правопреемниками по договорам аренды, заключенным с ними до вступления в силу настоящего Указа. Соответствующие правомочия арендодателя были предоставлены этим Указом комитетам по управлению имуществом республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов.

Особое место в системе актов, регулирующих правоотношения по аренде, занимают постановления Правительства Российской Федерации. Среди ни нужно отметить постановление Правительства Российской Федерации от 05.01.1998 № 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.. Этим постановлением установлен порядок закрепления зданий и сооружений на праве оперативного управления или на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными учреждениями и предприятиями, а также их передача организациям в аренду по договору.

Часть действующих нормативных актов не только регулирует порядок заключения договоров аренды, но и другие вопросы, связанные с исполнением сторонами обязательств по договору.

Одним из важнейших вопросов является обеспечение поступления арендной платы в федеральный бюджет. Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 27. - Ст. 3200. был утвержден план поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества на 1998-2000 годы. Так, например, в соответствии с этим постановлением средства от аренды объектов федерального имущества в 2000 году должны были составить всего 2,2 млрд. рублей. В соответствии с указанным постановлением заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе. Исключение из этого правила составляют:

1) передача в аренду объектов недвижимого имущества по рещению Президента Российской Федерации;

2) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

3) заключение договора аренды на основании решения суда;

4) когда федеральными законами и иными правовыми актами, изданными до принятия настоящего постановления, установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Этим же постановлением на Министерство государственного имущества Российской Федерации была возложена координация деятельности федеральных органов по выполнению плана и контроль за своевременным и полны его выполнением.

Вопросы арендных платежей также нашли свое отражение в постановлении Правительства Российской Федерации от 24.06.1999 № 689 "Об утверждении Порядка учета в доходах федерального бюджета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за научными организациями, образовательными учреждениями, учреждениями здравоохранения, государственными музеями, государственными учреждениями культуры и искусства, и ее использования" Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 27. - Ст. 3376.. В соответствии с этим Порядком учета в доходах федерального бюджета арендной платы перечисленные выше юридические лица открывают лицевые счета, на которые зачисляются арендные платежи, в территориальных органах федерального казначейства Министерства финансов Российской федерации.

Анализируя действующее законодательство об аренде зданий и сооружений, не трудно заметить, что такие сложные и широко распространенные правоотношения регулирует сравнительно небольшое количество актов Правительства Российской федерации.

Значительное место в системе правового регулирования принадлежит ведомственным нормативным актам, которые являются специальными актами, прежде всего необходимо сказать об актах Министерства имущественных отношений Российской Федерации, которому Правительство Российской Федерации делегировало свои полномочия по управлению федеральным государственным имуществом. Именно этим объясняется значительное количество правовых актов Минимущества России в системе законодательства, регулирующего аренду зданий и сооружений. Анализируя правовые акты Минимущества России, нетрудно заметить, что они детализируют и развивают положения, содержащиеся в постановлениях Правительства Российской Федерации. Например, постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 №685 предусмотрено заключение договоров аренды объектов федерального недвижимого имущества на конкурсной основе в порядке, установленном Мингосимуществом России (пункт 3 постановления).

Распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 № 774-р было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1998. - № 20. - С. 16.. В нем подробно урегулированы вопросы организации и проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости: определены функции организатора торгов, порядок формирования и полномочия конкурсной комиссии, установлен перечень документов, необходимых для проведения конкурса, детально изложена процедура торгов.

Пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 установлен порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным имуществом, при котором арендатор перечисляет арендную плату на лицевой счет территориального органа Мингосимущества России, открытый им в органах федерального казначейства.

В развитие постановления Правительства Российской Федерации от 5.01.1998 № 3 Министерство государственного имущества Российской Федерации издало распоряжение от 23.03.1998 № 252-р, которым было утверждено Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передача их в аренду и безвозмездное пользование. В настоящее время на основании этого акта и в полном соответствии с ним Минимущество Российской Федерации оформляет закрепление объектов недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, а также осуществляет его передачу в аренду и безвозмездное пользование.

В числе ведомственных нормативных актов, издаваемых Минимуществом России, особое место занимают распоряжения Министерства, регулирующие порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями и помещениями. В настоящее время вопросы определения размера арендной платы регулируются несколькими распоряжениями Мингосимущества России. Так, например, распоряжение Мингосимущества России от 30.04.1998 № 396-р определило единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями и сооружениями Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1998. - № 8. - С. 21..

Анализируя законодательство об аренде, кроме ведомственных нормативных актов, издаваемых Минимуществом России, необходимо назвать правовые акты, издаваемые Министерством финансов Российской Федерации и Министерством по налогам и сборам Российской Федерации. Так, письмо Минфина России от 28.08.2000 № 01-02-01/03-3183 определяет порядок финансирования государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы, полученной от использования этими предприятиями федерального недвижимого имущества Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2000. - № 23. - С. 18..

Так, например, в Москве вопросы аренды регламентируются постановлениями Правительства Москвы и распоряжениями Мэра Москвы.

Законодательное регулирование отношений аренды субъектом Российской Федерации, даже ограничивающееся установлением правил в отношении объектов, принадлежащих соответствующему субъекту Российской Федерации, вряд ли может быть признано правомерным, т.к. принятие субъектами Российской Федерации актов гражданского законодательства не предусмотрено ни Конституцией Российской Федерации, ни Гражданским кодексом Российской Федерации. Такой точки зрения придерживается О.Козырь Козырь О. Аренда недвижимого имущества [Текст] // Закон. - 1999. - № 12. - С. 58. и некоторые другие ученые. Решение этого вопроса имеет важное практическое значение, поэтому остановимся на нем подробнее.

Статья 71 Конституции Российской федерации отнесла к ведению Российской Федерации гражданское, гражданско-процессуальное и арбитражно-процессуальное законодательство. Соответственно пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса устанавливает, что гражданское законодательство состоит из Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов, регулирующих гражданские отношения.

В то же время статья 72 Конституции Российской Федерации относит к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов примыкающие к гражданскому отрасли законодательства, как семейное, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах.

Строго говоря, гражданское законодательство к совместному ведению Российской федерации и ее субъектов не относится. Оно относится к ведению Российской Федерации. На первоначальном этапе эта тенденция к единообразию гражданского законодательства на территории Российской Федерации имела позитивное значение. Однако практика свидетельствует о потребностях в гражданско-правовом регулировании на региональном уровне. Многие законодательные акты Российской федерации регулируют гражданско-правовые отношения рамочно и требуют детализации в актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В этой связи представляет интерес мнение Ю.К.Толстого, который предлагает не ограничивать понятие гражданского законодательства только законами, а включить в него кроме законов подзаконные нормативные акты, принятые органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов. При этом гражданское законодательство должно быть отнесено к совместному ведению Российской федерации и ее субъектов. В исключительном ведении Российской Федерации должно быть принятие Гражданского кодекса Толстой Ю.К. Гражданское право и гражданское законодательство [Текст] // Правоведение. - 1998. - № 2. - С.14..

При этом в федеральных актах должен быть установлен приоритет этих актов по отношению к актам, принятым на региональном уровне.

Деятельность субъектов Российской Федерации по изданию гражданско-правовых актов в области аренды, на наш взгляд, не противоречит Конституции Российской Федерации и Гражданскому кодексу Российской Федерации. Издание субъектами Российской Федерации подзаконных актов по вопросам аренды недвижимости является формой осуществления ими полномочий по распоряжению объектами недвижимого имущества, принадлежащего этим субъектам.

В целом проблема соотношения гражданского законодательства и актов субъектов Российской Федерации не разработана учеными-юристами. Эта проблема связана с проблемой разграничения федеральной собственности, собственности субъектов Российской федерации и муниципальной собственности.

Проблема разграничения федеральной собственности, собственности субъектов Российской федерации и муниципальной собственности давно ждет своего решения путем законодательного регулирования, который должен быть детализирован в актах субъектов Российской Федерации.

В настоящее время регулирование арендных отношений осуществляется главным образом нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и ведомственными правовыми актами, издаваемыми Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

В области арендных отношений существует целый ряд проблем, требующих правовой регламентации на уровне специального федерального закона об аренде.

1.2 Существенные условия договора аренды зданий и сооружений. Юридическая природа аренды

В юридической литературе высказывались мнения о понятии зданий и сооружений Гражданское право России. Часть 2: Обязательственное право: Курс лекций [Текст] / Отв.ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2006. - С. 219; Смирнов В., Лукина З. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] - М., Ось-89. 1998. - С. 31-34.. Не вдаваясь в подробное изложение различий между этими понятиями, отметим, что они (различия) с позиций права не имеют юридического значения. Это подтверждает и параграф 4 главы 34 Гражданского кодекса, который содержит общие нормы для аренды зданий и сооружений. Очевидно, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно" Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 8; Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. - 2002. - № 7. - С. 12..

К основным признакам зданий и сооружений, которые уже были названы, следует добавить следующие. Зданием (сооружением) можно признать объект недвижимости, который является отдельно стоящим. По этому признаку здания и сооружения можно отличить от нежилых помещений.

Кроме того, зданиями и сооружениями можно признать объекты недвижимости (строения), возведение которых закончено и они уже используются по целевому назначению. Указанный признак служит критерием разграничения зданий (сооружений) и не завершенных строительством объектов. Не завершенные строительством объекты также могут быть предметом договоров (аренды, купли-продажи), но данные правоотношения обладают определенной спецификой, на которой далее мы остановимся подробнее.

Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. В этом случае договор аренды считается заключенным с момента регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса). Следует отметить, что регистрация договора не относится к форме договора аренды зданий. Ее можно отнести к особому условию вступления в силу договора аренды.

На практике длительное время существовала ситуация, когда договоры аренды нежилых помещений не требовали государственной регистрации. Это объяснялось тем, что нежилые помещения Гражданский кодекс не упоминает в качестве объекта недвижимого имущества. Однако с принятием Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"' Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. который включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости, регистрация этих объектов стала обязательной. В результате сложилась ситуация, при которой договоры аренды зданий не регистрировались, если они были заключены на срок менее года, а договоры аренды нежилых помещений гораздо меньшей площади в том же здании должны были регистрироваться независимо от срока договора. Надо сказать, что такая ситуация была вызвана тем, что термин "нежилое помещение" в нашем законодательстве не отражен. Этим обстоятельством объясняется дискуссия в юридической литературе по вопросу о понятии нежилых помещений" Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 13; Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 78..

Исходя из практики заключения договоров аренды органами Минимущества России можно предложить следующее понятие нежилых помещений. Под нежилыми помещениями понимаются части зданий, в том числе и встроенно-пристроенные части зданий. С учетом сказанного на нежилые помещения как часть нежилых зданий может быть распространено действие норм параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса. Вместе с тем, практика показывает, что необходимо в законодательном порядке определить значение термина "нежилое помещение". Это имеет важное значение для четкого обозначения предмета договора аренды недвижимого имущества.

Определенную ясность в этот вопрос внес Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который в информационном письме от 01.06.2000 № 53 обобщил судебную практику по вопросу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 21..

В указанном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отмечается, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Учитывая, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса. В соответствии с указанной нормой Гражданского кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если договор аренды нежилых помещений заключен на срок менее года, то он не подлежит государственной регистрации и считается заключенным в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса, т.е. с момента получения акцепта.

Таким образом, можно сделать вывод, что на аренду нежилых помещений распространяется правовой режим аренды зданий и сооружений.

Одной из особенностей договора аренды зданий (сооружений) является наличие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса). Применительно к договору аренды зданий (сооружений) это означает наличие в этом договоре пункта, содержащего подробное описание сдаваемого в аренду здания: указывается точный адрес расположения объекта аренды, его площадь. Если здание имеет номер корпуса или строения, то они обязательно указываются в договоре. В случае сдачи в аренду нежилого помещения в договоре обязательно должен быть указан помимо общего количества метров этаж и номера комнат Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2007. - № 9. - С. 22.. В противном случае возможно заключение договора аренды на уже обремененные площади (что нередко бывает на практике) и как следствие этого - обращение арендатора в арбитражный суд о признании договора аренды недействительным.

В целях идентификации объекта, сдаваемого в аренду, органы Минимущества России получают от арендаторов выписку из технического паспорта на здание (строение), который оформляется БТИ, а также справку БТИ о состоянии здания и экспликацию. К указанным документам прилагается поэтажный план арендуемого здания. Без перечисленных выше документов органы Минимущества России не заключают договор аренды. Подобную практику следует признать верной.

Таким образом, мы рассмотрели предмет договора аренды зданий и сооружений, в который включаются также и нежилые помещения.

В содержание договора помимо его предмета входят права и обязанности сторон, а также существенные условия договора. Рассмотрим подробнее некоторые правомочия сторон по договору аренды зданий и сооружений.

Важным условием данного договора является соблюдение правила Гражданского кодекса о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса). Во второй главе настоящей работы мы подробно остановились на вопросе о том, какой орган вправе выступать арендодателем по договору аренды здания, закрепленного за государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, и по договору аренды здания, закрепленного за предприятием на праве оперативного управления. Следует признать, что в случае заключения договора аренды здания, закрепленного за государственным унитарным предприятием, последнее выступает в качестве арендодателя с согласия собственника (Минимущества России), Этот вывод вытекает из анализа пункта 4 статьи 214, пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса.

При заключении договора аренды зданий, закрепленных за организациями на праве оперативного управления, арендодателем выступает Минимущество России (его территориальный орган).

Основная обязанность арендодателя состоит в передаче здания в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, а также передать его в срок, предусмотренный в договоре.

Состояние арендуемого здания отражается в технических документах БТИ, а также в акте приема-передачи здания, которое является неотъемлемой частью договора аренды здания. Если имущество не будет предоставлено в срок, согласованный в договоре, арендатор вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке. Если в результате просрочки арендодателем исполнения обязательства арендатор утратил интерес к договору аренды, последний вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания также влечет для него определенные последствия: кроме возмещения убытков, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от договора.

И в том, и в другом случае неисполнение обязательств по договору аренды будет подтверждаться в акте приема-передачи, который должен подписываться двумя сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса). До момента подписания сторонами передаточного акта, подтверждающего передачу арендатору сданного в аренду здания, договор аренды не может считаться исполненным.

На практике нередко искусственно создается ситуация, когда арендатор уже принял помещение, но отказывается подписывать передаточный акт. Юридически договор считается неисполненным, но арендатор пользуется помещением без внесения арендной платы (как правило, арендатор в таких случаях оплачивает только коммунальные платежи). Выселить его с занимаемой площади арендодатель может только в судебном порядке, что займет много времени.

Таким образом, законодатель не предусмотрел последствия неисполнения сторонами (чаще арендатором) обязанности по подписанию передаточного акта и механизма по защите права стороны, передавшей имущество. При сдаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной государственной собственностью, решение этой проблемы имеет важное значение, т.к. позволит избежать неправомерного использования государственного недвижимого имущества и неуплаты в федеральный бюджет арендных платежей. Исходя из сложившейся практики, можно рекомендовать подписание акта приема-передачи здания одновременно с договором аренды. В этом случае у обеих сторон будут определенные гарантии обеспечения исполнения обязательств по договору аренды здания.

Значительный интерес представляет анализ прав и обязанностей арендатора. Одним из его важнейших обязательств является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора и функциональным назначением имущества. Неслучайно одним из первых пунктов договора аренды предусматривается, в каких целях будет использоваться арендуемое имущество (например, под офис или для размещения образовательного учреждения). Нецелевое использование арендуемого имущества является одним из оснований досрочного расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса). Поскольку договор аренды носит возмездный характер, то другая основная обязанность арендатора состоит в своевременной и полной оплате арендуемого им помещения. Размеры и порядок внесения арендной платы могут устанавливаться по соглашению сторон, что должно найти отражение в договоре. Однако в ряде случаев размер и порядок внесения арендных платежей могут быть установлены каким-либо нормативно-правовым актом. При этом в договоре должна быть ссылка на соответствующий акт. Как правило, регламентация арендных платежей имеет место при сдаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной государственной собственностью или муниципальной собственностью.

Если сравнить общую (статья 614) и специальную (статья 654) нормы Гражданского кодекса, регламентирующие размер арендной платы, то можно выявить существенное различие в подходе к арендной плате. Статья 614 Гражданского кодекса устанавливает, что в случае, если договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Совсем по-другому решается вопрос при аренде здания: согласно статье 654 Гражданского кодекса при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания считается незаключенным. На наш взгляд, последнее обстоятельство является особенностью договора аренды зданий и сооружений.

Говоря о правомочиях арендатора, необходимо отметить, что некоторые из них он реализует самостоятельно. В то же время часть своих правомочий арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Эти правомочия касаются распоряжения арендатором арендованным имуществом: сдавать это имущество в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ. Согласие арендодателя в перечисленных случаях требуется потому, что реализация арендатором этих правомочий может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество.

К сожалению, законодатель, формулируя эти нормы Гражданского кодекса, не учел особенности сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего предприятиям на праве хозяйственного ведения. Очевидно, что в данном случае помимо согласия арендодателя (предприятия) необходимо наличие согласия собственника - органов Минимущества России. Одного согласия арендодателя в этом случае будет недостаточно. Сказанное относится и к договорам аренды муниципального имущества: в этом случае необходимо получить согласие местных органов исполнительной власти.

Заметим, что статья 615 Гражданского кодекса называется "Пользование арендованным имуществом", хотя по существу содержание этой статьи составляют права арендатора (пункт 2). В этой связи хотелось бы обратить внимание на статьи 617 и 621 Гражданского кодекса. Пункт 1 статьи 617 предусматривает, что в случае перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу, это обстоятельство не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данная норма не является новой для нашего законодательства. Аналогичные по содержанию нормы предусматривались пунктом 2 статьи 86 Основ Гражданского законодательства, а также пунктом 2 статьи 13 Основ законодательства об аренде и статьей 288 Гражданского кодекса 1964 года. Данная норма, с одной стороны, является гарантией права арендатора; с другой стороны, можно сказать, что пункт 1 статьи 617 предусматривает право арендатора на продолжение действия договора аренды в случае изменения арендодателя.

Законодатель выделил из имеющихся прав арендатора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок посвятив ему статью 621 Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 1 данной статьи арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами право при заключении договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, либо только возмещения убытков Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. - С. 18..

Арендатор может использовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении определенных условий. Они сводятся к следующему. Во-первых, это право предоставлено только арендатору, который надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору. Во-вторых, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор аренды до истечения срока предыдущего договора. Существует еще одно условие, заключающееся в том, что арендодатель в течение одного года никому не может сдать помещение. В противном случае он вынужден будет возмещать убытки арендатору. Таким образом, закон стоит на стороне арендатора. На наш взгляд, при этом ущемляются интересы собственника арендуемого имущества. В частности, ущемляются такие права собственника, как право владения и пользования имуществом, а также распоряжения имуществом по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса).

За время, в течение которого имущество сдавалось в аренду, у арендодателя могли измениться намерения в отношении использования имущества. Особенно важно учитывать этот момент при сдаче в аренду закрепленного за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения государственного недвижимого имущества. Представляется, что из правила пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса целесообразно сделать исключение при сдаче в аренду зданий и сооружений, являющихся государственной федеральной собственностью, предусмотрев, что в определенных случаях арендатор по окончании срока договора аренды не может воспользоваться преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок. В этой связи необходимо отметить, что арбитражные суды при вынесении решений строго руководствуются пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса, и при соблюдении условий, о которых говорилось ранее, решают спор в пользу арендатора" Сулимов И.И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Арбитражная практика. - 2008. - № 2. - С. 15..

Заслуживает внимания вопрос о распределении обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Гражданский кодекс возложил на арендодателя обязанность по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не будет предусмотрено договором (статья 616). Таким образом, норма, предусматривающая обязанность проведения арендодателем капитального ремонта, не является императивной. На практике нередки случаи, когда договором аренды на арендатора возлагается обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого им помещения. В этом случае договором оговаривается возможность зачета средств, затраченных арендатором на капитальный ремонт, в счет арендной платы. Однако действующее законодательство, включая акты органов государственного управления, не регламентирует порядок проведения такого зачета. В настоящее время не выработаны критерии, позволяющие определить на какой период возможно освободить арендатора от оплаты аренды в счет произведенных им затрат по капитальному ремонту. Кроме того, документы, представленные арендатором (смета на строительные работы), также не дают достаточных оснований для освобождения арендатора от арендных платежей. Не решен в законодательном порядке вопрос о распределении затрат по оценке выполненных ремонтных работ, которую проводит независимая экспертная организация. На сегодня существует практика Минимущества России, в соответствии с которой независимо от суммы произведенного капитального ремонта арендатор может быть освобожден от арендной платы по согласию Министерства на срок не более двух лет. В случае, если арендатор затратил значительные средства на проведение капитального ремонта, по решению собственника (Минимущества России) ему могут быть предоставлены такие преимущества, как, например, продолжительный срок договора аренды (не менее десяти лет).

По нашему мнению, этот вопрос заслуживает более детальной правовой регламентации с учетом имеющейся практики. В качестве одного из вариантов решения этой проблемы можно предложить освобождение арендатора от внесения арендных платежей на время проведения капитального ремонта. По окончании ремонтных работ возможно установление арендной платы по минимальной ставке на определенный сторонами срок.

Из всех предусмотренных Кодексом правомочий арендатора чаще всего на практике используется право сдавать арендуемое имущество в субаренду.

Для договора субаренды характерно, что срок его действия не может превышать срока договора аренды. В случае досрочного расторжения договора аренды прекращается действие договора субаренды. Однако субарендатор получает право требовать от арендодателя по основному договору аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды. Это правило представляет собой дополнительную защиту прав субарендатора, впервые введенное действующим Гражданским кодексом. Подобный подход к договору субаренды оправдан и обусловлен тем, что этот договор является производным от договора аренды.

В тех случаях, когда заключается договор субаренды федерального недвижимого имущества, органы Минимущества России дают согласие арендодателю (письмом) на заключение договора. При этом форма договора субаренды, его содержание определяются самими сторонами. Органы Минимущества России не ведут учет договоров субаренды и соответствующих платежей, т.к. они не поступают в федеральный бюджет. Договор субаренды также подлежит государственной регистрации Гришаев С.П. Регистрация сделок с недвижимым имуществом [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 1. - С. 16..

Пункт второй статьи 651 Гражданского кодекса предусматривает, что договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Юридическое значение государственной регистрации договора аренды зданий состоит в том, что по правилу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Говоря о государственной регистрации договоров аренды, необходимо сказать, что здесь возникают две группы вопросов, требующих своего разрешения. Прежде всего возникает теоретическая проблема: что подлежит государственной регистрации при аренде недвижимого имущества (зданий и сооружений)? Эта проблема возникла в результате использования в Гражданском кодексе и Федеральном законе от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" различных терминов. Гражданский кодекс предусмотрел государственную регистрацию договора аренды недвижимости (пункт 2 статьи 609) и договора аренды здания (пункт 2 статьи 651). В то же время статья 164 Гражданского кодекса говорит о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом.

В статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо говорится о том, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В статье 2 Федерального закона, определяющей понятие "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним", говорится, что далее эта процедура будет также называться "государственная регистрация прав". Таким образом, в самом Федеральном законе в силу нечеткой формулировки норм употребляются различные термины: "регистрация прав" и "регистрация сделок". Более того, в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации говорится, что договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Такое противоречие между нормами Гражданского кодекса и Федерального закона о регистрации отмечали многие авторы (В.В.Витрянский, О. Козырь, В.А. Белов, З. Цыбуленко, Г. Макаров и другие) Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью [Текст] // Законодательство. - 1999. - № 7. - С. 24; Козырь О. Указ. соч. - С. 58.. Некоторые юристы высказывают мнение о том, что в Законе о государственной регистрации (статья 26) речь идет "именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения статьи 26 Закона не договор, а право аренды. Поэтому следует признать, что регистрация обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения" Гутников О. Государственная регистрация права аренды [Текст] // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 17.. Дальше автор приходит к парадоксальному выводу, что можно говорить о едином понятии аренды и как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От этого понятия, по мнению О.Гутникова, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-обременение возникает.

Представляется, что подобный подход к пониманию договора аренды вряд ли можно признать обоснованным с позиций как теории, так и практики. В этой связи следует согласиться с В.В. Витрянским, который считает, что при решении данного вопроса необходимо исходить из статьи 433 ГК, пункт 3 которой предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В данной ситуации законом (Гражданским кодексом, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не установлено. Следовательно, - делает вывод В.В. Витрянский - и указанный договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации, а не гипотетического "права-обременения" Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 193-194..

Можно продолжить рассуждения, почему государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды. Если обратиться к пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса, то можно определить перечень прав, подлежащих государственной регистрации. К ним относятся право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество - право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Аренда, являющаяся обязательственным правом, в этот перечень не входит.