Заключение

В юридической литературе последних лет достаточно большое внимание уделяется проблемам прав на нежилое помещение. Предметом споров являются не только коллизии, связанные с соотношением прав на земельный участок и прав на нежилое помещение, с соотношением прав на нежилое помещение и прав на общее имущество в здании, но и общие вопросы, касающиеся возможности вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта.

1. В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие "нежилое помещение". Статью 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое помещение", в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости. Отталкиваясь от этого определения жилого помещения, можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.

2. Требование о тотальной регистрации прав и договоров аренды ведет к тому, что значительный массив таких отношений уходит в тень. Иногда проще и даже дешевле расплатиться "черным налом", чем в очередной раз идти на голгофу государственной регистрации. По очень коротким договорам, скажем, до месяца, регистрация вообще лишена смысла, так как право или договор аренды будут зарегистрированы уже после того, как аренда фактически закончится. Вряд ли нужно повторять, что все эти искусственно созданные проблемы затрудняют гражданский оборот, вносят в него хаос, практически внедряют элементы теневой экономики, создают условия для чиновничьего произвола и коррупции. В интересах развития нормальных рыночных отношений государственная регистрация аренды должна носить факультативный характер, когда бы сами стороны договора могли решать, нужно им это или нет. Только в этом случае можно будет говорить о подлинном упорядочении арендных отношений и настоящей заботе государства о защите прав арендаторов.

3. В настоящее время без учета предлагаемых изменении в законодательство, предлагаем изложить пункт 2 ст. 651 ГК РФ в следующей редакции: «Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения заключенный на срок аренды не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

А также добавить в эту статью пункт 3: «Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения заключенный на неопределенный срок либо возобновленный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации после одного года аренды здания или сооружения, без которой считается прекратившим свое действие».

4. Ввиду того что предметом аренды может являться не все здание или сооружение, было бы вернее ввести в Гражданский кодекс новую главу 35 ¹ «Наем нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения, либо указать, что норма об аренде зданий и сооружений применяются и к нежилым помещениям.

5. Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным было бы приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

Возможна следующая редакция п. 1 ст. 26 «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества на основании решения суда».

6. В качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как случая защиты арендатора при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Возможная редакция части 2 ст. 621 ГК РФ излагалась бы следующим образом: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда". Часть 2 ст. 621 ГК РФ соответственно будет считаться частью 3.

7. Исходя из вышеизложенного и обобщая основные выводы сделанные в данной работы можно предложить принятие Федерального закона "Об аренде". Несомненно, центральное место в системе этих норм будет принадлежать нормам, регулирующим правоотношения аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, с обособлением норм, регламентирующих порядок сдачи в аренду здания, относящегося к объекту истории и культуры, где требовалось бы заключение самостоятельного охранно-арендного договора на объект с управлением охраны памятников как основания для заключение договора аренды с владельцем с согласия собственника в лице Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

Работы по совершенствованию законодательства, регулирующего арендные отношения, не должны вестись в отрыве от имеющейся арбитражной практики.

Учет всех названных выше обстоятельств в новых законодательных актах позволит создать прочную правовую базу, являющуюся основой дальнейшего развития арендных отношений.

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г. по состоянию на 29.11.2007] // Собрание законодательства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ., принят 14.11.2002 г. по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

7. О железнодорожном транспорте в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 17-ФЗ, принят 10.01.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 2. - Ст. 169.

8. О почтовой связи [Текст]: [Федеральный закон № 176-ФЗ, принят 17.07.1999 г., по состоянию на 26.06.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 29. - Ст. 3697.

9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 135-ФЗ, принят 29.07.1998 г., по состоянию на 24.07.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

10. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: [Федеральный закон № 102-ФЗ, принят 16.07.1998 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

12. О высшем и послевузовском профессиональном образовании [Текст]: [Федеральный закон № 125-ФЗ, принят 22.08.1996 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 35. - Ст. 4135.

13. Об образовании [Текст]: [Закон РФ № 3266-1, принят 10.07.1992 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150.

14. О залоге [Текст]: [Закон РФ № 2872-1, принят 29.05.1992 г., по состоянию на 19.07.2007] // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 23. - Ст. 1239.

15. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность [Текст]: [Постановление ВС РФ № 3020-1, от 27.12.1991 г., по состоянию на 24.12.1993] // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1992. - № 3. - Ст. 89.

16. Об утверждении порядка учета в доходах федерального бюджета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за научными организациями, образовательными учреждениями, учреждениями здравоохранения, государственными музеями, государственными учреждениями культуры и искусства, и ее использования [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 689, от 24.06.1999 г., по состоянию на 30.03.2001] // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 27. - Ст. 3376.

17. О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 3, от 05.01.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

18. О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 685, от 30.06.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 27. - Ст. 3200.

19. Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

20. Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств [Текст]: [Приказ Минфина РФ № 91н, от 13.10.2003 г., по состоянию на 27.11.2006] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2004. - № 4. - С. 19.

21. Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности [Текст]: [Распоряжение Минимущества РФ № 91-р, от 18.01.2001 г., по состоянию на 28.06.2002] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 5. - С. 18.

22. Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности [Текст]: [Распоряжение Мингосимущества РФ № 774-р, от 28.07.1998 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1998. - № 20. - С. 16.

23. О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями [Текст]: [Распоряжение Мингосимущества РФ № 396-р, от 30.04.1998 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1998. - № 8. - С. 21.

24. О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы [Текст]: [Письмо Минфина РФ № 01-02-01/03-3183, от 28.08.2000 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2000. - № 23. - С. 18.

25. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью [Текст] // Законодательство. - 1999. - № 7. - С. 24.

26. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имуществ. Книга 2. [Текст] - М., Статут. 2002. - 672 с.

27. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. [Текст] - М., Статут. 2001. - 472 с.

28. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 8.

29. Возчиков М. Учреждение-арендодатель [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 26. - С. 7.

30. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Комментарий [Текст] / Отв. ред. проф. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. - М., Юристъ. 2000. - 672 с.

31. Гражданское право России. Часть 2: Обязательственное право: Курс лекций [Текст] / Отв.ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2006. - 468 с.

32. Гражданское право: Учебник Т. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - 712 с.

33. Гражданское право: в 2 Т. Том II. Полутом 1: учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2007. - 708 с.

34. Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. - М., Юристъ. 2004. - 658 с.

35. Гришаев С.П. Регистрация сделок с недвижимым имуществом [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 1. - С. 16.

36. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Правоведение. - 2008. - № 1. - С. 17.

37. Гутников О. Государственная регистрация права аренды [Текст] // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 17.

38. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2000. - № 17. - С. 27.

39. Догляд В.Б. Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю? [Текст] // Право в Вооруженных Силах. - 2000. - № 5. - С. 24.

40. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. - 2002. - № 7. - С. 12.

41. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 13.

42. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка [Текст] // Государство и право. - 1998. - № 3. - С. 28-37.

43. Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 17. - С. 23.

44. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства [Текст] // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2001. - № 1. - С. 18.

45. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. - М., Юрайт. 2004. - 562 с.

46. Козырь О. Аренда недвижимого имущества [Текст] // Закон. - 1999. - № 12. - С. 58.

47. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2007. - № 15. - С. 29.

48. Курбатская А. Арендодатель - обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27.

49. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. - С. 18.

50. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. - 2001. - № 11. - С. 35.

51. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2003. - 578 с.

52. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное). [Текст] - М., Юстицинформ. 2006. - 564с.

53. Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] // Право и экономика. - 1998. - № 1. - С. 33.

54. Медведев М., Самоль М. Договор аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2002. - № 9. - С. 31.

55. Николаева Ю. Срочный договор и его последствия [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 17. - С. 32.

56. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. [Текст] - М., Норма. 2000. - 372 с.

57. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 21.

58. Петров Д. Нет согласия - есть ответственность? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 10. - С. 12.

59. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Спарк. 2001. - 214 с.

60. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2006. - 614 с.

61. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике [Текст] // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 78.

62. Смирнов В., Лукина З. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] - М., Ось-89. 1998. - 512 с.

63. Сулимов И.И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Арбитражная практика. - 2008. - № 2. - С. 15.

64. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. [Текст] - М., БЕК. 1991. - 345 с.

65. Толстой Ю.К. Гражданское право и гражданское законодательство [Текст] // Правоведение. - 1998. - № 2. - С.14.

66. Федоткина Н. Неосновательная аренда [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 49. - С. 9.

67. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2007. - № 9. - С. 22.

68. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - № 1. - С. 25.

69. Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24.

70. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ № 8, от 25.02.1998 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 24.

71. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 21.

72. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2006 года по делу № КГ-А40/12734-04 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 5. - С. 55.

73. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2005 года по делу № А56-27558/04 // Вестник ВАС. - 2006. - № 1. - С. 35.

74. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.05.2006 года по делу № А55-6542/05-38 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 7. - С. 23.

75. Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 3. - С. 14.

76. Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 7. - С. 11.