Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное Курбатская А. Арендодатель - обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27..

Если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов в принудительном порядке или расторжения договора. Арендатор также имеет право требовать возмещения убытков, связанных с данным нарушением условий договора или его расторжением.

При неисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имущество арендатор вправе его истребовать. Такое истребование можно произвести на основании виндикционного иска, согласно ст. 305 ГК. Однако истребование может быть затруднено множественностью со стороны претендующих, и передачей данного имущества на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления третьему лицу. В этих случаях применяются нормы ст. 398 ГК. Если имущество, являющееся предметом аренды, никому не передано, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. В том случае, если имущество уже передано третьему лицу, имеющему на него право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, истребовать его уже невозможно, и арендатор может только требовать возмещения убытков Дашян М. Договор аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2007. - № 7. - С. 13..

Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Арендатор также может заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств Догляд В.Б. Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю? [Текст] // Право в Вооруженных Силах. - 2007. - № 5. - С. 24..

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его неисправности.

При недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества как полностью, так и частично арендатор может воспользоваться предоставленными ему ст. 612 ГК способами защиты нарушенного права, то есть:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранения недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Но при уведомлении арендатора, арендодатель, заменивший предоставленное имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества, мог избежать негативных последствий.

Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК) Гражданское право: в 2 Т. Том II. Полутом 1: учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2006. - С. 276.. О двух способах передаче прав на земельный участок уже говорилось раньше.

2. Арендодатель обязан передать здание или сооружение арендатору по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора.

Передача одним лицом другому объектов высокой стоимости, как правило оформляется специальной процедурой - составлением и подписанием соответствующих документов. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную, материально - техническую информацию о здании (сооружении). Любой из этих документов составляется в количестве соответствующих количеству участников в договоре, имеющих одинаковую юридическую силу.

Передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества) Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Комментарий [Текст] / Отв. ред. проф. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. - М., Юристъ. 2000. - С. 99..

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

3. Право на взыскание или получение в добровольном порядке арендной платы за здание или сооружение. Напоминаю, что у арендодателя есть право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только если это право оговорено в договоре.

Теме арендной платы я посвятила отдельную главу, по этому сейчас я не буду заострять на этом внимание.

4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида обязан (то есть это императивная обязанность) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

Имущество собственника может быть обременено правами третьих лиц в силу закона или договора. Эти права третьих лиц носят ограниченный вещный характер, например сервитут или залог. Собственник такого обремененного чужими правами имущества имеет право сдать его в аренду, если иное не установлено законом или договором.

В ст. 613 ГК сформулировано правило, согласно которому передача имущества, обремененного правами третьих лиц, в аренду не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на это имущество. Это частный случай проявления одного из основных признаков вещного права - ''права следования'' (право следует за вещью, а не вещь за правом).

Однако арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Поэтому арендодатель обязан при заключении договора предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такого договора. Если арендодатель нарушил эту обязанность, то это дает арендатору право в любой момент потребовать либо изменения условия об арендной плате (уменьшить ее), либо расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, можно упомянуть ещё две диспозитивные обязанности, которые присуще арендодателю любого вида договора, в том числе и аренде зданий и сооружений:

- производить за свой счёт капитальный ремонт здания или сооружения,

- и возместить стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором.

Статья 616 ГК регулирует отношения по распределению обязанностей по содержанию имущества между сторонами договора. Под содержанием имущества понимаются определенные действия, направленные на поддержание его нормального состояния, годном к использованию (эксплуатации), а также связанные с этим расходы. Для поддержания имущества в таком состоянии проводятся ремонт, профилактика и т.п. в зависимости от вида и назначения имущества. Ремонт бывает двух видов: капитальный и текущий. Разграничение работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, определяется различной нормативно-технической документацией, устанавливающей оптимальный и безопасный режим эксплуатации соответствующего имущества. В отсутствие такой регламентации стороны определяют в договоре, что следует понимать под капитальным и текущим ремонтом передаваемого в пользование имущества. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы Комягин Д. О перечислении арендной платы [Текст] // Финансовая газета. - 2008. - № 2. - С. 11..

Поскольку капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости вещи, что отвечает в первую очередь интересам ее собственника, то обязанность проводить такой ремонт и нести расходы, связанные с ним, по общему правилу возлагается на арендодателя. Однако данная норма действует в том случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Если в силу иных нормативно-правовых актов или соглашения сторон обязанность осуществлять капитальный ремонт возлагается на арендатора, то в расчет арендной платы не включаются амортизационные отчисления.

Сроки и виды капитального ремонта зданий и сооружений устанавливаются строительными нормами и правилами. Если срок проведения капитального ремонта не установлены договором или нормативными актами, то его следует проводить в разумные сроки.

Нарушение арендодателем своей обязанности по капитальному ремонту арендованного имущества дает арендатору право альтернативного поведения. Во-первых, он имеет право произвести капитальный ремонт сам, но за счет арендодателя, т.е. либо взыскать с него стоимость ремонтных работ, либо зачесть ее в счет арендной платы. Расходы, однако, не должны превышать необходимых затрат, связанных с таким видом ремонтных работ, которые указаны в договоре аренды или вызваны неотложной необходимостью. Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором. Во-вторых, арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы. В-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

Теперь рассмотрим права, обязанности и ответственность арендатора.

1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены - по его прямому назначению.

Если договор содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. При этом не следует отягощать содержание договора указанием на требования, которые вытекают из административного, уголовного, экологического и иного законодательства, нарушение которых влечет не гражданско-правовую, а иную ответственность. Так, указание на то, что с правилами его эксплуатации, установленными техническими нормативами со ссылкой на соответствующие нормативные источники, необходимо, если эти правила и нормативы обязательны для сторон Петров Д. Нет согласия - есть ответственность? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 10. - С. 12..

Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества.

Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

2. Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке.

Договор субаренды является производным и зависимым от договора аренды и обладает всеми присущими такому договору чертами. Во-первых, по этому договору нельзя передать больше прав, чем имеет сам арендатор. Во-вторых, срок их действия не может превышать срока действия договора аренды. В-третьих, признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на их основе субдоговоров. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Основной договор аренды и субдоговоры существуют раздельно т.е. ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор - к арендодателю. В то же время арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности при просрочке арендных платежей арендатор не может ссылаться на просрочку субарендатора, также как и при нарушении условий пользования, ухудшении имущества субарендатором. Хотя, если нарушения по договору аренды допущены по вине субарендатора, арендатор имеет требования к нему о возмещении вреда в порядке регресса (ст.1081 ГК).

По договору аренды арендатор получает право пользования арендованным имуществом. Это имущественное право представляет собой самостоятельный объект гражданского права и может быть предметом различных сделок. Распоряжение таким объектом возможно в форме перенайма, залога, вклада в складочный или уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ, а также паевого взноса в производственный кооператив. Эти действия возможны, во-первых, если в ГК, других законах или правовых актах на них не установлен запрет и, во-вторых, если на них получено согласие арендодателя.

Отношения перенайма в отличие от поднайма (субаренды) представляют собой правопреемство (перемену лица) в арендном обязательстве на стороне арендатора, следовательно, в этой ситуации все права и обязанности правопредшественника переходят к правопреемнику и ответственность перед арендодателем будет нести последний. Во всех остальных случаях правопреемства не происходит, следовательно, ответственность перед арендодателем несет арендатор.

Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечёт ничтожность договора субаренды Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательств//Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 9 / Под ред. В.Ф. Яковлева. Юридическая литература, 2002.- С.90..

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (п.2 ст.616 ГК).

Целям поддержания имущества в исправном (нормальном) состоянии служат различные меры. Во-первых, проведение текущего ремонта который должен проводить арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки и т.д.). Текущий ремонт, также как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Обязанностью арендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии - профилактических работ, повседневный уход и т.д.

Все расходы по текущему ремонту и проведению иных работ несет арендатор. На него также возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, охраной имущества, обязательным страхованием и т.п. в то же время арендатор не имеет права производить без разрешения арендодателя никаких работ по ремонту, побелке, покраске стен, покрытых живописью, лепкой, и предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст] - М. Волтерс Клувер. 2006. - С. 214; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Комментарий [Текст] / Отв. ред. проф. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. - М. Юристъ. 2000. - С. 32..

Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушения требований данного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу п.2 ст.619 ГК.

4. Арендатор обязан вернуть арендованное здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) - тот же самый передаточный акт. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором - прекращение арендных отношений Скловский К.И. О защите арендатора от "второй" аренды//ЭЖ-Юрист.- № 6.-2001.-С.4..

Комитет по управлению городским имуществом Самары (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Колибри" (далее - Общество) о взыскании 715008 руб. 81 коп., в том числе 418304 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2001 по 30.06.2004 и 296704 руб. 43 коп. пеней, на основании договора от 29.06.2001 № 12-А003214 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды.

Решением от 15.10.2004 с Общества в пользу КУГИ взыскано 189383 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате и 77985 руб. 42 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

Как следует из материалов дела, 29.06.2001 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 12-А003214 аренды нежилого помещения площадью 159,4 кв. м, сроком действия 5 лет. Размер и порядок внесения арендной платы за пользование имуществом определены разделом 3 договора. Пунктом 4.9 предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки за несвоевременное и в неполном объеме внесение арендной платы. Объект передан арендатору по акту приемки-передачи от 29.06.2001.

Письмом от 03.10.2001 Общество просило КУГИ о досрочном, с 01.10.2001, расторжении договора от 29.06.2001. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что КУГИ согласился с предложением Общества о досрочном расторжении договора. Сторонами была проведена проверка занимаемого ответчиком спорного нежилого помещения. Актом проверки от 11.10.2002 установлено, что арендованное Обществом по договору от 29.06.2001 нежилое помещение свободно от имущества и материальных ценностей ответчика. Однако акт сдачи-приемки арендованного помещения сторонами не подписан.

Сославшись на продолжение действия договора от 29.06.2001 и ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по нему, КУГИ обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд сослался на положения статьи 453 Гражданского кодекса РФ, посчитав, что в связи с обменом сторонами документами о расторжении договора он считается расторгнутым с 20.02.2003.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Вывод суда о прекращении спорного договора с 20.02.2003 основан на представленном истцом дополнительном соглашении о расторжении договора с указанием о возврате подписанного дополнительного соглашения в срок до 20.02.2003, полученном представителем ответчика 06.02.2003.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2005 г. по делу № А55-27558/04 // Вестник ВАС. - 2006. - № 1. - С. 35..

На наш взгляд права и обязанности сторон в договоре аренды нежилого помещения не имеют проблем законодательного регулирования, оставляет желать лучшего добросовестное исполнение данного договора и гражданско-правовая ответственность по нему.

2.2 Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

Изменение и расторжение договора, также как и его заключение, подчиняются определенным правилам.

Порядок расторжения (изменения) договора аренды зависит от применяемого способа его изменения или прекращения.

Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст. 453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

При прекращении или изменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ).

В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора, то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется. Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п. ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц» Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения//Арбитражный и гражданский процесс.- 2006.- № 11.-С.22..

Но есть ограничение, если стороны пришли к соглашению о сдаче в аренду другого помещения (хотя и аналогического арендуемому и на тех же условиях), то стороны должны заключить новый договор.

Из судебной практики видно, что есть исключения, которые заключаются в следующем: Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

В Арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.

Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из ст. 609 ГК РФ договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме Догляд В.Б. Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю?//Право в Вооруженных Силах.- 2000.- № 5.- С.33..

Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на п. 3 ст. 434 ГК РФ, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Как следует из названного пункта ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия общества с ограниченной ответственностью должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.

Основания, порядок и правовые последствия изменения договора урегулированы статьями 450 - 453 ГК РФ.

Принимая и рассматривая подобные дела, суд должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ требование изменить договор может быть, заявлено стороной только после получения отказа от другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при отсутствии - в 30-дневный срок. Вестник ВАС РФ.- № 7.- 1997. - С.106.

Если стороны по обоюдному согласию решили прекратить договор, в таком случае стороны заключают соглашение о расторжении, в котором оговариваются условия расторжения, а если вдруг у одной из сторон есть неиспользованные обязательства (возврат нежилого помещения, оставшаяся задолженность) то эти условия тоже должны быть закреплены в данном соглашении Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения//Юрист.-2006.- №4.-С.11..

Соглашение о расторжении договора также как и соглашения об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

Как было сказано выше, формой для договора аренды нежилого помещения должна быть только письменная, отсюда следует, что дополнительное соглашение с изменениями и соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения должны быть совершены в письменной форме.

Также необходимо помнить, что в случае, если сам договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в Государственном учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то и дополнительное соглашение с изменениями в данный договор аренды, так и соглашение о расторжение этого договора должно быть зарегистрировано. Дело в том, что согласие об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, которая изменяет отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Так, если договор между юридическим лицом и гражданином заключается в письменной форме, то для изменения или расторжения этого договора также должна быть использована письменная форма. Изменение и расторжение договора могут быть письменно оформлены путем заключения соглашения, подписания протокола, отражающего основания изменения и расторжения договора, либо путем обмена письмами, телеграммами и т.д.

Однако в ГК РФ не содержится требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору. Можно предположить, что если обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора, то в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также требует таковой Комментарии части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей/ Под ред. Т. Брагинской. - М.: Фонд «Правовая культура», 1995. - С.362..

Из обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договоре не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор.

Однако требование п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку п. 1 ст. 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно, условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды нежилого помещения регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации. Является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилых помещений изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано в установленном порядке. Вестник ВАС РФ.- № 4.- 2001. - С.25-26.

Во всех остальных случаях договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Иной порядок изменения или расторжения договора установлен для тех случаев, когда договор изменяется или расторгается не по соглашению сторон, а по требованию одной из них. Если же требование опирается на одно из оснований, изложенных выше, то порядок изменения или расторжения следующий.

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявления иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

ГК РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязательность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.

Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в Арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору (квитанция об отправке). В противном случае иск арендодателя будет возвращен Арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 Арбитражно-процессуального кодекса РФ (далее по тексту АПК РФ)).

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском об изменении или расторжении договора аренды.

Обязательное изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон - соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Суть досудебного порядка состоит в следующем: заинтересованная сторона до обращения в суд обязана направить другой стороне предложение с изменениями или расторжением договора аренды. Другая сторона, которой направлено предложение, обязана в срок, указанный в предложении или в договоре, а при его отсутствии в тридцатидневный срок направить стороне, отправившей предложение: либо извещение о соглашении, либо извещение со своими вариантами изменения договора. В случае, если заинтересованная сторона в изменении или расторжении договора получила согласие, то стороны заключают соглашение, в порядке указанного выше. В случае, если сторона, направившая предложение об изменении, получила отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора, либо неполучение ответа на соответствующее предложение имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть или изменить договор в судебном порядке, который и разрешит возникший спор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В случае получение заинтересованной стороной предложения с иными условиями, то она может согласиться с изменениями контрагента, тогда порядок внесения изменений будет такой же, что и в первом случае. Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора, не согласилась со встречным предложением контрагента, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора. В этой ситуации, условия, подлежащие изменению, будут определены решением суда.

Необходимо помнить, что нельзя изменить условия, которые уже исполненные, потому что нельзя изменить то, что уже не существует. Например, в договоре аренды нежилых помещений указано, что арендодатель до ххх даты проводит капитальный ремонт, арендодатель исполнил свои обязательства, а арендатор отправляет арендодателю предложение об изменение этого пункта и обязательства, которое уже исполнено возлагает на себя.

Нарушение досудебного порядка урегулирования споров об изменении или расторжении договора аренды в суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, будет обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.

В ст. 453 ГК РФ установлены последствия изменения и расторжения договора.

В случае изменения договора соответствующим образом, меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе. Например, стороны согласились на увеличение арендной платы, то арендатор оплачивает арендную плату в новом размере, в остальной части договора аренды нежилого помещения (например, сроки внесения арендной платы, условия об использование данного помещения и т. д.) сохраняются в прежнем виде, а стало быть, в прежнем виде сохраняется соответствующее этим условиям содержание обязательства аренды.

При расторжении договора аренды он прекращает свое действие и вместе с этим прекращается и основанное на нем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силу обязательств прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.

Если изменения и расторжения договора аренды произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения и государственной регистрации сторонами соглашения об изменении и расторжении договора аренды. Так в приведенном выше примере стороны могут прийти к соглашению об изменении арендной платы, и арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере с момента подписания дополнительного соглашения с изменением и государственной регистрации его в Государственном учреждении прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если она требуется), если иное не установлено в данном дополнительном соглашении.

При изменении и расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента осуществления в законную силу решения суда об изменении и расторжении договора.

Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора. Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Так, в приведенном примере стороны могут согласовать, что излишне выплаченная до момента изменения договора аренды, арендная плата подлежит возврату.

П. 5 ст. 453 ГК РФ установлено, что если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушению его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков: согласно ст. 15 ГК РФ, причиненных изменением или расторжением договора, а потребовать же уплаты неустойки за допущенное ухудшение арендуемого нежилого помещения арендодатель вправе лишь тогда, когда уплата такой неустойки предусмотрена в заключенном договоре аренды.

Суд при расторжении договора, может определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.

2.3 Ответственность по договору аренды нежилых помещений

Многие ученые рассматривают вопросы гражданско-правовой ответственности по договору аренды нежилых помещений. Так, В.В.Витрянский отмечает: "В ГК отсутствуют какие-либо правила, регулирующие особенности ответственности сторон по договору аренды нежилых помещений за нарушение его условий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств» Витрянский В.В. Указ. раб.- С. 274..

Арендатор и арендодатель лизингополучатель могут предусмотреть любую ответственность; возмещение прямых и (или) косвенных убытков, пеню за просрочку исполнения взаимных обязательств, штраф в определенном размере от суммы договора при отказе от выполнения или невыполнении условий договора финансовой аренды недвижимости и т.д. Следовательно, основным условием, которому должна отвечать договорная ответственность, - это непротиворечие закону, соответствие ему.

Сторонам при определении договорной ответственности необходимо учитывать следующие условия:

- равноправие их в гражданском обороте, независимо от организационно-правового статуса юридического лица;

- неустойка или штрафы должны быть соразмерны последствиям нарушения обязательства; суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения договора (ст. 333 ГК РФ);

- кабальная ответственность, т.е. имеющая явно односторонний характер в пользу одного из субъектов договора, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ) с применением двухсторонней реституции (ст. 169 ГК РФ);

- применение повышенной, несоразмерной и несуразно высокой ответственности одного контрагента при полном отсутствии ответственности другого за нарушение обязательств является не чем иным, как злоупотреблением правом с намерением причинить вред другому лицу (п. 1 ст. 10 ГК РФ), что может быть квалифицировано как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ), совершенная лишь для вида, только лишь с целью заполучить деньги или товар у партнера. Такая сделка признается судом ничтожной (ст.ст. 168-170 ГК РФ);

- уплата неустойки и убытков при ненадлежащем исполнении договора финансовой аренды освобождает должника от исполнения обязательства в натуре;

Можно сделать вывод о необходимости соблюдения сторонами принципа эквивалентной ответственности субъектов договора.

Статья 616 ГК РФ, распределяющая обязанности по содержанию арендованного имущества, устанавливает, что текущий ремонт осуществляет арендатор, а капитальный - арендодатель. В ст. 620 ГК РФ предусмотрено право арендатора обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленные (или разумные) сроки.

Основная обязанность аредатора заключается в выплате аредодателю арендной платы. Ненадлежащее исполнение или неисполнение этой обязанности влечет установленную законодательством и соглашением сторон ответственность. В первом случае ГК РФ предоставляет арендодателю право установить срок для досрочного внесения арендатором арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Во втором случае арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора (если арендная плата не была внесена более двух раз подряд). А.С. Кабалкин считает, что, решая такой спор, "... суд должен установить характер неправомерных действий арендатора: повлекли ли они для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть существенность нарушения договора определяется судом" Кабалкин А.С. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. -1996. - № 10. - С. 22..

Иную форму воздействия на должника предлагает ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ: в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа, их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. В ст. 13 Закона о лизинге сказано: "Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд". Здесь мы видим несогласованность данной нормы с нормами ГК РФ. Должен быть разработан более четкий механизм "бесспорного списания денежных средств". Иначе лизингополучатель будет постоянно реализовывать указанное право на защиту своих интересов в суде.

С.А. Королев считает, что реализация рассматриваемой меры ответственности возможна при обращении арендодателем в банк, где открыт счет арендатора, причем для того, чтобы банк списал денежные средства по требованию первого без акцепта последнего, указанная возможность должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре банка с клиентом (арендатором) Королев С.А. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству // Хозяйство и право. -2001. - № 10. - С. 121.. Мы считаем, что дополнительную регламентацию данного правоотношения следует внести в закон, тогда стороны при заключении договора смогут наиболее детально предусмотреть варианты возможного поведения. Например, Н.В. Кузнецов предлагает "регулировать непосредственно договором неустойку за просрочку уплаты лизинговых платежей, как правило, в процентном соотношении от просроченной суммы за каждый день просрочки"Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств // Журнал российского права. - 2001. - № 3. - С. 134-135..

В.В. Витрянский отмечает необходимость поиска эффективных способов воздействия на недобросовестного арендатора Витрянский В.В. Указ. раб.- С. 274..

По общему правилу ответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается.

Ответственность за недостатки сданного в аренду нежилого помещения возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена нежилого помещения, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена нежилого помещения участка возможна, только в порядке исключения.

Заключение

В настоящей работе, на основе материалов федерального, регионального законодательства, судебно-арбитражной и договорной практики, были рассмотрены несколько аспектов достаточно обширной темы: «Договор аренды нежилого помещения». Мы попытались описать как динамику процесса, так и правовое состояние проблемы в настоящее время.

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Договор аренды нежилого помещения занимает особое место среди других договоров аренды, он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещение.

2. Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями.

3. Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.

4. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. С одной стороны нормативные акты, принятые и на федеральном уровне, и на уровне субъектов РФ противоречат ГК РФ. С другой стороны, нормы правовых актов субъектов РФ и местного самоуправления входят в противоречие с законодательными актами федерального уровня. Кроме того, указания и распоряжения органов власти и управления противоречат не только названным нормативным актам, но и друг другу на одном уровне. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.

5. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право- и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной субъектов РФ).

6. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года, требуется их регистрация в государственных органах.

7. К существенным признакам договора относятся: предмет, арендная плата и форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

8. Содержание договора аренды нежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст. ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.

10. Причиной существования проблем в области аренды нежилого помещения является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы.

11. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.

Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения можно предложить следующие рекомендации:

Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение.