Стоимость неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить по передаточному акту нежилое помещение в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

пользоваться арендованным нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением нежилого помещения (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор должен использовать нежилое помещение сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение нежилого помещения должно быть определено договором, в противном случае нежилое помещение должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется нежилым помещением не в соответствии в условиями договора аренды или назначением нежилого помещения, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения нежилого помещения наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

своевременно вносить плату за пользование нежилым помещением (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте и ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

В связи с тем, что арендодатель после истечение одного года с момента заключения договора, может увеличить арендную плату. Мое предложение состоит в следующем, внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения.

Арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние нежилого помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник нежилого помещения, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Ухудшение по случайным причинам состояния нежилого помещения, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить нежилое помещение в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК РФ не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения.

В случае нарушения арендатором данного условия Арендодатель вправе обратиться в суд с истребованием арендной платы, а также о взыскании с арендатора штрафных санкций.

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю нежилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию нежилого помещения, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче нежилого помещения, арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного нежилого помещения должно соответствовать условиям договора аренды.

Состояние возвращаемого нежилого помещения устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату отдельно. Если этого не сделано, нежилое помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа, который арендованное нежилое помещение претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное нежилое помещение или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного нежилого помещения не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного нежилого помещения договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором;

4) поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание нежилого помещения, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков нежилого помещения, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного нежилого помещения и не устраняет его износ. В то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование нежилого помещения по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание нежилого помещения в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать нежилое помещение в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного нежилого помещения, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание нежилого помещения в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими ему (техническими) причинами. Так, арендованное нежилое помещение необходимо регулярно убирать.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания нежилого помещения в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения.

5) без письменного согласия арендодателя не сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому нежилое помещение или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов)), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное нежилое помещение в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади//Жилищное право.-2006.- № 9.- С.14..

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то нежилое помещение, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды Дашян М. Договор аренды нежилых помещений //Бизнес-адвокат.- 2003.- № 7.- С.30. .

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, регламентируется ст. ст. 445 и 446 ГК РФ. Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК РФ. В.

6) возврат арендованного нежилого помещения по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям.

В силу ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой нежилого помещения, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду нежилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. По договору аренды нежилого помещения возврат арендуемого помещения должен быть оформлен передаточным (возвратным) документом. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата нежилого помещения арендную плату и, кроме того, возместить убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей Беджаше Л.К. Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения //Юридический мир.- 2008.- № 6.- С.13..

В Арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения) Большаков А. Аренда в строящемся здании//ЭЖ-Юрист.- 2006.- № 44.- С.7..

На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК РФ. Применительно к данному случаю Президиум ВАС РФ указал, что «…ст. 301 ГК РФ (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде». Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 13, от 28.04.1997 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 45.

Из данного разъяснения ВАС РФ следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на него можно ответить так: обязанность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора.

При толковании условий договора судом будет приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а в случае невозможности определить содержание договора выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимается во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Кроме обязанностей сторон в договоре аренды необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. Калачева С.А. Арендные сделки. М., Приор, 2008. - С.69.

1.3 Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

Как показывает практика, подавляющее число споров между хозяйственными субъектами возникает именно в связи с заключением, государственной регистрацией и исполнением договоров аренды нежилых помещений.

Основные положения, посвященные порядку и процедуре заключения договоров, сосредоточены в главе 28 ГК РФ. По данной главе, договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

во-первых, стороны должны достичь соглашение о форме, которая должна соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам;

во-вторых, по всем существенным условиям договора.

Под «формой», применительно к договору, понимается то, в каком виде совершена сделка: письменно, устно, по факсу/телексу. Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) - М.: Ось-89, 2008. - С.45.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ требования, предъявленные к форме договора аренды нежилого помещения, заключаются в следующем: договор аренда нежилого помещения должен быть заключен только в письменной форме, в независимости от того, кто является участником данных отношений - юридические или физические лица, а также на какой срок заключается данный договор - короткий или длительный.

Договор аренды нежилого помещения должен быть составлен в виде единого документа. Заключение такого договора посредством обмена документами с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (документами, исходящими от одной стороны) невозможно.

Договор аренды должен быть подписан собственноручно сторонами (или уполномоченными представителями, которые действуют на основании доверенностей) без использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, а также электронной цифровой подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.

Элементом письменной формы договора могут быть, помимо подписи, некоторые другие требования, в частности требование печати. Вопрос о нем разрешается п. 1 ст. 160 ГК РФ: скрепление печатью представляет собой одно из дополнительных требований. Имеется в виду, что вместе с заявлением указанного требования должны быть определены и последствия его нарушения, вплоть до признания договора незаключенным. Если же законодатель или стороны не воспользовались представленной им возможностью и специальные последствия не предусмотрены, то наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной форме сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Статус, 1998. - С.280.

Указание Закона на обязательность письменной формы договора означает презумпцию: нет письменной формы, нет и договора.

Нарушение письменной формы договора аренды нежилого помещения влечет в данном случае ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора.

Кроме формы, стороны должны достичь соглашение по всем существенным условиям. Самое главное необходимо сказать, что в случае отсутствия в тексте договора аренды существенных условий, то такой договор признается незаключенным.

Под покупной на аукционе понимается приобретение у государства организациями или индивидуальными предпринимателями прав аренды нежилого помещения по цене, определенной в открытых торгах в соответствии с правилами их проведения. Право заключения договора аренды передается будущему арендатору, предложившему в ходе аукциона максимальную цену за право аренды на условиях договора аренды.

Предметом аукционных торгов является лот, в котором указывается:

- характеристика нежилого помещения;

- условия договора аренды нежилого помещения (проект договора);

- начальная цена.

Победитель торгов, лицо предложившее высшую цену за аренду нежилого помещения, после оплаты стоимости аукциона заключает договор аренды.

Типовой договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы, утвержден Постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 г. № 689 (см. приложение к дипломной работе).

Фактическая передача нежилого помещения осуществляется после оформления свидетельства на право аренды и заключения договора аренды. Согласно этим документам балансодержатель и арендатор оформляют акт приемки-передачи нежилого помещения.

Важное значение при заключении договора приобретает вопрос о времени (моменте) и месте заключения договора.

Момент заключения договора является самым важным, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного договора.

Согласно п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Данный пункт относится к договорам аренды нежилых помещений, которые заключены сроком не менее одного года.

Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (договора), в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ. В этом случае момент заключения договора должен определяться в соответствии с решением суда.

В случае если договор аренды нежилого помещения, заключен сроком менее 1 года, принимаются правила п. 2 ст. 433 ГК РФ, согласно которым моментом заключения договора является передача имущества (в нашем случае передача нежилого помещения). В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору во владение или пользование нежилое помещение, и данное обязательство считается исполненным после предоставления данного нежилого помещения арендатору и подписания сторонами передаточного документа (акта приема-передачи). Причем при передаче нежилого помещения необходимо соблюдать одновременно два условия: фактическая передача (передача ключей от этого помещения) и подписание передаточного акта. В случае если в нежилом помещении существуют какие-нибудь недостатки (сломан замок, отсутствует водоснабжение) их необходимо отразить в акте приемки-передачи, чтобы в дальнейшем не было недоразумений.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче помещения, а арендатора - от принятия помещения, и за это сторона - нарушитель несет ответственность, предусмотренная договором аренды.

Согласно ст. 444 ГК РФ место заключения договора обычно указывается в тексте договора. В случае если в договоре не указано место заключения и возникает необходимость определить такое место, то под местом заключения признается, либо место жительства гражданина (если стороной договора аренды является физическое лицо), либо место нахождения юридического лица, от которого исходит предложение заключить договор (оферта).

Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются хозяйствующие субъекты в крупных российских городах и особенно в Москве, является острый дефицит нежилых площадей. Это касается и офисных помещений, и торговых, и складских. Зачастую во вновь возводимом бизнес-центре еще задолго до ввода его в эксплуатацию большая часть помещений уже имеет потенциальных владельцев (арендаторов или покупателей). Ситуация на вторичном рынке недвижимости имеет схожие тенденции.

В апреле 2007 г. на рынке московской коммерческой недвижимости произошло два знаковых события. Компания "Газпромстрой" выкупила строящийся комплекс "Mirax-Плаза". Сумма сделки побила предыдущие рекорды и составила около $200 млн. Причем деньги уже уплачены, а введен в эксплуатацию объект будет только в 2012 г. Компания "Мультифлекс" на 20 лет, что для нашего рынка рекордный срок, арендовала площади в производственно-логистическом комплексе "Северное Домодедово". Указанная сделка совершена также на этапе строительства (комплекс начнет работу в 2008 г.).

Сделки, заключенные между "Газпромстроем" и Mirax Group, российским производителем упаковочных материалов "Мультифлекс" и девелопером "Евразия логистик", являются ярким примером появившейся на рынке коммерческой недвижимости тенденции. Суть ее такова: бизнес-центры находят 80 - 90% арендаторов (покупателей) на этапе строительства, а в лучших из них все площади сдаются или продаются еще до посещения объекта госкомиссией.

Практика заключения предварительных договоров стала повсеместным явлением на московском рынке. В ней заинтересованы не только застройщики, но и арендаторы. Консультанты девелоперских и риелторских компаний наблюдают рекордное для московского рынка коммерческой недвижимости "поглощение" офисных площадей, особенно класса A и B (к классу A принадлежат новые здания бизнес-центров, к классу B офисы класса A после 5 - 7 лет эксплуатации, а также офисные помещения в новых офисных зданиях, по каким-то параметрам не позволяющие отнести их к классу A).

Число запросов арендаторов подыскать им помещения в строящихся бизнес-центрах, а также число сделок по предварительной аренде превалирует в общей структуре спроса и подписанных соглашений.

В качестве "предарендаторов" выступают прежде всего крупные западные и российские компании, чьим офисам требуются внушительные площади. К примеру, больше года назад 33 этажа башни "Федерация" в комплексе "Москва-Сити" на стадии строительства приобрел банк "ВТБ 24". Таких арендаторов интересуют прежде всего здания класса A и B+. Договоры предварительной аренды больших площадей (от 1 тыс. кв. м) составляют 20 - 25% от общего объема сданных помещений в бизнес-центре высокого класса.

Бизнес-центр Ducat Place III, например, был заполнен на 100% еще задолго до сдачи госкомиссии, офисный комплекс White Square заполнен в настоящее время на 90%, хотя до окончания строительства еще целый год Коммерческая недвижимость. Приложение к газете "Коммерсантъ". 2007. № 78(3654)..

В этой связи особый интерес представляет вопрос правовой природы договора предварительной аренды недвижимого имущества, а также какой правовой режим должен быть установлен в отношении данного вида обязательств.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Е.А. Суханов, подразделяя гражданско-правовые договоры на имущественные и организационные, относит предварительные договоры наряду с генеральными и многосторонними к организационным договорам, направленным не на товарообмен, а на его организацию, т.е. на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. Том III. М.: Волтерс Клувер, 2007. - С. 182..

Данный вид договора - pactum in contrahendo - был известен еще римскому праву. В дореволюционном российском праве его главной разновидностью был договор запродажи, по которому стороны обязывались в определенный ими срок заключить договор купли-продажи вещи, которой пока нет у продавца (например, будущего урожая) или в отношении которой продавец пока не имеет права собственности (например, находящегося в составе перешедшего к нему недавно открывшегося наследства), либо вещи, временно обремененной правами иных лиц (в частности, находящейся в залоге) Там же. - С. 183..

Заключение договора предварительной аренды - действительно достаточно эффективный вариант решения проблемы поиска помещения. Проблема заключается в том, что законодательно форма хотя бы примерного договора предварительного договора аренды нигде не утверждена, а Гражданский кодекс РФ содержит лишь общие нормы о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ). В этой связи предприниматели, руководствуясь закрепленным в п. 1 ст. 421 ГК РФ принципом свободы договора, нередко формулируют условия предварительного договора аренды таким образом, что права арендаторов при этом грубо нарушаются и крайне ущемлены.

Возрастающее с каждым годом в арбитражных судах количество споров, возникающих из заключенных предварительных договоров аренды нежилых помещений, яркое тому подтверждение.

Условиями данного вида сделок нередко предусмотрена передача помещения арендатору за 2 - 3 месяца до начала функционирования объекта (особенно при заключении предварительных договоров аренды строящихся объектов) для осуществления в нем строительно-монтажных и ремонтных работ, например монтаж оборудования, установка оргтехники, внутренняя отделка помещения и др. Однако при незаключении сторонами основного договора арендодатели в ряде случаев отказываются возместить арендаторам стоимость произведенных ими в помещении работ.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Неопределенность ситуации заключается в том, что к отношениям между сторонами, заключившими договор предварительной аренды недвижимого имущества и по каким-либо причинам не заключившим основной договор аренды, невозможно применить нормы ст. 623 ГК РФ, регулирующие вопросы улучшения арендованного имущества, поскольку арендных отношений между сторонами так и не возникло.

Последствия указанного пробела в законодательстве можно проследить на следующей ситуации.

В Высший Арбитражный Суд Российской Федерации обратилось общество с ограниченной ответственностью "Генератор" с заявлением о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы и Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа по тому же делу.

Президиум ВАС РФ установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Ньюс Аутдор" (далее - общество "Ньюс Аутдор", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Генератор" (далее - общество "Генератор", ответчик) неосновательного обогащения, являющегося стоимостью строительных работ, проведенных истцом в здании, принадлежащем ответчику. Решением Арбитражного суда города Москвы иск удовлетворен, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

Президиум ВАС РФ посчитал, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Истцом и ответчиком подписано соглашение (предварительный договор) о заключении впоследствии договора аренды нежилых помещений в не завершенном строительством здании. По условиям соглашения общество "Генератор" (арендодатель) передаст в аренду обществу "Ньюс Аутдор" (арендатору) нежилые помещения, расположенные в указанном здании, сроком на 3 года; основной договор должен быть заключен в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на вновь построенное здание.

Предварительным договором установлена обязанность ответчика осуществить отделку помещений и оснастить их оборудованием для последующей передачи в аренду истцу. Поскольку в срок, установленный соглашением, договор аренды сторонами заключен не был, суды первой и кассационной инстанций на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий предварительного договора признали обязательства сторон прекращенными.

По окончании строительства здание принято в эксплуатацию по акту, утвержденному распоряжением префекта административного округа города Москвы. Ответчик зарегистрировал право собственности на здание. Договор аренды помещений в указанном здании фактически был заключен сторонами после даты, определенной в предварительном договоре. Исковое требование мотивировано затратами, произведенными истцом на отделочные работы и установку дополнительного оборудования.

Судами первой и кассационной инстанций признан доказанным факт выполнения в здании работ, оплаченных истцом. Суды установили, что ответчиком не обеспечено выполнение отделочных и других работ, в силу чего помещения в здании не были приведены в состояние, пригодное для эксплуатации в качестве офисных. Фактически ответчик допустил истца в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик тем самым неосновательно обогатился за счет истца. При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций правомерно признали доказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и, руководствуясь ст. 1102 и п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении данного спора надлежит руководствоваться ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ВАС РФ посчитал неправомерным, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений.

Учитывая изложенное, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: решение Арбитражного суда города Москвы и Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по тому же делу оставить без изменения; заявление общества с ограниченной ответственностью "Генератор" оставить без удовлетворения Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 июля 2007 г. № 3056/07 // Вестник ВАС РФ.-2008.-№ 1.-С.50..

Заключение предварительного договора аренды недвижимого имущества и особенно нежилых помещений постепенно становится своего рода обычаем делового оборота в крупных российских городах, однако проблемы правоприменительной практики, связанные с данным видом обязательств, свидетельствуют о необходимости законодательного урегулирования данного правила поведения Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения//Юрист.- 2008.- № 4.-С.34..

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью согласно ст. 164 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличие государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - прав собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация производится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, на договор аренды представляется специальная регистрационная подпись. Форма такого свидетельства и специальной регистрационной подписи устанавливается правилами ведения ЕГРП. Собрание законодательств РФ.- 1998. - № 8.- ст.963.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество. Как было выяснено раньше, нежилое помещение, является недвижимым имуществом, хотя в юридической литературе нет общего мнения по поводу государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

П. В. Крашениников утверждает, что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что, хотя нежилое помещение является составной частью здания и сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям аренды нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в ГК РФ. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды Крашениников П. В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Статут, 2002. - С.111..

Если придерживаться данной точки зрения и рассматривать нежилое помещение не как часть здания, сооружения, а как самостоятельный вид недвижимости, подлежащий иному правовому регулированию, подпадающему под действие ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ, то, как правильно отметил В.В. Витрянский, возникает парадоксальная ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной регистрации. Витрянский В.В. Указ. раб.- С.191.

Существуют противники данной точки зрения, которые считают ее не правильной и не логичной.

Президиум ВАС РФ в части 2 Информационного письма № 53 от 01.06.00 года, установил, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договора аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (с момента подписания). . Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 34.

Хотя данное письмо носит информационных характер, позиция Президиума ВАС РФ может существенно повлиять на развитие судебной практики и оказать существенную помощь предпринимателям (юридическим лицам) при защите их интересов в судах. Но, как известно судебная практика в Российской Федерации источником права не является и не может подменять собой правовые нормы, предусмотренные гражданским законодательством. Нормативной базы, которая бы разъясняла, что все договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока или только заключенные на срок не менее одного года, нет.

Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что как и определение понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Второй проблемой государственной регистрации договоров аренды в гражданском праве является вопрос, что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор также является темой для обсуждения.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства РФ.-1997. - № 30. - Ст.3594. (далее Федеральный Закон о регистрации), причем п. 1, 2 ст. 26 указанного закона предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п. 1 ст. 216 ГК РФ, в который право аренды не входит.

Право аренды может быть признано, как ограничение право собственности, хотя нет необходимости регистрации права аренды отдельно от регистрации договора аренды. Согласно второму предложению п. 3 ст. 26 Федеральный Закон о регистрации договор аренды помещения или части помещения, регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения), но не право аренды. Также второе предложение п. 1 ст. 4 и абз. 6 п. 6 ст. 12 Федерального Закона о регистрации предусматривает регистрацию аренды, как регистрацию ограничения (обременения), но не права аренды.

П. 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает обязанность регистрировать не право аренды, а именно договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружений (как было сказано выше, данная норма распространяется и на договор аренды нежилого помещения), заключенный на срок не менее одного года. Таким образом, Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации//Право и экономика.- 2001.-№ 11.-С.40..

Как видно из вышесказанного, возникает несоответствие между положениями ГК РФ и Федерального Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Чтобы устранить данные недоразумения, необходимо:

либо внести соответствующие изменения в ГК РФ;

либо привести в соответствии с ГК РФ Федеральный Закон о регистрации (в основном ст. 26 данного закона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

В связи с тем, что в государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уже установлена практика, по которой регистрируется договор аренды и право аренды отдельно. Плата за регистрацию, взимается отдельно за регистрацию договора аренды и за регистрацию права аренды Плата за государственную регистрацию идет в доход местного бюджета и 5% (централизуемая доля) идет в доход Министерства юстиции РФ, а в случае если государственная регистрация подлежит только договор аренды, то местный бюджет и государство не получат половину суммы оплачиваемую за регистрацию.

Кроме этого в Федеральный Закон о регистрации есть расхождения в нормах. В абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального Закона о регистрации указано, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации прав аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации //Бизнес-адвокат.- 1999.- № 15.-С.23..

В предпринимательской деятельности существует практика, что в договор аренды нежилого помещения включается пункт о пролонгации данного договора.

В этом случае, стороны заключая договор аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требует государственной регистрации, а в дальнейшем пролонгируется на такой же срок, то получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. А договор продолжает свое действие еще не один год Нарежный В.В., Комягин Д.Л. О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок менее года//Право и экономика.- 2000.-№ 4.- С.11..

Стоило бы предложить внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договора аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

В случае если договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, то необходимо предоставить в Государственное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующий пакет документов:

Заявление;

Документы об оплате регистрации.

Для юридического лица:

доверенность на право представлять юридическое лицо (заверенную подписью и печатью юридического лица);

свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (если они в организации были);

Устав с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

учредительный договор с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

информационное письмо Госкомстата;

протокол организации о назначении руководителя (директор, генерального директора);

решение полномочных органов организаций- участников договора о его заключении (если такое необходимо в соответствии с уставом организации или действующем законодательством).

Для физического лица:

доверенность на право представлять физическое лицо (удостоверенная нотариально);

документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ).

Право устанавливающие документы, которые предоставляют как физические, так и юридические лица:

карта реестра недвижимого имущества или карта реестра общей собственности;

выписка из технического паспорта (форма 1а) со сроком давности не более 6 месяцев или экспликацию;

инвентаризационный план, выданный БТИ;

доверенность на право заключении договора (если он подписан представителем участника договора);

подлинники договора в количестве, равному числу участников договора и один экземпляр для учреждения юстиции;

акт приема - передачи (в том же количестве, что и договоров аренды);

документ, подтверждающий право собственности на объект зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации право собственности).

Все документы предоставляются в двух экземплярах:

первый экземпляр - подлинный, второй экземпляр - копия нотариальная или заверенная органом, выдавшим данный документ. Подлинники возвращаются по окончании регистрации, в случае если они не нужны для архива государственному учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если в договор аренды были внесены какие-нибудь изменения, и дополнительное соглашение к данному договору оформлены в той же форме, что и сам договор, т.е. письменной, то данное дополнительное соглашение необходимо также зарегистрировать в учреждении юстиции, в том же отделении, в котором, и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения, в противном случае оно не будет иметь юридической силы.

Глава 2. Особенности исполнения, изменения, прекращения и ответственности по договору аренды нежилого помещения

2.1 Исполнение договора аренды нежилого помещения

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.

Условия договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

«Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям» Гражданское право. Учебник. Часть II [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - С. 186.. В новом ГК 1996 года арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК). Имущество, подлежащее передаче должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего - надлежащего качества, соответствующего целевому назначению. Кроме того, арендодатель обязан подготовить его к пользованию, и в частности освободить от посторонних вещей, отремонтировать и т.п., если иное не предусмотрено условиями договора.