Федеральное агентство по образованию

«Самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Кафедра политологии, социологии и права.

КУРСОВАЯ РАБОТА

по правовому регулированию рынка недвижимости:

«Порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений»

Выполнила: Студентка IV курса группы ЭН-64

Коновалова Екатерина

Проверил: Явкин Н.В.

Самара 2009

Содержание

Введение

1. Общие аспекты договора купли-продажи жилых помещений

1.1 Понятие и особенности договора купли-продажи жилых помещений

1.2 Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости

2. Практическое применение договора купли-продажи жилых помещений

2.1 Порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости

2.2Документы для купли-продажи квартиры

2.3 Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости и роль нотариуса в обеспечении правомерности сделок с недвижимостью

Заключение

Список литературы

Введение

Договор купли-продажи жилья является не самым распространенным, но одним из самых важных среди договоров купли-продажи, так как затрагивает одно из основных прав человека - право на жилье, предусмотренное ст.40 Конституции РФ. В последние десять лет время рынок жилья стал быстро развиваться. Это связано с изменениями в сфере экономики, разрешением приватизации жилья в собственность. Законодатель также старается не отстать от произошедших изменений в экономике и существенно упростил формальную сторону сделок с жильем: вступил в силу новый ГК, отменивший обязательную регистрацию сделок с недвижимостью, федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентировал порядок регистрации этих сделок. Цель данной работы - коснуться всех возможных аспектов сделок купли-продажи жилья: предмета сделки, субъектов, формы заключения сделки и т.д.. В то же время, коснуться данного вида сделок не только со стороны гражданского права, но с уголовно-правовой точки зрения, т.к. преступления в сфере сделок с недвижимостью, к сожалению, очень распространены.

Исходя из цели курсовой работы можно выделить следующие задачи:

1. Рассмотреть общие аспекты договора купли-продажи жилых помещений: дать понятие договора купли-продажи и изучить особенности договора

2. Определить порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости, документы для купли-продажи квартиры

3. Изучить государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и роль нотариуса в обеспечении правомерности сделок с недвижимостью

1. Общие аспекты договора купли-продажи жилых помещений

1.1 Понятие и особенности договора купли-продажи жилых помещений

С принятием Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Жилые помещения (квартира, дом, часть дома или квартиры и т.д.) стали одним из наиболее распространенных объектов гражданско-правовых сделок из всех предметов недвижимости. Это происходит по той простой причине, что жилищный сектор является относительно стабильным в сфере спроса и предложения, кроме того, сделки купли-продажи с нежилыми помещениями, как правило осуществляют крупные субъекты хозяйственной деятельности, и делают они это достаточно редко по сравнению с куплей-продажей жилых помещений.

В ст. 550 ГК сформулированы требования к форме договора купли-продажи недвижимости, которые сводятся к тому, что договор обязательно должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы таких договоров влечет их недействительность. Кроме того, из текста указанной нормы следует, что данный договор не требует обязательно нотариального удостоверения, так как государственная регистрация перехода прав делает его излишним.(22;6)

Поскольку договор купли-продажи жилого помещения является разновидностью обычного договора купли-продажи, сторонами по такому договору будут также продавец и покупатель.

Продавцом может выступать любое юридическое или физическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности либо уполномоченное на заключение данного договора собственником помещения.

По поводу покупателя следует отметить, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, для чего может сдавать это помещение гражданам для проживания на основании договора найма (гл. 35 ГК) или иного соответствующего договора.

Использовать жилое помещение под офис или для размещения промышленных производств запрещается. Размещение в жилом помещении служб юридического лица допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В случае если стороной по договору купли-продажи квартиры является юридическое лицо, то указывается наименование юридического лица, фамилия имя и отчество должностного лица, а также на каком основании (устав или доверенность) он действует от имени организации.

Наиболее часто сторонами договоров купли-продажи жилого помещения выступают физические лица. В договоре указывается полное имя, фамилия и отчество гражданина, а также адрес его постоянного места жительства. Обязательным условием участия гражданина в договорах отчуждения жилого помещения является его дееспособность. Недееспособные граждане тоже могут быть участниками сделок, но в таком случае их интересы представляют родители (если сторона договора - несовершеннолетние дети) или другие лица, официально назначенные опекунами над участвующей стороной. Опекунские советы также выдают согласие на совершение сделки от имени несовершеннолетнего. Все это обусловлено тем, что необходима дополнительная проверка полномочий представителя.

Довольно часто на практике встречаются случаи, когда договор заключается не непосредственно собственником имущества или его приобретателем, а их представителями (74;7) , полномочия которых должны быть оформлены в соответствии с законодательством.

Для доверенностей на право заключения договора купли-продажи жилого помещения законом установлена нотариальная форма удостоверения. В доверенности должно быть четко оговорено, какие действия поручено совершить. В договоре также обязательно указывать номер доверенности, когда выдана, от кого выдана и каким нотариусом удостоверена.

Определение жилого помещения как объекта недвижимости обусловливает его специфическую черту - прочную связь с землей, то есть конкретное, неизменяемое место нахождения, особую ценность, непотребляемость в процессе использования. Поэтому существенным условием данного договора является четкое определение его места нахождения. В ст. 554 ГК прямо сказано, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (дом под определенным номером, на определенной улице) либо в составе другого недвижимого имущества (номер квартиры, расположенной в доме под определенным номером). Отсутствие этих данных влечет за собой недействительность договора.

Также в договоре должна быть характеристика жилого помещения, то есть необходимо указать общую площадь помещения, жилую площадь, а также количество комнат, из которых оно состоит. Эти данные, как правило, выдают в виде справки в бюро технической инвентаризации по месту нахождения дома. В справке кроме вышеуказанных данных также указывается и инвентаризационная стоимость жилого помещения с учетом износа на год совершения сделки.

Одной из особенностей договора купли-продажи жилых помещений является положение ГК, согласно которому обязательно указание в договорах купли-продажи жилого помещения перечня лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него (если таковые имеются). Это обусловлено тем, что в ст. 292 ГК установлено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (40;8).

Таким образом, при заключении данного договора необходимо определить, какие лица в силу закона (ст. 292, 558 ГК) сохраняют право пользования данным помещением и на какой срок. В договоре это оговаривается либо отдельным пунктом, либо подразделом в других пунктах. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Данное положение установлено законодателем для защиты прав указанных лиц в целях сохранения за ними права пользования жилыми помещениями.

В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать, на основании каких правоустанавливающих документов указанное жилое помещение принадлежит собственнику.

В связи с большим разнообразием путей приобретения жилых помещений виды документов могут быть различными.

Если собственник приобрел жилое помещение посредством гражданско-правовых сделок, то в договоре указывается фамилия нотариуса, удостоверившего сделку, когда и под каким номером совершена запись в реестре нотариуса, а также дата государственной регистрации сделки и регистрационный номер (37;9).

В соответствии со ст. 555 ГК цена для данного договора является существенным условием. Причем общие правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК для случаев, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена, исходя из условий договора, для договора купли-продажи недвижимости не применяются.

Цена указывается обычно цифрами и прописью. Кроме цены, за которую продается жилое помещение, указывается также стоимость квартиры по справке Бюро технической инвентаризации (прописью и цифрами), а также дата выдачи справки, ее порядковый номер и номер бланка, на котором она выполнена (15;10).

Также в данном пункте оговаривается момент передачи денег. Здесь возможны несколько вариантов: деньги передаются до удостоверения договора у нотариуса; деньги передаются единовременно при подписании договора сторонами; деньги передаются после государственной регистрации сделки. Последний вариант представляется наиболее логичным, поскольку, как уже говорилось выше, право собственности на жилое помещение переходит именно после регистрации договора, и именно в регистрирующем органе обычно имеются сведения об аресте и запрещениях на жилое помещение, тогда как нотариус может этих сведений и не иметь.

В соответствии с договором купли-продажи жилого помещения к покупателю переходят не только права на определенное договором помещение, но и обязанности, связанные с ним. В частности, покупатель должен уплачивать налог на недвижимость, нести расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию жилого помещения и приходящейся на него части придомовой территории и т.д.

Договор купли-продажи жилого помещения подчиняется общим положениям обязательственного права, в том числе об исполнении обязательств и ответственности за их нарушение.

Так, по договору продавец обязан передать покупателю жилое помещение свободным от прав третьих лиц, в силу чего на продавца может быть возложена ответственность за нарушение этих условий в виде возмещения покупателю убытков, которые он понес вследствие этих нарушений, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять жилое помещение, обремененное правами третьих лиц. В случае изъятия у покупателя жилого помещения третьими лицами в силу обязательств, возникших до исполнения договора, продавец обязан возместить понесенные покупателем убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих обязательств (207;8).

Переход права собственности не устраняет ответственности перед покупателем третьих лиц, на которых такая ответственность возложена в силу закона (например, строитель жилого дома несет ответственность за его безопасное и нормальное функционирование).

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего оговоренным в договоре условиям, не является основанием освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже если такое несоответствие было оговорено в документе о передаче жилого помещения (211;8).

Если недостатки жилого помещения не были оговорены в договоре и были обнаружены позднее, покупатель вправе потребовать от продавца уменьшения покупной цены, устранения недостатков или возмещения средств, затраченных покупателем для устранения этих недостатков. Если обнаруженные недостатки существенны, покупатель может отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной продавцу суммы. Однако продавец не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли после передачи жилого помещения покупателю.

Одним из пунктов договора должно быть оговорено, какая из сторон оплачивает расходы по заключению сделки.

В договоре также обязательно должно быть указание о том, что нотариус при удостоверении сделки с жилым помещением пояснил сторонам договора содержание тех статей закона, которые имеют отношение к данной сделке.

Как уже говорилось выше, государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения является обязательным условием при заключении сделки, однако отказ одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, не становится непреодолимым препятствием. П. 3 ст. 551 ГК допускается принудительная регистрация по судебному решению. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные уклонением и задержкой регистрации.

Ст. 556 ГК определяются особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется путем составления документа, подписанного обеими сторонами

До подписания такого документа (акта передачи) договор не считается исполненным.

Уклонение одной из сторон от его подписания или передачи имущества рассматривается как односторонний отказ от договора.

Таким образом, договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями.

1.2 Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости

Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей недвижимости является ГК и прежде всего глава 30.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 главы 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров. Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, связанными с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

В ГК РСФСР 1964 г. действовала иная схема законодательного закрепления договора купли-продажи недвижимости. В ранее действовавшем ГК отдельно упоминался лишь договор купли-продажи жилого дома (ст. 238), а также устанавливалась форма совершения таких сделок.

Новый ГК, как и прежний к существенным условиям относит условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. Для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительным необходимым условием является включение в текст договора перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Это положение является новым по сравнению с прежним законодательством.

Еще одной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является то, что такой договор считается заключенным лишь с момента государственной регистрации.

В ГК заложены основные положения и принципы реализации договорных правоотношений и прав в данной сфере гражданского оборота, но наибольшую сложность и интерес, в данном случае, вызывают нормы регулирующие правила государственной регистрации права собственности и иных прав на недвижимое имущество.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) формируется с середины 90-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой. До принятия комментируемого Закона нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных советов народных депутатов (15;2), либо на земельные органы (65;4).

На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был принят на основании и во исполнение ст.131 ГК. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.(39;7)

Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст.164 "Государственная регистрация сделок", ст.223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст.433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в части первой Кодекса, так и во второй.

Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК, что следует из приоритета законодательных актов, характерного для отечественного законодательства (международные акты, Конституция, кодексы, федеральные законы, постановления Правительства, указы Президента и т.д.).

Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.

К таким актам относятся, например, постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. N 228 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, абсолютный приоритет в решение проблем, связанных с куплей-продажей жилых помещений, имеет Гражданский Кодекс РФ.

2. Практическое применение договора купли-продажи жилых помещений

2.1 Порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем, если иное не предусмотрено законодателем или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Наличие в ГК такой нормы обусловлено особым объектом договора - недвижимостью, ее прочной связью с землей. Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (49;11).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (5). В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора.

Решение суда о расторжении договора продажи недвижимости не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями (101;8).

Специфика оказания юридических услуг по данному виду оборота недвижимости состоит в следующем:

необходимо точно определить состав участников данного процесса (кто продает, кто покупает, какие организационно-правовые формы имеют продавец и покупатель);

провести проверку наличия оформленных предварительных договоренностей между продавцами и покупателями, например, протоколом о намерениях, соглашением о задатке, предварительным договором и ознакомиться с содержанием этих документов. Здесь же следует отметить, что письменное оформление преддоговорной стадии процесса приобретения жилого здания (помещения) во всех отношениях желательно, поскольку оно должно предполагать и определять своего рода `предпродажную подготовку`, включающую в себя обязательства сторон по подготовке к заключению договора купли-продажи: заказ, оформление и получение документов, например, Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, технической документации БТИ на здание (помещение), подготовку сведений о состоянии расчетов по эксплуатационным и коммунальным, земельным платежам.

Однако, практика оказания данного вида юридических услуг показывает, что в основном заключению договора купли-продажи здания (помещения) предшествуют переговоры, устное согласование некоторых существенных условий договора, например, условие о цене здания (помещения), условие о форме расчетов по предстоящей сделке.

Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые очень важные юридические факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе переговоров, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки купли-продажи здания (помещения).

Итак, какие факты и обстоятельства необходимо установить и дать им правовую оценку:

прежде всего способ приобретения продавцом в свою собственность здания (помещения), т.е. необходимо документально убедиться каким способом (видом обязательств) к продавцу перешло право собственности на здание (помещение), на основании какого правоустанавливающего (договора) и правоудостоверяющего (свидетельство) документов продавец предлагает купить здание (помещение). Здесь важно отметить, что именно правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы (договор, свидетельство) достаточно полно проясняют ситуацию, определяют характер правоотношений.

Однако, как показывает практика оказания услуг, покупатель здания (помещения) зачастую удовлетворяется предъявлением ему только свидетельства о государственной регистрации права. Вместе с тем, именно из договора, например, купли-продажи, можно составить достаточно ясное представление, поскольку только в договоре содержатся конкретные права и обязанности (обязательства) предыдущего собственника (продавца) и покупателя (нынешнего собственника). Право собственности на здание (помещение) в основном возникает на основании договора, например, как уже упоминалось договора купли-продажи, договора мены, иных договоров (например, договор об отступном). Кроме того, в практике встречаются случаи, когда основанием для государственной регистрации права собственности является решение суда, принятое по иску заинтересованного лица с требованием о признании за ним права собственности на то или иное здание (помещение). Бывают и другие случаи. Например, в процессе хозяйственной деятельности некоторые организации (юридические лица) вносят собственные здания (помещения) в уставные капиталы других коммерческих организаций (акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), в деятельности которых они имеют заинтересованность, приобретая тем самым доли в уставных капиталах этих организаций. В результате такой сделки происходит отчуждение здания (помещения) и возникновение права собственности на него у другой коммерческой организации, имеющей право совершать с этим имуществом различные сделки в соответствии с законодательством и положениями учредительных документов.

Вторым важным моментом можно отметить установление соответствия предъявляемых продавцом документов правоустанавливающего, правоудостоверяющего характера существующим требованиям к их оформлению, особенно это касается случаев, когда, скажем, нынешним собственником совершена сделка купли-продажи здания (помещения) на вторичном рынке.

В этом случае необходимо самым тщательным образом исследовать содержание этих документов: установить соответствие наименования правообладателя по правоустанавливающему и правоудостоверяющему документам и действующее наименование продавца здания (помещения), а если наименования не совпадают по тем или иным причинам ( например, произошла реорганизация путем преобразования общества с ограниченной ответственностью в акционерное общество), то необходимо ознакомиться со всеми документами по вопросу реорганизации, в особенности с передаточным актом, в соответствии с которым к новой организации перешли права и обязанности от прежней организации; в результате реорганизации юридического лица к новой организации переходит и право собственности на здание (помещение), которое должно быть зарегистрировано в установленном порядке; также следует самым тщательным образом изучить содержание обязательств сторон по прежнему договору купли-продажи, документально убедиться в правомочности принятого решения о продаже, ознакомиться с учредительными документами предыдущего собственника, копии которых должны быть у нынешнего собственника; если продавец действует через представителя то следует убедиться в надлежащем оформлении доверенности с тем, чтобы из ее текста явно следовали соответствующие полномочия именно на заключение договора купли-продажи здания (помещения), принадлежащего на праве собственности доверителю-продавцу; срок действия этих полномочий (срок действия доверенности); нуждается в уяснении и непосредственно личность представителя, поскольку в доверенностях по такого рода сделкам, как правило, указываются только паспортные данные представителя.

В связи с этим необходимо понять правовой статус этого лица до выдачи ему доверенности: является ли он штатным работником организации-продавца, например одним из заместителей руководителя, если представитель не состоит в штате, то необходимо выяснить причины и основания (например, договор поручения) назначения данного лица в качестве представителя. В качестве особых случаев представительства по сделкам купли-продажи недвижимости следовало бы остановиться на следующем примере: иногда организация-продавец заключает договор с каким-либо агентством недвижимости, выдает ему (агентству - юридическому лицу в лице его руководителя, например, генерального директора) доверенность на ведение переговоров, заключение договора купли-продажи здания (помещения). Из смысла такой доверенности вытекает следующий вывод: стороной в договоре остается организация - собственник здания (помещения), но выполняет юридически значимые действия от имени этой организации ее представитель - агентство недвижимости в лице его руководителя, действующего на основании доверенности. Следовательно, договор купли-продажи здания (помещения) должен быть подписан лично руководителем агентства недвижимости. Если в подписании договора участвует другое лицо, даже если он работник (сотрудник) агентства недвижимости, то он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность, выданную в порядке передоверия, причем право передоверия должно быть предусмотрено в основной доверенности, Также необходимо ознакомиться с учредительными документами продавца с целью уяснения полномочий тех или иных органов управления по вопросам порядка совершения сделок с недвижимостью, поскольку продажа недвижимости, как правило, является крупной сделкой и для ее совершения должны быть выполнены необходимые действия: определена балансовая стоимость недвижимости, установлена ее рыночная цена.

Рыночная цена может быть определена независимым оценщиком и в этом случае необходимо ознакомиться с отчетом об оценке недвижимости.

В целях подготовки к будущей сделки купли-продажи здания (помещения) особое внимание следует уделить имеющемуся характеру земельных отношений, т.е. выяснить каким документом регламентируются отношения по использованию земельного участка, на котором расположено здание (помещение). Если между продавцом и земельным комитетом оформлен с уполномоченным государственным (муниципальным) органом договор аренды земельного участка, то необходимо ознакомиться с этим документом, особенно в части предмета договора, т.е. целевого назначения земельного участка, порядка переоформления на нового собственника здания (помещения) прав на земельный участок. Нелишним будет убедиться и в состоянии платежей по договору аренды земельного участка. Документом, свидетельствующим об отсутствии или наличии задолженности, будет являться акт сверки расчетов по аренде земли. Если собственник здания (помещения) не оформил договор аренды земельного участка, а уплачивает налог на землю, необходимо выяснить причины данного обстоятельства с тем, чтобы убедиться в возможности оформления договора аренды земельного участка после государственной регистрации перехода права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю.

Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) является уяснение наличия обременений (ограничений) в пользовании зданием, а иногда и в распоряжении им. Речь идет о выяснении наличия (отсутствия) следующих фактов: имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся помещениями, передавалось ли здание (помещение) в ипотеку (залог недвижимого имущества). Что касается ипотеки, то здесь ситуация с выяснением достаточно простая: Выписка из ЕГРП, полученная в соответствующем учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждает наличие либо отсутствие ипотеки, поскольку нотариально удостоверенный договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и только с момента регистрации считается заключенным.

Таким образом, процесс подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) представляется достаточно сложным и многоступенчатым, требующим уяснения многих юридически значимых фактов и обстоятельств. Вместе с тем, несоблюдение вышеизложенных рекомендаций может повлечь за собой довольно серьезные негативные правовые последствия (длительные судебные тяжбы и даже потерю собственности), и прежде всего для покупателя здания (помещения). Поэтому для сопровождения сделок по купле-продаже недвижимости необходимо привлекать юристов, имеющих практический опыт в подобных сделках.

2.2 Документы для купли-продажи квартиры

Для заключения договора купли-продажи квартиры (или другого вида отчуждения: мены, дарения и др.), нужно собрать следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность (для физических лиц):

1. паспорт;

2. удостоверение личности военнослужащего, справка о прописке;

3. свидетельство о рождении;

4. доверенность на право отчуждения с указанием точного адреса квартиры удостоверенная нотариусом.

2. Документы, удостоверяющие правоспособность организаций (для юридических лиц):

3. 1. свидетельство о государственной регистрации организации;

4. 2. информационное письмо Госкомстата;

5. 3. выписка из протокола общего собрания;

6. 4. правоустанавливающие документы на собственность

7. 5. акт приема-передачи недвижимого имущества

8. Для ЖСК:

1. справка о выплаченном пае, свидетельство о собственности на жилье;

2. регистрационное удостоверение.

9. Для вторичной собственности:

1. Договор купли-продажи.

2. Договор мены.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

4. Договор дарения.

5. Договор передачи (в счет инвестиционных вложений и др.).

6. Свидетельство о праве на наследство по закону.

7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию.

8. Акт передачи собственности (для договоров отчуждения, зарегистрированных после 1 марта1996 года )

10. Финансовые документы на собственность :

1. Выписка из домовой книги (действительна 1 месяц) .

2. Справка об отсутствии задолженности (действительна 1 месяц)

3. Копия финансово-лицевого счета (действительна 1 месяц)

4. Справка об оплате налога на имущество (для договоров дарения, свидетельства о праве на наследство по закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию).

11. Разрешительные документы:

12. 1. Разрешение органов опеки для несовершеннолетних детей, являющихся собственниками, сособственниками.

13. 2. Разрешение органов попечительства для граждан пенсионного возраста и граждан "группы риска" (при отчуждении площади по доверенности).

14. 3. Разрешение мужа/жены на отчуждение или приобретение собственности другим супругом (в том числе и в случае дарения собственности).

15. Другие документы:

1. Справка из паспортного стола (в случае, если название улицы или номер дома отличаются от указанных в правоустанавливающих документах).

2. Свидетельство о браке (если один из собственников поменял фамилию).

Комментарии по поводу документов, подтверждающие право собственности на квартиру:

1. Чаще всего право собственности возникает на основании договора. Заключая договор, собственник выражает в нем волю передать свою собственность другому лицу на условиях, указанных в договоре. Соответственно правоустанавливающими документами (т.е. документами, устанавливающими право собственности) на квартиру в этом случае являются: договор купли-продажи, мены, дарения, передачи (при приватизации), ренты. Каждый из этих договоров должен быть зарегистрирован. Договор купли - продажи жилья подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 131, 164, 433, пункт2 статьи 558 ГК РФ). Государственную регистрацию прав на жилье и сделок с ним в настоящее время осуществляет Центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Также право собственности на квартиру может возникнуть в порядке наследования. В этом случае правоустанавливающим документом будет являться свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, зарегистрированное в уполномоченных государственных органах.

3. Путем полного внесения паевого взноса за квартиру и места общего пользования в домах жилищного кооператива. В этом случае правоустанавливающим документом является справка о полном внесении паевого взноса за квартиру.

4. В порядке приватизации - путем заключения договора передачи. О том, что договор (справка о полном внесении паевого взноса за квартиру, свидетельство о праве на наследство) зарегистрирован, на этом документе делается отметка - ставится штамп уполномоченного на регистрацию органа. Этот штамп должны иметь оба экземпляра договора.

5. Особенностью оформления купли-продажи дома является право собственности или право пользования земельным участком, на котором располагается продаваемое домовладение.

Желательно иметь "развернутую" выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, проживавшие в квартире с момента получения ордера (либо приобретения права собственности на квартиру), справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В случае, если в продаваемой квартире являются собственниками либо проживают несовершеннолетние - требуется разрешение органов опеки и попечительства, практически проживание подтверждается выпиской из домовой книги (в ней указаны лица, зарегистрированные в этой квартире по месту жительства), но если в квартире реально проживает ребенок, хотя и не зарегистрированный в этой квартире - также необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства, т.к. существует реальная возможность признания сделки с квартирой недействительной при отсутствии этого разрешения.

Если продавец состоит в браке - требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры, за исключением случаев, если квартира была приобретена до брака либо в браке, но в порядке наследования, дарения, и по иным безвозмездным сделкам (например в порядке приватизации).

Если покупатель состоит в браке - для него также требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение квартиры.

В случае, если квартира к продавцу (последнему собственнику) перешла в порядке наследования либо дарения - требуется справка из налоговой инспекции о том, что налог на наследство или дарение уплачен в бюджет.

Если квартира приобретена по договору купли -продажи (мены), заключенному после 1 марта 1996 года (дата введения в действие второй части ГК РФ), требуется акт приемки -передачи квартиры.

Если квартира была приобретена по возмездному договору (купли-продажи, мены и др.) - в договоре должен быть четко отражен факт получения продавцом денег за квартиру (например: деньги получены продавцом при подписании договора, либо до подписания договора). Если такая формулировка отсутствует, необходимо дополнительное подтверждение исполнения покупателем обязательств по договору. (112;14)

Таким образом, для правомерного заключения сделки с недвижимом имуществом требуется большое количество правильно оформленной документации.

2.3 Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости и роль нотариуса в обеспечении правомерности сделок с недвижимостью

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - правообразующее значение (106;7). В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации, а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

При этом мнения исследователей данной проблемы о субъекте регистрации различны. Например, Сергеев и Толстой полагают, что «регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции» (103;12), а Сазонова утверждается, что «все функции регистрации сделок с недвижимостью, следует закрепить за нотариатом» (30;9).

Автор придерживается первой позиции по данному вопросу, тем более что этого мнения придерживаются большинство исследователей в данной области.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Поговорим немного о негативных последствиях отмены нотариального заверения сделок с недвижимостью.

В нашей стране немало людей с низкой правовой культурой, а устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью приведет к увеличению и без того тревожащего уровня криминальности в данной сфере. От такого положения пострадают только граждане, что внесет в наше нелегкое экономическое положение излишнюю сумятицу в обществе и приведет в конечном счете к тому, что все-таки рано или поздно придется отказаться от данных норм.

В качестве еще одного негативного последствия замены обязательного нотариального удостоверения сделок государственной регистрацией можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.

Кроме того, как верно отметила Сазонова, вызывают озабоченность сроки проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество - до 1 месяца со дня подачи заявления и документов на государственную регистрацию. Не вызывает сомнений то, что месячный срок будет выдержан до конца, а это негативно скажется на самих гражданах, увеличивая их моральные и материальные потери. Так, для того чтобы зарегистрировать нотариально удостоверенный договор на отчуждение недвижимости в Московской областной регистрационной палате администрации Московской области необходимо затратить три недели (например, регистрация сделки с недвижимостью в Комитете муниципального жилья правительства г. Москвы происходит в день подачи документов) (32;9).

Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что в свою очередь оказывает влияние на количество судебных споров по делам бесспорного характера. Значительно возрастет объем работы судов, и так работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3 - 7 раз. Поэтому придание сделкам с недвижимостью обязательной нотариальной формы способствует предварительному контролю за законностью действий участников гражданского оборота, снижению количества споров в судах, экономя тем самым столь необходимые средства для проведения судебной реформы (34;9).

Сторонники совершения сделок с недвижимостью в простой письменной форме придерживаются мнения, что этим они «оградят граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок» (36;9).. Это представление является ошибочным, поскольку не так все просто, как кажется на первый взгляд.

Так, на предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвокатов для составления юридически грамотного договора. Стоимость его услуг составляет до 5% от суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую 10% от суммы договора. Таким образом, получается примерно 15% от суммы сделки. Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услуги определяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать на механизм ценообразования их услуг. Так, после повышения с 1 января 1997 г. Федеральным законом "О тарифах страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Государственный фонд занятости населения Российской Федерации и в фонды обязательного медицинского страхования на 1997 год" (отдельные положения ряда статей этого Закона были признаны неконституционными) размера взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации до 28% от дохода для адвокатов, предпринимателей и нотариусов предприниматели и адвокаты подняли цены на свои услуги. Нотариусы этого сделать не могут ввиду того, что размер тарифов определяется не соглашением, а государством в Законе о государственной пошлине.

Положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу. По справедливому мнению Сергеева и Толстого, русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это в конечном счете оборачивается против самих граждан (108;12).

ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон.

Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде. Нотариусы обеспечивают правильное заключение договора, беспристрастны в отношениях между сторонами, разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае, и дают возможность действовать в рамках закона по заключенному, имеющему юридическую силу договору.

Отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью также отрицательно скажется на международном авторитете России, являющейся членом Европейского сообщества и Международного союза латинского нотариата. Требования к гражданскому законодательству, установленные этими организациями, предусматривают обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, и отмена этой процедуры в Российской Федерации может повлечь существенный экономический ущерб (например, при привлечении иностранных инвестиций или получении кредитов в зарубежных банках). Иностранные предприниматели, желающие иметь стабильный бизнес в России, придают главное значение стабильному и юридически безупречному праву собственности в России (109;12).