Кроме того, введение таких положений в ГК РФ повлекло утрату единства в регулировании соответствующих вопросов в действующем российском законодательстве (35;9). В результате в одних случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других - предусмотрено. Так, например, в отношении договоров о залоге недвижимого имущества и договоров ренты (ст.ст.339 и 584 ГК РФ) предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, а также установлено нотариальное удостоверение брачных контрактов и согласие одного супруга на отчуждение другим супругом недвижимого имущества, нажитого ими в период брака и являющегося их совместной собственностью (ст.ст.35 и 41 Семейного кодекса РФ).

Считаю необходимым отметить опыт зарубежных стран в области сделок с недвижимостью. Так, в странах Западной и Центральной Европы (например, в Испании, Франции, Голландии, Германии, Австрии, Италии), а также в Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляются очень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственными органами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи. Эта широко распространившаяся и устоявшаяся практика свидетельствует о ее предпочтительности перед другими системами (238;13).

В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи (5% против примерно 25). Поэтому вряд ли является целесообразным то, что российское законодательство, поручив нотариусам удостоверение сделок, относящихся к собственности на недвижимость, как договор об ипотеке (ч.2 ст.339 ГК РФ), исключило обязательное нотариальное удостоверение договоров перехода права собственности на недвижимость.

Вместе с тем вызывает недоумение то обстоятельство, что законодатель при разработке законопроектов меньше уделяет внимания содействию профессиональных юристов (нотариусов) при оформлении договоров отчуждения недвижимости, т.е. действительно существенному элементу, и придает большое значение формальному аспекту регистрации. Остается выразить пожелание, чтобы вышеназванные нормы части второй ГК РФ были расширены дополнением, аналогичным содержащемуся в ч.2 ст.339 ГК РФ, предписывающим, что договор перехода права собственности на недвижимое имущество должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Представляется, что подобное дополнение безусловно содействовало бы большей надежности и быстроте обращения недвижимости в гражданском обороте.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является серьезной гарантией защиты прав граждан и юридических лиц, участвующих в сделке. Система римского права, которой придерживаются все участники Международного союза латинского нотариата, предусматривает активное участие нотариуса в правовом сопровождении таких сделок. И нам не надо искать свою особую российскую концепцию развития нотариата, а надо перенять все лучшее, имеющееся в странах с развитой законодательной системой и установившееся в результате многолетнего опыта традиций нотариата, и сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом.

Заключение

В данной работе проведен анализ законодательства РФ, судебной практики, научных публикаций относительно вопросов заключения, изменения и расторжения договоров купли-продажи жилых помещений. Проведенное исследование рассматриваемой темы имело своими целями раскрытие юридической сущности и содержания современного договора купли-продажи жилых помещений и обобщение материалов судебной практики.

В заключении, мне бы хотелось подвести краткие итоги. Сделка купли-продажи жилья имеет свои особенности. Во-первых, это обязательная письменная форма заключения сделки. Во-вторых, это возможность нотариальной и простой письменной формы. В третьих, это обязательный учет интересов всех лиц имеющих права на предмет сделки купли-продажи. В четвертых, обязательность государственной регистрации сделки купли-продажи и прав собственности на недвижимость (жилье).

Применительно к вопросу о государственной регистрации сделок с недвижимостью следует отметить, что в изученных научных публикациях выявлены две различные позиции. Согласно одной из них функции по регистрации необходимо передать нотариату. Другая же заключается в том, что действующий сегодня порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами Министерства юстиции РФ в достаточной мере отвечает требованиям и условиям гражданского оборота в сфере купли-продажи жилых помещений.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.)

2. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". - Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959.

3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г.." Собрание законодательства РФ" 28.07.97.

4. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

5. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г, № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". - Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

6. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. /З.Цыбуленко.- "Хозяйство и право", 2005, N 2.- 322с.

7. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. / О.Романов - "Хозяйство и право", 2001, N 8. -274с.

8. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика./ О.М. Козырь М., -2004. - 340с.

9. Сазонова.М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. / М.Сазонова - "Российская юстиция", 2000, N 4. -237с.

10. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. / Завьялов А., Коновалов В. - Российская юстиция, 2003, N 6.- 315с.

11. Андреев С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие. / Андреев С.Е.- М.: «Проспект»,2000. -349с.

12. Сергеева А.П., Толстой Ю.К.. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. С. 203.

13. Васильева Е.А. Гражданское и торговое право капиталистических государств. / Е.А. Васильева. - М.: Международные отношения, 2005. -238с.

14. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект/ Скловский К. -"Российская юстиция".1998, № 10. - 315с

15. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя / Черепахин Б.Б. ,-Ученые записки Свердловского юридического института. Т.2. Свердловск, -56с

16. Хвостов В.М. Система римского права./ Хвостов В.М. - М., 1996.-213с

17. Скловский К., "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" / Скловский К -"Хозяйство и право", 2003, № 10-210с.

18. О. Старостина “Отражение затрат по коммунальным платежам/ О. Старостина -"Аудиторские ведомости", № 3, март 1999 г.

19. А. Тихенко "Надо действовать на перспективу" (Российская юстиция. 1996. № 5.

20. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок / Макаров Г. -Хозяйство и право, 12003, № 5.

21. А. Лопатников “Налоги на недвижимость” / А. Лопатников -“Закон”,1999,№ 4

22. Скловский К., "Защита владения, полученного по недействительной сделке" / Скловский К -"Хозяйство и право", 1998, № 12

23. Беспалов Ю."Обеспечение права ребенка на жилище" / Беспалов Ю "Российская юстиция", 1997, № 12

24. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. /Шершеневич Г -- М., 1995.

25. П.Крашенинников “Недвижимость и учреждения юстиции”/ П.Крашенинников -“Закон”,1999,№ 4

26. Барышева Т.В. “Жилье: права граждан и их защита” -Проект “Правовая культура”, выпуск 3

27. О.Козырь “Понятие недвижимого имущества” /“Закон”,1999,№ 4

28. Мамишов З. "Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно" / Мамишов З. -"Российская юстиция", 1996, № 8

29. Р. З. Лившиц “Судебная практика как источник права” М.1998 г.

30. С.Н.Братусь, А.Б.Венгеров. Судебная практика в советской правовой системе./ С.Н.Братусь, А.Б.Венгеров- М.,2005.