Теоретические подходы к государственному управлению (регулированию) регистрации объектов недвижимости в РФ

Содержание

Введение

1. Теоретические основы деятельности ГБР

1.1 Анализ законодательства о регулировании объектов недвижимости в РФ

1.2 Порядок осуществления государственной регистрации

1.3 Правовой анализ ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

2. Анализ деятельности и регулирующих документов

2.1 Анализ деятельности Управления Федеральной Регистрационной Службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

2.2 Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.3 Выявление несоответствий нормативной базы и работы практической деятельности ГБР

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Тема работы: «Государственное управление (регулирование) регистрации объектов недвижимости в РФ».

В настоящее время в мире происходят постоянные изменения стратегий и методов, и проблематика данного исследования по-прежнему несет актуальный характер. Представляется, что анализ тематики достаточно актуален и представляет научный и практический интерес.

Характеризуя степень научной разработанности проблематики, следует учесть, что данная тема уже анализировалась у различных авторов в различных изданиях: учебниках, монографиях, периодических изданиях и в интернете. Тем не менее, при изучении литературы и источников отмечается недостаточное количество полных и явных исследований тематики.

Научная значимость данной работы состоит в оптимизации и упорядочивании существующей научно-методологической базы по исследуемой проблематике - еще одним независимым авторским исследованием. Практическая значимость темы состоит в анализе проблем как во временном, так и в пространственном разрезах.

С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника - государства.

В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании.

В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 03 июля 1991г. “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР” и Указе Президента РФ “Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий” от 29 января 1992г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Но в то же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 32 от 02 декабря 1993г. записано, что “право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи”. В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995г. № 5325/95 было отмечено, что “право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом и договором”.

Подобная неясность Гражданского кодекса РСФСР 1964г. и Закона РСФСР “О собственности в РСФСР”, связанная с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию. Данный закон вступил в действие в конце января 1998г., в связи с чем представляется интересным рассмотреть в данной работе тот порядок, который предусматривает вышеуказанный закон, а также практику его применения.

При проведении исследования были использованы следующие методы исследования:

- анализ существующей источниковой базы по рассматриваемой проблематике (метод научного анализа);

- обобщение и синтез точек зрения, представленных в источниковой базе (метод научного синтеза и обобщения);

- моделирование на основе полученных данных авторского видения в раскрытии поставленной проблематики (метод моделирования).

Государственное управление (регулирование) регистрации объектов недвижимости в РФ. Объект работы - система реализации государственного управления (регулирования) регистрации объектов недвижимости в РФ.

Предмет исследования - частные вопросы деятельности Управления Федеральной Регистрационной Службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с точки зрения эффективности работы.

Цель работы - анализ деятельности и регулирующих документов Управления Федеральной Регистрационной Службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с точки зрения эффективности работы.

Поставленная цель определяет задачи исследования:

1. Рассмотреть теоретические подходы к государственному управлению (регулированию) регистрации объектов недвижимости в РФ;

2. Выявить основную проблему в современных условиях;

3. Показать пути решения выявленных проблем и сделать расчет путей их решения;

4. Провести и обозначить тенденции развития тематики.

Работа состоит из введения, двух глав основной части, заключения, списка литературы и приложений.

1. Теоретические основы деятельности ГБР

1.1 Анализ законодательства о регулировании объектов недвижимости в РФ

На территории бывшего Советского Союза еще со времени первых съездов народных депутатов СССР осуществляются различные попытки решения вопроса о разгосударствлении недвижимого имущества, и в первую очередь - земли.

К сожалению, в действиях законодателей по проведению земельной реформы не проявлялось наличия определенной, тщательно проработанной и юридически последовательной идеи.

Известно, что и по настоящее время земельные участки и нежилые помещения производственного назначения в значительной своей части находятся в собственности государства. Несмотря на многочисленные попытки, фактически только с октября 1993 г. в соответствии с Указом Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и последующими изменениями, внесенными Указом № 2287 от 24 декабря 1993 г., земельные участки стали объектом сделок.

Следующим шагом федерального законодательства в целях установления и защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, создания эффективной системы платежей за землю, осуществления государственного регулирования операций с землей и недвижимым имуществом стал Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость».

Пункт 1 Указа устанавливает, что государственный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведутся по единой системе на всей территории РФ.

Организация и ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Этим же указом предусматривалось в месячный срок подготовить проект Положения о Поземельной книге и порядке ее ведения, создание единой государственной системы регистрации недвижимости, но по неизвестным причинам ни через месяц, ни позднее сделано этого не было.

На практике регистрация сделок с землей производится отделениями Федерального Комитета по земельным ресурсам и землеустройству на местах, но нет законодательно обеспеченной единой федеральной системы регистрации оборота недвижимости.

Регистрация недвижимости не является чем-то абсолютно новым, никем никогда не испытанным.

Уже к концу XVIII в. в наиболее развитых странах возникла ситуация, когда никто, приобретая недвижимость, не мог быть уверен, что она не находится в залоге или приобретена у реального собственника. Существовавшая в то время разрозненная, не унифицированная система регистрации не позволяла достигнуть главного: активно ввести недвижимость в гражданский оборот. В связи с этим на рубеже XVIII - XIX вв. начались активные поиски наиболее приемлемых систем регистрации. В результате в скором времени были разработаны и получили наибольшее распространение французская, немецкая системы регистрации, а также «колониальная», именуемая «Актом Торренса», разработанная в Австралии.

Во всех системах права отнесение имущества к движимому или недвижимому влечет за собой ряд правовых последствий. Любые юридические акты в отношении недвижимости -- установление права собственности и иных вещных прав, совершение сделок, в частности влекущих отчуждение недвижимого имущества, -- подчинены требованию публичности. Сделка обязательно должна быть заключена в письменной форме, как правило, нотариально удостоверена и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или ином реестре земельных участков и зданий.

Такая форма публичности сделок является способом обеспечения интересов покупателей, залогодержателей, нанимателей и т. д. В ней заинтересованы прежде всего лица, приобретающие в собственность недвижимость или кредитующих собственников недвижимости под ее залог, в первую очередь банки.

Об экономическом преуспевании той или иной страны можно судить по состоянию законодательства о недвижимости. При осуществлении капиталовложений в развитие сельского хозяйства, производства, строительства у кредитора возникает вопрос о том, сможет ли будущий должник своевременно погасить задолженность. Поэтому получить кредит гораздо проще тому, у кого на момент его получения имеется достаточно имущества, реализация которого могла бы послужить источником погашения долга. Для подтверждения прав на недвижимое имущество наилучшим образом служит регистрационная система, или, как еще ее называют, ипотечная система.

Регистрационная система включает в себя, во-первых; законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, и, во-вторых, организации, обслуживающие этот оборот, и прежде всего осуществляющие регистрацию оборота недвижимости.

Чем более совершенна регистрационная (ипотечная) система, тем легче кредиторам получить достоверные сведения об истинном имущественном положении должника. При наличии такой системы заинтересованные лица могут не опасаться, что сделки с недвижимым имуществом юридически ущербны или недействительны. Ценность недвижимого имущества в этом случае становится значительно более определенной.

Высокая ценность недвижимости как объекта гражданского оборота заключается еще и в том, что недвижимость обладает значительной и в большой степени устойчивой ценой с преобладающей тенденцией к повышению. В случае залога объекта недвижимости он, как правило, остается во владении и пользовании залогодателя, а доход от использования заложенной недвижимости является источником погашения задолженности.

Однако отсутствие безотказной системы регистрации объектов недвижимости приведет к тому, что ни интересы собственника, ни владельца, ни кредитора, получившего в качестве обеспечения заложенную недвижимость, не будут надлежащим образом защищены.

Правила регистрации сделок и ее правовые последствия в разных странах неодинаковы.

Во Франции, например, все сделки об установлении или переходе вещных прав на недвижимое имущество должны регистрироваться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки об установлении права на недвижимость действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут их противопоставлять правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки.

Иными словами, если после первой продажи недвижимости тем же продавцом совершена такая же сделка с другим лицом, то из двух приобретателей, последовательно вступивших в сделку с одним и тем же отчуждателем, преимуществом пользуется тот, который первым произвел запись своей сделки в поземельной книге.

Пожалуй, наиболее развитая и слаженно работающая регистрационная система существует в Германии. Законодательство ФРГ о недвижимости является весьма обширным, нормы, регулирующие оборот недвижимого имущества содержатся в Германском гражданском уложении, законах о праве застройки и праве собственности на квартиры, о земельной книге и порядке ее ведения, отдельные положения Гражданского процессуального кодекса.

Центральное место в системе организаций, обслуживающих оборот недвижимости, занимает Земельное ведомство; кроме него в совершении сделок с недвижимостью большую роль играют кадастровое ведомство, суды и нотариусы.

Основу регистрационной системы недвижимости в ФРГ составляет Земельная книга, которая представляет из себя перечень всех земельных участков в пределах района, который ведет местный суд. Гражданское уложение предписывает вносить в земельную книгу переход права собственности на земельный участок, обременение земельного участка различными правами, а также всевозможные изменения в этих правах.

Нормы, содержащиеся в Германском гражданском уложении, прямо указывают, что никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет полномочия лиц, ходатайствующих о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу.

При наличии развитой регистрационной системы недвижимость активно участвует в гражданском обороте, ее использование в соответствии с целевым назначением контролируется со стороны государства и, главное, появляется новый источник дохода для государственного бюджета.

Россия, как до 1917 г., так и по настоящее время, не имеет подобных систем регистрации недвижимости. Направленный более 70 лет тому назад на рассмотрение в 4-ую Государственную Думу законопроект «О недвижимом имуществе» не был принят по известным причинам. После Октябрьской революции необходимость в создании подобной системы отпала, поскольку недвижимость, являясь государственной собственностью, практически в гражданский оборот не вступала.

Попытки правового урегулирования вопросов регистрации недвижимости производились в различных законодательных актах.

16 июля 1992 г. было издано распоряжение Госкомимущества РФ «Временное положение о реестре собственности Российской Федерации», имевшее целью создать единую систему учета и управления объектами государственной и муниципальной собственности.

В том же 1992 г. было издано Постановление Совета Министров РФ № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации».

В 1993 г. также было издано несколько нормативных актов, затрагивающих вопросы регистрации недвижимости. Наиболее существенными из них являются: Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; Постановление Совета Министров -- Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».

И хотя проблема регистрации недвижимости и сделок с недвижимым имуществом является актуальной и имеет общегосударственное значение, своего законодательного решения она пока не нашла.

С введением в действие Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» из всех видов недвижимого имущества жилые помещения наиболее быстро были переданы в частную собственность, и в настоящее время операции с жилыми помещениями являются одним из самых рентабельных и распространенных видов предпринимательства.

В условиях законодательного вакуума субъекты Федерации изданием своих нормативных актов пытаются решить проблему регистрации сделок с недвижимостью в пределах полномочий, установленных Конституцией РФ, в первую очередь сделок с недвижимостью.

В Санкт-Петербурге в целях проведения государственной регистрации собственности на недвижимость в жилищной сфере и усиления контроля за совершением сделок на рынке недвижимости распоряжением мэра от 2 февраля 1994 г. было утверждено Положение о регистрации собственности и сделок с недвижимостью в жилищной сфере.

Этим и последующим распоряжением мэра от 1 марта 1994 г. устанавливалось, что начиная с 1 мая 1994 г. собственность на недвижимость в жилищной сфере, а также сделки, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на недвижимость в жилищной сфере, подлежат обязательной регистрации только в Жилищном комитете мэрии Санкт-Петербурга.

Недвижимость в жилищной сфере -- это находящиеся па территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Помимо Жилищного комитета мэрии вопросами регистрации недвижимости так или иначе занимаются еще две организации: Городское жилищное агентство и Проектно-Инвентаризационное бюро.

В Городское жилищное агентство заинтересованное лицо представляет необходимые для регистрации документы. В функции Агентства входит проверка подлинности представленных документов и соблюдения требований закона при заключении и удостоверении сделки; установление по банку данных сведения о собственности на объект недвижимости и внесение необходимых, изменений в банк данных о собственности на недвижимость. После проверки, на которую отводится 25 дней, и при отсутствии обстоятельств, препятствующих регистрации, Агентство передает документы в Жилищный комитет, который, в свою очередь, может зарегистрировать документы, отказать в регистрации в случае нарушения законодательства или установленного порядка регистрации или направить документы на дополнительную проверку в Агентство.

При отсутствии изменений в действующем законодательстве вызывает сомнения правомерность норм Положения о том, что все договоры, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на недвижимость в жилищной сфере, должны содержать условие о вступлении в силу после их государственной регистрации, а сделки, не зарегистрированные в соответствии с настоящим Положением, не влекут правовых последствий.

Двух органов, занимающихся практически одними и теми же вопросами, по-видимому, показалось мало, и вместо создания единого органа, ведающего вопросами регистрации и учета всех объектов недвижимости (и не только в жилищной сфере), распоряжением мэра от 18 августа 1994 г. создается еще одно проектно-инвентаризационное бюро.

На городские и районные бюро, существующие в форме государственных учреждений, возлагается осуществление сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местонахождении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов жилого и нежилого фонда, коммунально-бытового обслуживания, внешнего городского благоустройства.

Указанные выше нормативные документы как федерального, так и местного уровня, конечно, имеют свои недостатки, характерные для сегодняшней ситуации неполноты законодательства в целом.

Во-первых, практически все изданные по данному вопросу акты имеют целью регистрацию только отдельных видов недвижимого имущества (разграничение идет по назначению или форме собственности на недвижимость). Так, например, в приведенном распоряжении Госкомимущества РФ от 16 июля 1992 г. прямо указано, что в реестре собственности регистрируется только государственная и муниципальная собственность (п. 2, 3, 4 распоряжения). А распоряжение мэра Санкт-Петербурга регулирует только вопросы регистрации сделок и права собственности с жилыми помещениями.

Во-вторых, сам порядок регистрации довольно слабо регламентирован, что дает повод для многочисленных неверных истолкований и нарушений. И, наконец, в-третьих, регистрацию осуществляют различные государственные органы, в связи с чем нельзя говорить о наличии надежных гарантий права собственности.

Действительно, каким образом покупатель может получить информацию об интересующем его объекте, если для ее получения необходимо обратиться в несколько государственных учреждений, практически не связанных между собой организационно? Какие документы должен представить собственник жилого дома, если необходимая информация содержится, как минимум, в трех различных учреждениях?

Заметим, что порядок получения информации также различен и регламентируется зачастую нормативными актами, принятыми 5 - 10 лет тому назад. Кроме того, ни один из документов, выдаваемых регистрирующими органами, не является подлинно достоверным как в практическом, так и в юридическом смысле. Думаем, сами читатели, имевшие практику с недвижимостью, могут привести массу примеров, когда выданные документы не отражают истинного положения вещей, т. е. содержат ошибочную информацию или, в «лучшем» случае, -- неполную.

Можно сделать вывод: государство еще не регулирует гражданский оборот недвижимости и не защищает интересы и права собственников.

Очень часто сделки с недвижимостью удостоверяются нотариусами (нотариальными конторами), которые и могли бы осуществлять контроль за соблюдением законности от имени государства -- выдавать свидетельства о праве собственности, осуществлять сбор информации т. п. (такие предложения уже не раз высказывались неспециалистами). Но делать такой вывод было бы неверно, поскольку не все сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению, и, кроме того, удостоверение сделки и регистрация сделки преследуют разные цели. Нотариус, например, не проверяет реальность совершения сделки, не производит систематический сбор информации об объектах недвижимости, их стоимости, состоянии, принадлежности и т. п. В полномочия нотариуса не входит выдача от имени государства свидетельств о праве собственности.

Можно привести и другие аргументы. Согласно «Основам законодательства о нотариате», регистрационный округ нотариуса, как правило, тождествен границам административно-территориального образования, например города. Совершенно очевидно, что при ситуации, когда один и тот же объект недвижимости может удостоверяться у разных нотариусов в границах одного населенного пункта, никакой реальный контроль изначально невозможен.

Таким образом, можно сделать еще один вывод: осуществлять регистрацию должен только государственный орган, в ведении которого могут находиться вопросы, связанные исключительно с процессом регистрации.

Началом правового урегулирования: создавшейся проблемы может и должен выступить новый Гражданский кодекс РФ, в котором не только содержится специальный раздел, посвященный недвижимости, но и предусмотрена обязательная регистрация сделок с недвижимостью. Однако нормы Гражданского кодекса не предусматривают полной процедуры регистрации, в связи с чем необходимость в дальнейших правовых разработках остается. Из этого и исходит п. 8 Закона о введении в действие первой части Гражданского кодекса, в соответствии с которым нормы о регистрации недвижимости вводятся в действие с момента принятия специального закона.

Отсутствие необходимой законодательной базы по регулированию оборота недвижимости вплотную ощущают не только в федеральных органах власти, но и в различных регионах нашего государства. Наиболее остро отсутствием единой системы регистрации недвижимости озабочены в сельскохозяйственных регионах, где регулирование земельных и связанных с ними отношений крайне актуально. Новая Конституция РФ предоставила субъектам Федерации достаточно широкие полномочия, которые они успешно используют.

В Ростовской области по инициативе местной администрации в течение 3 - 4 месяцев была разработана и принята единая система регистрации объектов недвижимости и сделок с недвижимым имуществом. Документы, регламентирующие порядок создания и действия регистрационной системы, были разработаны адвокатами нашей консультации при содействии профессора кафедры гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургского университета Ю.К. Толстого, поэтому позволим себе более подробно остановиться на существенных моментах всей системы регистрации.

4 августа 1994 г. в городе Таганроге Ростовской области в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением главы администрации и действующим вплоть до принятия федерального законодательного акта, начала свою деятельность Служба регистрации недвижимости и сделок с недвижимым имуществом. Руководители Ростовской области при создании Службы регистрации недвижимости преследовали цель урегулировать с правовой стороны гражданский оборот недвижимого имущества (всех видов и форм собственности) и создать гарантии по защите права собственности и иных прав на недвижимость.

В соответствии с Временным положением регистрация возложена на Службу регистрации недвижимости -- орган, созданный при администрации города Таганрога. Все объекты недвижимости должны пройти регистрацию, а их владельцы -- получить аттестат права, находящийся под защитой государства (субъекта Федерации).

Временным положением о порядке регистрации предусмотрены основополагающие принципы, на которых базируется вся система:

1. Публичность -- сведения о правовом режиме недвижимого имущества, зафиксированные в ипотечной книге, открыты для всех заинтересованных физических и юридических лиц.

2. Достоверность -- запись в ипотечной книге считается истинной до тех пор, пока в судебном порядке не будет признано иное.

3. Бесповоротность -- права на недвижимое имущество считаются возникшими с момента регистрации в установленном законом порядке приобретения этих прав.

4. Все сведения о каждом объекте недвижимости аккумулируются в одном органе -- Службе регистрации.

Для облегчения процесса принятыми документами предусмотрена пообъектная регистрация, т. е. на каждый отдельный объект заводится свой аттестат права, в который и заносятся все необходимые сведения: техническая и стоимостная характеристика объекта, сведения о собственнике, о всех совершенных сделках, обременениях и ограничениях, лежащих на недвижимости, и т. д.

Процедура регистрации разработана детально. Она довольно проста и не обременительна для владельцев недвижимости: достаточно направить заявление в Службу регистрации с приложением имеющихся документов. В случае необходимости работники органа самостоятельно затребуют оставшиеся документы у тех или иных организаций или учреждений (их перечень имеется во Временном положении), проведут правовую и экономическую экспертизу, после чего руководитель Службы -- Главный регистратор принимает решение о возможности регистрации объекта недвижимости.

Выданный таким образом аттестат права является единственным документом, удостоверяющим право собственности липа на недвижимость. Аттестаты права изготовляются в двух тождественных экземплярах, один из которых находится на хранении в Службе регистрации и имеет электронную версию. При необходимости в последующем совершить какую-либо сделку участники просто представляют в Службу регистрации аттестат права и один экземпляр договора, на основании которого и совершается запись о сделке в аттестате права и в регистрационной книге.

Вся система регистрации строится таким образом, что в результате совершенных действий любой покупатель или залогодержатель недвижимости всегда может получить всю достоверную информацию по интересующему его объекту, а также проверить ее.

В тех же случаях, когда при совершении записи или при регистрации объекта постороннее заинтересованное лицо считает, что его интересы и права нарушаются, оно может обратиться с соответствующим заявлением к Главному регистратору, который, в свою очередь, может наложить временный запрет на регистрацию до выяснения всех обстоятельств (п. 12 Положения).

Но и при самой совершенной системе возможны ошибки. Для того чтобы обеспечить полную и всестороннюю защиту прав и интересов лиц -- собственников недвижимости, документами предусмотрено создание специального Страхового фонда Службы регистрации.

Страховой фонд создается за счет средств, получаемых в виде регистрационного сбора, подлежит хранению в банковском учреждении и расходуется только для достижения одной цели -- возмещения имущественного ущерба, причиненного добросовестной стороне по неправомерной сделке (признанной таковой судом), если эта сделка была все же зарегистрирована Службой регистрации.

Приведем пример: в результате представления подложных документов кто-то получил аттестат права на недвижимость, которая по истечении времени стала предметом сделки. В случае признания впоследствии судом этой сделки недействительной потерпевший вправе обратиться в Службу регистрации, которая на основании судебного решения или приговора суда, установившего или факт уголовно наказуемого деяния со стороны незаконного приобретателя недвижимости, или право собственности потерпевшего на недвижимость, обязана компенсировать указанному лицу сумму материального ущерба из средств Страхового фонда.

У кого-то могут возникнуть сомнения о соответствии принятых в Ростовской области нормативныx документов, регламентирующих порядок регистрации недвижимого имущества, действующему законодательству РФ.

Мы считаем, что в настоящее время в связи с отсутствием законодательных актов, регулирующих на федеральном уровне порядок регистрации сделок с недвижимостью, Положение восполняет существующий пробел и предвосхищает появление общероссийской системы регистрации сделок с недвижимостью.

Кроме того, принятое вскоре федеральное законодательство будет, по-видимому, содержать только общие положения о системе регистрации, и уже существующие документы могут быть легко адаптированы к общероссийской системе регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

1.2 Порядок осуществления государственной регистрации

Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Если правообладатель или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних - это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных - опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). В ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции различных органов государственной власти и местного самоуправления. Так, например, ст.22 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разработка и принятие законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства осуществляется, в соответствии с Конституцией РФ, данным кодексом, другими федеральными законами, а также конституциями или уставами субъектов Российской Федерации; а в ст.23 этого же документа содержится указание на то, что в ведении муниципальных образований находятся принятие и изменение правил застройки, иных нормативных актов в области градостроительства, организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований, а также организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в случае наделения органов местного самоуправления соответствующими полномочиями.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432 ГК РФ). По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается момент государственной регистрации (ст.433 ГК РФ).

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав.

В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).

Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04 июля 1991г. с последующими изменениями и дополнениями. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия.

Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода прав на жилье. Главная особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной стороны - гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г. № 8 в ред. от 21 декабря 1993г. и от 25 октября 1996г. “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” указано, что исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8).

Одной стороной в договоре передачи жилья выступают физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или аренды, другой - местная администрация либо государственные или муниципальные предприятия и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Данный вид договора заключается в простой письменной форме.

Еще одно основание для государственной регистрации прав - свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

В соответствии со ст.36 Основ законодательства о нотариате выдают свидетельство о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества только государственные нотариусы. И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих функций может быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.

Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности - по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество не включено в свидетельство о наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином “решение суда” носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского и арбитражного суда.

Решения суда в контексте ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановления перед судом вопроса о разъяснении решения (ст.17 Федерального закона “Об исполнительном производстве”). Также предусмотрена возможность изменения судом, вынесшим решение, способа и порядка его исполнения по инициативе лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя (ст.207 ГПК РСФСР, ст.205 АПК РФ, ст.18 Федерального закона “Об исполнительном производстве”). К отношениям, складывающимся при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, могут быть применены правила по разъяснению судебного решения, а также по изменению способа и порядка его исполнения (ст.28 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). При этом инициатором может выступать государственный регистратор прав на недвижимое имущество либо правообладатель, имеющий письменное заключение регистратора прав. Тем самым ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” был расширен субъектный состав лиц, обладающих правом на обращение в суд по указанным вопросам.

Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда.

Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования, применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (ст.28) предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

В качестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которые укладываются в рамки данного основания, можно отнести:

- принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь, - ст.225 ГК РФ);

- решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК РФ) или в виде конфискации (ст.243 ГК РФ).

К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству.

К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др.

Следует отдельно заметить, что ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество - справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Поскольку все вышеперечисленное имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, хотя в этом случае данная юридическая процедура носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так как право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации.

Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации (ст.24 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” его, разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995г. с последующими изменениями и дополнениями: