Оценка недвижимости
Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости. Виды недвижимого имущества. Делимые и неделимые недвижимые имущества. Сервитут, кадастровый номер. Недвижимость на юридическом уровне. Основные характеристики и особенности рынка недвижимости.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | шпаргалка |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.04.2010 |
| Размер файла | 288,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 - равная важность;3 - умеренное превосходство одного над другим;5 - существенное превосходство;7 - значительное превосходство;9 - очень сильное превосходство; 2,4,6,8 - промежуточные значения.
Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.
Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т. е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.
Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.
Рис. 3. 6. Согласование результатов оценки
Согласование результатов оценки
А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца. Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ. В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания. Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т. д. ).
Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.
Таблица 3. 6 Матрица согласования критериев
|
А |
Б |
В |
Г |
Расчет |
Вес критерия |
||
|
А |
|||||||
|
Б |
|||||||
|
В |
|||||||
|
Г |
|||||||
|
Сумма |
Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.
Таблица 3.7 Оценка результатов по критерию А
|
Доходный метод |
Затратный метод |
Сравнительный метод |
Расчет |
Вес критерия |
||
|
Доходный метод |
||||||
|
Затратный метод |
||||||
|
Сравнительный метод |
||||||
|
Сумма |
После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.
Таблица 3.8 Матрица согласования результатов
|
А |
Б |
В |
Г |
Расчет |
Вес критерия |
||
|
Доходный метод |
Хд |
||||||
|
Затратный метод |
ХЗ |
||||||
|
Сравнительный метод |
ХС |
||||||
|
Сумма |
Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:
С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где
ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;Хд, ХЗ, ХС - вес каждого подхода (из табл. 3.8).
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.
Земля как природный ресурс
Любая деятельность человека -- производственная, коммерческая и пр. -- неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.
Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:
- пространственной ограниченностью;- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.
Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:
- производительная способность;- возможность улучшения качества при рациональном использовании;- существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.
Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.
Уникальное свойство земли -- ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.
Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.
Отличительные качества земли
Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.
Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка -- его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.
Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.
Важная составляющая ценности объекта недвижимости -- экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.
Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок -- собственность, пользование, аренда -- существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, вомногом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения.
Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.
Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.
Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества -- асфальтированные гравийным, грунтовым -- сравниваются с их средним эквивалентом.
Технологическая оценка местоположения земельного участкапроизводится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.
Несмотря на функциональные различия земель, на которыхосуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья -- источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.
Земельный участок
Земельный участок -- часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.
Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.
Землепользование (землевладение)
Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости
Землеустройство
Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения.
Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это:
- научное прогнозирование земельных преобразований; - обеспечение единой государственной политики в планировании и организации рационального использования и охраны земель всех категорий независимо от форм собственности; - контроль за целевым использованием земель; - формирование экологически и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по площади землепользований; - обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий;- подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю.
Земельный кадастр
Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.
Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользований и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.
Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) -- одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный земельный участок или земельный массив. Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистрации, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкораспознаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.
Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего планово-картографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ -- свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.
Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.
Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определенияналогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположения, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности застройки, экологического состояния и престижности.
Подобные документы
Общие положения о недвижимости в гражданском праве. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права. Содержание понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества. Недвижимость - юридическая фикция.
дипломная работа [96,0 K], добавлен 06.09.2010Оценка недвижимости, ее цели, задачи и назначение. Нормативно-правовая база оценки недвижимости. Обзор системы государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на имущество и сделок с ним. Правовое регулирование рынка недвижимости в РФ.
реферат [25,9 K], добавлен 24.09.2015Документы кадастрового учета объекта недвижимости. Техническая инвентаризация и учет объекта недвижимости. Кадастровая съемка земель. Регистрация прав на недвижимость. Подготовка сведений для постановки на кадастровый учет объектов недвижимого имущества.
отчет по практике [1,7 M], добавлен 03.03.2016Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по гражданскому кодексу РФ. Виды недвижимого имущества. Требования к договору купли-продажи недвижимости. Права пользования жилым помещением после его отчуждения. Содержание договора продажи предприятия.
курсовая работа [79,9 K], добавлен 14.04.2011Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества. Государственная регистрация недвижимости. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. Купля-продажа земельного участка как одного из видов недвижимого имущества.
курсовая работа [52,7 K], добавлен 25.11.2011Кадастровый номер и его присвоение. Учёт земель в административном районе (на примере Раменского района). Распределение земель по категориям и формам собственности. Оценка недвижимого имущества и установление обоснованной платы за его использование.
курсовая работа [41,0 K], добавлен 23.04.2019Общая характеристика недвижимости. Виды объектов права собственности на недвижимость. Форма и государственная регистрации сделок с недвижимостью. Понятие государственного кадастра недвижимости и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.
дипломная работа [159,1 K], добавлен 21.11.2010Понятие и правовой режим недвижимости. Проблемы права на недвижимость и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. Ограничение виндикации как основной механизм защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества в российском праве.
дипломная работа [93,4 K], добавлен 24.07.2010Цели межевания в период развития хозяйственных отношений в России. Основные характеристики и права собственника земельного участка, этапы его создания как объекта недвижимости. Необходимые документы для постановки земельного участка на кадастровый учет.
доклад [24,2 K], добавлен 18.06.2012
