Оценка недвижимости
Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости. Виды недвижимого имущества. Делимые и неделимые недвижимые имущества. Сервитут, кадастровый номер. Недвижимость на юридическом уровне. Основные характеристики и особенности рынка недвижимости.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | шпаргалка |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.04.2010 |
| Размер файла | 288,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Информационная функция
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах
Посредническая функция
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция
Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция
Инвестиционная функция -- рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.
Основные цели управления рынком недвижимости
Основные цели управления рынком недвижимости:- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом; - создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства; - оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.
Разделение процедур
Разделение процедур -- применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
Открытость информации
Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
Гласность нормотворчества -- публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
Разделение полномочий между регулирующими органами -- нормотворчество и нормоприменение -- не должны вмещаться в одном лице.
Объекты недвижимости
Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
Простота и понятность правил и процедур
Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников -- добросовестных приобретателей от любого произвола.
Применение дополнительных мер защиты
Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска -- несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
Рациональное распределение функций
Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками -- коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др. ).
Политика государства в области управления недвижимостью
Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
Представительные органы государственной власти
Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Распоряжение государственной недвижимостью
Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
Приватизация государственной и муниципальной недвижимости
Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.
Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости
Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
Соблюдение преемственности казахстанской системы управления рынком недвижимости. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.
Соблюдение преемственности Казахстанской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
Функции государства на рынке недвижимости
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
Система государственного регулирования рынка недвижимости
Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 1) государственные и муниципальные органы и организации;2) государственные и иные нормативные акты.
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:- путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;- косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:- создание нормативной базы -- законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости -- лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; - введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.
Экономические методы управления рынком недвижимости
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;5) реализации государственных целевых программ;6) амортизационной политики;7) внешнеэкономической деятельности
Виды стоимости недвижимости: рыночная. потребительская (в использовании).
Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Спрос -- количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.
Полезность -- способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.
Дефицитность -- ограниченность предложения
Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:· рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;· потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;· инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;· страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования; восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т. е. сумма издержек на строительство точной