Оценка недвижимости
Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости. Виды недвижимого имущества. Делимые и неделимые недвижимые имущества. Сервитут, кадастровый номер. Недвижимость на юридическом уровне. Основные характеристики и особенности рынка недвижимости.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | шпаргалка |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.04.2010 |
| Размер файла | 288,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.
Принципы оценки недвижимости
В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).
Таблица 3.1 Принципы оценки недвижимости
|
Группа |
Принцип |
Характеристика |
|
|
Принципы пользователя недвижимого имущества |
Полезности |
Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу |
|
|
Замещения |
Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью |
||
|
Ожидания |
Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью |
||
|
Принципы, связанные с объектом недвижимости |
Остаточной продуктивности |
В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т. е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала |
|
|
Предельной продуктивности |
В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек |
||
|
Вклад |
Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов |
||
|
Возрастающей и убывающей доходности |
Закономерность об убывающей предельной производительности - т. е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений |
||
|
Сбалансированности (пропорциональности) |
Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость - составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой |
||
|
Оптимальных величин |
Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости |
||
|
Оптимального разделения имущественных прав |
Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости |
||
|
Наиболее эффективного использования |
Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования |
||
|
Принципы внешней рыночной среды |
Соответствие |
Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка |
|
|
Зависимость |
Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т. п. |
||
|
Спрос и предложение |
Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка |
||
|
Конкуренция |
Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций |
||
|
Изменение |
Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия |
||
|
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования |
Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки* |
Выбор оптимального использования земельного участка
Выбор оптимального использования земельного участка зависит:· от потенциала местоположения участка - оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;· возможности рынка принять данный вариант использования - оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке - инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;· правовой обоснованности застройки - экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;· технологической обоснованности застройки - оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;· финансовой обоснованности застройки - подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;· физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.
Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис. 3. 1):- сравнительный;- доходный;- затратный.
Рис. 3.1 Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой
Сравнительный подход к оценке
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода.
Условия применения сравнительного подхода:1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:- замещения;- сбалансированности;- спроса и предложения
Этапы сравнительного подхода
1 этап
Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
- сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;
- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:· находятся в родственных отношениях;· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д. ;- инвестиционной мотивации, которая определяется:· аналогичными мотивами инвесторов;· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;· степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов
Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.
Виды корректировок
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3. 2).
Рис. 3.2 Виды корректировок
Процентные поправки
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
Стоимостные поправки: абсолютные поправки, денежные поправки, кумулятивные процентные поправки,
Стоимостные поправки
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок. Преимущества сравнительного подхода.
Последовательность внесения поправок:1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода
Недостатки сравнительного подхода:1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике -- анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки
Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). Информация, необходимая для применения затратного подхода.
Затратный подход
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:- уровень заработной платы;- величина накладных расходов;- затраты на оборудование;- нормы прибыли строителей в данном регионе;- рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода
Преимущества затратного подхода:1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;§ оценка зданий специального назначения;§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;§ анализ эффективности использования земли;§ решение задач страхования объекта;§ решение задач налогообложения;§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Подобные документы
Общие положения о недвижимости в гражданском праве. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права. Содержание понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества. Недвижимость - юридическая фикция.
дипломная работа [96,0 K], добавлен 06.09.2010Оценка недвижимости, ее цели, задачи и назначение. Нормативно-правовая база оценки недвижимости. Обзор системы государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на имущество и сделок с ним. Правовое регулирование рынка недвижимости в РФ.
реферат [25,9 K], добавлен 24.09.2015Документы кадастрового учета объекта недвижимости. Техническая инвентаризация и учет объекта недвижимости. Кадастровая съемка земель. Регистрация прав на недвижимость. Подготовка сведений для постановки на кадастровый учет объектов недвижимого имущества.
отчет по практике [1,7 M], добавлен 03.03.2016Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по гражданскому кодексу РФ. Виды недвижимого имущества. Требования к договору купли-продажи недвижимости. Права пользования жилым помещением после его отчуждения. Содержание договора продажи предприятия.
курсовая работа [79,9 K], добавлен 14.04.2011Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества. Государственная регистрация недвижимости. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. Купля-продажа земельного участка как одного из видов недвижимого имущества.
курсовая работа [52,7 K], добавлен 25.11.2011Кадастровый номер и его присвоение. Учёт земель в административном районе (на примере Раменского района). Распределение земель по категориям и формам собственности. Оценка недвижимого имущества и установление обоснованной платы за его использование.
курсовая работа [41,0 K], добавлен 23.04.2019Общая характеристика недвижимости. Виды объектов права собственности на недвижимость. Форма и государственная регистрации сделок с недвижимостью. Понятие государственного кадастра недвижимости и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.
дипломная работа [159,1 K], добавлен 21.11.2010Понятие и правовой режим недвижимости. Проблемы права на недвижимость и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. Ограничение виндикации как основной механизм защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества в российском праве.
дипломная работа [93,4 K], добавлен 24.07.2010Цели межевания в период развития хозяйственных отношений в России. Основные характеристики и права собственника земельного участка, этапы его создания как объекта недвижимости. Необходимые документы для постановки земельного участка на кадастровый учет.
доклад [24,2 K], добавлен 18.06.2012
