Аренда предприятий

66

Оглавление

Введение

1. Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия

1.1 Общая характеристика договора аренды предприятия

1.2 Характеристика предприятия как объекта договора аренды и имущественного комплекса

2. Основные элементы договора аренды предприятия

2.1 Права и обязанности сторон в договоре аренды предприятия

2.2 Ответственность сторон при аренде предприятия

2.3 Условие об арендной плате в договоре аренды предприятия

3. Порядок заключения договора аренды предприятия и его государственная регистрация

3.1 Порядок заключения договора. Форма договора

3.2 Государственная регистрация договора аренды предприятия

3.3 Порядок и особенности процедуры передачи арендованного предприятия

Заключение

Список используемых источников информации

Введение

Актуальность данной темы заключается в том, что во время рыночной экономики все в нашем государстве строится на отношениях купли-продажи, причем предмет купли-продажи может быть как материальный, так и нематериальный, в том числе право владения и пользования чем-либо, то есть аренда.

Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после заключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательства сторон. Правильность составления договора аренды предприятия позволяет в дальнейшем не сталкиваться с трудностями, возникающими за неимением в тексте договора основных принципов и правил составления договора данного типа.

Как показывает изучение законодательных норм, регламентирующих аренду, сущность её заключается во владении и пользовании материальными и нематериальными благами (ресурсами), как-то: земельными участками, зданиями и сооружениями, техникой, в том числе автотранспортом и иным транспортом (фрахт), иным имуществом, за плату, то есть возмездно. Аренда, как правило, имеет целью осуществление предпринимательской, хозяйственной или иной деятельности.

Предприятия и имущественные комплексы (далее в работе будет рассматриваться отличие одного от другого) могут быть переданы в аренду также, как и другие объекты собственности. Существует законодательно установленный порядок передачи арендуемого имущества арендатору. Исключая отдельно оговоренные законом случаи, в целом состав арендуемых объектов не имеет ограничений. Также круг арендаторов может быть различным: в качестве арендаторов могут выступать как отечественные, так и иностранные физические и юридические лица. Продукция и доходы, получаемые арендаторов от использования арендованного имущества, принадлежат ему на праве собственности, как указывает законодательство. При этом право арендатора на арендуемое имущество подлежит защите также, как и право собственника. То есть имущество может изыматься по решению суда (арбитражного суда), арендатор имеет право требования возврата этого имущества из незаконного владения, возмещения ущерба, причиненного имуществу, устранения препятствий к пользованию имуществом. Важной особенностью аренды предприятия является то, что вместе с арендным предприятием арендатор получает все связанные с ним обязательства и долги. Также обычная практика подразумевает переход предмета аренды вместе с персоналом, то есть предприятие обычно переходит «на ходу», в работающем состоянии. С другой стороны, в вопросах, не касающихся договора аренды, арендатор обычно свободен в своей предпринимательской и хозяйственной деятельности, как гласит закон. Срок аренды предприятия не диктуется Гражданским кодексом либо иными законами напрямую, но в деловом обычае принято, что аренда таких объектов обычно продолжается 5 лет и более. Также следует упомянуть, что арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды по истечении срока первоначального договора (или продлить договор аренды на новый срок путем обмена письмами).

Таким образом, всё вышеуказанное говорит о том, что права арендатора по смыслу близки к правам собственника имущества, хотя с точки зрения юриста, аренда - это разновидность сделки имущественного найма, и имеет ряд нюансов в правовом регулировании.

В моей работе ставится задача исследования договора аренды предприятия как сделки и различных связанных с ним аспектов.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является совокупность норм гражданского права, регулирующих имущественные отношения, возникающие между арендодателем и арендатором предприятия. Предмет исследования - права и обязанности, возникающие у арендодателя и арендатора в правоотношениях по исполнению договора аренды, ответственность, особенности заключения и государственной регистрации этого договора.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе гражданского законодательства, научной литературы и правоприменительной практики исследовать аренду как гражданско-правовой институт и, в частности, договор аренды предприятия как особую разновидность гражданско-правового института.

Задачи исследования:

1. Рассмотреть аренду предприятия как комплексный процесс.

2. Рассмотреть договорные отношения в данной области, основные детали их правового регулирования.

3. Определить вид, содержание, состав и форму договоров, порядок их заключения. Рассмотреть правовые проблемы, возникающие в ходе их заключения и действия.

4. Рассмотреть составляющие договора аренды предприятия.

Методологическая база данной работы основана на нормативных документах, учебной литературе и публикациях по данной теме.

Выпускная квалификационная работа состоит из оглавления, 3 глав и пунктов, введения, заключения, списка использованной литературы. В конце каждой главы имеются выводы.

Методологическую основу исследования составили общенаучные методы: материалистической диалектики, исторический, методы анализа, синтеза, абстрагирования, индукции и дедукции; а также частнонаучные методы: функциональный, системный подход к изучению правовых норм и теоретических положений.

Нормативной базой исследования послужили: Конституция Российской федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, а также иные законы и подзаконные акты.

Научную базу исследования составляют следующие научные труды и учебные пособия: Брагинский М.И, Витрянский В.В «Договорное право», Васильева В. «Договор аренды: юридические аспекты», Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. «Гражданское право России».

Оформление выпускной квалификационной работы выполнено в соответствии с «Методическими рекомендациями по выполнению, оформлению и защите выпускной квалификационной работы по специальности 030501 «Юриспруденция»», МФЮА, 2009 г.

1. Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия

1.1 Общая характеристика договора аренды предприятия

Договор имеет большое значение в гражданском обороте, развитии рыночных отношений, поскольку используется в качестве одного из основных средств их регулирования. Договор используется всеми участниками регулируемых гражданским законодательством отношений. Особенно важную роль он играет в регулировании предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц в связи с расширением содержания правоспособности граждан и коммерческих юридических лиц, которым дано право заниматься предпринимательской, также как и любой иной не запрещенной законом деятельностью, совершать любые не противоречащие закону сделки См. Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 18, 49.

Договор является наиболее распространенным основанием возникновения большинства гражданско-правовых обязательств. Это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность сторон.

Договоры купли - продажи, мены, дарения, аренды, ренты и пожизненного содержания с иждивением, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, призванные регулировать столь различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.

Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000-2006. Кн. 2 с.3

Договор аренды предприятия - договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как имущественный комплекс за арендную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать установленную договором арендную плату. Договор аренды является консенсуальным, взаимосогласованным и возмездным. Консенсуалъный договор - такой, для заключения которого необходимо и достаточно соглашения сторон (например, поставки, аренды, коммерческого найма). Для возникновения прав и обязанностей у сторон консенсуального договора достаточно их соглашения и не требуется никаких дополнительных условий Там же, с. 392. Взаимосогласованные договоры - это те, в которых условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре. Белов В.А. Гражданское право. Особенная часть. Возмездность договора аренды определяется тем, что арендодатель предоставляет свое имущество в пользование арендатору за плату, то есть возмездно. В договоре должна быть определена арендная плата, ее размер и сроки внесения арендатором.

Отличительные черты договора. Предметом договора выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.

В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Размер арендной платы является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.

Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

На арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду;

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые был и переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК РФ.

Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:

а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия;

б) сдавать материальные ценности в субаренду;

в) передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);

г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и / или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности См. статью 662 Гражданского кодекса РФ.

1.2 Характеристика предприятия как объекта договора аренды и имущественного комплекса. Предмет договора

Предприятие - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя, в частности, земельный участок, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, производственную продукцию, права требования и долги, а также любые исключительные права, если иное не предусмотрено договором (ст. 132, п. 1 ст. 656 ГК). При этом Кодекс считает объектом сделок (купли-продажи, аренды, залога, доверительного управления и др.) именно «предприятие в целом как имущественный комплекс», а не совокупность перечисленных вещей и прав - каждой по отдельности и всех вместе взятых. ГК считает предприятие недвижимой вещью, что предопределяет применение к абсолютным правам на предприятия и сделкам с ними регистрационного начала. Не имея возражений по существу против последнего вывода, мы никак не можем согласиться с посылкой, из которой он выведен: предприятие нельзя считать не только недвижимой вещью, но и вообще вещью, ибо понятие об имущественном комплексе, через которое понятие предприятия определяется, является умозрительным и не принадлежит к числу физически осязаемых материальных благ. Предприятие является специфическим видом благ - разновидностью имущественного комплекса, а состояние его принадлежности (присвоенности) оформляется абсолютными правами особого рода, наименования которым пока не придумано.

В юридической науке, в частности в сфере гражданского права, в отношении понятия предприятия мнения ученых разделились на две позиции: одни считают предприятие объектом права, другие признают за ним качество особого субъекта.

О предприятии как об объекте гражданских прав говорится в п. 1 ст. 132, п. 2 ст. 334, ст. 1178 ГК РФ. При этом предприятие как объект прав признается имущественным комплексом и относится к недвижимому имуществу. Предприятию как объекту гражданских прав в ГК РФ впервые посвящена самостоятельная статья. ГК РФ детально регулирует сделки с предприятием как с имущественным комплексом (§ 8 гл. 30, § 5 гл. 34 и др.). Большинство изданных в развитие ГК РФ федеральных законов употребляет термин «предприятие» как объект гражданских прав.

Несмотря на то что действующее законодательство, прежде всего ГК РФ (ст. 132), рассматривает предприятие в качестве единого имущественного комплекса только как объект гражданских прав, в законодательстве и в юридической литературе предприятие нередко рассматривается в качестве субъекта гражданских прав (в частности, государственные и муниципальные унитарные предприятия). Такое разночтение является следствием того, что ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея в виду субъект (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок.

ГК РФ рассматривает предприятие прежде всего как объект гражданских прав.

В нормативных актах, принятых в последнее время, появилось отождествление предприятия-объекта с бизнесом. Такое определение значительно расширяет понятие предприятия, закрепляемое ст. 132 ГК РФ, «поскольку дополняет комплекс имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей еще и определенным видом деятельности, которая реализовывалась с помощью указанных материальных носителей предшествующим собственником. Ибо бизнес - это определенная разновидность хозяйственной деятельности, направленной на извлечение прибыли» Предпринимательское (хозяйственное) право. Под ред. Лаптева В.В., Занковского С.С. М.: Волтерс Клувер 2006 с. 207.

Анализ ст. 110 Закона о банкротстве, ст. ст. 132, 559 и других статей ГК РФ показывает, что законодатель при определении характеристики предприятия рассматривает его не как статичный элемент, а как действующий механизм, способный участвовать в предпринимательской деятельности. В данном значении термину «предприятие» синонимичны понятия «бизнес», «дело», поэтому переход предприятия от одного субъекта к другому не означает прекращение первого субъекта, более того, его деятельность может беспрепятственно продолжаться и переориентироваться в зависимости от экономической конъюнктуры.

Из содержания ст. 132 ГК РФ вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся:

1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Для того чтобы предприятие как объект прав признавалось имущественным комплексом, оно должно, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ, использоваться в целях осуществления предпринимательской деятельности. Если имущественный комплекс будет использоваться в некоммерческих, непредпринимательских целях, он не может признаваться предприятием. Следует отметить, что для признания имущественного комплекса предприятием он должен находиться в рабочем состоянии, причем использоваться именно с целью извлечения прибыли (предпринимательская деятельность). В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия. Эти же признаки предприятие как имущественный комплекс должно сохранять и при переходе его к новому собственнику (арендатору, наследнику).

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет «оживлено» предпринимательской деятельностью его собственника. Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе (Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, №1 (10) 2002)

Предприятие может принадлежать на праве собственности тем гражданам, правосубъектность которых предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность.

Собственником предприятия как имущественного комплекса может быть гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

Предприятие может также принадлежать и другим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, но при этом собственник должен по гражданско-правовой сделке передать право пользования (владения) предприятием иному лицу, имеющему право осуществлять предпринимательскую деятельность. Таким субъектом может быть физическое лицо (индивидуальный предприниматель) либо юридическое лицо (коммерческая организация).

Предприятие может принадлежать юридическому лицу (то есть имущество принадлежит долями участникам или акционерам юридического лица). Принадлежность предприятия юридическим лицам исключает возможность перехода предприятия по наследству, так как в случае смерти участника, даже если он единственный, передается не само предприятие, а доля в нем (в данном случае - 100%).

2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю.

Обособленность предприятия от остального имущества предпринимателя выражается прежде всего в том, что владелец предприятия обязан вести самостоятельную бухгалтерскую отчетность, в которой отражаются состояние его имущества и осуществленные им операции. Предприятие вправе иметь собственное фирменное наименование, отличное от торгового имени владельца предприятия или от наименования других принадлежащих ему предприятий. Предприятие как единое целое может быть предметом договоров продажи, аренды, залога (ипотеки) и других, а также переходить по праву наследования.

3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество.

Предприятие, рассматриваемое как имущественный комплекс, является неделимым объектом; с точки зрения права всё имущество, которое включено в состав предприятия, находится под единым правовым режимом. Также о целостности и неделимости объекта говорит то, что ценность предприятия может значительно уменьшиться в случае разделения или отчуждения части его имущества.

Нельзя не учитывать, что предприятие «составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие, права требования, долги. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности. В таких случаях говорят, что предприятие находится «на ходу». Это имеет большое значение как при сделках с предприятием, так и при его наследовании.

Таким образом, предприятие как имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, оно определяет более емкое явление, чем сложная вещь.

4) предприятие - это недвижимое имущество.

Предприятие относится к особому объекту недвижимого имущества. Это следует из норм ГК РФ, касающихся недвижимости. Предприятие отсутствует в общем перечне недвижимых вещей, предусмотренных ст. 130 ГК РФ. Предприятию как имущественному комплексу отдельно посвящена ст. 132 ГК РФ, которая завершает блок статей, касающихся недвижимости. Кроме того, предприятие признается недвижимостью не в силу его прочной связи с землей, а по решению законодателя с целью распространения на него правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Если в состав предприятия будут входить только обособленные движимые вещи, а также имущественные права и обязанности, то предприятие также будет считаться недвижимым имуществом. Предприятие признается недвижимостью независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, принадлежащее собственнику. Это объясняется необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях обеспечения повышенной надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Следует предусмотреть в договоре условия возврата оборотных активов предприятия в случае прекращения договора. Также по договору передаются права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права См. статью 656 Гражданского кодекса РФ. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами См. п.2 статьи 656 Гражданского кодекса РФ. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Положения указанных Основ были направлены в основном на разгосударствление предприятий и создание на их базе арендных предприятий, которые в то время рассматривались как самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц.

В 90-е годы ХХ века инструмент аренды предприятия трудовым коллективом использовался в процессе приватизации производственных комплексов, принадлежащих государству. Чаще всего при заключении подобных сделок предусматривалось, что впоследствии арендное предприятие будет выкуплено вновь образованным юридическим лицом.

Принятый в 2001 году Федеральный Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ установил способы приватизации государственного и муниципального имущества. Так как в их числе не значится выкуп арендованного имущества, то осуществление этого действия законодатель оставляет на усмотрение сторон. Если такой выкуп фигурирует в планах арендатора и арендодателя, необходимо предусмотреть это в договоре аренды, определив сроки, выкупную цену и прочие условия, в противном случае арендатор не имеет права требовать от арендодателя исполнения соответствующих обязательств по купле-продаже имущества (заключения договора купли-продажи).

Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование.

Законодатель достаточно четко определил круг объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) См. ч.1 п. 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ» (ч. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как видим, объекты аренды могут быть классифицированы в три группы: 1) природные объекты (включая земельные участки); 2) имущественные комплексы (включая предприятия); 3) иные вещи.

Основной круг объектов может свободно передаваться в аренду, независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, предназначены ли для использования в производственной или предпринимательской целях либо для удовлетворения личных (бытовых, семейных) потребностей. Главное, чтобы они сохраняли свои натуральные свойства в процессе использования. Однако законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается См. статью 607 Гражданского кодекса РФ. В частности, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В качестве обязательного требования в п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поэтому при аренде, например, здания или сооружения необходимо непосредственно в договоре четко оговорить общую площадь арендуемого здания или сооружения (с распределением по этажам, если в аренду сдается несколько этажей) и его местонахождение. При этом к договору необходимо приложить поэтажную экспликацию здания, план и кадастровый номер соответствующего земельного участка, а также копию документа, подтверждающего право арендодателя на это здание или сооружение. В противном случае суд может признать договор незаключенным.
Так, ООО и школа обратились с иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы, в частности, тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений.
Изучив материалы дела, ФАС Московского округа сделал следующие выводы.

В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (строение) на основании свидетельства, выданного на это помещение, общей площадью 419, 3 кв. м, в том числе подвал 127, 6 кв. м. Однако при этом не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать объект аренды, правилен. С учетом этого аргумента ФАС Московского округа решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставил без изменения Аренда зданий и сооружений. Экономико-правовой бюллетень, № 10, 2005г..

Предметом договора аренды выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Предметы, которые в процессе аренды меняют свою сущность (сырье, материалы и др.), не могут быть предметом аренды.

Уже в римском праве объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может бытъ предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается и смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества.
В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты. Однако, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями Васильева В. Договор аренды: юридические аспекты. М.: Гросс-Медиа, 2007 с.176.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Договор аренды предприятия имеет предметом единый имущественный комплекс, состоящий из земель, недвижимости (зданий, сооружений) и основных средств, принадлежащих юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, могущий находиться как в государственной и частной собственности. Договор является консенсуальным и взаимосогласованным, сделка по такому договору не требует нотариального заявления, но становится действительной только после ее государственной регистрации. Предприятие представляет собой единый и неделимый объект прав, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят материальные и нематериальные виды имущества. В момент перехода права все свойства предприятия как имущественного комплекса должны быть сохранены: оно должно сохранить свою целостность и использоваться по прямому назначению. Аренда такого предприятия может стать инструментом разгосударствления (приватизации), либо иметь целью повышение эффективности использования материальной базы предприятия.

Предметом договора аренды предприятия является возмездная передача в пользование имущественного комплекса, определенного в п. 2 Главы 1 настоящей работы. Сторонами в таком договоре могут выступать государственные и частные юридические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, а также лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. Круг обязанностей и прав сторон определен в ст. 660-662 ГК РФ. В целом он сходен с правами и обязанностями, возникающими у сторон при аренде недвижимости.

2. Основные элементы договора аренды предприятия

2.1 Права и обязанности сторон в договоре аренды предприятия

Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.
В качестве арендатора и арендодателя предприятия могут выступать следующие участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (только те из них, что зарегистрированы как индивидуальные предприниматели), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, а также некоммерческие организации (то есть те, целью создания которых не является осуществление предпринимательской деятельности), не могут выступать в качестве сторон по такому договору.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу См. статью 667 Гражданского кодекса РФ. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения См. статью 662 Гражданского кодекса РФ.

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это правило направлено, прежде всего, на то, чтобы прежде, чем осуществлять реконструкцию или улучшать имущество, арендатор оценил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость этих улучшений.

Когда срок договора аренды подходит к концу, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (продление его на новый срок). При заключении нового договора стороны могут изменить его существенные условия. Если по окончании срока действия договора положение вещей не меняется и арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях.

Преимущественные права (права преимущества) - это относительные субъективные гражданские права, предоставляющие их носителю - управомоченному лицу - возможности требовать совершения чужих действий и (или) действовать по собственному усмотрению, преимущественные перед аналогичными возможностями других лиц. Упомянутое преимущество достигается посредством сосуществования преимущественных прав вкупе с комплексом абсолютных прав, нарушение которых влечет возникновение у потерпевшего права потребовать перевода на себя в судебном порядке прав и обязанностей, возникших в результате такого нарушения.

Большая часть обязанностей сторон по договору аренды, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, носит диспозитивный характер. То есть законодатель в основном, регламентируя эти обязанности, использует формулировку «если иное не предусмотрено договором». Это означает, что стороны сами вправе распределить между собой обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту арендуемого объекта. Можно лишь охарактеризовать наиболее приемлемые варианты распределения этих обязанностей, рекомендуемые Гражданским кодексом.

Арендодатель производит капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет См. статью 616 Гражданского кодекса РФ. Под капитальным ремонтом подразумевается комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменениям технологического или служебного назначения объекта. Это означает, что ему не должны придаваться новые качества, характеристики. Так, капитальный ремонт зданий и сооружений подразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.

Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, поддержанию их в рабочем состоянии представляют собой текущий ремонт. Он лежит на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.

Таким образом, капитальный ремонт имущества лежит на арендодателе, а текущий - на арендаторе. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. См. абз. 2 п. 1 ст. 616 Гражданского Кодекса РФ Эта норма имеет силу, когда недостатки имущества были указаны в договоре.

Пример. Арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого им помещения, находящегося в муниципальной собственности. Суд пришел к выводу о том, что стоимость ремонта должна быть взыскана с соответствующего муниципалитета.

ОАО заключило с комитетом по управлению муниципальным имуществом договор аренды помещения ресторана. После обследования помещения было установлено, что оно нуждается в капитальном ремонте. ОАО произвело ремонт за свой счет, после чего обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о возмещении стоимости ремонта за счет казны.

Удовлетворяя иск, суд исходил из следующих обстоятельств.

1. Договор был заключен и зарегистрирован надлежащим образом.

2. Необходимость проведения капитального ремонта установлена и не вызывала возражений у сторон.

3. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

4. Из условий договора аренды следует, что обязанность по производству капитального ремонта арендованного помещения у арендатора отсутствует. (Внимание: вовсе не обязательно, чтобы в договоре аренды было указано, что обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе, достаточно, чтобы она просто не возлагалась на арендатора.)

5. Заключая договор аренды муниципального имущества, Комитет по управлению муниципальным имуществом выступает от имени соответствующего муниципального образования и через действия Комитета по управлению муниципальным имуществом в пределах предоставленных ему полномочий в гражданские правоотношения с арендатором вступает само муниципальное образование, таким образом, правомерным является удовлетворение иска за счет муниципальной казны «Обзор судебной практики по договорам аренды», газета «Профессионал», № 40 (113) от 27 октября 2006 г..

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено иное (т.е. Арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК). Эта норма носит императивный характер, т.е. не может быть изменена по соглашению сторон.

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные отношения регулируются не Гражданским кодексом, а законодательством о труде.

Установленные Гражданским кодексом правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия. По общему правилу, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах См. статью 167 Гражданского кодекса РФ. Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Следует учитывать, что, несмотря на то, что всем имуществом комплекса безраздельно будет пользоваться арендатор, к которому также перейдёт и задолженность перед кредиторами арендодателя, однако обязанность уплаты налога на имущество организации остается на арендодателе, как на собственнике имущества арендного предприятия. Поскольку основные средства - это активы организации, которые составляют экономическую базу ее предпринимательской деятельности, имущество, передаваемое в аренду с целью получения прибыли, отвечает перечисленным выше условиям и, соответственно, является объектом обложения налогом на имущество См. статьи 38, 374 Налогового кодекса РФ. Этот факт необходимо принять во внимание сторонам при заключении договора, как влияющий на размер арендной платы.

Так как владение и пользование предприятием влечет за собой возникновение множества разного рода обязательств, в том числе и перед государством, в договоре аренды необходимо закрепить за сторонами исполнение таких обязательств. Например, компании, которые являются источниками как промышленного, так и бытового мусора, обязаны отчитываться за загрязнение окружающей среды и материально возмещать стране экологический урон. То есть уплачивать экологические взносы по умолчанию обязан пользователь предприятия - арендатор. Однако здесь возможны различные ситуации. Например, владельцу объекта могут передаваться отходы либо их часть в счет арендных платежей. Вполне возможно, что он заинтересуется таким видом отходов, как лом цветных металлов или, допустим, макулатура, и возьмет на себя ответственность по их размещению. Тогда с определением того, кто же виновен в загрязнении окружающей среды, проблем не будет.

Если переход права собственности на продукты переработки в контракте не оговорен, то они по умолчанию будут принадлежать владельцу сырья, материалов, полуфабрикатов, иных изделий или продуктов, а также товаров (продукции), в результате использования которых эти отходы образовались. Данное правило содержится в пункте 1 статьи 4 Закона от 24 июня 1998 г. №89-ФЗ «Об отходах производства и потребления». Таким образом, если отбросы появляются в ходе деятельности арендатора, то именно он и будет являться их законным обладателем.

Однако тут есть некая загвоздка. Дело в том, что в силу пункта 4 статьи 4 Закона №89-ФЗ отходы, оставленные в контейнере арендодателя, автоматически становятся его собственностью, со всеми вытекающими отсюда последствиями, независимо от того, кто является источником загрязнения. Поэтому указывать в договоре аренды судьбу продуктов переработки все же стоит. На это обратили внимание и представители Ростехнадзора в своем письме от 2 августа 2007 г. №04-18/1038. В противном случае владелец объекта рискует утилизировать весь брошенный на его территории мусор и, соответственно, уплачивать «эковзнос» Андронова В. Экологические обязательства при аренде («Российский бухгалтер», сентябрь 2007г.).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Известен следующий пример: Общество с ограниченной ответственностью (ООО) Московский международный комплекс «Молодежный» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному коммерческому банку (АКБ) «Московский залоговый банк» (ЗАО) о взыскании долга по арендной плате в за период с марта (частично) по 30 июня 2005 года и стоимости произведенного ремонта в сумме 3.257.135 руб. по договору аренды от 01.12.2004.

Решением от 10.01.2008 Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2008 г. с АКБ «Московский залоговый банк» (ЗАО) в пользу ООО «Московский международный комплекс «Молодежный» взыскан долг в сумме 800.597 руб. 63 коп. и расходы по госпошлине в сумме 6.271 руб. 96 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

При этом суды руководствовались статьями 307, 309, 310, 314, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что ответчиком не представлены доказательства оплаты арендных платежей за март, апрель, июнь 2005 года. Отказывая в удовлетворении требований, суды указали на то, что истец не доказал размер и факт причинения убытков в заявленном размере.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между ООО «Московский международный комплекс «Молодежный» (арендодатель) и АКБ «Московский залоговый банк» (ЗАО) (арендатор) был заключен договор от 01.12.2004 г. аренды нежилого помещения, для использования под банк, сроком действия с 01.01.2005 г. по 30 06 2005 г. Вышеуказанные помещения были переданы арендатору 01.01.2005 г. по Акту приема - передачи.

Разделом 3 договора аренды установлено, что стоимость арендных платежей составляет 95 160 условных единиц в год, включая НДС. При оплате обеспечительного взноса и услуг (аренды), указанных в период с момента подписания Акта приема - передачи по 31.03.2005 г., курс одной условной единицы принимается равным 33 рублям. После 31.03.2005 г. стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новая величина одной условной единицы.