Аренда предприятий

Арбитражным судом установлено, что ответчиком не оплачены арендные платежи частично за март 2005 года, и в полном объеме за апрель - июнь 2005 года в общей сумме 800.597 руб. 63 коп.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы за период с марта (частично) по 30.06.2005 г., суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности. Довод заявителя о том, что условие о размере арендной платы за апрель - июнь 2005 года не было согласовано сторонами, в связи с чем спорный договор аренды с указанного периода является незаключенным, правомерно отклонен арбитражным судом. Разделом 3 договора аренды от 01.12.2004 г. был определен размер арендной платы. Отсутствие дополнительного соглашения о величине одной условной единицы не свидетельствует о несогласованности условия о размере арендных платежей. Доводы заявителя о неприменении судом подлежащей применению ст. 654 ГК РФ подлежат отклонению, поскольку судом установлено, что условие размера арендной платы сторонами было согласовано.

Довод заявителя о том, что после марта 2005, банк помещениями фактически не пользовался и взыскание задолженности по арендной плате за период после 31.03.2005 г. противоречит закону, был предметом обсуждения апелляционного суда и получил правильную оценку.

Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Судами установлено, что договор аренды не был расторгнут досрочно.

2.2 Ответственность сторон при аренде предприятия

Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения. Поскольку гражданское право в основном регулирует имущественные отношения, гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, и ее мера (гражданско-правовая санкция) носит имущественный характер. Таким образом, гражданско-правовая ответственность заключается в применении к правонарушителю мер имущественного характера. Привлечение нарушителя к ответственности требует определенных условий: действия (бездействия) нарушителя, наличия вины, наличия причинно-следственной связи неправомерных действий нарушителя с наступившими вредоносными последствиями, причинение убытков. Рассмотрим случаи, относящиеся к аренде предприятия.

Арендодатель обязан предоставить предмет договора в пользование в указанный в договоре срок и в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если же срок передачи не указан - в разумный срок См. статью 611 Гражданского кодекса РФ. В случае непредоставления, арендатор имеет право требовать передачи ему предприятия (в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причиненных бездействием арендодателя убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если на момент сдачи имущества в аренду он не знал об этих недостатках См. статью 612 Гражданского кодекса РФ. Единственный способ избежать такой ответственности - прямо оговорить указанные недостатки с арендатором и обязательно указать их в договоре аренды предприятия.

Также арендодателю вменяется в обязанность предупредить арендатора до заключения договора обо всех обременениях (правах третьих лиц) на сдаваемое в аренду имущество. Сюда относятся залоговые права, сервитуты и другие. В противном случае арендатор вправе впоследствии требовать возмещения ущерба, причиненного действием подобных обременений.

Особое место занимает в данной ситуации ответственность арендодателя и арендатора перед кредиторами арендного предприятия, так как особенностью договора аренды предприятия является то, что вместе с имуществом к арендатору переходят и долговые обязательства. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении указанных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора См. статью 657 Гражданского кодекса РФ.

Защита прав кредиторов, обеспечиваемая статьей 657 ГК РФ, представляется недостаточной. Допустим, собственник, согласно приведенному правилу, передает приобретателю только активы предприятия. Соответственно новый хозяин не принимает на себя исполнение прежних обязательств. Прежний собственник остается лично ответственным перед своими кредиторами, но у него уже нет имущества, способного обеспечить долги. В подобном случае кредиторы вправе предъявить иск прежнему и новому собственнику (арендатору) о признании сделки о переходе предприятия недействительной. Конечно, арендодатель может быть объявлен банкротом, а сделка по передаче предприятия признана недействительной по нормам Закона о банкротстве. Однако и объявление юридического или физического лица банкротом, и применение процедур банкротства занимают весьма продолжительное время, а сложившаяся ситуация успеет отрицательно сказаться на положении кредиторов. Представляется, что для предупреждения подобных действий недобросовестных лиц ст. 562 и 657 ГК РФ должны быть дополнены положением, согласно которому продавец или арендодатель должен заявить о предстоящей передаче предприятия в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, и это сообщение должно быть опубликовано. Сама передача должна состояться по истечении определенного срока (например, 1-2 месяца). За это время кредиторы прежнего собственника получат информацию о предстоящей передаче предприятия и сумеют защитить свои права. Другими словами, кредитор, обязательства которого не вошли в состав переданного предприятия, зная о существенном уменьшении имущества контрагента, может потребовать изменения или расторжения договора.

2.3 Условие об арендной плате в договоре аренды предприятия

Условие об арендной плате является одним из существенных в договоре аренды предприятия. Арендная плата может устанавливаться в виде:

а) твердой суммы платежа;

б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;

в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;

г) предоставления арендатором определенных услуг;

д) осуществления за счет арендатора улучшений, ремонта арендуемого им имущества См. пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. Гражданский кодекс предусматривает, что пересмотр размера арендной платы может быть не чаще, чем раз в год, однако законом могут быть установлены и иные сроки пересмотра арендной платы. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель имеет право требования досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Арендная плата взимается в соответствии с тем, что представляет собой данный объект и должна учитывать следующие параметры:

- назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);

- принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

- степени обустройства (лифт и т.п.);

- пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

- вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

- фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы Гречихо Е. Договор аренды (имущественного найма) М.: Эксмо-Пресс, 2005г с. 113. Пример расчета арендной платы для арендуемых государственных и муниципальных имущественных комплексов см. в Приложении 2.

Обязанность платить арендную плату возникает у арендатора с того момента, как договор заключен и предприятие передано по передаточному акту. Так как договор аренды предприятия относится к числу сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, то арендодатель имеет право требовать уплаты арендных платежей только с дня государственной регистрации, с которого договор считается заключенным.

Также следует отметить, что арендодатель имеет право требовать арендную плату лишь с того момента, как была произведена передача арендуемых площадей и производственных мощностей по передаточному акту.

Пример: арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа. Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего. В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Стороны заключили договор аренды нежилых помещений. К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично Васильева В.В. «Договор аренды: случаи из судебной практики» (журнал Российский бухгалтер, №9 - 2007).

Стороны имеют право пересматривать размер арендных платежей, но не чаще одного раза в год См. пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. При этом привязка в договоре размера арендной платы к изменяющимся показателям (иностранной валюте, условным единицам либо коэффициенту-дефлятору) не является изменением размера арендной платы, а только устанавливает механизм ее исчисления.

На основании положений Главы 2 можно сделать следующие выводы. Арендная плата определяется сторонами самостоятельно, при этом они учитывают рыночные цены на недвижимость, особенности имущественного комплекса, его назначение, степень благоустроенности и прочее. Обязанность уплаты арендных платежей возникает у арендатора при выполнении двух условий: государственной регистрации договора аренды и документально подтвержденной передачи имущества от арендодателя, получения возможности им пользоваться Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Земля. Справочник собственника и арендатора. / М.: Юстицинформ, 2007. с. 309.

Арендодатель отвечает своим имуществом за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора, касающих сроков, состава и качества передаваемого предприятия. Следует учитывать, что предприятие является сложным объектом, и препятствия к его эксплуатации могут быть разнородными, сложными, труднопреодолимыми, поэтому, передавая объект в аренду, арендодатель должен быть уверен в его работоспособности, или же оговорить известные ему недочеты еще при заключении договора. Права кредиторов арендного предприятия защищаются статьей 657 ГК РФ, где оговорен порядок уведомления кредиторов о сделках с предприятием и условия защиты этих прав в суде.

3. Порядок заключения договора аренды предприятия и его государственная регистрация

3.1 Форма договора. Порядок заключения договора

Форма договора аренды предприятия подчиняется общим правилам заключения сделок. Достаточной будет являться простая письменная форма договора, заверенная подписями и печатями обеих сторон сделки. Нотариального заверения для данного вида сделок не требуется. Примерная форма договора аренды предприятия представлена в Приложении 1.

Необходимость соблюдения простой письменной формы сделки законом ставится в зависимость от ее субъектного состава. Так, указанную форму должны иметь:

а) все сделки юридических лиц между собой и с гражданами (ст. 161 ГК). Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно;

б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую несколько сотен тыс. рублей.

В) сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом независимо от их суммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме (ст. 331,339,380,389,391,429 ГК).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной связи.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято путем выполнения указанных в нем условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п. (ст. 434,438 ГК).

Существенными условиями для договора аренды принято считать, во-первых, условие об объекте (предмете) аренды, то есть самой сути договора. В договоре должен быть четко и недвусмысленно определен арендуемый объект. Представляется необходимым приложить к договору документы, определяющие объект (в данном случае - кадастровый план участка, поэтажный план строения, технические паспорта объектов и прочие аналогичные документы), и сделать их неотъемлемой частью договора.

Во-вторых, существенными признаются условия, в отношении которых хотя бы одна из сторон требует соглашения. Обычно это такие дополнительные условия, как: арендная плата (ее размер и сроки внесения, также и форма расчетов), срок действия договора, условия пользования арендованным имуществом, отнесение улучшений имущества на счет арендодателя или арендатора, условия передачи и возврата арендованного имущества, право последующего выкупа арендованного предприятия и другие специфические условия.

Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора Брагинский М.И, Витрянский В.В Договорное право. Учебное пособие. Книги 1-5.  / М.: Статут, 2000 - 2006 с. 267. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Интересной юридической особенностью арендных отношений является право выкупа арендованного имущества арендатором. Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Гражданский кодекс РФ устанавливает: « В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 624.

Выкуп арендованного имущества может осуществляться в различных вариантах. Первый - имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант - арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант - имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон) Васильева В. Договор аренды: юридические аспекты. М.: Гросс-Медиа, 2007 с.112.

Порядок заключения договора. Перед заключением договора аренды предприятия он должен быть юридически проработан. Эта обязанность возлагается на юриста (юридический отдел) сторон, если таковой существует. Если на предприятии не имеется штатного юриста, целесообразно передать разработку всех положений договора в руки специалиста со стороны, детально описав при этом все пожелания сторон относительно условий договора. Перед заключением договора следует провести инвентаризацию имущества предприятия (рассматриваемую как удостоверение состава передаваемого имущественного комплекса), как оборотных, так и внеоборотных активов. Также производится инвентаризация дебиторской и кредиторской задолженностей, которая подтверждается справкой бухгалтерии. Инвентаризация может дать основания для определения размера арендной платы в договоре. Должен быть составлен бухгалтерский баланс, с приложением к нему аудиторского заключения от независимого аудитора о достоверности бухгалтерской отчетности.

Классический порядок заключения гражданско-правовых договоров, предусмотренный Гражданским Кодексом РФ, включает в себя два этапа:

1. Направление одной из сторон в адрес другой предложения (оферты) заключить договор, содержащего информацию об объекте и условиях договора в общих чертах

2. Направление другой стороной согласия (акцепта) на заключение договора, с замечаниями относительно условий (если они имеются). Замечания обычно оформляются в виде протокола разногласий к договору.

Оба эти этапа на практике выглядят как обмен письмами. Чаще же всего встречается такая ситуация, когда вместо оферты направляется составленная одной из сторон форма договора, затем согласовываются детали, и если у сторон не имеется никаких возражений или замечаний, акцепт выражается путем подписания упомянутой формы.

Не следует забывать, что при заключении договора аренды предприятия, независимо от срока его действия, договор считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации. Несоблюдение этого условия влечет недействительность сделки, и она может быть признана ничтожной.

3.2 Государственная регистрация договора аренды предприятия

Сделки с недвижимым имуществом имеют свой особый характер, то есть обладают рядом особенностей. Чтобы сделать рынок недвижимости более прозрачным и снизить вероятность мошенничества, для таких сделок предусмотрено подтверждение прав их участников со стороны государства, то есть государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особого внимания заслуживают вопросы регистрации, связанные с арендой недвижимого имущества, поскольку при применении ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав возникает определенное несоответствие. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав. Однако, в указанном Законе, в п. 1 ст. 26, содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абзац 6 п. 6 ст. 12 указанного Закона предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.

В п. 2 ст. 609 Гражданский кодекс РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды.

Такое противоречие между нормами Гражданского кодекса РФ и Закона о государственной регистрации прав приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих государственную регистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на мой взгляд, необходимо привести статью 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с Гражданским кодексом РФ.

В пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона о государственной регистрации прав, разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Сроки проведения государственной регистрации ограничены одним месяцем с момента подачи заявления и необходимых документов. При возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации он может приостановить государственную регистрацию, но не боле чем на один месяц. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации прав не допускается. По заявлению правообладателя государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на три месяца . Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ.

По прошествию этого срока, заявитель, сдавший документы на регистрацию права, должен получить регистрацию, либо мотивированный отказ в ней. Заявитель (правообладатель) имеет право оспаривать решение регистрирующего органа в арбитражном суде по месту нахождения регистрирующего органа, то есть по месту нахождения, соответственно, объекта права (сделки).

Пример. ООО «ДК+» арендует имущественный комплекс у ООО «Тройка». Имущественный комплекс состоит из земельного участка, на котором расположено здание и несколько подсобных сооружений. Здание включает в себя швейный цех, цех деревообработки, складские помещения, столовую, офисные помещения. Все упомянутые производственные помещения оснащены необходимым для производства оборудованием.

Договор аренды предприятия заключен в марте 2003 года сроком на 10 лет. Согласно п. 2 ст. 658 ГК РФ он подлежит обязательной государственной регистрации, также как и право аренды, в Федеральной регистрационной службе. На основании подобной регистрации регистрируются как переход прав, так и ограничения (обременения) прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

При регистрации договора аренды предприятия возникли сложности, повлекшие за собой отказ в регистрации договора. В регистрации было отказано по следующим основаниям:

В договоре аренды предприятия предмет договора обозначен как «Здание общей площадью … кв. метров, расположенное по адресу Московская область, г. Егорьевск, Промзона, д. 37».

В технической документации БТИ, представленной в Федеральную регистрационную службу, содержалась следующая формулировка - Здание общей площадью … кв. метров, расположенное по адресу Московская область, г. Егорьевск, ул. Смычка, д. 37

Согласно ЕГРП за арендодателем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости по адресу - Московская область, г. Егорьевск, Промзона, д. 37

Дело в том, что после государственной регистрации права собственности продавца в техническую документацию БТИ были внесены изменения в связи с изменением адреса помещения.

Для преодоления отказа ДК+» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы с требованием произвести регистрацию договора аренды и права на объект недвижимого имущества. Арендодателем была получена Справка БТИ о соответствии адресов для подтверждения идентичности адреса объекта сделки указанному в документах БТИ.

Решением арбитражного суда Московской области от 14.07.2003 г. удовлетворено заявление ООО «ДК+» об обязании УФРС по Московской области зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, подписанного ООО «ДК+» и ООО «Тройка» 12.03.2003 г. Таким образом, договор аренды предприятия считается заключенным с даты принятия судом упомянутого решения (согласно п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Для регистрации следует предоставить следующие документы:

· Заявление о регистрации с квитанцией об оплате гос. пошлины;

· Комплект копий учредительных документов организации;

· Протоколы общих собраний учредителей (акционеров) организации-участников сделки об одобрении крупной сделки, если ее сумма составляет более 25% балансовой стоимости активов (либо справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о том, что сделка не является крупной);

Документы, характеризующие имущественный комплекс:

· Выписка из Технического паспорта на здание (строение) по форме 1а;

· Поэтажный план помещения (на кальке);

· Экспликация к поэтажному плану;

· Копия документа, подтверждающего наличие зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Документы БТИ действительны в течение одного года с момента выдачи и представляются в оригиналах.

Документы, относящиеся к основаниям государственной регистрации:

· Договор со всеми документами, указанными в качестве приложений к нему;

· Акты, изданные органами государственной власти и местного самоуправления;

· Вступившие в законную силу судебные акты;

Обязанность по государственной регистрации сделки с имуществом может возлагаться на любую из сторон Ст. 16 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ.

Решением Арбитражного суда города Москвы оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда, удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью (Далее ООО) об обязании Мосрегистрации зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, подписанного ООО и Департаментом имущества города Москвы (ДИгМ). Кассационная инстанция посчитала подлежащими отмене судебные акты по следующим основаниям. Истцом, ответчиком и третьим лицом - ГУП ДЕЗ района подписан договор аренды нежилого помещения. Истец утверждал, что ответчик необоснованно уклонялся от регистрации данного договора. Принимая решение о регистрации договора, суд первой и апелляционной инстанции указал на то, что данный договор подписан сторонами, и, сделан вывод о необоснованности уклонения ответчика от его регистрации в соответствии с положениями статьи 165 ГК РФ. Между тем, статья 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора и истец мог самостоятельно обратиться в регистрирующий орган для регистрации данного договора.
В этой связи судам надлежало выяснить, принимались ли истцом самостоятельные действия по регистрации договора, и на чем был основан вывод об уклонении ответчика от регистрации договора.
Также судами обоих инстанций не была дана оценка доводам ответчика об отсутствии намерений заключать новый договор с истцом в связи с имевшими место нарушениями условий ранее заключенного договора, и отказе от продолжения договорных отношений. Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление и направил дело на новое рассмотрение.

Договор аренды предприятия, как и всякая другая сделка с недвижимым имуществом, считается заключенным с даты его государственной регистрации. Поэтому все права и обязанности сторон вступают в законную силу с этой даты.

Пример. 15.01.2004 г. в ООО «ДК+» поступило требование от ООО «Тройка» погасить задолженность по арендным платежам за 2003 год, за период с 12 марта 2003 г. по 13 июля 2003 г. Юристом ООО «ДК+» был составлен ответ на претензию, в котором было указано, что договор аренды предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации, таким образом, обязанность уплачивать арендную плату по указанному договору возникла у арендатора с даты принятия решения судом о неправомерном отказе в регистрации договора. К ответу был приложен акт сверки взаимных расчетов по договору за 2003 год. ООО «Тройка» согласилось с указанными доводами, и также со своей стороны подписало акт сверки.

3.3 Порядок и особенности процедуры передачи арендованного предприятия

Передача арендуемого предприятия осуществляется по передаточному акту. Акт составляется на основании нескольких документов: акта инвентаризации имущества, бухгалтерского баланса, справки о кредиторской задолженности, списка кредиторов и дебиторов, аудиторского заключения о составе и стоимости предприятия, выданного независимым аудитором. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Представляется целесообразным участие арендатора в процедуре инвентаризации имущества через представителей Шабалин В.Г., Кузьмина А.К., Шамонова Е.А., Самохина О.Н.Сделки с недвижимостью. В 2 частях с. 179.

Порядок проведения инвентаризации регулируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утверждены приказом Министерства финансов РФ от 12 июня 1995 г. №40). По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.

Передача считается завершенной после подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента начинает течь срок аренды и возникает обязанность уплачивать арендные платежи.

В случае, если имущество не было законным образом передано арендатору, арендодатель не имеет права требовать арендные платежи. В судебной практике можно найти тому подтверждение.

Пример. ООО «Стройсервис+» обратилось в суд с требованием погасить задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилых помещений, заключенному с ООО «Монтаж-Тек» от 11.05.2007 г.

Согласно иску, ответчик обязан был уплатить арендные платежи за 1,5 месяца. Помимо суммы задолженности было предъявлено также требование погасить неустойку за пользование чужими денежными средствами. Ответчик ссылался на то, что нежилые помещения не были переданы в срок, так как были заняты арендодателем, и пользоваться ими фактически беспрепятственно можно было лишь через 1,5 месяца после заключения договора, а передаточный акт был подписан 27.06.2007 г. Суд отказал в удовлетворении иска, судебный акт был мотивирован тем, что истец не передал предмет аренды ответчику, вследствие чего у последнего не возникло обязанности уплаты арендных платежей за пользование имуществом (согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Документы, подтверждающие платежи за последующие периоды, ответчиком предоставлены полностью.

Передавая предприятие «на ходу», стороны обязаны решить вопрос с переводом работников от одного работодателя к другому. По договору аренды предприятие передается другому юридическому лицу, но работников, которые заключали трудовые договоры с предприятием-арендодателем, передать в аренду вместе с предприятием невозможно. Ныне действующий Трудовой кодекс Российской Федерации не содержит положений, регулирующих взаимоотношения предприятия-арендодателя и его работников, поэтому сторонам договора аренды предприятия придется самостоятельно разрешать эти вопросы.

О том, что предприятие передается в аренду, работника необходимо предупредить в письменной форме. Обратимся к Трудовому кодексу Российской Федерации: «Статья 72. Перевод на другую постоянную работу и перемещение. Перевод на другую постоянную работу в той же организации по инициативе работодателя, то есть изменение трудовой функции или изменение существенных условий трудового договора, а равно перевод на постоянную работу в другую организацию либо в другую местность вместе с организацией допускается только с письменного согласия работника».

Как следует из текста приведенной статьи перевести работника на постоянную работу в другую организацию можно только с его согласия, причем такое согласие должно быть выражено в письменной форме.

Если работник согласен на перевод в другую организацию, то он подлежит увольнению на основании пункта 5 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации. Организация-арендатор должна заключить с работником, согласившимся на перевод, трудовой договор. Для лиц, приглашенных на работу в порядке перевода от другого работодателя по согласованию с работодателями, испытание при приеме на работу не устанавливается.

Если работник не согласен на перевод, он должен быть уволен. Однако, Трудовым кодексом Российской Федерации не предусмотрено такого основания для увольнения. Если предприятию-арендодателю не удастся каким-либо образом договориться с работником, то единственным выходом остается применение статьи 81 и увольнение работника в связи с сокращением численности или штата работников организации.

Рассматривая особенности аренды предприятия, мы упоминали о том что, передавая предприятие в аренду, арендодатель уступает арендатору права требования и переводит на него долги, относящиеся к предприятию-арендодателю. Если предприятие арендодатель имеет кредиторскую задолженность по заработной плате, то работник предприятия становится его кредитором. Если работник согласен на перевод долга по зарплате арендатору, задолженность передается, если же работник не дает согласия на перевод долга, арендодатель обязан погасить эту задолженность самостоятельно Меркулов М.М. Аренда бизнеса: выгоды собственника - риски арендатора («Юридический справочник руководителя», № 11, ноябрь 2005г.).

Передача имущественного комплекса обратно арендодателю при истечении срока или расторжении договора аренды должна быть оформлена в таком же порядке, как и первоначальная передача. С той лишь разницей, что теперь все процедуры (инвентаризация, аудиторская проверка и пр.) берет на себя арендатор. Также должен быть подписан акт приемки-передачи. В случае уклонения арендатора от действий по передаче имущества арендодателю, договор аренды считается пролонгированным, и обязанность платить арендные платежи распространяется на срок пролонгации.

На основании изложенного в Главе 3 мы можем сделать следующие выводы. Договор аренды предприятия заключается сторонами путем направления друг другу оферты (предложения) и ответного акцепта. До заключения договора оговариваются все его существенные условия, состав передаваемого имущества, размер арендной платы, сроки передачи имущества и прочие. Прежде, чем заключать непосредственно сам договор, стороны приходят к соглашению по всем его пунктам, в противном случае договор не может быть заключен.

Договор аренды предприятия требует государственной регистрации независимо от того, на какой срок он заключен. Государственную регистрацию производит уполномоченный на то государственный орган по заявлению одной из сторон договора в установленные законодательством сроки. Безосновательный отказ в государственной регистрации можно обжаловать в суде, предъявив суду основания, по которым сделка и право подлежат регистрации.

Передача предприятия происходит путем подписания акта приемки-передачи с приложением к нему всех документов, касающихся передачи имущества. Арендатору необходимо убедиться в наличии и соответствии реального имущества тому, что указано в упомянутых документах, уполномоченные лица арендатора подписывают акт приемки-передачи только после этих процедур. Арендодатель обязан передать имущество в срок и в полном составе, как указано в договоре.

Заключение

Аренда предприятия для арендатора означает способ получения в пользование необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Для арендодателя это - получение выгоды от имущества, если сам собственник не имеет цели, навыков, путей использования своих производственных мощностей или не заинтересован самостоятельно развивать свой бизнес.

Но аренда предприятия не так уж и простое дело, так как, во-первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений. При этом при заключении договора аренды предприятия следует руководствоваться не только Гражданским кодексом РФ, но и целым рядом иных законов и подзаконных актов федерального, регионального и местного значения. Управление имущественным комплексом включает в себя целый ряд различных правовых аспектов.

Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а также методом государственной регистрации. Таким образом государство контролирует сделки с недвижимым имуществом, препятствует распространению мошенничества и злоупотреблений на рынке недвижимости, обеспечивает законность сделок.

Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.

Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке. Аренда предприятия представляет собой сложный процесс со многими участниками: арендодатель, арендатор, государственные органы, работники предприятия и другие. Законодатель при регламентации этого процесса должен принимать во внимание интересы каждой из перечисленных групп лиц и позаботиться о законной защите этих интересов, о прозрачности осуществляемой сделки для государственного контроля. В этой области еще есть обширное поле деятельности для законодательства.

Как уже было сказано в работе, в особой правовой защите нуждаются права кредиторов по отношению к арендному предприятию. Было бы целесообразно обеспечить дополнительную гарантию их соблюдения, дополнив положения статьи 657 Гражданского кодекса РФ условиями, согласно которым кредиторы получают информацию о сделках с предприятием из независимых источников, например, от государственных органов. Это могло бы помочь избежать многих злоупотреблений и уменьшить количество кредиторов, пострадавших материально от несвоевременного извещения о переходе права собственности на предприятие-должник.

Существует необходимость переработки статьи 26 Федерального Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ. Так, законодателям следует учитывать, что Гражданский кодекс не предусматривает обязательной регистрации права аренды недвижимости, а только регистрацию самого договора. Регистрация же права аренды указывает на возникновение обременения вещного права арендодателя (права собственника, либо хозяйственного ведения).

Хотя в Гражданском кодексе РФ и дается дефиниция понятия предприятия, однако в силу сложности явления, стоящего за этим определением, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Очевидно, что понятие предприятия следовало бы усовершенствовать за счет легального указания признаков предприятия. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), рассматривается как главный недостаток действующего российского законодательства. Следует выделить такие черты предприятия, как бесперебойное функционирование, сформировавшийся круг партнеров (клиентура, сложившиеся деловые связи), деловая репутация - всё то, что указывает на невозможность однозначно определить предприятие как недвижимость.

Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу. В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

Список используемых источников

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. №237 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ // «Российская газета», №7, 21.01.2009)

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994, №32, ст. 3301.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996, №5, ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ по состоянию на 10 ноября 2009 г. // Собрание законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4147

5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. №95-ФЗ по состоянию на 01 октября 2009 г. // Собрание законодательства РФ от 29.07.2002, №30, ст. 3012, Собрание законодательства РФ от 04.04.2005, №14, ст. 1210.

6. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 №197-ФЗ по состоянию на 10 ноября 2009 г. // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №1 (ч. 1). - Ст. 3.

7. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г. №122-ФЗ // Российская газета, 30.07.1997 г. с изм. и доп. в ред. от 17 июля 2009 г.

8. Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ // Российская газета, 29.12.2001 г. с изм. и доп. в ред. от 18.07.2009 г.

9. Федеральный закон Российской Федерации «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. №208-ФЗ // Российская газета, 29 декабря 1995 г., Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N1, ст. 1.

10. Федеральный закон Российской Федерации «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26 декабря 2008 г. №294-ФЗ // Российская газета, 30 декабря 2008 г.

11. Федеральный закон Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8.02.98 г. №14-ФЗ. // Российская газета. 17 февраля 1998 г., Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г., №7, ст. 785.

12. Федеральный закон Российской Федерации «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 года №159-ФЗ // Российская газета, 25 июля 2008 г.

13. Федеральный закон Российской Федерации «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. №161-ФЗ // Российская газета, 20 ноября 2002 г.

14. Федеральный закон Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 №28-ФЗ // СЗ РФ; 2006. №27 Ст. 2881

15. Постановление Правительства Российской Федерации «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» от 16 июля 2009 г. №582 // Российская газета, 18 июля 2009 г.

16. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 (ред. от 29.12.2008) «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Российская газета, 15.11.2002 г.

17. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. №96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» // СЗ РФ. 1994. №8. ст. 593.