Система ипотечного кредитования в гражданском праве

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Финансовая академия при Правительстве РФ»

(Финакадемия)

«Ростовский финансово-экономический колледж-филиал

Финакадемии»

КУРСОВАЯ РАБОТА

ТЕМА: СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Специальность 080106 Финансы (по отраслям)

Специализация: «Финансы и право»

Выполнила студентка

4 курса 440 «А» группы

Макарова Е.В.

Научный руководитель Калимулина М.Ю.

Ростов-на-Дону 2008г.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

1.1 Понятие ипотеки и её нормативно - правовое регулирование

1.2 Институт ипотеки как составная часть гражданского права

1.3 Имущество, которое может быть предметом ипотеки

ГЛАВА II. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ

2.1 Общие правила и государственная регистрация договора об ипотеке

2.2 Содержание договора об ипотеке

2.3 Правовое положение сторон по договору ипотечного кредитования

ГЛАВА III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Проблемы современного ипотечного рынка

3.2 Пути развития системы ипотечного кредитования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Состояние экономики любой страны требует развития производства, что упирается в источники обеспечения надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества, которое можно заложить свободно, и недвижимого, с которым пока сложнее, можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида кредитования, как ипотека.

Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие задачи. Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента, способствующего привлечению необходимых для развития производства финансовых ресурсов. Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы, например, купля-продажа, в данных конкретных условиях нецелесообразны. И, в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги.

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье с условиями получения кредитов.

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами. Любые операции с недвижимостью, в том числе и ипотечные, приносят большой доход, поскольку цены на землю и строения в некоторых районах России значительно выше мировых. Однако пока особого развития сфера ипотечного кредитования получить не может, прежде всего, из-за отсутствия реального рынка земли и недвижимости. И это при том, что интерес к ипотечному кредитованию постоянно растёт, поскольку снижается доходность других финансовых инструментов. Несмотря на повышенный интерес субъектов экономической деятельности к кредитованию под залог недвижимости можно сказать, что ипотека в России заблокирована.

Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества будет способствовать её социально - экономической стабилизации.

Залоговое право является одним из старейших гражданско - правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника. Поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы - обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы курсовой работы. Целью курсовой работы стало рассмотрение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и предложение путей её совершенствования.

ГЛАВА I. ГРАЖДАНСКО - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

1.1 Понятие ипотеки и её нормативно - правовое регулирование

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I и части II Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии кредитования.

В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов о регулировании вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

1) введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

3) государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

4) создан единый банк информации в пределах регистрационного округа;

5) государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

6) государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки; в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам и обременения правами третьих лиц; изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Времена, когда развивалось льготное кредитование, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение.

1.2 Институт ипотеки как составная часть гражданского права

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы гражданского права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Активное использование ипотеки обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние российской экономики, в частности, промышленности. Получить столь необходимые оборотные средства можно будет путем залога земельного участка, недвижимости и оборудования.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс РФ; Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.

Казалось бы, таким образом в последнее десятилетие ситуация в данной области наконец-то в корне изменилась с принятием указанных нормативных актов. Однако их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства в области ипотеки Федеральный Закон "Об ипотеке" не лишен, как уже подчеркивалось, определенных несоответствий.

Так, например, одной из наиболее противоречивых является глава "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание". В соответствии с данной главой, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке", реализуется путем продажи с публичных торгов за изъятиями, установленными указанным Законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже ипотечного имущества, равно как и организация процесса проведения их специальными органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, осуществляется процессуальным законодательством, если законом об ипотеке не установлены иные правила. Однако, нормы процессуального законодательства о порядке проведения публичных торгов, на которые ссылается Федеральный Закон "Об ипотеке", не получили достаточной разработки, что, безусловно, настораживает правоприменителя и осложняет реализацию заложенного имущества.

Неразрешенными остаются вопросы регистрации прав на объекты незавершенного строительства. Отсутствие ясности в отношении оборотоспособности земли в российском законодательстве коснулось и законодательства об ипотеке. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договора об ипотеке.

Несмотря на недостатки Федерального Закона "Об ипотеке", частично обусловленные политическими причинами, появление этого закона - назревшая необходимость и важное событие в истории российского гражданского законодательства.

Федеральный Закон "Об ипотеке" определил состав имущества, которое может быть предметом ипотеки, круг субъектов залогового правоотношения, а также права и обязанности сторон залогового правоотношения, устранив тем самым основные пробелы и противоречия Закона "О залоге". Особого внимания заслуживает новелла современного российского цивильного права - закладная, основное практическое значение которой заключается в том, что она упрощает и ускоряет оборот недвижимости, а также передачу прав по закладной другому лицу.

Появление нового вида ценной бумаги - закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств, что не маловажно для развития экономических отношений. Ведь денежная масса является не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что особенно важно в условиях финансового кризиса экономики России.

Несмотря на отдельные недостатки в построении некоторых правовых конструкций о закладной, в частности касающихся признания закладной в качестве именной ценной бумаги, что противоречит положениям главы седьмой ГК РФ "Ценные бумаги", последняя как под институт ипотеки, а следовательно, и гражданского права, имеет все предпосылки для обращения. Закладная значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Несмотря на то, что она составляется в обоснование договора об ипотеке, ее самостоятельное значение очевидно. В соответствии со ст.49 Федерального Закона "Об ипотеке" закладную можно заложить, продать и "перезаложить" при определенных условиях, а также распорядиться ею иным образом, в том числе путем совершения специальной залоговой передаточной надписи на ней.

Чтобы оценить универсальный характер закладной, понадобится время. Но как только правовые акты будут приведены в соответствие с Федеральным Законом "Об ипотеке", несомненные достоинства закладной будут очевидны, тем более что в условиях нестабильности экономики России других институтов, регулирующих ипотечные отношения, пока просто нет.

Благодаря ипотеке кредит теперь может получить значительно большее число населения. Кроме того, можно прогнозировать снижение процентных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобретаемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны. Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат обеспечения.

Важным для российской экономики является улучшение гражданского оборота. Этому способствуют ипотечные нормы при условии дальнейшего совершенствования залогового законодательства и приведение его в соответствие. Кроме того, следует признать, что Федеральный Закон "Об ипотеке", основываясь на принятом чуть ранее Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулировал вопрос о регистрации недвижимого имущества, являющейся наиболее важной правообразующей частью оформления залога недвижимости.

В регистрации недвижимости заинтересованы не только государственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института регистрации возможно осуществление государственного контроля над законностью совершения сделок. Кроме того, деятельность по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним приобретает исключительную важность не только в плане защиты прав и законных интересов граждан, но и в вопросах налогообложения.

Однако, до недавнего времени отсутствие специального закона в области государственной регистрации прав на недвижимость значительно осложняло достижение этих целей. Не было единого органа, осуществляющего контроль над государственной политикой в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация прав на недвижимость осуществлялась различными земельными комитетами и фондами управления имуществом. Все это порождало произвол и некомпетентность отдельных чиновников - регистраторов и создавало благоприятную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости, самым распространенным из которых было мошенничество. И лишь вступивший в силу в 1998 году ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если и не разрешил эти проблемы, то, по крайней мере, дал надежду на их скорое разрешение.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

1.3 Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Закон очень твердо оговаривает одно из главных условий ипотеки как залога недвижимого имущества: имущество, на которое установлена, ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Между тем в ГК РФ имеется оговорка относительно движимого имущества: "заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю".

Залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником, поскольку из так называемой триады собственности: владение, пользование и распоряжение выпадает право распоряжаться имуществом. Об этом необходимо помнить не только юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог (движимое и недвижимое), имеет ограниченное (усеченное) право на это имущество. Однако и залогодержатель, оставивший у себя на время предмет залога, и третье лицо также имеют ограниченные права на заложенное имущество. Эти лица владеют (причем временно) предметом залога и могут пользоваться им, но не вправе распоряжаться заложенным имуществом.

Нормы Закона "Об ипотеке" дублируют правовые нормы о залоговых правоотношениях Гражданского кодекса. О соотношении положений Закона с общими правилами о залоге в Законе "Об ипотеке" сказано следующее: к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке" не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учёте [7,ст.1].

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заёмными средствами). Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Вместе с тем в правилах об обеспечении обязательств ипотекой законодателем предусмотрено исключение. Например, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещении расходов по реализации заложенного имущества.

Закон «Об ипотеке» предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя. В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Другой немаловажный вопрос, какое имущество может быть предметом ипотеки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона «Об ипотеке» предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке" вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего, залогодателю как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения.
Ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, не допускается, равно как и ипотека имущества, в отношении которого запрещена.
Решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимается Правительством Российской Федерации или Правительством субъекта Российской Федерации. Предметом ипотеки может быть право аренды, но только с согласия арендодателя. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога [4,ст.6].

ГЛАВА II. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ

2.1 Общие правила и государственная регистрация договора об ипотеке

В соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации.

Следует различать государственную регистрацию договора приобретения квартиры за счет кредитных средств, перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к заемщику, а также регистрацию ипотеки в силу закона. Процедура регистрации ипотеки регулируется Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и Законом «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Участники сделки не имеют права установить или отменить обязательную государственную регистрацию сделки.

Закрепление за собственником прав на недвижимость реализуется путем государственной регистрации. Возникновение и прекращение имущественных прав закон связывает именно с этой процедурой (ст. 558 ГК РФ). Только после неё физи-ческое или юридическое лицо становится собственником и получает возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.

Разработана инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. № 213, в рамках которой и работают регистраторы.

Для осуществления регистрации в органы государственной регистрации нужно подать в установленном порядке заявление вместе с пакетом необходимых документов. Регистрация ипотеки осуществляется территориальными регистрирующими органами по месту расположения объекта недвижимости, передаваемого в залог (регистрационная палата), то есть регистрация происходит в месте нахождения квартиры. В Москве регистрацию прав на недвижимое имущество проводит Главное управление Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве, действуют отделы по административным округам. В Подмосковье регистрацию проводит Главное управление ФРС Московской области, работу обеспечивают отделы в разных городах области.

Раньше это могла сделать одна из сторон -- банк либо заемщик. С января 2005 г. заявление о регистрации такого договора должны представить в регистрирующий орган совместно и залогодержатель, и залогодатель. Этим Законом также установлено, что если стороны договора об ипотеке удостоверили договор у нотариуса, то заявление о регистрации договора может подать одна из его сторон.

По этой причине банки продолжают привлекать нотариусов к оформлению документов при ипотечной сделке, выдают им доверенности на представление интересов банка в регистрационных палатах. Если регистрация ипотеки происходит не в месте нахождения банка, заявление подает заемщик, но нотариус, обслужи-вающий банк, подготовит для этой цели все документы. Причем заемщик может выдать доверенность на регистрацию договора купли - продажи квартиры на любое доверенное лицо, включая риэлтора или сотрудника банка. В этом случае в регистрационной палате потребуют подлинник нотариально удостоверенной доверенности, и ее копию, подтверждающую полномочия представителя физического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию.

Копии помещаются в дело регистрационной палаты, оригиналы после завершения регистрации возвращаются сторонам. Чаще всего в регистрационную палату идут покупатель и продавец вместе.

При заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и к форме государственной регистрации договора об ипотеке. По общему правилу договор о залоге должен заключаться в письменной форме. Однако в отдельных случаях закон предъявляет повышенные требования к форме и порядку заключения договора залога, несоблюдение которых влечет его недействительность. Например, несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор признается ничтожным. Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводилась учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время функции Минюста по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним переданы Федеральной регистрационной службе. Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», обязательность нотариального удостоверения договора ипотеки исключена для залогодержателей как физических лиц, так и юридических лиц. Исключением является нотариально удостоверенное соглашение залогодателя и залогодержателя, но практического развития эта норма не получила.

В Законе об ипотеке закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости с государственной регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим важнейшим законом, влияющим на правовое регулирование отношений, связанных с залогом недвижимости, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

На основании и во исполнение Федерального закона, актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, вносится в Подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременении прав залогодателя ипотекой.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представ-ления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она подлежит регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Но право залога (ипотеки) может возникнуть и после регистрации такой сделки.

В п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке» установлено: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости, с момента передачи недвижимости покупателю и до ее оплаты, недвижимость, проданная в кредит, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимости [2,ст.488].

Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по сов-местному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации смены залогодержателя должны быть представлены: заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, доля в праве общей собственности, на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.

Во избежание множества «скрытых» ипотек, допускающих возможность двойных продаж, предусмотрена норма о государственной регистрации ипотеки в силу закона, которую осуществляют учреждения юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одно-временно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При этом применительно к ипотеке имеется изъятие из общего правила о порядке регистрации, согласно которому процедура регистрации залога недвижимого имущества начинается только по заявлению залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залого-держателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. По решению регистратора прав государственная регистрация может быть отло-жена. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. Указанное приостановление регистрации возможно по решению регистратора прав не более чем на месяц. Неустранение в течение указанного срока причин, препятствующих регистрации прав, ведет к обязанности регистратора прав отка-зать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Отдельным основанием для приостановления государственной регистрации ипотеки до разрешения вопроса по существу является:

1) наличие судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;

2) наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Государственная регистрация может возобновиться до окончания срока отложения в случае прекращения причин, послуживших основанием для ее отложения:

1) получение дополнительных доказательств (сведений, документов), устраняющих сомнения регистратора в наличии оснований для государственной регистрации;

2) получение сведений, подтверждающих подлинность документов или достоверность указанных в них сведений;

3) представление правообладателем, стороной или уполномоченным лицом заявления с просьбой возобновить государственную регистрацию, ранее отложенную на основании его заявления.

Основания для отказа в государственной регистрации установлены законом, и перечень их носит исчерпывающий характер. Право залога возникает у кредитора с момента передачи ему заложенного имущества либо с момента регистрации договора о залоге.

В соответствии с принципом внесения (обязательности) все права на недвижимость должны быть внесены в ипотечные книги (по российскому законодательству - в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Именно с внесением в такие книги законодательства многих стран (в том числе и современное российское законодательство) связывают само существование права залога недвижимого имущества. Государственная регистрация прав -- это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехо-да или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Внесение записи о государственной регистрации ипотеки означает, что ипотека приобретает юридическое значение для третьих лиц лишь с момента её государственной регистрации. Не является исключением и ипотека в силу закона, которая также может приобрести значение для третьих лиц только с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Внесение записей о законных ипотеках полностью укладывается в систему записей, предусмотренную действующим законодательством.

Реализация предложенного варианта государственной регистрации законных ипотек важна для соблюдения принципа публичности (гласности) ипотеки. Государственная регистрация прав носит открытый характер, сведения единого государственного реестра о любом объекте недвижимости должны быть предоставлены любому лицу при предъявлении им установленных документов и письменного заявления. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федера-ции», в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц, фамилии, имена, отчества физических лиц. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится запись о залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки. Благодаря наличию указанных принципов и их законодательному закреплению при залоге недвижимости кредитор верит не личности должника, а специально обособленной вещи, из стоимости которой он (кредитор) сможет в дальнейшем при неисправности должника получить удовлетворение даже в тех случаях, когда заложенная недвижимость перейдет другому собственнику.

Но на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом.

Могут попросить предъявить следующие документы (комплект по условиям сделки):

1) подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины за регистрацию и его копию;

2) подлинные удостоверения личности продавца и покупателя; подлинник и копию кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;

3) подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов), или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке, а также его копию;

4) подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения;

5) подлинник и копию закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

Если квартира приобретается у юридического лица, то представляются его учредительные документы и документы уполномоченных лиц:

1) подлинники или нотариально удостоверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями;

2) подлинники копии документов, подтверждающих факт внесения в ЕГРЮЛ записи о юридическом лице, о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридических лиц, об изменении сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет;

3) подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с Федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из ЕГРЮЛ.

2.2 Содержание договора об ипотеке

Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для договора об ипотеке. Закон об ипотеке предлагает понятие “закладной”. В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать от тридцати до сорока тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в фиксированной сумме.

Если в закладной указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. Достаточно подробно разработано содержание закладной. Помимо вышеперечисленных условий закладная должна содержать: слово «закладная»; наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, место его нахождения; наименование первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, место его нахождения; название кредитного договора или иного обязательства; данные о должнике по обеспеченному ипотекой обязательству; данные о других правах на это имущество; подписи сторон. Перечисленные выше данные являются обязательными; их отсутствие в закладной ведёт к признанию сделки недействительной.

Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по договору. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки. В противном случае кредитор по основному обязательству вправе потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке, относятся также права, обязанности и ответственность сторон. В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Закладные предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. Закладная составляется только в двух экземплярах - второй экземпляр вручается залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. По желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий закладной с отметкой “копия” на каждой из них. Закладная должна содержать сведения о том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения о государственной регистрации ипотеки. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.

2.3 Правовое положение сторон по договору ипотечного кредитования

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Третье лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ).

Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно - территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Выделяют следующих профессиональных субъектов ипотечных правоотношений: банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании. Необходимо различать субъектный состав ипотечного рынка, ипотечных правоотношений, субъектный состав обязательства. Последняя категория - частная и включает в себя стороны ипотечного обязательства.

Среди специальных субъектов юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Согласно положениям гражданского законодательства, в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона. При этом действуют правила о цессии.

Правовой статус залогодателя. Залогодатель обязан:

1) страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

2) немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

3) сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности;

4) залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге;

5) в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или об обременении указанного имущества либо иных требований, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен;

6) закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств;