Система ипотечного кредитования в гражданском праве

7) залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.

Собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления [3,ст.22].

В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:

1) пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

2) отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

3) завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

4) в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство;

5) в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;

6) в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением;

Правовой статус залогодержателя. Залогодержатель обязан:

1) залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

2) на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц;

3) до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

4) при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет право:

1) проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества;

2) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

3) требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;

4) потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге; б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога; в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает);

5) приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

Залогодержателю как собственнику Российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Закона «Об ипотеке», предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту обо всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Залогодержатель имеет право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке. После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору. Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.

Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом впервые при регулировании залоговых обязательств законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

ГЛАВА III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Проблемы современного ипотечного рынка

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.

Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья - 14,2 года. Всё говорит о том, что россияне верят в свое финансовое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в целом. Но это все в будущем. А пока, хотя процентные ставки сегодня снижаются, ипотека доступна ещё далеко не каждому. Респонденты считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась. И главная причина тому - беспрецедентный рост стоимости жилья. Кроме того, проблема усугубляется «модными» ныне инвестициями недвижимость. Таким образом, возникла ситуация, когда спрос превышает предложение, а это неизбежно ведет к повышению цен и снижению качества.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера - настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные «прорехи», начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кре-дитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами [17,с.9].

Сейчас грядут неизбежные и серьезные инфраструктурные изменения. К сожалению, ипотекой занимаются все, кому не лень, - более 300 банков заявляют ипотеку в своих продуктовых линейках, что нельзя оценить как положительное явление. Наряду с этим отрадно заметить, что на ипотечном рынке уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально и качественно. Ведь совершенно объективно что, чем выше профессионализм и чем больше профессионалов, тем лучше для всех: больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний [13,с.9].

В настоящее время можно с уверенностью говорить о том, что в нашей стране практически сформирован вторичный рынок ипотечных кредитов на приоб-ретение недвижимости. Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится более доступной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.

3.2 Пути развития системы ипотечного кредитования

Главная цель развития ипотечного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье, привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы, обеспечить развитие строительного комплекса, оживить экономику страны в целом.

Система ипотечного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, характерные для переходной экономики, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Система ипотечного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием или отсутствием необходимой региональной нормативно - правовой базы и инфраструктуры.

Для становления и развития системы ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач: совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных кредитов; создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных кредитов; налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов; создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов; создание механизмов социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты: ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчётам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия; возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья.

Поскольку при малом объёме кредита заёмщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путём оплаты ими части нового жилья за счёт продажи старого; предоставление государственных субсидий заёмщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проделанной работы можно сделать следующие выводы. На протяжении последних лет развитие системы жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации. Долгое время намечался ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки, при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах. Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Благодаря ипотеке кредит теперь может получить значительно большее число населения. Кроме того, можно прогнозировать снижение процентных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобретаемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны. Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат обеспечения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона «Об ипотеке» предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты.

При заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и к форме государственной регистрации договора об ипотеке.

Отдельным основанием для приостановления государственной регистрации ипотеки до разрешения вопроса по существу является:

1) наличие судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;

2) наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

3) государственная регистрация может возобновиться до окончания срока отложения в случае прекращения причин, послуживших основанием для ее отложения;

4) получение дополнительных доказательств (сведений, документов), устраняющих сомнения регистратора в наличии оснований для государственной регистрации.

Основания для отказа в государственной регистрации установлены законом, и перечень их носит исчерпывающий характер. Право залога возникает у кредитора с момента передачи ему заложенного имущества либо с момента регистрации договора о залоге. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вне-сение записей о законных ипотеках полностью укладывается в систему записей, предусмотренную действующим законодательством.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке, относятся также права, обязанности и ответственность сторон. В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации

2. Гражданский кодекс Российской федерации.

3. Земельный кодекс Российской Федерации.

4. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

5. Федеральный закон от 30.12. 2004 №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»

6. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

7. Федеральный закон от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете»

8. Федеральный закон от 29.12.2004 №196-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним»

9. Приказ Минюста России от 15.06.2006 №213 «Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»

10. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 «Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

11. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос// Эксперт. - 2004.№12, с.75

12. Дударева Е.В. Хозяйство и право. - 2007.№6, с.54

13. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России// ЭКО. - 2004, с.156

14. Котляров М.А. Финансы. - 2007.№12, с.86

15. Ковалев В.В. Финансы и кредит. - М.: Издательство Проспект. - 2004

16. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России// ЭКО. - 2004.№ 9, с.156

17. Минц В.М. ЭКСПЕРТ. - 2003.№12, с.76

18. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка// Деньги и кредит. - 2007.№8, с.90