Договор купли-продажи жилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. Понятие и правовые особенности договора купли-продажи жилых помещений

1.1 Понятие договора купли-продажи жилых помещений

1.2 Понятие жилого помещения

1.3 Виды договоров купли-продажи жилых помещений

ГЛАВА II. Условия договора купли-продажи жилых помещений

2.1 Стороны договора

2.2 Существенные условия договора

ГЛАВА III Содержание договора купли-продажи жилых помещений

3.1 Права и обязанности сторон по договору

3.2 Ответственность сторон

ГЛАВА IV. Порядок заключения договора купли-продажи жилых помещений

4.1 Форма договор купли-продажи жилых помещений

4.2 Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности

4.3 Документы, представляемые на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Избранная тема бесспорно очень актуальна. Сделки с жилыми помещениями совершаются в больших количествах. На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство - Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации - Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади. В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Объектом исследования дипломной работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а это всегда интересный вопрос.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения на стыке норм гражданского, семейного, жилищного права, в ней анализируются теоретические проблемы, положения действующего законодательства и судебной практики.

Современное состояние правового обеспечения рассматриваемых отношений характеризуется тем, что нормы, им посвященные разрозненны, часто не согласованы и не обеспечивают должного регулирования, что приводит нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

Данная тема была исследована такими авторами как Чефранова Е.А., Беспалов Ю., Витрянский В., О. Козырь, Барышева Т.В., Шершеневич Г.Ф., и другие. Материалы их работ были использованы при написании дипломной работы.

Целью данной работы является изучение особенностей правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений.

Задачами исследования являются:

1. Дать полное определение договора купли-продажи жилого помещения и его видов.

2. Определить основные составляющие договора купли- продажи жилого помещения и особенности его заключения.

3. Рассмотреть порядок проведения государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения.

При исследовании заявленных вопросов будут применяться общие и частные методы научного познания: метод анализа литературы (по теме дипломной работы), нормативно-правовой документации; формально-юридический методы, метод системного анализа.

При написании данной работы автор использовал следующие нормативно-правовые акты: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. - Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № . - ст. 410; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 19. - ст. 2069; Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 23.11.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - №1. - ст.14; Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (с изм. и доп., от 01.09.2008)// Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 1. - ст. 16; Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594; Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, "Российской газете" от 10 января 1993 г. № 5.

Дипломная работа состоит из 4-х глав. Первая глава «Понятие и правовые особенности договора купли-продажи жилых помещений» посвящена анализу понятия договора купли-продажи жилого помещения, как юридического факта, в ней раскрывается понятие жилого помещения, как объекта купли-продажи, предназначенного для проживания людей, соответствующего градостроительным, санитарным, пожарным нормам, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию, выделены критерии разграничения жилых и нежилых помещений. В этой главе подчеркивается, что действующее законодательство устанавливает принцип строго целевого назначения жилого помещения, также рассмотрены виды договоров (жилого дома, квартиры в многоквартирном жилом доме, доли квартиры).

В главе 2 «условия договора купли-продажи жилых помещений» дается характеристика сторон договора, определяются особенности совершения сделок с участием граждан, юридических лиц, муниципальных образований, рассматривается значимый вопрос об охране имущественных прав несовершеннолетних. Раскрываются понятия таких существенных условий договора как предмет, цена, перечень лиц, сохраняющих право проживания.

Глава 3 «Содержание договора» посвящена вопросам, касающихся исполнения обязательства сторонами, в частности специальному правилу, связанному с передачей жилого помещения продавцом покупателю по передаточному акту, а также ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В последней, четвертой главе рассматриваются требования к форме договора, институт государственной регистрации , порядок государственной регистрации, документы, представляемые на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности.

Работа может служить практическим пособием для граждан при совершении сделки купли-продажи жилого помещения, так как в ней приведены материалы, которые используются автором, являющимся сотрудником Ахтубинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в практической работе. Автор на практике убедилась, с какими трудностями сталкиваются участники сделок купли-продажи жилых помещений. Поэтому в настоящей работе были освещены вопросы, связанные с совершением и исполнением сделки купли-продажи жилого помещения.

В работе представлен образец купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме, как наиболее распространенный вид договора купли-продажи жилого помещения.

ГЛАВА I. Понятие и правовые особенности договора купли-продажи жилого помещения

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Договор - это разновидность сделки, иначе говоря, все договоры - сделки, но полного совпадения между этими понятиями нет. Договор, как и любая сделка, всегда действие, направленное на установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей, (один из наиболее часто встречающихся юридических фактов).

Договор купли-продажи жилой недвижимости как юридический факт обладает следующими признаками: Это волевой действие граждан или юридических лиц, направленное на достижение определенной цели (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей). Этим договор отличается от другого вида юридических фактов - события (ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации - далее ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301,).

Договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли оной стороны (п.2 ст.154 ГК)

Договор - это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей (продать или купить жилую недвижимость), что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъекты не имеют перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;

Договор - это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;

Договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора купли-продажи продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ): "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира (ст.16 Жилищного кодекса РФ 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 23.11.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - №1. - ст.14 (с изменениями и дополнениями)) - наиболее распространенный вид жилого помещения Беленков Р. Гражданское право. Часть первая, вторая. - М.: А-ПРИОР, 2007. с.92. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий.

Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

Во-вторых, отчуждателю жилое помещение должно принадлежать на праве собственности, что подтверждается документом о приобретении в собственность жилого помещения (договором передачи в порядке приватизации, купли-продажи, мены, дарения, свидетельством о праве на наследство по закону (завещанию) и др.

В-третьих, если в договоре передачи и свидетельстве о праве собственности на жилое помещение в качестве собственников указаны несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки и попечительства на любое отчуждение Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище // Российская юстиция, 2007, № 12. с.12.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ)

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.

Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению Шевчук Д.А. Гражданское право. - М.: Эксмо, 2009. с.56-57. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика

1.2 Понятие жилого помещения

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ).

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. -- М.: Статут, 2005. с.49.

В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено.» Козырь О. Понятие недвижимого имущества//Закон. - 1999 № 4. с. 5

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу не исчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.

Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. В определении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах.

Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г.№ 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (утративший силу 01 марта 2005 г.) впервые ввел понятие недвижимости в жилищной сфере. На сегодняшний день Жилищный кодекс, от 29 декабря 2004 г. дает определение жилищного фонда. Согласно статье 19 жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (Бюро технической инвентаризации, далее - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные "специализированные дома" Кузьмина И. Понятие жилого помещения.//Российская юстиция. - 2001 № 8, с.6.

Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание». Интерес представляет эволюция этой связи. Жилищный кодекс РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных помещений и общежитий. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.) не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания. Таким же образом, т.е. исходя из предназначенности для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Федеральный закон от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Жилищный кодекс Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 23.11.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - №1. - ст.14 (далее ЖК РФ) ст. 15 , ГК РФ с. 673 жилыми считают помещения, пригодные для постоянного проживания. В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации от 20 октября 1997 г. N 42 ст. 4787), субъектом государственного учета являются жилые помещения пригодные для проживания.

Отмеченные изменения в законодательстве и практика его применения свидетельствуют о трансформации критериев деления помещений, включая и здания, на жилые и нежилые. Ранее в основе такого деления находилась изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность для целей постоянного, т.е. круглогодичного проживания человека. Таковым было функциональное назначение помещения, цель его создания. Помещения, предназначенные для проживания проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства и перепланировки в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений. В них содержатся санитарно - гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий, точнее их нижние пределы (высота потолков, набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры, оборудование проходов из мест общего пользования в жилые комнаты, требования звукоизоляции и другие параметры). Эти требования не оставались неизменными. Они менялись в зависимости от экономических и политических условий, причем не всегда в сторону улучшения качества жизни Волкова Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений // Законодательство и экономика. - 2006. с.6.

Назначение вновь строящегося здания задается с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст. ст. 743, 760 ГК), на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса). В постановлении Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 "О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации" ("Собрание законодательства РФ", 27.10.1997, N 43, ст. 4999), органам исполнительной власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления предложено, начиная с 1 июля 1998 г., организовать ведение специального регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации куда включаются объекты, на которые были выданы разрешения на строительство, и до момента завершения строительства, оформления документа приемки в эксплуатацию и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. По окончании строительства осуществляется сдача-приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст. 753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором. Результаты приемки здания, предназначенного для постоянного проживания, отражаются в акте, подписанном заказчиком строительства, подрядчиком и участвующим и в приемке представителями государственных органов и органов местного самоуправления. Среди прочей документации, представляемой приемочной комиссии, присутствует учетно-техническая документация, составляемая БТИ и включающая в себя инвентаризационные сведения и иные данные технического учета (Жилищный кодекс РФ; постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»). После подписания соответствующего акта-приемки БТИ выдает застройщику жилого строения технический паспорт. Завершается документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах. Гражданский кодекс РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи. Как справедливо отмечается в юридической литературе,¹ только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого.

Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо установить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ).

Таким образом, сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние п.3 ст.25 Закона РФ "Об архитектурной деятельности". Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473..

Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

Ранее, в период действия Гражданского кодекса 1964 г., споры о признании права собственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения, а также споры о сносе таких строений не подлежали рассмотрению судами. Ныне действующий Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения Утка В. Правовые последствия самовольной постройки// Российская юстиция. - 1999, № 3, с.7. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. (п.3 ст.222 ГК РФ).

Не может быть предметом договор купли-продажи жилое помещение, находящееся под арестом или запрещением. Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя.

Таким образом можно выделить три критерия при определении помещения в качестве предмета договора. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК РФ), во-вторых, целевое назначение - постоянное проживание в нем физических лиц (ст.7 ЖК РФ, ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, ст.52 ЖК РФ).

1.3 Виды договоров купли-продажи жилого помещения

Существует множество видов договоров купли-продажи жилого помещения. Различают договора купли-продажи квартиры, жилого дома, доли квартиры или жилого дома. Принципиальное значение в различии этих видов имеет следующие основания: связана ли эта сделка с покупкой жилья одновременно с обретением правомочий собственника или арендатора на соответствующий земельный участок, где расположено жилое строение или такая связь отсутствует.

По этому основанию выделяются два рода этих сделок: договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое помещение, договоры купли-продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность.

К первой категории сделок купли-продажи недвижимости относятся договора по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах (Приложение 1). Отчуждение квартир в многоквартирных жилых домах имеет свою специфику. К покупателю одновременно с передачей права собственности на нее переходит и права на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент). Гражданское право: Учебник. Часть 2/Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: Проспект, 2007, с.269 Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК и п. 4 ст.37 Жилищного кодекса, не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Ко второй категории относятся все сделки по купле-продаже недвижимости, предметом которых является не только жилое помещение, как правило дом или часть его, но и соответствующий земельный участок. По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если договором купли-продажи не определено передаваемое покупателю недвижимости право на земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Дело, 2006, с.168.

Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находиться в общей долевой собственности, имеет ряд своих существенных отличий. Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех собственников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участков Продавец должен предоставить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля. А именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли).

Выдел (Прим. - например, для последующей продажи) участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Аналогичное положение с некоторым уточнением закрепляет Определение СК Верховного Суда РФ от 30 января 2007 г. - при отсутствии возможности выделить участнику общей собственности на жилое помещение изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2007 г., № 6, с. 8 Раздел трехкомнатной квартиры на два жилых помещения невозможен, поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа.

Согласно ч.2 п.4 ст.252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

ГЛАВА II. Условия договора купли-продажи жилых помещений

2.1 Стороны договора

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают, конечно же граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с жилыми по помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья. Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильем, так как весь государственный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений.

Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего возраста, а случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным. От имени несовершеннолетних граждан в возрасте до 14 лет действуют их законные представители (родители, опекуны, усыновители).Несовершеннолетние граждане в возрасте 14 лет действуют самостоятельно с согласия законных представителей.

Для защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан Гражданский кодекс Российской Федерации установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292).

При этом следует иметь в виду, что наличие такого согласия органа опеки и попечительства не всегда является достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка.

В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливается опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК). Однако опекун не вправе без предварительного решения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарение имущества подопечного, сдаче его внаем, безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно.

Представляется, что должно учитываться и ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК (злоупотребление спиртными напитками или наркотическими средствами). Ограничение дееспособности по указанным основаниям выражается, в частности, в том, что гражданин лишается права совершать сделки по распоряжению имуществом без согласия попечителя.

Юридические лица, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. - Проспект, 2008, с.95. Юридические лица осуществляют сделки через свои органы.

Особенности участия юридических лиц в обороте жилых помещений заключаются в особом статусе данных субъектов, необходимости учета при заключении ими сделок как общих норм гражданского законодательства, регулирующих правовое положение юридических лиц, так и специального законодательства (корпоративного, антимонопольного и др.).

Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица, участвующего в сделке определенные налоговые последствия, необходимость отражения операции по передаче (получению) недвижимости в бухгалтерском учете..

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Пунктом 2 ст. 551 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости может быть исполнен сторонами до государственной регистрации перехода права собственности. Это означает, что объект недвижимого имущества может быть передан от продавца к покупателю по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности. Однако исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Таким образом, если стороны подписали акт приемки-передачи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности, списать с баланса организации-продавца и принять на баланс организации-покупателя объект недвижимости стороны смогут только после регистрации перехода права собственности.

Данный вывод следует из принципа имущественной обособленности юридических лиц. В соответствии со ст. 48 ГК РФ одним из признаков юридического лица является наличие у организации обособленного имущества, принадлежащего ей на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, которым организация отвечает по своим обязательствам. Необходимо обратить внимание, что подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости фактически означает, что продавец передал недвижимое имущество, а покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество не используется более в производственной деятельности продавца. На основании изложенного можно сделать практический вывод, что более целесообразным является подписание передаточного акта по объекту недвижимости между продавцом и покупателем после государственной регистрации перехода права собственности.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод - продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

2.2 Существенные условия договора

Подробное понятие такого существенного условия договора купли-продажи как предмет дано в разделе «Понятие жилого помещение». Описывая предмет договора, необходимо указать местоположение объекта: адрес, расположение на земельном участке, площадь, в том числе жилая, этажность и др. необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена. Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила влечет за собой признание договор незаключенным, а условия о применении цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взимается за аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид договора. Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю. Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не была завышена.

Цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора, в договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и покупателем. При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора -- в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости -- также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.

Так, Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующие обстоятельства.

В пункте 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, №21 от 13 ноября 1997 г.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998., - №1.-С. 17..

Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества Лившиц Р.З. Судебная практика как источник права. - М.: Парус, 2006. с.95 .

Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

Поэтому требованием закона (ст.558 ГК РФ) стала необходимость указания в договоре купли-продажи перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре. Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, на основании сведений, содержащихся в домовой книге и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этих данных.

В справке указывается:

для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает в настоящее время;

для жилых помещений, приобретенных иным способом - кто проживает в настоящее время.

Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением. Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством: