Договор купли-продажи жилых помещений

Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя -- но уже на покупку жилого помещения. Это понятно -- ведь деньги, на которые приобретается жилое помещение, также являются общей совместной собственностью супругов.

При отсутствии у кого-либо из участников договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за бывших собственников.

Личность сторон по общему правилу устанавливается на основании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимается временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми службами по месту нахождения жилого помещения.

Личность представителя продавца (и покупателя) дополнительно должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.

Личность ребенка и (или) его законного представителя устанавливается на основании паспорта, свидетельства о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающих личность.

Если законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении (ст.ст.136, 137 СК РФ).

Когда стороной в договоре купли-продажи жилого помещения выступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.

В случае сомнения относительно подлинности документа органу Росреестра следует отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.

Как видим из всего вышесказанного, законодатель установил исчерпывающий перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности. Практика показывает что и этот перечень со временем упрощается.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, в заключение дипломной работы можно сделать следующие выводы:

1. Наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

3. Сторонами в договоре купли-продажи жилого помещения - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

4. Основная обязанность продавца по договору купли-продажи жилого помещения - передача жилого помещения покупателю

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое жилое помещение.

Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

5. Договор купли-продажи жилых помещений должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность

6. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

7. Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

8. Передача проданного объекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи здания (сооружения) не может считаться исполненным.

Как видно из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора - предмет (определенное жилое помещение) и цена.

Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии специалиста осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

Нормативные акты

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. - Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № . - ст. 410.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 19. - ст. 2069.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 23.11.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - №1. - ст.14

Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (с изм. и доп., от 01.09.2008)// Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 1. - ст. 16.

Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594

Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, "Российской газете" от 10 января 1993 г. № 5.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., № 3

Учебная и научная литература

Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. -

Проспект, 2008

Барышева Т.В. Жилье: права граждан и их защита // Проект «Правовая культура», выпуск 3.

Беленков Р. Гражданское право. Часть первая, вторая. - М.: А-ПРИОР, 2007

Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище // Российская юстиция. - 2007. -№ 12.

Бутенев В. И. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений // Аграрное и земельное право. -2007. - № 5. - С. 62 - 69

Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. //Allpravo.Ru. - 2005.

Витрянский В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС. - № 7-9.

Волкова Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений // Законодательство и экономика. - 2006

Гражданское право: Учебник. Часть 2/Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: Проспект, 2007.

Договор купли-продажи жилых помещений // Двиноважье. - 10.06.2008. - №66

Ждан-Пушкина Д.А. Договор купли-продажи недвижимости. - М.: Эксмо, 2006.

Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ. - М.: Статут, 2005.

Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. - М.:Ось-89, 2006

Козырь О. Понятие недвижимого имущества//Закон. - 1999. - № 4.

Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Дело, 2006

Кузьмина И. Понятие жилого помещения.//Российская юстиция. - 2001. - № 8

Лившиц Р.З. Судебная практика как источник права. - М.: Парус, 2006. - 421 с.

Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. - 1996. - № 8

Скловский К. Собственность в гражданском праве. 4-е изд. перераб., доп. - М.: Статут, 2008.

Утка В. Правовые последствия самовольной постройки// Российская юстиция. - 1999. - № 3.

Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. // Ученые записки Свердловского юридического института. Т.2. - Свердловск, 1947.

Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: Основы профессии. Регистрационные действия. - М.: Статут, 2006

Шевчук Д.А. Гражданское право. - М.: Эксмо, 2009

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. -- М.: Статут, 2005.

Материалы судебной практики

1. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2007, № 6, с. 8

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, №21 от 13 ноября 1997 г. .// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998, №1.-С. 17.

3. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

4. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997, № 8. С.19

5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 1997 г. № 3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1997. № 4. С.52 - 53.