Курсовая работа

на тему:

«Муниципальное хозяйство и управление земельными отношениями»

Москва 1998 г.

Содержание

Введение

1. Право муниципальной собственности на землю

2. Предоставление участков из муниципальных земель

3. Государственная регистрация земельных участков и прав на них

4. Порядок выкупа земельных участков для муниципальных нужд

5. Примеры земельной практики муниципальных хозяйств

Заключение

Список литературы

Введение

Актуальность, цели и задачи настоящей курсовой работы будут определены следующими положениями. Право государственной собственности на землю исчисляется столетиями, а последние шестьдесят лет оно было в нашей стране исключительным, т.е. другой земельной собственности не допускалось -- было только пользование.

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, являются государственной собственностью.

Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства Российской Федерации. В состав земель федерального значения входят:

-- земельные участки для обеспечения нужд обороны и безопасности государства, охраны Государственной границы Российской Федерации;

-- земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, федеральными объектами связи, метеорологической службы, добывающей промышленности, топливно-энергетического комплекса, железнодорожного, воздушного, трубопроводного, речного, морского транспорта, федеральных автомобильных дорог, объектами федеральных органов государственной власти, а также земли закрытых административно-территориальных образований, земли лесного и водного фондов федерального значения, земли федерального фонда резервных месторождений и других объектов недр, земли запаса федерального значения;

-- земельные участки государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, национальных парков, природных парков, памятников природы, объектов историко-культурного наследия федерального и всемирного значения, лечебно-оздоровительных местностей и курор-тов, других особо охраняемых территорий федерального значения, охраняемых береговых линий;

-- земельные участки Российской академии наук, отраслевых академий наук, научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования, общеобразовательных учреждений федерального значения, федеральных государственных опытно-производственных хозяйств, сельскохозяйственных научно-исследовательских, проектно-технологических и проектно-изыскательских учреждений, федеральных государственных учебно-опытных и учебно-производственных хозяйств, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств, государственных мелиоративных систем, перечень которых утверждает Правительство Российской Федерации. Гильченко Л.В. Из истории становления местного самоуправления в Рос-сии. -- М., 1996. С.56.

Управление и распоряжение государственными землями в пределах административно-территориальных границ субъектов Российской Федерации, за исключением земель федерального значения, органы государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляют самостоятельно. Земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам для застройки, сельскохозяйственного производства и иных целей. В государственную собственность могут приобретаться земельные участки посредством их выкупа у частных лиц, на основании дарения, в результате прекращения права муниципальной или частной собственности и на других основаниях, установленных законом. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федера-ции. -- М., 1997. С.56.

Субъекты Федерации передают часть земель в муниципальную собственность, но, конечно, не по договору, а просто своим решением.

Право муниципальной собственности на землю

Право муниципальной собственности на землю установлено в 90-х гг. Муниципальная собственность на землю -- это собственность муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность, а также земельные участки за чертой поселений, переданные в муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В муниципальную собственность органами местного самоуправления могут приобретаться земли у собственников земельных участков посредством их выкупа или на основании дарения, отказа от земельных участков и на иных законных основаниях. Герасименко Г.А. Государственное управление и самоуправление в Рос-сии. -- М., 1995. С.45.

Управление и распоряжение землями, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления на основании нормативных правовых актов или непосредственным волеизъявлением граждан в соответствии с ЗК, другими федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Объединение, обмен, перераспределение муниципальных земель между муниципальными образованиями производятся в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации.

Нормативные правовые акты органов местного самоуправления о регулировании земельных отношений действуют на всей территории муниципального образования и обязательны для всех владельцев земельных участков независимо от форм собственности и других прав на земельные участки. Особенности регулирования земельных отношений для городов, имеющих общероссийское значение (городов-курортов, городов-портов, пограничных городов и др.), устанавливаются федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду на основании решений органов местного самоуправления. Порядок передачи муниципальных земель в частную собственность в городских поселениях может устанавливаться на основании федерального закона законами субъектов Российской Федерации. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федера-ции. -- М., 1997. С.24.

В соответствии со ст. 112 и 130 Конституции Российской Федерации и ст. 124--127 ГК муниципальные образования -- это город, сельский район, поселок, сельский населенный пункт. От их имени выступают органы местного самоуправления, т.е. муниципальные органы, осуществляя права владения, пользования и распоряжения муниципальной земельной собственностью. Федеральными землями, землями субъектов Федерации и частными землями они не распоряжаются. Гильченко Л.В. Из истории становления местного самоуправления в Рос-сии. -- М., 1996. С.57.

В ГК нормы о муниципальной собственности на землю также сформулированы очень кратко, без раскрытия и поэтому должны найти свое раскрытие в ЗК. Муниципальные земли также устанавливаются методом так называемого вычитания -- это земли на муниципальной территории, за исключением земель федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и юридических лиц. Порядок отнесения земель к муниципальной собственности устанавливается законодательными актами Российской Федерации (ЗК и другими правовыми актами).

В муниципальную собственность могут включаться также земли, приобретаемые по решению местной администрации у собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке, а также земли, передаваемые из федеральных земель и земель субъектов Федерации. Муниципальные земли -- это земли, занятые муниципальными объектами (школами, предприятиями, объектами и др.), земли общего пользования (улицы, площади, скверы, водоемы, пляжи, лесные участки, парки, кладбища и др.). Распоряжение и управление Муниципальными землями осуществляются органами местного самоуправления, т.е. муниципальными органами.

Предоставление участков из муниципальных земель

Порядок, условия и нормы предоставления земельных участков определяются законодательством.

Гражданам и юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, срочное пользование или аренду из муниципальных земель по решению органа местного самоуправления.

Земельные участки предоставляются посредством изъятия и отвода в натуре (на местности) на основании землеустроительной и градостроительной документации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Указанные органы обязаны информировать население об имеющихся свободных и о готовящихся к освоению земельных участках и ежегодно публиковать в средствах массовой информации отчеты об использовании земель.

Граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков из государственных и муниципальных земель, подают заявления в органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков. В заявлении должны быть указаны цель использования земельного участка, его местоположение и предполагаемые размеры, желаемое право владения, наличие (отсутствие) для выбора оптимального варианта отвода другого земельного участка. Фадеев В.И. Муниципальное право России. -- М., 1994. С. 46

Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляют соответствующие комитеты по земельным ресурсам и землеустройству и органы архитектуры и градостроительства.

Если в заявлении испрашивается конкретный земельный участок, соответствующий уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления определяет необходимые согласования будущего предоставления участка с заинтересованными органами (санэпиднадзора, госоргтехнадзора, пожарной инспекции и др.). Он же выясняет права и преимущества других лиц и владельцев соседних земельных участков, возможность его использования по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным планированием использования земель и зонированием земель. При положительном решении вопроса вырабатываются конкретные условия передачи (продажи) земельного участка. Например, определяются обязательства по благоустройству территории, сервитуты и т.д.

Если заявитель испрашивает земельный участок без конкретного указания его местоположения, предлагаются возможные варианты, чтобы можно был выбрать наилучший из них.

Делопроизводство по заявлению ведется до тех пор, пока не будет подобран удовлетворяющий требованиям земельный участок или комиссия по выбору земельного участка не придет к заключению о невозможности предоставления в данной местности земельного участка для заявленной цели.

Заявитель согласовывает с заинтересованными организациями необходимые условия отвода земельного участка своими силами и за свой счет.

Отказ в предоставлении земельного участка оформляется постановлением соответствующего органа исполнительной власти или решением органа местного самоуправления и должен быть мотивирован. Копия постановления или решения об отказе вручается заявителю в семидневный срок после вынесения постановления или решения.

Предоставление земельных участков в собственность юридическим лицам осуществляется за плату.

Предоставление земельных участков в собственность гражданам осуществляется за плату или бесплатно. Так, предоставление земельных участков в собственность гражданам может осуществляться бесплатно для:

индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства постоянным сельским жителям; коллективного садоводства и животноводства; дачно-строительных кооперативов -- земельные участки, предоставленные до 1 января 1992 г.;

иных целей, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Фадеев В.И. Муниципальное право России. -- М., 1994. С.47.

Повторное бесплатное предоставление земельных участков гражданам не допускается.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры и количество земельных участков, которые передаются гражданам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в расчете на хозяйство (с учетом числа его членов, специализации и оптимальных размеров), садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства в расчете на семью, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства -- нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Предельные размеры (максимальные и минимальные) земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Предельные размеры обособленных водных объектов (замкнутых водоемов искусственного происхождения и водоемов, не имеющих гидравлической связи с поверхностными водоемами), которые могут находиться в частной собственности, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Для иных не запрещенных законом целей предельные размеры земельных участков устанавливаются по утвержденным нормам отвода земель для этих видов деятельности или в соответствии с градостроительной и проектной документацией.

Размеры земельных участков зависят от многих объективных причин: наличия земель в данном районе, сложившихся традиций землепользования граждан в городе и на селе, целевого использования предоставляемых земельных участков конкретными категориями граждан и т.д.

По общему правилу установленные предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, не должны превышаться. В некоторых случаях, прямо указанных в законе, допускаются исключения из этого общего правила. Так, согласно п. 5 Указа Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается. Следовательно, гражданин может арендовать столько сельскохозяйственных угодий, сколько может обработать. Безусловно, он не может сдавать эти земли в субаренду другим лицам, так как подобные сделки с землей запрещены законом. Или другой пример. Пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" от 14 февраля 1996 г. размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, определяются (устанавливаются) как в соответствии с назначением данного объекта, так и в соответствии с проектно-технической документацией. Если фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка превышает установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает дополнительный земельный налог за часть площади сверх установленного размера.

В Московской области нормы земельных участков граждан определены решением Мособлсовета "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" от 16 декабря 1992 г. № 4/28.^ Этим решением установлены следующие предельные размеры земельных участков. В собственность или пожизненное наследуемое владение (по желанию гражданина) предоставляются:

-- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства -- до 40 га;

--для ведения садоводства --до 0,12 га; -- для ведения животноводства -- до 0,20 га. Земельные участки под дачами граждане вправе иметь в размере до 0,12 га. Если эти участки превышают названную площадь, то часть, превышающая предельный размер, не подлежит изъятию; она закрепляется за данным гражданином в пользование. Указом Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. запрещено обязывать граждан выкупать указанные участки или брать их в аренду. Поручено Правительству Российской Федерации представить в Государственную Думу проект федерального закона о бесплатном закреплении этих земельных участков в собственность граждан.

Положение Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. о запрещении навязывать гражданам выкупать или брать в аренду имеющиеся у них участки сверх предельной нормы распространяется и на граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, садоводство, животноводство, если они пользуются земельными участками, полученными до 1 января 1991 г. (т.е. до принятия Закона "О земельной реформе" от 27 декабря 1990 г.). Герасименко Г.А. Государственное управление и самоуправление в Рос-сии. -- М., 1995. С.90.

В Московской области согласно названному решению Мособлсовета предельные размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются на местах -- решениями сельских, поселковых, городских администраций. Они могут быть разными и зависеть от возможностей органов местного самоуправления.

Решением Мособлсовета установлены также минимальные размеры земельных участков. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства --2 га; в отдельных случаях районные и городские администрации имеют право предоставлять земельные участки для фермеров менее 2 га с учетом специализации хозяйства.

При разделе земельных участков в садоводческом товариществе между наследниками установлен их минимальный размер -- 0,02 га.

По принятому Воронежской областной Думой Закону "О регулировании земельных отношений в Воронежской области" от 25 мая 1995 г. предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в собственности и аренде у граждан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для садоводства, огородничества, гаражного строительства, устанавливаются следующие:

-- для крестьянского (фермерского) хозяйства максимальные размеры -- 100 га; минимальные -- 2 га;

-- для садоводства и огородничества максимальные размеры -- 1500 кв.м; минимальные --400 кв.м;

-- для гаражей максимальные размеры -- 30 кв. м; минимальные -- 18 кв.м (ст. 55 Закона).

Предельный размер (количество) земельных долей граждан в сельскохозяйственных предприятиях Закон Воронежской области устанавливает не более 10 долей (паев).

Примерно таким же образом устанавливают нормы земельных участков, предоставляемых гражданам, и другие субъекты Российской Федерации. Не стремясь к излишней детализации, законодательные органы оставляют решение некоторых вопросов на усмотрение органов местного самоуправления. Фадеев В.И. Муниципальное право России. -- М., 1994. С.73.

Существуют особенности предоставления земельных участков для застройки. В соответствии с территориальным планированием использования земель и потребностями развития территории органы исполнительной власти и органы местного самоуправления по собственной инициативе объявляют конкурсы и аукционы на право застройки незанятых земельных участков из государственных или муниципальных земель либо строительного подряда для промышленных, транспортных, коммерческих и иных целей за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов или средств застройщиков. При этом сообщается, на каком праве предоставляется земельный участок.

Конкурсы и аукционы на право застройки объявляются в средствах массовой информации не менее чем за три месяца до их проведения. При этом аукцион может быть объявлен после получения необходимых документов на будущий отвод земельного участка и определения основных показателей застройки. Конкурс проводится посредством выбора предложений заявителей, оптимально отвечающих требованиям устроителя конкурса.

Конкурсы и аукционы на право застройки земельных участков проводятся в соответствии с гражданским законодательством (ст. 447--449, 1057--1061 ГК).

С победителем конкурса или аукциона не ранее чем по истечении месячного срока заключается договор о предоставлении (продаже) земельного участка на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды с определением всех обременений, прав и обязанностей застройщика, в том числе порядка утверждения проектной документации, сроков начала и окончании строительства, минимальной стоимости строительства, порядка расторжения договора при невыполнении обязательств и других условий.

Итоги конкурса или аукциона должны быть объявлены публично в средствах массовой информации не позднее чем через семь дней после завершения конкурса или аукциона.

Решение конкурсной или аукционной комиссии может быть обжаловано в суд в месячный срок и признано судом недействительным, если нарушены правила проведения конкурса или аукциона, в том числе если ограничено число участников вследствие действий должностных лиц органов исполнительной власти или органов местного самоуправления либо других участников.

В случае продажи земельного участка в собственность под застройку его начальная цена не может быть ниже нормативной ценьь

В случае, если на конкурс или аукцион явился единственный претендент, конкурс или аукцион считается несостоявшимся, а претенденту по истечении Месяца земельный участок может быть предоставлен на общих основаниях.

Свои особенности имеет порядок предоставления земельных участков под застройку при необходимости сноса зданий, строений, сооружений и изъятия земельных участков.

В этих случаях органы исполнительной власти и органы местного самоуправления могут объявить конкурс или аукцион на право застройки земельных участков не ранее, чем будет утверждена, объявлена и зарегистрирована в государственном земельном кадастре зона отчуждения земельных участков и другой недвижимости, на каком бы праве владения земельные участки ни находились у граждан и юридических лиц, и не ранее выкупа их недвижимости.

Средства на финансирование отчуждения земельных участков утверждаются представительным и законодательным органом Российской Федерации для государственных и общественных нужд Российской Федерации; законодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации для государственных и общественных нужд субъектов Российской Федерации; органом представительной власти местного самоуправления для муниципальных нужд при условии, если зона отчуждения предусмотрена в генеральном плане поселения или плане застройки, согласованных или откорректированных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, и финансирование отчуждения осуществляется за счет средств местного бюджета или специально выделенных для этого средств. Зона отчуждения земельных участков должна быть объявлена не позднее чем за год до изъятия земельных участков. Изъятие земельного участка ранее чем за год допускается с согласия его владельца. Фадеев В.И. Муниципальное право России. -- М., 1994. С.45.

Граждане и юридические лица, получившие земельные участки из государственных и муниципальных земель или в результате сделок с недвижимостью, вправе осуществлять строительство, снос или реконструкцию приобретенных ими зданий, строений, сооружений в соответствии с градостроительным, жилищным законодательством и законодательством об охране природы при условии выполнения обязательств по обременению земельных участков. Право начала строительства наступает после согласования и утверждения в установленном порядке его проекта, получения разрешения на строительство от органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в зависимости от принадлежности земель.

На земельных участках, предоставленных в срочное пользование, допускаются временные постройки, подлежащие по истечении срока сносу за счет средств владельца.

Заявления граждан о предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства подлежат специальному учету и удовлетворяются по мере подготовки земельных участков для отвода. В первую очередь удовлетворяются нужды лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условии, участников войны, инвалидов, многосемейных и т.п.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления обязаны содействовать гражданам в организации кооперативов застройщиков.

Граждане и юридические лица имеют право приобретательной давности на право пользования земельными участками из государственных или муниципальных земель, которыми они владеют и пользуются непрерывно и открыто без юридического оформления ранее чем с 1 января 1991 г. Данное правило распространяется на земельные участки для садоводства, животноводства, огородничества, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федера-ции. -- М., 1997. С.54.

Это означает преимущественное право таких лиц на юридическое оформление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду в случае намечаемой передачи земельных участков другим лицам для тех же целей.

В случае изъятия таких земельных участков для другого целевого назначения лицам, имеющим право приобретательной давности, должны быть предоставлены взамен земельные участки или возмещены убытки.

Граждане и юридические лица имеют преимущественное право на приобретение в собственность земельных участков из государственных и муниципальных земель, которыми они непрерывно, добросовестно и открыто пользуются более пятнадцати лет без юридического оформления своих прав, если на данные земельные участки не запрещается установление права частной собственности и если они продаются или передаются безвозмездно для того же целевого назначения.

В других случаях приобретательная давность на возникновение права собственности на земельный участок из государственных и муниципальных земель не распространяется.

Право приобретательной давности устанавливается органами исполнительной власти, органами местного самоуправления или в судебном порядке. .

Возникновение права собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, принадлежащий другому собственнику, регулируется гражданским законодательством.

Установление границ земельного участка на местности и выдача земельных документов составляют особую и немаловажную стадию.

Право собственности и другие права граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают после установления границ на местности, составления планов и описаний земельных участков, выдачи свидетельства о предоставлении земельных участков и их государственной регистрации. Герасименко Г.А. Государственное управление и самоуправление в Рос-сии. -- М., 1995. С.48.

Предварительное определение границ земельного участка на местности и картах осуществляется при выборе земельного участка для отвода до принятия постановления о его предоставлении. После принятия постановления уполномоченных органов о предоставлении земельного участка производится окончательное установление границ земельного участка на местности. Оно производится по правилам, предусмотренным законодательством о землеустройстве.

Выдаются свидетельство на право собственности или пользования и план земельного участка --. топографический план участка (в удобном для использования масштабе), на котором в его границах в условных знаках и обозначениях, применяемых в землеустройстве, показаны полностью вся ситуация и рельеф на момент последней съемки.

Оформление свидетельства, подготовка плана и описание земельного участка, установление межевых знаков осуществляются за счет средств получателя земельного участка, если иное не установлено законами субъектов Российской Федерации.

План и описание земельного участка, вынос его границ на местность выполняются организациями или гражданами, имеющими право на проведение землеустроительных работ, и после проверки на местности утверждаются соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Утвержденный план земельного участка становится неотъемлемой частью документов о предоставлении (продаже) земельного участка. Подлинные планы земельных участков хранятся в кадастровом деле, копии выдаются на руки владельцу земельного участка. Фадеев В.И. Муниципальное право России. -- М., 1994. С.52.

В таком же порядке производится установление границ при отчуждении части земельного участка.

Документы о праве на земельные участки, выданные органами местного самоуправления, органами исполнительной власти субъектов российской федерации в пределах их полномочий, признаются на всей территории Российской Федерации.

Права граждан и юридических лиц на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат государственной регистрации.

Записи о правах и об обязанностях собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в документах государственной регистрации являются основными правоустанавливающими доказательствами в суде.

Государственной регистрации подлежат как впервые возникающие права на земельные участки при их получении от государственных и муниципальных земель, так и приобретенные в результате сделок с земельными участками и другой недвижимостью.

Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок.

Государственная регистрация земельных участков и прав на них

Общие правила государственной регистрации земельных участков и прав на земельные участки состоят в следующем.

Земельные участки регистрируются в государственном земельном кадастре.

Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает внесение в государственный реестр (Поземельную книгу): -- сведений о лице, приобретающем право на земельный участок; -- описания земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики);

-- сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;

-- сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком;

-- сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;

-- решений уполномоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных или муниципальных нужд;

-- иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Государственная регистрация сделок с земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки.

Государственная регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок.

О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе или совершается запись о государственной регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на документе, представленном для государственной регистрации.

При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущей за собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу).

При совершении сделки с земельным участком, влекущей за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федера-ции. -- М., 1997. С.89.

Порядок государственной регистрации прав на земельные участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными законами о государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Основаниями для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются:

-- отсутствие постановления органа исполнительной власти или решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его из государственных или муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;

-- прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте;

-- отсутствие в представленных документах сведений, предусмотренных ЗК;

-- наличие в органе государственной регистрации прав на земельный участок документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка;

-- изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил;

-- наличие в органе государственной регистрации прав на земельный участок постановления органа государственной власти об изъятии земельного участка;

-- нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате сделки;

-- отсутствие документа об уплате регистрационного сбора. Наличие спора о границах земельного участка или о его обременении и об ограничении не является препятствием для государственной регистрации сделки, если спор отражен в договоре, а также при наследовании.

Наличие спора о принадлежности или границах земельного участка подтверждается определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке.

В ст. 131 ГК говорится о регистрации права собственности и других прав на недвижимость, в том числе на землю. Регистрация проводится в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Система этих органов в настоящее время охватывает области, края, республики; имеются органы и в крупных городах. В районах имеются нотариальные конторы. Поручить им государственную регистрацию права собственности на имущество, и в том числе на землю, невозможно. Вносятся предложения в районах и городах создать филиалы регистрационных органов юстиции. Кроме того, указанной статьей ГК предусмотрена кроме государственной регистрации специальная регистрация отдельных видов имущества (в соответствии с законом). Такая специальная регистрация прав на землю осуществляется органом по земельным ресурсам и землеустройству (т.е. земельным комитетом). Это следует из ст. 261 ГК, в которой прямо называются специальные ор-гашл Земельные органы проводят землеустройство, определение границ участков и выдают документы на них. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федера-ции. -- М., 1997. С.45.

Порядок выкупа земельных участков для муниципальных нужд

Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 279 устанавливает порядок выкупа земельных участков для муниципальных нужд, если таковых для развития поселений оказывается недостаточно. Земельные участки могут быть изъяты у собственников решением федеральных органов и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федера-ции. -- М., 1997. С.73.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления о государственной регистрации решения государственного органа об изъятии земельного участка.

Примеры земельной практики муниципальных хозяйств

В одном из районов Московской области (Балашихинском) было проведено научно-общественное обследование эколого-правового состояния: значительную часть в нем заняли вопросы применения земельного законодательства. Оценка и выводы являются типичными, характерными для большинства районов, прилегающих к городам-миллионникам.

Органы, на которые возложены функции по исполнению земельного законодательства, представляют сложную систему.

В настоящее время основными органами, исполняющими и контролирующими земельное законодательство в Российской Федерации, являются Госкомзем и Госкомэкология, а также подчиненные им органы на местах. В Московской области действуют соответствующие комитеты, которые имеются в городах и районах.

Следующим органом (для Московской области) является Московский областной центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора и соответственно горрайцентры. Во главе стоят государственные санитарные врачи. Большая роль в области охраны земли принадлежит местным муниципальным хозяйствам , действующим в соответствии с законодательством о местном самоуправлении.

Должностные лица и работники предприятий, учреждений, организаций несут дисциплинарную ответственность за невыполнение планов и мероприятий по охране земли, природы и рациональному использованию природных ресурсов, за нарушение нормативов качества земли и окружающей природной среды и требований земельного и природоохранительного законодательства. Руководители и иные виновные работники могут быть полностью либо частично депремированы или лишены иных средств поощрения.

Должностные лица и иные работники, по вине которых предприятие, учреждение или организация понесли расходы по возмещению вреда, причиненного земельным, экологическим правонарушением, несут материальную ответственность в соответствии с трудовым законодательством.

Административная ответственность должностных лиц и граждан, виновных в совершении земельных и экологических правонарушений, предусмотрена в ЗК, в гл. 7 КоАП, и в ст. 84 Закона об охране окружающей природной среды.

Деятельность правоохранительных органов по исполнению земельного и природоохранительного законодательства носит, по мнению исследователей, недостаточный характер. Обратимся к цифрам. За год в Московской области (в скобках будут указаны цифры по Балашихинскому району) прокуратурой проведено 183 (4) общенадзорные проверки исполнения законодательства об охране природы, проведенные в учреждениях, предприятиях и организациях. В ходе этих проверок выявлено 171 (7) нарушение законодательства. Прокурорами горрайпрокуратур внесено 23 (0) протеста на незаконные решения руководителей учреждений, предприятий и организаций; руководители отклонили 6(0) протестов прокуроров. Изменены незаконные акты в 13 (0) случаях. Руководителям и должностным лицам всех уровней внесено 84 (3) представления о деятельности, идущей вразрез с законодательством. Получив данные представления, руководители рассмотрели всего 65 (3) из них, что говорит о низкой правовой культуре этих руководителей.

Теперь обратимся к карательной практике. За год по Московской области было привлечено к дисциплинарной ответственности 48 (0) лиц, к административной -- 21 (1), к материальной -- 20 (2), к уголовной -- 3 (0). Из анализа этих цифр видно, что основной вид ответственности -- дисциплинарный, т.е. ответственность должностных лиц наступала по правилам, предусмотренным в трудовом законодательстве. Красноречивее этих цифр нельзя сказать о том, что природу достаточно не охраняли, а те, кто все-таки каким-то образом попался на нарушении природоохранительного законодательства, отделались легким испугом.

Теперь рассмотрим, как в гражданско-правовом порядке исполнялось законодательство. Прокурорами предъявлялись иски к нарушителям закона 53 раза. Из этого количества суды приняли к рассмотрению 44 иска (отсюда видно, что некоторые иски прокуроров недостаточно аргументированы и доказаны, что являет собой минус в работе прокуратуры). Удовлетворил суд 43 иска; нарушители природоохранительного законодательства добровольно внесли в счет возмещения ущерба, причиненного природной среде, 10 его процентов. Анализ исковых требований показывает, что в подавляющем большинстве случаев речь идет о незаконной порубке деревьев, загрязнении водоемов и нанесении ущерба рыбным запасам.

Заслуживает серьезного улучшения правовое воспитание населения, в том числе с помощью средств массовой информации: пропагандировать целесообразно не только крупные мероприятия, но и мелкие шаги по охране земель, окружающей среды, достижения отдельных людей, групп, коллективов; надо показывать возможности закона, а они разнообразны. Согласно дополнительным мерам по ускорению проведения земельной реформы в России желающим гражданам должны были быть выделены земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов. По району эта работа до конца проведена не была, факты отказа в выделении земельных участков под строительство имеются (деревня Абрамцево, село Щитниково). В нарушение принципа целевого назначения земель населенных пунктов, земли, пригодные под застройку, заняты временными огородами граждан, не проживающих в данных населенных пунктах. Отмечаются случаи, когда на выделенных под временные огороды земельных участках гражданами самовольно возводятся капитальные постройки, что противоречит как ранее действовавшему земельному законодательству, так и действующему в настоящее время ЗК. Более того, пользователи земельными участками, занятыми под временными огородами, по действующему в настоящее время земельному законодательству не имеют правовых оснований для оформления прав на эти участки.

Вопрос о выводе временных огородов вызывает в сельских населенных пунктах Балашихинского района социальную напряженность. В то же время эту проблему можно решить при наличии резервного фонда земель, выделив на законном основании земли для ведения гражданами садоводства и огородничества и закрепив за ними надлежащим образом эти земельные участки. Это позволит создать стабильность в землепользовании и исключить основания возникновения подобных конфликтов. Земли же в пределах населенных пунктов, особенно в реабилитируемых деревнях в 50-километровой зоне Москвы, в первую очередь должны выделяться жителям города Москвы и Московской области под малоэтажное строительство для удовлетворения нужд населения в индивидуальном, кооперативном и муниципальном жилье (также для различных видов застроек должны выделяться земли вдоль основных транспортных магистралей и в отчуждаемых участках специальных территорий). Выделение земельных участков для малоэтажного строительства и садоводства должно проводиться также Министерством обороны из подведомственных территорий, что имеет большое значение для Балашихинского района, значительная часть территории которого занята объектами Министерства обороны.

При выделении земельных участков под жилищное строительство следует исходить из необходимости обязательного соблюдения архитектурно-планировочных требований, санитарных и экологических норм. Это в равной степени относится к размещению производственных объектоз на территории населенных пунктов. Так, со стороны жителей района неоднократно поступали жалобы на работу гранитной мастерской, вызывающей сильную запыленность и зашумленность прилегающей территории.

Для объективной оценки обстановки в городе Балашихе на карту-схему должны быть нанесены промплощадки (с основными источниками выброса), санитарно-защитные зоны, существующие жилые кварталы и территории, участки перспективной жилой застройки, зоны отдыха и т.п. Природоохранные нормы и правила проектирования. Справочник. М., 1990. С. 273.

Оценка гигиенических условий проживания населения проводится по данным санитарно-эпидемиологической службы. Особо следует учитывать, какое количество населения проживает в санитарно-защитных зонах или на территориях, подлежащих включению в санитарно-защитные зоньь Инспекции Министерства природных ресурсов Российской Федерации, Госкомэкологии и санэпиднадзора должны периодически представлять сведения о влиянии загрязнения атмосферы города на здоровье населения и окружающую среду -- леса, национальный парк, животный мир, исторические и культурные памятники -- в соответствующие органы и комиссии Балашихи по охране природы и здравоохранению.

Действенный контроль за охраной земельных ресурсов на территории города и населенных пунктов района не осуществляется из-за того, что до сих пор до конца не разграничены полномочия районного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и архитектурно-планировочного управления.

В ряде населенных пунктов отмечаются факты загрязнения питьевой воды. Так, в населенных пунктах на территории Пахра-Покровской сельской администрации вода в колодцах по загрязненности нитратами и бактериальному загрязнению не отвечает санитарным нормам. Вопросы загрязнения вод тесным образом связаны с вопросами загрязнения земель, так как из-за природных особенностей района водоносные горизонты расположены очень близко к поверхности, везде по району (кроме Соболихинского месторождения песков) отмечается высокий уровень стояния грунтовых вод. Поэтому вопросы охраны вод и охраны земель необходимо решать комплексно. Такой же подход должен применяться в отношении охраны малых рек, воды которых загрязняются не только промышленными выбросами, но и стоками с огородов в сельских населенных пунктах, где огороды часто размещены в водо-охранной зоне малых рек. В первую очередь речь идет о временных огородах и самозахватах. Здесь в недостаточной степени местные администрации применяют предоставленные им законодательством полномочия. Не выполняет в должной мере свои функции и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, инспекция по охране вод.

Для развития городского хозяйства и промышленности одной из наиболее актуальных проблем становится обезвреживание и утилизация отходов. Размещение полигонов по обезвреживанию и захоронению токсичных промышленных отходов должно осуществляться по территориальному принципу и предусматриваться при разработке схем и проектов районной планировки. Строительство таких полигонов должно осуществляться на основе долевого участия предприятий и организаций, у которых образуются эти отходы, а размеры долевого участия в строительстве полигонов определяются пропорционально требуемым затратам по уничтожению и захоронению отходов.

На территории Балашихинского района не расположены полигоны утилизации отходов города Москвы, но размещено несколько местных свалок, оказывающих воздействие на состояние окружающей среды. Одна из них-- Фенинская -- расположена на границе города Железнодорожный, деревни Фенино и земель колхоза им. Кирова, занимает территорию общей площадью 30 га. Эта свалка оказывает воздействие не только на окружающую среду населенных пунктов, но и на состояние земель сельскохозяйственного назначения. Есть на территории района и несанкционированные свалки -- на Лисьей горе и в селе Щитниково. В Комитете по земельным ресурсам и землеустройству не смогли дать документально подтвержденного ответа, производился ли когда-нибудь отвод земельного участка под свалку на Лисьей горе по решению исполкома районного Совета либо это был самозахват земельного участка с самого начала функционирования свалки. В настоящее время, хотя складирование отходов на этой территории запрещено, свалка продолжает расти. Органы, обязанные в силу закона осуществлять контроль в данной области, обладают соответствующей информацией, но даже документально не оформляют факт нарушения. Так, со стороны Комитета по земельным ресурсам и землеустройству не было указаний об устранении земельных правонарушений, не составлялись протоколы о земельном правонарушении, соответственно ни разу не были взысканы штрафы, хотя конкретные виновники загрязнения -- предприятия города -- контролирующим органам известны.

В Комитете по земельным ресурсам и землеустройству было 11 документов, подтверждающих проведение в течение года проверок соблюдения земельного законодательства. Они составлены в форме указаний о допущенных нарушениях земельного законодательства и касаются в основном случаев самозахватов земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения:

-- самозахвата земельного участка под строительство дополнительных гаражей (на землях агрофирмы колхоза им. Кирова);

-- самозахвата земельного участка со стороны НПМП "Томас" (на землях агрофирмы колхоза им. Кирова);

-- самозахвата земельного участка под строительство производственной базы (земли хозяйства "Серп и Молот");

-- самозахвата и самовольного строительства со стороны кооператива "Блок" на землях хозяйства "Серп и Молот";

-- замозахвата территории и незаконного возведения гаражей в поселке Никольско-Архангельском.

Отмечен также случай самозахвата со стороны военной части земельного участка под коллективное садоводство и возведения ограждений.

Однако реакция Комитета по земельным ресурсам и землеустройству ограничивается в основном вынесением указаний. Не отмечено случаев составления протокола о земельном правонарушении и, соответственно, постановления о наложении штрафа. Анализ практики применения законодательства об ответственности показывает, что эффективность таких мер воздействия, как предупреждение или вынесение указания, довольно низка. Действующим земельным законодательством (ст. 125 ЗК) предусмотрена административная ответственность в виде штрафа, налагаемого на юридических лиц и на граждан.