Договір ренти

40

Зміст

Вступ

1. Поняття договору ренти та його юридична характеристика

2. Види ренти

3. Порядок укладання договору ренти

4. Зміст договору ренти

5. Виконання договору ренти

6. Забезпечення виконання договору ренти

7. Припинення договору ренти і розрахунки між сторонами

8. Відповідальність сторін у договорі ренти

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

Договірне право в новому ЦК України отримало стабільну основу для врегулювання заснованих на ньому правовідносин, свого подальшого розвитку, оцінки обраного напрямку його розвитку, визначення перспектив і вишколу фахівців у цій сфері правового регулювання. Воно займає найбільшу за своїм обсягом частину норм. Ще більше договорів, навіть тих, які отримали широке розповсюдження на практиці (надання освітянських, туристичних, медичних послуг), врегульовано поза межами ЦК, що спричиняє ускладнення із збереженням єдиного і традиційного методологічного підходу до висвітлення договірного права.

Одним з важливих інститутів договірного права є інститут договору ренти, який має свої особливості та потребує детального вивчення. Існують певні загальні риси у певних договорів, дякуючи яким можна поділити та згрупувати окремі договори. Ці ж риси в деяких випадках складають певні труднощі у диференціюванні видів договорів та порядку їх застосування. В електронних джерелах інформації найчастіше зустрічається матеріал щодо вивчення договору ренти землі, а правового врегулювання та особливостей застосування цього договору майже нема.

Актуальність даної теми полягає у тому що:

1. Рента - новий інститут для українського законодавства.

2. На сьогоднішній день договір ренти недостатньо розглянуто у науці цивільного права.

Методи дослідження при написанні даної курсової роботи: формально-логічний, порівняльний, метод синтезу та аналізу, історичний та ін.

Джерелами для написання роботи є законодавчі акти України, як першоджерела, наукові праці вчених-цивілістів, науково-практичні коментарі цивільного законодавства.

Задачі курсової роботи:

1. Розкрити сутність договору ренти.

2. Визначити приналежність договору до тієї чи іншої групи договорів.

3. Порівняти зі схожими договорами.

4. Розкрити особливості застосування договору ренти.

5. Знайти певні проблеми та запропонувати методи їх вирішення.

6. Зробити висновки.

1. Поняття договору ренти та його юридична характеристика

Договору ренти присвячено главу 56 ЦК. Цей інститут регулює відносини, які пов'язані з відчуженням майна під виплату колишньому власнику грошового або іншого утримання - ренти.

Інститут ренти набув поширення у середні віки. Значення слова «рента» розумілося як повернення того, що було передано раніше. Отриманню ренти завжди передувала передача майна платникові спочатку землі та інших об'єктів нерухомості, пізніше - рухомого майна, у тому числі грошей. Рентні відносини мали довгостроковий, часто безстроковий характер. Рента ні за яких обставин не могла бути разовою.

Відповідно до ст. 731 ЦК під договором ренти розуміється такий договір, за яким одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту в формі певної грошової суми або у іншій формі (ст. 731 ЦК).

Вагоме значення в цьому договорі набуває зустрічна виплата періодичної ренти, у чому сторони зацікавлені не менше, ніж у перенесенні права власності на майно. Саме з метою одержання ренти здійснюється передача майна у власність платнику ренти, який приймає це майно від одержувача ренти тільки тому, що замість його еквівалентної ціни він зобов'язується виплачувати періодичній рентний дохід. Зокрема, таке зобов'язання ренти може зумовлюватися як метою одержання відсотків в договорі безстрокової або постійної ренти, так і метою забезпечення майбутніх потреб одержувача ренти в строковому договорі довічної ренти. Відповідно, для того щоб відтінити відсоткову специфічність цього договору, його спрямованість можна сформулювати так: мета договору ренти полягає у виплаті рентного доходу взамін на відчуження майна у власність. [5. стр. 282]

Матеріальний зміст ренти становить рентний дохід, під яким розуміється сукупність окремих майнових виплат ренти у формі та розмірах, передбачених домовленістю сторін. Звичайно джерелом утворення рентного доходу виступає те майно, яке відчужується під виплату ренти. Його використання в підприємницькій діяльності або для задоволення особистих потреб набувача майна - платника ренти слугує джерелом утворення прибутку, частина від якого періодично виплачується одержувачу ренти в якості рентного доходу.

За своєю структурою зобов'язання ренти складається із сукупності повторюваних через певні проміжки часу подібних одне на одного за змістом і формою окремих майнових зобов'язань. Об'єктом даного зобов'язання виступають періодичні дії платника з виплати регулярного рентного доходу. Здійснюється це зобов'язання тоді, коли платник ренти на вимогу її одержувача належним чином виконує свій суб'єктивний обов'язок по виплаті рентних платежів, час виплати яким настав. Дане зобов'язання є тривалим, оскільки не передбачає одноразової дії для свого виконання. У певному сенсі дане зобов'язання є невизначеним, оскільки у ньому наперед неможливо передбачити загальний (сумарний) обсяг майнового надання в передбаченій договором формі. [5. стр. 281]

У різних джерелах автори по різному визначають договір ренти за моментом укладання, за предметом, та кількістю сторін.

Пучковська І.Й. зазначає: «З визначення договору ренти випливає, що він є реальним, про що свідчить чітко визначене положення: одержувач ренти передає майно платникові ренти, а не зобов'язується його передати. Тому для укладення договору ренти недостатньо зустрічної згоди сторін, необхідне передання майна платникові ренти. Після передання майна одержувач ренти не несе за договором ніяких зобов'язань, він має лише права. Отже, договір ренти є одностороннім. Оплатним цей договір є тому, що майно передається в обмін на надане утримання у вигляді грошової суми або у іншій формі» [1. стр. 168].

Шевченко О.А.: «Договір ренти - це реальний договір, оскільки його укладення вимагає передачі майна одній із сторін - платникові ренти. До передачі майна він не зумовлює жодних правових наслідків.

Договір ренти є одностороннім правочином, оскільки створює обов'язки лише для однієї сторони - платника ренти. Основний обов'язок платника ренти полягає у виплаті ренти. Одержувач ренти після передачі майна має за договором тільки права.

Договір ренти є платним, оскільки платник ренти зобов'язаний виплачувати одержувачу рентні платежі у формі грошової суми або в іншій формі. При цьому сама передача майна у власність платника регулюється положеннями ст. 734 ЦК.

Договір ренти може бути укладений на певний строк чи безстроково. "[4]

Майданик Р.А.: «Договір ренти має відзначальні ознаки. Його можна визначити, як оплатну, ризикову (алеаторну), двосторонню, імперативно реальну або консенсуальну (у встановлених законом випадках), довготривалу угоду, яка передбачає перехід права власності до набувача (платника) під виплату безстрокових (довічних) або на певний строк періодичних рентних платежів. За змістом прав сторін договір ренти є двостороннім, оскільки платник ренти та її одержувач мають певні права та обов'язки. Крім цього, договір ренти зазвичай пролонгований, довготривалий. Його специфіка передбачає тривалість договірних відносин. Договір ренти доцільно визнавати консенсуальним, оскільки він вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення або державної реєстрації і покладає на отримувача ренти обов'язок передати майно платнику ренти. Консенсуальний реальний характер договору ренти обґрунтовується тим, що, окрім надання договору відповідної форми, для його укладення не вимагається передача майна платникові ренти. Він вважається укладеним з часу нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а не з моменту передачі майна чи фактичної його передачі набувачеві. "[3. стр. 13]

Шишка Р.Б. «За своєю юридичною характеристикою договір ренти наближається до реальних договорів, оскільки для його укладення згідно зі ст. 731 ЦК України обов'язковою є передача майна.» Внаслідок того, що правами в ньому переважно наділений одержувач ренти, а обов'язками - платник ренти, основним з яких є сплата ренти, даний договір слід віднести до односторонніх. Разом із тим договір ренти може бути охарактеризований двостороннім, оскільки згідно зі ст. 739 ЦК обов'язок платника ренти виконати умови відмови від договору ренти кореспондує обов'язок одержувача ренти прийняти це виконання.» [5. стр. 283]

Виходячи з вищенаведеного відношення договору ренти до тої чи іншої категорії викликає розбіжності точок зору у різних авторів. Спробуємо з'ясувати істину. Для цього нам необхідно визначитись з загальними поняттями класифікації договорів. Залежно від моменту виникнення суб'єктивних прав та обов'язків у сторін договори поділяються на:

1. Консенсуальний - договір, для укладання якого досить лише однієї домовленості сторін. Суб'єктивні права й юридичні обов'язки за таким договором виникають з факту та моменту досягнення домовленості і його юридичного оформлення.

2. Реальний - договір, суб'єктивні права й юридичні обов'язки за яким виникають тільки з виконання юридичного обов'язку (момент передачі речі), тобто для виникнення правовідносин, крім домовленості сторін, необхідна й передача речі. [5. стр. 61].

Для правильного визначення договору за співвідношенням прав і обов'язків сторін, слід вживати поняття односторонньозобов'язуючий, двосторонньозобов'язуючий чи багатосторонньозобов'язуючий. Бо в основу такої градації положено як основний критерій не кількість суб'єктів, а співвідношення прав та обов'язків сторін за цим договором.

На мою думку для визначення зі спірними питаннями слід брати до уваги такі речі:

по-перше, диспозиція статті 731 ЦК України щодо визначення суті договору ренти сформульовано з двох частин:

1) за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно;

2) а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі;

передає означає одноразову дію в момент укладання договору, що не впливає на наявність зобов'язання у одержувача ренти, тобто в нього не виникає після цього зобов'язань, - тільки право.

у порівнянні з договором позики (ст. 1046 ЦК України), який є одностороннім в диспозиції статті нема ніяких зобов'язань у позикодавця, в нього є тільки право вимоги; за конструкцією диспозиції договори позики та ренти є дуже близькими, з цього можна зробити висновок, що договір ренти є односторонньозобов'язуючим.

по-друге у договорі позики вказано моментом укладання договору, - передача грошей або інших речей (ч. 2 ст. 1046 ЦК України), це свідчить про те, що він реальний; на відміну від позики моментом укладання договору ренти є нотаріальне посвідчення, а у випадках передачі нерухомого майна - державна реєстрація.

Як зазначалося вище, реальний договір передбачає не тільки досягнення згоди по усіх суттєвих ознаках, а ще й передачу речі. У випадку укладання договору ренти річ передається у момент його укладання, наприклад, нерухоме майно переходить у власність платника ренти з моменту державної реєстрації, це і є передача речі. Якщо договір ренти укладається щодо рухомої речі, то перед або після нотаріального посвідченням, якщо не можливо передати річ в момент посвідчення, річ повинна бути передана у найкоротші строки, наскільки це можливо. Це повинен усвідомлювати нотаріус та повідомляти про це сторони. Невиконання цих умов передбачає недійсність посвідчення нотаріуса.

Договір ренти належить до договорів, за якими переходить право власності на передане майно. Як за договорами купівлі-продажу, міни та дарування, за договором ренти майно переходить у власність платника ренти, який набуває усі права власника та одночасно несе ризик випадкового знищення майна й інші обов'язки власника. Відносини, пов'язані з переданням майна у власність під виплату ренти, відповідно до ч. 2 ст. 734 ЦК регулюються загальними положеннями про купівлю-продаж - при оплатній передачі майна або положеннями про договір дарування, якщо передання такого майна відбулося безоплатно. Даними нормами керуються у разі, якщо це не суперечить суті договору ренти. Так, з числа норм про купівлю-продаж можуть застосовуватися ті, у яких передбачено момент переходу ризику випадкової загибелі майна, що передається (ст. 668 ЦК), обов'язок продавця попередити покупця про права третіх осіб на майно (ст. 659 ЦК), обов'язки сторін при пред'явленні третьою особою позову про витребування у покупця переданої йому речі (ст. 660 ЦК). Серед норм про договір дарування до рентних відносин можуть бути застосовані, зокрема ст. 721 ЦК про наслідки спричинення шкоди, завданої недоліками подарованої речі, і ст. 722 ЦК про прийняття дарунка та виникнення права власності обдаровуваного з моменту його прийняття. При цьому щодо дарування виключається можливість використання будь-яких статей, які регулюють консенсуальний договір (тобто договір дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому), оскільки договір ренти може мати лише реальний характер. [1.стр. 169]

Схожість ренти з купівлею-продажем та іншими договорами про оплатне передання майна у власність не перетворює рентний договір у їх різновид. Ренті притаманні такі специфічні ознаки, які свідчать про самостійність рентного договору серед інших цивільно-правових договорів, спрямованих на відчуження майна. Основною ознакою договору ренти є обов'язки однієї особи виплачувати ренту іншій взамін переданого майна. Рентні платежі для одержувача ренти часто єдине джерело засобів існування, тим більше якщо враховувати довгостроковий, стабільний характер відносин, які складаються. Метою договору купівлі-продажу є передача права власності. За договором же ренти - це лише умова виникнення рентних відносин. Договори купівлі-продажу, міни завершуються переходом права власності, а договір ренти тільки починається з переданням майна платникові у власність.

Договір ренти підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, а якщо під виплату ренти передається нерухоме майно, то ще й державній реєстрації (ст. 732 ЦК).

У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти (ч. 2 ст. 735 ЦК). Тобто для прав одержувача ренти притаманна ознака слідування їх за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Тому в разі відчуження нерухомого майна платником ренти його обов'язки за цим договором переходять на набувача майна, хоча б останній і не знав про обтяження майна. У разі набуття такого майна покупець, якого продавець не сповістив про обтяження майна рентою, може скористатися правами, передбаченими ст. 659 ЦК, але не може відмовитися від виплати ренти, посилаючись на те, що він не знав про обтяження майна. Саме для того, щоб попередити набувача, закон вимагає державної реєстрації договору ренти нерухомого майна, яке є найчастіше предметом останнього.

Обтяження рухомого майна законом не передбачено. І тому при його відчуженні за договором ренти одержувач не має права вимагати виплати ренти від нового власника; і перед ним, як і раніше, несе обов'язки первинний набувач майна. Наприклад, якщо переданий за договором ренти автомобіль буде подарований платником ренти синові, то обов'язки з виплати рентних платежів перед її одержувачем нестиме платник за договором ренти, а не син як власник автомобіля. Відповідно до ч. 2 ст. 735 ЦК платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою її одержувача.

Закон передбачає й забезпечення виплати ренти у тих випадках, коли під виплату останньої передається земельна ділянка або інше нерухоме майно. Відповідно до ч. 1 ст. 735 ЦК воно автоматично стає предметом застави. Тому в разі порушення платником ренти зобов'язань її одержувач як іпотекодержатель має можливість задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими кредиторами платника ренти. Що ж стосується використання сторонами інших видів забезпечення зобов'язань, то будь-який з них або декілька одночасно можуть бути передбачені за договором ренти за згодою сторін при відчуженні рухомого майна, або застосовуватися поряд з іпотекою при переданні нерухомого майна. Виплата ренти може забезпечуватися шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти (ч. З ст. 735 ЦК). Якщо умову про забезпечення включено до договору, але вона не виконана платником безстрокової ренти, одержувач має право вимагати розірвання договору ренти відповідно до ч. 1 ст. 740 ЦК.

Оскільки рента може встановлюватись у формі надання періодичних послуг або виконання робіт, до договору ренти в субсидіарному порядку неодмінно повинні застосовуватись відповідні нормативні положення про договори з надання послуг та виконання підрядних робіт у тій частині, наскільки це не суперечить суті договору ренти. Законодавець спеціально цього ніде в ЦК не зазначає, проте це об'єктивно випливає як наслідок встановлення такої форми ренти, що веде до виникнення послугоподібного або підрядноподібного різновидів договору ренти. Про те, що можуть укладатися рентоподібні договори з надання послуг або виконання робіт, законодавець у відповідних розділах ЦК також не зазначає. Однак це зовсім не означає, що про такі договори нічого невідомо на практиці і в цивілістичній науці, зокрема. Так, наприклад, дореволюційній юридичній практиці й Держстраху СРСР були відомими договори так званого рентного страхування. За одним із них - договором страхування на випадок дожиття до визначеного строку - страховики під виплату одноразової премії зобов'язувалися виплачувати довічну ренту застрахованому, якщо він доживе до обумовленої дати чи події. Або інший: за договором страхування на випадок смерті страховики взамін одноразових або періодичних премій зобов'язувалися після смерті застрахованого виплачувати третій особі строкову чи довічну ренту. До того ж серед рентоподібних договорів підрядного типу відомим є договір, що зустрічався в юридичній практиці Німеччини, за умовами якого встановлювався періодичний обов'язок підтримання в належному стані мосту. Таким чином, на практиці може виявитися доцільним субсидіарне застосування деяких норм про договори з надання послуг чи виконання робіт. [5]

Відмежування ренти від інших договорів.

Відмінність договору ренти від договору міни така ж, як і від договору купівлі-продажу. За відчуження майна у власність у договорі ренти встановлюється виплата рентного доходу в натуральній формі, а за договором міни здійснюється міна одного товару на інший (ст. 715 ЦК України).

Від договору майнового найму договір ренти відрізняється тим, що за його умовами майно передається у власність, а за договором майнового найму - в користування.

Відмінність договору відсоткової позики від договору ренти полягає в тому, що майно, відчужене під виплату ренти, ніколи не підлягає поверненню, тоді як за договором позики поверненню підлягає таке ж саме майно, яке було передане в позику. Принагідно відмітити, що з договором відсоткової позики договір ренти має найбільшу схожість, оскільки в ньому під виглядом ренти періодично виплачуються відсотки, звичайно доти, поки майно, відчужене під їх виплату, перебуває у власності платника ренти. Ця специфічна особливість договору ренти дозволяє охарактеризувати його лихварським договором.

Для договору ренти характерним є: відсутність еквівалентної ціни, фідуціарність, тривалість і алеаторність відносин.

Відсутність еквівалентної ціни в договорі ренти виявляється в тому, що загальна сума виплат ренти не прив'язується до вартості відчуженого майна.

Фідуціарність відносин, що випливають з договору ренти, полягає в тому, що особи, які бажають його укласти, мають завбачливо віднестися до вибору контрагента, оскільки укладається даний договір сьогодні, а виконуватися він буде в майбутньому. Через те сторони договору ренти виявляють підвищений рівень довіри один до одного, яка характерна для фідуціарних правочинів.

Тривалий характер договору ренти залежить від властивостей зобов'язання ренти й строку, на який він укладається. Так, відповідно до своїх намірів сторони даного договору прагнуть встановлення безстрокових або строкових зобов'язальних правовідносин з приводу регулярних виплат рентного доходу. І саме тому виплати рентного доходу здійснюються періодично, від чого зобов'язання ренти є тривалим і не передбачає одноразових дій щодо свого виконання. При цьому слушно зауважити, що для договірних рентних правовідносин не характерне, як у інших договорах, звичне бажання зобов'язаної сторони якомога скоріше звільнитися від зобов'язання ренти. Його сторони більше зацікавлені протилежним - підтриманням стабільного існування договірних рентних правовідносин. Оскільки тільки в такий спосіб набувач майна (платник ренти) може отримати майно у власність не за сплатою певної його ціни, а за помірний за розмірами регулярний платіж ренти. А відчужувач майна (одержувач ренти) набуває права на одержання регулярного рентного доходу. Саме тому зобов'язання ренти встановлюється в договорі ренти, як правило, на тривалий строк, який звичайно обчислюється роками. Зрозуміло, що підтримання договірних рентних відносин можливе в межах певного періоду, протягом якого платник ренти спроможний справно виплачувати ренту.

Як особливу гарантію прав одержувача ренти законом передбачено виплату процентів у зв'язку з простроченням виплати ренти платником. Розмір процентів визначається сторонами у договорі, а при відсутності його позначення - у розмірі 3% річних від простроченої суми відповідно до вимог ст, 625 ЦК. Обов'язок з їх виплати має місце в усіх випадках прострочення виплати ренти, у тому числі також, коли прострочення виникло не з вини платника ренти.

2. Види договорів ренти

ЦК України розрізняє наступні різновиди рентного договору:

· договір ренти, укладений на невизначений строк - договір безстрокової ренти;

· договір ренти, укладений на визначений строк - договір ренти на певний строк (ч. 2 ст. 731 ЦК).

Віднесення договору ренти до того чи іншого виду має принципове значення. Закон передбачає особливі права для платника та одержувача безстрокової ренти щодо можливості розірвання договору на вимогу однієї із сторін; можливості припинення зобов'язань щодо виплати ренти або зміни її умов у разі випадкового знищення чи випадкового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти; особливості розрахунків між сторонами у разі розірвання договору, які призводять до його припинення.

До договору ренти, укладеного на певний строк, названі вище особливості не мають відношення. До його регулювання необхідно застосовувати загальні положення про договори з оплатної передачі майна.

Сутність безстрокової ренти полягає у необмеженості зобов'язань з її виплати будь-яким строком. Такі відносини можуть існувати довго. Майно, передане під виплату ренти, може бути давно знищено (спожите), можуть бути забуті особи, між котрими первинно виникло дане зобов'язання, але саме зобов'язання з виплати ренти зберігатиметься. Право на отримання безстрокової ренти переходить до спадкоємців, а якщо одержувачем ренти є юридична особа - до правонаступників. Це право припиняється у зв'язку з відсутністю спадкоємців та у разі ліквідації юридичної особи-одержувача. Так само переходять до правонаступників обов'язки платників безстрокової ренти.

Договір безстрокової ренти належить до так званих алеаторних (ризикових) договорів. Внаслідок укладення цього договору виникає ризик для кожної із сторін, який полягає у тому, що розмір рентних платежів може виявитися більшим або, навпаки, меншим за вартість відчуженого під виплату ренти майна. Вважається, що сторони усвідомлюють такі обставини і з ними погоджуються. Тому самій суті договору безстрокової ренти суперечило б внесення до нього умови про те, що загальний розмір рентних платежів, які підлягають виплаті одержувачу, обмежується вартістю переданого майна.

Договір ренти може бути укладений на будь-який конкретний строк за згодою сторін. У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором (ст. 743 ЦК). До цього виду ренти не можна застосовувати положення статей 739-742 ЦК, розрахованих лише на договір безстрокової ренти. Договір ренти, укладений на певний строк, регулюється загальними правилами, передбаченими для розірвання або припинення зобов'язань, що виникають з договорів з оплатної передачі майна у власність.

Поряд з цим закон важливе значення приділяє тому, на яких засадах - за плату чи безоплатно - передано платникові ренти те майно, замість якого колишньому власнику надається той чи інший вид ренти. У першому випадку передане майно виступає повним, а у другому - відповідно частковим еквівалентом виплачуваної ренти. Від передання майна за плату чи безоплатно залежить можливість застосування при його переданні правил про купівлю-продаж чи правил про договір дарування (ст. 734 ЦК). Крім того, залежно від передання майна за плату або безоплатно залежить можливість розірвання та порядок розрахунків між сторонами у разі розірвання договору безстрокової ренти (ст. 741 ЦК). З огляду на безоплатність чи оплатність договору, по-різному вирішується питання про ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти (ст. 742 ЦК).

Суттєві відмінності мають договори ренти, за якими під виплату ренти передається нерухоме майно. Такі договори відрізняються від договорів ренти, за якими передається рухоме майно, формою, присутністю ознак слідування ренти за майном при його відчуженні, виникненням законної застави на передане майно тощо.

Закон не обмежує передачу прав на отримання ренти іншою особою шляхом уступки права вимоги. Однак одержувач ренти не має права передачі своїх прав за договором ренти, якщо останній укладено на його користь іншою особою, без згоди цієї особи.

3. Порядок укладання договору ренти

Порядок укладання договору ренти насамперед підпорядковується загальним правилам про оферту й акцепт. Оферентом у договорі ренти виступає особа, що перша запропонувала укласти його на певних умовах, а акцептантом - особа, що дала позитивну відповідь на оферту. Оферта повинна містити в собі всі істотні умови договору ренти, які погоджуються між контрагентами в процесі спільного волевиявлення.

Істотними умовами договору ренти є:

Предмет - яким може бути будь-яке індивідуально визначене майно, не вилучене з цивільного обігу, якому властиві як родові, так і індивідуально визначені ознаки, використання якого у підприємницькій діяльності або для задоволення власних потреб платника ренти сприяє утворенню майнового доходу. Зокрема, таким майном можуть бути: земельні ділянки, будинки, будівлі, споруди, машини, судна, літальні апарати, гроші й інше рухоме або нерухоме майно. Не можуть бути предметом договору ренти не відчужувані нематеріальні блага: особисті немайнові права, ідеї, не уречевлені результати інтелектуальної діяльності, послуги - усі ті тілесні й не тілесні речі, що неможливо передати у власність в обмін на виплату ренти.

Рента - доход, що одержується за відчуження майна у власність платнику ренти. На стадії укладання договору контрагенти повинні узгодити, у якій формі буде виплачуватися рентний дохід - у формі грошової суми чи іншого надання (ст. 737 ЦК України), а також контрагенти мають погодити розміри ренти і періодичність її виплат.

Строк. Згідно з п. 2 ст. 731 ЦК України договір ренти може укладатися на безстроковий або строковий терміни. Погодження строку, на який буде укладено договір ренти, є обов'язковою умовою, яку контрагенти повинні узгодити на стадії укладання договору, в протилежному випадку не видається можливим з'ясувати, на який період вони будуть вважати себе зв'язаними суб'єктивними правами та обов'язками, що випливають з їх домовленості.

Інші умови, на погодженні й включенні в договір яких наполягає один із контрагентів. До інших істотних умов договору ренти відносяться як змінені домовленістю сторін правила диспозитивних норм, що передбачені в чинному цивільному законодавстві (ст. 734 ІДК України), так і ті, що не передбачаються в ньому, але не суперечливі йому правила, на погодженні й включенні в договір яких наполягає одна із сторін (ст. 11 ЦК України).

Безумовне й повне погодження іншого контрагента у відповідь на пропозицію оферента укласти договір ренти на запропонованих умовах відповідно до чинного законодавства (ст. 642 ЦК України) розцінюється як акцепт зробленої оферти. З моменту вираження акцепту оферент і акцептант вважаються зобов'язаними до укладення договору ренти на погоджених між ними умовах.

Форма договору. Стаття 732 ЦК встановлює вимоги щодо форми договору ренти. Договір ренти має укладатися у письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням. Договір ренти, предметом якого є нерухомість, підлягає також державній реєстрації.

ЦК України (ч. 2 ст. 209) допускає посвідчення таких договорів також іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст договору, посвідчувального напису. З наведеного випливає можливість посвідчення такого договору ренти (житла тощо) на біржі тощо, якщо законом передбачено право посадової особи біржі, іншої організації на вчинення нотаріального посвідчення договорів ренти.

У випадку недотримання вимог закону (ч. 2 ст. 732 ЦК) про нотаріальне посвідчення договір ренти є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК). Такий договір суд може визнати дійсним в порядку, встановленому ч. 2 ст. 220 ЦК.

Згідно з п. 3 ст. 640 ЦК України моментом укладання договору, для якого є обов'язковою нотаріальна форма, вважається момент нотаріального посвідчення договору, а для договору, в якому передбачається відчуження нерухомого майна, - момент укладання договору збігається з часом його державної реєстрації. Згідно зі ст. 732 ЦК України договір ренти завжди підлягає нотаріальному посвідченню незалежно від того, яке майно відчужується під виплату ренти. Зважаючи на те, що нотаріальне посвідчення договору ренти спрямовується на перевірку досягнутої згоди й передачі майна, а реєстрація - на уточнення переходу права власності на нерухоме майно договір ренти буде укладеним з моменту його оформлення й відповідної реєстрації. Таким чином, моментом укладання договору ренти є момент його нотаріального посвідчення або, відповідно, момент державної реєстрації.

Одержувачами ренти можуть бути будь-які фізичні або юридичні особи (ст. 733 ЦК). Причому фізичні особи незалежно від їх віку та працездатності. Як правило, вони є власниками того майна, яке було відчужене під виплату ренти. Вона може бути встановлена і на користь третьої особи - вигодонабувача. У цьому випадку після вираження наміру третьої особи скористатися своїми правами за договором, останній не може бути розірваний або змінений без згоди вигодонабувача (ст. 636 ЦК).

Платниками ренти теж можуть бути фізичні та юридичні особи без будь-яких обмежень.

Як і права одержувачів, обов'язки її платників можуть переходити до інших осіб як у випадках, передбачених законом (ч. 2 ст. 735 ЦК), так і шляхом заміни кредитора або боржника у зобов'язанні (статті 512, 520 ЦК). Дане положення стосується обох видів рентних договорів (безстрокового та укладеного на певний строк), оскільки закон не передбачає ніяких обмежень щодо цього, а права одержувачів і платників ренти не належать до таких, які нерозривно пов'язані з особою кредитора чи боржника.

Стосовно майна закон не встановлює жодних обмежень, хоча на практиці найчастіше таким майном виступають житлові будинки, квартири, підприємства, тобто нерухомі речі.

Рента може виплачуватися у грошовій формі, що зустрічається у більшості випадків, або шляхом передання речей, виконання робіт чи надання послуг. Може бути встановлена і змішана форма ренти, яка виплачується частково грошима, а частково шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг. Форма і розмір ренти встановлюються за згодою сторін у договорі (ст. 737 ЦК). Закон встановлює розмір ренти, якщо сторони не передбачать його у договорі, тільки у разі передачі під виплату ренти грошової суми. Так, відповідно до ч. 2 ст. 737 ЦК розмір ренти у такому випадку встановлено у розмірі облікової ставки Національного банку України. Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо інше не встановлено договором.

Ціною договору ренти є загальна сума виплачуваної ренти за даним договором, укладеним на певний строк. Наприклад, якщо сторони передбачили ренту в грошовій формі за договором, укладеним на 10 років, у розмірі 200 грн. з виплатою кожного місяця, то ціна договору складатиме - 24000 грн. Саме за договором ренти, укладеним на певний строк, сторони можуть співвіднести вартість переданого під виплату ренти майна з ціною договору ренти, яку отримає її одержувач протягом дії договору. Стосовно ж безстрокової ренти можна вести мову про ціну договору лише умовно, зважаючи на алеаторний характер такої ренти. Найбільш близьким елементом з'ясування ціни безстрокової ренти є порядок розрахунку між сторонами у разі розірвання зазначеного договору (ст. 741 ЦК).

Сторонами у договорі ренти можуть бути фізичні або юридичні особи.

Стаття не обмежує суб'єктного складу учасників рентного зобов'язання. Сторонами зазначеного договору виступають одержувач і платник ренти, якими можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Вказані особи мають бути наділені цивільною право- і дієздатністю. Законодавець не встановлює обмежень, пов'язаних із спеціальним статусом сторін договору, і не передбачає, що одержувачем ренти має бути суб'єкт, який не займається підприємницькою діяльністю. Одержувач ренти повинен бути власником майна, яке передається під виплату ренти, оскільки первинне надання ренти спрямоване на передання права власності на таке майно (рентний капітал).

Одержувачем ренти за договором ренти може бути повнолітня дієздатна фізична або неповнолітня фізична особа за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальника.

Юридичні особи за договором ренти можуть виступати як одержувачами ренти, так її платниками, якщо це суперечить суті зобов'язань. Так, за договором ренти житла юридичні особи зазвичай виступають одержувачами ренти. Це пов'язано з тим, що житло призначене для постійного проживання і можуть набувати його за певних обмежень. Платниками за договором ренти житла переважно виступатимуть фізичні особи, які придбають житло для власних потреб. У випадку, коли юридичні особи надаватимуть побудоване житло своїм співробітникам, а управителі житловою комерційною нерухомістю і третім особам, вони можуть бути платниками ренти.

Коментована глава ЦК України не передбачає, але й не забороняє можливості укладення договору ренти відчужувачем та (або) платником ренти, на користь третьої особи відповідно до ст. 636 ЦК, оскільки виконати обов'язок на користь третьої особи за цим договором можуть обидві сторони.

У випадку множинності осіб серед сторін договору ренти за аналогією можуть застосовуватися положення ЦК про договір довічного утримання (догляду), передбачені частинами 3 і 4 ст. 746 і ст. 747 ЦК.

Права одержувача ренти можуть передаватися іншим особам шляхом відступу вимоги і переходити у спадок, якщо одержувач ренти є фізичною особою. ЦК України не забороняє можливості отримання повної ціни ренти від третьої особи у випадку, коли платник ренти не бажає або внаслідок об'єктивних причин не може здійснити викуп ренти. У цьому випадку зазначена третя особа виконує зобов'язання перед одержувачем ренти та автоматично виконує обов'язок відносно платника ренти, який зобов'язаний здійснювати рентні платежі на користь нового одержувача ренти. Згода боржника, яким виступає платник ренти, на відступ від вимоги не вимагається, оскільки при цьому не погіршується його становище. Сума рентних платежів, строки їх виплати та інші умови договору залишаються незмінними. Змінюється лише одержувач ренти.

Договором ренти може передбачатися заміна набувача та майна, яке було передане платнику ренти, за аналогією з договором довічного утримання (догляду) відповідно до статей 752 і 753 ЦК у частині, що не суперечить суті рентного зобов'язання.

4. Зміст договору ренти

Домовленість сторін договору ренти втілюється в наділенні його сторін суб'єктивними правами і обов'язками, що виникають після укладання договору ренти. Ці права й обов'язки носять суб'єктивний характер, оскільки вони виникають тільки у сторін договору ренти. Наявність у сторін договору ренти суб'єктивних прав і обов'язків дозволяє одержувачу ренти вимагати певної поведінки від платника ренти, визначеної між ними договором ренти. Кредитором у рентному правовідношенні вважається одержувач ренти, боржником - платник ренти. їх права та обов'язки, власне, і становлять зміст договірного рентного правовідношення.

Платник ренти зобов'язаний:

виплачувати періодично ренту на умовах, передбачених договором (ст. 731 ЦК України). Це основний обов'язок платника ренти, який виникає з передачею майна. Обов'язок платника ренти ґрунтується на наданій йому за договором ренти економічній можливості вільно використовувати річ у власному інтересі;

застрахувати ризик невиконання своїх обов'язків у випадку, якщо така умова зазначається в договорі ренти (п. З ст. 735 ЦК України);

нести ризик випадкової загибелі або випадкового псування майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти (п. 1 ст. 742 ЦК України). Наділення платника ренти даним обов'язком свідчить про те, що він не звільняється від виплат ренти у випадку загибелі або випадкового псування майна, переданого під виплату безстрокової ренти. Збереження обов'язку по виплаті ренти після загибелі майна є не зовсім справедливим по відношенню до платника ренти, адже майно у даному випадку є джерелом утворення рентного доходу. Після випадкової загибелі майна цей дохід платнику ренти буде ні з чого утворювати. Як видається, випадкова загибель майна має припиняти обов'язок по виплаті ренти;

продовжувати виплачувати ренту до закінчення строку договору ренти незалежно від того, загинуло чи зіпсоване майно, передане під її виплату (ст. 743 ЦК України). Існування подібного обов'язку зумовлюється тим, що майно відчужується на певний строк під виплату рентного доходу. Для одержувача ренти важливим є виплата ренти протягом певного строку, оскільки він розраховує отримати визначений дохід. Якщо платник ренти погоджується виплачувати ренту протягом певного строку (у тому числі й за життя людини), то тим самим він бере на себе певну відповідальність за його забезпечення;

якщо договором ренти передбачені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти (п. 2 ст. 739 ЦК України), він зобов'язаний виконати їх;

розрахуватися з одержувачем ренти в разі пред'явлення останнім вимоги про розірвання договору ренти з приводу невиконання чи неналежного виконання умов договору (ст. 741 ЦК України). Особливість даного обов'язку випливає з порушення ним свого обов'язку по виплаті ренти й полягає в тому, що завдяки його здійсненню задовольняється право на компенсацію (винагороду) одержувача ренти, тобто даним обов'язком встановлюється своєрідна міра відповідальності платника ренти за порушення ним обов'язку ренти.

Платнику ренти, належить право здійснити цю відмову за власним бажанням на умовах, передбачених договором. Так, він згідно з п. 1 ст. 739 ЦК України вправі відмовитися від договору безстрокової ренти. Це право є проявом односторонньої відмови платника ренти від виконання договору ренти (ст. 651 ЦК України). Законодавець не визначає, коли вона може бути здійснена від дня укладення безстрокового договору ренти, тому дана відмова від договору ренти може бути здійснена тоді, коли платник ренти забажає це зробити. Для її здійснення платник ренти має за три місяці письмово повідомити одержувача безстрокової ренти про свої наміри й розрахуватися з ним у повному обсязі (п. З ст. 739 ЦК України). Звичайно під умовою односторонньої відмови від договору ренти розуміється викуп ренти як різновид відступного.

Платник ренти має право вимагати припинення зобов'язання щодо виплати безстрокової ренти або зміни умов її виплати у разі випадкового знищення або випадкового ушкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти (п. 2 ст. 742 ЦК України). Це право до певної міри спрямовується на реалізацію права на відмову від договору безстрокової ренти. Проте від нього воно відрізняється тим, що може здійснюватись не безпідставно.

Обмеження розпорядження правом власності. Платник ренти не має права без згоди одержувача ренти відчужувати нерухоме майно, передане йому під виплату ренти іншій особі (п. 2 ст. 735 ЦК України). За законом у разі відчуження нерухомого майна, обтяженого рентою, іншій особі, до неї переходять обов'язки платника ренти. Відзначимо, що дане право платника ренти опирається на його речове право власності, а не на зобов'язальне право одержувача ренти. Умова про обов'язкове повідомлення одержувача ренти про відчуження нерухомості іншій особі пояснюється тим, що договір ренти носить довірчий характер, і одержувачу ренти не все рівно, хто буде виконувати обов'язки платника ренти.

Обов'язок одержувача безстрокової ренти полягає в тому, що він не може відмовитися від прийняття умов відмови від договору безстрокової ренти (ст. 739 ЦК України). Будь-які заперечення одержувача безстрокової ренти (наприклад, небажання припинення договору ренти) не можуть бути перешкодою для реалізації платником ренти свого суб'єктивного права на відмову від договору безстрокової ренти. Заперечення одержувача ренти є слушними тільки в тому випадку, якщо вони стосуються погодженої між сторонами умови про відстрочення на певний строк здійснення відмови платником ренти від договору ренти. Отже, виконання платником ренти умов відмови від договору безстрокової ренти є обов'язковим для прийняття одержувачем ренти.

Права одержувача ренти. Одержувачу ренти належать усі ті права, яким кореспондують відповідні зустрічні обов'язки платника ренти. Зокрема, одержувач ренти має право:

вимагати від платника ренти періодичних виплат ренти на умовах і в строки, передбачені договором;

у випадку, коли договором ренти передбачається оплатне відчуження майна у власність платника ренти під виплату ренти (ст. 734 ЦК України), одержувач ренти вправі вимагати здійснення оплати

цього майна;

* вимагати надання забезпечення виплат ренти шляхом страхування ризику невиконання чи неналежного виконання своїх обов'язків платником ренти, у випадку, якщо така умова вимовляється в договорі ренти (п. З ст. 735 ЦК України);

вимагати виплат ренти до закінчення дії строкового договору ренти незалежно від того, загинуло чи зіпсоване майно, передане під її виплату (ст. 743 ЦК України);

одержувачу ренти належить право на розірвання укладеного безстрокового договору ренти у випадках, передбачених (ст. 740 ЦК України), зокрема, тоді, коли:

1) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;

2) платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплат ренти;

3) платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ренти в розмірі та в строки, що встановлені договором

4) одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти.

Одержувач ренти при розірванні договору ренти має право зажадати відшкодування збитків, що спричинені невиконанням чи не належним виконанням договору ренти (ст. 623, п. 5 ст. 653 ЦК України). При розірванні договору безстрокової ренти між сторонами проводяться розрахунки за правилами, що передбачаються ст. 741 ЦК України.

5. Виконання договору ренти

Мета виконання договору, як відомо, полягає в здійсненні сторонами своїх суб'єктивних прав і обов'язків, якими вони «поєднуються» у момент виникнення договору. За рахунок виконання боржником свого суб'єктивного обов'язку й прийняття предмета виконання кредитором відбувається здійснення суб'єктивного права кредитора. Таким чином, суть виконання договору ренти полягає у вчиненні боржником тих дій, яких від нього вправі очікувати кредитор.

Оскільки договір ренти реальний, під поняття його виконання не може бути підведена передача майна, оскільки вона в реальних договорах здійснюється, звичайно, у момент їх укладання. Однак, безумовно, можна говорити, що передача майна в договорі ренти також виконується. Особливістю передачі майна в даному випадку є те, що вона не може бути здійснена на вимогу іншої сторони договору ренти - платника ренти - оскільки до передачі майна договору ренти ще не існує й, відповідно, немає й обов'язку одержувача ренти по її виконанню.

Основне виконання договору ренти зосереджується на виконанні обов'язку ренти відповідно до умов досягнутої домовленості. Обов'язок платника ренти по виплаті ренти може виконуватися як наперед, так і після спливу певного строку (ст. 738 ЦК України). Виконання обов'язку ренти наперед означає, що перша виплата ренти здійснюється в момент укладання договору або негайно після цього. Виконання обов'язку ренти після спливу певного строку означає, що воно має бути розпочате з відстрочкою, у час, передбачений домовленістю сторін або законом (ст. 738 ЦК України). Обов'язок ренти не може бути виконано одразу, ні в момент укладання договору ренти, ні після того, оскільки рента - це не одноразове, а періодичне, повторюване зобов'язання Виконання обов'язку ренти передбачає активну вольову поведінку платника ренти, яка спрямована на задоволення права вимоги одержувача ренти. Завдяки здійсненню свого обов'язку платник ренти здійснює задоволення права на ренту одержувача ренти.

Предметом виконання зобов'язання ренти є дії щодо періодичного надання рентного доходу у встановленій договором формі. Якщо рента виплачується шляхом передання речей, то вона становить періодичні надання визначених за мірою, вагою, якістю, асортиментом речей чи їх сукупностей, тобто предметом виконання договору ренти є, як правило, рухомі речі, визначені родовими ознаками, що індивідуалізуються на момент їх передачі одержувачу ренти.

Якщо договором встановлюється рента у формі виконання робіт або надання послуг, то предмет зобов'язання набиратиме вигляду періодично виконуваних робіт і надаваних послуг. Що це будуть за види періодичних робіт та послуг і в чому полягатиме їх предмет, сторони договору ренти повинні визначитися на момент його укладання. Відносно виконання такого договору ренти сторони повинні визначитися з матеріалами, які будуть використовуватись при його здійсненні, а також визначити їхній обсяг і якість. У цьому випадку до порядку виконання договору ренти субсидіарно мають застосовуватись відповідні положення про договір підряду й договори з надання послуг.

У договорі ренти може бути передбачено декілька предметів його виконання. Наприклад, для сторін договору ренти може виявитися зручною умова договору про те, що виплати ренти можуть здійснюватись речами або грошима. Тоді перед нами альтернативне зобов'язання ренти, тобто таке, яке має два предмети виконання. Здійснення платником ренти виконання свого обов'язку ренти на вибір одним із передбачених предметів вважатиметься належним виконанням договору ренти (ст. 539 ЦК України).

Специфіка виконання договору ренти полягає в тому, що періодичне зобов'язання ренти не передбачає одноразової дії для його виконання, а розраховане на повторювані дії протягом тривалого часу. За своїм характером ці дії є однорідними, тому що вони нічим не відрізняються одна від одної. Кожна наступна дія по виконанню зобов'язання ренти схожа на всі вчинені попередні. Зобов'язання ренти не може бути виконане ні в цілому, ні частинами, оскільки сукупний об'єм усіх рентних платежів, як правило, є невідомим. Зобов'язання ренти повинно виконуватись регулярно через рівні проміжки часу. [5]

6. Забезпечення виконання договору ренти

Належне виконання договору ренти передбачає, що його сторони здійснюють свої суб'єктивні права та обов'язки відповідно до умов досягнутої домовленості, вимог закону або усталених звичаїв ділового обороту. З метою стимулювання сторін договору ренти до належного виконання умов домовленості в ньому можуть передбачатися як речово-правові, так і зобов'язально-правові способи забезпечення його виконання. Деякі їх види можуть встановлюватися тільки за письмовою домовленістю сторін договору ренти, деякі виникають імперативно, у силу припису закону, внаслідок одного факту укладання даного договору (пп. 1, 2 ст. 735 ЦК України).