Договор аренды

32

Содержание

Введение

1. Понятие и признаки договора аренды

2. Содержание договора аренды и его элементы

3. Заключение, изменение и расторжение договора аренды

Заключение

Библиографический список

Введение

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).

Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Применяя договор имущественного найма, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

Важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие перемены.

Они связаны, прежде всего, с расширением круга субъектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты, как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся в государственной собственности, не допускалась в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот производственно - хозяйственных комплексов, ставших объектами договоров аренды, изменили правовое регулирование арендных отношений.

В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основанны на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально - экономических условиях.

Работы, непосредственно связанные с обязательствами по имущественному найму, как правило, освещают отдельные виды договора аренды. Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов, выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм.

Положения и выводы курсовой работы опираются на анализ конституционного, гражданского, земельного, административного, финансового законодательства, теории и практики обязательственного права. В работе использованы акты, регулирующие арендные и обязательственно-правовые отношения, в частности, Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), Федеральный закон РФ "О лизинге" и др.

1. Понятие и признаки договора аренды

Сталкиваясь с институтом аренды, мы обнаруживаем наличие нескольких терминов, обозначающих данный договор: «аренда», «имущественный найм», также применяются понятия «прокат», «лизинг». Следует отметить, что на сегодняшний день «аренда» и «имущественный найм» существуют как синонимы. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Стремление некоторых ученых разграничить понятия «аренды» и «имущественного найма», относя к «аренде» только договоры предпринимательского характера, не нашло поддержку у законодателя.

Исторически сложилось, что в российском праве не проводят различия между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как принято в некоторых странах Европы, в частности в Швейцарии, а в ФРГ глава III раздела об отдельных видах обязательств Германского гражданского уложения именуется «Найм. Аренда» и закрепляет разные правовые режимы для имущественного найма и аренды.

Это отличие, в частности, отмечал еще Г.Ф. Шершеневич, проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды с зарубежными.

Договор аренды (имущественного найма) в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется как соглашение, по которому «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование».

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось».

Действительно, в целом договор аренды сформулирован в Гражданском кодексе как консенсуальный договор, однако нельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные» .

Можно предположить, что это юридико-техническая ошибка законодателя, поскольку в ст. 198 Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации 1999 года уже говорится, что «по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей», то есть, применяется формулировка консенсуального, а не реального договора.

Отдельно следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания им юридической силы.

Соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора. Это особое условие действия договора. Конечно, государственная регистрация предполагает наличие письменной формы, однако в Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в статье 434 «Форма договора» также нет упоминания о форме «с государственной регистрацией». Кроме того, частью 2 пункта 1 статьи 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если законом такая форма и не требуется. Но в отношении государственной регистрации такое правило неприемлемо, так как законом четко определен круг сделок, подлежащих государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации договора лишает его признака консенсуальной сделки, поскольку согласия сторон договора не достаточно для его заключения. В то же время данный договор не становится реальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не появляется.

Таким образом, мы сталкиваемся с необходимостью выделения третьего вида договоров -- подлежащих государственной регистрации. В данную группу входят большинство договоров аренды недвижимости.

Договор аренды -- это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества».

Среди черт имущественного найма в литературе называют:

а) предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования;

б) временность (срочность) предоставления имущества;

в) возмездность.

Следует отметить, что закон допускает существование договоров имущественного найма как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также, в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью.

Кроме передачи правомочий владения и пользования (полностью или частично) арендатору передается и правомочие распоряжения в определенном объеме. Если до принятия Гражданского кодекса РФ можно было говорить лишь о возможности поднайма, то теперь перечень распорядительных действий значительно расширяется: с согласия арендодателя помимо поднайма допускается перенайм и заключение договора ссуды.

По общему правилу в отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя. При аренде же предприятия наниматель вправе «без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия.

Приведенные положения говорят о том, что аренда перестает быть обычным обязательственно-правовым институтом по передаче вещи в пользование. Это в большей степени касается, как правильно отмечает А.А. Иванов , аренды, сопряженной с владением. Данный вывод подтверждается тем, что для защиты такой аренды в соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ могут применяться вещно-правовые иски, в том числе против собственника вещи.

Наличие у аренды черт абсолютного права ранее уже отмечалось в литературе. Так, О.С. Иоффе, помимо особенности защиты прав нанимателя, называет и то, что «договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника», то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, предусмотренной ныне статьей 617 Гражданского кодекса РФ. О том, что договор аренды «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правомочия, но и права, носящие характер абсолютных», также говорится у М.Г. Прониной, о «вещном характере» договора упоминал Д.С. Левенсон и др.

Подобную точку зрения высказывали еще российские дореволюционные ученые. В литературе отмечается, что М.М. Сперанский в изданной в 1859 году книге указывал, что «наемщик имеет право собственности на нанятое имущество, хотя и не в тех границах, как первоначальный собственник».

Среди признаков вещных прав обычно отмечают:

а) строго ограниченный законом круг этих прав;

б) бессрочный характер этих прав;

в) объектом этих прав является индивидуально-определенная вещь;

г) вещным правам присуще право следования;

д) требования, вытекающие из этих прав, подлежат преимущественному удовлетворению;

е) вещные права пользуются абсолютной защитой;

ж) характер и содержание этих прав определяется непосредственно законом, а не договором.

Ю.К. Толстой привел достаточно убедительные доводы о том, что большинство из приведенного перечня признаков не являются общими для всех вещных прав, а закон закрепляет только два; право следования и абсолютный характер защиты.

Но все эти признаки присутствуют и при аренде. Поэтому не очень убедительно выглядит позиция Е.А. Суханова, аргументирующего отказ на включение аренды в перечень ограниченных вещных прав тем, что она всегда возникает «в силу договора с собственником арендуемого имущества, и... содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяется исключительно условиями конкретного договора (в соответствии с которым объем прав арендатора всякий раз может быть различным). Для вещных прав такое положение невозможно».

Изменение объема прав арендатора вызвано спецификой договорного способа возникновения имущественного найма. Такое изменение мы можем встретить и при залоге (с передачей или без передачи заложенного имущества).

Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.

Помимо общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в Гражданском кодексе РФ проводится разграничение договоров, заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора. В зависимости от этого по-разному решается вопрос о возможности расторжения договора в одностороннем порядке: если для договоров с установленным сроком досрочное расторжение может иметь место по решению суда в случаях, оговоренных законом или договором, то в договоре с неопределенным сроком каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имуществ за три месяца.

2. Содержание договора аренды и его элементы

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу существенными являются: условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом.

Таким образом, в роли арендодателя федерального государственного имущества может выступить лишь соответствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, то есть имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство, муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. За государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника на это имущество, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК РФ). Поэтому ни один из го- сударственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия.

Согласно общему правилу, установленному в ст. 609 Гражданского кодекса РФ, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой нет.

Каких-либо специальных правил о государственной регистрации договоров аренды земельных участков ни Гражданский кодекс РФ, ни земельное законодательство не содержат, поэтому такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в силу ст. 609 ГК РФ независимо от срока аренды.

Что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что хотя нежилое помещение является составной частью здания или сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям по аренде нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в Гражданском кодексе РФ. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) государственной регистрации не подлежит.

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13) установлено, что регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 26 Закона о государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Однако эта норма на практике, как правило, не применяется, и за регистрацией договора в регистрирующий орган обращаются обе стороны. Это вызвано не только необходимостью регистрации права арендодателя, как говорилось выше, но и тем, что в соответствии со ст. 13 Закона регистрирующий орган обязан, прежде чем внести запись в Единый государственный реестр прав, провести правовую экспертизу документов и проверку законности сделки аренды.

Представляется целесообразным в договоре аренды установить, какая из сторон обращается за регистрацией договора и представляет все экземпляры договора аренды и другие необходимые документы в регистрирующий орган, а также предусмотреть обязанность другой стороны обеспечить передачу ей для этого необходимых документов .

Принципиальные изменения внесены Гражданским кодексом по сравнению с Основами в регулирование срока договора аренды (ст.610 ГК РФ). Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Гражданский кодекс также устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Содержание договора аренды составляют права и обязанности сторон.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежно- стями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок.

При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, вызванные несвоевременной передачей арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному Гражданским кодексом РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора (ст.424 ГК РФ).

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей. Гражданским кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы:

определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно;

обозначенная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги;

передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;

возложение на арендатора оговоренных затрат по улучшению арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной Гражданским кодексом.

Заслуживает внимания введенная Гражданским кодексом мера оперативного воздействия на арендатора, не исполняющего надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать от арендатора через суд досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два последующих срока подряд.

Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.

Распределение обязанностей по содержанию арендованного имущества между арендодателем и арендатором осуществляется в диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости - в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При обнаружении арендатором во время использования арендованного имущества недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора аренды.

За недостатки, полностью или частично препятствующие использованию арендованного имущества, которые обнаружены арендатором до заключения или во время заключения договора аренды, арендодатель ответственности не несет. В этом случае арендатор может отказаться от заключения договора аренды.

Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного имущества, может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.

Распределение обязанностей по содержанию арендованного имущества между арендодателем и арендатором осуществляется в диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости - в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя.

Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.

3. Заключение, изменение и расторжение договора аренды

ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.

Соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора не требуется.

Традиционно для российского гражданского законодательства в ГК РФ регламентируются вопросы собственности на произведенные арендатором улучшения арендованного имущества. Так, отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью.

Однако договором аренды может быть предусмотрено, что собственником отделимых улучшений, произведенных арендатором, будет являться арендодатель.

Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя. Не подлежит возмещению и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

Любые улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя.

В заключение данного параграф отметим, что досрочное прекращение пользованием арендуемым имуществом (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Еще одно положение, которое нужно учитывать -- это, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Соответственно договор может содержать новые существенные условия, отличные от раннее действующего договора (например, размер платы).

Статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о порядке заключения договоров субаренды.

Ранее вопросы, связанные с договором субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, находились вне законодательного регулирования. В то же время судебно-арбитражная практика шла по пути необходимости защиты прав субарендатора и в том случае, если соответствующий договор аренды расторгнут. В подобных случаях суды считали, что договор субаренды сохранял свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду занимал арендодатель по основному договору аренды. Такая практика не имела под собой необходимой законодательной базы и основывалась исключительно на принципе целесообразности. После вступления в силу части первой ГК РФ (п. 3 ст. 308) она прекратила свое существование.

Согласно ст. 615 ГК РФ, договоры субаренды могут заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, влечет за собой ничтожность договора субаренды.

В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, ГК РФ предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все равно продолжает действовать. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по основному договору аренды заключения с ним договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды.

Договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Рассмотрим пример из практики.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Северо - Западного округа от 07.04.99 по делу № 01-06/177 Арбитражного суда Республики Карелия.

Общество с ограниченной ответственностью "Лотос-Люкс" обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к закрытому акционерному обществу "ТЕВ" о расторжении договора аренды и освобождении арендатором занимаемого им помещения.

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменил основания иска и отказался от иска в части расторжения договора.

Решением от 09.12.98 исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 01.02.99 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо - Западного округа постановлением от 07.04.99 принятые судебные акты отменил, в иске отказал.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановление кассационной инстанции отменить, решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставить в силе.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Между открытым акционерным обществом "Онежский тракторный завод" (арендодатель) и ЗАО "ТЕВ" (арендатор) заключен договор от 01.01.94 № 4 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Ватутина, 33.

Арбитражный суд Республики Карелия обоснованно, исходя не только из протокола разногласий, но и из переписки сторон, определил волю сторон по условию о сроке договора и установил, что он заключен на срок до 31.12.96.

Письмом от 12.09.96 № 40-06/244 ОАО "Онежский тракторный завод" предупредило арендатора о прекращении договора аренды с 01.01.97. Ссылка ответчика на неполучение этого письма опровергается материалами дела и обоснованно отвергнута судом. Однако и после истечения указанного срока арендатор продолжал пользоваться помещением.

По договору купли - продажи от 26.08.97 здание, находящееся по ул. Ватутина, 33, перешло в собственность ООО "Лотос-Люкс", которое направило ответчику письмо от 01.09.97 № 01-8 с просьбой освободить помещение.

Отказывая в иске об освобождении занимаемого помещения, суд кассационной инстанции исходил из того, что договор аренды продолжает действовать, а от требования о его расторжении истец отказался.

Между тем согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, договор аренды от 01.01.94 № 4 прекратил свое действие в связи с его расторжением на основании части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Особое внимание при регламентации арендных отношений законодатель уделил вопросам их стабильности и надежности, включив в ГК РФ соответствующие нормы. Так, бесспорно, стабильности арендных отношений будет способствовать правило, согласно которому переход права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды.

Как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только по решению суда Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки втех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствиис условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и недолжны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.

Таким образом, в заключение данной главы работы необходимо сделать вывод о то, что договор аренды представляет собой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).

Заключение

В данной курсовой работе было проведено исследование содержания договора аренды.

Проведенное исследование в ходе написании курсовой работы позволяет сделать некоторые выводы:

1. Договор аренды представляет собой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).

Гражданским законодательством РФ определены отдельные видыаренды и договора аренды отдельных видов имущества. К ним относятся:прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, арендапредприятий, финансовая аренда - лизинг.

Договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновениедвух видов отношений: отношений по временному владению и пользованиюзданием или иным сооружением и отношений по использованию частиземельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для егоиспользования.

В договоре аренды зданий и иных сооружений обязательно должнабыть предусмотрена денежная оценка не денежной формы арендной платы.Указание в ст. 654 ГК РФ на обязательное определение в договоре арендызданий и иных сооружений размера арендной платы не исключает разнообразие ее форм, поэтому договор аренды зданий и иных сооружений может содержать условие о не денежной форме арендной платы.

Не соглашаясь с учеными, настаивающими на самостоятельном характере договора лизинга, присоединяемся к точке зрения о признании финансовой аренды разновидностью имущественного найма. В то же время предлагается оперативный лизинг вывести за рамки регулирования положений о лизинге, сохранив подход, изложенный в Гражданском кодексе РФ.

При обзоре судебно - арбитражной практики рассмотрения споров,возникающих из арендных правоотношений, очевидным становится то, чтоосновную роль в регулировании прав и обязательств между сторонами взаимоотношениях аренды играет договор аренды. Поэтому содержанию заключаемого договора и полноте того круга вопросов, которые предполагается урегулировать его положениями, следует уделять внимание при установлении арендных отношений.

Библиография

Нормативные акты

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // РГ. - 1993. -№237. - 25 декабря.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г.№51-ФЗ // СЗ РФ. - 1995. - № 32. - Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996 г.№ 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. - № 5. - Ст. 410.

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999г. № 81-ФЗ. // СЗ РФ. - 1999. - №7. - Ст.2205.

Федеральный закон № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. // СЗ РФ. - 1998. - №44. - Ст. 5394.

Федеральный закон РФ №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" от15 апреля 2002 г. // РГ. -2002. - № 78. - 25 апреля.

Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. // РГ. - 1997. -№ 145.-20 апреля.

Постановление Правительства РФ от 24 января 1998г. «Федеральные авиа-ционные правила лицензирования деятельности в области гражданскойавиации». // РГ - 1998. - №26. - 6 февраля.

Научная литература

9. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Юрист, 1997.

10.Боровинская Н.А., Комарова С.В. К вопросу о понятии договора лизинга. // Юрист. - 2000. - № 9.

11.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Юрист, 2000.

12.Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Финансовая Россия. - 1997.-№ 18.

13.Вавилин Е.В. Договор аренды транспортных средств. // Правоведение. -1999. - № 2.

14.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М.: Юрист, 1999.

15.Газман В. Лизинг автотранспортных средств. // Хозяйство и право. -1997. -№ 11.

16.Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учебное пособие. - М.: Юрист,1999.

17.Гутников О. Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство и право.- 1999. - №5.

18.Дедиков С. Лизинг в лабиринте: поиск спасительной нити. // Хозяйство и право. - 2000. - №7.

19.Договоры аренды предприятия. // Юридическая практика. - 1999. - № 3.

20.Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга) в новых условиях.// Правоведение. - 2002. - № 2.

21.Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Юридическая литература, 1975.

22. Киндеева Е. Грамотная регистрация - итог предсказуем. // Хозяйство и право. -1999. - №2.

23. Коняев И.В. Правовые вопросы лизинга в Российской Федерации. // Правоведение. - 1996. - № 1.

24. Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств. - М.: Юрист, 1997.

25. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений. // Адвокат. - 1997. - №3.

26.Мызров С.Н. Понятие и признаки договоров аренды. // Юрист. - 1999. - №1.

27. Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: Дис. канд. юрид. наук. - Пермь, 1998.

28. Судебно -- арбитражная практика рассмотрения споров по договору аренды. // Юридическая практика. - 2000. - № 1.

29. Суханов Е. Сделки с недвижимостью. // Экономика и жизнь. - 1996. - № 8.