Ограниченные вещные права

Ограниченные вещные права

Введение

Термин "сервитут", известный со времен римского частного права и такой привычный для гражданского законодательства разных стран мира, в России не получил заслуженного признания. Можно смело утверждать, что в нашей стране судьба сервитутов была непростой. Дореволюционное законодательство России пыталось подбирать синонимы к этому понятию. На отрезке советской истории России, когда господствовала единая и неделимая государственная собственность, данная конструкция стала вообще излишней. В период, получивший условное название постсоветского, попав в кодифицированный гражданский закон (Гражданский кодекс РФ 1994 г.), сервитуты оказались "незримыми", как и вся глава 17 ГК РФ. Судьбу сервитутов законодатель связал с судьбой нового Земельного кодекса. Вот почему 2001 г. войдет в историю России не только как год принятия нового Земельного кодекса, но и как время появления в гражданском законодательстве России института сервитутов. Как видим, сервитуты, древнейшие из вещных прав на чужие вещи, в нашей стране являются, по сути, новой для правоприменения категорией.

Изучение гражданских дел в судах г. Перми и Пермской области показало, что субъекты гражданско-правовых отношений объективно нуждаются в установлении права ограниченного пользования чужой недвижимостью. Подобные исковые заявления нередко подаются в суд. Так, супругам П. понадобилось обязать соседей по дачному кооперативу очистить общую канаву для стока воды, которую те самовольно закопали на своем земельном участке. Гражданину К. хотелось воспользоваться частью стены гаража соседа для собственного гаражного строительства. Гражданину И. было необходимо заставить соседей разгородить дорогу, которая проходит по их земельному участку, для прохода. К сожалению, данные дела не нашли своей истинной категории (не названы сервитутами), а значит, для их разрешения судьи не воспользовались адекватным гражданско-правовым инструментарием.

Тем не менее, этот инструментарий уже реально существует, нормы о сервитутах в ГК РФ действуют. Отсюда неизбежен особый интерес к этой новой и одновременно старой категории, ее истории, проблемам законодательного оформления и перспективам развития как в законодательстве, так и в правоприменительной практике.

Понятие сервитута и основы учения о сервитутном праве возникли еще в Древнем Риме. Значение слова servitus, имеющее множество смысловых оттенков, сводилось к рабству вещи, некой ее повинности. Сервитуты, или повинности, с необходимостью рождал весь уклад жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна.

Учение о сервитутном праве складывалось постепенно, можно сказать, по крупицам. На первых порах выработка основных правовых характеристик сервитута представляла для римских юристов определенную трудность. Известным достижением правовой мысли был переход от примитивного понимания сервитута как права на часть чужой вещи к его характеристике как права лица на пользование чужой собственностью в определенном отношении. Для появления сервитута, или права лица на пользование чужой собственностью, требовалось наличие целого ряда условий. Эти правила, выработанные правовой мыслью, в единстве с юридическими признаками сервитутов составляли правовое понятие данного вещного права. Данное понятие касалось главным образом земельных сервитутов, поскольку именно они были исторически первыми и наиболее распространенными.

1 вопрос. Понятие и виды ограниченных вещных прав.

Перечень ограниченных вещных прав дается в ст. 216 ГК и включает права трех групп: традиционные вещные права частного права, которые ведут свое начало еще от римского права - сервитуты, права пользования земельными участками, и вещные права, сложившиеся в законодательстве СССР, - право оперативного управления и право хозяйственного ведения. Эти последние требуют некоторых пояснений.

В период господства в СССР государственной собственности государственным юридическим лицам (предприятиям и учреждениям), выступавшим в имущественном обороте, были переданы правомочия (титул) в отношении выделенного им государственного имущества. Эти правомочия были названы правом оперативного управления и стали в системе традиционных гражданских прав новым и необходимым институтом.

Институт права оперативного управления был разработан в трудах известного отечественного цивилиста академика А.В. Венедиктова. Затем он был применен также к отношениям собственности в рамках кооперативных и общественных организаций, которые создавали дочерние юридические лица, осуществлявшие хозяйственную деятельность. В дальнейшем в связи с расширением самостоятельности государственных предприятий законодательство предоставило им более широкие правомочия по распоряжению имуществом, которые получили наименование права хозяйственного ведения.

Поскольку в современных условиях рынка удельный вес государственной собственности остается значительным и используется форма унитарных государственных предприятий, в новом гражданском законодательстве РФ необходимо было сохранить эти два вещных права; они стали элементом уже новых рыночных отношений и подлежат государственной регистрации. При ином решении имущественные сделки государственных юридических лиц были бы лишены юридической основы и их правовой аспект оставался бы неясным.

При общности правовой природы названных в ст. 216 ГК вещных прав в их предмете и механизме действия имеются существенные различия. Если сервитуты и права землепользования устанавливаются в отношении определенного недвижимого имущества и характеризуются стабильностью своего содержания, то право оперативного управления и право хозяйственного ведения имеют своим предметом как недвижимое (кроме земельных участков), так и движимое имущество, причем его материальный субстрат в результате сделок, совершаемых носителями этих прав, может меняться. Согласно п. 2 ст. 299 ГК плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение либо оперативное управление предприятия или учреждения. Это делает правовой режим таких прав более сложным.

Даваемый в ст. 216 ГК перечень вещных прав (их названо 5) не является исчерпывающим, он дополняется нормами самого ГК и других законов, о которых будет сказано далее. Создавать своим соглашением новые вещные права участники гражданского оборота не могут, это следует из природы и императивного, в основном, регулирования институтов вещного права.

Исходя из отмеченных общих правовых признаков вещных прав, к их числу, помимо названных в ст. 216 ГК, надлежит отнести и некоторые другие институты гражданского права:

а) залог имущества, регулируемый нормами гл. 23 ГК (ст. 334-358), и его разновидность - ипотеку, которая является предметом Закона об ипотеке и КТМ, где имеются нормы об ипотеке судна или строящегося судна (гл. XXII);

б) пожизненное содержание с иждивением (ст. 601, 602 ГК), когда оно включает право получателя ренты пользоваться жилым домом, квартирой или земельным участком;

в) завещательный отказ завещателя, предусматривающий обязанность наследника, к которому переходит дом или иное жилое помещение, предоставить это помещение или часть его для проживания другому лицу (п. 2 ст. 1137 ГК).

Все названные права создают устойчивые и длительные правомочия в отношении недвижимого имущества; им присущи и другие свойства, характерные для вещных прав. Пожизненное содержание и завещательный отказ с правом проживания, по сути, являются видом сервитутов, хотя в ГК и Жилищном кодексе они таковыми не именуются. Залог представляет собой особое и широко используемое вещное право, предметом которого может быть также движимое имущество.

Правда, в ГК институт залога помещен в разделе об обязательственном праве, и формально он должен трактоваться как относящийся к числу обязательств. Однако залог обладает вещно-правовыми чертами, и в дальнейшем следует ожидать изменения его правовой характеристики, тем более, что в большинстве государств он является ныне вещным правом. Такие изменения предлагаются в доктрине и способны сделать залог более эффективным обеспечительным средством, что важно для привлечения крупных инвестиций, особенно иностранных.

Устойчивость и длительность жилищных прав граждан и редакция наименования гл. 18 ГК, в котором говорится о вещных правах на жилые помещения наряду с правом собственности, дают основания некоторым авторам трактовать права нанимателей и членов их семей в отношении занимаемых ими жилых помещений как вещные. Этим правам присущи некоторые вещно-правовые признаки, однако в новом Жилищном кодексе они не получили развития и недостаточны для отнесения таких прав к числу вещных.

2 вопрос. Права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника.

Это вещное право предоставлено ГК казенным государственным предприятиям и учреждениям (п. 1 ст. 296 ГК). Однако в дальнейшем сфера этого института была расширена. Закон об общественных объединениях наделяет правом оперативного управления структурные подразделения (отделения) общественных организаций, действующие на основе единого устава (ст. 32). Федеральным законом от 11 июля 2001 г. "О политических партиях" такое же право было признано за региональными отделениями и иными структурными подразделениями партии в отношении имущества, закрепленного за ними собственником, каковым является партия (п. 2 ст. 28 Закона). Закон о потребительской кооперации, допуская создание в этой области союзов и учреждений, признает за ними право оперативного управления имеющимся у них имуществом (ст. 21, 33 Закона). Таким образом, право оперативного управления используется в сфере отношений как государственной, так и частной собственности.

В п. 1 ст. 296 ГК оперативное управление характеризуется следующим образом: это право казенного предприятия (учреждения) осуществлять в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Но в отличие от собственника, имеющего аналогичные правомочия, полномочия носителя права оперативного управления, как следует из п. 2 ст. 296 ГК, имеют рамки и могут определяться заданиями собственника, который вправе изымать имущество, переданное в оперативное управление, и распоряжаться им по своему усмотрению.

Задачи и статус носителей права оперативного управления - казенных предприятий и учреждений различны, и поэтому в рамках общей формулы ГК содержание принадлежащего им права оперативного управления имеет различия, установленные как нормами самого ГК, так и актами последующего законодательства.

Казенные предприятия создаются государством, как правило, в наиболее важных отраслях экономики для решения крупных народнохозяйственных задач, и государство заинтересовано в сохранении их имущественной базы и своего влияния на ход их деятельности. Этим следует объяснять наличие в ГК норм, существенно ограничивающих возможности казенного предприятия распоряжаться предоставленным ему имуществом. Собственнику имущества дается право изъять излишнее и неиспользуемое имущество предприятия и распорядиться им по своему усмотрению. Собственник определяет также основные направления предпринимательской деятельности казенного предприятия и порядок распределения получаемых им доходов.

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом только с согласия его собственника. Лишь произведенную продукцию предприятие реализует самостоятельно, если иное не установлено актами законодательства. Это правило п. 1 ст. 297 ГК должно толковаться расширительно и относиться также к выполняемым работам и оказываемым услугам.

Дополнительные указания в отношении объема права оперативного управления содержатся в Законе о государственных и муниципальных унитарных предприятиях. Во-первых, этим Законом (по примеру законодательства об акционерных обществах) введены понятия сделки, в совершении которой имеется заинтересованность предприятия, и крупной сделки, совершение которой требует согласия собственника имущества. Крупной сделкой считается та, сумма которой составляет более 10% уставного фонда или более чем в 50 тыс. раз превышает МРОТ. Во-вторых, согласно Закону в уставе казенного предприятия могут быть предусмотрены виды и размер иных сделок, совершение которых недопустимо без согласия собственника имущества.

Уставы наиболее крупных и значимых федеральных казенных предприятий, которые вправе иметь дочерние предприятия, утверждаются Правительством РФ и могут содержать дополнительные указания в отношении объема права оперативного управления, предоставленного таким предприятиям. Примером служит утвержденный постановлением Правительства РФ Устав федерального казенного предприятия "Росспиртпром", которое является структурно сложным юридическим лицом.

Следует также учитывать, что на казенных предприятиях должны создаваться фонды целевого назначения. Обязательно создание резервного фонда для покрытия возможных убытков. Другие фонды (социальный, жилищный, материального поощрения) и порядок их образования предусматриваются уставом предприятия. Средства, зачисленные в такие фонды, могут использоваться только в соответствии с их предназначением.

Задачи и статус учреждений имеют ту особенность, что учреждения могут быть как государственными, так и негосударственными (частными), и призваны осуществлять различные функции: управленческие, социально-культурные и иные. При этом учредительные документы могут предоставлять учреждениям право осуществлять приносящую доходы деятельность. Поэтому режим принадлежащего учреждениям права оперативного управления должен быть более гибким и отражать названные особенности.

В основе текущей деятельности учреждений всех видов лежит смета - утвержденный или одобренный вышестоящей организацией финансовый документ, определяющий в своих статьях направления и сумму расходов, производимых учреждением за счет имеющихся в его распоряжении денежных средств. Предусмотренные сметой средства используются учреждением самостоятельно, причем смета может вышестоящей организацией пересматриваться. Общие правила расходования сметы определены в Бюджетном кодексе.

Что касается других распорядительных действий учреждений в отношении их имущества, то по этому вопросу в ГК содержатся следующие положения. Во-первых, учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Во-вторых, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то полученные от нее доходы и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).

В отношении права учреждений самостоятельно распоряжаться результатами разрешенной им предпринимательской деятельности имеется разъяснение, согласно которому доходы учреждения и приобретенное за их счет имущество, учитываемые на отдельным балансе, не могут быть изъяты у этих учреждений по решению государственных органов, в том числе и в тех случаях, когда они не используются или используются не по целевому назначению (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).

В законодательстве об отдельных видах учреждений и их уставах содержатся дополнительные правила об их правомочиях в отношении находящегося у них имущества. Например, в Законе РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-I "Об образовании" имеется гл. IV "Экономика системы образования", нормы которой более полно определяют правомочия государственных и негосударственных образовательных учреждений с учетом их задач и необходимости ведения определенной хозяйственной деятельности. Нормы, отражающие особенности отдельных видов учреждений, содержатся в Федеральном законе от 26 мая 1996 г. "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации" и ряде других законодательных актов. Задачи некоторых особо крупных и значимых федеральных учреждений имеют особенности, и их имущественные правомочия более полно определяются утвержденными для них уставами. (См. Устав Федерального фонда обязательного медицинского страхования, утвержденный постановлением Правительства РФ от 29 июля 1998 г. N 857 - СЗ РФ. 1998. N 32. Ст. 3902.)

Ограничивая хозяйственную самостоятельность носителей права оперативного управления и влияя на их работу, собственники таких юридических лиц должны принимать на себя возможные последствия их текущей деятельности. Это проявляется в установлении субсидиарной ответственности собственника по обязательствам казенных предприятий и учреждений при недостаточности их имущества (п. 5 ст. 115 и п. 2 ст. 120 ГК), которая должна наступать по общим правилам гражданского законодательства (гл. 25 ГК).

Это вещное право в силу ст. 294 ГК признается за другой группой юридических лиц - государственными и муниципальными унитарными предприятиями и состоит во владении, пользовании и распоряжении имуществом, полученным этими субъектами гражданского права от их собственника - Российской Федерации, ее субъекта или муниципалитета. В отличие от права оперативного управления институт хозяйственного ведения используется только в сфере государственной и муниципальной собственности.

В ряде изданных до принятия ГК законов говорится о наличии права хозяйственного ведения у юридических лиц некоторых других видов. Эти нормы надлежит считать утратившими свое значение в силу п. 5 ст. 6 Вводного закона к ч. 1 ГК, согласно которому такие юридические лица подлежат преобразованию в хозяйственные общества или кооперативы либо должны быть ликвидированы.

В своем содержании право хозяйственного ведения шире рассмотренного права оперативного управления, поскольку задачи и правоспособность государственных и муниципальных предприятий в меняющихся условиях современного рынка должны давать достаточную свободу и самостоятельность в распоряжении выделенным им имуществом при осуществлении порученной предпринимательской деятельности.

Приведенная выше общая характеристика права хозяйственного ведения, содержащаяся в ст. 294 ГК, текстуально совпадает с правомочиями собственника, названными в п. 1 ст. 209 ГК. Однако из последующих статей Кодекса следует, что пределы правомочий носителя права хозяйственного ведения значительно уже и, кроме того, могут ограничиваться последующими законами и решениями собственника имущества, переданного в хозяйственное ведение.

Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в общей форме названы в п. 1 ст. 295 ГК. Собственник решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя), осуществляет контроль за использованием и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник вправе получать часть прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении.

Согласно п. 2 ст. 295 ГК предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться им без согласия собственника.

Движимым имуществом носитель права хозяйственного ведения распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Такие случаи предусмотрены, прежде всего, Законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, который устанавливает при решении этих вопросов ряд ограничений, единых для государственных и муниципальных предприятий.

Во-первых, в названном Законе установлено, что движимым и недвижимым имуществом предприятие распоряжается в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которой определены уставом предприятия; сделки, совершенные с нарушением этого требования, являются ничтожными.

Во-вторых, по Закону согласие собственника требуется на совершение сделок о предоставлении займа, поручительства, получении банковских гарантий, уступке требований, переводе долга, а также заключение договора простого товарищества. Кроме того, действуют правила о крупных сделках и сделках, в совершении которых имеется заинтересованность, когда необходимо также получить согласие собственника. Наконец, в уставе предприятий могут быть названы и другие виды сделок, совершение которых требует такого согласия.

В отношении прав собственника на имущество, являющееся объектом права хозяйственного ведения, в п. 40 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 было разъяснено, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты таких органов по распоряжению имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения, должны признаваться недействительными по требованию предприятий. Это разъяснение заметно укрепляет хозяйственную самостоятельность государственных и муниципальных предприятий.

3 вопрос. Иные вещные права.

Как вещное право сервитуты возникли в условиях частной собственности на землю и отражают необходимость в постоянном пользовании чужим, обычно соседним, земельным участком для прохода, проезда, прогона скота, прокладки линий связи и их последующего обслуживания и т.д. Установление сервитута в аналогичных целях возможно в отношении лесных и водных участков, а также зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, когда возникает необходимость устойчивого пользования ими. Наконец, гражданскому праву издавна известны сервитуты в пользу определенного лица (личные сервитуты), когда предоставляется пожизненное, а иногда и наследуемое право пользования недвижимостью, например для проживания или работы (художественная мастерская).

В условиях перехода к рынку и отношениям частной собственности сервитуты, которые отечественному гражданскому праву в годы плановой экономики были практически неизвестны, стали получать заметное распространение и потребовали регламентации. Нормы о сервитутах содержатся в ГК, многих других актах гражданского права, а Закон о государственной регистрации прав на недвижимость дает в ст. 1 легальное определение сервитута.

Сервитут создает постоянное или достаточно длительное по сроку право пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью, собственник которых сохраняет свои правомочия в отношении этой недвижимости и может ею свободно распоряжаться, в частности продать. При этом для нового собственника сервитут сохраняет свою силу, что отражает его вещный характер.

Сервитут устанавливается законом (публичный сервитут), по соглашению заинтересованных сторон или по решению компетентного государственного органа либо суда, вынесенному по требованию заинтересованных лиц для защиты как индивидуальных (частных), так и общественных (публичных) интересов. Возможны судебные споры также в отношении объема прав, предоставляемых сервитутом, и других его условий (периодичность и время пользования, необходимость предварительного уведомления и т.д.).

Собственник обремененного сервитутом земельного участка согласно п. 5 ст. 274 ГК вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соответствующей платы за пользование участком, если иное не установлено законом. Надо полагать, что на получение соответствующей компенсации вправе претендовать также собственники иного недвижимого имущества, обремененного сервитутом. Публичные сервитуты обычно являются безвозмездными.

ГК не содержит в отношении сервитутов развернутого общего регулирования и определяет их режим применительно к отдельным их разновидностям, причем достаточно кратко. Для устранения пробелов в правовом регулировании некоторые нормы ГК о праве собственности могут применяться к сервитутам в порядке аналогии закона, например нормы о прекращении права собственности.

Более подробно сервитуты регламентируются нормами Земельного кодекса, Водного кодекса и Лесного кодекса, которые проводят различие между двумя их разновидностями: публичными и частными сервитутами. Земельный кодекс подчиняет частные сервитуты нормам гражданского законодательства, а в отношении публичных сервитутов содержит ряд норм в ст. 23, которая называет возможные цели установления таких сервитутов. При этом указывается, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается. При невозможности использовать земельный участок вследствие установления сервитута землевладелец вправе требовать изъятия этого участка путем выкупа с возмещением ему убытков или предоставления равноценного участка.

Нормы Лесного кодекса и Водного кодекса о сервитутах близки правилам Земельного кодекса, различают частный и публичный сервитуты и содержат некоторые дополнительные правила, отражающие особенности регулируемых ими отношений. Граждане имеют право свободного пребывания в лесах (публичный лесной сервитут), а также пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами (публичный водный сервитут), если иное не предусмотрено законодательством.

Установление публичного сервитута предусматривает также Закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 31 Закона публичным сервитутом может быть обязанность собственника приватизируемого имущества обеспечивать беспрепятственный допуск, проход, проезд, возможность размещения геодезических и других знаков, прокладку и использование линий электропередачи, связи и водоснабжения. Основанием установления таких сервитутов будут условия сделки о приватизации соответствующего имущества, заключенной с новым его собственником.

Особенность сервитута состоит в обязательности его государственной регистрации, без чего это вещное право не возникает. Порядок регистрации сервитута определен в ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Обязательность государственной регистрации личных сервитутов законами прямо не предусматривается; имеющиеся практические пособия склонны считать ее необходимой.

Земля как один из основных объектов гражданского права может быть предметом различных по содержанию прав, признаваемых и защищаемых законом, в том числе права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, названных в ст. 216 ГК. Эти вещные права практически регламентируются нормами Земельного кодекса, к которым ГК отсылает. При этом круг случаев предоставления таких прав после принятия Земельного кодекса сузился.

Согласно Земельному кодексу предоставление участков гражданам на праве пожизненного пользования вообще не допускается, но такое право сохранено в отношении участков, полученных гражданами в силу норм ранее действовавшего законодательства. Землевладелец вправе однократно бесплатно приобрести такой участок в собственность (ст. 21).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возможно только в отношении государственной (муниципальной) собственности на землю. Такое право предоставляется лишь названным в Земельном кодексе категориям юридических лиц на основании решения органа государственного или муниципального управления, обладающего соответствующей компетенцией в области землеустройства. Право постоянного (бессрочного) пользования других субъектов, возникшее в силу ранее действовавшего законодательства, за ними сохраняется. Допускается однократное бесплатное приобретение в собственность участков, в отношении которых имеется право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20).

В Земельном кодексе названы в общей форме права землепользователей. Они могут использовать для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые и пресные подземные воды, возводить с соблюдением установленных правил постройки, проводить культурно-технические работы, а также имеют право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и на доходы от реализации полученной продукции (ст. 40, 41).

При осуществлении прав пользования земельными участками землевладельцы должны учитывать их целевое назначение и обязаны соблюдать требования земельного законодательства, направленные на охрану земель и защиту экологии, которые предусмотрены ст. 13 Земельного кодекса и вытекают из региональных и местных программ охраны земель. Более подробно эти вопросы рассматриваются в учебниках земельного права.

Заключение

Свидетельством фактического отсутствия эффективного гражданско-правового регулирования является и современная судебная практика. Анализ ее показывает, что судьи не применяют законодательство о сервитутах. Обратимся к некоторым судебным решениям, вынесенным районными судами г.Перми в конце 1990-х годов, т.е. уже после появления части первой ГК РФ (когда глава 17 еще не действовала). Так, спор, рассмотренный в Индустриальном районном суде, возник между собственниками гаражей. Братья К. построили гаражи рядом и оставили один общий вход. Впоследствии один из братьев умер, а его сын, вступив в наследственные права, поставил в своем гараже вместо одной машины - две, закрыв тем самым проход в гараж своему соседу. Последний вынужден был обратиться в суд с требованием об установлении прохода через гараж размером в 90 см от стены до машины. Собственную дверь в гараж сосед-родственник не мог установить, т.к. на подходящем для двери месте уже много лет функционировал родник, используемый всеми членами кооператива. Суд обязал ответчика без обращения к термину "сервитут" и соответствующим нормам "устанавливать свои машины таким образом, чтобы оставался свободным проход в 90 сантиметров от стены до машины и не препятствовать в пользовании гаражом истцу - гражданину К.". Это решение, не связанное с существом сервитута как права вещного, конечно же, не имело последствием соответствующую регистрацию в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Право прохода, установленное судебным решением, в данном случае не превратилось для истца в субъективное вещное право, носящее стабильный характер, а для ответчика не вылилось в обременение собственности. Таким образом, разрешение спора стало, как представляется, некоторой промежуточной мерой, не имеющей необходимого гражданско-правового обеспечения.

Показательным является еще одно дело, рассмотренное Пермским районным судом Пермской области. Фабула его такова. Гражданину Х. был выделен земельный участок на праве собственности для строительства жилого дома. Однако через несколько месяцев собственник земли обнаружил, что по всей длине его участка выкопана траншея для прокладки кабеля. Строительство дома по предполагаемому гражданином Х. плану в связи с этим обстоятельством стало невозможным. Как оказалось, прокладка кабеля была необходима для того, чтобы обеспечить жизнедеятельность соседних зданий - жилого дома и дома для престарелых инвалидов, которые были построены сельскохозяйственным производственным кооперативом "Россия". Интересно, что в своем решении суд обязал Култаевскую сельскую администрацию, выделившую участок для строительства жилого дома, внести изменения в свидетельство о праве собственности на землю, указав на обременения земельного участка в связи с прокладкой электрокабеля. Иными словами, и сегодня наши суды продолжают избегать частно-правового регулирования имущественных отношений, а обращаются к публично-правовым методам воздействия, нарушая, по существу, право собственности, которое ГК РФ объявил неприкосновенным. Применение норм о сервитуте в данной конкретной ситуации изменило бы существо решения, поставив участников гражданско-правовых отношений в равное положение.

Свидетельством насущной потребности участников гражданско-правовых отношений в нормах о сервитутах служит и судебное дело, рассмотренное Индустриальным районным судом г.Перми. Сторонами спора стали собственники земельных участков в садоводческом товариществе N 85 Облветбаклаборатории. Ответчик заузил межсадовую дорожку, разделяющую их с истицей участки, и стал чинить препятствия в пользовании данным проходом. Истица требовала, ссылаясь на решение общего собрания кооператива о размерах межсадовых дорожек, расширения этой дорожки за счет земли ответчика до размеров 50-60 сантиметров. Суд, рассмотрев дело по существу, без всяких ссылок на какие-либо гражданско-правовые нормы обязал ответчика восстановить за счет территории принадлежащего ему участка межсадовую дорожку до ширины не менее 50 см по всей длине территории, разделяющей участки. Кроме того, суд обязал ответчика не препятствовать и другим членам коллективного сада пользоваться этой дорожкой.

В последнем примере, как и в предыдущих, суд разрешил спор собственников, руководствуясь своим правосознанием, обычаями, общими принципами, в том числе принципом справедливости, но не нормами гражданского права, обеспечивающими законность и защиту прав как собственников, так и субъектов иных вещных прав. Сегодня на вооружении судов имеются нормы главы 17 ГК РФ, однако для практической правоприменительной деятельности их явно недостаточно.

Думается, что гражданско-правовое регулирование сервитутных отношений в рамках ГК РФ должно быть более фундаментальным. Данную задачу могла бы решить специальная глава Кодекса, носящая название "Сервитуты". Длительный процесс принятия Земельного кодекса, возможность установления в нем норм о частных сервитутах могли вызывать некоторые сомнения в такой необходимости. Сегодня, с принятием Земельного кодекса, в единственной статье которого урегулированы лишь публичные сервитуты (ст.23), такие сомнения отпадают. В специальной главе ГК РФ о сервитутах законодатель сможет сформулировать все принципиальные положения, касающиеся данной группы вещных прав лиц, не являющихся собственниками. ГК РФ, взяв на себя главную роль в регулировании сервитутных отношений, содержал бы общие нормы, принципиальные положения, оставляя иным нормативным актам, в том числе и кодексам, возможность предусмотреть специальные нормы, учитывающие особенности той или иной сферы применения данной разновидности вещных прав на недвижимость.

Второй недостаток законодательного регулирования сервитутов в России, тесно связанный с первым, состоит в отсутствии четкого единообразного определения сервитута. Например, мне встретилось утверждение о том, что сервитут - это исключительное право ограниченного пользования соседним земельным участком, носящее обязательно договорной характер. А.В. Копылов, автор данной формулировки, подчеркивает, что она с очевидностью вытекает из норм главы 17 ГК РФ. Думается, что сервитут может заключаться как в использовании земельного участка другим собственником, так и в ограничениях собственности на недвижимость в интересах других собственников (собственников соседних земельных участков). Причем рождаться сервитут может как из договора, так и из закона. Кстати, А.В. Копылов, заявляя, что частный сервитут обязательно должен иметь договорной характер, сам же констатирует факт законного сервитута, закрепленного в ст.553 ГК РФ. Действительно, этот дорожный сервитут в отношении проданной земли, не нуждающийся в специальном договоре с покупателем недвижимости, ввел непосредственно ГК РФ. Следовательно, могут и должны быть и иные сервитуты, также установленные законодателем в интересах участников гражданско-правовых отношений.

Понимание сервитута и как ограниченного права соседа по имению, и как ограничения собственности мы находим и в зарубежном законодательстве, в частности, во ФГК, ГГУ, о чем упоминалось ранее. А раз так, то, на наш взгляд, имеются все основания для объединения этих двух подходов в новом определении сервитута в рамках ГК РФ. Общее определение сервитута, включенное в ГК РФ, избавит от необходимости его дублирования в других нормативных актах. Гражданский кодекс, занявший положение первого из равных, внесет в таком случае необходимое единообразие в понимание сервитутов иными кодексами России. Определение сервитута может быть сформулировано следующим образом: сервитут - это такое обременение земельного участка или другой недвижимости, которое может заключаться как в ограниченных полномочиях по его использованию другим собственником (собственником соседнего земельного участка или другой недвижимости), так и в ограничении собственных полномочий.

Третий отрицательный, с нашей точки зрения, момент в законодательном регулировании сервитутов связан с "растаскиванием" отдельных видов сервитутов по различным нормативным актам, что вносит неопределенность в их общую систему. Водный кодекс повторяет положения Гражданского кодекса о сервитутах пользования источником воды, Земельный кодекс - о сервитутах пользования земельными участками. В результате нарушается единая структура возможных сервитутов, необходимая собственникам недвижимости как подсказка. Думается, такая общая картина нужна, а нарисовать ее может ГК РФ в своих общих положениях о сервитутах. Здесь могут быть сформулированы общие подходы к выделению групп сервитутов, обозначены основные группы (например, выделены сервитуты постоянные и временные, очевидные и неочевидные). Кроме того, специальная статья "Виды сервитутов" могла бы предусмотреть следующие виды возможностей: право прохода, проезда, сенокоса, пастьбы скота, забора воды, водопоя и иного использования водных объектов, право проведения строительных, ремонтных, инженерных, дренажных и иных видов работ. Унифицированный подход к выделению видов, их общая классификация значительно облегчат задачи иных нормативных актов при конструировании специфических видов сервитутов, в частности, сервитутов лесных.

Четвертая негативная характеристика касается отсутствия в гражданском законе перечня оснований возникновения сервитутов. Тексты ст.274-276 ГК РФ приводят к выводу о том, что главным основанием сервитутов является договор, а дополняет его судебное решение в случае разногласия собственников. В действительности же оснований возникновения сервитутов больше. Среди них акты государственных органов и органов местного самоуправления (ч.2 ст.21 Лесного кодекса), завещательный отказ (легат). Думается, что общий перечень оснований возникновения сервитутов должен также найти отражение в особой статье ГК РФ. Она могла бы называться "Основания установления сервитутов" и включать следующие виды оснований: договор, прямое указание закона, судебное решение, акты государственных органов и органов местного самоуправления, завещательный отказ.

Договор в качестве главного основания возникновения сервитутов должен получить, полагаем, более обстоятельное регулирование нормами ГК РФ. Следует прямо обозначить его как "договор об установлении сервитута" и четко определить его существенные условия (например, о предмете и цене). Важно в законодательном порядке установить перечень документов, необходимых для заключения такого договора. Думается, что нужна специальная статья, указывающая случаи безвозмездности отношений по договору об установлении сервитута. Специальному регулированию должен подлежать срок как условие данного договора.

В настоящее время для договора об установлении сервитута предусматривается простая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Надо подчеркнуть, что в п.3 ст.274 ГК РФ нет специального указания об обязательной письменной форме этого договора - данный вывод можно сделать, исходя из общих положений ГК РФ о форме сделки. Представляется, что ГК РФ должен предусмотреть специальные правила о форме договора об установлении сервитута. Таким специальным правилом может быть установленная законом обязательная нотариальная форма. Дореволюционная история свидетельствует о колоссальной роли нотариусов в деле распространения сервитутов в России. Не случайным было и появление категории "нотариальный сервитут". Роль нотариуса в деле оказания юридической помощи населению трудно переоценить. Вот почему нотариальная практика может и должна, с нашей точки зрения, активно содействовать распространению сервитутов в России, помогая гражданам в отстаивании своих прав по ограниченному использованию соседних земельных участков, не доводя разногласия до судебного разбирательства.

Пятый недостаток современного регулирования сервитутов заключается в неполноте нормативного регулирования оснований их прекращения. Как известно, ст.276 ГК РФ называется "Прекращение сервитута". Законодатель назвал два мотива, по которым собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать его прекращения. Первым является отпадение оснований установления сервитута, вторым - невозможность для собственника участка, обремененного сервитутом, использовать его в соответствии с назначением. Между тем спектр оснований для прекращения сервитутов, вырабатывавшийся гражданским законодательством на протяжении долгого времени, значительно шире. Название статьи "Прекращение сервитута" обязывает законодателя упомянуть все возможные основания для прекращения этого вида вещных прав. Преследуя такую цель, на первое место можно было бы поставить гибель служебной земли или иной недвижимости. Второе место заняло бы основание в виде слияния в одном лице собственников господствующего и служебного участков. На третьем оказался бы односторонний отказ сервитуария от своих прав. Наконец, еще одним основанием прекращения сервитута стало бы расторжение договора об установлении сервитута. В настоящее время, как отмечено, законодатель сформулировал лишь два мотива (основания) для предъявления требования о расторжении договора. Их можно было бы взять за основу, добавив некоторые дополнительные основания, например, невнесение обусловленной платы в течение определенного календарного периода. Специальные основания прекращения сервитутов могут быть упомянуты в других нормативных актах, развивающих положения ГК РФ. Прекращение сервитута во всех случаях должно подтверждаться специальным штампом погашения, который ставится на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре (п.62, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Наконец, шестой аспект, на который должен обратить внимание законодатель, - это роль закона в деле устройства так называемых добрососедских отношений собственников недвижимости. В настоящее время подобных норм-запретов, с помощью которых устанавливаются некоторые ограничения собственнических прав в интересах других собственников-соседей для полноценного осуществления права, явно недостаточно. В этой области мы могли бы поучиться у французов, предусмотревших в нормах ФГК немало положений, начинающихся словом "нельзя". Представляется, что и в нашем законодательстве может быть установлен запрет на вид (участок соседа), на направление водостоков на участок соседа, на посадку деревьев ближе определенного расстояния к линии разделения участков, на устройство в соседской стене окон или отверстий, на добычу воды из источника сверх определенной меры. Подобные нормы могли бы войти в содержание Земельного кодекса России, но законодатель ограничился в ст.23 Земельного кодекса лишь общими положениями о публичных сервитутах. Этого, на наш взгляд, чрезвычайно мало с учетом той серьезной роли, которую призваны играть сервитуты в отношениях землепользователей.

Подводя итог, хочется подчеркнуть, что у сервитутного права большое будущее, обеспечить которое может и должно гражданское законодательство, посвященное данному виду ограниченных вещных прав.

Свидетельством фактического отсутствия эффективного гражданско-правового регулирования является и современная судебная практика. Анализ ее показывает, что судьи не применяют законодательство о сервитутах. Обратимся к некоторым судебным решениям, вынесенным районными судами г.Перми в конце 1990-х годов, т.е. уже после появления части первой ГК РФ (когда глава 17 еще не действовала). Так, спор, рассмотренный в Индустриальном районном суде, возник между собственниками гаражей. Братья К. построили гаражи рядом и оставили один общий вход. Впоследствии один из братьев умер, а его сын, вступив в наследственные права, поставил в своем гараже вместо одной машины - две, закрыв тем самым проход в гараж своему соседу. Последний вынужден был обратиться в суд с требованием об установлении прохода через гараж размером в 90 см от стены до машины. Собственную дверь в гараж сосед-родственник не мог установить, т.к. на подходящем для двери месте уже много лет функционировал родник, используемый всеми членами кооператива. Суд обязал ответчика без обращения к термину "сервитут" и соответствующим нормам "устанавливать свои машины таким образом, чтобы оставался свободным проход в 90 сантиметров от стены до машины и не препятствовать в пользовании гаражом истцу - гражданину К.". Это решение, не связанное с существом сервитута как права вещного, конечно же, не имело последствием соответствующую регистрацию в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Право прохода, установленное судебным решением, в данном случае не превратилось для истца в субъективное вещное право, носящее стабильный характер, а для ответчика не вылилось в обременение собственности. Таким образом, разрешение спора стало, как представляется, некоторой промежуточной мерой, не имеющей необходимого гражданско-правового обеспечения.

Показательным является еще одно дело, рассмотренное Пермским районным судом Пермской области. Фабула его такова. Гражданину Х. был выделен земельный участок на праве собственности для строительства жилого дома. Однако через несколько месяцев собственник земли обнаружил, что по всей длине его участка выкопана траншея для прокладки кабеля. Строительство дома по предполагаемому гражданином Х. плану в связи с этим обстоятельством стало невозможным. Как оказалось, прокладка кабеля была необходима для того, чтобы обеспечить жизнедеятельность соседних зданий - жилого дома и дома для престарелых инвалидов, которые были построены сельскохозяйственным производственным кооперативом "Россия". Интересно, что в своем решении суд обязал Култаевскую сельскую администрацию, выделившую участок для строительства жилого дома, внести изменения в свидетельство о праве собственности на землю, указав на обременения земельного участка в связи с прокладкой электрокабеля. Иными словами, и сегодня наши суды продолжают избегать частно-правового регулирования имущественных отношений, а обращаются к публично-правовым методам воздействия, нарушая, по существу, право собственности, которое ГК РФ объявил неприкосновенным. Применение норм о сервитуте в данной конкретной ситуации изменило бы существо решения, поставив участников гражданско-правовых отношений в равное положение.

Свидетельством насущной потребности участников гражданско-правовых отношений в нормах о сервитутах служит и судебное дело, рассмотренное Индустриальным районным судом г.Перми. Сторонами спора стали собственники земельных участков в садоводческом товариществе N 85 Облветбаклаборатории. Ответчик заузил межсадовую дорожку, разделяющую их с истицей участки, и стал чинить препятствия в пользовании данным проходом. Истица требовала, ссылаясь на решение общего собрания кооператива о размерах межсадовых дорожек, расширения этой дорожки за счет земли ответчика до размеров 50-60 сантиметров. Суд, рассмотрев дело по существу, без всяких ссылок на какие-либо гражданско-правовые нормы обязал ответчика восстановить за счет территории принадлежащего ему участка межсадовую дорожку до ширины не менее 50 см по всей длине территории, разделяющей участки. Кроме того, суд обязал ответчика не препятствовать и другим членам коллективного сада пользоваться этой дорожкой.

В последнем примере, как и в предыдущих, суд разрешил спор собственников, руководствуясь своим правосознанием, обычаями, общими принципами, в том числе принципом справедливости, но не нормами гражданского права, обеспечивающими законность и защиту прав как собственников, так и субъектов иных вещных прав. Сегодня на вооружении судов имеются нормы главы 17 ГК РФ, однако для практической правоприменительной деятельности их явно недостаточно.

Думается, что гражданско-правовое регулирование сервитутных отношений в рамках ГК РФ должно быть более фундаментальным. Данную задачу могла бы решить специальная глава Кодекса, носящая название "Сервитуты". Длительный процесс принятия Земельного кодекса, возможность установления в нем норм о частных сервитутах могли вызывать некоторые сомнения в такой необходимости. Сегодня, с принятием Земельного кодекса, в единственной статье которого урегулированы лишь публичные сервитуты (ст.23), такие сомнения отпадают. В специальной главе ГК РФ о сервитутах законодатель сможет сформулировать все принципиальные положения, касающиеся данной группы вещных прав лиц, не являющихся собственниками. ГК РФ, взяв на себя главную роль в регулировании сервитутных отношений, содержал бы общие нормы, принципиальные положения, оставляя иным нормативным актам, в том числе и кодексам, возможность предусмотреть специальные нормы, учитывающие особенности той или иной сферы применения данной разновидности вещных прав на недвижимость.