Ограниченные вещные права

Второй недостаток законодательного регулирования сервитутов в России, тесно связанный с первым, состоит в отсутствии четкого единообразного определения сервитута. Например, мне встретилось утверждение о том, что сервитут - это исключительное право ограниченного пользования соседним земельным участком, носящее обязательно договорной характер. А.В. Копылов, автор данной формулировки, подчеркивает, что она с очевидностью вытекает из норм главы 17 ГК РФ. Думается, что сервитут может заключаться как в использовании земельного участка другим собственником, так и в ограничениях собственности на недвижимость в интересах других собственников (собственников соседних земельных участков). Причем рождаться сервитут может как из договора, так и из закона. Кстати, А.В. Копылов, заявляя, что частный сервитут обязательно должен иметь договорной характер, сам же констатирует факт законного сервитута, закрепленного в ст.553 ГК РФ. Действительно, этот дорожный сервитут в отношении проданной земли, не нуждающийся в специальном договоре с покупателем недвижимости, ввел непосредственно ГК РФ. Следовательно, могут и должны быть и иные сервитуты, также установленные законодателем в интересах участников гражданско-правовых отношений.

Понимание сервитута и как ограниченного права соседа по имению, и как ограничения собственности мы находим и в зарубежном законодательстве, в частности, во ФГК, ГГУ, о чем упоминалось ранее. А раз так, то, на наш взгляд, имеются все основания для объединения этих двух подходов в новом определении сервитута в рамках ГК РФ. Общее определение сервитута, включенное в ГК РФ, избавит от необходимости его дублирования в других нормативных актах. Гражданский кодекс, занявший положение первого из равных, внесет в таком случае необходимое единообразие в понимание сервитутов иными кодексами России. Определение сервитута может быть сформулировано следующим образом: сервитут - это такое обременение земельного участка или другой недвижимости, которое может заключаться как в ограниченных полномочиях по его использованию другим собственником (собственником соседнего земельного участка или другой недвижимости), так и в ограничении собственных полномочий.

Третий отрицательный, с нашей точки зрения, момент в законодательном регулировании сервитутов связан с "растаскиванием" отдельных видов сервитутов по различным нормативным актам, что вносит неопределенность в их общую систему. Водный кодекс повторяет положения Гражданского кодекса о сервитутах пользования источником воды, Земельный кодекс - о сервитутах пользования земельными участками. В результате нарушается единая структура возможных сервитутов, необходимая собственникам недвижимости как подсказка. Думается, такая общая картина нужна, а нарисовать ее может ГК РФ в своих общих положениях о сервитутах. Здесь могут быть сформулированы общие подходы к выделению групп сервитутов, обозначены основные группы (например, выделены сервитуты постоянные и временные, очевидные и неочевидные). Кроме того, специальная статья "Виды сервитутов" могла бы предусмотреть следующие виды возможностей: право прохода, проезда, сенокоса, пастьбы скота, забора воды, водопоя и иного использования водных объектов, право проведения строительных, ремонтных, инженерных, дренажных и иных видов работ. Унифицированный подход к выделению видов, их общая классификация значительно облегчат задачи иных нормативных актов при конструировании специфических видов сервитутов, в частности, сервитутов лесных.

Четвертая негативная характеристика касается отсутствия в гражданском законе перечня оснований возникновения сервитутов. Тексты ст.274-276 ГК РФ приводят к выводу о том, что главным основанием сервитутов является договор, а дополняет его судебное решение в случае разногласия собственников. В действительности же оснований возникновения сервитутов больше. Среди них акты государственных органов и органов местного самоуправления (ч.2 ст.21 Лесного кодекса), завещательный отказ (легат). Думается, что общий перечень оснований возникновения сервитутов должен также найти отражение в особой статье ГК РФ. Она могла бы называться "Основания установления сервитутов" и включать следующие виды оснований: договор, прямое указание закона, судебное решение, акты государственных органов и органов местного самоуправления, завещательный отказ.

Договор в качестве главного основания возникновения сервитутов должен получить, полагаем, более обстоятельное регулирование нормами ГК РФ. Следует прямо обозначить его как "договор об установлении сервитута" и четко определить его существенные условия (например, о предмете и цене). Важно в законодательном порядке установить перечень документов, необходимых для заключения такого договора. Думается, что нужна специальная статья, указывающая случаи безвозмездности отношений по договору об установлении сервитута. Специальному регулированию должен подлежать срок как условие данного договора.

В настоящее время для договора об установлении сервитута предусматривается простая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Надо подчеркнуть, что в п.3 ст.274 ГК РФ нет специального указания об обязательной письменной форме этого договора - данный вывод можно сделать, исходя из общих положений ГК РФ о форме сделки. Представляется, что ГК РФ должен предусмотреть специальные правила о форме договора об установлении сервитута. Таким специальным правилом может быть установленная законом обязательная нотариальная форма. Дореволюционная история свидетельствует о колоссальной роли нотариусов в деле распространения сервитутов в России. Не случайным было и появление категории "нотариальный сервитут". Роль нотариуса в деле оказания юридической помощи населению трудно переоценить. Вот почему нотариальная практика может и должна, с нашей точки зрения, активно содействовать распространению сервитутов в России, помогая гражданам в отстаивании своих прав по ограниченному использованию соседних земельных участков, не доводя разногласия до судебного разбирательства.

Пятый недостаток современного регулирования сервитутов заключается в неполноте нормативного регулирования оснований их прекращения. Как известно, ст.276 ГК РФ называется "Прекращение сервитута". Законодатель назвал два мотива, по которым собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать его прекращения. Первым является отпадение оснований установления сервитута, вторым - невозможность для собственника участка, обремененного сервитутом, использовать его в соответствии с назначением. Между тем спектр оснований для прекращения сервитутов, вырабатывавшийся гражданским законодательством на протяжении долгого времени, значительно шире. Название статьи "Прекращение сервитута" обязывает законодателя упомянуть все возможные основания для прекращения этого вида вещных прав. Преследуя такую цель, на первое место можно было бы поставить гибель служебной земли или иной недвижимости. Второе место заняло бы основание в виде слияния в одном лице собственников господствующего и служебного участков. На третьем оказался бы односторонний отказ сервитуария от своих прав. Наконец, еще одним основанием прекращения сервитута стало бы расторжение договора об установлении сервитута. В настоящее время, как отмечено, законодатель сформулировал лишь два мотива (основания) для предъявления требования о расторжении договора. Их можно было бы взять за основу, добавив некоторые дополнительные основания, например, невнесение обусловленной платы в течение определенного календарного периода. Специальные основания прекращения сервитутов могут быть упомянуты в других нормативных актах, развивающих положения ГК РФ. Прекращение сервитута во всех случаях должно подтверждаться специальным штампом погашения, который ставится на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре (п.62, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Наконец, шестой аспект, на который должен обратить внимание законодатель, - это роль закона в деле устройства так называемых добрососедских отношений собственников недвижимости. В настоящее время подобных норм-запретов, с помощью которых устанавливаются некоторые ограничения собственнических прав в интересах других собственников-соседей для полноценного осуществления права, явно недостаточно. В этой области мы могли бы поучиться у французов, предусмотревших в нормах ФГК немало положений, начинающихся словом "нельзя". Представляется, что и в нашем законодательстве может быть установлен запрет на вид (участок соседа), на направление водостоков на участок соседа, на посадку деревьев ближе определенного расстояния к линии разделения участков, на устройство в соседской стене окон или отверстий, на добычу воды из источника сверх определенной меры. Подобные нормы могли бы войти в содержание Земельного кодекса России, но законодатель ограничился в ст.23 Земельного кодекса лишь общими положениями о публичных сервитутах. Этого, на наш взгляд, чрезвычайно мало с учетом той серьезной роли, которую призваны играть сервитуты в отношениях землепользователей.

Подводя итог, хочется подчеркнуть, что у сервитутного права большое будущее, обеспечить которое может и должно гражданское законодательство, посвященное данному виду ограниченных вещных прав.