Правове регулювання оренди державного та комунального майна

22

Міністерство освіти і науки Украіни

Харківський національний університет радіоелектроніки

Курсова робота

На тему: "Правове регулювання оренди державного та комунального майна"

Студентка заочного відділення

Орловська Ніна Володимирівна

Викладач

_____________________

2008 г.

Зміст:

1. Порядок укладення договору оренди державного і комунального майна.

2. Розрахунок орендної плати.

3. Права і обов'язки сторін за договором оренди державного і коммунального майна.

4. Припинення договору оренди державного і комунального майна.

1. Порядок укладення договору оренди державного і комунального майна.

Передача майна державних підприємств та організацій в оренду фізичним та юридичним особам у сучасних умовах є одним із напрямків підвищення ефективності його використання.

Оренда дає можливість реалізувати як інтереси власника щодо отримання доходу з належних йому виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який, не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності.

Загальне поняття оренди сформульоване у ст 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»1 від 14 березня 1995 р., який є новою редакцією Закону України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» від 10 квітня 1992 р. Відповідно до цієї статі орендою визнається заснована на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеного визначення випливає, що:

1) орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративних актів;

2) оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном, у тому числі вносити це майно до статутних фордів господарських товариств, як це іноді трапляється);

3) таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

4) оренда передбачає передачу майна у стокове (тимчасове) користування. По закінчені строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди державного майна регулюються, в першу чергу, Законом України «Про оренду державного та комунального майна», особливість якого полягає в тому, що він регулює дві групи відносин:

- організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, їх структурних підрозділів, а також комунального майна;

- майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного та комунального майна.

Зазначений закон, не зважаючи на його назву, має універсальний характер, оскільки його положеннями (якщо інше не передбачене законодавством та договором оренди) може регулюватися оренда майна інших форм власності (комунальної, приватної).

Важливе значення для регулювання орендних відносин мають інші акти законодавства України, зокрема, як зазначалось у попередніх питаннях, Цивільний кодекс (глава 25 «майновий найом»), декрети Кабінету Міністрів України «Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами і організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг» від 29 грудня 1992 р. № 17-92 та «Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності» від 11 січня 1993 р. № 5-93, постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» від 10 серпня 1995 р. № 629; Типовий договір оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р. № 457, а також ряд інших нормативних актів.

Закон «Про оренду державного та комунального майна» визначає, яке саме майно може бути об'єктом оренди. В першу чергу об'єктами оренди за цим законом є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (цехів, дільниць, філій). Під цілісним майновим комплексом закон (п. 1 ст. 4) розуміє господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданої йому земельною ділянкою на який він розміщений, автономними інженерними комунікаціями та системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільний баланс.

Оскільки майну підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні засоби та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, «кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України»2. Кошти та цінні папери надаються орендареві у кредит на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренду, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні засоби (тобто не кошти і не цінні папери) орендар викуповує згідно з договором купівлі-продажу який укладається одночасно з договором оренди. Плату за придбані оборотні матеріальні засоби орендар вносить протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби у кредит за умови оплати ним не менше як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати 1 року з дати укладання договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

Об'єктами оренди за Законом України «Про оренду державного та комунального майна» можуть бути також нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно (машини, устаткування та інші облікові одиниці основних засобів, нематеріальні активи, малоцінні та швидкозношувані предмети, виробничі запаси, незавершене будівництво, готова продукція, незавершене капітальне будівництво, та інші цінності, що виділяються у самостійні об'єкт оренди).

При розмежуванні нерухомого майна від рухомого, так як повноцінне визначення у законодавстві відсутнє можна керуватися Методичними рекомендаціями по застосуванню Комерційними банками Закону України про «заставу» (затверджені інструкцією МБУ від 08.10.93 р. № 23015/11). У них нерухоме майно визначається через зв'язок з землею і до нього віднесени: будівлі, споруди, квартири, підприємства (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, багаторічні насадження та інше майно, «віднесено законодавством до нерухомого та на яке може бути звернене стягнення і яке може бути відчужене»3. Рухоме майно - майно, яке не віднесене до нерухомого, не пов'язане з землею, що вільно пересувається (транспортні засоби, сільськогосподарські машини, устаткування, що не потребує монтажу, тощо). Готова продукція, згідно вищевказаних рекомендацій є товаром в обороті або переробці, до яких віднесені сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби; тобто це повністю закінчені на даному підприємстві і в даному періоді готові вироби, що випускаються на сторону.

До нежитлових споруд, які можуть бути об'єктами оренди, відносяться споруди, що використовуються для виробничих, торгових, адміністративних, культурно-просвітницьких, науково-дослідних, учбових, лікувальних, складських і інших цілей. Так, «Кабінет Міністрів України» має право приймати рішення про розміщення центральних державних органів, створюваних Верховною Радою України, Президентом України та Кабінетом Міністрів України, а також дипломатичних представництв і консульств іноземних держав в Україні в адміністративних будинках і нежитлових приміщеннях, що є у державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, для здійснення вищевказаними державними органами зазначених цілей».

Відомо, що житлові приміщення можуть включати в себе нежитлові приміщення (поліклініки, магазини, столові і т.п.). Рідше нежитлові приміщення можуть мати житлові приміщення (службові квартири у споруді, яке використовується під контору).

Споруди, розміщені на земельній ділянці, ділять на основні і службові. До основного відносять споруду, яка є головним по капітальності побудови, архітектурним ознакам і по своєму призначенню. «Будівля, яка виконує обслуговуючу роль по відношенню до основної споруди, зараховують до службового (сараї, побутовки, майстерні, гаражі і т.п.)».6 Крім того, до споруд які є об'єктами орендних відносин, відносяться: теплові вузли, підестакадні простори, мости, оранжереї, колодязі, навіси, портики, окремі елементи зовнішнього благоустрою, трансформатори і деякі інші інженерні споруди. У договорі оренди споруди або будівлі повинні бути вказані індивідуально визначені ознаки об'єкту оренди, які дозволяють твердо встановити майно, яке підлягає передачі орендатору. При порушенні цих вимог у договорі об'єкт оренди рахується не погодженим сторонами, а відповідний договір - не укладеним.

Об'єктом оренди за Законом є і майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Разом з тим не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України «Про підприємство». Це діяльність пов'язана з виготовленням і реалізацією наркотичних засобів, психотропних речовин і прекурсорів, виготовленням і реалізацією військової зброї та боєприпасів до неї, вибухових речовин, видобуванням бурштину, охорону окремих особливо важливих об'єктів державної власності, перелік яких визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку. Зазначена діяльність може здійснюватись тільки державними підприємствами і організаціями, а проведення ломбардних операцій - також і повними товариствами.

Досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди майна Закон України «Про оренду державного та комунального майна»7.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди майна, підприємств, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи згідно з Переліком документів, необхідних для укладання договору оренди майна цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу), затвердженим наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р., відповідному орендодавцеві.

Зазначений Перелік включає, зокрема, такі документи:

- заява на ім'я керівника органу, уповноваженого законодавством виступати орендодавцем державного майна, про намір взяти в оренду майно (подається фізичними та юридичними особами);

- проект Договору оренди майна;

- витяг з протоколу загальних зборів (конференції) працівників підприємства про рішення взяти в оренду майновий комплекс підприємства;

- витяг з протоколу загальних зборів (конференції) працівників підприємства про рішення щодо створення господарського товариства та затвердження його статуту;

- діючий статут підприємства та баланс господарської діяльності з формами річної звітності № 2, 3;

- відомості про орендаря та об'єкт оренди в обсягах, передбачених для придбання цілісного майнового комплексу, відповідно до додатків № 2 та № 3 до Положення про порядок розгляду заяв на одержання згоди органів Антимонопольного комітету України на створення, реорганізацію (злиття, приєднання) придбання активів (цілісних майнових комплексів) або часток (акцій, паїв) ліквідацію господарюючих суб'єктів (про контроль за економічною концентрацією), затвердженого розпорядженням Антимонопольного комітету України від 9 грудня 1994 р. № 15-р та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 2 березня 1995 р. за № 51/58 (у випадках, передбачених чинним законодавством);

- статут господарського товариства, створеного працівниками підприємства, майно якого передається в оренду. Інші документи, які засвідчують право підприємницької діяльності орендаря;

- відомості про орендаря та об'єкт оренди (ТЕП, керівний склад підприємства, посадові особи господарського товариства).

Слід зазначити, що слід додати наказ орендодавця про інвентаризацію майна державного підприємства, що передається в оренду, та призначення інвентаризаційної комісії, протокол засідання інвентаризаційної комісії та передаточний баланс; акт оцінки майна, що передається в оренду; розрахунок орендної плати; висновки органу Антимонопольного комітету щодо можливості оренди та умов договору оренди; лист органу уповноваженого управляти державним майном про погодження умов договору оренди.

Акт оцінки майна, що передається в оренду, складається згідно Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629. Порядок оцінки цього майна здійснюється за відновною вартістю з урахуванням його зносу відповідно до поданої заяви про оренду. Оцінка провадиться щодо підприємства як цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці) нерухомого майна (будинку, споруди, приміщення) або іншого окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства комісією, що утворюється орендодавцем. До складу комісії в обов'язковому порядку включаються представники орендодавця та осіб, які бажають укласти договір.

Так, оцінка вартості цілісного майнового комплексу здійснюється таким чином:

1) проводиться повна інвентаризація майна;

2) розробляється передаточний баланс;

3) готуються вихідні дані для оцінки вартості цілісного майнового комплексу, згідно з "Додатком 18";

4) складається акт оцінки цілісного майнового комплексу.

Під час оцінки визначається вартість і склад майна, що передається в оренду; що викуповується орендарем; що надається орендареві на умовах кредиту.

Повна інвентаризація провадиться відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158. Приналежність майна до основних та оборотних засобів визначається згідно з Положенням про організацію бухгалтерського обліку і звітності в Україні, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 3 квітні 1993 р. № 250. Оцінка вартості цілісного майнового комплексу здійснюється станом на перше число того місяця, в якому провадиться інвентаризація майна та складається передаточний баланс. До 15 числа зазначеного місяця передаточний баланс та вихідні дані, необхідні для оцінки, подаються до комісії яка здійснює таку оцінку (зазначений термін може бути продовжений за рішенням орендодавцями). Вартість майна цілісного майнового комплексу визначається за формулою, згідно вищевказаної Методики.

Оцінка вартості цілісного майнового комплексу здійснюється в 15-дений термін з дня подання вихідних даних та завершується складанням акта встановленого зразка «Додаток 2»10 до акта додаються передаточний баланс та зазначені вихідні дані. Перший примірник документації зберігається у орендодавця, другий - орендаря. У разі коли орендодавець цілісного майнового комплексу, структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці) є державне підприємство, акт оцінки погоджується з відповідним органом, визначеним у аб. 2 і 3 ст. 5 Закону України «Про оренду державного і комунального майна».

Оцінка вартості окремого індивідуально визначеного майно проводиться експертним шляхом відповідно до Порядку проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державного майна. При цьому вартість робіт з експертної оцінки оплачується за домовленістю сторін. Крім того, оцінка проводиться з урахуванням вимог розділу 4 Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 р. № 36. Підсумкова оцінка окремого індивідуально визначеного майна завершується складанням акту (Додаток 3)11 який затверджується керівником підприємства. До акта додаються відомості розрахунку вартості цього майна, згідно Методики оцінки вартості об'єктів приватизації (Додаток 4)12. У разі передачі в оренду будівель, споруд, приміщень акт оцінки погоджується з вищевказаними органами.

Для розрахунку використовуються статистичні дані про вартість одиничного показника будівельного аналогу (вартість одиниці об'єму).

«У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном».

У тих випадках, якщо:

- підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно законодавства займають монопольне становище на ринку;

- внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку;

- сумарна вартість активі або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг) що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники визначені законодавством копії проекту договору оренди та інших отриманих документів орендодавець надсилає також до органу Антимонопольного комітету України.

У визначені орендаря, який запропонував найкращі умови подальшої експлуатації об'єкта, проводиться конкурс на укладення договору оренди об'єкта, згідно з Порядком проведення конкурсу на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 4 березня 1998 р. № 39614. Цей Порядок поширюється на цілісні майнові комплекси державних підприємств і організацій, їх структурних підрозділів. Конкурс проводиться за умови відсутності заяви про оренду господарського товариства, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу, впродовж двадцяти днів з дня направлення йому повідомлення про намір орендувати відповідно цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу, та при наявності про заяви про оренду від двох або більше фізичних чи юридичних осіб, які надійшли протягом місяця після опублікування повідомлення про об'єкти (об'єкт), які пропонуються для здачі в оренду в «Український Інвестиційній газеті». Опублікована інформація про об'єкт, який підлягає здачі в оренду за конкурсом, повинна містити такі відомості: назву об'єкта, його місцезнаходження, обсяг та основну номенклатуру продукції (робіт, послуг), у тому числі експортної; кількість та склад робочих місць; рівень прибутковості об'єкта за останній рік; кінцевий термін прийняття заяв про оренду; час та місце проведення конкурсу; основні вимоги до умов експлуатації об'єкта; іншу необхідну інформацію. Зазначена інформація публікується у вище вказаній газеті не пізніше ніж за 30 календарних днів до дати проведення конкурсу. Цей конкурс може проводитися згідно з такими умовами:

- ефективність використання об'єкта оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства;

- дотримання вимог експлуатації об'єкта;

- виконання встановлених для підприємства мобілізаційних завдань;

- виготовлення продукції в обсягах необхідних для задоволення потреб регіону;

- збереження робочих місць;

- вжиття заходів для захисту навколишнього середовища з метою дотримання екологічних норм експлуатації об'єкта;

- створення безпечних та не шкідливих умов праці;

- дотримання умов належного утримання об'єктів соціально-культурного призначення.

Усі учасники конкурсу подають матеріали і зобов'язання щодо виконання умов конкурсу та додаткові зобов'язання щодо експлуатації об'єкта15. Конкурс здійснюється в один етап, на якому визначається переможець згідно з умовами конкурсу та зобов'язаннями учасника конкурсу. До складу конкурсної комісії входять представники орендодавця, органу, уповноваженого управляти відповідним майном державної власності (за згодою), а у разі розгляду питань захисту навколишнього середовища, дотримання умов належного утримання об'єктів соціально-культурного призначення - органу місцевого самоврядування за місцем розташування об'єкта (за згодою). Комісія утворюється в кількості від 5 до 7 осіб. Склад комісії затверджується наказом орендодавця.

Основні завдання та функції комісії:

1) визначення умов та терміну проведення конкурсу;

2) розгляд пропозицій учасників конкурсу;

3) визначення переможця конкурсу;

4) складання протоколів та подання їх на затвердження орендодавцю.

Комісія під час своєї діяльності має право звертатися за консультаціями до спеціаліста органу уповноваженого управляти відповідним майном державної власності. Вона визначає переможця за критеріями, встановленими умовами конкурсу; розпочинає роботу з моменту підписання наказу про її склад. Керує діяльністю комісії і організує її роботу голова комісії, який в межах своєї компетенції:

1) скликає засідання комісії;

2) головує на засіданнях;

3) дає доручення членам комісії;

4) організує підготовку матеріалів на розгляд.

Голова має вирішальний голос, якщо при прийнятті рішення про визначення переможця конкурсу голоси членів комісії розділилися навпіл. Засідання комісії є правочиним за умови участі в ньому не менш 2/3 всіх членів комісії. Засідання комісії є закритими. У разі необхідності отримання додаткової інформації щодо учасника конкурсу, його додаткових зобов'язань стосовно експлуатації об'єкта, комісія має право заслуховувати на своїх засіданнях пояснення учасників конкурсу. Рішення про визначення переможця приймається у разі згоди більшості з числа присутніх членів комісії на засіданні. Після затвердження результатів конкурсу або якщо конкурс не відбувся діяльність комісії припиняється на підставі наказу, виданого орендодавцем. Після закінчення засідання конкурсною комісією складається протокол в якому зазначається:

1) відомості про учасників;

2) пропозиції учасників;

3) обгрунтування визначення переможця.

Підписується протокол всіма членами конкурсної комісії і залишається в орендодавця. Затверджується теж ним. Як приклад по платі «за оренду майнових цілісних комплексів»16, слід відмітити, що у 1998 році до Державного бюджету України надійшло 50,8 млн. грн. плати за оренду майнових цілісних комплексів, або 53,2% від прогнозованої суми (95,5 млн. грн.). Звичайно, рівень надходжень по відповідних регіонах різний, а в деяких областях він навіть становив від 3% до 8%. Чим була зумовлена та ситуація? Перш за все - відсутністю укладених угод рядом відділень Фонду держмайна на передачу в оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств. «Це, зокрема, стосувалось Автономної Республіки Крим, Чернівецької та деяких інших областей. Проведення обчислення обсягів орендної плати у ряді випадків здійснювалася без врахування щомісячних індексів інфляції, а тому лише із семи перевірених об'єктів до бюджету не надійшло понад 1,5 млн. грн.»17. Мали місце випадки невчасної сплати у Київський, Житомирський, Дніпропетровський та ряді інших областей, що призводило до донарахувань цієї плати по 109 об'єктах у сумі понад 3 млн. грн. Через неплатоспроможність ряду орендних підприємств до бюджету не перераховано понад 5,4 млн. грн. (майже 10% до суми фактичних доходжень). У розрахунках до зведеного бюджету України на 1999 рік плата за оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств передбачено в сумі 61,5 млн. грн., в тому числі до державного бюджету - 15 млн. грн., а до місцевих бюджетів - 46,5 млн. грн. Зазначене підтверджує, що органи місцевого самоврядування повинні бути особливо зацікавленими в отриманні доходів. Тому при цьому слід врахувати, що чинне законодавство передбачає підвищення ефективності використання майна державних підприємств та організацій за умови строкового платного користування майном, необхідного орендареві для здійснення підприємницької діяльності. Це є основним при вирішенні всього комплексу питань. Іншими словами, ті виробничі (чи інші майнові) комплекси, які можуть використовуватись для збільшення виробництва товарів (надання послуг), мають сповна використовуватись в інтересах держави. Законодавчими актами України визначено перелік підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об'єктами оренди. З іншого боку, орендодавцем є Фонд державного майна України щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, та нерухомого майна, що є державною власністю. Відносно майнових комплексів, які перебувають у комунальній власності, то вони можуть передаватися в оренду органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування.

Послідуюче укладання договору оренди проводиться таким чином, «орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди».

Орган уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди. Органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після надходження матеріалів повідомляють підприємства про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди або відмову). При розгляді матеріалів щодо передачі в оренду нерухомого майна можуть враховуватися пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій. У разі наявності пропозицій місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономної Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, можуть у цей же термін запропонувати підприємству, заснованому на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладення договору оренди вважається з цим органом погодженим. «У разі, коли підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, можуть без згоди підприємства укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією».

Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника. Якщо на укладення договору оренди потрібен дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва, державне підприємство у п'ятиденний термін після отримання висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, органу Антимонопольного комітету України надсилає орендодавцям, зазначеним в аб. 2 ст. 5 Закону, копії проекту договору та інших документів, висновки зазначених органів, розрахунок орендної плати. У разі наявності пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій Фонд державного майна України, його регіональне відділення чи представництво може у цей же термін запропонувати державному підприємству укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. У разі, коли підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, Фонд державного майна України, його регіональне відділення чи представництво може без згоди підприємства укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. Державне підприємство протягом п'яти днів після отримання зазначеного рішення Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника.

У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:

- було прийнято рішення про приватизацію об'єкта;

- об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

- орган Антимонопольного комітету України не дає згоди з підстав, перелічених у аб. 2 - 4 ч.2 ст. 9 Закону;

- орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства;

- орендодавець, зазначений в аб. 2, 3 ст. 5 Закону, прийняв рішення про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією;

- з інших підстав, передбачених законами.

Крім того, дотримуватись вимог п. 5 ст. 9 Закону.

Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду (дана норма потребує зміни, оскільки сьогодні спори за участю громадян-підприємців також розглядають арбітражні суди).

Постанова Кабінету Міністрів України від 31.08. 1996 р. № 1033 «Про міри, які стосуються притягування додаткових надходжень до бюджету і підвищення ефективності витрачання бюджетних коштів для забезпечення фінансування соціальних виплат населенню» зобов'язує бюджетні установи і організації забезпечити ефективне використання споруд, які знаходяться на їх балансі, передбачає здачу в оренду вільних приміщень. Постанова КМУ № 1033 не суперечить і не відміняє п. 8,9,10 «Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна», а тільки доповнює у частині, коли орендодавцем державного майна є бюджетні установи або організації.

Надаючи важливого значення змістові договору оренди майна, слід визначити істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що випливають з даного договору. У разі недосягнення сторонами домовленості хоч би з однієї істотної умови договору, такий договір не вважається укладеним. Як зазначалось, що ці умови впливають на правовідносини, а саме відносини між суб'єктами договору. Тому їх права і обов'язки випливають з цих умов. Ефективніше є перерахувати ці умови.

Відповідно до ст. 10 Закону істотними умовами договору оренди є:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з врахуванням його індексації);

- строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з врахуванням її індексації. Згідно ст. 2 Закону УССР «Про індексацію грошових прибутків населення» від 03.07. 1991 р. № 1282-12 не підлягають індексації прибутки громадян від здачі в оренду майна;

- порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна і умови його повернення;

- виконання зобов'язань;

- відповідальність сторін;

- страхування орендатором узятого їм в оренду майна;

- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені і інші умови. Умови договору є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. «У разі укладення договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу та нерухомого майна з орендодавцем, зазначеним в аб. 2 та 3 ст. 5 Закону, орендодавець у п'ятиденний термін після підписання сторонами договору повідомляє про це орган, уповноважений управляти відповідним майном»21(у разі укладення договору оренди державного майна), та у випадках передбачених аб. 2 - 4 ч. 2 ст. 9 - орган Антимонопольного комітету України. У разі укладення договору оренди з підприємством воно у п'ятиденний строк повідомляє про це орендодавців, зазначених в аб. 2 і 3 ст. 5 Закону, та орган, уповноважений управляти відповідним майном (у разі укладення договору оренди державного майна), а в разі укладення договору оренди структурного підрозділу підприємства - орган Антимонопольного комітету України.

У разі передачі спору на розгляд суду, арбітражного суду, договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду, арбітражного суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених у ньому.

Крім того, слід відмітити, що згідно з Постановою Кабінету Міністрів України № 1029 від 31.08. 1996 р. встановлено, що реєстрація та перереєстрація суб'єктів підприємницької діяльності, розміщених у орендованих житлових приміщеннях, провадиться на підставі договорів оренди, що укладаються суб'єктами підприємницької діяльності (до реєстрації суб'єкта - одним із засновників), зареєстрованих згідно з п. 1 цієї постанови. Житлово-комунальні підприємства зобов'язані щомісячно подавати зведену інформацію про зареєстровані договори оренди та їх копії в органи державної податкової інспекції за місцем проживання орендодавців.

Отже, поняття, зміст, предмет договору оренди державного і комунального майна вміщені у Законі України «Про оренду державного і комунального майна». Ці моменти урегульовані іншими нормативним актами, характеристика яких була подана вище.

Істотні умови договору тісно переплітаються з правами і обов'язками сторін договору, які будуть розглянуті нижче. При цьому детально було розглянуто об'єкт оренди і порядок встановлення орендної плати при укладенні договору, а також дано їх характеристики.

По закінчені слід зазначити, що на виконання доручення Кабінету Міністрів України від 21.03.1996 р. № 8668/3 та № 8669/1, відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного і комунального майна» Фондом державного майна України розроблений проект Типового договору оренди державного майна, умови якого погоджені з Міністерство економіки України та Антимонопольним комітетом України (Додаток 6).

2. Розрахунок орендної плати.

Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Встановлений порядок оцінки вартості нерухомого орендованого майна експертним шляхом, передбачений чинною Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 7861. Цей порядок практично не здійснюється у зв`язку із значними витратами, пов`язаними з проведенням експертизи, невизначеністю джерел фінансування, значними розбіжностями результатів такої оцінки, великим обсягом робіт, незначним терміном оренди, що зумовлює необхідність постійного переукладення договорів оренди.

Перелік підприємств, для яких ставка орендної плати встановлена на рівні квартирної плати визначений Постановою Кабінету Міністрів України № 715 від 23.12.1992 р.

Звільняються від орендної плати:

1) Бюджетні організації;

2) Правоохоронні органи (прокуратура, міліція);

3) Площі, яка займається конкретно під відділи по обслуговуванню інвалідів Великої Вітчизняної війни, чорнобильців, багатодітних і інших категорій у торгових державних підприємствах.

При використанні житлових будинків, квартир, згідно з п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України “Про вдосконалення порядку здачі в оренду житлових приміщень” від 31 серпня 1996 р. № 1029, плата за житлово-комунальні послуги проводиться за тарифами, затвердженими Міністерством економіки. Дія цієї умови не поширюється на громадян, що здають в оренду однокімнатні квартири (одноквартирні житлові будинки), або здають житлові приміщення в піднайом (за умови наявності у власності не більше однієї квартири чи житлового будинку). Розмір плати за користування державними органами України адміністративними будинками і нежитловими приміщеннями, за Декретом Кабінету Міністрів України № 5-93 від 11 січня 1993 р., не може перевищувати фактичних витрат на їх утримання.

Слід зазначити, що часто у домах, які належать житлово-комунальному господарству або житловим кооперативам, розміщуються різні організації на основі оренди. У цих випадках правовідносини, які складаються між ЖБК і організаціями, які розміщені у домах кооперативу, регулюються нормами договору майнового найму (ст. 256-260, 262-272 ЦК).

Оренда майна, зокрема об`єктів нерухомості, є одним із видів бізнесу для орендодавця і господарської діяльності для орендаря. Обидва суб`єкти орендних відносин мають одну мету - повернути затрачені кошти і отримати прибуток. З позиції економічних взаємозв`язків орендна плата має бути функцією вартості об`єкта оренди. Інакше кажучи, орендна плата складається з двох компонентів і має включати в себе частку поворотного капіталу (який не оподатковується) і частку прибутку від експлуатації об`єкта оренди.

Проте в чинному законодавстві визначення орендної плати не пов`язане з її економічною сутністю, плата розглядається як комісійна винагорода за використання об`єктів оренди. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства ,його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати. Орендарям збиткових і низькорентабельних підприємств, а також об`єктів, що мають важливе соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати, згідно Положення про порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям майна державних підприємств, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29 лютого 1996 р. № 271.2 Цим положенням визначено порядок і умови надання цих пільг. Зазначені пільги надаються орендарям у тому разі якщо протягом останніх 6 місяців (у агропромисловому комплексі - 12 місяців) до укладення договору оренди державне підприємство було збитковим або рівень рентабельності (відношення прибутку до собівартості) був нижчим 25 відсотків від середньої по галузі (підгалузі), а також якщо об`єкт оренди має важливе соціальне значення (належність об`єкта оренди до такої групи визначається Мінекономіки за поданням органу місцевого самоврядування за місцезнаходженням цього об`єкту). надаються пільги на термін до 2 років або до досягнення визначних орендодавцем техніко-економічних показників діяльності об`єкта оренди, але не більш як на 2 роки. Орендодавець у п`ятиденний термін з дня надходження заяви та відповідних документів і матеріалів3 і надсилає їх копії Мінфіну. “У випадку подання заяви без усіх цих документів”4 орендодавець зобов`язаний у тижневий термін з дня її отримання повідомити заявника про необхідність подання у встановлений орендодавцем термін додаткових матеріалів. Мінфін у 15-денний термін з дня одержання документів та матеріалів надсилає орендодавцеві свої висновки щодо можливості надання пільг. Якщо орендодавець не одержав у зазначений термін ці висновки, питання стосовно пільг щодо орендної плати вважається погодженим. Орендодавець протягом 15 днів після отримання відповідного висновку Мінфіну має прийняти рішення про: надання пільг на умовах, зазначених орендарем; відмову у наданні пільг; відмову у наданні пільг із зазначенням умов, за яких такі пільги можуть бути надані. Потім він у 5-денний термін повідомляє орендаря про прийняте ним рішення У разі прийняття рішення про відмову у наданні пільг або відмови із зазначенням умов, за яких такі пільги можуть бути надані, орендодавець подає орендареві обгрунтування прийнятого рішення. Якщо він з цим не погоджується, клопотання про перегляд такого рішення може бути подано орендодавцеві не раніше як через півроку з дня його прийняття. У разі згоди сторін по вищевказаних моментах між ними укладається додаткова угода до договору оренди. У цій угоді обов`язково зазначаються розмір пільг та термін їх надання, умови, за яких такі пільги надаються, виконання зобов`язань. За згодою сторін у ній можуть бути передбачені й інші умови. Якщо орендодавцем цілісного майнового комплексу, структурного підрозділу є державне підприємство, проект додаткової угоди погоджується з органом, визначеним в ст. 2, ст. 5 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Один примірник угоди надсилається Мінфіну.

Ринкова ціна, як балансова та залишкова, під час обчислення розміру орендної плати є “точкою відліку” в конкретних умовах.5 Крім того, під час визначення ринкової ціни експерти-оцінювачі використовують, як правило, три методи розрахунку - затратний, аналогів продажів та капіталізації грошових потоків від експлуатації об`єкта. Причому нестабільність економіки, невідповідність нормативних та фактичних затрат на будівництво, відсутність вільного конкурентного ринку нерухомості (існують нормативні акти, що встановлюють ціни продажу, наприклад, квартир), невідповідність ризиків укладення капіталів у нерухомість або цінні папери призводять до значних відмінностей у значеннях вартості, визначеної трьома методами розрахунку. Враховуючи, що “найбільш ринковою” є вартість, обчислена методом аналогів продажів, можна використовувати її значення як вихідне під час визначення орендної плати. Проте у різних регіонах України ціна продажів аналогічних у технічному відношенні об`єктів коливається у значних межах. Водночас вартість, що визначена методом затрат, у різних регіонах має близькі значення. Застосування в розрахунках методу капіталізації, особливо якщо як грошові потоки використовується потенціальна орендна плата, забезпечує можливість найбільш точно визначити вартість об`єкта оренди, що дає змогу орендодавцю отримати доходи, які плануються, від здачі об`єкта в оренду. Вартість орендованого майна визначена методом капіталізації грошових потоків, може значно перевищувати значення цього показника., отримані при застосуванні інших методів розрахунку.

Типові договори купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі (споруди, приміщення), який підлягає продажу за конкурсом; на аукціоні; у звичайному порядку - вказані у "Додатку 7"6.

Ці договори затверджені наказом Фонду державного майна України від 18 листопада 1996 р. № 1398.

У відповідності з пунктом 24 "Г" “Правил застосування Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств” орендна плата за надані в оперативну оренду приміщення нежитлового призначення включається у собівартість продукції (робіт, послуг) у розмірі, визначеному угодами сторін, а по комунальній власності - не вище ставок орендної плати, встановленої місцевими органами державної виконавчої влади.

Наприклад, у “місці Дніпропетровську діє розпорядження Дніпропетровської міської ради від 17.07.95 р. № 450-р, з змінами і доповненнями від 03.10.96 р. № 425, яким встановлено порядок розрахунку орендної плати при оренді нежитлового приміщення комунальної власності”.7

Виходячи з Методики розрахунку орендної плати переданих в оренду нежилих приміщень комунальної власності, затвердженої цим розпорядженням, з врахуванням змін і доповнень (подалі - Методика), дані для розрахунку місячної орендної плати за оренду приміщення за станом на 1 липня 1997 р. становлять:

Sзаг - загальна площа споруди;

Sор - площа орендуємого приміщення;

n - кількість повних років з моменту побудови споруди;

%Ам - процент амортизаційних відрахувань на повне відновлення у рік;

Кзон - зональний коефіцієнт, який враховує місцезнаходження споруди у місті;

Ост - орендна ставка (1% або 5% в залежності від статуту орендатора);

БВсп - початкова балансова вартість споруди на момент побудови, неіндексування;

Зал сп - залишкова балансова вартість споруди на момент передачі в оренду, неіндексована;

Кінд - коефіцієнт індексації вартості основних засобів за станом:

- на 01.01.93 р. К1 = 16;

- на 01.01.94 р. К2 = 37,6;

- на 01.01.95 р. К3 = 44;

- на 01.04.96 р. К4 = 7,5.

Кінд = (К1хК2хК3хК4) - залежить від періоду освоєння основних фондів.

Кінф - коефіцієнт інфляції щомісячний, враховується наростаючим підсумком як

(К1хК2х…К(а-1)), де

К1 - Кінф квітня 1996 року;

К (а-1) - Кінф місяця, попередньому розрахунковому.

Так, Кінф дорівнює 1,092 за період з 01.04.96 р. по 01.09.96 р.

При розрахунку орендної плати (Ап) за оренду приміщення:

а) визначається залишкова балансова вартість споруди на момент передачі приміщення в оренду (неіндексована):

Зал сп = БВсп - БВсп х %Ам х n;

б) визначається місячна орендна плата за приміщення на 01.04.96 р.:

Аn =

Зал сп х Sор х Кінд х Кзон х Ост

Sзаг х 12

в) визначається місячна орендна плата за приміщення на момент укладення договору оренди:

Ап = Ап (на 01.04.96 р.) х Кінф

Потім складається розрахунок суми амортизаційних відрахувань за рік:

Am=

БВзд х %Ам х Кінд х Sор

Sзаг

де

БВзд - початкова балансова вартість на момент побудови, неіндексована;

%Ам = 1% (уточнюється організацією, на балансі якої знаходиться споруда)

Кінф = (601,6 х 44 х 7,5)

оформлення документів на оренду необхідно робити у відповідності з переліком документів, які надаються орендодавцю для укладення договору оренди, і Типовим договором оренди приміщень.

У додатку № 1 до Методики8 даний перелік документів, які пред`являються орендодавцем для укладення договору оренди нежитлового приміщення:

1) Заява на ім`я голови міської ради про намір взяти в оренду нежиле приміщення комунальної власності (подається фізичними і юридичними особами).

2) Проект договору оренди нежитлового приміщення.

3) Копія реєстраційного посвідчення юридичної особи орендатора.

4) Устав господарської діяльності підприємства орендатора.

Відомості про об`єкт оренди:

- довідка від організації, на балансі якої знаходиться споруда, в якому орендується приміщення, про балансову вартість споруди, про встановлений процент амортизації, площі приміщення, яке передається в оренду;

- довідка Голов. АПУ про зональний коефіцієнт місцезнаходження споруди.

В орендну плату не входить оплата послуг, які згідно договору зобов`язується здійснювати орендодавець, а також витрати, на утримання орендованого майна.

3. Права і обов'язки сторін за договором оренди державного і комунального майна.

Суб'єктами оренди (сторонами у договорі оренди) є орендодавці та орендарі.

Орендодавцями (тобто органами та організаціями, що передають майно в оренду)1 є:

- Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є власністю;

- органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фордів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

- підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого), а з дозволу органів, зазначених в аб. 2 і 3 ст. 5 Закону - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

Орендарями (тобто юридичними і фізичними особами, яким майно передається в оренду) згідно з Законом України «Про оренду державного та комунального майна» можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

При цьому, фізична особа, яка бажає укласти договір оренди майна, до його укладення зобов'язана зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.

Особливістю цього закону є те, що він не передбачає створення організації орендарів як майбутнього орендодавця. Після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарські товариства.

Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів трудового колективу.

До реєстрації у встановленому порядку господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви.